Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Begriff der Gegenleistung im Sinne der §§ 4 und 5 GrEStG ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht (vgl. das hg. Erkenntnis vom 26. Juni 2003, Zl. 2003/16/0077). Er ist vielmehr im wirtschaftlichen Sinn (§ 21 BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes zu zahlen ist (vgl. das hg. Erkenntnis vom 25. August 2005, Zl. 2005/16/0104, mwN).Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist der Begriff der Gegenleistung im Sinne der Paragraphen 4 und 5 GrEStG ein dem Grunderwerbsteuerrecht eigentümlicher Begriff, der über den bürgerlich-rechtlichen Begriff der Gegenleistung hinausgeht vergleiche das hg. Erkenntnis vom 26. Juni 2003, Zl. 2003/16/0077). Er ist vielmehr im wirtschaftlichen Sinn (Paragraph 21, BAO) zu verstehen. Für die Beurteilung der Gegenleistung kommt es nicht auf die äußere Form der Verträge, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt an, der nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu ermitteln ist. Unter einer Gegenleistung ist daher jede geldwerte entgeltliche Leistung zu verstehen, die für den Erwerb des Grundstückes zu zahlen ist vergleiche das hg. Erkenntnis vom 25. August 2005, Zl. 2005/16/0104, mwN).

Gemäß § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG 1987 ist bei einem Kauf Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Dies gilt auch für andere einen Übereignungsanspruch begründende Rechtsgeschäfte, zumal der Begriff der Gegenleistung im § 5 GrEStG nicht erschöpfend aufgezählt ist.Gemäß Paragraph 5, Absatz eins, Ziffer eins, GrEStG 1987 ist bei einem Kauf Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Dies gilt auch für andere einen Übereignungsanspruch begründende Rechtsgeschäfte, zumal der Begriff der Gegenleistung im Paragraph 5, GrEStG nicht erschöpfend aufgezählt ist.

Was als Gegenleistung zu verstehen ist, ist im GrEStG 1987 nicht erschöpfend aufgezählt. Jede nur denkbare Leistung, die für den Erwerb des Grundstückes vom Erwerber hingegeben wird, ist Teil der Bemessungsgrundlage (Hinweis E 20.6.1990, 89/16/0101). Die Meinung, von einer Gegenleistung könne nur gesprochen werden, wenn dadurch der Vertragspartner "bereichert" wird, ist unrichtig. Es ist also zwar die Regel, aber nicht ein Erfordernis, daß die Gegenleistung zwischen Grundstücksveräußerer und Grundstücksewerber ausgetauscht wird.

Erbringt ein Dritter (im dortigen Beschwerdefall das Land Wien als Förderer) an den Veräußerer eine Leistung, damit der Käufer das geförderte Objekt überhaupt erwerben kann, kommt auch diesem Betrag im Gesamtzusammenhang gesehen insoweit Gegenleistungscharakter zu. Eine derartige Leistung, die der Veräußerer damit unbedingt vom Förderer vereinnahmt, ist nach der eindeutigen Anordnung des § 5 Abs. 3 Z 2 GrEStG der Gegenleistung hinzuzurechnen (vgl. das hg. Erkenntnis vom 29. September 2010, Zl. 2009/16/0054).Erbringt ein Dritter (im dortigen Beschwerdefall das Land Wien als Förderer) an den Veräußerer eine Leistung, damit der Käufer das geförderte Objekt überhaupt erwerben kann, kommt auch diesem Betrag im Gesamtzusammenhang gesehen insoweit Gegenleistungscharakter zu. Eine derartige Leistung, die der Veräußerer damit unbedingt vom Förderer vereinnahmt, ist nach der eindeutigen Anordnung des Paragraph 5, Absatz 3, Ziffer 2, GrEStG der Gegenleistung hinzuzurechnen vergleiche das hg. Erkenntnis vom 29. September 2010, Zl. 2009/16/0054).

Auch eine zusätzlich und außerhalb des Kaufvertrages gewährte Leistung stellt einen Teil der Gegenleistung dar. Selbst wenn eine Vereinbarung über zusätzliche Leistungen in einem gesonderten Vertragswerk niedergelegt wird, ändert dies nichts daran, dass diese Leistungen in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind (vgl. die bei Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern Band II, in Rz 149 zu § 5 GrEStG zitierte hg. Rechtsprechung).Auch eine zusätzlich und außerhalb des Kaufvertrages gewährte Leistung stellt einen Teil der Gegenleistung dar. Selbst wenn eine Vereinbarung über zusätzliche Leistungen in einem gesonderten Vertragswerk niedergelegt wird, ändert dies nichts daran, dass diese Leistungen in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind vergleiche die bei Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern Band römisch zwei, in Rz 149 zu Paragraph 5, GrEStG zitierte hg. Rechtsprechung).

Nach ständiger (zivilgerichtlicher) Rechtsprechung und Lehre fallen unter den Begriff des "Rechtsgeschäftes" nicht nur Verträge, sondern auch einseitige Rechtsgeschäfte, Akte, Auslobungen, Offerte udgl (vgl. im Fall von Teilnahmebedingungen eines Gewinnspiels OGH vom 22. September 2005, 2Ob34/05x). Für die vorliegenden Verlosungsbedingungen, die einseitig von den Verlosern aufgestellt wurden, kann nichts anderes gelten, weshalb vom Vorliegen eines Rechtsgeschäftes iSd § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG ausgegangen werden kann.Nach ständiger (zivilgerichtlicher) Rechtsprechung und Lehre fallen unter den Begriff des "Rechtsgeschäftes" nicht nur Verträge, sondern auch einseitige Rechtsgeschäfte, Akte, Auslobungen, Offerte udgl vergleiche im Fall von Teilnahmebedingungen eines Gewinnspiels OGH vom 22. September 2005, 2Ob34/05x). Für die vorliegenden Verlosungsbedingungen, die einseitig von den Verlosern aufgestellt wurden, kann nichts anderes gelten, weshalb vom Vorliegen eines Rechtsgeschäftes iSd Paragraph eins, Absatz eins, Ziffer eins, GrEStG ausgegangen werden kann.

In den hier gegebenen Verlosungsbedingungen ist - abgesehen von dem nicht eingetretenen Fall, dass nicht alle Lose verkauft würden - festgehalten, dass die Verlosung erst nach Verkauf aller Lose erfolgt. Die Verloser machten demnach die Gewinnermittlung und damit einhergehend den Abschluss des einen Übereignungsanspruch begründenden Rechtsgeschäftes mit dem Gewinner ("Aufsandungsurkunde zur Eigentumserlangung auf Grund einer Hausverlosung") vom Verkauf aller Lose abhängig, somit vom Eingang des Betrages von EUR 2,177.901,--. Ein Zusammenhang zwischen den Verlosungsbedingungen und der Übereignungsvereinbarung besteht insoweit, als ohne Erfüllung der Bedingung des Verkaufes aller Lose (wie im Beschwerdefall) oder zumindest einer den Verlosern (hier den erst- und zweitbeschwerdeführenden Parteien) genehmen Zahl an Losen und damit der Lukrierung des entsprechenden Entgelts keine Gewinnermittlung stattgefunden hätte und damit die Liegenschaften nicht übertragen worden wären. Hinsichtlich dieser Verlosungsbedingungen, die einseitig von den Verlosern aufgestellt wurden, ist vom Vorliegen eines Rechtsgeschäftes iSd § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG auszugehen. Weiters stehen die beiden Rechtsgeschäfte in einem derart engen inneren Zusammenhang, dass insofern von einem einheitlichen Vorgang auszugehen ist, als die Eigentumsübertragung den Verkauf aller Lose (oder zumindest einer bestimmten Anzahl) vorausgesetzt hat. Da es nach der Rechtsprechung nicht darauf ankommt, ob die Gegenleistung vom Erwerber erbracht wird oder im Übereignungsgeschäft selbst versprochen wird, ist der Gegenleistung der Drittbeschwerdeführerin (der Erwerberin auf Grund der Hausverlosung) bei verständiger Würdigung und wirtschaftlicher Betrachtungsweise des dargestellten Zusammenhanges jener Ertrag hinzuzurechnen, den die erst- und zweitbeschwerdeführenden Parteien durch den Verkauf der übrigen Lose - im Beschwerdefall aller übrigen Lose - erzielt haben. Erst durch die Leistungen der übrigen Loskäufer an die Überträger der Liegenschaften konnte die Drittbeschwerdeführerin die Objekte überhaupt erwerben (vgl. das hg. Erkenntnis vom 29. September 2010, Zl. 2009/16/0054).In den hier gegebenen Verlosungsbedingungen ist - abgesehen von dem nicht eingetretenen Fall, dass nicht alle Lose verkauft würden - festgehalten, dass die Verlosung erst nach Verkauf aller Lose erfolgt. Die Verloser machten demnach die Gewinnermittlung und damit einhergehend den Abschluss des einen Übereignungsanspruch begründenden Rechtsgeschäftes mit dem Gewinner ("Aufsandungsurkunde zur Eigentumserlangung auf Grund einer Hausverlosung") vom Verkauf aller Lose abhängig, somit vom Eingang des Betrages von EUR 2,177.901,--. Ein Zusammenhang zwischen den Verlosungsbedingungen und der Übereignungsvereinbarung besteht insoweit, als ohne Erfüllung der Bedingung des Verkaufes aller Lose (wie im Beschwerdefall) oder zumindest einer den Verlosern (hier den erst- und zweitbeschwerdeführenden Parteien) genehmen Zahl an Losen und damit der Lukrierung des entsprechenden Entgelts keine Gewinnermittlung stattgefunden hätte und damit die Liegenschaften nicht übertragen worden wären. Hinsichtlich dieser Verlosungsbedingungen, die einseitig von den Verlosern aufgestellt wurden, ist vom Vorliegen eines Rechtsgeschäftes iSd Paragraph eins, Absatz eins, Ziffer eins, GrEStG auszugehen. Weiters stehen die beiden Rechtsgeschäfte in einem derart engen inneren Zusammenhang, dass insofern von einem einheitlichen Vorgang auszugehen ist, als die Eigentumsübertragung den Verkauf aller Lose (oder zumindest einer bestimmten Anzahl) vorausgesetzt hat. Da es nach der Rechtsprechung nicht darauf ankommt, ob die Gegenleistung vom Erwerber erbracht wird oder im Übereignungsgeschäft selbst versprochen wird, ist der Gegenleistung der Drittbeschwerdeführerin (der Erwerberin auf Grund der Hausverlosung) bei verständiger Würdigung und wirtschaftlicher Betrachtungsweise des dargestellten Zusammenhanges jener Ertrag hinzuzurechnen, den die erst- und zweitbeschwerdeführenden Parteien durch den Verkauf der übrigen Lose - im Beschwerdefall aller übrigen Lose - erzielt haben. Erst durch die Leistungen der übrigen Loskäufer an die Überträger der Liegenschaften konnte die Drittbeschwerdeführerin die Objekte überhaupt erwerben vergleiche das hg. Erkenntnis vom 29. September 2010, Zl. 2009/16/0054).

Steht die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragschließenden Parteien zivilrechtlich ihrem Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist (Fellner, Grunderwerbsteuer-Kommentar, Rz 9 zu § 5, samt angeführter Rechtsprechung).Steht die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder "inneren" Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstückes, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des GrEStG anzusehen. Für die Frage nach der finalen Verknüpfung zwischen Erwerbsgegenstand und Gegenleistung ist es unerheblich, ob mehrere abgeschlossene Verträge nach dem Willen der jeweils vertragschließenden Parteien zivilrechtlich ihrem Bestand nach voneinander abhängig sein sollen. Entscheidend für die Qualifikation einer Leistung als Gegenleistung im Sinne des Paragraph 5, Absatz eins, Ziffer eins, GrEStG ist, dass die Verpflichtung zur Leistung auf den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand, in dem es zum Erwerbsgegenstand gemacht wurde, bezogen ist (Fellner, Grunderwerbsteuer-Kommentar, Rz 9 zu Paragraph 5,, samt angeführter Rechtsprechung).

Übernimmt der Käufer zusätzlich zu dem vereinbarten Barpreis eine Schuld des Verkäufers, so stellt diese Schuldübernahme einen Teil der Gegenleistung dar, der gesondert mit seinem Wert anzusetzen ist (vgl. das Erkenntnis vom 24. November 2011, Zl. 2010/16/0246). Zur Gegenleistung gehört also auch die Übernahme von Schulden durch den Käufer, die sich im Vermögen des Verkäufers zu dessen Gunsten auswirken (vgl. das Erkenntnis vom 28. Februar 2007, Zl. 2005/16/0193).Übernimmt der Käufer zusätzlich zu dem vereinbarten Barpreis eine Schuld des Verkäufers, so stellt diese Schuldübernahme einen Teil der Gegenleistung dar, der gesondert mit seinem Wert anzusetzen ist vergleiche das Erkenntnis vom 24. November 2011, Zl. 2010/16/0246). Zur Gegenleistung gehört also auch die Übernahme von Schulden durch den Käufer, die sich im Vermögen des Verkäufers zu dessen Gunsten auswirken vergleiche das Erkenntnis vom 28. Februar 2007, Zl. 2005/16/0193).

Zwar erfolgte im Beschwerdefall durch das Akzeptieren der Verlosungsbedingungen keine Übernahme von (der Höhe nach noch unbekannten) Schulden, allerdings war der Lospreis derart kalkuliert, dass damit auch sämtliche von den Verlosern zu tragenden und in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaften stehenden Aufwendungen abgegolten werden sollten und offenbar auch wurden. Damit sind aber auch jene Bestandteile des Lospreises, die - gesamt gesehen - über den Schätzwert der Liegenschaften hinausgehen, der Gegenleistung zuzuordnen, zumal ohne deren Leistung ein Erwerb nicht möglich gewesen wäre. (Hier:

Es wurden ursprünglich den erst- und zweitbeschwerdeführenden Parteien gehörige Liegenschaften samt Gebäude im Wege einer Hausverlosung ins Eigentum der Drittbeschwerdeführerin übertragen.)