Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Für die Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht lassen sich fest anwendbare Regeln nicht aufstellen. Es kommt nach der Rechtsprechung vielmehr auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalles an. Maßgebend ist, wenn für die Betriebszwecke geeignete Räume vorhanden sind, für welche der beiden Möglichkeiten (Raummiete oder Unternehmenspacht) sich die Vertragsparteien entschieden haben, wobei es darauf ankommt, ob ein lebendes Unternehmen (Pacht) oder bloß Geschäftsräume in Bestand gegeben und Einrichtungsgegenstände beigestellt werden (Miete).

Während das Unternehmen eine fruchtbringende Gesamtsache ist, dient ein Raum nur dem Gebrauch. Wird eine "lebende Organisation" überlassen, die einen "Ruf", einen Kundenkreis, ein Warenlager, Forderungen usw besitzt, so ist Pacht anzunehmen. Sind hingegen nur körperliche Sachen vorhanden, zB eines schon stillgelegten Betriebes, so liegt Miete vor.

Bei der Unterscheidung zwischen "Geschäftsraummiete" und "Unternehmenspacht" kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen (im weitesten Sinn) Gegenstand des Bestandvertrages ist, also eine organisierte Erwerbsgelegenheit mit allem, was zum Begriff des "good will" gehört. Die Beistellung von Betriebsmitteln, Kundenstock, Warenlager, Gewerbeberechtigung etc durch den Bestandgeber ist wohl ein zusätzliches Indiz für Pacht, das Fehlen einzelner Komponenten schließt die Beurteilung als Pachtvertrag jedoch nicht aus. Maßgebend ist, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt, nicht aber die von den Parteien gewählte Bezeichnung. Im allgemeinen wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht wichtigstes Kriterium eines Pachtvertrages sein, sofern dies auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers am Bestehen und der Art des Betriebes beruht (vgl Rummel, ABGB, S 1558, Dittrich-Tades, ABGB33, S 1107 ff). Maßgebend ist das "wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an der Tatsache und der Art des Betriebes" (MietSlg 24129 und 25113).Bei der Unterscheidung zwischen "Geschäftsraummiete" und "Unternehmenspacht" kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an. Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen (im weitesten Sinn) Gegenstand des Bestandvertrages ist, also eine organisierte Erwerbsgelegenheit mit allem, was zum Begriff des "good will" gehört. Die Beistellung von Betriebsmitteln, Kundenstock, Warenlager, Gewerbeberechtigung etc durch den Bestandgeber ist wohl ein zusätzliches Indiz für Pacht, das Fehlen einzelner Komponenten schließt die Beurteilung als Pachtvertrag jedoch nicht aus. Maßgebend ist, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt, nicht aber die von den Parteien gewählte Bezeichnung. Im allgemeinen wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht wichtigstes Kriterium eines Pachtvertrages sein, sofern dies auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers am Bestehen und der Art des Betriebes beruht vergleiche Rummel, ABGB, S 1558, Dittrich-Tades, ABGB33, S 1107 ff). Maßgebend ist das "wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an der Tatsache und der Art des Betriebes" (MietSlg 24129 und 25113).

Im allgemeinen wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht wichtigstes Kriterium eines Pachtvertrages sein, sofern dies auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers am Bestehen und der Art des Betriebes beruht. Die Betriebspflicht allein vermag freilich noch kein Pachtverhältnis zu begründen, sie spricht zwar in der Regel, aber nicht immer für eine Unternehmenspacht. Für eine Unternehmenspacht spricht unter anderem auch, wenn der Zins von der Höhe des Umsatzes abhängt. Die Überlassung einer Konzession ist kein notwendiges Erfordernis, wohl aber gleichfalls ein Indiz für die Annahme einer Pacht (Hinweis E 14.3.1986, 85/17/0009, E 29.4.1988, 87/17/0313; E 29.4.1992, 91/17/0023).

Gastronomieunternehmungen wie Cafehäuser, Hotels, Konditoreien, betreiben nach ihrem Typ ortsgebundene Tätigkeiten. Ihre wesentlichen Grundlagen sind das Grundstück, das Gebäude und die Einrichtung, nicht jedoch das Warenlager und das Personal.

In Hinblick auf die tragenden Unternehmensgrundlagen Lokal und Geschäftseinrichtung ist Unternehmenspacht anzunehmen, wenn der Erwerber in der Lage ist, in den vorhandenen Betriebsräumen ohne wesentliche Unterbrechung einen dem vorangegangenen gleichwertigen Betrieb fortzuführen (Hinweis E 22.4.1986, 85/14/0165).

Ein allfällig vorhandener, vom Bestandnehmer verwertbarer Kundenstock spricht dann für das Vorliegen einer Unternehmenspacht, wenn durch den Vertrag die Erhaltung des Kundenstocks - sei es durch Begründung einer Betriebspflicht oder auf andere Weise - dem Bestandgeber gesichert wird; dies deshalb, weil daraus der Schluß gezogen werden kann, daß der Bestandgegenstand über die rein körperlichen Grundlagen eines Unternehmens, über die auch ein Mietvertrag hätte abgeschlossen werden können, hinausgeht. Voraussetzung für die Übertragung eines Kundenstockes von einem Unternehmen auf ein anderes ist allerdings, daß die Betriebsgegenstände der beiden Unternehmen nicht wesentlich voneinander abweichen (vgl MietSlg 25112).Ein allfällig vorhandener, vom Bestandnehmer verwertbarer Kundenstock spricht dann für das Vorliegen einer Unternehmenspacht, wenn durch den Vertrag die Erhaltung des Kundenstocks - sei es durch Begründung einer Betriebspflicht oder auf andere Weise - dem Bestandgeber gesichert wird; dies deshalb, weil daraus der Schluß gezogen werden kann, daß der Bestandgegenstand über die rein körperlichen Grundlagen eines Unternehmens, über die auch ein Mietvertrag hätte abgeschlossen werden können, hinausgeht. Voraussetzung für die Übertragung eines Kundenstockes von einem Unternehmen auf ein anderes ist allerdings, daß die Betriebsgegenstände der beiden Unternehmen nicht wesentlich voneinander abweichen vergleiche MietSlg 25112).