Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Die Vermietung eines Gebäudes stellt grundsätzlich eine nicht gewerbliche Vermögensverwaltung dar. Diese wird nicht schon dann zur gewerblichen Tätigkeit, wenn die mit einer Vermietung üblicherweise verbundenen Aktivitäten in größerem Umfang anfallen, es sei denn, sie erreichen ein solches Ausmaß, daß die Vermietungstätigkeit nach außen als gewerbliche Tätigkeit erscheint (Hinweis auf E 14.1.1986, 85/14/0092). Dies ist etwa bei Vermietung im Rahmen eines größeren Beherbungsbetriebes der Fall. Adaptierungsarbeiten und Ausbauarbeiten an einem dreigeschoßigen Gebäude (Erdgeschoß, zwei Obergeschosse) mit einer Nutzfläche (einschließlich Keller) von nur 1.025 m2, die seiner besseren Vermietbarkeit dienen sollen, sprengen auch dann noch nicht den Rahmen der Vermögensverwaltung, wenn sie beträchtliche Fremdmittel erfordern. An einer bloßen Vermögensverwaltung ändert sich auch nichts, wenn es der Unternehmer im Interesse bestmöglicher Vermietung in Kauf nimmt, daß Räumlichkeiten vorübergehend freistehen oder nur kurzfristig in Bestand gegeben werden.

Nicht jeder Abverkauf von Gebäudeeinheiten in Wohnungseigentum führt zu einer gewerblichen Tätigkeit des Gebäudeeigentümers. Zu gewerblichen Einkünften kommt es vielmehr erst dann, wenn die Abverkäufe einen größeren Umfang erreichen und geplant (gezielt) erfolgen. Keine gewerblichen Einkünfte liegen hingegen vor, wenn ein Eigentümer sein Gebäude parifizieren läßt, um bei zufällig sich bietender Gelegenheit einzelne Wohnungen in Wohnungseigentum zu verkaufen, und die Vermietungsabsicht gegenüber der Verkaufsabsicht im Vordergrund bleibt.

Für die Frage, ob eine Vermietungstätigkeit geeignet ist, auf Dauer gesehen einen Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten abzuwerfen, fallen der Wille und das Bemühen des Bfr, das Objekt zu einem Ertragsobjekt zu machen, nicht ins Gewicht, sofern objektiv gesehen keine Ertragsaussichten bestehen.

Bei der Lösung der Frage, ob eine Tätigkeit auf Dauer gesehen Einnahmen erwarten läßt, kommt es nicht darauf an, wie der Steuerpflichtige die Tätigkeit hätte gestalten können, sondern darauf, wie er diese Tätigkeit tatsächlich gestaltet und damit auch finanziert hat.