Verwaltungsgerichtshof (VwGH)

Der Verwaltungsgerichtshof hat wiederholt ausgesprochen (vgl. etwa das hg. Erkenntnis vom 22. November 2001, 98/15/0056), dass für Zeiträume, in welchen die LVO 1990 oder die LVO 1993 in der Stammfassung zur Anwendung kommen, die Liegenschaftsvermietung dann als Liebhaberei zu qualifizieren ist, wenn nach der konkret ausgeübten Art der Vermietung nicht innerhalb eines Zeitraumes von rund 20 Jahren ein "Gesamtgewinn" bzw. Gesamteinnahmenüberschuss erzielbar ist.Der Verwaltungsgerichtshof hat wiederholt ausgesprochen vergleiche etwa das hg. Erkenntnis vom 22. November 2001, 98/15/0056), dass für Zeiträume, in welchen die LVO 1990 oder die LVO 1993 in der Stammfassung zur Anwendung kommen, die Liegenschaftsvermietung dann als Liebhaberei zu qualifizieren ist, wenn nach der konkret ausgeübten Art der Vermietung nicht innerhalb eines Zeitraumes von rund 20 Jahren ein "Gesamtgewinn" bzw. Gesamteinnahmenüberschuss erzielbar ist.

Der Liebhabereibetrachtung sind jeweils nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftungsart zugrunde zu legen. Ändert sich die Art des wirtschaftlichen Engagements grundlegend und sind deshalb für die Zukunft positive wirtschaftliche Ergebnisse zu erwarten, so können die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse nicht mit der Folge in die Vergangenheit projiziert werden, daß eine bisher notwendigerweise ertraglose Tätigkeit bereits für die Vergangenheit als Einkunftsquelle beurteilt wird.

Eine wesentliche Änderung der Bewirtschaftungsart, die zur objektiven Ertragsfähigkeit führt, kann bei grundlegender Änderung der Finanzierung gegeben sein. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist beispielsweise eine nicht von vornherein geplante Sondertilgung von Fremdmitteln zur Anschaffung des Mietobjektes, somit eine nicht planmäßige Tilgung der Fremdmittel, bei der Beurteilung der Frage, ob eine Einkunftsquelle oder Liebhaberei vorliegt, gedanklich auszuklammern. Liegt eine "Sondertilgung" vor, ist die Vermietung vor der Änderung der Bewirtschaftungsart so zu beurteilen, als würde sie weiterhin ohne Änderung betrieben. Für die Zeit nach der Änderung der Bewirtschaftungsart erfolgt eine neue Beurteilung. Liegt hingegen keine Änderung der Bewirtschaftungsart vor, weil der Fremdmittelabbau Teil eines von Anfang an bestehenden Planes der wirtschaftlichen Tätigkeit war, ist eine gemeinsame Betrachtung der vor und nach der betroffenen Bewirtschaftungsmaßnahme gelegenen Zeiträume bei Beurteilung der Einkunftsquelleneigenschaft der Tätigkeit vorzunehmen (vgl. mit weiteren Hinweisen die hg. Erkenntnisse vom 16. September 2003, 2000/14/0159, und vom 28. März 2001, 98/13/0032). Bei der Frage, ob eine tatsächlich erfolgte vorzeitige Darlehenstilgung Teil eines von Anfang an bestehenden Planes war, handelt es sich um eine Tatsachenfrage, deren Beantwortung der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle nur insoweit unterliegt, ob die dazu vorgenommene Beweiswürdigung der belangten Behörde schlüssig ist (vgl. das hg. Erkenntnis vom 24. April 2002, 96/13/0191).Eine wesentliche Änderung der Bewirtschaftungsart, die zur objektiven Ertragsfähigkeit führt, kann bei grundlegender Änderung der Finanzierung gegeben sein. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist beispielsweise eine nicht von vornherein geplante Sondertilgung von Fremdmitteln zur Anschaffung des Mietobjektes, somit eine nicht planmäßige Tilgung der Fremdmittel, bei der Beurteilung der Frage, ob eine Einkunftsquelle oder Liebhaberei vorliegt, gedanklich auszuklammern. Liegt eine "Sondertilgung" vor, ist die Vermietung vor der Änderung der Bewirtschaftungsart so zu beurteilen, als würde sie weiterhin ohne Änderung betrieben. Für die Zeit nach der Änderung der Bewirtschaftungsart erfolgt eine neue Beurteilung. Liegt hingegen keine Änderung der Bewirtschaftungsart vor, weil der Fremdmittelabbau Teil eines von Anfang an bestehenden Planes der wirtschaftlichen Tätigkeit war, ist eine gemeinsame Betrachtung der vor und nach der betroffenen Bewirtschaftungsmaßnahme gelegenen Zeiträume bei Beurteilung der Einkunftsquelleneigenschaft der Tätigkeit vorzunehmen vergleiche mit weiteren Hinweisen die hg. Erkenntnisse vom 16. September 2003, 2000/14/0159, und vom 28. März 2001, 98/13/0032). Bei der Frage, ob eine tatsächlich erfolgte vorzeitige Darlehenstilgung Teil eines von Anfang an bestehenden Planes war, handelt es sich um eine Tatsachenfrage, deren Beantwortung der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle nur insoweit unterliegt, ob die dazu vorgenommene Beweiswürdigung der belangten Behörde schlüssig ist vergleiche das hg. Erkenntnis vom 24. April 2002, 96/13/0191).

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes stellt eine vorzeitige Darlehenstilgung nur dann keine zur Änderung der Bewirtschaftung führende außerordentliche Tilgung dar, wenn erwiesen ist, dass bereits bei Betätigungsbeginn die ernsthafte Absicht für eine solche Tilgung bestand. Dies ist vom Steuerpflichtigen anhand geeigneter Unterlagen (z.B. Versicherungsverträge, Bausparverträge etc.) nachzuweisen und in die Prognoserechnung konkret aufzunehmen. Einen solchen Nachweis hat der Abgabepflichtige nicht erbracht. Das Vorbringen des Abgabepflichtigen im Verwaltungsverfahren erschöpfte sich in der Darstellung seiner Absicht, die ursprünglichen Darlehen bei günstiger Gelegenheit vorzeitig zurückzuzahlen. Konkreteres konnte die Abgabenbehörde auch nicht der Erklärung des Anlageberaters entnehmen. Eine derartige Absicht stellt aber keinen bestimmten auf vorzeitige Darlehenstilgung oder auf eine Umschuldung in ein Fremdwährungsdarlehen gerichteten Plan dar (vgl. etwa das hg. Erkenntnis vom 6. Juli 2006, 2002/15/0170).Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes stellt eine vorzeitige Darlehenstilgung nur dann keine zur Änderung der Bewirtschaftung führende außerordentliche Tilgung dar, wenn erwiesen ist, dass bereits bei Betätigungsbeginn die ernsthafte Absicht für eine solche Tilgung bestand. Dies ist vom Steuerpflichtigen anhand geeigneter Unterlagen (z.B. Versicherungsverträge, Bausparverträge etc.) nachzuweisen und in die Prognoserechnung konkret aufzunehmen. Einen solchen Nachweis hat der Abgabepflichtige nicht erbracht. Das Vorbringen des Abgabepflichtigen im Verwaltungsverfahren erschöpfte sich in der Darstellung seiner Absicht, die ursprünglichen Darlehen bei günstiger Gelegenheit vorzeitig zurückzuzahlen. Konkreteres konnte die Abgabenbehörde auch nicht der Erklärung des Anlageberaters entnehmen. Eine derartige Absicht stellt aber keinen bestimmten auf vorzeitige Darlehenstilgung oder auf eine Umschuldung in ein Fremdwährungsdarlehen gerichteten Plan dar vergleiche etwa das hg. Erkenntnis vom 6. Juli 2006, 2002/15/0170).

Der Zeitraum von 20 Jahren zur Erzielung eines Gesamteinnahmenüberschusses kommt unabhängig von der konkreten Finanzierungsform zur Anwendung. Er leitet sich aus der Überlegung ab, dass der wirtschaftliche Gesamterfolg einer Vermietungstätigkeit innerhalb einer Zeitspanne erfolgen soll, die zum getätigten Mitteleinsatz bei Betrachtung der Umstände des konkreten Falles in einer nach der Verkehrsauffassung vernünftigen, üblichen Relation steht. In diesem Sinne ist ein solcher Zeitraum angesprochen, der im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und zur vorhersehbaren Dauer der Nutzbarkeit des Gegenstandes der Vermietung zu Vermietungszwecken für die Abdeckung des insgesamt getätigten Aufwandes bis zur Erzielung des wirtschaftlichen Gesamterfolges nach bestehender Übung in Kauf genommen wird (vgl. das hg. Erkenntnis vom 22. Februar 2000, 94/14/0054).Der Zeitraum von 20 Jahren zur Erzielung eines Gesamteinnahmenüberschusses kommt unabhängig von der konkreten Finanzierungsform zur Anwendung. Er leitet sich aus der Überlegung ab, dass der wirtschaftliche Gesamterfolg einer Vermietungstätigkeit innerhalb einer Zeitspanne erfolgen soll, die zum getätigten Mitteleinsatz bei Betrachtung der Umstände des konkreten Falles in einer nach der Verkehrsauffassung vernünftigen, üblichen Relation steht. In diesem Sinne ist ein solcher Zeitraum angesprochen, der im Verhältnis zum eingesetzten Kapital und zur vorhersehbaren Dauer der Nutzbarkeit des Gegenstandes der Vermietung zu Vermietungszwecken für die Abdeckung des insgesamt getätigten Aufwandes bis zur Erzielung des wirtschaftlichen Gesamterfolges nach bestehender Übung in Kauf genommen wird vergleiche das hg. Erkenntnis vom 22. Februar 2000, 94/14/0054).