Die Beschwerdeführerin hatte mit Kaufvertrag vom 18. August 1964 von den Verkäufern Leonhard T., Herta T. und Margaretha T. die Liegenschaft EZ. 907, Grundbuch X, erworben. In der Vertragsurkunde war der Kaufpreis mit S 200.000,-- angegeben. Auf Grund einer von der Beschwerdeführerin dem Finanzamte für Gebühren und Verkehrsteuern übermittelten Abgabenerklärung, in der der Kaufpreis ebenfalls mit S 200.000,-- angegeben war, hatte das Finanzamt mit Bescheid vom 7. September 1964 der Beschwerdeführerin Grunderwerbsteuer im Betrage von S 14.000,-- vorgeschrieben. Mit Bescheid vom 8. Juli 1965 hob das Finanzamt im Zug eines gemäß §§ 303 ff der Bundesabgabenordnung durchgeführten Wiederaufnahmeverfahrens den Bescheid vom 7. September 1964 auf und schrieb gleichzeitig nunmehr eine Grunderwerbsteuer in Höhe von S 32.000,-- vor. Das Finanzamt begründete dieses Vorgehen damit, daß sich auf Grund durchgeführter Erhebungen ein Betrag von S 400.000,-- als Gegenleistung für den Liegenschaftserwerb ergebe. Die Beschwerdeführerin berief und führte aus, sie habe die strittige Liegenschaft um S 200.000,-- gekauft, jedoch auch die im gleichen Hause befindliche Großwohnung der Margaretha T. um S 200.000,-- abgelöst. Da die bezahlte Ablöse von S 200.000,-- keine Nebenleistung sei, unterliege sie nicht der Grunderwerbsteuer.Die Beschwerdeführerin hatte mit Kaufvertrag vom 18. August 1964 von den Verkäufern Leonhard T., Herta T. und Margaretha T. die Liegenschaft EZ. 907, Grundbuch römisch zehn, erworben. In der Vertragsurkunde war der Kaufpreis mit S 200.000,-- angegeben. Auf Grund einer von der Beschwerdeführerin dem Finanzamte für Gebühren und Verkehrsteuern übermittelten Abgabenerklärung, in der der Kaufpreis ebenfalls mit S 200.000,-- angegeben war, hatte das Finanzamt mit Bescheid vom 7. September 1964 der Beschwerdeführerin Grunderwerbsteuer im Betrage von S 14.000,-- vorgeschrieben. Mit Bescheid vom 8. Juli 1965 hob das Finanzamt im Zug eines gemäß Paragraphen 303, ff der Bundesabgabenordnung durchgeführten Wiederaufnahmeverfahrens den Bescheid vom 7. September 1964 auf und schrieb gleichzeitig nunmehr eine Grunderwerbsteuer in Höhe von S 32.000,-- vor. Das Finanzamt begründete dieses Vorgehen damit, daß sich auf Grund durchgeführter Erhebungen ein Betrag von S 400.000,-- als Gegenleistung für den Liegenschaftserwerb ergebe. Die Beschwerdeführerin berief und führte aus, sie habe die strittige Liegenschaft um S 200.000,-- gekauft, jedoch auch die im gleichen Hause befindliche Großwohnung der Margaretha T. um S 200.000,-- abgelöst. Da die bezahlte Ablöse von S 200.000,-- keine Nebenleistung sei, unterliege sie nicht der Grunderwerbsteuer.
Die Finanzlandesdirektion wies die Berufung als unbegründet ab. Sie führte in den Entscheidungsgründen aus, daß "durch die glaubwürdigen Aussagen der drei Veräußerer der gegenständlichen Liegenschaft" die Vereinbarung eines Pauschalpreises von S 400.000,-- "für die Liegenschaft einschließlich der Hausherrenwohnung" festgestellt worden sei. Die "Aufteilung des Kaufpreises auf Liegenschaft und Wohnung" sei erst auf Wunsch der Käuferin getroffen worden. Wenn die Berufung ausführe, daß die Liegenschaft um S 200.000,-- gekauft und der restliche Betrag als Wohnungsablöse verwendet worden sei, so könne, selbst wenn diesem Vorbringen gefolgt würde, die Finanzlandesdirektion zu keiner anderen Entscheidung gelangen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes stelle "beim Kauf einer Liegenschaft, wenn neben dem Kaufpreis für das Grundstück ein Betrag dafür geleistet wird, daß der Verkäufer auf Mietrechte an der Liegenschaft verzichtet, der für den Verzicht versprochene Betrag eine steuerpflichtige Nebenleistung" dar. Daran könne auch "der Umstand, daß im gegebenen Falle die Mieterin der Hausherrenwohnung nur zu einem Drittel Eigentümerin und Veräußerin der Liegenschaft" gewesen sei, nichts ändern. Das in der Berufung angeführte Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 25. September 1964, Zl. 65/63, betreffe die einheitliche Feststellung von Einkünften und könne deshalb "für den gegenständlichen Fall keine andere Auslegung" herbeiführen.
Gegen diesen Bescheid richtet sich die wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobene Beschwerde, über die der Verwaltungsgerichtshof erwogen hat:
Gemäß § 11 Abs. 1 Z. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 1955 (BGBl. Nr. 140/1955, GrEStG) in der für den vorliegenden Beschwerdefall geltenden Fassung ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß § 11 Abs. 2 Z. 1 der gleichen Gesetzesstelle gehören zur Gegenleistung Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt.Gemäß Paragraph 11, Absatz eins, Ziffer eins, des Grunderwerbsteuergesetzes 1955 Bundesgesetzblatt Nr. 140 aus 1955,, GrEStG) in der für den vorliegenden Beschwerdefall geltenden Fassung ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gemäß Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, der gleichen Gesetzesstelle gehören zur Gegenleistung Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt.
Im vorliegenden Beschwerdefall ist zunächst streitig, ob der Betrag von S 200.000,--, den die Beschwerdeführerin, wie sie behauptet, verwendet hat, um "als Käufer selbst das Mietrecht abzulösen", grunderwerbsteuerpflichtig ist. Die Beschwerde meint, es könne sich dabei um keine Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes handeln, weil das Geld nicht für den Erwerb des Grundstückes gegeben worden sei und außerdem mit dem Liegenschaftskauf in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehe. Mit diesem Einwand irrt aber die Beschwerdeführerin. Der Verwaltungsgerichtshof hat zu dieser Frage wiederholt Stellung genommen. Er hat in seinen Erkenntnissen vom 23. Jänner 1964, Zl. 1756/63, folgendes wörtlich ausgesprochen: "Wenn sie (die Beschwerdeführerin) nun im Zusammenhang mit dem Abschlusse des Kaufvertrages zugleich auch durchgesetzt hat, daß der Verkäufer seiner Bestandrechte an den strittigen Räumen mit Abschluß des Kaufvertrages aufgibt und sich dabei ein besonderes Entgelt versprechen läßt, so kann nicht übersehen werden, daß der Zusammenhang zwischen dem Erwerbe des Grundstückes und der Aufgabe der Bestandrechte ein innerer ist, der das Rechtsgeschäft in seiner Gesamtheit zu einer Einheit zusammenfaßt. Das Grunderwerbsteuergesetz verlangt im § 11 Abs. 2 Z. 1 nur, daß der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgange vereinbarten Gegenleistung zusätzlich eine Leistung gewährt." In seinem Erkenntnisse vom 25. März 1965, Zl. 1894/64 - von den hier angeführten Erkenntnissen wird der Beschwerdeführerin auf Verlangen eine Abschrift übermittelt werden - hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, daß ein Betrag, der beim Kauf einer Liegenschaft neben dem Kaufpreise für das Grundstück dafür geleistet wird, daß der Verkäufer auf Mietrechte an einer Liegenschaft verzichtet, eine steuerpflichtige Nebenleistung im Sinne des § 11 Abs. 2 Z. 1 GrEStG darstellt. Nun behauptet die Beschwerdeführerin, daß im vorliegenden Falle die "Entschädigung" einem "ehemaligen Miteigentümer und jetzigen Mieter bezahlt" worden sei. Doch auch dieser Einwand vermag einen Erfolg nicht herbeizuführen. Nach der Gesetzeslage (§ 11 Abs. 2 Z. 1 GEStG) gehören zur Gegenleistung, wie bereits dargelegt wurde, auch Leistungen, die der Erwerbsvorgange vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Nach dem ersten Absatze des am 18. August 1964 errichteten Kaufvertrages wurde die Liegenschaft von Leonhard, Herta und Margaretha T. veräußert. Wenn, wie die Beschwerde behauptet, der "Ablösebetrag" von S 200.000,-- an Margaretha T. gezahlt worden ist, so besteht zunächst kein Streit darüber, daß die Empfängerin dieses Betrages neben den beiden anderen Miteigentümern gleichfalls Miteigentümerin und nach dem Vertragsinhalte Verkäuferin war. Somit ist die Rechtsmeinung der belangten Behörde, daß der für die Aufgabe eines Mietrechtes gezahlte Betrag eine Gegenleistung im Sinne des § 11 Abs. 2 Z. 1 GrEStG darstelle, durch das Gesetz gedeckt. Die Beschwerdeführerin kann daher mit dem Hinweise, daß die Empfängerin des Ablösebetrages "Mieterin" sei, nichts gewinnen, weil der Empfängerin eben das Miteigentumsrecht an der Liegenschaft zustand. Wenn nun die Beschwerde schließlich vorbringt, der Ablösebetrag sei "nach Abschluß des Kaufvertrages" bezahlt worden, so kann auch damit keine Änderung der Rechtslage eintreten. Der Verwaltungsgerichtshof hat nämlich in dem bereits angeführten Erkenntnisse (vom 23. Jänner 1964, Zl. 1756/63) u.a. festgestellt, daß die neben dem Kaufpreise für die Liegenschaft zusätzlich gewährte Leistung für die Aufgabe bestimmter Räume im gekauften Gebäude einen für die Annahme einer Gegenleistung im Sinne des § 11 GrEStG genügenden Zusammenhang darstellt. Selbst wenn daher die Vereinbarung über die Zahlung eines Ablösebetrages für die Aufgabe von Bestandrechten zeitlich auf den Abschluß des Liegenschaftskaufes folgte, wie dies die Beschwerde im Gegensatze zu den Feststellungen der belangten Behörde behauptet, kann der mit dem vorliegenden Grundstückserwerbe bestehende innere Zusammenhang nicht beseitigt werden.Im vorliegenden Beschwerdefall ist zunächst streitig, ob der Betrag von S 200.000,--, den die Beschwerdeführerin, wie sie behauptet, verwendet hat, um "als Käufer selbst das Mietrecht abzulösen", grunderwerbsteuerpflichtig ist. Die Beschwerde meint, es könne sich dabei um keine Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes handeln, weil das Geld nicht für den Erwerb des Grundstückes gegeben worden sei und außerdem mit dem Liegenschaftskauf in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehe. Mit diesem Einwand irrt aber die Beschwerdeführerin. Der Verwaltungsgerichtshof hat zu dieser Frage wiederholt Stellung genommen. Er hat in seinen Erkenntnissen vom 23. Jänner 1964, Zl. 1756/63, folgendes wörtlich ausgesprochen: "Wenn sie (die Beschwerdeführerin) nun im Zusammenhang mit dem Abschlusse des Kaufvertrages zugleich auch durchgesetzt hat, daß der Verkäufer seiner Bestandrechte an den strittigen Räumen mit Abschluß des Kaufvertrages aufgibt und sich dabei ein besonderes Entgelt versprechen läßt, so kann nicht übersehen werden, daß der Zusammenhang zwischen dem Erwerbe des Grundstückes und der Aufgabe der Bestandrechte ein innerer ist, der das Rechtsgeschäft in seiner Gesamtheit zu einer Einheit zusammenfaßt. Das Grunderwerbsteuergesetz verlangt im Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, nur, daß der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgange vereinbarten Gegenleistung zusätzlich eine Leistung gewährt." In seinem Erkenntnisse vom 25. März 1965, Zl. 1894/64 - von den hier angeführten Erkenntnissen wird der Beschwerdeführerin auf Verlangen eine Abschrift übermittelt werden - hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, daß ein Betrag, der beim Kauf einer Liegenschaft neben dem Kaufpreise für das Grundstück dafür geleistet wird, daß der Verkäufer auf Mietrechte an einer Liegenschaft verzichtet, eine steuerpflichtige Nebenleistung im Sinne des Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, GrEStG darstellt. Nun behauptet die Beschwerdeführerin, daß im vorliegenden Falle die "Entschädigung" einem "ehemaligen Miteigentümer und jetzigen Mieter bezahlt" worden sei. Doch auch dieser Einwand vermag einen Erfolg nicht herbeizuführen. Nach der Gesetzeslage (Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, GEStG) gehören zur Gegenleistung, wie bereits dargelegt wurde, auch Leistungen, die der Erwerbsvorgange vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Nach dem ersten Absatze des am 18. August 1964 errichteten Kaufvertrages wurde die Liegenschaft von Leonhard, Herta und Margaretha T. veräußert. Wenn, wie die Beschwerde behauptet, der "Ablösebetrag" von S 200.000,-- an Margaretha T. gezahlt worden ist, so besteht zunächst kein Streit darüber, daß die Empfängerin dieses Betrages neben den beiden anderen Miteigentümern gleichfalls Miteigentümerin und nach dem Vertragsinhalte Verkäuferin war. Somit ist die Rechtsmeinung der belangten Behörde, daß der für die Aufgabe eines Mietrechtes gezahlte Betrag eine Gegenleistung im Sinne des Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, GrEStG darstelle, durch das Gesetz gedeckt. Die Beschwerdeführerin kann daher mit dem Hinweise, daß die Empfängerin des Ablösebetrages "Mieterin" sei, nichts gewinnen, weil der Empfängerin eben das Miteigentumsrecht an der Liegenschaft zustand. Wenn nun die Beschwerde schließlich vorbringt, der Ablösebetrag sei "nach Abschluß des Kaufvertrages" bezahlt worden, so kann auch damit keine Änderung der Rechtslage eintreten. Der Verwaltungsgerichtshof hat nämlich in dem bereits angeführten Erkenntnisse (vom 23. Jänner 1964, Zl. 1756/63) u.a. festgestellt, daß die neben dem Kaufpreise für die Liegenschaft zusätzlich gewährte Leistung für die Aufgabe bestimmter Räume im gekauften Gebäude einen für die Annahme einer Gegenleistung im Sinne des Paragraph 11, GrEStG genügenden Zusammenhang darstellt. Selbst wenn daher die Vereinbarung über die Zahlung eines Ablösebetrages für die Aufgabe von Bestandrechten zeitlich auf den Abschluß des Liegenschaftskaufes folgte, wie dies die Beschwerde im Gegensatze zu den Feststellungen der belangten Behörde behauptet, kann der mit dem vorliegenden Grundstückserwerbe bestehende innere Zusammenhang nicht beseitigt werden.
Der Verwaltungsgerichtshof konnte auch keine Verfahrensmängel feststellen, die für das Ergebnis des Verwaltungsverfahrens von Bedeutung wären. Der für die Entscheidung wesentliche Sachverhalt ist unbestritten. Ob von vornherein ein Gesamtkaufpreis von S 400.000,-- für die Liegenschaft "samt Hausherrenwohnung" vereinbart war oder ob erst nach rechtsverbindlichem Abschluß des Kaufvertrages eine "Wohnungsablöse" von S 200.000,-- vereinbart wurde, ist nicht von entscheidender Bedeutung, weil auch im letztgenannten Falle, wie bereits ausgeführt, die "Wohnungsablöse" gemäß § 11 Abs. 2 Z. 1 GrEStG zur Gegenleistung für das Grundstück gehört. Gegen die Höhe der festgesetzten Steuer wurden aber in der Beschwerde keine Einwendungen erhoben.Der Verwaltungsgerichtshof konnte auch keine Verfahrensmängel feststellen, die für das Ergebnis des Verwaltungsverfahrens von Bedeutung wären. Der für die Entscheidung wesentliche Sachverhalt ist unbestritten. Ob von vornherein ein Gesamtkaufpreis von S 400.000,-- für die Liegenschaft "samt Hausherrenwohnung" vereinbart war oder ob erst nach rechtsverbindlichem Abschluß des Kaufvertrages eine "Wohnungsablöse" von S 200.000,-- vereinbart wurde, ist nicht von entscheidender Bedeutung, weil auch im letztgenannten Falle, wie bereits ausgeführt, die "Wohnungsablöse" gemäß Paragraph 11, Absatz 2, Ziffer eins, GrEStG zur Gegenleistung für das Grundstück gehört. Gegen die Höhe der festgesetzten Steuer wurden aber in der Beschwerde keine Einwendungen erhoben.
Die Beschwerde war deshalb in allen Streitpunkten unbegründet und mußte gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 abgewiesen werden.Die Beschwerde war deshalb in allen Streitpunkten unbegründet und mußte gemäß Paragraph 42, Absatz eins, VwGG 1965 abgewiesen werden.
Der Ausspruch über den Kostenersatz gründet sich auf § 47 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b, § 48 Abs. 2 lit. a und b, § 59 Abs. 2 lit. a und b VwGG 1965 in Verbindung mit Artikel I B Z. 4 und 5 der Verordnung über die Pauschalierung der Aufwandersätze im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof (BGBl. Nr. 4/1965).Der Ausspruch über den Kostenersatz gründet sich auf Paragraph 47, Absatz eins und Absatz 2, Litera b,, Paragraph 48, Absatz 2, Litera a und b, Paragraph 59, Absatz 2, Litera a und b VwGG 1965 in Verbindung mit Artikel römisch eins B Ziffer 4 und 5 der Verordnung über die Pauschalierung der Aufwandersätze im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Bundesgesetzblatt Nr. 4 aus 1965,).
Wien, am 26. Mai 1966