Der Rekurs der Beklagten, die die Aufhebung des Zurückverweisungsbeschlusses und die Wiederherstellung der Klageabweisung anstrebt, ist zulässig, aber nicht berechtigt.
1. Die gerügte Aktenwidrigkeit liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO).1. Die gerügte Aktenwidrigkeit liegt nicht vor (Paragraph 510, Absatz 3, ZPO).
2.) Zur Befristung des Mietzinsanhebungsbegehrens wegen Unternehmensverpachtung:
2.1. Der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Sowohl der Hauptmieter als auch der Pächter sind verpflichtet, die Verpachtung unter Angabe der dafür vorgesehenen Dauer dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann die Rechtsfolgen der Verpachtung ab dem der Verpachtung folgenden Zinstermin geltend machen. Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG, so darf der Vermieter für die Dauer der Verpachtung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert der Pächter in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen (§ 12a Abs 5 MRG). Wird das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen vom Hauptmieter aus wichtigen, in seiner Person gelegenen Gründen, wie insbesondere Krankheit, für einen Zeitraum von insgesamt höchstens fünf Jahren verpachtet, so findet eine Anhebung des Hauptmietzinses für diesen Zeitraum nicht statt (§ 12a Abs 6 MRG).2.1. Der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Sowohl der Hauptmieter als auch der Pächter sind verpflichtet, die Verpachtung unter Angabe der dafür vorgesehenen Dauer dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann die Rechtsfolgen der Verpachtung ab dem der Verpachtung folgenden Zinstermin geltend machen. Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach Paragraph 16, Absatz eins, MRG, so darf der Vermieter für die Dauer der Verpachtung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach Paragraph 16, Absatz eins, MRG zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert der Pächter in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der Vermieter ab diesem Zeitpunkt den nach Paragraph 16, Absatz eins, MRG zulässigen Hauptmietzins ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen (Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG). Wird das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen vom Hauptmieter aus wichtigen, in seiner Person gelegenen Gründen, wie insbesondere Krankheit, für einen Zeitraum von insgesamt höchstens fünf Jahren verpachtet, so findet eine Anhebung des Hauptmietzinses für diesen Zeitraum nicht statt (Paragraph 12 a, Absatz 6, MRG).
2.2. Im Gegensatz zu § 12a Abs 2 und 3 MRG, welche für die Mietzinsanhebung infolge Unternehmensveräußerung bzw Machtwechsels bei der (juristischen) Person des Hauptmieters eine Befristung des Zinsanhebungsbegehrens vorsehen, enthält § 12a Abs 5 MRG keine Präklusionsfrist für die Geltendmachung durch den Vermieter, wohl aber eine Anzeigepflicht sowohl des Vermieters = Verpächters als auch des Pächters (2.2. Im Gegensatz zu Paragraph 12 a, Absatz 2 und 3 MRG, welche für die Mietzinsanhebung infolge Unternehmensveräußerung bzw Machtwechsels bei der (juristischen) Person des Hauptmieters eine Befristung des Zinsanhebungsbegehrens vorsehen, enthält Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG keine Präklusionsfrist für die Geltendmachung durch den Vermieter, wohl aber eine Anzeigepflicht sowohl des Vermieters = Verpächters als auch des Pächters (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21 § 12a MRG Rz 23)., Miet- und Wohnrecht21 Paragraph 12 a, MRG Rz 23).
2.3. Reich-Rohrwig (Mietzinserhöhung bei Geschäftsraum-Hauptmiete, 172) hält es im Hinblick auf die Unsicherheiten, die der Anwendungsbereich der Regelung (über die Mietzinsanhebung bei Unternehmensverpachtung) und die Ausnahmevorschrift des § 12a Abs 6 MRG verursachen können, für denkbar, dass hier der Gesetzgeber die Geltendmachung der Mietzinsanhebung bewusst nicht einer kurzen Frist habe unterwerfen wollen.Hauptmiete, 172) hält es im Hinblick auf die Unsicherheiten, die der Anwendungsbereich der Regelung (über die Mietzinsanhebung bei Unternehmensverpachtung) und die Ausnahmevorschrift des Paragraph 12 a, Absatz 6, MRG verursachen können, für denkbar, dass hier der Gesetzgeber die Geltendmachung der Mietzinsanhebung bewusst nicht einer kurzen Frist habe unterwerfen wollen.
Vonkilch (in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht § 12a MRG Rz 86) vermutet gleichfalls eher eine „bewusste Wertentscheidung" des Gesetzgebers denn eine planwidrige Lücke, die durch Analogie geschlossen werden müsste. Sowohl im Fall der Unternehmensverpachtung wegen der zeitlich und sachlich im Einzelfall oft schwer abgrenzbaren Ausnahmebestimmung des § 12a Abs 6 MRG als auch im Fall der nachträglichen Änderung der Geschäftstätigkeit wegen des ebenfalls zeitlich und sachlich im Einzelfall oft, vor allem bei „schleichender Änderung", schwer auszumachenden Tatbestandsmerkmals für die Mietzinserhöhung würde das Aufstellen einer Präklusivfrist entweder (bei Zuwarten des Vermieters bis zur eindeutigen Klärung der Lage) häufig zu einem sachlich schwer zu rechtfertigenden Rechtsverlust für den Vermieter führen oder aber ihn (zur Vermeidung des Rechtsverlusts) zu vorbeugenden, letztlich aber häufig unberechtigten Anhebungsbegehren bzw einem Mietzinsfeststellungsverfahren zwingen. Beides sollte dem Gesetzgeber indes nicht unterstellt werden., Österreichisches Wohnrecht Paragraph 12 a, MRG Rz 86) vermutet gleichfalls eher eine „bewusste Wertentscheidung" des Gesetzgebers denn eine planwidrige Lücke, die durch Analogie geschlossen werden müsste. Sowohl im Fall der Unternehmensverpachtung wegen der zeitlich und sachlich im Einzelfall oft schwer abgrenzbaren Ausnahmebestimmung des Paragraph 12 a, Absatz 6, MRG als auch im Fall der nachträglichen Änderung der Geschäftstätigkeit wegen des ebenfalls zeitlich und sachlich im Einzelfall oft, vor allem bei „schleichender Änderung", schwer auszumachenden Tatbestandsmerkmals für die Mietzinserhöhung würde das Aufstellen einer Präklusivfrist entweder (bei Zuwarten des Vermieters bis zur eindeutigen Klärung der Lage) häufig zu einem sachlich schwer zu rechtfertigenden Rechtsverlust für den Vermieter führen oder aber ihn (zur Vermeidung des Rechtsverlusts) zu vorbeugenden, letztlich aber häufig unberechtigten Anhebungsbegehren bzw einem Mietzinsfeststellungsverfahren zwingen. Beides sollte dem Gesetzgeber indes nicht unterstellt werden.
Dirnbacher (in MRG [2006] 154) geht hingegen von einem Versehen des Gesetzgebers, mithin von einer planwidrigen, durch Analogie zu schließenden Lücke aus. Ein sachlich gerechtfertigter Grund dafür, warum bei Unternehmensverpachtung nicht ebenfalls ein Interesse (zumindest des Mieters) an baldiger Klarheit über den künftigen (vom Vermieter begehrten) Mietzins herrschen sollte, sei nicht zu erblicken. Er verweist weiters auf die analoge Anwendung des § 12a Abs 2 MRG (und damit die Anwendung von Anzeigepflicht und Präklusivfrist für das Anhebungsbegehren) auch auf die Fälle des § 46a Abs 4 MRG („Machtwechsel" bei Altmietverhältnissen; 5 Ob 234/04d). (in MRG [2006] 154) geht hingegen von einem Versehen des Gesetzgebers, mithin von einer planwidrigen, durch Analogie zu schließenden Lücke aus. Ein sachlich gerechtfertigter Grund dafür, warum bei Unternehmensverpachtung nicht ebenfalls ein Interesse (zumindest des Mieters) an baldiger Klarheit über den künftigen (vom Vermieter begehrten) Mietzins herrschen sollte, sei nicht zu erblicken. Er verweist weiters auf die analoge Anwendung des Paragraph 12 a, Absatz 2, MRG (und damit die Anwendung von Anzeigepflicht und Präklusivfrist für das Anhebungsbegehren) auch auf die Fälle des Paragraph 46 a, Absatz 4, MRG („Machtwechsel" bei Altmietverhältnissen; 5 Ob 234/04d).
2.4. Es ist der Rekurswerberin zuzugestehen, dass der Mieter sowohl im Fall der Unternehmensveräußerung (auch in der Form des „Machtwechsels") als auch bei Unternehmensverpachtung ein Interesse an baldiger Klärung der Rechtslage bzw der ihn treffenden Zahlungspflichten hat und die Möglichkeit zur Mietzinsanhebung in beiden Fällen auf ähnlichen wirtschaftlichen Überlegungen (Berücksichtigung der Interessen des Vermieters) beruht. Dennoch unterscheiden sich Unternehmensveräußerung und Unternehmensverpachtung insoweit wesentlich, als im ersten Fall eine Änderung in der Person des mietzinszahlungspflichtigen Mieters eintritt; dies ist bei der Verpachtung allerdings nicht der Fall. Die Unternehmensveräußerung und der damit bewirkte Mieterwechsel ermöglichen dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses auf das Ausmaß des § 16 Abs 1 MRG grundsätzlich für die unbefristete Zukunft, die Anhebung des Mietzinses bei Unternehmensverpachtung ist hingegen auf die Dauer dieser Verpachtung beschränkt. Eine weitere Beschränkung regelt das Gesetz - zeitlich auf höchstens fünf Jahre befristet - für besonders berücksichtigungswürdige persönliche Gründe in der Person des Verpächters (etwa Krankheit, § 12a Abs 6 MRG), welche ebenso für den Vermieter schwierig zu überprüfen sein können, wie die Voraussetzung für eine (weitere) Anhebung des Mietzinses im Fall der Änderung der im Bestandobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit. Diese die Situation auf Vermieterseite im Fall der Unternehmensverpachtung von jener im Fall der Unternehmensveräußerung unterscheidenden Umstände stehen der Annahme entgegen, die beiden vom Gesetz hinsichtlich der Befristung des Anhebungsbegehrens unterschiedlich geregelten Fälle seien dermaßen gleichgelagert, dass das Fehlen der Befristungsregelung im Fall der Unternehmensverpachtung als Gesetzeslücke im Sinne planwidriger Unvollständigkeit (vgl hiezu 2.4. Es ist der Rekurswerberin zuzugestehen, dass der Mieter sowohl im Fall der Unternehmensveräußerung (auch in der Form des „Machtwechsels") als auch bei Unternehmensverpachtung ein Interesse an baldiger Klärung der Rechtslage bzw der ihn treffenden Zahlungspflichten hat und die Möglichkeit zur Mietzinsanhebung in beiden Fällen auf ähnlichen wirtschaftlichen Überlegungen (Berücksichtigung der Interessen des Vermieters) beruht. Dennoch unterscheiden sich Unternehmensveräußerung und Unternehmensverpachtung insoweit wesentlich, als im ersten Fall eine Änderung in der Person des mietzinszahlungspflichtigen Mieters eintritt; dies ist bei der Verpachtung allerdings nicht der Fall. Die Unternehmensveräußerung und der damit bewirkte Mieterwechsel ermöglichen dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses auf das Ausmaß des Paragraph 16, Absatz eins, MRG grundsätzlich für die unbefristete Zukunft, die Anhebung des Mietzinses bei Unternehmensverpachtung ist hingegen auf die Dauer dieser Verpachtung beschränkt. Eine weitere Beschränkung regelt das Gesetz - zeitlich auf höchstens fünf Jahre befristet - für besonders berücksichtigungswürdige persönliche Gründe in der Person des Verpächters (etwa Krankheit, Paragraph 12 a, Absatz 6, MRG), welche ebenso für den Vermieter schwierig zu überprüfen sein können, wie die Voraussetzung für eine (weitere) Anhebung des Mietzinses im Fall der Änderung der im Bestandobjekt ausgeübten Geschäftstätigkeit. Diese die Situation auf Vermieterseite im Fall der Unternehmensverpachtung von jener im Fall der Unternehmensveräußerung unterscheidenden Umstände stehen der Annahme entgegen, die beiden vom Gesetz hinsichtlich der Befristung des Anhebungsbegehrens unterschiedlich geregelten Fälle seien dermaßen gleichgelagert, dass das Fehlen der Befristungsregelung im Fall der Unternehmensverpachtung als Gesetzeslücke im Sinne planwidriger Unvollständigkeit vergleiche hiezu F. Bydlinski in KBB2 § 7 Rz 2; in KBB2 Paragraph 7, Rz 2; F. Bydlinski in Rummel, ABGB3 § 7 Rz 2, je mwN), ABGB3 Paragraph 7, Rz 2, je mwN) angenommen werden könnte.
Die Anhebung des Hauptmietzinses im Fall der Unternehmensverpachtung nach § 12a Abs 5 MRG ist daher - im Gegensatz zur Unternehmensveräußerung - nicht befristet.Die Anhebung des Hauptmietzinses im Fall der Unternehmensverpachtung nach Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG ist daher - im Gegensatz zur Unternehmensveräußerung - nicht befristet.
3. Zum Verzicht der Klägerin auf die Mietzinsanhebung:
Der Oberste Gerichtshof sprach mehrfach aus, dass es dem Vermieter freisteht, welchen Anhebungsgrund er geltend macht, wenn ein Anhebungstatbestand mehrfach verwirklicht wird oder überhaupt mehrere verschiedene Anhebungstatbestände vorliegen (RIS-Justiz RS0108810). Das Unterbleiben einer Mietzinsanhebung infolge Unternehmensveräußerung bedeutet daher grundsätzlich nicht, dass auf die infolge Unternehmensverpachtung mögliche Mietzinsanhebung verzichtet wird. Zwar kann bei Dauerschuldverhältnissen ein Verhalten durch längere Zeit Schlüsse auf einen besonderen Willen der Partei erlauben (3 Ob 124/03m = MietSlg 55.075; RIS-Justiz RS0082191 [T3]). Allerdings legt § 863 ABGB bei konkludenten Willenserklärungen einen strengen Maßstab an (RISJustiz RS0082191 [T3]). Allerdings legt Paragraph 863, ABGB bei konkludenten Willenserklärungen einen strengen Maßstab an (RIS-Justiz RS0014146, RS0014157). Maßgebend ist, welche Schlüsse der Vertragspartner aus dem Verhalten nach Treu und Glauben abzuleiten berechtigt war (RIS-Justiz RS0014159). Ein schlüssiger Verzicht auf vereinbarte oder nach dem Gesetz zustehende Leistungen ist daher nur anzunehmen, wenn er bei Überlegung aller Umstände unzweifelhaft erscheint; an die Annahme eines solchen Verzichts sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl RISJustiz RS0014159). Ein schlüssiger Verzicht auf vereinbarte oder nach dem Gesetz zustehende Leistungen ist daher nur anzunehmen, wenn er bei Überlegung aller Umstände unzweifelhaft erscheint; an die Annahme eines solchen Verzichts sind strenge Anforderungen zu stellen vergleiche RIS-Justiz RS0014188). Weder aus dem Zuwarten mit dem Anhebungsbegehren trotz Kenntnis der Verpachtung noch aus der Klagezurückziehung unter Anspruchsverzicht für bestimmte, vom nunmehr gegenständlichen Zeitraum abweichende Zinsperioden - ohne nähere Erörterung der Gründe hiefür - vermag hier die Annahme eines schlüssigen Verzichts auf jegliche Mietzinsanhebung zu rechtfertigen. Die von der Beklagten weiters ins Treffen geführte - von ihr aber im erstinstanzlichen Verfahren nicht einmal behauptete - Praxis, dass auch bei Verpachtungen innerhalb von 6 Monaten ein Anhebungsbegehren gestellt würde, vermag daran nichts zu ändern, legt doch die gesetzliche Regelung des Anhebungsanspruchs infolge Unternehmensverpachtung gerade keine Frist fest. Die darüber hinaus geäußerte Furcht der Beklagten, ohne Befristung könnte der Vermieter im schlimmsten Fall bis zu 30 Jahre nach Unternehmensverpachtung eine Mietzinsanhebung geltend machen, ist schon deshalb unbegründet, weil Mietzinsforderungen der dreijährigen Verjährung des § 1486 Z 4 ABGB unterliegen.Justiz RS0014188). Weder aus dem Zuwarten mit dem Anhebungsbegehren trotz Kenntnis der Verpachtung noch aus der Klagezurückziehung unter Anspruchsverzicht für bestimmte, vom nunmehr gegenständlichen Zeitraum abweichende Zinsperioden - ohne nähere Erörterung der Gründe hiefür - vermag hier die Annahme eines schlüssigen Verzichts auf jegliche Mietzinsanhebung zu rechtfertigen. Die von der Beklagten weiters ins Treffen geführte - von ihr aber im erstinstanzlichen Verfahren nicht einmal behauptete - Praxis, dass auch bei Verpachtungen innerhalb von 6 Monaten ein Anhebungsbegehren gestellt würde, vermag daran nichts zu ändern, legt doch die gesetzliche Regelung des Anhebungsanspruchs infolge Unternehmensverpachtung gerade keine Frist fest. Die darüber hinaus geäußerte Furcht der Beklagten, ohne Befristung könnte der Vermieter im schlimmsten Fall bis zu 30 Jahre nach Unternehmensverpachtung eine Mietzinsanhebung geltend machen, ist schon deshalb unbegründet, weil Mietzinsforderungen der dreijährigen Verjährung des Paragraph 1486, Ziffer 4, ABGB unterliegen.
4. Die Veräußerung des vom Hauptmieter in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens zur Fortführung in diesen Räumen bewirkte den Übergang der Mieterstellung auf den Erwerber des Unternehmens (§ 12a Abs 1 MRG), ohne dass das Vertragsverhältnis - abgesehen von der dadurch ausgelösten Mietzinsanhebungsmöglichkeit - geändert würde. Die Verwirklichung des Mietzinsanhebungstatbestands der Unternehmensverpachtung nach § 12a Abs 5 MRG wird daher nicht verändert. Die Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 5 MRG hängt daher auch nicht davon ab, ob die Unternehmensverpachtung vom nunmehrigen oder einem früheren Hauptmieter des Geschäftslokals vorgenommen wurde.4. Die Veräußerung des vom Hauptmieter in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens zur Fortführung in diesen Räumen bewirkte den Übergang der Mieterstellung auf den Erwerber des Unternehmens (Paragraph 12 a, Absatz eins, MRG), ohne dass das Vertragsverhältnis - abgesehen von der dadurch ausgelösten Mietzinsanhebungsmöglichkeit - geändert würde. Die Verwirklichung des Mietzinsanhebungstatbestands der Unternehmensverpachtung nach Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG wird daher nicht verändert. Die Mietzinsanhebung nach Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG hängt daher auch nicht davon ab, ob die Unternehmensverpachtung vom nunmehrigen oder einem früheren Hauptmieter des Geschäftslokals vorgenommen wurde.
5. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO (RIS5. Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO (RIS-Justiz RS0035976).