Rechtssatz für 5Ob175/16w

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0131093

Geschäftszahl

5Ob175/16w

Entscheidungsdatum

25.10.2016

Norm

WEG §32

Rechtssatz

Bei Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands („Sonderumlage“) ist derjenige Mit‑ und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Eine solche Vorauszahlung wird mangels anderslautender Vereinbarung zufolge Paragraph 32, Absatz 9, WEG 2002 grundsätzlich am 5. des Monats fällig, soferne sie noch vor diesem Termin vorgeschrieben wurde.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 175/16w
    Entscheidungstext OGH 25.10.2016 5 Ob 175/16w
    Veröff: SZ 2016/110

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2016:RS0131093

Im RIS seit

09.01.2017

Zuletzt aktualisiert am

23.08.2018

Dokumentnummer

JJR_20161025_OGH0002_0050OB00175_16W0000_001

Rechtssatz für 5Ob132/95 5Ob367/97z 9O...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0103218

Geschäftszahl

5Ob132/95; 5Ob367/97z; 9ObA21/98y; 5Ob290/05s; 5Ob105/07p; 5Ob171/09x; 5Ob197/10x; 5Ob29/15y; 2Ob188/14g; 5Ob72/15x; 5Ob206/15b; 5Ob175/16w; 5Ob126/19v; 5Ob161/19s

Entscheidungsdatum

20.02.2020

Norm

WEG 1975 §13a Abs1 Z2
WEG 1975 §14 Abs1 Z2
WEG 1975 §16
WEG 2002 §20
WEG 2002 §28 Abs1 Z2
WEG 2002 §31 Abs1
  1. WEG 1975 § 13a gültig von 01.09.1999 bis 30.06.2002 aufgehoben durch BGBl. I Nr. 70/2002
  2. WEG 1975 § 13a gültig von 01.01.1994 bis 31.08.1999 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 800/1993
  1. WEG 1975 § 14 gültig von 01.09.1999 bis 30.06.2002 aufgehoben durch BGBl. I Nr. 70/2002
  2. WEG 1975 § 14 gültig von 01.01.1994 bis 31.08.1999 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 800/1993
  3. WEG 1975 § 14 gültig von 01.01.1982 bis 31.12.1993 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 520/1981

Rechtssatz

Sowohl ein Beschluss der Mehrheit (Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 2, WEG) über die Höhe der Instandhaltungsrücklage als auch die bis zur Fassung eines diesbezüglichen Mehrheitsbeschlusses vom Verwalter im Rahmen der ihm auch insofern obliegenden ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft angeordneten Höhe der Rücklage bindet die Minderheit solange, als nicht durch rechtsgestaltenden Beschluss des Außerstreitrichters mit Wirkung ex nunc die Herabsetzung derselben verfügt wurde.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 132/95
    Entscheidungstext OGH 27.08.1996 5 Ob 132/95
  • 5 Ob 367/97z
    Entscheidungstext OGH 30.09.1997 5 Ob 367/97z
    Auch; Beisatz: Der einzelne Mit- und Wohnungseigentümer kann in dieser Frage zwar gemäß § 13a Abs 1 Z 2 WEG den Außerstreitrichter anrufen, doch bleibt ein Mehrheitsbeschluss bis zu einer ihn abändernden oder aufhebenden Entscheidung des Gerichts wirksam. (T1)
    Veröff: SZ 69/190
  • 9 ObA 21/98y
    Entscheidungstext OGH 10.06.1998 9 ObA 21/98y
    Vgl auch; Beisatz: Bis zur Fassung eines Mehrheitsbeschlusses (§ 14 Abs 1 Z 2 WEG) über die Höhe der Instandhaltungsrücklage (§ 16 WEG)ist der Verwalter im Rahmen der ihm auch insofern obliegenden ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft verhalten, eine angemessene Rücklage festzusetzen. (T2)
  • 5 Ob 290/05s
    Entscheidungstext OGH 21.03.2006 5 Ob 290/05s
    Beis wie T2; Beisatz: Eine rückwirkende Festsetzung von Beiträgen für die Vergangenheit ist nicht zulässig. (T3)
  • 5 Ob 105/07p
    Entscheidungstext OGH 18.09.2007 5 Ob 105/07p
  • 5 Ob 171/09x
    Entscheidungstext OGH 15.12.2009 5 Ob 171/09x
    Vgl; Beisatz: Die Höhe der Rücklage legt das Gesetz selbst nicht fest. Solange dazu kein Beschluss der Wohnungseigentümer oder keine Entscheidung des Außerstreitrichters vorliegt, ist es Sache des Verwalters, die Höhe der einzuhebenden Beiträge festzusetzen. (T4)
    Veröff: SZ 2009/162
  • 5 Ob 197/10x
    Entscheidungstext OGH 27.04.2011 5 Ob 197/10x
    Vgl auch; Beis wie T2; Beis wie T4
  • 5 Ob 29/15y
    Entscheidungstext OGH 24.03.2015 5 Ob 29/15y
    Vgl auch; Beis wie T3; Veröff: SZ 2015/25
  • 2 Ob 188/14g
    Entscheidungstext OGH 02.07.2015 2 Ob 188/14g
    Auch; Beis wie T4
  • 5 Ob 72/15x
    Entscheidungstext OGH 25.09.2015 5 Ob 72/15x
  • 5 Ob 206/15b
    Entscheidungstext OGH 23.11.2015 5 Ob 206/15b
    Vgl auch; Beis wie T2; Beis wie T4
  • 5 Ob 175/16w
    Entscheidungstext OGH 25.10.2016 5 Ob 175/16w
    Vgl auch; Beis wie T2; Veröff: SZ 2016/110
  • 5 Ob 126/19v
    Entscheidungstext OGH 24.09.2019 5 Ob 126/19v
    Vgl; Beis wie T2; Beis wie T4
  • 5 Ob 161/19s
    Entscheidungstext OGH 20.02.2020 5 Ob 161/19s
    Vgl; Beis wie T2; Beis wie T4

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1996:RS0103218

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

28.04.2020

Dokumentnummer

JJR_19960827_OGH0002_0050OB00132_9500000_003

Rechtssatz für 5Ob12/93; ...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0083581

Geschäftszahl

5Ob12/93; 5Ob11/93; 5Ob111/97b; 5Ob171/02m; 5Ob146/06s; 5Ob255/06w; 5Ob185/07b; 5Ob110/08z; 5Ob54/09s; 5Ob254/09b; 5Ob248/11y; 5Ob187/12d; 5Ob175/16w; 20Ds3/17x; 5Ob126/18t; 5Ob126/19v; 5Ob116/19y; 5Ob158/19z; 5Ob161/19s; 5Ob162/19p; 5Ob14/22b; 5Ob12/23k; 5Ob201/23d

Entscheidungsdatum

19.12.2023

Norm

WEG 1975 §17 Abs2 Z2
WEG 1975 §18
WEG 2002 §20 Abs1
WEG 2002 §20 Abs2
WEG 2002 §20 Abs5
WEG 2002 §20 Abs6
WEG 2002 §31 Abs2
  1. WEG 1975 § 17 gültig von 01.01.2002 bis 30.06.2002 aufgehoben durch BGBl. I Nr. 70/2002
  2. WEG 1975 § 17 gültig von 01.01.2000 bis 31.12.2001 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 147/1999
  3. WEG 1975 § 17 gültig von 01.09.1999 bis 31.12.1999 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 147/1999
  4. WEG 1975 § 17 gültig von 01.03.1997 bis 31.08.1999 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 22/1997
  5. WEG 1975 § 17 gültig von 01.01.1994 bis 28.02.1997 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 800/1993
  6. WEG 1975 § 17 gültig von 01.09.1975 bis 31.12.1993
  1. WEG 1975 § 18 gültig von 01.09.1975 bis 30.06.2002 aufgehoben durch BGBl. I Nr. 70/2002

Rechtssatz

Die Festsetzung der monatlichen Akontozahlungen in angemessener Höhe ist eine dem Verwalter nach Paragraph 17, Absatz 2, Einleitungssatz und Ziffer 2, WEG treffende Pflicht, deren Verletzung die Mehrheit der Miteigentümer berechtigt, dem Verwalter eine entsprechende bindende Weisung zu erteilen oder das Vollmachtsverhältnis zu kündigen. Solange dies nicht geschehen ist, sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen für den einzelnen Miteigentümer bindend.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 12/93
    Entscheidungstext OGH 19.01.1993 5 Ob 12/93
    Veröff: SZ 66/3
  • 5 Ob 11/93
    Entscheidungstext OGH 19.01.1993 5 Ob 11/93
  • 5 Ob 111/97b
    Entscheidungstext OGH 10.02.1998 5 Ob 111/97b
    Vgl auch; Beisatz: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, die von ihr vorgeschriebenen und damit zu Beginn der einzelnen Monate fällig gewordenen Akontobeträge mangels Zahlung im Klagewege zu begehren. (T1)
  • 5 Ob 171/02m
    Entscheidungstext OGH 05.11.2002 5 Ob 171/02m
    Veröff: SZ 2002/148
  • 5 Ob 146/06s
    Entscheidungstext OGH 11.07.2006 5 Ob 146/06s
    Vgl auch; Beis wie T1; Beisatz: Dem Verwalter ist es verwehrt, einzelnen Wohnungseigentümern selbständig Zahlungserleichterungen wie Ratenzahlungen, Stundungen etc einzuräumen. Einer solchen Vereinbarung stehen die Bestimmungen der §§ 20 Abs 2, 5 und 6 sowie 31 Abs 2 WEG 2002 entgegen. Eine solche Vereinbarung käme als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung im Sinne des § 29 Abs 5 WEG 2002 nur mit Zustimmung der anderen Miteigentümer und Wohnungseigentümer beziehungsweise nach Maßgabe des § 835 ABGB in Betracht. (T2)
  • 5 Ob 255/06w
    Entscheidungstext OGH 17.04.2007 5 Ob 255/06w
    Beisatz: Im Fall einer akuten Liquiditätskrise, die die laufende Bewirtschaftung des Objekts gefährdet, steht es dem Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zu, die monatlichen Vorschreibungen (für Betriebskosten und Rücklage) auch während des laufenden Jahres zu erhöhen. Der Verwalter hat dabei durch entsprechende Information den Wohnungseigentümern eine (abweichende) Weisung zu ermöglichen. (T3)
  • 5 Ob 185/07b
    Entscheidungstext OGH 01.04.2008 5 Ob 185/07b
    Vgl auch; Beisatz: Nach § 20 Abs 1 WEG 2002 ist der Verwalter im Rahmen seiner Aufgaben in eigener Verantwortung für die Bildung einer angemessenen Rücklage und Vorschreibung ausreichender Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten im Hinblick auf § 20 Abs 2 WEG 2002 verantwortlich. (T4); Bem: Mit einer Auseinandersetzung mit dem engeren und dem weiten Verständnis des Rücklagenbegriffs. (T5)
  • 5 Ob 110/08z
    Entscheidungstext OGH 03.06.2008 5 Ob 110/08z
    Vgl auch; Beis ähnlich wie T2; Beisatz: Was bereits für Zahlungserleichterungen gilt, hat umso mehr für den gänzlichen Verzicht der Hausverwalterin als Vertreterin der Eigentümergemeinschaft, für eines der Wohnungseigentumsobjekte Beiträge zu fordern, zu gelten. (T6)
  • 5 Ob 54/09s
    Entscheidungstext OGH 09.06.2009 5 Ob 54/09s
    Vgl; Beisatz: Zu den Aufgaben des Verwalters gehört ua die Sorge für die Bildung einer angemessenen Rücklage und für ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten (Festsetzung, Vorschreibung und Inkasso der Beiträge). (T7)
  • 5 Ob 254/09b
    Entscheidungstext OGH 19.01.2010 5 Ob 254/09b
    Vgl; Beis wie T7
  • 5 Ob 248/11y
    Entscheidungstext OGH 17.01.2012 5 Ob 248/11y
    Vgl; Veröff: SZ 2012/3
  • 5 Ob 187/12d
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 187/12d
    Auch; Beisatz: Die Bildung einer angemessenen Rücklage ist eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung (§ 28 Abs 1 Z 2 WEG). Die Festsetzung der an die Eigentümergemeinschaft zu leistenden Vorauszahlungen der Mit‑ und Wohnungseigentümer auf die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sowie das Inkasso (dazu § 20 Abs 5 WEG 2002) gehören als Maßnahme der Verwaltung zu den Aufgaben eines bestellten Verwalters (§ 20 Abs 2 WEG 2002). (T8)
  • 5 Ob 175/16w
    Entscheidungstext OGH 25.10.2016 5 Ob 175/16w
    Auch; Veröff: SZ 2016/110
  • 20 Ds 3/17x
    Entscheidungstext OGH 25.04.2017 20 Ds 3/17x
    Vgl auch
  • 5 Ob 126/18t
    Entscheidungstext OGH 28.08.2018 5 Ob 126/18t
    Auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 126/19v
    Entscheidungstext OGH 24.09.2019 5 Ob 126/19v
    Vgl; Beisatz: Hier: Sonderrücklage für bestandskräftig beschlossene Verwaltungsmaßnahmen. (T9)
  • 5 Ob 116/19y
    Entscheidungstext OGH 24.09.2019 5 Ob 116/19y
    Beis wie T7
  • 5 Ob 158/19z
    Entscheidungstext OGH 22.10.2019 5 Ob 158/19z
    Beis wie T7
  • 5 Ob 161/19s
    Entscheidungstext OGH 20.02.2020 5 Ob 161/19s
    Vgl; Beis wie T7
  • 5 Ob 162/19p
    Entscheidungstext OGH 20.02.2020 5 Ob 162/19p
  • 5 Ob 14/22b
    Entscheidungstext OGH 24.03.2022 5 Ob 14/22b
  • 5 Ob 12/23k
    Entscheidungstext OGH Zurückweisung mangels erheblicher Rechtsfrage 18.04.2023 5 Ob 12/23k
    Beisatz wie T9
  • 5 Ob 201/23d
    Entscheidungstext OGH Ordentliche Erledigung (Sachentscheidung) 19.12.2023 5 Ob 201/23d
    Beisatz wie T7

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1993:RS0083581

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

01.02.2024

Dokumentnummer

JJR_19930119_OGH0002_0050OB00012_9300000_001

Entscheidungstext 5Ob175/16w

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Fundstelle

immolex‑LS 2017/6 = immolex 2017/6 S 20 (Hagen) - immolex 2017,20 (Hagen) = Zak 2017/53 S 36 - Zak 2017,36 = wobl 2017,91/30 - wobl 2017/30 = SZ 2016/110

Geschäftszahl

5Ob175/16w

Entscheidungsdatum

25.10.2016

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie den Hofrat Dr. Höllwerth, die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ *****, GB *****, vertreten durch Prunbauer Rechtsanwalts GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei A***** M*****, vertreten durch Mag. DI Markus Petrowsky, Rechtsanwalt in Wien, wegen 17.275,35 EUR sA, über die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 19. Mai 2016, GZ 36 R 35/16p-41, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Döbling vom 30. November 2015, GZ 6 C 939/12w-36, in der Hauptsache bestätigt wurde, zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit 1.175,22 EUR (darin enthalten 195,87 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die Beklagte erwarb mit Kaufvertrag vom 4. 5. 2012 Miteigentumsanteile an der gegenständlichen Liegenschaft, verbunden mit Wohnungseigentum an einem Geschäftslokal, von der Verlassenschaft der am 18. 12. 2010 verstorbenen Mit- und Wohnungseigentümerin. Die abhandlungsgerichtliche Genehmigung erfolgte am 22. 6. 2012. Das Eigentumsrecht der Beklagten wurde am 17. 8. 2012 im Grundbuch eingetragen.

Aufgrund des schlechten Zustands der straßenseitigen Fassade der Liegenschaft plante die klagende Eigentümergemeinschaft seit Herbst 2011 die Sanierung, die auch bei Gesprächen zwischen der vom Verlassenschaftskurator beauftragten Maklerin und der Beklagten angesprochen wurde. Die Beklagte wurde auch bei Unterzeichnung des Kaufvertrags auf die bevorstehende Fassadensanierung hingewiesen. Sie erhielt die Kostenvoranschläge und weitere Unterlagen.

Am 10. 5. 2012 forderte der Verwalter der Liegenschaft die Beklagte per E-Mail auf, die auf ihren Anteil entfallenden Kosten der Fassadensanierung auf das Hausverwalterkonto zu überweisen. Ein Zahlungstermin oder eine Zahlungsfrist wurden nicht genannt. Die Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach.

Die Sanierung der straßenseitigen Fassade begann im September 2012 und wurde in den letzten Oktoberwochen dieses Jahres beendet. Die Schlussrechnungen wurden im November 2012 gelegt.

Die Eigentümergemeinschaft begehrte zuletzt 17.275,35 EUR als anteilig auf die Beklagte entfallenden Kosten der Fassadensanierung. Die Fälligkeit der Forderung sei mit Abschluss der Arbeiten eingetreten. Die Beklagte habe von der anstehenden Fassadensanierung und der Belastung mit anteiligen Kosten vor Kaufvertragsabschluss gewusst. Die Sanierungskosten seien erst nach Beendigung der Arbeiten fällig geworden.

Die Beklagte berief sich auf ihre fehlende Passivlegitimation. Zum Zeitpunkt der Vorschreibung des anteiligen Beitrags zur Fassadensanierung am 10. 5. 2012 sei noch ihre Rechtsvorgängerin Mit- und Wohnungseigentümerin gewesen.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es sei stets derjenige Wohnungseigentümer Beitragsschuldner, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Schuld grundbücherlicher Eigentümer sei. Hier seien die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Vorschreibung durch den Hausverwalter im Mai 2012 relevant. Zu diesem Zeitpunkt sei die Beklagte noch nicht Mit- und Wohnungseigentümerin gewesen.

Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichts und ließ die ordentliche Revision zu. Rechtlich folgerte es, dass die Wohnungseigentümer nach Paragraph 31, Absatz eins, WEG 2002 eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden hätten. Die Festsetzung einer angemessenen Rücklage sei eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung im Sinn des Paragraph 28, Absatz eins, Ziffer 2, WEG 2002. Mangels einer gegenteiligen Weisung sei daher der Verwalter befugt und verpflichtet, die Modalitäten der Einhebung und den Umfang der Rücklage festzulegen. Im Fall einer akuten Liquiditätskrise, die die laufende Bewirtschaftung des Objekts gefährde, stehe es dem Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zu, die monatlichen Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklage auch während des laufenden Jahres zu erhöhen. Wenngleich der primäre Zweck der Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut in der Vorsorge für künftige Aufwendungen liege, liege eine Leistung in die Rücklage auch bei Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands vor. Vorschreibungen des Verwalters seien für den Wohnungseigentümer grundsätzlich bindend. Schuldner der Beträge zur Deckung der Liegenschaftsaufwendungen sei immer derjenige Mit- und Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Beitragsschuld im Grundbuch als Eigentümer des entsprechenden Anteils eingetragen sei. Zum Zeitpunkt der Vorschreibung mit E-Mail vom 10. 5. 2012 sei die Beklagte noch nicht grundbücherliche Eigentümerin des Wohnungseigentumsobjekts gewesen. Es handle sich bei der Vorschreibung zwar nicht um eine monatliche Rücklagendotierung, sondern um ein einmaliges Akonto für die voraussichtlichen Kosten der Fassadensanierung. Angesichts des voraussichtlichen Bedarfs (Kosten für die Sanierung von 125.800 EUR) sei der bestellte Verwalter berechtigt gewesen, diese voraussichtlichen Kosten den einzelnen Miteigentümern anteilig vorzuschreiben und zwar auch als einmaligen Betrag. Es handle sich dabei um eine Sondervorschreibung. Mit dieser Vorschreibung sei der Betrag unabhängig davon fällig gestellt worden, wann die Sanierungsarbeiten fertiggestellt würden.

Die Revision sei zuzulassen, weil oberstgerichtliche Rechtsprechung zu der Frage fehle, inwieweit eine einmalige Vorschreibung als Beitrag zur Rücklage für zu erwartende Kosten einer Erhaltungsarbeit einen später ins Grundbuch eingetragenen Käufer entlasten könne bzw ob die Fälligkeit einer solchen Sondervorschreibung genauso zu beurteilen sei wie die Fälligkeit monatlich vorgeschriebener Beiträge zur Rücklage.

Rechtliche Beurteilung

Die – von der Beklagten beantwortete – Revision der klagenden Partei ist aus dem vom Berufungsgericht angegebenen Grund zulässig, sie ist aber nicht berechtigt.

1. Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Gesetzeswortlaut (Paragraph 31, Absatz eins, Satz 1 WEG 2002) in der Vorsorge für künftige Aufwendungen liegt, nimmt die Rechtsprechung eine Leistung in die Rücklage auch bei Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands (hier: veranschlagte Kosten für eine notwendige Fassadensanierung) an (5 Ob 367/97z; 5 Ob 187/12d; 5 Ob 144/15k = wobl 2016/7). Die im Mai 2012 von der Beklagten geforderte Einmalzahlung ist somit ein Beitrag zur Rücklage.

2. Die Kompetenz des Verwalters zur Festsetzung der Höhe dieser Einmalzahlung in die Rücklage bestand solange, als ihm die Mehrheit der Wohnungseigentümer durch Beschluss in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufweg keine gegenteilige Weisung erteilt hat (5 Ob 197/10x; 5 Ob 206/15b = immolex 2016/43 [Räth] = ecolex 2016/210 [Klein]; RIS-Justiz RS0103218 [T2]). Die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen waren für die Mit- und Wohnungseigentümer bindend (RIS-Justiz RS0083581).

3. Schuldner der vorgeschriebenen Beiträge zur Deckung der Liegenschaftsaufwendungen einschließlich der Beiträge zur Rücklage ist nach Rechtsprechung und Lehre immer derjenige Mit- und Wohnungseigentümer, der im Zeitpunkt der Fälligkeit der Beitragsschuld im Grundbuch als Eigentümer des entsprechenden Anteils eingetragen ist bzw war (5 Ob 247/04s = wobl 2005/115, 314 [Call] = immolex 2005/22 [Prader] zur Rücklage nach dem WEG 1975; 5 Ob 244/05a zu Paragraph 19, WEG 1975; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht3 Paragraph 32, WEG 2002 Rz 27 mwN).

4. Nach Paragraph 32, Absatz 9, WEG 2002 sind mangels anderslautender Vereinbarungen die dem Wohnungs-eigentümern vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft am 5. eines jeden Kalendermonats fällig. Aufwendungen für die Liegenschaft erfassen auch die Beiträge zur Rücklage (Paragraph 32, Absatz eins, Satz 1 WEG 2002).

5. Die Revisionswerberin will diese Fälligkeitsregelung nur auf monatliche vorgeschriebene Wohnbeiträge (Akontovorschreibungen) angewendet wissen, nicht jedoch auf eine als Beitrag zur Rücklage geforderte Einmalzahlungen. Es hätte ansonsten der Hausverwalter in der Hand, durch Art und Zeitpunkt der Vorschreibung die Fälligkeit gegenüber einem bestimmten Wohnungseigentümer eintreten zu lassen. Würde man dem Hausverwalter dieses Machtinstrumentarium geben, wäre die Fälligkeitsregelung insofern auch nicht sachgerecht, zumal dann die Verkäuferin für ein in der Zukunft liegendes Sanierungsvorhaben belastet worden wäre, welches aber ausschließlich der beklagten Partei als künftige Wohnungseigentümerin zugute komme.

6. Diese gefürchtete Machtkonzentration in der Hand des Verwalters beruht auf dem Umstand, dass die Festsetzung der Höhe der Rücklage sowie die Modalitäten der Einhebung zu seinem Aufgabenbereich gehören (5 Ob 197/10x mwN; E. M. Hausmann aaO Rz 62a). Dass nur der Beklagten diese Einmalzahlung im Mai 2012 vorgeschrieben worden wäre, den anderen Wohnungseigentümern jedoch zu anderen Zeitpunkten, und darin eine unsachliche Differenzierung gelegen wäre, behauptet die Revisionswerberin nicht. Die in der Revision gewünschte Differenzierung danach, welchem Wohnungseigentümer die mittels einmaliger Sondervorschreibung zur Rücklage finanzierten Aufwendungen auf die Liegenschaft zugute kommen, widerspricht dem Grundsatz, dass vom Verwalter vorgeschriebene Beiträge für den Wohnungseigentümer bindend sind, um die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen zu vermeiden (5 Ob 144/15k mwN; E. M. Hausmann aaO Rz 61). Es kann sich zudem auch jene Variante, in der Beiträge zur Rücklage monatlich vorgeschrieben werden, so auswirken, dass ein Wohnungseigentümer, der durch seine monatlichen Beiträge zur Rücklage Sanierungsarbeiten mitfinanziert hat, von der Sanierung nicht mehr profitiert, weil er seine Anteile vor Beginn bzw Abschluss der Arbeiten verkauft.

8. Bei Vorschreibung eines einmaligen Beitrags zur Rücklage zwecks Finanzierung eines bestimmten Erhaltungsaufwands („Sonderumlage“) ist derjenige Mit- und Wohnungseigentümer zahlungspflichtig, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Eine solche Vorauszahlung wird mangels anderslautender Vereinbarung zufolge Paragraph 32, Absatz 9, WEG 2002 grundsätzlich am 5. des Monats fällig, soferne sie noch vor diesem Termin vorgeschrieben wurde. Die Sonderumlage wurde der Beklagten am 10. 5. 2012 vorgeschrieben. Die Vorschreibung wurde daher am 5. 6. 2012 fällig. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte noch nicht im Grundbuch als Mit- und Wohnungseigentümerin eingetragen, weshalb nicht sie, sondern ihre Rechtsvorgängerin zahlungspflichtig ist.

9. Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraphen 41,, 50 Absatz eins, ZPO.

Textnummer

E116292

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2016:0050OB00175.16W.1025.000

Im RIS seit

01.12.2016

Zuletzt aktualisiert am

31.01.2019

Dokumentnummer

JJT_20161025_OGH0002_0050OB00175_16W0000_000