Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Rechtssatz für 7Ob502/57 5Ob107/97i 5O...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0024526

Geschäftszahl

7Ob502/57; 5Ob107/97i; 5Ob123/10i; 5Ob249/15a; 5Ob198/17d

Entscheidungsdatum

20.11.1957

Norm

ABGB §1096 A2
MG §6 Abs1 Z1 B1
MRG §3
MRG §4

Rechtssatz

Die Erhaltung und Reparatur der Außenfenster eines Hauses ist Sache des Hauseigentümers (Rückkehr zur ständigen, nur von 3 Ob 138/57 hinsichtlich der Wetterläden teilweise durchbrochenen Judikatur).

Entscheidungstexte

  • 7 Ob 502/57
    Entscheidungstext OGH 20.11.1957 7 Ob 502/57
    Veröff: RZ 1958,47 = EvBl 1958/99 S 160
  • 5 Ob 107/97i
    Entscheidungstext OGH 08.07.1997 5 Ob 107/97i
    Beisatz: Die Erhaltung von Innenfensterflügeln obliegt als Teil des Mietobjektes grundsätzlich nicht dem Vermieter, sofern es sich nicht um einen ernsten Schaden des Hauses handelt. (T1)
  • 5 Ob 123/10i
    Entscheidungstext OGH 31.08.2010 5 Ob 123/10i
    Vgl; Beisatz: Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört, was sich außerhalb eines Mietgegenstands befindet, worunter insbesondere Außenfenster fallen. (T2); Bem: Zu Verbundfenstern siehe auch RS0126206. (T3)
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Auch; Beis wie T1; Beis wie T2
  • 5 Ob 198/17d
    Entscheidungstext OGH 20.11.2017 5 Ob 198/17d
    Auch; Beis wie T2

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1957:RS0024526

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

12.01.2018

Dokumentnummer

JJR_19571120_OGH0002_0070OB00502_5700000_001

Rechtssatz für 5Ob606/88 5Ob537/89 5Ob...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0020813

Geschäftszahl

5Ob606/88; 5Ob537/89; 5Ob70/89 (5Ob71/89); 5Ob1098/92; 5Ob96/93; 3Ob37/94; 5Ob298/00k; 5Ob208/01a; 9Ob96/06t; 5Ob125/07d; 5Ob34/11b; 5Ob156/12w; 5Ob249/15a

Entscheidungsdatum

11.10.1988

Norm

ABGB §1096 A1
MRG §3 Abs3
MRG §6

Rechtssatz

Die Erhaltungspflicht des Vermieters findet auch im Anwendungsbereich des MRG an der Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung des Gebäudes ihre Grenze (§ 6 MRG - ausgenommen in Bezug auf im Sinne des § 3 Abs 3 Z 2 MRG privilegierte Arbeiten).

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 606/88
    Entscheidungstext OGH 11.10.1988 5 Ob 606/88
    Veröff: MietSlg 40/27
  • 5 Ob 537/89
    Entscheidungstext OGH 07.03.1989 5 Ob 537/89
    Veröff: SZ 62/36
  • 5 Ob 70/89
    Entscheidungstext OGH 19.12.1989 5 Ob 70/89
    Veröff: SZ 62/209 = WoBl 1990,163
  • 5 Ob 1098/92
    Entscheidungstext OGH 15.12.1992 5 Ob 1098/92
    Beisatz: In diesem Rahmen ist allerdings auch die Reparatur von Schäden unter gleichzeitiger Anhebung des Ausstattungszustandes auf den ortsüblichen Standard als Erhaltungsarbeit anzusehen. (T1) Veröff: ImmZ 1993,102
  • 5 Ob 96/93
    Entscheidungstext OGH 23.11.1993 5 Ob 96/93
    Veröff: EvBl 1994/93 S 460
  • 3 Ob 37/94
    Entscheidungstext OGH 13.04.1994 3 Ob 37/94
    Auch; Verstärkter Senat; Veröff: SZ 67/64
  • 5 Ob 298/00k
    Entscheidungstext OGH 28.11.2000 5 Ob 298/00k
    Vgl auch; Beisatz: Bei nicht privilegierten Erhaltsungsarbeiten kann der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit einwenden, soweit die Kosten dieser und der anderen notwendigen Reparaturen die Mietgegenstände unvermietbar machen würden (RdW 1985, 338 = MietSlg 37.255/28; SZ 62/209 = WoBl 1990/83 = MietSlg 42.201; MietSlg 45.224; WoBl 1995/101). (T2); Beisatz: Bei den nicht privilegierten Arbeiten können die Mieter der Mehrheit der vermieteten Mietgegenstände zusammen mit dem Vermieter Widerspruch erheben, wenn eine Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 19 MRG erforderlich ist, weil die Kosten der Arbeiten weder aus den verrechenbaren Hauptmietzinsreserven noch aus den während der Bestanddauer der Arbeiten zu erwartenden effektiven und fiktiven Einnahmen gedeckt werden können. Die mangelnde Deckung der Kosten, könnte nur im Fall des Widerspruchs der übrigen Mieter zur Abweisung des Antrags führen. Ansonsten hat der Vermieter, will er nicht die Kosten der Erhaltungsarbeiten aus eigenen Mitteln bezahlen oder zumindest vorfinanzieren, einen Antrag auf Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 19 MRG zu stellen, der mit dem Antrag auf Durchführung der Arbeiten gemäß § 6 Abs 4 MRG zu verbinden ist. (T3)
  • 5 Ob 208/01a
    Entscheidungstext OGH 09.10.2001 5 Ob 208/01a
    Vgl auch; Beisatz: Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit von Erhaltungsarbeiten wegen Unvermietbarkeit des ganzen Hauses kann nur in einem gegen den Vermieter angestrengten Verfahren zur Durchführung von (nicht privilegierten) Erhaltungsarbeiten nach §§ 6, 37 Abs 1 Z 2 MRG eine Rolle spielen und ist auch dort nur beachtlich, wenn er vom Vermieter erhoben beziehungsweise von diesem mitgetragen wird. (T4)
  • 9 Ob 96/06t
    Entscheidungstext OGH 25.06.2007 9 Ob 96/06t
    Vgl auch; Beis wie T1; Beisatz: Nach der Rechtsprechung ist ein Vermieter im Rahmen des § 3 Abs 3 Z 2 MRG zur Vornahme „privilegierter" Erhaltungsmaßnahmen unabhängig von einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verpflichtet. Gemäß § 3 Abs 3 Z 2 lit b MRG besteht eine solche privilegierte Erhaltungspflicht zur Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden. (T5)
  • 5 Ob 125/07d
    Entscheidungstext OGH 03.07.2007 5 Ob 125/07d
    Vgl auch; Beis wie T3; Beis wie T4
  • 5 Ob 34/11b
    Entscheidungstext OGH 07.06.2011 5 Ob 34/11b
    Vgl auch
  • 5 Ob 156/12w
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 156/12w
    Vgl; Beis ähnlich wie T3
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Vgl auch; Beis wie T3; Beisatz: Der bloße Einwand mangelnder Deckung infolge einer negativen Mietzinsabrechnung entspricht einem notwendigen Antrag nach §§ 18, 19 MRG nicht. (T6)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1988:RS0020813

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

05.08.2016

Dokumentnummer

JJR_19881011_OGH0002_0050OB00606_8800000_001

Rechtssatz für 5Ob22/91 (5Ob23/91) 5Ob9...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0069976

Geschäftszahl

5Ob22/91 (5Ob23/91); 5Ob95/93; 5Ob45/03h; 5Ob180/08v; 5Ob154/08w; 5Ob132/09m; 6Ob81/09v; 5Ob183/09m; 5Ob251/09m; 5Ob73/10m; 5Ob78/10x; 5Ob123/10i; 5Ob129/10x; 5Ob194/11g; 5Ob170/11b; 2Ob215/10x; 5Ob148/12v; 5Ob19/13z; 2Ob35/13f; 5Ob204/13f; 5Ob212/13g; 5Ob5/15v; 5Ob188/15f; 5Ob249/15a; 5Ob122/17b; 5Ob198/17d; 5Ob79/18f; 5Ob61/19k; 6Ob175/20h; 5Ob154/20p

Entscheidungsdatum

09.04.1991

Norm

MRG §3 Abs2 Z1
WEG 2002 §28 Abs1 Z1
WEG 2002 §29 Abs1

Rechtssatz

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerweise einen Teil der äußersten Begrenzung des Hauses bilden, in die Erhaltungspflicht des Vermieters, so gilt dies umsomehr für im Einzelfall noch außerhalb der Außenfenster befindlichen Rollläden.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 22/91
    Entscheidungstext OGH 09.04.1991 5 Ob 22/91
    Veröff: ImmZ 1991,208 = WoBl 1991,192
  • 5 Ob 95/93
    Entscheidungstext OGH 21.12.1993 5 Ob 95/93
    Vgl auch; nur: Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). (T1)
  • 5 Ob 45/03h
    Entscheidungstext OGH 31.03.2003 5 Ob 45/03h
    Auch; nur T1; Beisatz: Alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, ist allgemeiner Teil des Hauses ist. So werden mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen Mietgegenständen, Steigleitungen oder Abwasserstränge zu allgemeinen Teilen des Hauses gezählt. Funktional bleibt eine Außenwand allgemeiner Teil des Hauses, selbst wenn sich daran ein vom Mieter gemieteter Hof anschließt. (T2)
  • 5 Ob 180/08v
    Entscheidungstext OGH 26.08.2008 5 Ob 180/08v
    Beisatz: Die Außenfassade stellt einen allgemeinen Liegenschaftsteil dar. (T3)
  • 5 Ob 154/08w
    Entscheidungstext OGH 04.11.2008 5 Ob 154/08w
    Vgl; nur T1; Beisatz: Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen. (T4)
    Beisatz: Gerade bei Bereichen, die die räumliche Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen betreffen, können sich Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben. Insbesondere Arbeiten an Balkonen und Terrassen stellen solche Grenzfälle dar, die einer Einzelfallbeurteilung bedürfen, die sich vornehmlich an der Art und Funktion der zu sanierenden Bereiche orientiert. (T5)
  • 5 Ob 132/09m
    Entscheidungstext OGH 15.09.2009 5 Ob 132/09m
    Auch; Beisatz: Außenfenster sind den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzuordnen. (T6)
  • 6 Ob 81/09v
    Entscheidungstext OGH 18.12.2009 6 Ob 81/09v
    Auch; Beis wie T5; Bem: Hier: Zulässigkeit von Mietvertragsklauseln. (T7)
  • 5 Ob 183/09m
    Entscheidungstext OGH 15.12.2009 5 Ob 183/09m
    Vgl; Beisatz: Eine Balkontüre gehört zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. (T8)
  • 5 Ob 251/09m
    Entscheidungstext OGH 27.05.2010 5 Ob 251/09m
    Auch
  • 5 Ob 73/10m
    Entscheidungstext OGH 27.05.2010 5 Ob 73/10m
    Vgl auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 78/10x
    Entscheidungstext OGH 15.07.2010 5 Ob 78/10x
    Vgl auch; Beis wie T3; Beisatz: Dies gilt selbst dann, wenn diese an in Sondernutzung stehende Flächen angrenzt. (T9)
  • 5 Ob 123/10i
    Entscheidungstext OGH 31.08.2010 5 Ob 123/10i
    nur T1; Beis wie T4; Beis wie T6; Bem: Zu Verbundfenstern siehe auch RS0126206. (T10)
  • 5 Ob 129/10x
    Entscheidungstext OGH 21.10.2010 5 Ob 129/10x
    Vgl auch; Beisatz: Es ist für die Frage der Erhaltungspflicht an allgemeinen Teilen gleichgültig, ob deren Ergebnis nur in einem (bestimmten) Bestandobjekt spürbar wird. (T11)
  • 5 Ob 194/11g
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 194/11g
    Auch
  • 5 Ob 170/11b
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 170/11b
    Vgl; Auch Beis wie T4; Beis wie T5
  • 2 Ob 215/10x
    Entscheidungstext OGH 27.02.2012 2 Ob 215/10x
    Vgl; nur T1; Vgl Beis wie T2; Beisatz: Hier: Steigleitungen. (T12)
    Veröff: SZ 2012/20
  • 5 Ob 148/12v
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 148/12v
    Auch; nur T1; Beis wie T6
  • 5 Ob 19/13z
    Entscheidungstext OGH 18.04.2013 5 Ob 19/13z
    Auch
  • 2 Ob 35/13f
    Entscheidungstext OGH 19.09.2013 2 Ob 35/13f
    Auch; Beis wie T8
  • 5 Ob 204/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2013 5 Ob 204/13f
    Auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 212/13g
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 212/13g
    Auch; Beisatz: Hier: Mit Holz verkleidete Fassadenteile (T13); Veröff: SZ 2014/53
  • 5 Ob 5/15v
    Entscheidungstext OGH 27.01.2015 5 Ob 5/15v
    Auch
  • 5 Ob 188/15f
    Entscheidungstext OGH 30.10.2015 5 Ob 188/15f
    Beis wie T3; Beis wie T4
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Auch; Beis wie T1; Beis wie T4; Beis wie T6
  • 5 Ob 122/17b
    Entscheidungstext OGH 20.11.2017 5 Ob 122/17b
    Auch; Beisatz: Lichtkuppel. (T14)
  • 5 Ob 198/17d
    Entscheidungstext OGH 20.11.2017 5 Ob 198/17d
    Auch
  • 5 Ob 79/18f
    Entscheidungstext OGH 12.06.2018 5 Ob 79/18f
    Auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 61/19k
    Entscheidungstext OGH 31.07.2019 5 Ob 61/19k
    Beis wie T5; Beis wie T8
  • 6 Ob 175/20h
    Entscheidungstext OGH 17.12.2020 6 Ob 175/20h
    Vgl
  • 5 Ob 154/20p
    Entscheidungstext OGH 15.04.2021 5 Ob 154/20p
    Beis wie T5

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1991:RS0069976

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

07.06.2021

Dokumentnummer

JJR_19910409_OGH0002_0050OB00022_9100000_001

Rechtssatz für 5Ob12/92 5Ob71/00b 5Ob7...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0070461

Geschäftszahl

5Ob12/92; 5Ob71/00b; 5Ob72/07k; 5Ob186/08a; 5Ob72/09p; 5Ob123/10i; 5Ob249/15a; 5Ob128/17k

Entscheidungsdatum

15.09.1992

Norm

MRG §37 Abs3 Z14 idF WohnAußStrBeglG
MRG §37 Abs3 Z16

Rechtssatz

Im Verfahren über Rekurse gegen die im außerstreitigen Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz ergangener Beschlüsse gilt kraft der grundsätzlichen Gültigkeit der Bestimmungen des dritten Abschnittes des vierten Teiles der Zivilprozessordnung - ebenso wie im Rekursverfahren gegen die im streitigen Verfahren ergangenen Beschlüsse - das Neuerungsverbot. Behauptete die Antragstellerin im Verfahren erster Instanz (wie auch schon vor der Schlichtungsstelle), dass die Wohnung der Ausstattungskategorie C zuzuordnen sei, so ist dies nichts anderes als die Kurzfassung der Behauptung, dass die Wohnung nur jene Ausstattungsmerkmale aufweise, die für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C erforderlich sind, also (im Gegensatz zu den Erfordernissen einer Wohnung der Ausstattungskategorie A und B) keine Küche aufweise: Von einer Verletzung des Neuerungsverbot durch die erstmalige ausdrückliche Geltendmachung des Fehlens einer Küche in der der Antragstellern vermieteten Wohnung im Rekurs gegen den erstgerichtlichen Sachbeschluss kann daher keine Rede sein.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 12/92
    Entscheidungstext OGH 15.09.1992 5 Ob 12/92
  • 5 Ob 71/00b
    Entscheidungstext OGH 14.03.2000 5 Ob 71/00b
    Auch; nur: Im Verfahren über Rekurse gegen die im außerstreitigen Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz ergangener Beschlüsse gilt kraft der grundsätzlichen Gültigkeit der Bestimmungen des dritten Abschnittes des vierten Teiles der Zivilprozessordnung - ebenso wie im Rekursverfahren gegen die im streitigen Verfahren ergangenen Beschlüsse - das Neuerungsverbot. (T1)
  • 5 Ob 72/07k
    Entscheidungstext OGH 18.09.2007 5 Ob 72/07k
    nur T1
  • 5 Ob 186/08a
    Entscheidungstext OGH 09.09.2008 5 Ob 186/08a
    Vgl; Beisatz: Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren gilt das Neuerungsverbot ausnahmslos. (T2); Bem: Hier: Nach § 37 Abs 3 Z 14 MRG idF WohnAußStrBeglG in Verbindung mit § 52 Abs 2 WEG 2002. (T3)
  • 5 Ob 72/09p
    Entscheidungstext OGH 01.09.2009 5 Ob 72/09p
    Vgl; Beis ähnlich wie T2
  • 5 Ob 123/10i
    Entscheidungstext OGH 31.08.2010 5 Ob 123/10i
    Vgl; Beis wie T2
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Vgl auch; Beis wie T2
  • 5 Ob 128/17k
    Entscheidungstext OGH 21.12.2017 5 Ob 128/17k
    Vgl auch; Beis wie T2

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1992:RS0070461

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

21.02.2018

Dokumentnummer

JJR_19920915_OGH0002_0050OB00012_9200000_004

Rechtssatz für 5Ob95/93 5Ob180/08v 5Ob...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0083334

Geschäftszahl

5Ob95/93; 5Ob180/08v; 5Ob154/08w; 5Ob19/09v; 5Ob97/09i; 5Ob73/10m; 5Ob34/10a; 5Ob78/10x; 5Ob123/10i; 5Ob170/11b; 2Ob35/13f; 3Ob123/13d; 5Ob204/13f; 5Ob5/15v; 5Ob188/15f; 5Ob249/15a; 5Ob49/18v; 5Ob79/18f; 5Ob154/19m

Entscheidungsdatum

21.12.1993

Norm

WEG 1975 §13 Abs2 Z2
WEG 1975 §26 Abs1 Z2
WEG 2002 §16 Abs2 Z2
WEG 2002 §52 Abs1 Z2

Rechtssatz

Die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen anderer Miteigentümer besteht schon dann, wenn Fenster geändert werden sollen, weil Fenster ein wesentliches Gestaltungselement der Fassade eines Hauses sind und ihre Änderung daher immer auch die äußere Erscheinung beeinträchtigen kann (hier: Ersatz einflügeliger Fenster durch zweiflügelige); außerdem gehören Fenster als Teil der Fassade zu den allgemeinen Teilen (der "Außenhaut") eines Hauses, weshalb ein nach § 13 Abs 2 Z 2 WEG zu beurteilendes Problem der Zulässigkeit einer Änderung nur durch die Zustimmung aller Miteigentümer oder Anrufung des Außerstreitrichters gelöst werden kann.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 95/93
    Entscheidungstext OGH 21.12.1993 5 Ob 95/93
  • 5 Ob 180/08v
    Entscheidungstext OGH 26.08.2008 5 Ob 180/08v
    Vgl; Beisatz: Die Außenfassade stellt einen allgemeinen Liegenschaftsteil dar. (T1)
    Beisatz: Hier: Ausbau eines Balkons, der mit einer Umgestaltung beziehungsweise Inanspruchnahme der Außenfassade verbunden war. (T2)
  • 5 Ob 154/08w
    Entscheidungstext OGH 04.11.2008 5 Ob 154/08w
    Vgl auch; Beisatz: Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen. (T3)
  • 5 Ob 19/09v
    Entscheidungstext OGH 28.04.2009 5 Ob 19/09v
    Vgl aber; Beisatz: Die Ansicht, wonach eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (immer?) auch allgemeine Teile der Liegenschaft betreffe, steht gerade im Fall von Änderungen im Zubehör-Wohnungseigentum mit den Begriffsbestimmungen des § 2 WEG 2002 sowie dem Wortlaut von § 16 Abs 2 Z 1 und 2 WEG 2002 im Widerspruch. (T4)
    Bem: Hier: Versetzung und bauliche Umgestaltung eines Gartenhauses, das sich in einem im Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Garten befindet. (T5)
    Bem: Siehe auch RS0124684. (T6)
    Veröff: SZ 2009/56
  • 5 Ob 97/09i
    Entscheidungstext OGH 07.07.2009 5 Ob 97/09i
    Vgl; Beisatz: Die „Außenhaut" des Gebäudes ist - jedenfalls im Lichte des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 - als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen. (T7)
    Bem: Hier: An der Außenseite des Hauses befestigte Flugdachkonstruktion auf einer zu einem Wohnungseigentumsobjekt gehörenden Terrasse. (T8)
  • 5 Ob 73/10m
    Entscheidungstext OGH 27.05.2010 5 Ob 73/10m
    Vgl; Beis wie T1
  • 5 Ob 34/10a
    Entscheidungstext OGH 22.06.2010 5 Ob 34/10a
    Vgl; Beis wie T3; Beis wie T7
  • 5 Ob 78/10x
    Entscheidungstext OGH 15.07.2010 5 Ob 78/10x
    Vgl auch; Beis wie T7; Beisatz: Dies gilt selbst dann, wenn diese an in Sondernutzung stehende Flächen angrenzt. (T9)
  • 5 Ob 123/10i
    Entscheidungstext OGH 31.08.2010 5 Ob 123/10i
    Vgl; Beis wie T3; Beisatz: Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört, was sich außerhalb eines Mietgegenstands befindet, worunter insbesondere Außenfenster fallen. (T10)
    Bem: Zu Verbundfenstern siehe auch RS0126206. (T11)
  • 5 Ob 170/11b
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 170/11b
    Vgl; Beis ähnlich wie T3; Beis ähnlich wie T10
  • 2 Ob 35/13f
    Entscheidungstext OGH 19.09.2013 2 Ob 35/13f
    Auch; Beis wie T1; Beis wie T3; Beis wie T7; Beis wie T10; Beis wie T11; Beisatz: Hier: Auf Stützen einer Balkonüberdachung sowie auf einem außerhalb eines Fensters befindlichen Rollladengehäuse ‑ ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer und ohne Durchführung eines Außerstreitverfahrens ‑ montierte drei (Überwachungs‑)Kameras. (T12)
  • 3 Ob 123/13d
    Entscheidungstext OGH 29.10.2013 3 Ob 123/13d
    Auch; Beis wie T1; Veröff: SZ 2013/104
  • 5 Ob 204/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2014 5 Ob 204/13f
    Auch; Beis wie T1
  • 5 Ob 5/15v
    Entscheidungstext OGH 27.01.2015 5 Ob 5/15v
    Vgl auch
  • 5 Ob 188/15f
    Entscheidungstext OGH 30.10.2015 5 Ob 188/15f
    Vgl auch; Beis wie T1; Beis wie T7; Beis wie T8
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Vgl auch; Beis wie T10
  • 5 Ob 49/18v
    Entscheidungstext OGH 10.04.2018 5 Ob 49/18v
    Vgl auch
  • 5 Ob 79/18f
    Entscheidungstext OGH 12.06.2018 5 Ob 79/18f
    Vgl auch; Beis wie T1; Beis wie T8
  • 5 Ob 154/19m
    Entscheidungstext OGH 22.10.2019 5 Ob 154/19m
    Vgl; Beisatz: Eine Dachterrasse ist Teil der Außenhaut eines Gebäudes und damit als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen. (T13)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1993:RS0083334

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

21.11.2019

Dokumentnummer

JJR_19931221_OGH0002_0050OB00095_9300000_002

Rechtssatz für 5Ob2060/96v 5Ob2151/96a...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0102183

Geschäftszahl

5Ob2060/96v; 5Ob2151/96a; 6Ob88/98d; 1Ob228/00m; 5Ob206/00f; 7Ob218/00k; 5Ob155/01g; 5Ob42/02s; 5Ob233/04g; 8Ob153/06t; 1Ob55/11m; 5Ob148/12v; 5Ob92/13k; 5Ob60/14f; 5Ob143/14m; 5Ob80/15y; 5Ob45/15a; 5Ob249/15a; 5Ob142/19x; 5Ob177/19v

Entscheidungsdatum

12.06.1996

Norm

MRG §3
MRG §3 Abs2 Z2
MRG §6
MRG §8
WEG 2002 §28 Abs1 Z1

Rechtssatz

Nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als "ernst" angesehen werden. Mängel, die ohne besonderen Aufwand jederzeit beseitigt werden können (und deshalb auch die Brauchbarkeit des Bestandobjekts gar nicht beeinträchtigen), fallen nicht darunter. Dringt Schimmel in ein Mauerwerk ein, und kann er deshalb nicht allein durch eine Behandlung der Oberfläche (etwa einen Neuanstrich mit desinfizierender Farbe) beseitigt werden, liegt ein Schaden des Hauses vor, weil die Bausubstanz angegriffen ist. Dazu genügt ein Befall des Verputzes, weil auch er zur Bausubstanz gehört. In einem solchen Fall hängt die Erhaltungspflicht des Vermieters davon ab, ob eine großflächige Erneuerung des Verputzes notwendig ist. Kleinere Ausbesserungen des Verputzes, wie sie bei Malerarbeiten und Tapezierarbeiten oder bei Einrichtung der Wohnung durchaus üblich sind, obliegen nach dem Gesagten - wie dies beispielsweise auch für die Ausbesserung eines defekten Fußbodens vertreten wird - dem Mieter, während die großflächige Erneuerung des Wandverputzes oder Deckenverputzes in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 2060/96v
    Entscheidungstext OGH 12.06.1996 5 Ob 2060/96v
    Veröff: SZ 69/137
  • 5 Ob 2151/96a
    Entscheidungstext OGH 12.06.1996 5 Ob 2151/96a
    Vgl auch; Beisatz: Hier: § 14 Abs 1 Z 1 WEG, Fußbodensanierung: der Estrich, also ein Teil der Fußbodenkonstruktion, muss entfernt und wieder aufgetragen werden; damit wird die Erhaltungsarbeit sogar an gemeinsamen Teilen des Hauses geleistet, zu denen Böden und Decken einzelner Wohnungen, ebenso zu zählen sind wie tragende Wände und andere konstruktive Teile des Hauses. (T1)
  • 6 Ob 88/98d
    Entscheidungstext OGH 07.05.1998 6 Ob 88/98d
    Auch; Veröff: SZ 71/85
  • 1 Ob 228/00m
    Entscheidungstext OGH 28.11.2000 1 Ob 228/00m
    Vgl auch; Beisatz: Unter ernsten Schäden des Hauses sind Schäden der Bausubstanz zu verstehen. Der Einfluss des Schadens auf die Brauchbarkeit des Mietobjekts ist nicht allein ausschlaggebend. Die reine Oberflächengestaltung im Inneren eines Mietobjekts durch Malerei, Tapeten etc kann selbst bei größtem Kostenaufwand nicht in die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters fallen. (T2)
  • 5 Ob 206/00f
    Entscheidungstext OGH 15.05.2001 5 Ob 206/00f
    Vgl auch; Beisatz: Zu den vom Vermieter zu behebenden Schäden gehören insbesondere jene, die Auswirkungen auf den Bauzustand hätten, wie etwa wegen nachhaltiger Schimmelbildung (MietSlg 50.153/20; SZ 69/137 ua). (T3)
  • 7 Ob 218/00k
    Entscheidungstext OGH 11.07.2001 7 Ob 218/00k
    Vgl auch; Beisatz: Schäden im Aufbau der Bodenkonstruktion sind "ernster Schaden des Hauses". (T4)
  • 5 Ob 155/01g
    Entscheidungstext OGH 13.11.2001 5 Ob 155/01g
    Vgl auch
  • 5 Ob 42/02s
    Entscheidungstext OGH 26.02.2002 5 Ob 42/02s
    Vgl auch; nur: Nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als "ernst" angesehen werden. Mängel, die ohne besonderen Aufwand jederzeit beseitigt werden können (und deshalb auch die Brauchbarkeit des Bestandobjekts gar nicht beeinträchtigen), fallen nicht darunter. (T5)
    Beis wie T2 nur: Der Einfluss des Schadens auf die Brauchbarkeit des Mietobjekts ist nicht allein ausschlaggebend. (T6)
    Beisatz: Die Behebungspflicht im Inneren des Bestandgegenstandes ist dem Vermieter nur insoweit zugewiesen, als der Schaden die Qualifikation "ernst" erfüllt, also nicht ohne geringen Aufwand jederzeit beseitigt werden kann und es sich andererseits um einen Schaden des Hauses handelt, also um einen Mangel, der Auswirkungen auf den Bauzustand des Gebäudes hat. (T7)
  • 5 Ob 233/04g
    Entscheidungstext OGH 07.12.2004 5 Ob 233/04g
    Vgl auch; Beis wie T2
  • 8 Ob 153/06t
    Entscheidungstext OGH 18.12.2006 8 Ob 153/06t
    Ähnlich; nur: Nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjektes unmöglich macht, andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als "ernst" angesehen werden. (T8)
    Beisatz: Das Auftreten von Schimmelflecken rund um zwei Steckdosen, reicht nicht für die Annahme einer nachhaltigen Schimmelbildung mit Auswirkungen auf die Bausubstanz aus. (T9)
  • 1 Ob 55/11m
    Entscheidungstext OGH 24.05.2011 1 Ob 55/11m
    Vgl auch; nur T8; Beis wie T2 nur: Unter ernsten Schäden des Hauses sind Schäden der Bausubstanz zu verstehen. (T10)
    Beisatz: Hier: Erneuerung der schadhaft gewordenen Badewanne. (T11)
  • 5 Ob 148/12v
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 148/12v
    Auch
  • 5 Ob 92/13k
    Entscheidungstext OGH 16.07.2013 5 Ob 92/13k
    Vgl; Beisatz: Hier: Hohe Konzentration von Schimmelpilzsporen in der Raumluft als eine vom Mietgegenstand ausgehende erhebliche Gesundheitsgefährdung. (T12)
  • 5 Ob 60/14f
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 60/14f
    Auch; Beisatz: Hier: Schimmelbefall im Kellergeschoß des Hauses. (T13)
  • 5 Ob 143/14m
    Entscheidungstext OGH 18.11.2014 5 Ob 143/14m
    Vgl; Beisatz: Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren. (T14)
  • 5 Ob 80/15y
    Entscheidungstext OGH 28.04.2015 5 Ob 80/15y
    Auch
  • 5 Ob 45/15a
    Entscheidungstext OGH 19.05.2015 5 Ob 45/15a
    Vgl auch; Beis ähnlich wie T3; Beis ähnlich wie T9; Beis wie T12; Beis ähnlich wie T13
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Vgl auch; Beis wie T6; Beis wie T7; nur T8
  • 5 Ob 142/19x
    Entscheidungstext OGH 24.09.2019 5 Ob 142/19x
    Beisatz: Hier: § 28 Abs 1 Z 1 WEG. (T15)
  • 5 Ob 177/19v
    Entscheidungstext OGH 16.01.2020 5 Ob 177/19v
    Vgl; nur T5; nur T8; Beis wie T6; Beis wie T7; Beis wie T15

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1996:RS0102183

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

11.03.2020

Dokumentnummer

JJR_19960612_OGH0002_0050OB02060_96V0000_001

Rechtssatz für 5Ob298/00k 5Ob125/07d 5...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0114401

Geschäftszahl

5Ob298/00k; 5Ob125/07d; 5Ob208/08m; 5Ob249/15a

Entscheidungsdatum

28.11.2000

Norm

MRG §3 Abs1
MRG §3 Abs2
MRG §3 Abs3
MRG §6 Abs1
MRG §6 Abs4

Rechtssatz

Die Verpflichtung des Vermieters, die im Gesetz aufgezählten Arbeiten als Erhaltungsarbeiten durchzuführen, hängt nicht von ihrer Finanzierbarkeit nach § 3 Abs 3 MRG ab. Der Einwand der mangelnden Kostendeckung durch den Vermieter ist nur im Fall des § 6 Abs 4 MRG zu prüfen.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 298/00k
    Entscheidungstext OGH 28.11.2000 5 Ob 298/00k
  • 5 Ob 125/07d
    Entscheidungstext OGH 03.07.2007 5 Ob 125/07d
  • 5 Ob 208/08m
    Entscheidungstext OGH 04.11.2008 5 Ob 208/08m
    Vgl; Beisatz: Wird kein Widerspruch von der Mehrheit der Hauptmieter und dem Vermieter gegen die beantragten Arbeiten im Sinn des § 6 Abs 4 Satz 1 MRG erhoben, verbleibt dem Vermieter als einzige Möglichkeit zur Abwendung der Finanzierung der verlangten Erhaltungsarbeiten aus verrechnungsfreien Geldern die Antragstellung nach den §§ 18 ff MRG, wobei eben diesfalls die Verfahren zu verbinden sind und noch weitere Erhaltungsarbeiten mit einbezogen werden können. (T1)
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2000:RS0114401

Im RIS seit

28.12.2000

Zuletzt aktualisiert am

05.08.2016

Dokumentnummer

JJR_20001128_OGH0002_0050OB00298_00K0000_001

Rechtssatz für 5Ob173/10t 5Ob175/10m 5...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0126324

Geschäftszahl

5Ob173/10t; 5Ob175/10m; 5Ob174/10i; 5Ob88/14y; 5Ob249/15a

Entscheidungsdatum

21.10.2010

Norm

MRG idF WRN 2006 §3 Abs1
MRG idF WRN 2006 §3 Abs2 Z2
MRG idF WRN 2006 §6 Abs1a

Rechtssatz

Bei dem in § 6 Abs 1a MRG idF WRN 2006 positivierten Gedanken der Zumutbarkeit von Maßnahmen zur Abwendung der erheblichen Gesundheitsgefährdung geht es nicht um den Aufwand der Maßnahme selbst, sondern darum, dass andere Maßnahmen, die den Bewohnern des Hauses zumutbar sind, die Gesundheitsgefährdung abwenden können, also um effektive Alternativmaßnahmen.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 173/10t
    Entscheidungstext OGH 21.10.2010 5 Ob 173/10t
    Veröff: SZ 2010/136
  • 5 Ob 175/10m
    Entscheidungstext OGH 21.10.2010 5 Ob 175/10m
  • 5 Ob 174/10i
    Entscheidungstext OGH 21.10.2010 5 Ob 174/10i
  • 5 Ob 88/14y
    Entscheidungstext OGH 25.07.2014 5 Ob 88/14y
    Auch; Beisatz: Die durch die Wohnrechtsnovelle 2006 BGBl I 2006/124 (WRN 2006) eingefügte Verpflichtung des Vermieters zu Erhaltungsarbeiten im Inneren des Mietgegenstands, wenn von diesem eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, gilt infolge der Übergangsbestimmung des § 49e Abs 1 MRG sowohl bei Alt-als auch bei nach dem 30. 9. 2006 neu geschlossenen Mietverträgen. Sind aber Bleirohre im Inneren des Hauses für eine Trinkwasserkontamination ursächlich, so trifft den Vermieter grundsätzlich eine Behebungspflicht unabhängig davon, ob es sich um Leitungen im Mietobjekt selbst oder Leitungen in den allgemeinen Teilen des Hauses handelt. (T1)
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2010:RS0126324

Im RIS seit

23.12.2010

Zuletzt aktualisiert am

05.08.2016

Dokumentnummer

JJR_20101021_OGH0002_0050OB00173_10T0000_002

Entscheidungstext 5Ob249/15a

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Fundstelle

Zak 2016/520 S 278 - Zak 2016,278 = wobl 2016,353/102 - wobl 2016/102

Geschäftszahl

5Ob249/15a

Entscheidungsdatum

14.06.2016

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie den Hofrat Dr. Höllwerth, die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin K***** K*****, gegen die Antragsgegner 1. A***** K*****, 2. KR R***** P*****, 3. Dipl.-Ing. R***** P*****, sämtliche vertreten durch Dr. Horst Auer, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 2 MRG iVm §§ 3, 6 Abs 1 MRG, über den Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 8. April 2015, GZ 38 R 85/15d-28, in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 27. Mai 2015, GZ 38 R 85/15d-30, mit dem infolge Rekurses der Antragsgegner der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 14. Jänner 2015, GZ 3 MSch 4/14s-22, teilweise bestätigt und teilweise aufgehoben wurde, den

Sachbeschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird teilweise Folge gegeben.

         Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahingehend abgeändert, dass der Sachbeschluss des Erstgerichts unter Berücksichtigung der in Rechtskraft erwachsenen Aufhebung eines Teils des erstgerichtlichen Sachbeschlusses wie folgt lautet:

„Den Antragsgegnern wird gemäß § 6 Abs 1 MRG aufgetragen, nachstehend angeführte Arbeiten im Haus *****, binnen 14 Tagen nach Rechtskraft der Entscheidung in Angriff zu nehmen und danach binnen einer Frist von weiteren vier Wochen durchzuführen:

Die Außenfenster der Wohnung Top 37-38 in diesem Haus sind instand zu setzen, dies indem die Fenster samt Stöcken tischlermäßig zu übergehen sind, sämtliche Flügel gang- und schließbar zu richten sind und die Beschläge durch den Beschlagschlosser richten zu lassen sind. Die gebrochenen Gläser im Schlafzimmerfenster der Wohnung links sind von einem Glaser zu erneuern. Die schadhaften Holzteile sind bis auf das gesunde Holz abzuschleifen, die schadhafte Beschichtung ist bis auf festen Grund zu entfernen und die Beschichtung samt Grundierung des rohen Holzes ist neu aufzubauen. Wo notwendig, ist Farbluft zu hobeln, sodass die Flügel ordnungsgemäß gangbar sind. Die Fugen zwischen Fensterstöcken und Außenverputz sind niederschlagsdicht und vorzugsweise dauerelastisch zu verschließen.

Die Antragsgegner sind zu ungeteilten Handen schuldig, der Antragstellerin deren mit 404,40 EUR bestimmten Verfahrenskosten binnen 14 Tagen zu bezahlen.“

         Die Antragsgegner haben die Kosten ihrer Rechtsmittelschriften selbst zu tragen.

Text

Begründung:

Die Antragstellerin ist Mieterin, die Antragsgegner sind Vermieter der Wohnung Top 37-38 im Haus *****. Die Außenfenster dieser Wohnung weisen starke Schäden infolge Bewitterung und mangelnder Instandhaltung auf.

Die Antragstellerin stellte – soweit für das Revisionsrekursverfahren noch von Relevanz – den Antrag, den Antragsgegnern gemäß § 6 Abs 1 MRG aufzutragen, die Fenster der Wohnung durch Erneuerung, Instandsetzung bzw Reparatur samt den dazugehörigen begleitenden Vor- und Nacharbeiten zu erhalten.

Die Antragsgegner bestritten und beantragten die Abweisung des Antrags. Die Fenster seien in einem brauchbaren Zustand. Die tatsächlich bestehenden Schäden in Form von Rissen und Setzungen seien auf das Bauvorhaben der Wiener Linien (U-Bahnbau) zurückzuführen. Im Übrigen befände sich die Hauptmietzinsreserve der vergangenen 10 Kalenderjahre in einem Minus.

Das Erstgericht verpflichtete die Antragsgegner, im Spruch seiner Entscheidung detailliert beschriebene Arbeiten durchzuführen. Unter anderen hätten sie in den Flügeln des einfachen WC-Fensters eine passende Dichtung einzubauen und „die Innenflügel gegen die Raumluft dicht herzustellen“. Die den Antragsgegnern aufgetragenen Arbeiten seien zur Erhaltung der Fenster und damit zur Erhaltung von allgemeinen Teilen des Hauses iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG erforderlich. Zwar sei ein Widerspruch gegen diese Arbeiten möglich, wenn zur Finanzierung der Kosten die Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses (§§ 18, 19 MRG) erforderlich sei; Voraussetzung sei jedoch, dass nicht nur der Vermieter den Arbeiten widerspreche, sondern auch die Mehrheit der Hauptmieter, was die Antragsgegner aber nicht behauptet hätten.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegner (nur) teilweise Folge und hob den Sachbeschluss des Erstgerichts im Umfang der Verpflichtung der Antragsgegner, in den Flügeln des einfachen WC-Fensters eine passende Dichtung einzubauen, ersatzlos auf. Den Antragsgegnern sei zuzugestehen, dass die Parteien in einem anderen Verfahren vor dem Erstgericht in Bezug auf die Erhaltung des WC-Fensters der Wohnung bereits einen Vergleich abgeschlossen hätten. Damit sei in diesem Umfang bereits ein Exekutionstitel iSd §§ 3 und 6 Abs 1 MRG gegeben, der Einwand der entschiedenen Rechtssache berechtigt und der Sachbeschluss des Erstgerichts in diesem Umfang ersatzlos aufzuheben. Im Übrigen sei der Rekurs nicht berechtigt. Die Erhaltungspflichten des Vermieters seien nicht auf den Fall einer ausreichenden Mietzinsreserve beschränkt. Der von den Rekurswerbern erwähnte Widerspruch gegen Arbeiten könne nach § 6 Abs 4 MRG nur durch die Mehrheit der Hauptmieter des Hauses gemeinsam mit dem Vermieter erfolgen. Weder sei ein gemeinsamer Widerspruch in diesem Sinne erfolgt, noch hätten die Antragsgegner einen Antrag nach § 18 MRG gestellt. Den von den Rekurswerbern kritisierten Auftrag, die Innenflügel gegen die Raumluft dicht herzustellen, habe das Erstgericht zu Recht erteilt. Die Erhaltungspflicht an Innenflügeln obliege zwar, sofern es sich nicht um einen ernsten Schaden des Hauses handle, grundsätzlich nicht dem Vermieter. Das Erstgericht habe hier aber festgestellt, dass die Arbeiten an den Innenflügeln erforderlich seien, um den Bestand der instandgesetzten Außenflügel sicherzustellen und eine nachhaltige Sanierung die dichte Instandsetzung der Innenfenster umfasse. Demnach dürften die Außenfenster nicht luftdicht sein, damit eingedrungene bzw kondensierte Feuchtigkeit nach außen ablüften könne. Daraus sei die Frage abzuleiten, ob die Innenflügel im konkreten Zusammenhang als Teil der Außenhaut anzusehen seien, oder ob es sich allenfalls um einen ernsten Schaden des Hauses im Inneren des Mietgegenstands handle. Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zur „Außenhaut“ gehöre, habe die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen. Folge man den Feststellungen, wonach es sich bei den hier vorhandenen Innenflügeln gemeinsam mit den Außenflügeln um eine „bauphysikalische Einheit“ handle, die daher wie Verbundfenster auch in rechtlicher Hinsicht einheitlich behandelt werden müsse, seien diese zur Gänze zur Außenhaut des Gebäudes zu zählen. Daran knüpfe sich die Rechtsfolge, dass es auf das Vorliegen eines ernsten Schadens nicht ankäme. Sobald nämlich nicht bloß die bloße Oberflächengestaltung anstehe, sondern in funktioneller Betrachtung die Verhinderung von Kondensat und damit das neuerliche Auftreten von Schäden an den Außenfenstern, ergebe auch die Subsumtion unter § 3 Abs 2 Z 2 MRG die Erhaltungspflicht des Vermieters. Aufgrund der auch in der Realität gegebenen Anordnung im Inneren des Mietgegenstands und der damit verbundenen, alleinigen Disposition über das Öffnen und Schließen durch den Mieter sei eine Zuordnung zur Z 2 des § 3 Abs 2 MRG gegenüber der Z 1 der Vorzug zu geben.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Revisionsrekurs hinsichtlich der Bestätigung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses zulässig sei, weil die Erhaltungspflicht von Innenflügeln bei Fenstern bisher den Mietern zugeordnet worden sei, deren Behandlung als ernster Schaden des Hauses bisher nicht erfolgt sei und im Zusammenhang mit der bauphysikalischen Einheit lediglich Rechtsprechung zu Verbundfenstern vorliege.

Gegen den den Sachbeschluss des Erstgerichts bestätigenden Teil dieser Entscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung des Rekursgerichts dahin abzuändern, dass dem Rekurs der Antragsgegner (mit seinem Antrag auf Abänderung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses in eine Antragsabweisung) Folge gegeben werde.

Die Revisionrekursbeantwortung der Antragstellerin hat das Erstgericht rechtskräftig zurückgewiesen.

Rechtliche Beurteilung

Der Revisionsrekurs ist zulässig und teilweise auch berechtigt.

1.1 Die Antragsgegner bestreiten in ihrem Revisionsrekurs ihre Verpflichtung zur Instandsetzung der Außenfenster grundsätzlich. Dies in erster Linie mit dem Argument, dass die Arbeiten angesichts der festgestellten negativen Hauptmietzinsreserve auch nicht durch Aufnahme von Fremdkapital iSd § 3 Abs 3 Z 1 MRG möglich sei. Die mangelnde Finanzierbarkeit müsse bei zutreffender rechtlicher Beurteilung dazu führen, dass der Anspruch der Antragstellerin derzeit als nicht „fällig“ zu behandeln und der Antrag zurückzuweisen sei.

1.2 Die Verpflichtung des Vermieters, die im Gesetz aufgezählten Arbeiten als Erhaltungsarbeiten durchzuführen, hängt jedoch nicht von ihrer Finanzierbarkeit nach § 3 Abs 3 MRG ab. Der Einwand der mangelnden Kostendeckung durch den Vermieter ist nur im Fall und mit der Maßgabe des § 6 Abs 4 MRG zu prüfen (RIS-Justiz RS0114401). Danach kann bei nicht privilegierten Arbeiten die Mehrheit der Hauptmieter der vermieteten Mietgegenstände des Hauses zusammen mit dem Vermieter dann Widerspruch erheben, wenn eine Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 19 MRG erforderlich ist. Die mangelnde Kostendeckung kann also nur im Fall des Widerspruchs (sowohl der Vermieter als auch) der Mehrheit der Hauptmieter zur Abweisung des Antrags führen. Ansonsten hat der Vermieter, will er nicht die Kosten der Erhaltungsarbeiten aus eigenen Mitteln bezahlen oder zumindest vorfinanzieren, einen Antrag auf Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 19 MRG zu stellen, der mit dem Auftrag auf Durchführung der Arbeiten zu verbinden ist (RIS-Justiz RS0020813 [T3]). Diesen Voraussetzungen entspricht der von den Antragsgegnern im Verfahren vor dem Erstgericht erhobene Einwand einer negativen Hauptmietzinsabrechnung nicht (vgl 5 Ob 156/12w).

2.1 Die Antragsgegner machen in ihrem Revisionsrekurs zudem geltend, dass dem vom Erstgericht erteilten Auftrag auch die – im Verhältnis zu anderen Möglichkeiten anzunehmende – Unzumutbarkeit der aufgetragenen Arbeiten entgegen stehe. Nach § 6 Abs 1a MRG könnten nur jene Arbeiten zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aufgetragen werden, ohne die sich die Gesundheitsgefährdung nicht, also nicht durch andere zumutbare Maßnahmen, abwenden lasse. Diese „Zumutbarkeitsbestimmung“ müsse noch mehr für Arbeiten gelten, die nicht zur Abwehr von erheblichen Gesundheitsgefährdungen erforderlich seien.

2.2 Auf die in diesem Zusammenhang erstmals im Revisionsrekurs aufgestellten Behauptungen ist schon wegen des im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren ausnahmslos geltenden Neuerungsverbots nicht näher einzugehen (RIS-Justiz RS0070461). Bei dem in § 6 Abs 1a MRG idF WRN 2006 positivierten Gedanken der Zumutbarkeit von Maßnahmen zur Abwendung der erheblichen Gesundheitsgefährdung geht es aber auch gar nicht um den Aufwand der Maßnahme selbst, sondern darum, dass andere Maßnahmen, die den Bewohnern des Hauses zumutbar sind, die Gesundheitsgefährdung abwenden können, also um effektive Alternativmaßnahmen (RIS-Justiz RS0126324). § 6 Abs 1a MRG spricht also nur die Zumutbarkeit für die Bewohner an (5 Ob 88/14y).

3.1 Im Besonderen rügen die Antragsgegner die Rechtsansicht des Rekursgerichts, wonach sie auch die Erhaltungspflicht für Innenflügel der Fenster treffe. Es sei zwar technisch zutreffend, dass bei aus Innen- und Außenflügeln bestehenden Fenstern die Innenflügel dicht sein müssten, während die Außenflügel nicht luftdicht sein dürften, damit eingedrungene Feuchtigkeit nach außen ablüften könne. Aus diesem bei jedem derartigen Fenster bestehenden bauphysikalischen Zusammenhang zwischen Innen- und Außenflügeln lasse sich jedoch keine rechtliche Einheit ableiten. Es habe daher bei Fenstern mit Innen- und Außenflügeln bei der Judikatur des Obersten Gerichtshofs zu bleiben, wonach den Vermieter die Erhaltungspflicht iSd § 3 MRG nur bezüglich der Außenflügel treffe.

3.2 Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, dass Außenfenster zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehören (RIS-Justiz RS0069976 [T1, T6], RS0024526 [T2], RS0083334 [T10]) und daher in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallen (RIS-Justiz RS0024526). Auch Verbundfenster, bei denen Außen- und Innenteile zu einer Einheit verbunden sind, sodass sie funktional nur in dieser Einheit geöffnet und geschlossen werden können, fallen als Teil der „Außenhaut“ insgesamt, das heißt sowohl hinsichtlich ihrer Außenflügel als auch hinsichtlich ihrer Innenflügel, in die Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG (5 Ob 123/10i = RIS-Justiz RS0126206). Anderes gilt bei einem Kastenfenster, bei dem an einer Zarge zwei Fenster hintereinander montiert sind. Hier obliegt die Erhaltung der Innenfensterflügel als Teil des Mietobjekts grundsätzlich nicht dem Vermieter, sofern es sich nicht um einen ernsten Schaden des Hauses handelt (5 Ob 107/97i mwN = RIS-Justiz RS0024526 [T1]).

3.3 Das Rekursgericht wirft zunächst die Frage auf, ob die vom Erstgericht festgestellte „bauphysikalische Einheit“ der Außen- und Innenflügeln es rechtfertige, diese gleich den Verbundfenstern insgesamt als Teil der „Außenhaut“ und damit als allgemeiner Teil des Hauses zu qualifizieren. Unter Hinweis auf einzelne für diese Zuordnung nach der Rechtsprechung maßgebliche räumliche und funktionelle Kriterien (vgl RIS-Justiz RS0069976 [T4]) hat es dies aber letztlich erkennbar verneint. Nach den Feststellungen des Erstgerichts besteht hier auch tatsächlich keine über die allgemeine bauphysikalische Funktionsweise eines Kastenfensters hinausgehende Verbindung zwischen den Außen- und Innenflügeln. Insbesondere weisen sie ihrer Konstruktion nach sowohl räumliche als auch funktionelle Trennung auf. Die Innenfensterflügel sind daher auch hier nicht als Teil der „Außenhaut“, sondern als Teile des Mietobjekts zu qualifizieren, deren Erhaltung grundsätzlich nicht dem Vermieter obliegt.

3.4 Zu den vom Vermieter durchzuführenden Erhaltungsarbeiten gehören zwar auch die Vor- und Nacharbeiten. Ob solche (bloß) vorbereitende, begleitende oder nachfolgende Tätigkeiten vorliegen, ist aus deren funktionellem Zusammenhang mit der eigentlichen Erhaltungsarbeit zu erschließen. Sie sind zu deren Durchführung notwendig, ermöglichen oder erleichtern sie oder dienen dazu, den ursprünglichen Zustand nach Abschluss der Erhaltungsarbeit wiederherzustellen. Diesen „abgeleiteten“ Erhaltungsarbeiten ist gemeinsam, dass sie als notwendige Folge der eigentlichen Erhaltungsarbeit in direktem Zusammenhang mit dieser stehen, selbst aber nicht Teil der eigentlichen Erhaltungsmaßnahme sind (5 Ob 143/14m mwN). Nach den Feststellungen des Erstgerichts sind die Innenflügel gegen die Raumluft dicht herzustellen, um den „Bestand der instandgesetzten Außenflügel sicherzustellen“. Eine „nachhaltige Sanierung“ umfasse auch die dichte Instandsetzung der Innenfenster. Die Herstellung der Dichtheit der Innenfenster soll daher zwar einen erneuten Schadenseintritt verhindern, steht aber mit den Erhaltungsarbeiten an den Außenfenstern nicht in dem Sinn in einem direkten Zusammenhang, als sie zu deren Durchführung notwendig oder förderlich wäre oder dazu dienen würde, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die vom Erstgericht aufgetragene Herstellung der Dichtheit der Innenfenster kann daher auch nicht als von der Erhaltungspflicht des Vermieters umfasste Nacharbeit qualifiziert werden. Die Undichtheit der Innenfenster ist im Übrigen auch nicht die Ursache der aktuell zu sanierenden Schäden an den Außenfenstern (vgl zur Problematik der Beseitigung der Schadensursache 5 Ob 143/14m mwN); nach den Feststellungen des Erstgerichts stellen diese vielmehr Zeitschäden dar, die durch mangelnde Wartung oder unfachgemäßen Einbau entstanden sind.

3.5 Das Rekursgericht begründet die Erhaltungspflicht der Antragsgegner letztlich erkennbar damit, dass die Erhaltung der Innenfensterflügel der Behebung eines ernsten Schadens des Hauses diene. Aber nur ein Schaden, der einerseits die ordentliche Benützung des Bestandobjekts unmöglich macht, und andererseits ein außergewöhnliches Ausmaß erreicht, kann als „ernst“ angesehen werden (RIS-Justiz RS0102183 [T8]). Der Einfluss des Schadens auf die Brauchbarkeit des Mietobjekts ist dabei auch nicht allein ausschlaggebend (RIS-Justiz RS0102183 [T6]). Die Behebungspflicht im Inneren des Bestandgegenstands ist dem Vermieter vielmehr nur insoweit zugewiesen, als der Schaden nicht ohne geringen Aufwand jederzeit beseitigt werden kann und es sich andererseits um einen Schaden des Hauses handelt, also um einen Mangel, der Auswirkungen auf den Bauzustand des Gebäudes hat (RIS-Justiz RS0102183 [T7]). Die festgestellte Undichtheit der Innenfenster stellt für sich genommen keinen ernsten Schaden des Hauses dar und ist als solche von der Schadhaftigkeit der Außenfenster – faktisch und rechtlich – zu trennen (vgl zur Qualifikation von Schäden an den Außenfenstern als ernste Schäden des Hauses RIS-Justiz RS0069857).

4.1 Der Revisionsrekurs ist somit teilweise berechtigt. Der in Bezug auf die Detaillierung des Auftrags (vgl RIS-Justiz RS0070562) und die Leistungsfrist unbeanstandet gebliebene Sachbeschluss des Erstgerichts war daher dahingehend abzuändern, dass der auf die Innenfenster bezogene Auftrag entfällt.

4.2 Die Kostenentscheidung für das Verfahren vor dem Erstgericht und für die Rechtsmittelverfahren gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Es entspricht der Billigkeit, der Antragsstellerin keinen Kostenersatz aufzuerlegen. In der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise hat sie trotz des weiteren Teilerfolgs der Antragsgegner im Revisionsrekursverfahren nach wie vor nur zu einem geringfügigen Teil nicht obsiegt.

Schlagworte

Außerstreitiges Wohnrecht

Textnummer

E115058

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2016:0050OB00249.15A.0614.000

Im RIS seit

17.07.2016

Zuletzt aktualisiert am

16.11.2016

Dokumentnummer

JJT_20160614_OGH0002_0050OB00249_15A0000_000