Der Revisionsrekurs ist zulässig, aber nicht berechtigt.
1. Das Rekursgericht begründet die Aufhebung des angefochtenen Sachbeschlusses mit dem Vorliegen eines wesentlichen Verfahrensmangels (§ 57 Z 4 AußStrG) und dem Bestehen von Feststellungsmängeln (§ 57 Z 5 AußStrG). Der vom Rekursgericht bejahte Verfahrensmangel wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs der Parteien trägt Das Rekursgericht begründet die Aufhebung des angefochtenen Sachbeschlusses mit dem Vorliegen eines wesentlichen Verfahrensmangels (Paragraph 57, Ziffer 4, AußStrG) und dem Bestehen von Feststellungsmängeln (Paragraph 57, Ziffer 5, AußStrG). Der vom Rekursgericht bejahte Verfahrensmangel wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs der Parteien trägt - wie unten zu 2. zu zeigen sein wird - dessen Entscheidung allerdings nicht. Damit sind jene materiell-rechtlichen Fragen, die den vom Rekursgericht konstatierten Feststellungsmängeln zugrunde liegen, für dessen Aufhebungsbeschluss präjudiziell. Diesen Fragen kommt aus den schon vom Rekursgericht angeführten Gründen im Sinne des § 62 AußStrG erhebliche Bedeutung zu. dessen Entscheidung allerdings nicht. Damit sind jene materiell-rechtlichen Fragen, die den vom Rekursgericht konstatierten Feststellungsmängeln zugrunde liegen, für dessen Aufhebungsbeschluss präjudiziell. Diesen Fragen kommt aus den schon vom Rekursgericht angeführten Gründen im Sinne des Paragraph 62, AußStrG erhebliche Bedeutung zu.
2. Die Revisionsrekurswerberin macht als Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens geltend, dass das Rekursgericht infolge unrichtiger Anwendung von Prozessgesetzen zu Unrecht die Verletzung des rechtlichen Gehörs der Parteien angenommen habe.
2.1 Nach § 15 AußStrG ist den Parteien Gelegenheit zu geben, von dem Gegenstand, über den das Gericht das Verfahren von Amts wegen eingeleitet hat, den Anträgen und Vorbringen der anderen Parteien und dem Inhalt der Erhebungen Kenntnis zu erhalten und dazu Stellung zu nehmen. Nach Paragraph 15, AußStrG ist den Parteien Gelegenheit zu geben, von dem Gegenstand, über den das Gericht das Verfahren von Amts wegen eingeleitet hat, den Anträgen und Vorbringen der anderen Parteien und dem Inhalt der Erhebungen Kenntnis zu erhalten und dazu Stellung zu nehmen.
Das rechtliche Gehör im Sinn dieser Bestimmung wird dabei nicht nur dann verletzt, wenn einer Partei die Möglichkeit, sich im Verfahren zu äußern, überhaupt genommen wird, sondern auch dann, wenn einer gerichtlichen Entscheidung Tatsachen und Beweisergebnisse zugrunde gelegt werden, zu denen sich die Beteiligten nicht äußern konnten. Das Gericht hat daher den Parteien Verfahrensvorgänge, die erkennbar für sie wesentliche Tatsachen betreffen, bekanntzugeben und ihnen die Möglichkeit zu eröffnen, dazu Stellung zu nehmen. Eine Beweisaufnahme ohne Zuziehung der Parteien führt dabei noch nicht zur Verletzung des rechtlichen Gehörs. Es genügt, dass sich eine Partei zu den Tatsachen und Beweisergebnissen vor der Entscheidung äußern kann (RIS-Justiz RS0074920, RS0005915). Nach ständiger Rechtsprechung erfordert der Grundsatz des Parteiengehörs im Außerstreitverfahren, dass der Partei ein Weg eröffnet wird, auf dem sie ihre Argumente für ihren Standpunkt vorbringen kann. Das rechtliche Gehör ist daher auch dann gewahrt, wenn sich die Partei nur schriftlich äußern konnte oder geäußert hat (RIS-Justiz RS0006048, RS0006036).
2.2 Das Erstgericht legte seinen Feststellungen ausdrücklich eine Flächenberechnung zugrunde, die zwar im Akt der Schlichtungsstelle als Beilage einer im Verfahren vor der Schlichtungsstelle eingeholten Stellungnahme der Magistratsabteilung 25 vom 12. 4. 2013 erliegt, den Parteien nach der Aktenlage aber niemals zugestellt wurde. Das Erstgericht hat damit Urkunden verwertet, die den Parteien bis zur Entscheidung unbekannt waren. Diesen Umstand qualifiziert das Rekursgericht grundsätzlich zu Recht als Verletzung des rechtlichen Gehörs. Anders als offenbar in den Entscheidungen 5 Ob 187/07x (RIS-Justiz RS0120213 [T7]) und 8 Ob 159/08b (RIS-Justiz RS0120213) hat hier nicht nur keine der ZPO entsprechende Erörterung von Urkunden stattgefunden, die vom Erstgericht verwertete Urkunde wurde den Parteien nicht einmal zur Kenntnis gebracht.
2.3 Entgegen der Auffassung des Rekursgerichts zwingt hier die Nichtgewährung des rechtlichen Gehörs aber nicht jedenfalls zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist im außerstreitigen Verfahren vielmehr nur dann wahrzunehmen, wenn die Gehörverletzung Einfluss auf die Richtigkeit der Entscheidung haben konnte (RIS-Justiz RS0120213 [T11, T16, T17, T20]). Gemäß § 5 Abs 1 und 3 AußStrG ist vor der Entscheidung auf Aufhebung und Zurückverweisung der Außerstreitsache an eine Vorinstanz zu prüfen, ob nicht eine Bestätigung selbst aufgrund der Angaben im Rechtsmittelverfahren oder eine Abänderung ohne weitere Erhebungen möglich ist. Um diese Prüfung vornehmen zu können, muss daher von einem Rechtsmittelwerber, der die Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend macht, gefordert werden, dass er seine Rüge durch Darlegung der Entscheidungserheblichkeit des Verfahrensverstoßes entsprechend konkretisiert (RIS-Justiz RS0123872, RS0120213 [T15]). Bloß abstrakte Erwägungen reichen nicht aus (RIS-Justiz RS0120213 [T23], RS0123872 [T3]). Um einen erheblichen Verfahrensverstoß durch Verletzung des rechtlichen Gehörs wirksam geltend zu machen, hätte die Rekurswerberin daher in ihrem Rekurs die Relevanz des behaupteten Verfahrensmangels aufzuzeigen und darzulegen gehabt, welches konkrete (zusätzliche) Vorbringen sie erstattet und/oder welche konkreten (weiteren) Beweismittel sie angeboten hätte, wäre ihr die vom Gericht verwertete Flächenberechnung im Verfahren erster Instanz zur Kenntnis gebracht worden (vgl RIS-Justiz RS0120213 [T9, T14, T21]). Das Rekursvorbringen der Antragstellerin zur Wesentlichkeit des Verfahrensmangels erschöpft sich jedoch in der Behauptung, dass sie aufzeigen hätte können, dass kein Berechnungsfehler vorliege und daher das Erstgericht zu einer anderen Entscheidung hätte kommen können. Damit stellt sie die geforderte Relevanz der Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht ausreichend dar; der Verfahrensmangel bleibt in diesem Sinn abstrakt und rechtfertigt die Aufhebung der Entscheidung des Erstgerichts daher nicht.1 und 3 AußStrG ist vor der Entscheidung auf Aufhebung und Zurückverweisung der Außerstreitsache an eine Vorinstanz zu prüfen, ob nicht eine Bestätigung selbst aufgrund der Angaben im Rechtsmittelverfahren oder eine Abänderung ohne weitere Erhebungen möglich ist. Um diese Prüfung vornehmen zu können, muss daher von einem Rechtsmittelwerber, der die Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend macht, gefordert werden, dass er seine Rüge durch Darlegung der Entscheidungserheblichkeit des Verfahrensverstoßes entsprechend konkretisiert (RIS-Justiz RS0123872, RS0120213 [T15]). Bloß abstrakte Erwägungen reichen nicht aus (RIS-Justiz RS0120213 [T23], RS0123872 [T3]). Um einen erheblichen Verfahrensverstoß durch Verletzung des rechtlichen Gehörs wirksam geltend zu machen, hätte die Rekurswerberin daher in ihrem Rekurs die Relevanz des behaupteten Verfahrensmangels aufzuzeigen und darzulegen gehabt, welches konkrete (zusätzliche) Vorbringen sie erstattet und/oder welche konkreten (weiteren) Beweismittel sie angeboten hätte, wäre ihr die vom Gericht verwertete Flächenberechnung im Verfahren erster Instanz zur Kenntnis gebracht worden vergleiche RIS-Justiz RS0120213 [T9, T14, T21]). Das Rekursvorbringen der Antragstellerin zur Wesentlichkeit des Verfahrensmangels erschöpft sich jedoch in der Behauptung, dass sie aufzeigen hätte können, dass kein Berechnungsfehler vorliege und daher das Erstgericht zu einer anderen Entscheidung hätte kommen können. Damit stellt sie die geforderte Relevanz der Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht ausreichend dar; der Verfahrensmangel bleibt in diesem Sinn abstrakt und rechtfertigt die Aufhebung der Entscheidung des Erstgerichts daher nicht.
3. Das Rekursgericht bejahte die zeitlich unbegrenzte Zulässigkeit des Antrags auf Neufestsetzung der Jahresmietwerte, weil die (behauptete) falsche Zuordnung eines Zimmers einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwert- (hier: Jahresmietwert-)Festsetzung darstelle. Das Erstgericht habe aber - ausgehend von seiner gegenteiligen Rechtsmeinung - keine zur abschließenden Beurteilung ausreichenden Feststellungen zu den beiden betroffenen Wohnungen getroffen.
3.1 An der Liegenschaft wurde Wohnungseigentum nach dem WEG 1948 begründet. Die Neufestsetzung der Jahresmietwerte der auf dieser Liegenschaft vorhandenen Wohnungseigentumsobjekte hat daher gemäß § 29 Abs 1 Z 1 WEG 1975 iVm §1975 in Verbindung mit § 55 Satz 2 WEG 2002 nach § 2 WEG 1948 in sinngemäßer Anwendung (ua) des § 3 Abs 2 WEG 1975 zu erfolgen (RIS-Justiz RS0048303).2002 nach Paragraph 2, WEG 1948 in sinngemäßer Anwendung (ua) des Paragraph 3, Absatz 2, WEG 1975 zu erfolgen (RIS-Justiz RS0048303).
3.2 Die Gründe für eine Neufestsetzung der Nutzwerte waren in § 3 Abs 2 WEG 1975 nicht taxativ aufgezählt (RIS-Justiz RS0083159). Die Neufestsetzung konnte daher nicht nur bei einer Änderung des entscheidungswesentlichen Sachverhalts, sondern auch bei nachträglichem Hervorkommen der wahren Sach- und Rechtslage beantragt werden. Die Anwendungsfälle einer solchen Korrektur beschränkten sich allerdings auf Verstöße gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung (RISDie Gründe für eine Neufestsetzung der Nutzwerte waren in Paragraph 3, Absatz 2, WEG 1975 nicht taxativ aufgezählt (RIS-Justiz RS0083159). Die Neufestsetzung konnte daher nicht nur bei einer Änderung des entscheidungswesentlichen Sachverhalts, sondern auch bei nachträglichem Hervorkommen der wahren Sach- und Rechtslage beantragt werden. Die Anwendungsfälle einer solchen Korrektur beschränkten sich allerdings auf Verstöße gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung (RIS-Justiz RS0083159 [T8], RS0083169 [T3, T4, T6]). Mit § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 wurde diese bereits zum WEG 1975 entwickelte Praxis erstmals ausdrücklich im Gesetz festgeschrieben (RIS-Justiz RS0083159 [T14]; RS0083169 [T7, T8]). In dem Fall eines Verstoßes gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung konnte (und kann) die Neufestsetzung ohne zeitliche Begrenzung und ohne Bagatellgrenze geltend gemacht werden (RIS-Justiz RS0083159 [T15], RS0083169 [T7, T9], RS0107277 [T3], RS0117708 [T2]).Justiz RS0083159 [T8], RS0083169 [T3, T4, T6]). Mit Paragraph 9, Absatz 2, Ziffer eins, WEG 2002 wurde diese bereits zum WEG 1975 entwickelte Praxis erstmals ausdrücklich im Gesetz festgeschrieben (RIS-Justiz RS0083159 [T14]; RS0083169 [T7, T8]). In dem Fall eines Verstoßes gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung konnte (und kann) die Neufestsetzung ohne zeitliche Begrenzung und ohne Bagatellgrenze geltend gemacht werden (RIS-Justiz RS0083159 [T15], RS0083169 [T7, T9], RS0107277 [T3], RS0117708 [T2]).
3.3 Als Verstöße gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung hat die Rechtsprechung beispielsweise das Übergehen wohnungseigentumstauglicher Objekte, die Zuweisung eines Nutzwertes für allgemeine Teile der Liegenschaft, die Schaffung eines neuen Wohnungseigentumsobjekts „ohne Nutzwert“, oder die mit keiner baulichen Veränderung einhergehende Umwidmung allgemeiner Teile der Liegenschaft in Objekte, an denen Wohnungseigentum oder Zubehörwohnungseigentum bestehen soll, qualifiziert. Auch die falsche Einordnung in eine der drei grundsätzlichen wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien (Wohnungseigentumsobjekte, Zubehör und allgemeine Teile der Liegenschaft) stellt einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung dar (
RIS-Justiz RS0117710, insbesondere
5 Ob 38/03d,
5 Ob 29/08p; vgl auch 5 Ob 29/08p; vergleiche auch Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht II22 § 9 WEG Rz 10 und Paragraph 9, WEG Rz 10 und Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht3, § 9 WEG 2002 Rz 32, jeweils mit zahlreichen Judikaturnachweisen). Bloße , Paragraph 9, WEG 2002 Rz 32, jeweils mit zahlreichen Judikaturnachweisen). Bloße Messfehler (T. Hausmann, aaO § 9 Rz 64) oder Bewertungsfragen (Würth/Zingher/Kovanyi, aaO § 9 WEG Rz 10) fallen hingegen nicht darunter, insbesondere nicht das Abweichen von veröffentlichten Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim Nutzwertgutachten (5 Ob 222/07v)., aaO Paragraph 9, WEG Rz 10) fallen hingegen nicht darunter, insbesondere nicht das Abweichen von veröffentlichten Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim Nutzwertgutachten (5 Ob 222/07v).
3.4 Das Rekursgericht vertritt die Auffassung, die falsche Zuordnung eines Zimmers sei kein bloßer „Bewertungsfehler“, bei einer solchen Konstellation handle es sich vielmehr um einen gravierenden Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Parifizierung. Es orientierte sich dabei an der Entscheidung 5 Ob 2346/96b, in der ein Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung darin gesehen wurde, dass eine dreißig Quadratmeter große Terrasse entgegen § 6 Abs 1 WEG 1975 bei der Berechnung der Nutzfläche berücksichtigt wurde. Das Rekursgericht verweist zudem auf die Entscheidung 5 Ob 213/98d, in der der Oberste Gerichtshof ganz allgemein Verstöße gegen die gesetzliche Bestimmung der Nutzfläche als einen Beispielfall für einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung nennt.
3.5 Dieser Rechtsansicht des Rekursgerichts ist jedenfalls im Ergebnis zuzustimmen.
Der Mindestanteil des Wohnungseigentümers bestimmt sich gemäß § 2 WEG 1948 grundsätzlich nach den Jahresmietzinsen für 1914. In Ermangelung solcher Jahresmietzinse hatte die Mietkommission Jahresmietwerte festzusetzen, die für Mietgegenstände von gleicher Lage und Beschaffenheit am 1. 8. 1914 ortsüblich als Mietzins entrichtet wurden. Die grundsätzliche Maßgeblichkeit der Wohnungsgröße für die Feststellung des Jahresmietwerts ist dabei auch ohne ausdrückliche gesetzliche Positivierung (analog den §§ 5 Abs 1 WEG 1975, 2 Abs 8 WEG 2002) selbstverständlich. Dies spiegelt sich nicht nur in der vom Rekursgericht in diesem Zusammenhang dargestellten Bestimmung des § 12 Abs 6 MG wider, auch die Entscheidung der Mietkommission für den 10. bis 15. Bezirk und der Bescheid der Schlichtungsstelle beim Magistratischen Bezirksamt für den 13/14 Bezirk basieren ausdrücklich auf Flächenberechnungen.
Die Antragstellerin hat im Verfahren vor dem Erstgericht vorgebracht, dass die Jahresmietwerte (und damit die ihnen entsprechenden Nutzungswerte) offenbar weder aufgrund von behördlich bewilligten (Bau-)Plänen noch nach den tatsächlichen Verhältnissen in natura festgesetzt worden seien. Dies zeige sich am deutlichsten bei der Bewertung der - im Wohnungseigentum der Antragstellerin stehenden - Wohnung W 5. Das Erstgericht hat dazu nicht nur festgestellt, dass die von der Schlichtungsstelle und der Mietkommission ihren Entscheidungen zugrunde gelegte Flächenaufstellung jedenfalls in Bezug auf die Wohnung W 5 vom maßgeblichen Bauplan erheblich abweicht. In seiner Beweiswürdigung hält es zudem fest, dass die im Plan angegebenen Flächen der einzelnen Räume (offensichtlich alle) nicht exakt mit jenen Flächen übereinstimmen würden, die die Schlichtungsstelle zur Berechnung der Nutzfläche herangezogen habe. In seiner rechtlichen Beurteilung folgert das Erstgericht daraus, dass die Schlichtungsstelle ihrer Jahresmietwertberechnung im Jahr 1951 offenkundig eine falsche Nutzflächenaufstellung zugrunde gelegt habe, die ein Zimmer mehr umfasse, als tatsächlich baulich in der Top Nr 5 vorhanden sei.
Nach diesen Feststellungen und der derzeitigen Aktenlage kann zumindest nicht ausgeschlossen werden, dass die Antragstellerin einen keiner Präklusion unterliegenden Grund für die Neufestsetzung der Jahresmietwerte geltend gemacht hat. Das Erstgericht hat zwar im Wesentlichen nur in Bezug auf die Wohnung W 5 konkretere Feststellungen zur Divergenz zwischen den Bauplänen und Flächenberechnungen getroffen. Die Richtigkeit der Behauptung der Antragstellerin, die Feststellung der Jahresmietwerte würde insgesamt auf einer Flächenberechnung beruhen, die mit dem maßgeblichen Bauplan nicht im Einklang steht, ist damit aber wenn auch noch nicht erwiesen, so doch indiziert. In diesem Fall hätte die Schlichtungsstelle (ebenso wie die Mietkommission, die deren Bescheid übernommen hat) seiner Entscheidung nicht nur einfach (im Sinne des § 9 Abs 2 Z 2 WEG 2002) eine einzelne, falsche tatsächliche Gegebenheit in Gestalt einer falschen Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjektes zugrunde gelegt, deren Unrichtigkeit noch auf einen Lese-, Mess- und/oder Rechenfehler zurückgeführt werden könnte. Eine Festsetzung der Jahresmietwerte, die im aufgezeigten Sinn nicht von den der Begründung des Wohnungseigentums zugrunde gelegten Bauplänen ausgeht, ist nicht mehr nur fehlerhaft. Darin läge vielmehr ein grober „Systemfehler“ (vgl WEG 2002) eine einzelne, falsche tatsächliche Gegebenheit in Gestalt einer falschen Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjektes zugrunde gelegt, deren Unrichtigkeit noch auf einen Lese-, Mess- und/oder Rechenfehler zurückgeführt werden könnte. Eine Festsetzung der Jahresmietwerte, die im aufgezeigten Sinn nicht von den der Begründung des Wohnungseigentums zugrunde gelegten Bauplänen ausgeht, ist nicht mehr nur fehlerhaft. Darin läge vielmehr ein grober „Systemfehler“ vergleiche T. Hausmann aaO § 9 Rz 64), der gegen die zwingenden Grundsätze der Ermittlung der Jahresmietwerte nach dem WEG 1948 verstößt.
3.6 Um abschließend beurteilen zu können, ob hier tatsächlich nicht mehr nur ein bloßer Berechnungsfehler, sondern ein grober Systemfehler anzunehmen ist, fehlen ausreichend konkrete Feststellungen zu Gestalt, Ausmaß und Ursache der Divergenz zwischen den Flächenberechnungen und den maßgeblichen Bauplänen. Die Festsetzung der Nutzwerte hat in einem jeder Dispositionsbefugnis der Parteien entzogenen, auf Antrag einzuleitenden Verfahren, für alle als Wohnungseinheiten in Betracht kommenden Objekte einer Liegenschaft, ausgehend von der jeweiligen materiellen Rechtslage und der konkreten Widmung zu geschehen (RIS-Justiz RS0082872).
Liegt ein Grund für die Neufestsetzung der Nutzwerte (Jahresmietwerte) vor, hat in diesem Verfahren eine Korrektur der Nutzwerte (nur) insoweit zu erfolgen, als die Auswirkungen des Verstoßes gegen zwingende Parifizierungsgrundsätze dies erfordern. Die erforderlichen Korrekturen sind dabei grundsätzlich auf der Basis der erfolgten Nutzwertfestsetzung vorzunehmen. Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - die Wohnungseigentumsbegründung vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 erfolgte und nach der Übergangsregelung des § 29 Abs 1 Z 1 WEG 1975 statt der Neufestsetzung der Nutzwerte eine Neuparifizierung nach Mietwerten zu erfolgen hat (RIS die Wohnungseigentumsbegründung vor dem Inkrafttreten des WEG 1975 erfolgte und nach der Übergangsregelung des Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer eins, WEG 1975 statt der Neufestsetzung der Nutzwerte eine Neuparifizierung nach Mietwerten zu erfolgen hat (RIS-Justiz RS0107277).
Die zur abschließenden Beurteilung dieser Fragen notwendigen Entscheidungsgrundlagen fehlen, die vom Rekursgericht dem Erstgericht aufgetragene Verfahrensergänzung ist daher tatsächlich erforderlich. Im fortgesetzten Verfahren wird das Erstgericht - über den zu eng formulierten Auftrag des Rekursgerichts hinaus - ausreichend klare Feststellungen zu Gestalt, Ausmaß und Ursache der Divergenz zwischen den Flächenberechungen und den maßgeblichen Bauplänen insgesamt zu treffen haben. In dem Fall, dass die Festsetzung der Jahresmietwerte auf einer Flächenberechnung beruht, die in mehrfacher Hinsicht, in einem erheblichen Ausmaß und/oder aus nicht sachgerechten Gründen vom maßgeblichen Bauplan abweicht und daher mit diesem nicht in Einklang zu bringen ist, wird ein Neuparifizierungsfall zu bejahen sein und die Tatsachenbasis für die danach erforderlichen Korrekturen zu schaffen sein.
4. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 2 WEG iVm §WEG in Verbindung mit § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Erst mit der endgültigen Sachentscheidung können die gebotenen Billigkeitserwägungen angestellt werden (RIS-Justiz RS0123011 [T1]).