Entscheidungsgründe:
Der Kläger ist Eigentümer der aus dem Grundstück Nr 568/1 bestehenden Liegenschaft EZ ***** des Grundbuchs ***** samt dem darauf errichteten Gebäude, in dem sich fünf Wohnungen und ein Geschäftslokal befinden. Eine dieser Wohnungen wird vom Kläger, eine weitere von dessen Sohn bewohnt. In dem Geschäftslokal wurde eine Gaststätte betrieben.
In den Jahren 1999/2000 drohte die gerichtliche Zwangsversteigerung der Liegenschaft. In diesem Exekutionsverfahren wurde der Schätzwert ohne Zubehör mit 18,1 Mio S (1.315.378 EUR) ermittelt. Die Versteigerung war für den 18. 9. 2000 anberaumt. Der Beklagte, der von dem Versteigerungstermin erfahren hatte, suchte wenige Tage vor diesem Termin den Kläger auf und bot ihm an, die Liegenschaft zu kaufen. Nachdem er zunächst abgelehnt hatte, erschien der Kläger gemeinsam mit seinem Sohn bereits ein oder zwei Tage später, am 13. 9. 2000, beim Beklagten, wo die Situation besprochen wurde. Dabei schilderte der Kläger, dass er bei der S***** Sparkasse etwa 12 Mio S (872.074 EUR) Schulden habe. 2,5 Mio S (181.682 EUR) müssten sofort gezahlt werden, um die drohende Versteigerung abzuwenden. Der Beklagte bot an, diesen Betrag sofort zu zahlen, die Liegenschaft gegen Übernahme der Schulden von maximal 12 Mio S (872.074 EUR) zu erwerben und dem Kläger und seiner Familie ein lebenslängliches Wohn- und Nutzungsrecht an der Liegenschaft einzuräumen. Im Sinne dieses Angebots kamen die Streitteile überein, dass der Beklagte die Liegenschaft durch Übernahme der Verbindlichkeiten bei der S***** Sparkasse in der Gesamthöhe von 12 Mio S (872.074 EUR) vom Kläger kauft. Diesem wurde die Nutzung des Objekts auf Lebenszeit eingeräumt.
Der Beklagte verfasste noch am selben Tag ein als „Vorverkaufsvertrag - 13. 9. 2000“ bezeichnetes Schriftstück mit folgendem Inhalt:
„Kaufobjekt:
Grundstück Nr. 568/1 mit der gesamten Baufläche von 2535 qm mitsamt bestehenden Gebäuden inklusive Inventar
Hiermit tritt Hr. J***** Z***** das beschriebene Kaufobjekt an Hrn. F***** ab. Hr. F***** übernimmt die Schulden von Hrn. Z***** bei der S***** Sparkasse ***** in der Gesamthöhe von ATS 12 Millionen. Hr. F***** verpflichtet sich am 14. 9. 00 den Betrag von ATS 2,5 Millionen an die S***** Sparkasse zu überweisen, um die Zwangsversteigerung des Objekts einzustellen. Dieser Betrag von ATS 2,5 Millionen wird von den o.g. ATS 12 Millionen abgezogen.
Hr. J***** Z***** erklärt sich mit diesem Vertrag einverstanden:
1. Abtretung des gesamten Grundstücks und Gebäuden samt Inventar an Hrn. J***** F*****.
2. Hr. F***** übernimmt die Schulden von Hrn. Z***** in der Gesamthöhe von maximal ATS 12 Millionen.
Hr. Z***** erklärt sich weiters damit einverstanden, den folgenden notarischen Kaufvertrag über das Objekt unter gleichen Bedingungen zu unterzeichnen. Weiters bestätigt Hr. J***** Z*****, dass keine weiteren Schulden das Objekt belasten bzw dass keine sonstigen Forderungen an Hrn. J***** F***** gestellt werden können.
Ein Verkauf des Objekts an andere Personen oder Firmen außer an Hrn. J***** F***** ist hiermit nicht mehr möglich. Hr. Z***** bestätigt, dass die S***** Sparkasse allein mit der Belastung im Grundbuch eingetragen ist.
Hiermit verpflichtet sich Hr. J***** F*****, dem Hrn. J***** Z***** ein Wohnrecht [an] der bisher benützten Wohnung von Hrn. J***** Z***** auf Lebzeiten unentgeltlich einzuräumen. Die Betriebs- und Erhaltungskosten der benützten Räume gehen jedoch zu Lasten Hrn. J***** Z*****.“
Der Kläger unterfertigte am 14. 9. 2000 diesen „Vorvertrag“ und übersandte ihn per Telefax an die Volksbank S*****, die über Anweisung des Beklagten noch am selben Tag 2,5 Mio S (181.682 EUR) an die S***** Sparkasse überwies. Dadurch konnte die Versteigerung verhindert werden.
In der Folge sagte der Beklagte über Ersuchen des Klägers und seines Sohnes weitere finanzielle Unterstützungen zu. Im Zeitraum zwischen Dezember 2000 und August 2001 zahlte er dem Kläger in mehreren Teilbeträgen 1 Mio S (72.673 EUR).
Im Jahr 2001 veranlasste der Kläger eine Umschuldung von der S***** Sparkasse auf die B*****. Zum Stichtag im August 2001 beliefen sich die Kreditverbindlichkeiten des Klägers bei der S***** Sparkasse auf 8,7 Mio S (632.254 EUR). Er nahm bei der B***** einen Fremdwährungskredit über 9,5 Mio S (690.392 EUR) auf, für den sein Sohn die solidarische Mithaftung übernahm. Dieser Kredit wurde durch zwei Pfandrechte in den Höchstbeträgen von 690.000 EUR und 210.000 EUR besichert, die unter C-LNR 16 und 17 im Grundbuch einverleibt sind. Außerdem wurden verschiedene „Ansparformen“ verpfändet. Der Beklagte war von dieser Umschuldung zwar informiert aber „nicht näher“ daran beteiligt.
Im September 2006 wandte sich der Beklagte an einen Rechtsanwalt, dem er erklärte, dass er die Liegenschaft des Klägers kaufen wolle. Er habe dafür bereits erhebliche Beträge bezahlt. Die Liegenschaft sei mit Hypotheken belastet, die der Kläger nicht abdecken könne. Dieser solle aber berechtigt sein, das Gebäude bis zu seinem Ableben zu benützen. Der Kläger solle auch als grundbücherlicher Eigentümer aufscheinen, jedoch solle die rechtliche Position des Beklagten sichergestellt sein. Der Kläger solle die Liegenschaft nicht mehr weiter belasten können. Konkrete Zahlen (Beträge) wurden dem Rechtsanwalt nicht genannt.
Im Zuge der weiteren Verhandlungen verweigerte der Kläger die Übermittlung seiner Bankunterlagen, sodass der Rechtsanwalt die Höhe der Kreditverbindlichkeiten nicht kannte. Um dennoch den Vorstellungen des Beklagten zu entsprechen, sah er nur die Möglichkeit, die längerfristige Sicherstellung des Beklagten mittels einer Anmerkung nach § 40 Abs 2 WEG zu erreichen. Der Rechtsanwalt schlug daher vor, einen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag zu errichten und dafür die Liegenschaft parifizieren zu lassen. Er beauftragte einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Nutzwertgutachtens, auf dessen Grundlage der Rechtsanwalt den Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag errichtete. Der Vertrag wurde vom Kläger am 22. 8. 2007 und vom Beklagten am 12. 9. 2007 bei einem Notar unterschrieben. Der Vertragstext lautete in seinen wesentlichen Bestimmungen wie folgt:Im Zuge der weiteren Verhandlungen verweigerte der Kläger die Übermittlung seiner Bankunterlagen, sodass der Rechtsanwalt die Höhe der Kreditverbindlichkeiten nicht kannte. Um dennoch den Vorstellungen des Beklagten zu entsprechen, sah er nur die Möglichkeit, die längerfristige Sicherstellung des Beklagten mittels einer Anmerkung nach Paragraph 40, Absatz 2, WEG zu erreichen. Der Rechtsanwalt schlug daher vor, einen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag zu errichten und dafür die Liegenschaft parifizieren zu lassen. Er beauftragte einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Nutzwertgutachtens, auf dessen Grundlage der Rechtsanwalt den Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag errichtete. Der Vertrag wurde vom Kläger am 22. 8. 2007 und vom Beklagten am 12. 9. 2007 bei einem Notar unterschrieben. Der Vertragstext lautete in seinen wesentlichen Bestimmungen wie folgt:
„I.römisch eins.
J***** Z***** ist grundbücherlicher Alleineigentümer der Liegenschaft EZ *****, GB *****, bestehend aus dem Grundstück 568/1 samt der darauf errichteten Baulichkeit *****.
Dieser Vertrag basiert auf einem Nutzwertgutachten des gerichtlich zertifizierten Sachverständigen L***** E***** vom 22. 8. 2007.
Die Vertragsteile sind übereingekommen, an der Liegenschaft Wohnungseigentum zu begründen, sodass dem Miteigentümer J***** Z***** letztlich 8/1888-stel Anteile zukommen. Zur Herstellung dieses Grundbuchsstandes verkauft und übergibt J***** Z***** an J***** F***** 1880/1888-stel Anteile und kauft und übernimmt J***** F***** die genannten Anteile, sodass er nunmehr über 1880/1888-stel Anteile verfügt. J***** F***** verpflichtet sich, bei Rechtskraft dieses Vertrages den Kaufpreis von EUR 500.000 an J***** Z***** wie folgt zu bezahlen:
a) durch Übernahme der den Pfandrechten C-LNr 16 und C-LNR 17 für B***** AG zugrunde liegenden Darlehen zum Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft dieses Vertrages, wobei der Verkäufer sich verpflichtet, die eingeräumten Kredite im vertraglichen Umfang zurückzubezahlen und nicht, auch nicht teilweise wieder auszunutzen;
b) Zahlung des Restbetrages durch Verrechnung von Forderungen des Käufers gegen den Verkäufer aus einem bestehenden Verrechnungsverhältnis.
J***** Z***** fällt der Stellplatz im Freien Nr 32 zu, während J***** F***** die Wohnungseigentumseinheiten Top 33 (Wohnung und Geschäftslokal), Pkw-Garage Top 34 sowie die Stellplätze im Freien Top 1 bis 31 zufallen.
Die Übergabe bzw Übernahme der kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile erfolgt binnen Wochenfrist nach Eintritt der Rechtskraft dieses Vertrages.
Mit dem Tag der tatsächlich erfolgten Übergabe bzw Übernahme der Anteile gehen einerseits die mit dem Besitz der kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile verbundenen Nutzen und Vorteile wie andererseits Last, Gefahr und Zufall vom Verkäufer auf den Käufer über.
Dieser Tag gilt auch als Verrechnungsstichtag für alle mit dem Besitz und Eigentum dieser Liegenschaftsanteile verbundenen öffentlichen Abgaben und Steuern.
[…]
III.römisch III.
Im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 räumen sich die Vertragsparteien Wohnungseigentumsrecht, das ist das Recht, eine selbständige Wohnung oder sonstige Räumlichkeiten ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen, ausdrücklich ein.
IV.römisch IV.
J***** Z***** […] erteilt hiermit seine ausdrückliche Einwilligung, dass aufgrund dieses Vertrages ob seines Alleineigentums an der Liegenschaft […] hinsichtlich von 1880/1888-stel Anteilen das Eigentumsrecht für J***** F***** […] einverleibt werde.
V.römisch fünf.
Die Vertragsparteien sind sohin Eigentümer nachstehender Anteile:
a) J***** Z***** […] 8/1888-stel Anteile
b) J***** F***** […] 1880/1888-stel Anteile
VI.römisch VI.
Die Vertragsparteien geben hiermit ihre ausdrückliche Einwilligung, dass ob der Liegenschaft […] bei den nachstehenden Anteilen das Wohnungseigentum an den Wohnungen wie folgt einverleibt werde:
[…]
VII.römisch VII.
Der Verkäufer verpflichtet sich, die kaufgegenständliche Liegenschaft frei von allen bücherlichen und außerbücherlichen Lasten und frei von Bestandrechten zu übergeben und den Käufer diesbezüglich schad- und klaglos zu halten, […]
XI.römisch XI.
Die Vertragsteile vereinbaren und räumen einander Wohnungseigentum […] dergestalt ein, dass [...]
Die Vertragspartner als Miteigentümer der Liegenschaft erklären, die Bestellung des Wohnungseigentumsrechtes hiermit ausdrücklich und wechselseitig bindend anzunehmen.
[…]
XIII.römisch XIII.
Sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag gehen beiderseits auf Erben und Rechtsnachfolger über. Für den Fall der Weiterveräußerung bzw Weitergabe verpflichten sich die Vertragsteile, alle in diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen an ihre Rechtsnachfolger zu überbinden.
[…]
XIX.römisch XIX.
Der Vertrag ist aufschiebend bedingt durch das Ableben des Verkäufers.“
Das in Punkt Ib des Vertrags erwähnte „bestehende Verrechnungsverhältnis“ bezog sich auf jene Beträge, die der Beklagte dem Kläger in der Vergangenheit bereits hatte zukommen lassen, ohne dass allerdings dem Vertragsverfasser diese Beträge zur Kenntnis gebracht wurden. Aufgewertet auf den Zeitpunkt des nunmehrigen Vertragsabschlusses hätten die an den Kläger gezahlten 3,5 Mio S (254.355 EUR) 289.106 EUR betragen.Das in Punkt römisch eins b des Vertrags erwähnte „bestehende Verrechnungsverhältnis“ bezog sich auf jene Beträge, die der Beklagte dem Kläger in der Vergangenheit bereits hatte zukommen lassen, ohne dass allerdings dem Vertragsverfasser diese Beträge zur Kenntnis gebracht wurden. Aufgewertet auf den Zeitpunkt des nunmehrigen Vertragsabschlusses hätten die an den Kläger gezahlten 3,5 Mio S (254.355 EUR) 289.106 EUR betragen.
Der Kläger unterfertigte auch eine schriftliche „Einräumungserklärung“, womit er die ausdrückliche Zustimmung zur Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 erteilte. Mit gerichtlichem Beschluss vom 18. 9. 2007 wurde die Eintragung der Anmerkung im Grundbuch zugunsten des Beklagten bewilligt.Der Kläger unterfertigte auch eine schriftliche „Einräumungserklärung“, womit er die ausdrückliche Zustimmung zur Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß Paragraph 40, Absatz 2, WEG 2002 erteilte. Mit gerichtlichem Beschluss vom 18. 9. 2007 wurde die Eintragung der Anmerkung im Grundbuch zugunsten des Beklagten bewilligt.
Im Jänner 2009 beauftragte der Kläger den schon mit dem Nutzwertgutachten befassten Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft. Der Sachverständige errechnete in seinem Gutachten vom 20. 1. 2009 den Verkehrswert einschließlich Inventar mit 1.519.000 EUR.
Mit der am 8. 4. 2010 beim Erstgericht eingebrachten Klage begehrte der Kläger, 1. den zwischen ihm und dem Beklagten über die EZ ***** des Grundbuchs ***** zum Kaufpreis von 500.000 EUR abgeschlossenen Kaufvertrag vom 22. 8./12. 9. 2007 aufzuheben und 2. den Beklagten zur Einwilligung in die Löschung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 40 Abs 2 WEG 2002 an der besagten Liegenschaft zu verpflichten., 1. den zwischen ihm und dem Beklagten über die EZ ***** des Grundbuchs ***** zum Kaufpreis von 500.000 EUR abgeschlossenen Kaufvertrag vom 22. 8./12. 9. 2007 aufzuheben und 2. den Beklagten zur Einwilligung in die Löschung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum gemäß Paragraph 40, Absatz 2, WEG 2002 an der besagten Liegenschaft zu verpflichten.
Er brachte vor, der im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vereinbarte Kaufpreis von 500.000 EUR liege ca bei einem Drittel des mit rund 1.519.000 EUR ermittelten Verkehrswerts der Liegenschaft, jedenfalls aber weit unter der Hälfte des wahren Werts. Nach der getroffenen Vereinbarung müsse der Kläger die Kredite bis zu seinem Lebensende selbst zurückzahlen, wobei die Zahlungen auf den dann fiktiven Kaufpreis von 500.000 EUR angerechnet werden würden. Welcher Restbetrag vom Beklagten dann noch bezahlt werden müsse, sei völlig unbestimmt. Mittlerweile habe der Kläger die seinerzeitige Kreditschuld von 12 Mio S (872.074 EUR) auf 7,8 Mio S (566.848 EUR) reduziert. Davon seien noch die Werte der Tilgungsträger abzuziehen. Der Kläger hätte, wären ihm die vom Beklagten durchdachten Folgen bewusst gewesen, das Geschäft nicht abgeschlossen. Der Kläger stütze sein Begehren auf laesio enormis und Irrtum, hilfsweise auch auf Wucher und Sittenwidrigkeit. Sollte eine Auslegung der Kaufpreisklausel keine Willensübereinstimmung ergeben, werde auch Dissens geltend gemacht.
Der Beklagte bestritt und wandte ein, mit dem Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag sei lediglich die schon im Jahr 2000 getroffene Vereinbarung umgesetzt worden, deren Grundlage das im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholte Schätzgutachten gewesen sei. Der Beklagte habe nach der Möglichkeit einer Sicherstellung seiner Rechtsposition gesucht. Der vereinbarte Kaufpreis unterschreite keineswegs den Wert der Liegenschaft, ob dieser nun auf das Jahr 2000 oder das Jahr 2007 zu beziehen sei. Es sei zu berücksichtigen, dass der Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag aufschiebend bedingt sei und der Kläger die Liegenschaft weiterhin nutze. Zwischen den Streitteilen sei vereinbart worden, dass der Kläger mit den Einnahmen aus der Vermietung der restlichen Wohnungen die bestehenden Kreditverbindlichkeiten abtrage. Zum Zeitpunkt des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags hätten nach den Angaben des Klägers noch 500.000 EUR unberichtigt ausgehaftet. Aus diesem Grund sei dieser Betrag in den Vertrag aufgenommen worden. Eine Anfechtung wegen laesio enormis sei auch deshalb ausgeschlossen, weil der Vertrag Elemente des Glücksvertrags und des Hoffnungskaufs in sich berge. Zur Irrtumsanfechtung liege kein substantiiertes Vorbringen des Klägers vor, die Anspruchsgrundlage Dissens sei verjährt.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es traf über den eingangs zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt hinaus noch folgende Feststellungen, von denen die in Kursivschrift hervorgehobenen in der Berufung des Klägers bekämpft worden sind:
Im Zusammenhang mit der Vereinbarung des Jahres 2000:
Nach der ersten Vereinbarung zwischen den Streitteilen war vorgesehen, dass der Kläger nur seine Wohnung in diesem Gebäude samt einem Abstellplatz auf Lebenszeit benützen dürfe, der Rest des Gebäudes sollte dem Beklagten zustehen. Nachdem der „Vorvertrag“ vom 13. 9. 2000 abgeschlossen worden war, äußerte der Sohn des Klägers den Wunsch, das Gasthaus in diesem Gebäude weiterzuführen. Ursprünglicher Gedanke des Beklagten war es, das Geschäftslokal selbst zu vermieten. Der Beklagte war nun damit einverstanden, dass die Familie des Klägers das gesamte Gebäude mietet. Der Mietzins sollte direkt auf das Bankkonto des Klägers bei der S***** Sparkasse gehen zur Verringerung der Verbindlichkeiten. Mit dieser Vorgangsweise waren sowohl der Kläger als auch sein Sohn einverstanden. Aufgrund dieser Vereinbarung ging der Beklagte davon aus, dass der Kläger den vereinbarten Mietzins statt an ihn als Vermieter direkt an seine Bank bezahle, um die Gesamtverbindlichkeit zu verringern, was schlussendlich dem Beklagten zugute gekommen wäre, weil sich beim Ableben des Klägers die Schulden bei der Bank entsprechend verringert hätten.
Im Zusammenhang mit der Vereinbarung des Jahres 2007:
Unabhängig vom Wortlaut des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags war es übereinstimmender Wille der vertragsschließenden Parteien, dass der Kaufpreis für die Liegenschaft, die erst nach dem Ableben des Klägers auf den Beklagten übergehen sollte, sich zusammensetzen sollte aus den bereits geleisteten Zahlungen und dem weiteren Betrag von 500.000 EUR, den der Beklagte nach dem Ableben des Klägers bezahlen sollte und mit dem die dann noch offenen Verbindlichkeiten bei der B***** abgedeckt werden sollten. Ein zu verwertender Überschuss sollte an die Erben des Klägers gehen.
Der Sohn des Klägers, der den elterlichen Gastbetrieb bereits übernommen hatte, erlitt am 12. 7. 2008 einen schweren Verkehrsunfall. Ab September 2009 wurde das Geschäftslokal deshalb verpachtet. So lange der Sohn das Lokal geführt hatte, bezahlte er den mit dem Beklagten vereinbarten Mietzins auf ein Verrechnungskonto der B*****, wovon mit einem Teil die Kreditzinsen abgedeckt wurden, während ein Teil „auf Tilgungsträger ging“. Genaue Zahlen können nicht festgestellt werden. Darüber hinaus vermieteten der Kläger bzw sein Sohn auch einige Wohnungen in dem Haus. Durch die Bezahlung der Zinsen änderte sich am Kredit bei der B***** im Wesentlichen nichts, angespart wurde auf Tilgungsträger. Am 22. 11. 2010 betrug die Verbindlichkeit des Klägers bei der B***** 646.613 EUR.
In rechtlicher Hinsicht meinte das Erstgericht, dass zwischen den Streitteilen bereits im September 2000 durch Einigung über Kaufpreis und Kaufgegenstand ein Kaufvertrag zustande gekommen sei. Im Hinblick auf das Schätzgutachten (Verkehrswert 18,1 Mio S) und den vereinbarten Kaufpreis (12 Mio S) sowie ein nicht näher bewertetes Wohnrecht des Klägers könne für diesen Vertrag von einer laesio enormis keine Rede sein. Der streitgegenständliche Vertrag aus dem Jahr 2007 könne nicht gänzlich losgelöst von dem Vertrag aus dem Jahr 2000 beurteilt werden, da die vom Beklagten bis zum Jahr 2007 erbrachten Leistungen bewertet werden müssten. Diese beliefen sich im September 2007 - aufgewertet nach dem geltenden Index - auf 289.106,26 EUR. Dazu sei zu berücksichtigen, dass der Beklagte dem Kläger seit dem Jahr 2000 über sieben Jahre lang die Nutzung der Gesamtliegenschaft überlassen habe. Ohne dass eine konkrete Bewertung des Wohn- und Nutzungsrechts erforderlich sei, könne gesagt werden, dass dieser Geldwert gemeinsam mit den aufgewerteten Zahlungen und dem bei Ableben des Klägers noch zu zahlenden Betrag deutlich die Hälfte des vom Kläger nunmehr behaupteten Verkehrswerts von 1.519.000 EUR übersteige. Der angefochtene Vertrag weise überdies, vergleichbar einem Leibrentenvertrag, Elemente eines Glücksvertrags auf, weshalb die Anfechtung wegen laesio enormis gemäß § 1268 ABGB ausgeschlossen sei. auf 289.106,26 EUR. Dazu sei zu berücksichtigen, dass der Beklagte dem Kläger seit dem Jahr 2000 über sieben Jahre lang die Nutzung der Gesamtliegenschaft überlassen habe. Ohne dass eine konkrete Bewertung des Wohn- und Nutzungsrechts erforderlich sei, könne gesagt werden, dass dieser Geldwert gemeinsam mit den aufgewerteten Zahlungen und dem bei Ableben des Klägers noch zu zahlenden Betrag deutlich die Hälfte des vom Kläger nunmehr behaupteten Verkehrswerts von 1.519.000 EUR übersteige. Der angefochtene Vertrag weise überdies, vergleichbar einem Leibrentenvertrag, Elemente eines Glücksvertrags auf, weshalb die Anfechtung wegen laesio enormis gemäß Paragraph 1268, ABGB ausgeschlossen sei.
Die Rückzahlung des Kredits sei zwar über den Kläger erfolgt, wirtschaftlich gesehen aber mit Mitteln des Beklagten. Nach der ursprünglichen Vereinbarung habe der Beklagte ja Anspruch auf Zahlung eines Mietzinses für das überlassene Objekt gehabt, wobei dieser Mietzins zur Abdeckung des Kredits verwendet worden sei. Unabhängig vom Wortlaut des Kauf- und Wohnungseigentums-vertrags 2007 habe sich der vereinbarte Kaufpreis einerseits aus den bereits erbrachten Leistungen des Klägers, andererseits aus dem bei Ableben des Klägers zu zahlenden Betrag von 500.000 EUR zusammengesetzt. Sollte der Kredit bis dahin abbezahlt sein, wäre der Beklagte unabhängig davon zur Zahlung der 500.000 EUR verpflichtet. Unter den gegebenen Umständen könne auch von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers keine Rede sein.
Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Es sprach ferner aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 30.000 EUR übersteige und die ordentliche Revision zulässig sei.
Das Berufungsgericht ließ die Beweisrüge des Klägers unerledigt und erörterte rechtlich, zur Qualifizierung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags als Glücksvertrag müsse nicht abschließend Stellung genommen werden, weil die Geltendmachung der laesio enormis aus anderen Gründen unzulässig sei:
Grundsätzlich seien die Werte der Leistungen für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festzustellen. Davon abweichend habe der Oberste Gerichtshof in den Fällen einer Option aber nicht auf den Optionsvertrag, sondern auf den Zeitpunkt der Ausübung der Option abgestellt (4 Ob 159/01p; 1 Ob 67/03i). Dieser Rechtsprechung liege die Erwägung zugrunde, dass zwischen Optionsvertrag und Optionsausübung ein langer Zeitraum liegen könne. Der Gesetzeszweck, die objektive Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung in einem gewissen Rahmen zu gewährleisten, verlange, dass man für die Bewertung nicht auf den Abschluss des Optionsvertrags abstelle, in welchem noch völlig ungewiss sei, ob und wann ein Leistungsaustausch erfolgen werde, sondern auf den Zeitpunkt der Optionsausübung, mit welcher Erklärung die in ihrem Wert zu beurteilenden wechselseitigen Vertragspflichten des angestrebten Hauptvertrags ja überhaupt erst entstünden. Erst dann sei eine sichere Beurteilung der wirtschaftlichen Auswirkungen des Geschäfts möglich, also die Prüfung, ob die Parteien für ihre eigene Leistung eine annähernd gleichwertige Gegenleistung erhalten hätten.
Das Berufungsgericht halte es für sachgerecht, auch im gegenständlichen Fall die objektiven Werte der gegenseitigen Leistungen erst für den Zeitpunkt festzustellen, in dem das Recht des Beklagten beginne. Der Vertrag enthalte entgegen dem Wortlaut seines Punkts XIX zwar keine aufschiebende Bedingung sondern eine Befristung. Wie in den Optionsfällen sei aber auch hier völlig ungewiss, wann das Vertragsverhältnis beginnen werde. Aufgrund des Lebensalters des 1935 geborenen Klägers sei es durchaus möglich, dass zwischen Vertragsabschluss und Leistungsaustausch ein langer Zeitraum liegen könne. Die Vertragsparteien hätten zudem (abweichend von den zitierten Entscheidungen) keine Werterhaltung vereinbart; weder habe sich der Beklagte zur Wertsicherung des Kaufpreises, noch der Kläger zur Erhaltung der Liegenschaft in einem bestimmten Zustand verpflichtet. Da erst mit dem Ableben des Klägers die Werte der gegenseitigen Leistungen sicher feststellbar sein werden, erachte das Berufungsgericht für die Beurteilung des Vorliegens einer Verkürzung über die Hälfte das Verhältnis zwischen Sachwert und Entgelt im Zeitpunkt des Ablebens des Klägers für maßgeblich. Die Anfechtung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags wegen laesio enormis sei daher verfrüht erfolgt.Das Berufungsgericht halte es für sachgerecht, auch im gegenständlichen Fall die objektiven Werte der gegenseitigen Leistungen erst für den Zeitpunkt festzustellen, in dem das Recht des Beklagten beginne. Der Vertrag enthalte entgegen dem Wortlaut seines Punkts römisch XIX zwar keine aufschiebende Bedingung sondern eine Befristung. Wie in den Optionsfällen sei aber auch hier völlig ungewiss, wann das Vertragsverhältnis beginnen werde. Aufgrund des Lebensalters des 1935 geborenen Klägers sei es durchaus möglich, dass zwischen Vertragsabschluss und Leistungsaustausch ein langer Zeitraum liegen könne. Die Vertragsparteien hätten zudem (abweichend von den zitierten Entscheidungen) keine Werterhaltung vereinbart; weder habe sich der Beklagte zur Wertsicherung des Kaufpreises, noch der Kläger zur Erhaltung der Liegenschaft in einem bestimmten Zustand verpflichtet. Da erst mit dem Ableben des Klägers die Werte der gegenseitigen Leistungen sicher feststellbar sein werden, erachte das Berufungsgericht für die Beurteilung des Vorliegens einer Verkürzung über die Hälfte das Verhältnis zwischen Sachwert und Entgelt im Zeitpunkt des Ablebens des Klägers für maßgeblich. Die Anfechtung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags wegen laesio enormis sei daher verfrüht erfolgt.
Zur Irrtumsanfechtung habe der Kläger trotz des Einwands des Beklagten kein Tatsachenvorbringen erstattet.
Dissens liege nicht vor. Die Streitteile hätten äußerlich übereinstimmende, ausreichend bestimmte und verständliche Vertragserklärungen abgegeben, sodass die Annahme dem Antrag entspreche. Soweit keine die Vertragsanfechtung rechtfertigenden Umstände vorlägen, sei dem Kläger die Berufung darauf, dass sein Wille in Wahrheit anders gewesen sei, nicht gestattet.
Schließlich verneinte das Berufungsgericht auch die hilfsweise geltend gemachten Anspruchsgrundlagen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers:
Die Streitteile hätten im September 2000 Einigung über Kaufobjekt und Kaufpreis erzielt. Dass sie sich vor Einigung über Nebenpunkte nicht binden hätten wollen, sei nicht hervorgekommen. Vielmehr habe der Beklagte im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit diesem Vertrag einen Teil des Kaufpreises geleistet, um die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens zu erreichen. Diese Teilzahlung indiziere, dass sich die Streitteile vor der Einigung über alle Einzelheiten aus dem Vertrag binden hätten wollen. Die Bezeichnung als „Vorverkaufsvertrag“ entspreche nicht dem von den Streitteilen gewollten Vertragsinhalt. Der Kläger wäre daher nur verpflichtet gewesen, einen dem Inhalt des Vereinbarten entsprechenden schriftlichen Vertrag in verbücherungsfähiger Form zu unterfertigen, habe er sich doch bereit erklärt, den „folgenden notarischen Kaufvertrag“ über das Objekt unter den gleichen Bedingungen zu unterzeichnen. Im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags 2007 sei das Zwangsversteigerungsverfahren bereits lange eingestellt gewesen. Welche Zwangslage den Kläger dazu veranlasst haben sollte, diesen den Vertrag vom 13. 9. 2000 abändernden Vertrag zu unterzeichnen, sei nicht zu erkennen. Unerfahrenheit iSd § 879 Abs 2 Z 4 ABGB habe der Kläger nicht behauptet und sei auch nicht hervorgekommen.Die Streitteile hätten im September 2000 Einigung über Kaufobjekt und Kaufpreis erzielt. Dass sie sich vor Einigung über Nebenpunkte nicht binden hätten wollen, sei nicht hervorgekommen. Vielmehr habe der Beklagte im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit diesem Vertrag einen Teil des Kaufpreises geleistet, um die Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens zu erreichen. Diese Teilzahlung indiziere, dass sich die Streitteile vor der Einigung über alle Einzelheiten aus dem Vertrag binden hätten wollen. Die Bezeichnung als „Vorverkaufsvertrag“ entspreche nicht dem von den Streitteilen gewollten Vertragsinhalt. Der Kläger wäre daher nur verpflichtet gewesen, einen dem Inhalt des Vereinbarten entsprechenden schriftlichen Vertrag in verbücherungsfähiger Form zu unterfertigen, habe er sich doch bereit erklärt, den „folgenden notarischen Kaufvertrag“ über das Objekt unter den gleichen Bedingungen zu unterzeichnen. Im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags 2007 sei das Zwangsversteigerungsverfahren bereits lange eingestellt gewesen. Welche Zwangslage den Kläger dazu veranlasst haben sollte, diesen den Vertrag vom 13. 9. 2000 abändernden Vertrag zu unterzeichnen, sei nicht zu erkennen. Unerfahrenheit iSd Paragraph 879, Absatz 2, Ziffer 4, ABGB habe der Kläger nicht behauptet und sei auch nicht hervorgekommen.
Schließlich lägen auch keine sonstigen, eine Sittenwidrigkeit des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags begründenden Umstände vor. Der Kaufvertrag vom 13. 9. 2000 sei dahin abgeändert worden, dass der Kläger nunmehr bis an sein Lebensende Eigentümer der Liegenschaft bleibe. Der Kläger sei dadurch in der Lage, die Liegenschaft samt Wohnungen und Geschäftslokal als Eigentümer zu nutzen. Überlasse aber der Beklagte dem Kläger das Eigentum an der Liegenschaft auf Lebenszeit und verzichte er damit auch auf die Erträgnisse, so lasse sich der Umstand, dass sich der Kläger gegenüber dem Beklagten zur Kreditrückzahlung verpflichtet habe, nicht als die Nichtigkeit des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags begründendes sittenwidriges Element qualifizieren. Zu berücksichtigen sei insbesondere, dass auch bei Aufrechterhaltung des Kaufvertrags vom 13. 9. 2000 der gesamte Kaufpreis von 12 Mio S zur Tilgung der damals aushaftenden Schulden des Klägers hätte verwendet werden müssen. Dass die Kreditrückzahlungsraten aus den Liegenschaftserträgnissen nicht finanzierbar wären, habe der Kläger nicht behauptet. Selbst wenn auch auf die Situation der Erben des Klägers Bedacht genommen werden müsste, wäre der Vertrag nicht sittenwidrig. Den Erben stehe es frei, sich der Erbschaft zu entschlagen oder ihre Haftung durch Abgabe einer bedingten Erbantrittserklärung bis zum Wert der Verlassenschaft einzuschränken. Sollten nach dem Ableben des Klägers noch pfandrechtlich sichergestellte Verbindlichkeiten aushaften, hafte der Beklagte den Pfandgläubigern gegenüber als Liegenschaftseigentümer.
Seinen Zulassungsausspruch begründete das Berufungsgericht damit, dass es einer Verbreiterung der höchstgerichtlichen Judikatur zu der Frage bedürfe, ob die in den Entscheidungen 4 Ob 159/01p und 1 Ob 67/03i für die Optionsausübung dargestellten Erwägungen auch auf andere Fälle übertragbar seien, in denen erst in Zukunft eine sichere Beurteilung der Werte von Leistung und Gegenleistung möglich sei.
Gegen dieses Berufungsurteil richtet sich die Revision des Klägers wegen Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im Sinne der Stattgebung des Klagebegehrens abzuändern. Hilfsweise werden Aufhebungsanträge gestellt.
Der Beklagte beantragt in seiner Revisionsbeantwortung, die Revision als unzulässig zurückzuweisen, in eventu ihr nicht Folge zu geben.
Die Revision ist zulässig, weil das Berufungsgericht von ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur laesio enormis abgewichen ist. Sie ist auch teilweise im Sinne des Aufhebungsantrags berechtigt.
Der Kläger macht geltend, dass die Rechtsprechung zur laesio enormis bei Optionsverträgen auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden sei. Während dem zur Option Berechtigten ein Gestaltungsrecht zustehe, dessen Ausübung die vertraglichen Rechte und Pflichten erst begründe, liege hier bereits eine abschließende Willenseinigung der Parteien vor. Das Berufungsgericht sei von der ständigen Rechtsprechung abgewichen, wonach auf den Zeitpunkt der Erfüllung nicht abzustellen sei. Maßgeblich sei vielmehr das Verhältnis der beiderseitigen Leistungen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Um dieses beurteilen zu können, hätte es der Erledigung der Beweisrüge bedurft. Davor sei auch eine abschließende Beurteilung der Irrtumsanfechtung und des geltend gemachten Dissenses nicht möglich.