Die Revision ist entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) Ausspruch des Berufungsgerichts zulässig. Sie ist auch berechtigt, weil dem Berufungsgericht bei der Beurteilung, dass die gemieteten Stellplätze mit dem Geschäftslokal eine einheitliche Bestandsache bilden, eine im Interesse der Rechtssicherheit zu korrigierende Fehlbeurteilung unterlief.Die Revision ist entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (Paragraph 508 a, Absatz eins, ZPO) Ausspruch des Berufungsgerichts zulässig. Sie ist auch berechtigt, weil dem Berufungsgericht bei der Beurteilung, dass die gemieteten Stellplätze mit dem Geschäftslokal eine einheitliche Bestandsache bilden, eine im Interesse der Rechtssicherheit zu korrigierende Fehlbeurteilung unterlief.
1. Gemäß § 1 Abs 1 MRG gilt dieses Bundesgesetz (unter anderem) für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus1. Gemäß Paragraph eins, Absatz eins, MRG gilt dieses Bundesgesetz (unter anderem) für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art samt den etwa mitgemieteten (Paragraph 1091, ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im Besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen). „Mitgemietet“ unterliegen auch für sich allein nicht unter das MRG fallende Objekte (Garagen, Flächen, Einrichtungsgegenstände) den gleichen Regelungen des MRG wie die Hauptsache (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I22 § 1 MRG Rz 39; vgl auch 1 Ob 315/98z). Wesentlich ist daher, ob die mit Mietvertrag vom 1. 12. 2009 gemieteten zwei Autoabstellplätze im Hof des Hauses mit dem Mietvertrag vom 23. 12. 1998 über das Geschäftslokal ein einheitliches Bestandobjekt bilden. Paragraph eins, MRG Rz 39; vergleiche auch 1 Ob 315/98z). Wesentlich ist daher, ob die mit Mietvertrag vom 1. 12. 2009 gemieteten zwei Autoabstellplätze im Hof des Hauses mit dem Mietvertrag vom 23. 12. 1998 über das Geschäftslokal ein einheitliches Bestandobjekt bilden.
Ob mehrere in Bestand gegebene Sachen eine einheitliche Bestandsache bilden, hängt in erster Linie vom Parteiwillen bei Vertragsabschluss ab. Der gemeinsame Verwendungszweck der Bestandobjekte indiziert das Vorliegen einer einheitlichen Bestandsache; wenn jedoch die Mietverträge zu verschiedenen Zeitpunkten sukzessive abgeschlossen wurden, für die einzelnen Bestandobjekte ein gesonderter Mietzins vereinbart und vorgeschrieben wurde und in den Verträgen nicht festgehalten wurde, dass die neu hinzugemieteten Bestandobjekte eine Einheit mit dem bereits angemieteten Teilen bilden sollen, kann mangels Feststellung eines diesbezüglich übereinstimmenden subjektiven Parteiwillens nicht von einem einheitlichen Bestandobjekt ausgegangen werden (RIS-Justiz RS0020405, besonders [T3, T4, T5 und T12]; RS0014368 [T1, T2]; vgl RS0020298 [T2]; zu Abstellplätzen und Garagen: 7 Ob 298/98v; 7 Ob 6/09x; 6 Ob 202/12t). Die Lösung der Frage, ob mehrere in Bestand gegebene Objekte eine einheitliche Bestandsache bilden, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab (RISJustiz RS0020405, besonders [T3, T4, T5 und T12]; RS0014368 [T1, T2]; vergleiche RS0020298 [T2]; zu Abstellplätzen und Garagen: 7 Ob 298/98v; 7 Ob 6/09x; 6 Ob 202/12t). Die Lösung der Frage, ob mehrere in Bestand gegebene Objekte eine einheitliche Bestandsache bilden, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab (RIS-Justiz RS0020405 [T7]).
2. Anlässlich des Abschlusses der Mietverträge vom 23. 12. 1998 und vom 30. 5. 2003 über die beiden Abstellplätze im Hof des Hauses bestand zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgängerin der Klägerin der gemeinsame Parteiwille, einen einheitlichen Bestandvertrag (Geschäftslokal und Abstellplätze) zu schließen. Nach dem Willen der damaligen Vertragsparteien wurden die beiden Stellplätze zum Geschäftslokal dazu gemietet und teilten - entgegen der in den Mietverträgen enthaltenen Klausel „gegen jederzeitigen Widerruf“ - das rechtliche Schicksal des Geschäftslokals, sodass sie auch dem Kündigungsschutz des MRG unterlagen.
Der Klägerin waren die Mietverträge über das Geschäftslokal sowie über zwei Stellplätze bekannt, nicht jedoch, dass entgegen dem Wortlaut der Vertragstexte die Stellplätze zum Geschäftslokal dazu gemietet wurden. Mündliche Vertragsverhandlungen oder sonstige Gespräche gingen dem Abschluss des Mietvertrags über die Stellplätze vom 1. 12. 2009 nicht voran.
Für die Auslegung von Willenserklärungen ist nach § 914 ABGB nicht die (noch dazu nicht übereinstimmende) Vorstellung der Vertragschließenden maßgeblich, sondern ausgehend vom buchstäblichen Sinn des Ausdrucks die Absicht der Parteien zu erforschen. Die Auslegung ist am Empfängerhorizont zu messen; die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage durch einen redlichen, verständigen Menschen zu verstehen war. Auf die konkreten Umstände, namentlich auf den Geschäftszweck und die Interessenlage ist dabei Bedacht zu nehmen. Wenn nach dem allgemeinen Sprachgebrauch der objektive Aussagewert einer Willenserklärung nicht zweifelhaft ist, hat derjenige, der sich auf eine vom Wortlaut abweichende Parteienvereinbarung beruft, jene Umstände zu behaupten und zu beweisen, aus denen sich diese ergibt (3 Ob 120/04z mwN; vgl RISFür die Auslegung von Willenserklärungen ist nach Paragraph 914, ABGB nicht die (noch dazu nicht übereinstimmende) Vorstellung der Vertragschließenden maßgeblich, sondern ausgehend vom buchstäblichen Sinn des Ausdrucks die Absicht der Parteien zu erforschen. Die Auslegung ist am Empfängerhorizont zu messen; die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage durch einen redlichen, verständigen Menschen zu verstehen war. Auf die konkreten Umstände, namentlich auf den Geschäftszweck und die Interessenlage ist dabei Bedacht zu nehmen. Wenn nach dem allgemeinen Sprachgebrauch der objektive Aussagewert einer Willenserklärung nicht zweifelhaft ist, hat derjenige, der sich auf eine vom Wortlaut abweichende Parteienvereinbarung beruft, jene Umstände zu behaupten und zu beweisen, aus denen sich diese ergibt (3 Ob 120/04z mwN; vergleiche RIS-Justiz RS0113932). Wird eine übereinstimmende abweichende Parteienabsicht nicht festgestellt, so ist bei der Auslegung des Vertrags von dessen Wortlaut auszugehen (RIS-Justiz RS0017831).
Von diesen Rechtsgrundsätzen ist das Berufungsgericht abgewichen, indem es einerseits die erstgerichtlichen Feststellungen zum Parteiwillen der Klägerin überging und andererseits die Vertragsauslegung allein am subjektiven Willen des Beklagten anknüpfte, ohne den maßgeblichen Eindruck zu berücksichtigen, den ein redlicher Erklärungsempfänger unter Berücksichtigung aller Umstände gewinnen durfte (vgl RISVon diesen Rechtsgrundsätzen ist das Berufungsgericht abgewichen, indem es einerseits die erstgerichtlichen Feststellungen zum Parteiwillen der Klägerin überging und andererseits die Vertragsauslegung allein am subjektiven Willen des Beklagten anknüpfte, ohne den maßgeblichen Eindruck zu berücksichtigen, den ein redlicher Erklärungsempfänger unter Berücksichtigung aller Umstände gewinnen durfte vergleiche RIS-Justiz RS0014160 [T23]; RS0113932). Der Beklagte unternahm nichts gegen die Kündigung der Stellplätze durch die Klägerin und nahm mit dieser auch nicht Kontakt auf, sondern unterfertigte kommentarlos den neuen Mietvertrag über die beiden Stellplätze. Der Klägerin war nicht bekannt, dass der Beklagte meinte, der neue Mietvertrag stehe nach wie vor im Zusammenhang mit seinem Mietvertrag über das Geschäftslokal. Sie wollte nicht, dass der nunmehrige Mietvertrag über die beiden Stellplätze eine Einheit mit dem Vertrag über das Geschäftslokal bildet bzw dessen rechtliches Schicksal teilt, während der Beklagte der Ansicht war, dass „alles beim Alten“ bleibt. Damit besteht aber keine übereinstimmende abweichende Parteienabsicht zum Vertragstext des neuen Mietvertrags über die Abstellplätze im Hof. Ein auf die Einheitlichkeit des Bestandobjekts gerichteter gemeinsamer Parteiwille besteht für diesen Mietvertrag gerade nicht.
Nach dem damit maßgeblichen Inhalt des schriftlichen Mietvertrags über die zwei Autoabstellplätze vom 1. 12. 2009 unterliegt dieser nicht dem MRG, kann von beiden Parteien ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist zum Ende eines jeden Monats aufgekündigt werden und es bestehen dazu auch keine sonstigen Abreden. Damit haben die Parteien einvernehmlich erklärt, dass die zwei Pkw-Einstellplätze nicht mehr als einheitliche Bestandsache mit dem zuvor abgeschlossenen Mietvertrag über das Geschäftslokal anzusehen sind. Bei dieser Sachlage (getrennte Vertragsabschlüsse; ausdrücklicher Hinweis auf die gesonderte Kündigungsmöglichkeit; separate Mietzinsvereinbarung und kein Hinweis auf eine einheitliche Bestandsache im Mietvertrag vom 1. 12. 2009) konnte der Beklagte nicht mehr darauf vertrauen, dass durch Abschluss des neuen Mietvertrags weiterhin eine Erweiterung seines Bestandobjekts besteht. Dass die Stellplätze im Hof für den Geschäftsbetrieb des Beklagten unerlässlich sind, lässt nur einen Schluss auf die Parteienabsicht zu. Dieser Umstand ist hier jedoch aufgrund der konkreten Umstände des neuen Mietvertragsabschlusses und der fehlenden gemeinsamen Absicht der Parteien, dass beide Bestandverhältnisse und Bestandobjekte dasselbe rechtliche Schicksal haben sollten, nicht maßgeblich.
3. Diese Erwägungen führen zur Beurteilung, dass der Mietvertrag vom 1. 12. 2009 über die beiden Autoabstellplätze als Flächenmiete nicht den Bestimmungen des MRG unterliegt und die Klägerin mit außergerichtlicher Aufkündigung vom 22. 3. 2011 den Bestandvertrag über die zwei Autoabstellplätze rechtswirksam auflöste. In Stattgebung der Revision ist daher das Urteil des Erstgerichts wiederherzustellen.
Die Entscheidung über die Prozesskosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens gründet sich auf die §§ 41 und 50 ZPO. und Revisionsverfahrens gründet sich auf die Paragraphen 41 und 50 ZPO.