Rechtssatz für 5Ob75/12h

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0127876

Geschäftszahl

5Ob75/12h

Entscheidungsdatum

16.05.2012

Norm

WEG §32 Abs5

Rechtssatz

Ein auf einer Liegenschaft errichteter Garagenbau ist ein Objekt wie die anderen Bauten, auch wenn daran nur die Zubehörwohnungseigentümer benützungsberechtigt sind. Dieser Umstand ist nicht als „erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit“ iSd Paragraph 32, Absatz 5, WEG zu qualifizieren.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 75/12h
    Entscheidungstext OGH 16.05.2012 5 Ob 75/12h

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2012:RS0127876

Im RIS seit

06.08.2012

Zuletzt aktualisiert am

06.08.2012

Dokumentnummer

JJR_20120516_OGH0002_0050OB00075_12H0000_001

Rechtssatz für 5Ob75/12h

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0127877

Geschäftszahl

5Ob75/12h

Entscheidungsdatum

16.05.2012

Norm

WEG §32 Abs1

Rechtssatz

Paragraph 32, Absatz eins, WEG normiert eine liegenschaftsbezogene Aufteilung sämtlicher Aufwendungen und unterscheidet nicht danach, welchem oder welchen Wohnungseigentumsobjekten diese konkret dienen. Dieser Verteilungsschlüssel gilt auch bei im Wohnungseigentum stehenden Reihenhausanlagen.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 75/12h
    Entscheidungstext OGH 16.05.2012 5 Ob 75/12h

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2012:RS0127877

Im RIS seit

06.08.2012

Zuletzt aktualisiert am

06.08.2012

Dokumentnummer

JJR_20120516_OGH0002_0050OB00075_12H0000_002

Rechtssatz für 5Ob65/83 5Ob56/86 5Ob18...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0083204

Geschäftszahl

5Ob65/83; 5Ob56/86; 5Ob182/08p; 5Ob107/09k; 5Ob75/12h; 5Ob176/14i

Entscheidungsdatum

23.10.2014

Norm

WEG 1975 §19 Abs1 Z1
WEG 2002 §32 Abs6
  1. WEG 1975 § 19 gültig von 01.07.2000 bis 30.06.2002 aufgehoben durch BGBl. I Nr. 70/2002
  2. WEG 1975 § 19 gültig von 01.01.2000 bis 30.06.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 147/1999
  3. WEG 1975 § 19 gültig von 21.02.1997 bis 31.12.1999 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 22/1997
  4. WEG 1975 § 19 gültig von 01.01.1994 bis 20.02.1997 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 800/1993
  5. WEG 1975 § 19 gültig von 01.01.1993 bis 31.12.1993 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 827/1992
  6. WEG 1975 § 19 gültig von 01.01.1993 bis 31.12.1992 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 686/1992
  7. WEG 1975 § 19 gültig von 30.12.1992 bis 31.12.1992 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 827/1992
  8. WEG 1975 § 19 gültig von 01.01.1982 bis 29.12.1992 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 520/1981

Rechtssatz

Mit den im Paragraph 19, Absatz eins, Ziffer eins, WEG bezeichneten "Anlagen" sind nur solche technischen Einrichtungen gemeint, deren unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit erkennbar ist, so dass wohl noch Gemeinschaftsgeräte wie Waschmaschinen und Bügelmaschinen, Solarien, Schwimmbäder darunter fallen mögen, nicht aber die gewöhnlich in jedem Haus vorhandenen Ausgestaltungen wie Wasserzufuhr, Rauchabzüge, Stiegenhausbeleuchtung und Abfallbehälter.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 65/83
    Entscheidungstext OGH 15.11.1983 5 Ob 65/83
    Veröff: EvBl 1984/34 S 132 = ImmZ 1984,176 = MietSlg 35639
  • 5 Ob 56/86
    Entscheidungstext OGH 27.05.1986 5 Ob 56/86
    Beisatz: Hier: Waschmaschine, Wäschetrockner. (T1) Veröff: ImmZ 1986,457 = MietSlg XXXVIII/20
  • 5 Ob 182/08p
    Entscheidungstext OGH 25.11.2008 5 Ob 182/08p
    Ähnlich; Beisatz: Es ist naheliegend, den Mechanismus einer Stapelparkanlage (Parkwippe), jedenfalls in der hier feststehenden Gestalt, als „gesondert abzurechnende Anlage" im Sinn des § 32 Abs 6 WEG 2002 anzusehen, also als (nicht nur technische) Einrichtung, die sich erkennbar von jenem Liegenschaftszubehör unterscheidet, das allen Miteigentümern in gleicher Weise nützt oder zur Benützung freisteht. (T2)
  • 5 Ob 107/09k
    Entscheidungstext OGH 07.07.2009 5 Ob 107/09k
    Vgl; Beisatz: Unter einer „gesondert abzurechnenden Anlage" im Sinn des § 32 Abs 6 WEG 2002 sind (nur) Gemeinschaftseinrichtungen zu verstehen, nicht aber Wohnungseigentumsobjekte, die sich im alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht eines Miteigentümers befinden (§ 2 Z 1 WEG 2002). (T3)
  • 5 Ob 75/12h
    Entscheidungstext OGH 16.05.2012 5 Ob 75/12h
    Beisatz: Nicht hingegen ein Garagenbau, an dessen Stellplätzen für Wohnungseigentümer Zubehörwohnungseigentum begründet ist. (T4)
  • 5 Ob 176/14i
    Entscheidungstext OGH 23.10.2014 5 Ob 176/14i
    Auch; Einzeln bezeichnete Teile einer Heizanlage sind keine Anlage, für die aus Gründen der Kostenverteilungsgerechtigkeit eine eigene Abrechnungseinheit festgesetzt werden kann. (T5)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1983:RS0083204

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

20.01.2015

Dokumentnummer

JJR_19831115_OGH0002_0050OB00065_8300000_001

Rechtssatz für 5Ob74/87; ...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0069987

Geschäftszahl

5Ob74/87; 5Ob14/88; 5Ob61/95; 5Ob2157/96h; 5Ob370/97s; 3Ob367/97k; 5Ob127/99h; 5Ob222/99d; 5Ob236/99p; 1Ob23/01s; 5Ob122/01d; 2Ob108/03a; 5Ob172/03k; 5Ob269/03z; 5Ob270/07b; 5Ob287/07b; 5Ob87/08t; 5Ob107/09k; 5Ob220/11f; 7Ob75/12y; 5Ob75/12h; 5Ob10/13a; 5Ob170/13f; 5Ob176/14i; 5Ob226/14t; 5Ob83/15i; 5Ob216/15y; 5Ob169/17i; 5Ob7/18t; 5Ob116/19y; 5Ob103/19m; 10Ob6/20k; 8Ob118/21t; 5Ob120/22s; 6Ob179/23a

Entscheidungsdatum

21.02.2024

Norm

MRG §3 Abs2 Z3
MRG §24 Abs1
WEG 2002 §32
WEG §32 Abs1
WEG §32 Abs5
  1. MRG § 3 heute
  2. MRG § 3 gültig ab 01.01.2015 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 100/2014
  3. MRG § 3 gültig von 01.10.2006 bis 31.12.2014 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 124/2006
  4. MRG § 3 gültig von 01.07.2000 bis 30.09.2006 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 36/2000
  5. MRG § 3 gültig von 01.01.2000 bis 30.06.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 147/1999
  6. MRG § 3 gültig von 01.01.1982 bis 31.12.1999

Rechtssatz

Kriterium einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des Paragraph 24, Absatz eins, (Paragraph 3, Absatz 2, Ziffer 3,) ist, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebes - zu benützen.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 74/87
    Entscheidungstext OGH 22.09.1987 5 Ob 74/87
  • 5 Ob 14/88
    Entscheidungstext OGH 09.02.1988 5 Ob 14/88
    Auch; Veröff: WoBl 1989,77 = MietSlg XL/7
  • 5 Ob 61/95
    Entscheidungstext OGH 16.04.1996 5 Ob 61/95
    Vgl auch; Beisatz: Regelungen über die Zugehörigkeit zu einer Aufzugsgemeinschaft sowie die in diesem Zusammenhang erfolgte Übertragung von Aufgaben an die Hausverwaltung (beziehungsweise Liegenschaftseigentümerin) schließen das Bestehen einer solchen Sondergemeinschaft nicht aus. Wohl aber steht die Existenz dieser Aufzugsgemeinschaft der Annahme des Bestehens einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 MRG entgegen. Durch die Anbringung eines Automaten, wodurch jedermann die Liftbenützung durch Münzeinwurf ermöglicht wird, wird eine solche Aufzugsgemeinschaft nicht verhindert oder aufgehoben, weil es einer solchen Aufzugsgemeinschaft freisteht, auch ihren (gelegentlichen oder auch häufigeren) Besuchern die Aufzugsbenützung zu ermöglichen. Die damit verbundene Folge, dass auch nicht der Aufzugsgemeinschaft angehörige Mieter auf diese Weise den Aufzug benützen können, ist daher für sich allein dem Bestehen der Aufzugsgemeinschaft nicht abträglich. (T1)
  • 5 Ob 2157/96h
    Entscheidungstext OGH 12.06.1996 5 Ob 2157/96h
    Vgl auch; Beisatz: Es fehlt der Liftanlage der Charakter einer Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 24 Abs 1 MRG, wenn der Hausverwalter (als Vertreter der Vermieter) und einem Teil der Mieter vereinbart, dass zur Benützung der Liftanlage nur die an dieser Vereinbarung beteiligten und mit den Errichtungskosten belasteten Mieter berechtigt sind; aus dem Umstand, dass die Vermieter für die Errichtung der gegenständlichen Anlage Förderungsmittel nach dem Wohnungsverbesserungsgesetz 1969 in Anspruch genommen und die durch die Errichtung dieser Anlage entstehenden Kosten (nur) auf einen Teil der Mieter überwälzt haben, ist für die Qualifikation der Anlage nichts zu gewinnen. (T2)
  • 5 Ob 370/97s
    Entscheidungstext OGH 25.11.1997 5 Ob 370/97s
    Auch
  • 3 Ob 367/97k
    Entscheidungstext OGH 15.04.1998 3 Ob 367/97k
  • 5 Ob 127/99h
    Entscheidungstext OGH 11.05.1999 5 Ob 127/99h
    Vgl auch; Beisatz: Hier: Miteigentümer und Wohnungseigentümer (§ 19 Abs 1 WEG). (T3)
  • 5 Ob 222/99d
    Entscheidungstext OGH 28.09.1999 5 Ob 222/99d
  • 5 Ob 236/99p
    Entscheidungstext OGH 12.10.1999 5 Ob 236/99p
    Auch; Beisatz: Die Kosten des laufenden Betriebes sowie der Wartung und Instandhaltung eines Aufzuges, der nicht als Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 3 Abs 2 Z 3 und des § 24 Abs 1 MRG zu qualifizieren ist, sind gemäß der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat. Daraus ergibt sich zwingend, dass den Vermieter keine aus § 3 Abs 2 Z 3 MRG ableitbare Pflicht trifft, derartige Kosten aus den Mietzinseinnahmen (aus der Mietzinsreserve) zu bestreiten. (T4)
  • 1 Ob 23/01s
    Entscheidungstext OGH 27.03.2001 1 Ob 23/01s
    Auch; Beisatz: Die hier strittige Parkfläche ist keine Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 3 Abs 2 Z 3 MRG. (T5)
    Veröff: SZ 74/54
  • 5 Ob 122/01d
    Entscheidungstext OGH 11.12.2001 5 Ob 122/01d
    Vgl auch; Beisatz: Hier: Kinderspielräume. (T6)
  • 2 Ob 108/03a
    Entscheidungstext OGH 21.05.2003 2 Ob 108/03a
    Beisatz: Es kommt daher nicht darauf an, ob der Aufzug faktisch auch von Personen benützt werden kann, die nicht Mitglied der Aufzugsgemeinschaft sind. (T7)
    Beisatz: Die Frage, aus welchen Mitteln der Aufzug errichtet wurde und ob teilweise durch Mieteinnahmen Deckung bestand, hat aber mit jener, ob ein Benützungsrecht eingeräumt wurde, nichts zu tun. (T8)
  • 5 Ob 172/03k
    Entscheidungstext OGH 26.08.2003 5 Ob 172/03k
    Auch
  • 5 Ob 269/03z
    Entscheidungstext OGH 10.02.2004 5 Ob 269/03z
    Beisatz: Ein Wesensmerkmal der Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG ist, dass die Benützbarkeit für alle Mieter nur von der Beteiligung an den Betriebskosten abhängig gemacht wird. (T9)
  • 5 Ob 270/07b
    Entscheidungstext OGH 05.02.2008 5 Ob 270/07b
    Auch; Beisatz: Das Kriterium einer Gemeinschaftsanlage besteht darin, dass es jedem Mit- und Wohnungseigentümer oder Mieter rechtlich freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des laufenden Betriebs, der Wartung und Instandhaltung zu benützen. (T10)
    Beisatz: Hat hingegen ein Mit- oder Wohnungseigentümer „auf seine Kosten" im Sinn des § 16 Abs 2 WEG eine Anlage errichtet, wozu selbstverständlich die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich war, und steht die Benützung nur ihm oder einzelnen Wohnungseigentümern zu, sind die Kosten des laufenden Betriebs auch keine Liegenschaftsaufwendungen im Sinn des §32 WEG und unterliegen damit auch nicht der Abrechnungspflicht des Liegenschaftsverwalters. (T11)
  • 5 Ob 287/07b
    Entscheidungstext OGH 14.05.2008 5 Ob 287/07b
    Auch; Beis ähnlich wie T10; Beisatz: Es darf also kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein. (T12)
    Beisatz: Liegt eine solche Gemeinschaftsanlage vor, dann dürfen (ausschließlich) die Gesamtkosten des Betriebs auf die zur Benützung berechtigten Mieter überwälzt werden, während der Erhaltungsaufwand, also die Kosten für Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebs auflaufen, aus den Hauptmietzins(reserv)en zu decken sind. (T13)
    Beisatz: Liegt dagegen keine Gemeinschaftsanlage vor, sind die Kosten für Instandhaltung nach der Vereinbarung zu tragen, die der Vermieter mit den Mitgliedern der Nutzungsgemeinschaft abgeschlossen hat. (T14)
    Beisatz: Der Aspekt der objektiven Nutzungsmöglichkeit kann als ein Korrektiv für Fälle erkannt werden, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts - unter verständiger Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage - praktisch zwangsläufig an faktischen Umständen scheitern muss. (T15)
    Bem: Zur objektiven Nutzungsmöglichkeit siehe RS0109557. (T16)
  • 5 Ob 87/08t
    Entscheidungstext OGH 26.08.2008 5 Ob 87/08t
    Beisatz: Nach herrschender Auffassung besteht das Wesen einer Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG darin, dass es jedem Mieter rechtlich (= vereinbarungsgemäß) freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen. (T17)
    Beisatz: Kein Mieter, für den eine Benützung des Aufzugs sinnvoll ist, darf vertraglich von der Benützung ausgeschlossen sein. (T18)
    Beisatz: Wenn also der Bestandgeber dem Rechnung trägt und jenen Mietern, für die eine sinnhafte Aufzugsbenützung und damit Betriebskostentragung nicht in Betracht kommt, ein Benützungsrecht gar nicht erst einräumt, entsteht dadurch keine Sondervereinbarung mit den übrigen Mietern, die vereinbarungsgemäß gegen anteilige Tragung der Betriebskosten zur Benützung berechtigt sind. (T19)
  • 5 Ob 107/09k
    Entscheidungstext OGH 07.07.2009 5 Ob 107/09k
    Vgl; Beisatz: Unter einer „gesondert abzurechnenden Anlage" im Sinn des § 32 Abs 6 WEG 2002 sind (nur) Gemeinschaftseinrichtungen zu verstehen, nicht aber Wohnungseigentumsobjekte, die sich im alleinigen Nutzungs- und Verfügungsrecht eines Miteigentümers befinden (§ 2 Z 1 WEG 2002). (T20)
  • 5 Ob 220/11f
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 220/11f
    Auch; Beis ähnlich wie T17
  • 7 Ob 75/12y
    Entscheidungstext OGH 30.05.2012 7 Ob 75/12y
  • 5 Ob 75/12h
    Entscheidungstext OGH 16.05.2012 5 Ob 75/12h
    Beisatz: Nicht hingegen ein Garagenbau, an dessen Stellplätzen für Wohnungseigentümer Zubehörwohnungseigentum begründet ist. (T21)
  • 5 Ob 10/13a
    Entscheidungstext OGH 14.02.2013 5 Ob 10/13a
    Auch; Beisatz: „Aufwendungen“ für die Liegenschaft iSd § 32 Abs 1 WEG sind alle liegenschafts‑ und verwaltungsbezogenen Auslagen, die der Eigentümergemeinschaft erwachsen. Diese sind nach § 32 Abs 1 nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Dazu gehören auch Gemeinschaftsanlagen, deren Wesen darin besteht, dass es jedem Mit‑ und Wohnungseigentümer oder Mieter rechtlich freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs, der Wartung und Instandhaltung zu benützen. (T22)
    Beisatz: Hinsichtlicher solcher Aufwendungen besteht die Möglichkeit einer gerichtlichen Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG. (T23)
  • 5 Ob 170/13f
    Entscheidungstext OGH 21.02.2014 5 Ob 170/13f
    Beisatz: Ein freiwilliger Verzicht bei gegebener Nutzungsberechtigung und vernünftiger Nutzungsmöglichkeit befreit einen Mieter nicht von seiner Kostentragungspflicht. (T24)
  • 5 Ob 176/14i
    Entscheidungstext OGH 23.10.2014 5 Ob 176/14i
    Vgl auch; Beis wie T20
  • 5 Ob 226/14t
    Entscheidungstext OGH 28.04.2015 5 Ob 226/14t
    Vgl; Beis ähnlich wie T22; Veröff: SZ 2015/39
  • 5 Ob 83/15i
    Entscheidungstext OGH 19.06.2015 5 Ob 83/15i
  • 5 Ob 216/15y
    Entscheidungstext OGH 18.05.2016 5 Ob 216/15y
    Vgl; Beis wie T15
  • 5 Ob 169/17i
    Entscheidungstext OGH 23.10.2017 5 Ob 169/17i
    Auch; Beisatz: Eine Gassteigleitung, die Heiz‑ und/oder Warmwasseraufbereitungszwecken in den Mietobjekten dient, ist keine Gemeinschaftsanlage iSd § 24 MRG. (T25)
  • 5 Ob 7/18t
    Entscheidungstext OGH 13.02.2018 5 Ob 7/18t
    Auch; Beis wie T22
  • 5 Ob 116/19y
    Entscheidungstext OGH 24.09.2019 5 Ob 116/19y
    Vgl; Beis wie T22
  • 5 Ob 103/19m
    Entscheidungstext OGH 27.11.2019 5 Ob 103/19m
    Beis wie T12; Beis wie T24; Veröff: SZ 2019/108
  • 10 Ob 6/20k
    Entscheidungstext OGH 26.05.2020 10 Ob 6/20k
    Beisatz: Im Anwendungsbereich des WGG gelten die in § 24 Abs 1 MRG normierten Verteilungsgrundsätze kraft der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG nicht. Somit werden im Anwendungsbereich des WGG die Heiz- und Warmwasserkosten (sofern sie nicht nach den zwingenden Vorgaben des HeizKG abzurechnen sind) – ebenfalls nicht disponibel – nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet. (T26)
  • 8 Ob 118/21t
    Entscheidungstext OGH 29.11.2021 8 Ob 118/21t
    Vgl; Beisatz: Hier: Daraus ist aber für den Kläger nichts zu gewinnen, weil er gerade nicht unter Beweis gestellt hat, dass er aufgrund einer Vereinbarung mit der Beklagten zur Benützung des später errichteten Aufzugs berechtigt ist. (T27)
  • 5 Ob 120/22s
    Entscheidungstext OGH 24.11.2022 5 Ob 120/22s
    Vgl; Beis wie T17
  • 6 Ob 179/23a
    Entscheidungstext OGH Zurückweisung mangels erheblicher Rechtsfrage 21.02.2024 6 Ob 179/23a
    Beisatz wie T12
    Beisatz: Da es auf die rechtliche Zulässigkeit der Benützung ankommt, sind der Inhalt des Mietvertrags und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen maßgeblich. (T28)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1987:RS0069987

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

26.03.2024

Dokumentnummer

JJR_19870922_OGH0002_0050OB00074_8700000_001

Entscheidungstext 5Ob75/12h

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Fundstelle

Zak 2012/604 S 317 - Zak 2012,317 = immolex 2012/99 S 313 (Limberg) - immolex 2012,313 (Limberg) = Jus-Extra OGH-Z 5232 = Kothbauer, immolex 2013,64 = MietSlg 64.493

Geschäftszahl

5Ob75/12h

Entscheidungsdatum

16.05.2012

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden, die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. B***** M*****, vertreten durch Stingl & Dieter Rechtsanwälte OG in Graz, 2. F***** W*****, vertreten durch Dr. Alexander Klein, Rechtsanwalt in Graz, 3. E***** S*****, 4. R***** S*****, beide *****, 5. E***** H*****, vertreten durch Dr. Klaus Kollmann, Dr. Günter Volk, Dr. Werner Stegmüller, Mag. Rainer Frank, Rechtsanwälte in Graz, 6. E***** K*****, 7. M***** K*****, 8. J***** B*****, 9. V***** B*****, 10. E***** S*****, 11. E***** G*****, 12. E***** A*****, 13. I***** S*****, diese vertreten durch Mag. Dr. Günther Schmied, Mag. Markus Passer, Rechtsanwälte in Graz, 14. A***** S*****, 15. H***** H*****, 16. G***** S*****, 17. I***** R*****, 18. A***** P***** und 19. I***** P*****, beide *****, gegen die Antragsgegner 1. S***** R***** reg.Gen.m.b.H., *****, 2. Dr. S***** P*****, 3. M***** Z*****, 4. G***** Z*****, beide *****, 5. Dr. W***** H*****, 6. E***** H*****, 7. Dr. P***** P*****, 8. Mag. R***** N*****, 9. Dr. E***** P*****, 10. C***** P*****, Zweit- bis Zehntantragsgegner vertreten durch Dr. Marisa Schamesberger, Dr. Günther Millner, Mag. Nicole Matl, Rechtsanwälte in Graz, sowie der weiteren Mit- und Wohnungseigentümer P***** M*****, C***** M*****, beide *****, U***** P*****, *****, H***** H*****, E***** H*****, G***** Z*****, E***** A*****, H***** P*****, F***** P*****, H***** R*****, Mag. H***** H*****, J***** B*****, A***** B*****, L***** F*****, L***** F*****, S***** R*****, S***** R*****, Dr. W***** K*****, G***** S*****, alle *****, S***** B*****, H***** B*****, H***** E*****, H***** C*****, A***** C*****, M***** I*****, W***** H*****, H***** K*****, F***** W*****, E***** S*****, G***** B*****, alle *****, A***** T*****, I***** H*****, T***** H*****, R***** G*****, A***** B*****, E***** B*****, Mag. I***** P*****, I***** H*****, Dr. E***** S*****, Dr. G***** S*****, alle *****, M***** S*****, A***** S*****, F***** K*****, H***** T*****, P***** K*****, M***** W*****, alle *****, wegen Paragraph 52, Absatz eins, Ziffer 9, WEG in Verbindung mit Paragraph 32, Absatz 5 und 6 WEG über die Revisionsrekurse der Erstantragstellerin, des Zweitantragstellers und der Fünftantragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Rekursgericht vom 29. Dezember 2011, GZ 7 R 59/11i-31, womit infolge des Rekurses der Viert- bis Zehntantragsgegner der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Graz-Ost vom 28. Jänner 2011, GZ 220 Msch 1/09m-23, aufgehoben wurde, den

Sachbeschluss

gefasst:

Spruch

Der angefochtene Beschluss des Rekursgerichts wird aufgehoben und in der Sache dahin erkannt, dass der Antrag, wegen erheblich unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten den Aufteilungsschlüssel hinsichtlich der Aufwendungen für die Tiefgarage der Liegenschaft EZ 2483 Grundbuch ***** nach billigem Ermessen dergestalt neu festzusetzen, dass die Antragsteller zu den Aufwendungen für die Tiefgarage beginnend ab der der Antragstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode keine weiteren Beträge zu leisten haben, abgewiesen wird.

Die Antragsteller sind schuldig, den Viert- bis Zehntantragsgegnern die mit 1.255,76 EUR bestimmten Kosten des Rekursverfahrens (darin 90,14 EUR USt und 714 EUR Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die Erstantragstellerin, der Zweitantragsteller und die Fünftantragstellerin sind jeweils schuldig, den Viert-
bis Zehntantragsgegnern die mit 648,60 EUR bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung (darin 108,10 EUR USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Begründung:

Die Antragsteller und die Antragsgegner - mit Ausnahme der Erstantragsgegnerin - sind die Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ 2483 GB *****. Die Wohnanlage besteht aus den Wohnhäusern *****-Gasse 6, 8, 10, 12, 14 und 16. Weiters ist auf der Liegenschaft eine Tiefgarage mit 28 Abstellplätzen errichtet. Ein Zugang bzw eine Zufahrt zur Tiefgarage ist ausschließlich jenen Wohnungseigentümern möglich, die an Tiefgaragenparkplätzen Wohnungseigentumszubehör begründet haben. Überbauten der Garage sind nicht vorhanden. Die Oberfläche der Tiefgarage ist begrünt. Auf der Liegenschaft befindet sich auch ein größerer Abstellbereich im Freien für PKWs. Bei Festsetzung der Nutzwerte im Jahr 1985 wurden die Anteile jener Wohneinheiten, denen ein Tiefgaragenparkplatz als Zubehör zugeschrieben wurde, um 40 Anteile erhöht.

Bisher wurden die Aufwendungen für die Liegenschaft auf Basis dieser Nutzwertfestsetzung aufgeteilt.

Unmittelbar nach dem Einfahrtstor zur Tiefgarage liegt ein kleiner abgezäunter Bereich, in dem diverse Gartengeräte wie Rasenmäher und dergleichen, die vom Hausbesorger verwendet werden, aufbewahrt werden.

Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag begehrte die Erstantragstellerin die Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels hinsichtlich der Aufwendungen für die Tiefgarage der Liegenschaft derart, dass diejenigen Wohnungseigentümer von den Zahlungen (laufende sowie die für die geplante Sanierung) ausgenommen werden, die keinen Tiefgaragenplatz als Wohnungseigentumszubehör zugeordnet haben. Die anderen Wohnungseigentümer hätten keinerlei Nutzungsmöglichkeit an der Tiefgarage, weshalb es der Billigkeit entspreche, diese von den Kosten auszunehmen.

Die im Spruch als Zweit- bis Neunzehntantragsteller bezeichneten Wohnungseigentümer schlossen sich im Verfahren dem Antrag der Erstantragstellerin an. Dementsprechend sind sie - abweichend von den Vorinstanzen - als Antragsteller zu bezeichnen.

Die Erstantragsgegnerin wendete ihre fehlende Passivlegitimation ein. Sie sei nicht Wohnungseigentümerin der Liegenschaft.

Die übrigen Wohnungseigentümer sprachen sich gegen die Stattgebung des Antrags aus bzw gaben dazu keine Erklärung ab. Im Wesentlichen wendeten jene Antragsgegner, die sich am Verfahren beteiligten, ein, für die Abstellplätze in der Tiefgarage erfolge in Form eines Zuschlags zum Nutzwert ohnedies eine dementsprechend höhere Beteiligung an den Gesamtaufwendungen der Liegenschaft. Überdies stehe die Tiefgarage auch dem Hausbesorger für seine Geräte, somit allen übrigen Wohnungseigentümern, zur Verfügung. Auch sei die über der Tiefgarage gelegene Fläche von allen Wohnungseigentümern benützbar.

Das Erstgericht nahm eine Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels für die Aufwendungen der Tiefgarage der Liegenschaft dergestalt vor, dass sämtliche Wohnungseigentümer, die über keinen Tiefgaragenplatz verfügen, von den Kosten der Tiefgaragenaufwendungen auszunehmen seien.

Den unstrittigen Sachverhalt beurteilte das Erstgericht wie folgt:

Die Berücksichtigung der Tiefgaragenplätze im Parifizierungsverfahren bedeute noch nicht, dass der sich daraus ergebende Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen auch dem Verhältnis der unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten entspreche. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass jenen Wohnungseigentümern, deren Wohnungseigentumsobjekt kein Garagenabstellplatz zugeordnet sei, die über keinerlei objektive Nutzungsmöglichkeit der Tiefgarage verfügten, diese mangels Zugänglichkeit nicht einmal betreten könnten, erscheine es billig, sie von der Tragung des Aufwands für die Tiefgarage gänzlich auszunehmen. Somit seien ihre Anteile (gesamt 32.512/80.504) an den Kosten für die Tiefgarage auf die benützungsberechtigten Wohnungseigentümer entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufzuteilen. Ausgehend davon nahm das Erstgericht eine Neuberechnung eines alle Anteilsgegner (gemeint: alle Wohnungseigentümer, die über einen Abstellplatz verfügten) erfassenden, gesonderten Verteilungsschlüssels für die Tiefgaragenaufwendungen vor.

Dem dagegen von den Antragsgegnern Dr. W***** H*****, E***** H*****, Dr. P***** P*****, Dr. E***** P*****, C***** P*****, Mag. R***** N***** und G***** Z***** (Viert- bis Zehntantragsgegner, vormals Zweit- bis Neuntantragsgegner) erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz Folge, hob den angefochtenen Sachbeschluss auf und trug dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf (der Rekurs des weiteren Antragsgegners Dr. S***** P***** war vom Erstgericht wegen Verspätung zurückgewiesen worden: ON 25).

Das Erstgericht habe bei Beurteilung der Frage, ob im vorliegenden Fall erhebliche Unterschiede in der Nutzungsmöglichkeit der Tiefgarage iSd Paragraph 32, Absatz 5, WEG einen abweichenden Verteilungsschlüssel rechtfertigten, zu Unrecht den Umstand außer Acht gelassen, dass die Zuordnung der Tiefgaragenplätze als Wohnungseigentumszubehör bereits bei der Nutzwertermittlung Berücksichtigung gefunden habe. Der Rechtssatz, dass Zu- und Abschläge bei der Nutzwertfestsetzung nicht zu berücksichtigen seien, sei auf Anlagen iSd Paragraph 32, Absatz 6, WEG zu beschränken. Bei Aufwendungen für allgemeine Teile hingegen sei zu prüfen, inwieweit die Zuweisung entsprechend höherer Nutzwerte ein ausreichendes Äquivalent für die unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit darstelle. In diesem Sinn sei in der Entscheidung 5 Ob 107/09k immolex-LS 2009/101, unter Hinweis auf die Entscheidung 5 Ob 81/94 MietSlg 48.502 ausgesprochen worden, dass unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten für ein Objekt schon im Nutzwert und folglich in der Größe des Mindestanteils einen gewissen Niederschlag finden. Dennoch könnte eine Änderung des Aufteilungsschlüssels durch eine erheblich unterschiedliche Entwicklung der Liegenschaftsaufwendungen gerechtfertigt sein. Diesfalls komme eine Änderung des Verteilungsschlüssels auch in Bezug auf Aufwendungen für allgemeine Teile der Liegenschaft in Betracht.

Eine Tiefgarage sei keine Anlage im hier maßgeblichen Sinn. Unter einer „gesondert abzurechnenden Anlage“ iSd Paragraph 32, Absatz 6, WEG seien nur Gemeinschaftseinrichtungen zu verstehen (RIS-Justiz RS0069987; RS0083204).

Die Tiefgaragenabstellplätze stünden im Zubehörwohnungseigentum, weshalb eine Verpflichtung der betreffenden Wohnungseigentümer bestehe, sie auf ihre Kosten zu warten und instandzuhalten. Die Instandhaltungspflicht umfasse nämlich auch Zubehörwohnungseigentum (RIS-Justiz RS0115914). Davon seien aber nur die eigentlichen Stellflächen betroffen, nicht aber die Erhaltung allgemeiner Teile der Tiefgarage (5 Ob 182/08p wobl 2009/104).

Im vorliegenden Fall sei daher die bei der Nutzwertfestsetzung bereits berücksichtigte unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit der Tiefgarage bei Aufteilung der Instandhaltungskosten für allgemeine Teile nicht noch einmal zu berücksichtigen (5 Ob 81/94 MietSlg 48.502). Eine Änderung des Verteilungsschlüssels komme nur dann in Betracht, wenn eine erheblich unterschiedliche Entwicklung der Liegenschaftsaufwendungen dies rechtfertige.

Mit dieser Frage habe sich das Erstgericht bisher nicht auseinandergesetzt. In diesem Zusammenhang hielt es das Rekursgericht für erforderlich, bisher aufgelaufene und zukünftig absehbare Aufwendungen für die Tiefgarage im Verhältnis zu den sonstigen Aufwendungen zu ermitteln. Auch werde zu klären sein, ob hinsichtlich der Parkfläche im Freien unterschiedliche objektive Nutzungsmöglichkeiten bestünden, und gegebenenfalls auch der mit der Parkfläche verbundene Kostenaufwand gesondert darzustellen. Erst auf dieser Basis lasse sich die wirtschaftliche Bedeutung des auf die Tiefgaragenabstellplätze entfallenden Nutzwertanteils bestimmen. Insofern sei noch eine Verfahrensergänzung durch das Gericht erster Instanz erforderlich.

Zum Einwand der Erstantragsgegnerin, ihr komme keine Parteistellung zu, führte das Rekursgericht aus, dass noch zu klären sei, ob die Interessen des Verwalters durch eine Entscheidung über den gegenständlichen Antrag unmittelbar berührt würden. Dann erst könne seine Passivlegitimation geklärt werden.

Das Rekursgericht erklärte den Revisionsrekurs gegen seinen Aufhebungsbeschluss für zulässig, weil durch höchstgerichtliche Rechtsprechung nicht ausreichend geklärt sei, inwieweit im Regelungsstreit über die Änderung des Verteilungsschlüssels Zu- und Abschläge bei der Nutzwertfestsetzung maßgeblich seien.

Gegen diesen Beschluss richten sich die Revisionsrekurse der Erstantragstellerin, des Zweitantragstellers (vormals Viertantragsgegner) und der Fünftantragstellerin (vormals Siebtantragsgegnerin), alle mit dem Antrag auf Abänderung des angefochtenen Beschlusses im Sinne einer Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses. Hilfsweise wird jeweils eine Aufhebung beantragt.

Die (nunmehr) Viert- bis Zehntantragsgegner (vormals 49.- bis 53.- und 60.- bis 61.-Antragsgegner) beantragten jeweils, die Revisionsrekurse zurückzuweisen, in eventu ihnen nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

Aus Anlass der Revisionsrekurse war gemäß Paragraph 70, Absatz 2, AußStrG in Verbindung mit Paragraph 37, Absatz 3, MRG und Paragraph 52, Absatz 2, WEG in der Sache selbst zu entscheiden:

Mit den Revisionsrekursen wird das vom Erstgericht angesprochene Verfahrensergebnis angestrebt, jene Wohnungseigentümer, die über keine Rechte an Tiefgaragenparkplätzen verfügen, von den gesamten Aufwendungen für die Tiefgarage freizustellen.

Das zentrale Argument der Rechtsausführungen der Rechtsmittelwerber geht dahin, die Tiefgarage sei als Anlage iSd Paragraph 32, Absatz 6, WEG zu qualifizieren, weil sie bei objektiver Betrachtung nicht für alle Miteigentümer in gleicher Weise benützbar sei. Es handle sich um einen völlig eigenständigen Baukörper, der nicht mit den Wohnhäusern der Anlage verbunden sei. Ausschließlich nutzungsberechtigt seien nur 28 Wohnungseigentümer.

Auch handle es sich nicht um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft, weil die Tiefgarage nach der Zweckwidmung gerade nicht der allgemeinen Benützung diene.

Im Weiteren wird mit der Unbilligkeit einer Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen für die Tiefgarage bei Anwendung des allgemeinen Verteilungsschlüssels des Paragraph 32, Absatz eins, WEG argumentiert, was sich nicht zuletzt auch aus einer erheblich unterschiedlichen Entwicklung der Liegenschaftsaufwendungen ergebe.

Dem ist zusammengefasst wie folgt zu entgegnen:

1. Zu den Aufwendungen für die Liegenschaft iSd Paragraph 32, Absatz eins, WEG gehören Bewirtschaftungs- und Erhaltungskosten der auf der Liegenschaft errichteten Gebäude und dort befindlichen Anlagen insoweit sich diese auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder gemeinschaftliche Anlagen beziehen und nicht unmittelbar einem einzelnen Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Wartung seines Objekts zuzuordnen ist (RIS-Justiz RS0082856; RS0112445; 5 Ob 154/08w immolex 2009/72, 181 [Maier-Hülle]; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, Paragraph 32, WEG Rz 20).

2. Im letzteren Sinn ist festzuhalten, dass im Zubehörwohnungseigentum stehende Stellflächen einer Tiefgarage - soferne nicht die Voraussetzungen nach Paragraph 28, Absatz eins, Ziffer eins, WEG vorliegen - in die Erhaltungspflicht des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers fallen (5 Ob 182/08p wobl 2009/104 [Vonkilch]). Die Erhaltungspflicht für das Zubehörwohnungseigentum resultiert aus Paragraph 16, Absatz 3, WEG (5 Ob 181/02g wobl 2003/31 [Call]). Die Abgrenzung zur Erhaltungspflicht hinsichtlich allgemeiner Teile der Liegenschaft erfolgt in sinngemäßer Anwendung des Paragraph 3, MRG (5 Ob 154/08w MietSlg 60.477; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht22 römisch II Paragraph 16, WEG Rz 45 mwN).

3. Unter „gesondert abzurechnenden Anlagen“ iSd Paragraph 32, Absatz 6, WEG, also solchen, die eine gesonderte Abrechnung erfordern, sind nur Gemeinschaftseinrichtungen zu verstehen (RIS-Justiz RS0069987; RS0083204; E. M. Hausmann aaO Paragraph 32, WEG Rz 53 mwN), bei denen erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten erkennbar sind vergleiche 5 Ob 1/89 MietSlg 40.665; 5 Ob 65/83 EvBl 1984/34 MietSlg 35.639; Würth in Rummel, ABGB3 Paragraph 32, WEG Rz 4).

4. Das Bestehen unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten an der Tiefgarage - fast die Hälfte aller Wohnungseigentümer verfügt über keinen im Zubehörwohnungseigentum stehenden Tiefgaragenplatz und ist von der Benützung mit Ausnahme der Aufbewahrung der Gerätschaften des Hausbetreuers ausgeschlossen - steht unstrittig fest.

5. Dem kommt jedoch nicht die von den Revisionsrekurswerbern unterstellte Bedeutung zu, nämlich dass damit die Voraussetzungen des Paragraph 32, Absatz 5, oder 6 WEG erfüllt wären. Erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten kommen allen Wohnungseigentümern an den auf der Liegenschaft errichteten Baulichkeiten schon insofern zu, als Wohnungseigentümern jenes Gebäudes, in dem ihr Wohnungseigentumsobjekt liegt, an einem anderen Objekt derselben Liegenschaft, in dem sich andere Wohnungseigentumsobjekte befinden, keine bzw nur geringfügige Nutzungsmöglichkeiten zukommen. Der auf der Liegenschaft errichtete Garagenbau ist ein Objekt wie die anderen Bauten, woran der Umstand nichts ändert, dass daran nur die Zubehörwohnungseigentümer benützungsberechtigt sind. Dieser Umstand ist nicht als „erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit“ iSd Paragraph 32, Absatz 5, WEG zu qualifizieren.

6. Paragraph 32, Absatz eins, WEG normiert eine liegenschaftsbezogene Aufteilung sämtlicher Aufwendungen und unterscheidet nicht danach, welchem oder welchen Wohnungseigentumsobjekten diese konkret dienen. Dieser Verteilungsschlüssel gilt auch bei im Wohnungseigentum stehenden Reihenhausanlagen vergleiche 5 Ob 132/95 wobl 1997/73). So sind auch Schäden an Dächern einzelner auf der Liegenschaft befindlicher, im Wohnungseigentum stehender Gebäude mangels schriftlicher Vereinbarung Aufwendungen zur Erhaltung der gemeinsamen Teile der Liegenschaft.

Ein Abgehen von dieser liegenschaftsbezogenen Betrachtungsweise kommt nur im Fall einer schriftlichen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (Paragraph 32, Absatz 2, WEG), bei Vorhandensein von Messvorrichtungen durch einen Beschluss von zwei Dritteln der Wohnungseigentümer (Paragraph 32, Absatz 3, WEG), bei Messbarkeit des Energieverbrauchs von Gemeinschaftsanlagen durch Mehrheitsbeschluss (Paragraph 32, Absatz 4, WEG) oder durch gerichtliche Entscheidung unter den Voraussetzungen des Paragraph 32, Absatz 5, oder 6 WEG in Betracht.

Dass hier weder unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten iSd Absatz 5, noch eine gesondert abzurechnende Anlage iSd Absatz 6, leg cit vorliegen, wurde schon dargestellt.

7. Gründe für die Schaffung einer eigenen Abrechnungseinheit infolge des Vorhandenseins von mehr als 50 Wohnungseigentumsobjekten wurden weder geltend gemacht noch sind solche evident. Der Hinweis auf das Ausmaß der jetzt anstehenden Sanierungskosten für die Garage reicht als Grund für eine gesonderte Abrechnungseinheit iSd Paragraph 32, Absatz 6, WEG nicht aus. Die vom Rekursgericht für notwendig erachteten Ergänzungsaufträge und die dazu angestellten Billigkeitserwägungen sind vom erstinstanzlichen Vorbringen der Antragsteller nicht gedeckt.

Es liegen daher keine gesetzlichen Gründe vor, von der liegenschaftsbezogenen Aufteilungsvorschrift des Paragraph 32, Absatz eins, WEG durch gerichtliche Entscheidung abzugehen.

Obgleich die Antragsgegner kein Rechtsmittel gegen den zweitinstanzlichen Aufhebungsbeschluss iSd Paragraph 64, Absatz eins, AußStrG erhoben haben, war vom Obersten Gerichtshof zufolge Paragraph 70, Absatz 2, AußStrG bei Spruchreife mit Sachentscheidung vorzugehen. Das Verbot der reformatio in peius gilt diesfalls auch im Außerstreitverfahren nicht vergleiche Fucik/Kloiber, AußStrG Paragraph 70, Rz 2; Klicka in Rechberger, AußStrG Paragraph 70, Rz 2; RIS-Justiz RS0123359).

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

8. Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 17, MRG in Verbindung mit Paragraph 52, Absatz 2, WEG. Im Verfahren erster Instanz waren nur von den Vertretern der beteiligten Antragsteller Kosten verzeichnet worden (ON 21).

Schlagworte

Außerstreitiges Wohnrecht

Textnummer

E101065

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2012:0050OB00075.12H.0516.000

Im RIS seit

04.07.2012

Zuletzt aktualisiert am

20.02.2014

Dokumentnummer

JJT_20120516_OGH0002_0050OB00075_12H0000_000