Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil zu den beiden aufgeworfenen Rechtsfragen oberstgerichtliche Judikatur fehlt, er ist aber nicht berechtigt.
1. Nach § 14 Abs 1 Z 7 WGG darf bei der Berechnung des angemessenen Entgelts für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinne des MRG, der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft laufend zu entrichtenden öffentlichen Abgaben angerechnet werden. § 20 WGG idF vor der WRN 2006 (1. 1. 2001 - 30. 9. 2006) bestimmte in seinem Abs 1 für die Anwendung mietrechtlicher Bestimmungen bei der Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung, wenn die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer Bauvereinigung stehen, dass ua § 21 Abs 1 Z 7 und Abs 6 und § 22 MRG sowie die Verteilungsgrundsätze des § 24 Abs 1 MRG nicht gelten (Z 1 lit a), jedoch § 21 MRG - ausgenommen dessen Abs 1 Z 7 und Abs 6 - und die §§ 23 und 24 MRG Nach Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer 7, WGG darf bei der Berechnung des angemessenen Entgelts für die Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung ein Betrag zur Deckung der sonstigen Betriebskosten im Sinne des MRG, der Kosten für den Betrieb gemeinschaftlicher Anlagen sowie zur Deckung der von der Liegenschaft laufend zu entrichtenden öffentlichen Abgaben angerechnet werden. Paragraph 20, WGG in der Fassung vor der WRN 2006 (1. 1. 2001 - 30. 9. 2006) bestimmte in seinem Absatz eins, für die Anwendung mietrechtlicher Bestimmungen bei der Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung, wenn die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände der Baulichkeit im Eigentum (Baurecht) einer Bauvereinigung stehen, dass ua Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 7 und Absatz 6 und Paragraph 22, MRG sowie die Verteilungsgrundsätze des Paragraph 24, Absatz eins, MRG nicht gelten (Ziffer eins, Litera a,), jedoch Paragraph 21, MRG - ausgenommen dessen Absatz eins, Ziffer 7, und Absatz 6, - und die Paragraphen 23 und 24 MRG - ausgenommen die Verteilungsgrundsätze des Abs 1 - auch in den Fällen anzuwenden sind, in denen § 1 MRG anderes bestimmt (Z 1 lit b). ausgenommen die Verteilungsgrundsätze des Absatz eins, - auch in den Fällen anzuwenden sind, in denen Paragraph eins, MRG anderes bestimmt (Ziffer eins, Litera b,).
2. § 21 Abs 1 Z 8 MRG bezeichnet im Katalog der auf Mieter überwälzbaren Kosten die in § 23 MRG bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung. Infolge der Neufassung des § 23 MRG durch Art 2 Z 11 WRN 2000 wurde im Zusammenhang mit der Unanwendbarkeit des HBG der bisherige „Beitrag für Hausbesorgerarbeiten" durch die „angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung" ersetzt. Dabei wurden in § 23 Abs 1 MRG der Begriff der „Hausbetreuung" im Wesentlichen anhand der bisherigen Definition des Hausbesorgers und seines Aufgabenkreises, wie er durch die Judikatur entwickelt wurde, umschrieben und die Kernelemente der zu erbringenden Leistungen dahin definiert, dass sie die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung des Hauses bezogen auf Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und die gemäß § 93 StVO in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige enthalten (5 Ob 99/06d; E. M. Hausmann in 2. Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 8, MRG bezeichnet im Katalog der auf Mieter überwälzbaren Kosten die in Paragraph 23, MRG bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung. Infolge der Neufassung des Paragraph 23, MRG durch Artikel 2, Ziffer 11, WRN 2000 wurde im Zusammenhang mit der Unanwendbarkeit des HBG der bisherige „Beitrag für Hausbesorgerarbeiten" durch die „angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung" ersetzt. Dabei wurden in Paragraph 23, Absatz eins, MRG der Begriff der „Hausbetreuung" im Wesentlichen anhand der bisherigen Definition des Hausbesorgers und seines Aufgabenkreises, wie er durch die Judikatur entwickelt wurde, umschrieben und die Kernelemente der zu erbringenden Leistungen dahin definiert, dass sie die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung des Hauses bezogen auf Arbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und die gemäß Paragraph 93, StVO in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige enthalten (5 Ob 99/06d; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 23 MRG Rz 5). Nach § 23 Abs 2 lit a MRG sind Aufwendungen für die Hausbetreuung, soweit diese - wie hier - durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien., Österreichisches Wohnrecht, Paragraph 23, MRG Rz 5). Nach Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG sind Aufwendungen für die Hausbetreuung, soweit diese - wie hier - durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien.
Die Überwälzbarkeit der Aufwendungen für die Hausbetreuung auf die Mieter als Betriebskosten ist doppelt begrenzt: Einerseits dürfen nur die „angemessenen" Kosten überwälzt werden, wie dies § 21 Abs 1 Z 8 und § 23 Abs 2 lit a und b MRG vorschreiben, andererseits dürfen nur solche einem Dienstnehmer des Vermieters gebührende Entgelte und Kosten überwälzt werden, die für die Hausbetreuung im Sinn der bisherigen Definition eines Hausbesorgers erbracht werden (5 Ob 193/07d mwN = immolex 2008/1 [Die Überwälzbarkeit der Aufwendungen für die Hausbetreuung auf die Mieter als Betriebskosten ist doppelt begrenzt: Einerseits dürfen nur die „angemessenen" Kosten überwälzt werden, wie dies Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 8, und Paragraph 23, Absatz 2, Litera a und b MRG vorschreiben, andererseits dürfen nur solche einem Dienstnehmer des Vermieters gebührende Entgelte und Kosten überwälzt werden, die für die Hausbetreuung im Sinn der bisherigen Definition eines Hausbesorgers erbracht werden (5 Ob 193/07d mwN = immolex 2008/1 [Prader]). Die Angemessenheit des Entgelts hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalls ab (Würth/Zingher, WohnR 2000, § 23 MRG Anm 4; AB 122 BlgNR XXI. GP 14), wobei im Fall eines Dienstnehmers nicht auf die tatsächlich erbrachten Leistungen abzustellen ist, sondern abstrakt auf die Angemessenheit des Entgelts (E. M. Hausmann in , WohnR 2000, Paragraph 23, MRG Anmerkung 4; AB 122 BlgNR römisch XXI. GP 14), wobei im Fall eines Dienstnehmers nicht auf die tatsächlich erbrachten Leistungen abzustellen ist, sondern abstrakt auf die Angemessenheit des Entgelts (E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 23 MRG Rz 6). Leistungen, die über die im Gesetz umschriebenen Hausbetreuungsleistungen hinausgehen, können daher - unabhängig von wem sie erbracht wurden - nicht unter diesem Titel angesprochen werden; ebenso wenig können Entgelte zuzüglich Nebenkosten oder Aufwendungen, die im § 23 Abs 2 lit a MRG nicht erwähnt sind, als Betriebskosten auf die Nutzungsberechtigten überwälzt werden., Österreichisches Wohnrecht, Paragraph 23, MRG Rz 6). Leistungen, die über die im Gesetz umschriebenen Hausbetreuungsleistungen hinausgehen, können daher - unabhängig von wem sie erbracht wurden - nicht unter diesem Titel angesprochen werden; ebenso wenig können Entgelte zuzüglich Nebenkosten oder Aufwendungen, die im Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG nicht erwähnt sind, als Betriebskosten auf die Nutzungsberechtigten überwälzt werden.
Eine Mischform der Hausbetreuung, bei der - wie hier - die Reinhaltung allgemeiner Flächen der Liegenschaft und die Betreuung der Gehsteige einschließlich Schneeräumung durch gesondert beauftragte Unternehmen erfolgt, während ein Teil den HB übertragen ist, die Dienstnehmer der Antragsgegnerin sind, ist zulässig. Diesfalls setzt sich die Betriebskostenposition für Hausbetreuung eben aus mehreren unterschiedlichen Komponenten zusammen (5 Ob 99/06d; 5 Ob 193/07d; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 23 MRG Rz 6)., Österreichisches Wohnrecht, Paragraph 23, MRG Rz 6).
3. Es entspricht herrschender Ansicht der Lehre (Würth/Zingher, WohnR 2000 § 23 MRG Anm 4; WohnR 2000 Paragraph 23, MRG Anmerkung 4; Jäger, Das fiktive Hausbesorger- bzw Hausbetreuungsentgelt in der Jahresabrechnung, immolex 2001, 21 f; Dirnbacher, MRG 2000 „neu" 231; E. M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 23 MRG Rz 6) und Rechtsprechung (5 Ob 99/06d), dass entgegen dem AB (122 BlgNR XXI. GP 14) die nach früherem Recht für Hausbesorger zu leistenden Beträge keine Höchstgrenze für die Angemessenheit der Kosten der Hausbetreuungsleistung bilden, weil sich die vom Gesetzgeber verfolgte Intention, durch die Neuregelung des § 23 MRG die Betriebskosten zu senken, durch die Bestimmung der Angemessenheit als Höchstgrenze der zulässigen Hausbetreuungskosten nicht adäquat verwirklichen lässt. Mit dem Argument der Intention des Novellengesetzgebers lässt es sich daher nicht begründen, die Überwälzbarkeit der Miete für das HBZ und der Kosten der EDV, Österreichisches Wohnrecht, Paragraph 23, MRG Rz 6) und Rechtsprechung (5 Ob 99/06d), dass entgegen dem AB (122 BlgNR römisch XXI. GP 14) die nach früherem Recht für Hausbesorger zu leistenden Beträge keine Höchstgrenze für die Angemessenheit der Kosten der Hausbetreuungsleistung bilden, weil sich die vom Gesetzgeber verfolgte Intention, durch die Neuregelung des Paragraph 23, MRG die Betriebskosten zu senken, durch die Bestimmung der Angemessenheit als Höchstgrenze der zulässigen Hausbetreuungskosten nicht adäquat verwirklichen lässt. Mit dem Argument der Intention des Novellengesetzgebers lässt es sich daher nicht begründen, die Überwälzbarkeit der Miete für das HBZ und der Kosten der EDV-Schulung zu verweigern.
Es muss deshalb zunächst geprüft werden, ob § 23 Abs 2 lit a MRG die Überwälzung fiktiver Miete für den (nach Ansicht der Antragsgegnerin) Arbeitsplatz der HB (also für das HBZ) und der Kosten einer EDVEs muss deshalb zunächst geprüft werden, ob Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG die Überwälzung fiktiver Miete für den (nach Ansicht der Antragsgegnerin) Arbeitsplatz der HB (also für das HBZ) und der Kosten einer EDV-Schulung durch - wie die Antragsgegnerin zugestand (ON 16 S 3 = AS 63) - Mitarbeiter der Antragsgegnerin gestattet ist; bejahendenfalls auch anhand des festgestellten Aufgabenbereichs der beiden HB und der damit korrespondierenden Zwecke des HBZ, ob die beiden noch strittigen Positionen der Bertriebskostenabrechnung 2003 sowohl der Hausbetreuung zuzuordnen als auch angemessen sind, wovon auch die Notwendigkeit der tatsächlich erbrachten Leistungen für die Hausbetreuung umfasst ist.
4. Wie bereits erwähnt, sieht § 23 Abs 2 lit a MRG die Überwälzung des dem Dienstnehmer des Vermieters gebührenden angemessenen Entgelts zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie der Kosten der (für die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung) erforderlichen Gerätschaften und Materialien auf die Mieter vor.4. Wie bereits erwähnt, sieht Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG die Überwälzung des dem Dienstnehmer des Vermieters gebührenden angemessenen Entgelts zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversicherungsbeitrags und der sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen oder Abgaben sowie der Kosten der (für die Reinhaltung, Wartung und Beaufsichtigung) erforderlichen Gerätschaften und Materialien auf die Mieter vor.
Eine Subsumtion der fiktiven Miete für das HBZ und der EDV-Schulungskosten unter Entgelt der HB (auch im weitesten Sinn) und Abgaben scheidet von vornherein aus.
Unter die Begriffe „Gerätschaften" und „Materialien" fallen nach allgemeinem Verständnis vor allem Werkzeuge und kleinere Maschinen sowie Reinigungsmittel und Glühbirnen etc; keinesfalls verbinden sich mit diesen Begriffen aber Vorstellungen, die mit (der Bereitstellung von) Räumlichkeiten oder mit Schulungs- und Ausbildungskosten zu tun haben.
Die „sonstigen durch Gesetz bestimmten Belastungen" blieben ohne Erläuterung in den Gesetzesmaterialien. Nach Würth/Zingher/Kovanyi (Miet- und WohnR21 § 23 MRG Rz 11) sollen auch sonstige Belastungen, etwa aus dem ASchG, überwälzbar sein, wobei unerwähnt bleibt, worin diese Belastungen bestehen können. und WohnR21 Paragraph 23, MRG Rz 11) sollen auch sonstige Belastungen, etwa aus dem ASchG, überwälzbar sein, wobei unerwähnt bleibt, worin diese Belastungen bestehen können. E. M. Hausmann (in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 23 MRG Rz 6) gesteht dem Vermieter die Verrechnung des dem Dienstnehmer gebührenden angemessenen Bruttoentgelts zuzüglich der „Unternehmerbeiträge (Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrags und sonstige durch Gesetz bestimmte Belastungen oder Abgaben)" zu. Auch , Österreichisches Wohnrecht, Paragraph 23, MRG Rz 6) gesteht dem Vermieter die Verrechnung des dem Dienstnehmer gebührenden angemessenen Bruttoentgelts zuzüglich der „Unternehmerbeiträge (Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrags und sonstige durch Gesetz bestimmte Belastungen oder Abgaben)" zu. Auch Stabentheiner (Mietrecht² [2007] Rz 305) spricht davon, dass der Vermieter das dem Dienstnehmer gebührende angemessene „Entgelt zuzüglich Lohnnebenkosten und Materialkosten" als Betriebskostenposition auf die Mieter überwälzen kann, zählt also die gesetzlichen Belastungen offensichtlich zu den Lohnnebenkosten. Da sprachlich die Belastungen zweifelsfrei dem Entgelt zugeordnet sind (arg „... Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils ... und der ... Belastungen ..."), schließt sich der erkennende Senat den zuletzt referierten Lehrmeinungen an und geht davon aus, dass mit dem Entgelt des Dienstnehmers im Zusammenhang stehende Lasten des Vermieters im Sinn von Lohnnebenkosten überwälzt werden können, nicht jedoch sonstige, wenn auch aus dem Dienstverhältnis resultierende gesetzlich auferlegte Verpflichtungen, wie zum Beispiel die in § 20 Abs 1 ASchG normierte Pflicht, Arbeitsstätten entsprechend den Vorschriften dieses Bundesgesetzes sowie den dazu erlassenen Verordnungen (zB der AStV) und entsprechend den für sie geltenden behördlichen Vorschreibungen einzurichten und zu betreiben. Daher versagt die Berufung der Antragsgegnerin auf die ArbeitnehmerInnenschutzbestimmungen als Begründung für die Aufnahme der fiktiven Miete in die Betriebskosten. Die Rechtsansicht der Vorinstanzen dazu erweist sich im Ergebnis als berechtigt. (Mietrecht² [2007] Rz 305) spricht davon, dass der Vermieter das dem Dienstnehmer gebührende angemessene „Entgelt zuzüglich Lohnnebenkosten und Materialkosten" als Betriebskostenposition auf die Mieter überwälzen kann, zählt also die gesetzlichen Belastungen offensichtlich zu den Lohnnebenkosten. Da sprachlich die Belastungen zweifelsfrei dem Entgelt zugeordnet sind (arg „... Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils ... und der ... Belastungen ..."), schließt sich der erkennende Senat den zuletzt referierten Lehrmeinungen an und geht davon aus, dass mit dem Entgelt des Dienstnehmers im Zusammenhang stehende Lasten des Vermieters im Sinn von Lohnnebenkosten überwälzt werden können, nicht jedoch sonstige, wenn auch aus dem Dienstverhältnis resultierende gesetzlich auferlegte Verpflichtungen, wie zum Beispiel die in Paragraph 20, Absatz eins, ASchG normierte Pflicht, Arbeitsstätten entsprechend den Vorschriften dieses Bundesgesetzes sowie den dazu erlassenen Verordnungen (zB der AStV) und entsprechend den für sie geltenden behördlichen Vorschreibungen einzurichten und zu betreiben. Daher versagt die Berufung der Antragsgegnerin auf die ArbeitnehmerInnenschutzbestimmungen als Begründung für die Aufnahme der fiktiven Miete in die Betriebskosten. Die Rechtsansicht der Vorinstanzen dazu erweist sich im Ergebnis als berechtigt.
Das gilt auch für die Kosten der EDV-Schulung, da sie in den Katalog der überwälzbaren Aufwendungen in § 23 Abs 2 lit a MRG keinen Eingang gefunden haben. Da die Schulung von Dienstnehmern der Antragsgegnerin vorgenommen wurde, verlangt sie in Wahrheit den Ersatz deren auf die Schulung entfallenden Entgelts, was aber nach der genannten Bestimmung ausgeschlossen ist.Schulung, da sie in den Katalog der überwälzbaren Aufwendungen in Paragraph 23, Absatz 2, Litera a, MRG keinen Eingang gefunden haben. Da die Schulung von Dienstnehmern der Antragsgegnerin vorgenommen wurde, verlangt sie in Wahrheit den Ersatz deren auf die Schulung entfallenden Entgelts, was aber nach der genannten Bestimmung ausgeschlossen ist.
Mangels Überwälzbarkeit der noch strittigen Positionen der Betriebskostenabrechnung bedarf es der Prüfung der Frage, ob sie der Hausbetreuung zuzuordnen und als angemessen anzusehen sind, nicht mehr.
5. Der Revisionsrekurs muss daher erfolglos bleiben. Mangels Verzeichnung von Verfahrenskosten bedurfte es keiner Kostenentscheidung.