Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Rechtssatz für 5Ob22/91 (5Ob23/91) 5Ob9...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0069976

Geschäftszahl

5Ob22/91 (5Ob23/91); 5Ob95/93; 5Ob45/03h; 5Ob180/08v; 5Ob154/08w; 5Ob132/09m; 6Ob81/09v; 5Ob183/09m; 5Ob251/09m; 5Ob73/10m; 5Ob78/10x; 5Ob123/10i; 5Ob129/10x; 5Ob194/11g; 5Ob170/11b; 2Ob215/10x; 5Ob148/12v; 5Ob19/13z; 2Ob35/13f; 5Ob204/13f; 5Ob212/13g; 5Ob5/15v; 5Ob188/15f; 5Ob249/15a; 5Ob122/17b; 5Ob198/17d; 5Ob79/18f

Entscheidungsdatum

09.04.1991

Norm

MRG §3 Abs2 Z1

Rechtssatz

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerweise einen Teil der äußersten Begrenzung des Hauses bilden, in die Erhaltungspflicht des Vermieters, so gilt dies umsomehr für im Einzelfall noch außerhalb der Außenfenster befindlichen Rollläden.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 22/91
    Entscheidungstext OGH 09.04.1991 5 Ob 22/91
    Veröff: ImmZ 1991,208 = WoBl 1991,192
  • 5 Ob 95/93
    Entscheidungstext OGH 21.12.1993 5 Ob 95/93
    Vgl auch; nur: Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). (T1)
  • 5 Ob 45/03h
    Entscheidungstext OGH 31.03.2003 5 Ob 45/03h
    Auch; nur T1; Beisatz: Alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, ist allgemeiner Teil des Hauses ist. So werden mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen Mietgegenständen, Steigleitungen oder Abwasserstränge zu allgemeinen Teilen des Hauses gezählt. Funktional bleibt eine Außenwand allgemeiner Teil des Hauses, selbst wenn sich daran ein vom Mieter gemieteter Hof anschließt. (T2)
  • 5 Ob 180/08v
    Entscheidungstext OGH 26.08.2008 5 Ob 180/08v
    Beisatz: Die Außenfassade stellt einen allgemeinen Liegenschaftsteil dar. (T3)
  • 5 Ob 154/08w
    Entscheidungstext OGH 04.11.2008 5 Ob 154/08w
    Vgl; nur T1; Beisatz: Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen. (T4)
    Beisatz: Gerade bei Bereichen, die die räumliche Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen betreffen, können sich Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben. Insbesondere Arbeiten an Balkonen und Terrassen stellen solche Grenzfälle dar, die einer Einzelfallbeurteilung bedürfen, die sich vornehmlich an der Art und Funktion der zu sanierenden Bereiche orientiert. (T5)
  • 5 Ob 132/09m
    Entscheidungstext OGH 15.09.2009 5 Ob 132/09m
    Auch; Beisatz: Außenfenster sind den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzuordnen. (T6)
  • 6 Ob 81/09v
    Entscheidungstext OGH 18.12.2009 6 Ob 81/09v
    Auch; Beis wie T5; Bem: Hier: Zulässigkeit von Mietvertragsklauseln. (T7)
  • 5 Ob 183/09m
    Entscheidungstext OGH 15.12.2009 5 Ob 183/09m
    Vgl; Beisatz: Eine Balkontüre gehört zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. (T8)
  • 5 Ob 251/09m
    Entscheidungstext OGH 27.05.2010 5 Ob 251/09m
    Auch
  • 5 Ob 73/10m
    Entscheidungstext OGH 27.05.2010 5 Ob 73/10m
    Vgl auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 78/10x
    Entscheidungstext OGH 15.07.2010 5 Ob 78/10x
    Vgl auch; Beis wie T3; Beisatz: Dies gilt selbst dann, wenn diese an in Sondernutzung stehende Flächen angrenzt. (T9)
  • 5 Ob 123/10i
    Entscheidungstext OGH 31.08.2010 5 Ob 123/10i
    nur T1; Beis wie T4; Beis wie T6; Bem: Zu Verbundfenstern siehe auch RS0126206. (T10)
  • 5 Ob 129/10x
    Entscheidungstext OGH 21.10.2010 5 Ob 129/10x
    Vgl auch; Beisatz: Es ist für die Frage der Erhaltungspflicht an allgemeinen Teilen gleichgültig, ob deren Ergebnis nur in einem (bestimmten) Bestandobjekt spürbar wird. (T11)
  • 5 Ob 194/11g
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 194/11g
    Auch
  • 5 Ob 170/11b
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 170/11b
    Vgl; Auch Beis wie T4; Beis wie T5
  • 2 Ob 215/10x
    Entscheidungstext OGH 27.02.2012 2 Ob 215/10x
    Vgl; nur T1; Vgl Beis wie T2; Beisatz: Hier: Steigleitungen. (T12)
    Veröff: SZ 2012/20
  • 5 Ob 148/12v
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 148/12v
    Auch; nur T1; Beis wie T6
  • 5 Ob 19/13z
    Entscheidungstext OGH 18.04.2013 5 Ob 19/13z
    Auch
  • 2 Ob 35/13f
    Entscheidungstext OGH 19.09.2013 2 Ob 35/13f
    Auch; Beis wie T8
  • 5 Ob 204/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2013 5 Ob 204/13f
    Auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 212/13g
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 212/13g
    Auch; Beisatz: Hier: Mit Holz verkleidete Fassadenteile (T13); Veröff: SZ 2014/53
  • 5 Ob 5/15v
    Entscheidungstext OGH 27.01.2015 5 Ob 5/15v
    Auch
  • 5 Ob 188/15f
    Entscheidungstext OGH 30.10.2015 5 Ob 188/15f
    Beis wie T3; Beis wie T4
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Auch; Beis wie T1; Beis wie T4; Beis wie T6
  • 5 Ob 122/17b
    Entscheidungstext OGH 20.11.2017 5 Ob 122/17b
    Auch; Beisatz: Lichtkuppel. (T14)
  • 5 Ob 198/17d
    Entscheidungstext OGH 20.11.2017 5 Ob 198/17d
    Auch
  • 5 Ob 79/18f
    Entscheidungstext OGH 12.06.2018 5 Ob 79/18f
    Auch; Beis wie T3

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1991:RS0069976

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

09.08.2018

Dokumentnummer

JJR_19910409_OGH0002_0050OB00022_9100000_001

Rechtssatz für 5Ob95/93 5Ob180/08v 5Ob...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0083334

Geschäftszahl

5Ob95/93; 5Ob180/08v; 5Ob154/08w; 5Ob19/09v; 5Ob97/09i; 5Ob73/10m; 5Ob34/10a; 5Ob78/10x; 5Ob123/10i; 5Ob170/11b; 2Ob35/13f; 3Ob123/13d; 5Ob204/13f; 5Ob5/15v; 5Ob188/15f; 5Ob249/15a; 5Ob49/18v; 5Ob79/18f

Entscheidungsdatum

21.12.1993

Norm

WEG 1975 §13 Abs2 Z2
WEG 1975 §26 Abs1 Z2
WEG 2002 §16 Abs2 Z2
WEG 2002 §52 Abs1 Z2

Rechtssatz

Die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen anderer Miteigentümer besteht schon dann, wenn Fenster geändert werden sollen, weil Fenster ein wesentliches Gestaltungselement der Fassade eines Hauses sind und ihre Änderung daher immer auch die äußere Erscheinung beeinträchtigen kann (hier: Ersatz einflügeliger Fenster durch zweiflügelige); außerdem gehören Fenster als Teil der Fassade zu den allgemeinen Teilen (der "Außenhaut") eines Hauses, weshalb ein nach § 13 Abs 2 Z 2 WEG zu beurteilendes Problem der Zulässigkeit einer Änderung nur durch die Zustimmung aller Miteigentümer oder Anrufung des Außerstreitrichters gelöst werden kann.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 95/93
    Entscheidungstext OGH 21.12.1993 5 Ob 95/93
  • 5 Ob 180/08v
    Entscheidungstext OGH 26.08.2008 5 Ob 180/08v
    Vgl; Beisatz: Die Außenfassade stellt einen allgemeinen Liegenschaftsteil dar. (T1)
    Beisatz: Hier: Ausbau eines Balkons, der mit einer Umgestaltung beziehungsweise Inanspruchnahme der Außenfassade verbunden war. (T2)
  • 5 Ob 154/08w
    Entscheidungstext OGH 04.11.2008 5 Ob 154/08w
    Vgl auch; Beisatz: Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen. (T3)
  • 5 Ob 19/09v
    Entscheidungstext OGH 28.04.2009 5 Ob 19/09v
    Vgl aber; Beisatz: Die Ansicht, wonach eine Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (immer?) auch allgemeine Teile der Liegenschaft betreffe, steht gerade im Fall von Änderungen im Zubehör-Wohnungseigentum mit den Begriffsbestimmungen des § 2 WEG 2002 sowie dem Wortlaut von § 16 Abs 2 Z 1 und 2 WEG 2002 im Widerspruch. (T4)
    Bem: Hier: Versetzung und bauliche Umgestaltung eines Gartenhauses, das sich in einem im Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Garten befindet. (T5)
    Bem: Siehe auch RS0124684. (T6)
    Veröff: SZ 2009/56
  • 5 Ob 97/09i
    Entscheidungstext OGH 07.07.2009 5 Ob 97/09i
    Vgl; Beisatz: Die „Außenhaut" des Gebäudes ist - jedenfalls im Lichte des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 - als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen. (T7)
    Bem: Hier: An der Außenseite des Hauses befestigte Flugdachkonstruktion auf einer zu einem Wohnungseigentumsobjekt gehörenden Terrasse. (T8)
  • 5 Ob 73/10m
    Entscheidungstext OGH 27.05.2010 5 Ob 73/10m
    Vgl; Beis wie T1
  • 5 Ob 34/10a
    Entscheidungstext OGH 22.06.2010 5 Ob 34/10a
    Vgl; Beis wie T3; Beis wie T7
  • 5 Ob 78/10x
    Entscheidungstext OGH 15.07.2010 5 Ob 78/10x
    Vgl auch; Beis wie T7; Beisatz: Dies gilt selbst dann, wenn diese an in Sondernutzung stehende Flächen angrenzt. (T9)
  • 5 Ob 123/10i
    Entscheidungstext OGH 31.08.2010 5 Ob 123/10i
    Vgl; Beis wie T3; Beisatz: Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört, was sich außerhalb eines Mietgegenstands befindet, worunter insbesondere Außenfenster fallen. (T10)
    Bem: Zu Verbundfenstern siehe auch RS0126206. (T11)
  • 5 Ob 170/11b
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 170/11b
    Vgl; Beis ähnlich wie T3; Beis ähnlich wie T10
  • 2 Ob 35/13f
    Entscheidungstext OGH 19.09.2013 2 Ob 35/13f
    Auch; Beis wie T1; Beis wie T3; Beis wie T7; Beis wie T10; Beis wie T11; Beisatz: Hier: Auf Stützen einer Balkonüberdachung sowie auf einem außerhalb eines Fensters befindlichen Rollladengehäuse ‑ ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer und ohne Durchführung eines Außerstreitverfahrens ‑ montierte drei (Überwachungs‑)Kameras. (T12)
  • 3 Ob 123/13d
    Entscheidungstext OGH 29.10.2013 3 Ob 123/13d
    Auch; Beis wie T1; Veröff: SZ 2013/104
  • 5 Ob 204/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2014 5 Ob 204/13f
    Auch; Beis wie T1
  • 5 Ob 5/15v
    Entscheidungstext OGH 27.01.2015 5 Ob 5/15v
    Vgl auch
  • 5 Ob 188/15f
    Entscheidungstext OGH 30.10.2015 5 Ob 188/15f
    Vgl auch; Beis wie T1; Beis wie T7; Beis wie T8
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Vgl auch; Beis wie T10
  • 5 Ob 49/18v
    Entscheidungstext OGH 10.04.2018 5 Ob 49/18v
    Vgl auch
  • 5 Ob 79/18f
    Entscheidungstext OGH 12.06.2018 5 Ob 79/18f
    Vgl auch; Beis wie T1; Beis wie T8

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1993:RS0083334

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

09.08.2018

Dokumentnummer

JJR_19931221_OGH0002_0050OB00095_9300000_002

Rechtssatz für 5Ob249/99z 5Ob173/01d 5...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0112445

Geschäftszahl

5Ob249/99z; 5Ob173/01d; 5Ob223/07s; 5Ob154/08w; 5Ob107/09k; 5Ob109/10f; 5Ob170/11b; 5Ob230/13d; 6Ob3/14f; 5Ob188/15f; 5Ob15/18v; 6Ob101/18y

Entscheidungsdatum

28.09.1999

Norm

MRG §3
WEG 1975 §13 Abs3
WEG 1975 §14 Abs1 Z1
WEG 2002 §16 Abs2
WEG 2002 §16 Abs3
WEG 2002 §28 Abs1
WEG 2002 §28 Abs1 Z1
WEG 2002 §32 Abs1

Rechtssatz

Eine Erhaltungspflicht im Sinn des § 14 Abs 1 WEG kommt im Bereich des Wohnungseigentumszubehörs nur dann in Betracht, wenn es um die Behebung ernster Schäden des Hauses geht (§ 3 Abs 1 Z 2 MRG) oder eine allgemeine Funktion für das Haus selbst oder andere Objekte erfüllt wird (so schon MietSlg 38.659: undicht gewordene Terrasse; 39.619: Undichtheit einer Gasleitung). Dient aber eine Einrichtung, deren Erhaltungspflicht in Frage steht - ausschließlich einem Miteigentümer und Wohnungseigentümer und befindet sie sich innerhalb des Bereichs des Zubehörwohnungseigentums, so steht seine alleinige Erhaltungspflicht außer Frage, sofern nicht ein ernster Schaden des Hauses damit verbunden ist. Hier: Pergola.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 249/99z
    Entscheidungstext OGH 28.09.1999 5 Ob 249/99z
  • 5 Ob 173/01d
    Entscheidungstext OGH 09.10.2001 5 Ob 173/01d
    nur: Eine Erhaltungspflicht im Sinn des § 14 Abs 1 WEG kommt im Bereich des Wohnungseigentumszubehörs nur dann in Betracht, wenn es um die Behebung ernster Schäden des Hauses geht oder eine allgemeine Funktion für das Haus selbst oder andere Objekte erfüllt wird. (T1); Veröff: SZ 74/170
  • 5 Ob 223/07s
    Entscheidungstext OGH 06.11.2007 5 Ob 223/07s
    Vgl auch; Beisatz: Voraussetzung der Bewilligung einer Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG ist, dass der Änderungswillige die Kosten der Änderung aus Eigenem bestreitet. Wenn nur der änderungswillige Wohnungseigentümer selbst die von ihm geschaffene Einrichtung benützt und keine Benützungsrechte anderer Wohnungseigentümer vorgesehen sind, hat selbstverständlich der die Änderung durchführende Wohnungseigentümer nicht nur die Kosten der Änderung selbst, sondern auch die Kosten des Betriebs allein zu tragen. (T2)
  • 5 Ob 154/08w
    Entscheidungstext OGH 04.11.2008 5 Ob 154/08w
    Vgl; Beisatz: Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen. (T3); Beisatz: Gerade bei Bereichen, die die räumliche Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen betreffen, können sich Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben. Insbesondere Arbeiten an Balkonen und Terrassen stellen solche Grenzfälle dar, die einer Einzelfallbeurteilung bedürfen, die sich vornehmlich an der Art und Funktion der zu sanierenden Bereiche orientiert. (T4)
  • 5 Ob 107/09k
    Entscheidungstext OGH 07.07.2009 5 Ob 107/09k
    Vgl; Beisatz: Zu den Aufwendungen für die Liegenschaft im Sinn des § 32 Abs 1 WEG 2002 gehören Erhaltungskosten der Liegenschaft, der darauf errichteten Gebäude und dort befindlicher Anlagen (nur) insoweit, als sich diese auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder gemeinschaftliche Anlagen beziehen und nicht unmittelbar dem einzelnen Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Wartung seines Objekts zuzuordnen sind. (T5)
  • 5 Ob 109/10f
    Entscheidungstext OGH 23.09.2010 5 Ob 109/10f
    Vgl; Beisatz: Bei einer Stapelparkanlage (Parkwippe) fallen die Stellflächen grundsätzlich (soferne nicht die Voraussetzungen nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 vorliegen) in die Erhaltungspflicht des jeweils betroffenen Wohnungseigentümers, während der Wippmechanismus als allgemeiner Teil von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten ist. Von den im § 32 Abs 1 WEG 2002 genannten Aufwendungen für die Liegenschaft sind daher grundsätzlich nur jene für den Wippmechanismus (samt den dafür in Anspruch genommenen Räumlichkeiten) umfasst, nicht jedoch jene für die Stellflächen selbst. (T6)
  • 5 Ob 170/11b
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 170/11b
    Vgl; Auch Beis wie T3; Beis ähnlich wie T4; Beisatz: Die Behebung eines ernsten Schadens iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG des Hauses oder an einem Wohnungseigentumsobjekt ist stets ordentliche Verwaltung und fällt damit in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft, die dafür auch zahlungspflichtig ist. (T7);
    Beisatz: Ein ernster Schaden iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG liegt jedenfalls dann vor, wenn einem Menschen nach herrschender Auffassung die Benützung eines Raumes nicht mehr zugemutet werden kann. Darunter fallen jedenfalls Feuchtigkeitsschäden. Liegt ein ernster Schaden vor, fällt nicht nur die bloße Schadensbehebung, sondern die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft, und zwar unabhängig von den Zulässigkeitsvoraussetzungen für Änderungen nach § 16 Abs 2 WEG. (T8)
  • 5 Ob 230/13d
    Entscheidungstext OGH 13.03.2014 5 Ob 230/13d
    Vgl auch; Beisatz: Hier: Eine Heizungspumpe im Vorhaus der Anlage als Teil des Technik‑ und Verteilerkastens fällt in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002. (T9)
  • 6 Ob 3/14f
    Entscheidungstext OGH 29.06.2015 6 Ob 3/14f
    Auch; Beis wie T7; Beis wie T8
  • 5 Ob 188/15f
    Entscheidungstext OGH 30.10.2015 5 Ob 188/15f
    Vgl auch; Beis wie T4
  • 5 Ob 15/18v
    Entscheidungstext OGH 13.03.2018 5 Ob 15/18v
    Vgl auch
  • 6 Ob 101/18y
    Entscheidungstext OGH 28.06.2018 6 Ob 101/18y
    Vgl auch

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1999:RS0112445

Im RIS seit

28.10.1999

Zuletzt aktualisiert am

03.08.2018

Dokumentnummer

JJR_19990928_OGH0002_0050OB00249_99Z0000_002

Entscheidungstext 5Ob154/08w

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Fundstelle

immolex-LS 2009/25 = immolex-LS 2009/26 = immolex-LS 2009/27 = immolex 2009,181/72 (Maier-Hülle) - immolex 2009/72 (Maier-Hülle) = MietSlg 60.477 = MietSlg 60.482

Geschäftszahl

5Ob154/08w

Entscheidungsdatum

04.11.2008

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. Roch als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragsteller 1. Otto M*****, 2. H***** & Co GesmbH, *****, beide vertreten durch Dr. Isabelle Dessulemoustier-Bovekercke, Rechtsanwältin in Wien, gegen die Antragsgegner 1. Gerlinde W*****, 2. Franz P*****, 3. Helene O*****, 4. Julia K*****, 5. Dr. Eliza S*****, 6. Franz P*****, 7. Otto S*****, 8. Brigitte S*****, 9. Andreas S*****, 10. Herbert P*****, 11. Maria M*****, 12. Franz S*****, 13. Edda M*****, 14. Elisabeth A*****, 15. Walter A*****, 16. Inge W*****, 17. Wolfgang B*****, 18. Sebastian R*****, 19. Stefanie H*****, 20. Nikolaus S*****, 21. Maria S*****, 22. Gerda M*****, 23. Josef Wolfgang H*****, und 24. I***** W***** GesmbH, *****, Erst- bis Elftantragsgegner, Dreizehnt- bis Sechzehntantragsgegner und Achtzehnt- bis Dreiundzwanzigstantragsgegner vertreten durch Mag. Sigrid Räth, Rechtsanwältin in Tulln, Zwölftantragsgegner vertreten durch Dr. Martin Getreuer, Rechtsanwalt in Wien, und die Vierundzwanzigstantragsgegnerin vertreten durch Dr. Herbert Mayer, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 iVm § 30 Abs 1 Z 3 und 6 WEG 2002, über den ordentlichen Revisionsrekurs des Erstantragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 25. September 2007, GZ 39 R 166/07m-26, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Hernals vom 21. Dezember 2006, GZ 5 Msch 39/06z-12, in der Hauptsache bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Der ordentliche Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Der Erstantragsteller ist schuldig, an Kosten des Revisionsrekursverfahrens den Erst- bis Elftantragsgegnern, Dreizehnt- bis Sechzehntantragsgegnern und Achtzehnt- bis Dreiundzwanzigstantragsgegnern 499,68 EUR (darin 83,28 EUR an Umsatzsteuer), dem Zwölftantragsgegner 333,12 EUR (darin 55,52 an Umsatzsteuer) und der Vierundzwanzigstantragsgegnerin ebenfalls 333,12 EUR (darin 55,52 an Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

 

Text

Begründung:

 

Die Antragsteller und die 1. bis 23. Antragsgegner sind die Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft *****, P*****gasse *****/B*****gasse 41. Die 24. Antragsgegnerin ist die Verwalterin der Liegenschaft.

Die Antragsteller begehrten, die 24. Antragsgegnerin (= Verwalterin) zur Legung einer richtigen Abrechnung für das Jahr 2005 zu verhalten, in welcher die Ausgaben aus der Reparaturreserve für das Kalenderjahr 2005 lediglich 9.317,63 EUR an Stelle bisher 55.427,36 EUR betragen sollen. In die Abrechnung für 2005 sei ein Betrag von 46.109,73 EUR an Kosten für eine Balkonsanierung aufgenommen worden. Diesen Betrag habe nicht die Eigentümergemeinschaft zu tragen, sondern er hätte den einzelnen Wohnungseigentümern verrechnet werden müssen. Es sei kein ernster Schaden des Hauses vorgelegen und bei den Balkonen handle es sich um auskragende Bauteile, die nicht zur Außenhaut des Hauses gehörten.

Die Antragsgegner beantragten Antragsabweisung. Kosten zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses fielen jedenfalls der Gemeinschaft zur Last. Im Übrigen hätten die Antragsteller dem Beschluss der Wohnungseigentümer auf Erhöhung der Beiträge zum Reparaturfonds zwecks Finanzierung diverser Investitionen, ua auch der Balkonsanierung nicht widersprochen.

Das Erstgericht wies den Antrag mit seinem Sachbeschluss ab. Es traf folgende Feststellungen:

Im Punkt IX. des Wohnungseigentumsvertrags vom 25. 1. 1971 heißt es ua:

„Die Erhaltung der gemeinsamen Teile des Hauses einschließlich der Garage der gesamten Fassade des Hauses und der Fassade des Werkstättengebäudes obliegt sämtlichen Miteigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen gemeinsam."

Die Balkone des Gebäudes sind nicht explizit erwähnt.

Das Haus ist ein Eckhaus mit dem Wohntrakt P*****gasse und B*****gasse. Der Trakt P*****gasse besitzt einen straßenseitigen Erker, der sich vom ersten bis zum vierten Stock erstreckt. Hofseitig ist im vierten Stock eine herausragende (gemeint: herauskragende) Balkonplatte angeordnet. Der Trakt B*****gasse hat straßenseitig zwei Balkonreihen, die sich vom ersten bis zum vierten Stock erstrecken. Hofseitig ist gleich wie im Trakt P*****gasse eine herausragende (gemeint: herauskragende) Balkonplatte angeordnet. An sämtlichen Balkonen waren teilweise Betonabplatzungen und Risse sichtbar, die untere Bewehrung ist zum Teil frei gelegen, ebenso waren Feuchtigkeitsflecken erkennbar. Der Balkonaufbau bestehend aus Abdichtung, Gefälle, Betonbelag und Randverblechung war so schadhaft, dass er bei allen Balkonplatten zur Gänze zu erneuern war. Weiters waren die schadhaften Stellen der tragenden Konstruktionen von Sand und Schmutz zu säubern, die Bewehrungen zu entrosten und mit Zementmörtel zu verschließen. Diese Arbeiten führte 2005 die GEWA Bau KG durch. Die Aufwendungen hiefür verrechnete die 24. Antragsgegnerin (= Verwalterin) sämtlichen Wohnungseigentümern anteilsmäßig über die Reparaturrücklage.

Am 22. 2. 2006 fand eine Eigentümerversammlung statt; der einzige Tagesordnungspunkt war:

„Befreiung der Miteigentümer ohne Balkon bzw Terrasse von der Zahlung des monatlichen Erhaltungsbeitrages für die Dauer von zwei Jahren und acht Monaten auf Grund der erfolgten Balkonsanierung im Oktober/November 2005 nach umseitiger Berechnung."

Diesen Antrag lehnte die Mehrheit der Eigentümer ab.

Rechtlich war das Erstgericht der Ansicht, dass die vorgenommene Reparatur bzw Sanierung der Balkone eine notwendige Erhaltungsarbeit dargestellt habe, die zur Vermeidung von Folgeschäden unumgänglich gewesen sei. Bei den Balkonen handle es sich um Teile der Fassade bzw der Außenhaut des Hauses. Die Balkone seien architektonische Gestaltungsobjekte der Fassade, die auch nicht ausschließlich zur Nutzung durch die jeweiligen Wohnungseigentümer errichtet worden seien, sondern zum Teil auch die Funktion eines Daches erfüllten und jedenfalls fix mit der Fassade verbunden seien. Die Bezahlung der Arbeiten aus der Reparaturrücklage entspreche dem Gesetz.

Das Rekursgericht gab mit seinem Sachbeschluss dem Rekurs des Erstantragstellers in der Hauptsache nicht Folge. Auf die im Rekurs geltend gemachten Tatfragen, ob an sämtlichen Balkonen Betonabplatzungen und Risse sichtbar gewesen seien, die Tragsicherheit der Balkonplatten sichergestellt gewesen sei und die vorgelegenen Mängel keine Gefährdung des Lebens, der Gesundheit von Menschen oder des Eigentums begründet hätten, komme es nicht an; es stehe nämlich unbekämpft fest, dass der Balkonaufbau, also die auf der Betonplatte befindliche Abdichtung ebenso wie Gefälle, Beton, Belag und Randverblechung bei allen Balkonen zu erneuern, die schadhaften Stellen der tragenden Konstruktion von Sand und Schmutz zu säubern, die Bewehrung zu entrosten und mit Zementmörtel zu verschließen gewesen und es sei - wie der Rekurswerber selbst zugestanden habe - die tragende Konstruktion der Balkone schadhaft gewesen. Dies reiche aus, um die Sanierung insgesamt als Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft anzusehen. Entgegen der Ansicht des Rekurswerbers könne eine Loggia in Ansehung der Erhaltungspflicht nicht anders beurteilt werden, als ein offener Balkon, weil zwar beide gleichermaßen in einem räumlichen Naheverhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten stünden und nur durch den jeweiligen Wohnungseigentümer benutzbar seien, wegen ihrer Konstruktion aber dennoch Teile der Außenfassade, somit allgemeine Teile des Hauses seien, für welche die Erhaltungspflicht sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer treffe. Mängel an Balkonen, die nicht etwa bloß den Bodenbelag betreffen würden, bezögen sich daher auf das Haus (5 Ob 294/99t). Hinsichtlich der Kosten für Balkon- bzw Loggienverfliesung sei unterschieden worden, ob die Verfliesung im Zuge der Arbeiten an der Außenfassade oder etwa einer Sanierung des Estrichs notwendig gewesen sei, in welchen Fällen die Gemeinschaft den Aufwand zu tragen habe, oder ob es sich bloß um eine Erneuerung des Bodenbelags ohne Bezug zu einem Mangel der Haussubstanz gehandelt habe, in welchem Fall die Kosten von den einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen wären (5 Ob 62/04k). Es könne keinem Zweifel unterliegen, dass Schäden an der tragenden Konstruktion der Balkone, die eine Erneuerung der Abdichtung, des Gefälles, des Belags sowie der Randverblechung erforderlich machten, solche seien, die die Substanz des Hauses betreffen würden und daher von der Gemeinschaft zu tragen seien, und zwar unabhängig von einer Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen oder des Eigentums. Von bloßen kosmetischen Verbesserungen, die in die Erhaltungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers fielen, könne vorliegend nicht gesprochen werden. Wenn der Rekurswerber vermeine, die schadhaften Balkone hätten keinen Einfluss auf die Substanz des Gebäudes gehabt, sei ihm entgegenzuhalten, dass zumindest nach der Entscheidung 5 Ob 294/99t die Balkone selbst als allgemeine Teile des Hauses anzusehen seien, sodass dortige Schäden in die Erhaltungspflicht der Allgemeinheit fielen und es nicht erforderlich sei, dass die Sanierung der Erhaltung der Substanz des Hauses an sich diene, wie dies etwa in 5 Ob 16/05x und 5 Ob 24/81 für erforderlich angesehen worden sei, oder dass durch die Balkone eine allgemeine Funktion für das Haus selbst oder andere Objekte erfüllt werde (5 Ob 249/99t). Dem Rekursgericht erscheine es schlüssig, die Balkone schon wegen ihrer Konstruktion als Teile der Außenfassade, somit als allgemeine Teile des Hauses zu werten. Das Erstgericht habe daher richtig erkannt, dass die Kosten der Balkonsanierung aus der Reparaturreserve zu tragen gewesen seien. Ob die Ursache für die schadhaften Balkonflächen in dem von den Wohnungseigentümern zugelassenen Unkrautbewuchs gelegen sei, spiele keine Rolle, weil solche Fragen im außerstreitigen Verfahren grundsätzlich nicht zu prüfen, sondern im streitigen Rechtsweg zu verfolgen seien.

Die Entscheidung des Rekursgerichts enthält den Ausspruch, der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteige 10.000 EUR und der ordentliche Revisionsrekurs sei - im Hinblick auf die uneinheitliche oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage, ob Balkone in die individuelle Erhaltungspflicht oder in jene der Gemeinschaft fielen - zulässig.

Gegen diese Entscheidung richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs des Erstantragstellers mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Stattgebung seines erstinstanzlichen Sachantrags; hilfsweise stellt er auch einen Aufhebungsantrag.

 

Rechtliche Beurteilung

1. bis 11. Antragsgegner, 13. bis 17. Antragsgegner und 18. bis 23. Antragsgegner, der 12. Antragsgegner und die 24. Antragsgegnerin erstatteten eine Revisionsrekursbeantwortung jeweils mit dem Antrag, den Revisionsrekurs des Erstantragstellers zurückzuweisen, in eventu diesem nicht Folge zu geben.

Der ordentliche Revisionsrekurs des Erstantragstellers ist entgegen dem - den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 71 Abs 1 AußStrG iVm §§ 37 Abs 3 MRG, 52 Abs 2 WEG 2002) - Ausspruch des Rekursgerichts mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 62 Abs 1 AußStrG (iVm §§ 37 Abs 3 MRG, 52 Abs 2 WEG 2002) nicht zulässig. Die Entscheidung kann sich folgend auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 71 Abs 3 AußStrG iVm §§ 37 Abs 3 MRG, 52 Abs 2 WEG 2002):

1. Die vom Erstantragsteller bemängelten Einschätzungen des Erstgerichts, wonach die Balkone architektonische Gestaltungsobjekte der Fassade bzw teilweise auch die Funktion eines Daches erfüllten, waren im Rahmen der rechtlichen Beurteilung angestellte Erwägungen, welche das Rekursgericht nicht als Tatsachensubstrat übernommen hat. Eine Aktenwidrigkeit liegt in diesen Punkten nicht vor (§ 71 Abs 3 AußStrG iVm §§ 37 Abs 3 MRG, 52 Abs 2 WEG 2002).

2. Allein strittig ist, ob die Balkonsanierung die Erhaltung allgemeiner Teile des Hauses im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 3 Abs 2 Z 1 MRG darstellte oder aber - wie der Erstantragsteller meint - nur als Behebung von - in tatsächlicher Hinsicht nicht erwiesenen - ernsten Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 iVm § 3 Abs 2 Z 2 MRG die Zuständigkeit der Gemeinschaft begründe:

2.1. Die Abgrenzung nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG enthält gewisse räumliche Elemente, die eine unproblematische Einordnung all jener Teile erlaubt, die zweifelsfrei außerhalb der Wohnungseigentumsobjekte liegen. Darunter fallen nach herrschender Ansicht jene Bereiche, die gemeinhin als „Außenhaut" des Gebäudes bezeichnet werden (vgl RIS-Justiz RS0069976; RS0083334). Bei der Beurteilung, was nun im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen (vgl 5 Ob 294/99t = immolex 2000/205, 334 = bbl 2000/165, 236 = MietSlg 52.575 [Schäden, die sich „auf das Haus beziehen"; Schäden an Eisenarmierungen der Balkone im Unterschied zu Mängeln bloß am Bodenbelag]; 5 Ob 24/81 = SZ 54/99 = JBl 1982, 370 = NZ 1982, 187 [Mängel der Balkone, die sich auf das Haus „auswirken"]; 5 Ob 249/99z = immolex 2000/104, 175 = MietSlg 51.550 = NZ 2001, 160 [Pergola]; vgl auch RIS-Justiz RS0112445). Ordnet man die fraglichen Bereiche (noch) den allgemeinen Teilen des Hauses zu, so knüpft daran die Rechtsfolge, dass es auf das Vorliegen eines ernsten Schadens nicht ankommt.

2.2. Es ist sowohl dem Rekursgericht als auch dem Revisionsrekurswerber durchaus einzuräumen, dass sich gerade bei Bereichen, die die räumliche Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen betreffen, Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben; insbesondere Arbeiten an Balkonen und Terrassen stellen solche Grenzfälle dar (vgl Löcker in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 28 WEG 2002 Rz 53 f und 58), die gerade deshalb keiner generalisierenden Aussage zugänglich sind, sondern einer Einzelfallbeurteilung bedürfen, die sich vornehmlich an der Art und Funktion der zu sanierenden Bereiche orientiert. Im vorliegenden Fall war bei allen Balkonplatten der Balkonaufbau bestehend aus Abdichtung, Gefälle, Betonbelag und Randverblechung so schadhaft, dass er zur Gänze erneuert werden musste. Weiters waren - zumindest bei einzelnen Balkonen - die schadhaften Stellen der tragenden Konstruktionen von Sand und Schmutz zu säubern, die Bewehrungen zu entrosten und mit Zementmörtel zu verschließen. Derartige Sanierungsarbeiten gehen deutlich über die Behebung etwa bloß oberflächlicher Mängel des Bodenbelags hinaus (vgl etwa zur Estrichsanierung RIS-Justiz RS0102395), betreffen sie doch insbesondere den Schutz vor Durchfeuchtung und damit funktionell auch die Substanz des Hauses. Für die Sanierung von schadhaften Stellen der tragenden Konstruktionen kann dies ebenfalls nicht zweifelhaft sein. Wenn die Vorinstanzen unter diesen Umständen die Gemeinschaft zur Kostentragung für zuständig erachteten, dann liegt darin eine funktionell wertende Betrachtung, die dem Einzelfall gerecht wird und sich im Rahmen bisheriger einschlägiger Judikatur bewegt. Zum Aufstellen über den Einzelfall hinausgehender, grundsätzlicher Abgrenzungskriterien bietet der vorliegende Fall keine geeignete Grundlage.

3. Soweit der Erstantragsteller ein Verhalten einzelner Mit- und Wohnungseigentümer reklamiert, mit dem diese vermeintlich die behobenen Schäden schuldhaft herbeigeführt hätten, so sind allfällige Schadenersatzansprüche nicht Gegenstand dieses Verfahrens (5 Ob 2151/96a = ImmZ 1996, 571 = MietSlg 48.488).

Der Revisionsrekurs war mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 62 Abs 1 AußStrG zurückzuweisen.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG 2002. Die Antragsgegner haben auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses des Erstantragstellers nicht hingewiesen. Der Vierundzwanzigstantragsgegnerin gebührt kein Streitgenossenzuschlag.

Textnummer

E89109

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2008:0050OB00154.08W.1104.000

Im RIS seit

04.12.2008

Zuletzt aktualisiert am

10.08.2016

Dokumentnummer

JJT_20081104_OGH0002_0050OB00154_08W0000_000