Der Rekurs ist aus den vom Berufungsgericht bezeichneten Gründen zulässig.
Er ist jedoch nicht berechtigt.
Vorauszuschicken ist, dass sich die beklagte Partei im erstinstanzlichen Verfahren zur Bestreitung ihrer Passivlegitimation nicht darauf gestützt hat, dass die vom Kläger gemieteten Wohnungseigentumsobjekte im Jahr 2000 an einen Dritten veräußert worden wären. Soweit sich die Rekurswerberin auf eine solche Veräußerung bezieht, verstößt sie gegen das geltende Neuerungsverbot.
Im Wesentlichen zieht die Rekurswerberin in Zweifel, dass ein einzelner Miteigentümer in Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung eingreifen bzw auf sie Einfluss nehmen könne, wenn ein Verwalter bestellt sei. Grundsätzlich stünden die Verwaltungshandlungen dem Verwalter zu, der Schutz- und Sorgfaltspflichten als vertragliche Nebenpflichten nicht nur seinem Vertragspartner, also der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber, sondern auch dritten Personen gegenüber wahrzunehmen habe. Deshalb habe der Oberste Gerichtshof in 1 Ob 529/94 (= SZ 67/40) ausgesprochen, dass dem Mieter einer Eigentumswohnung Ersatzansprüche wegen mangelnder Schneeräumung gegen seinen Vermieter dann nicht zustünden, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellt habe.
Im Weiteren bestreitet die Rekurswerberin, dass sich ihre Haftung aus § 4 Abs 1 WEG 2002 iVm §2002 in Verbindung mit § 56 WEG 2002 ergebe.
Alle weiteren Ausführungen befassen sich mit der Rechtsnachfolge des Michael R***** in die Rechtsposition der beklagten Partei, die - wie schon ausgeführt - infolge des Neuerungsverbotes unbeachtlich zu bleiben hat.
Zu untersuchen ist zunächst, ob es der vom Berufungsgericht für erforderlich erachteten Verbreiterung der Tatsachenfeststellungen dahin bedarf, ob an dem dem Kläger vermieteten Objekt im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bereits Wohnungseigentum begründet war oder ob die Begründung von Wohnungseigentum erst nach Vermietung an den Kläger erfolgte. Das Berufungsgericht erkannte zutreffend, dass die Bestimmung des § 4 WEG 2002 zufolge der Übergangsvorschrift des § 56 AbsParagraph 56, Abs 5 WEG 2002 in allen Verfahren nach dem 30. 6. 2002, so auch im gegenständlichen anzuwenden ist, auf den Kläger aber nur dann, wenn er Mieter eines bei Vertragsabschluss noch nicht im Wohnungseigentum stehenden Objektes war. Für die maßgebliche Frage der vertraglichen Haftung kommt diesem Umstand jedoch nicht jene Bedeutung zu, die das Berufungsgericht vor Augen hat.
Die Beklagte haftet nämlich dem Kläger in beiden Fällen für Schadenersatzansprüche aus der Verletzung von Pflichten aus dem Bestandvertrag.
War im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an den Objekten bereits Wohnungseigentum begründet, kam nach gesicherter Rechtsprechung ein Bestandverhältnis nur zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter zustande, nicht jedoch zwischen dem Mieter und den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern der Liegenschaft (vgl RISund Wohnungseigentümern der Liegenschaft vergleiche RIS-Justiz RS0070357). Hingegen führte nach der Rechtslage des WEG 1975 iVm §1975 in Verbindung mit § 2 Abs 1 Satz 3 MRG die Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten Objekt nicht zu einem gesetzlichen Vertragsübergang auf den Wohnungseigentümer als Einzelrechtsnachfolger der bisherigen Eigentümer. Dem Mieter standen weiterhin alle Mit- und Wohnungseigentümer als Träger der ihm gegenüber zu erfüllenden Vertragspflichten gegenüber. Ihm hafteten alle als Vermieter für Ansprüche aus dem Mietverhältnis (RIS-Justiz RS0106931; RS0021201; Vonkilch, Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis [§ 4 WEG 2002], Wobl 2002, 123). Er musste seine Ansprüche aber nicht gegen alle Vermieter erheben. Nahm er nur einen Miteigentümer in Anspruch, dem die ausschließlichen Nutzungsrechte an der Wohnung durch die übrigen Miteigentümer infolge der Wohnungseigentumsbegründung abgetreten worden waren, so war dieser auch allein passivlegitimiert (5 Ob 43/04s = immolex 2004/145 [Prader]).
Für den im vorliegenden Fall geltend gemachten Schadenersatzanspruch haftet dem Kläger die Beklagte also unabhängig davon, ob diese bei Abschluss des verfahrensgegenständlichen Mietvertrags schon Wohnungseigentümerin des Mietobjekts war oder erst später wurde. Fraglich könnte nur sein, ob die Beklagte, sollte sie im Zeitpunkt des Schadensereignisses nur Mitvermieterin gewesen sein, die ungeteilte Haftung trifft. Auch das ist zu bejahen. Die dem Mieter von mehreren Mitvermietern geschuldete vertragliche Verkehrssicherungspflicht (vgl RISFür den im vorliegenden Fall geltend gemachten Schadenersatzanspruch haftet dem Kläger die Beklagte also unabhängig davon, ob diese bei Abschluss des verfahrensgegenständlichen Mietvertrags schon Wohnungseigentümerin des Mietobjekts war oder erst später wurde. Fraglich könnte nur sein, ob die Beklagte, sollte sie im Zeitpunkt des Schadensereignisses nur Mitvermieterin gewesen sein, die ungeteilte Haftung trifft. Auch das ist zu bejahen. Die dem Mieter von mehreren Mitvermietern geschuldete vertragliche Verkehrssicherungspflicht vergleiche RIS-Justiz RS0020884, RS0016407, RS0113602; 3 Ob 569/81 = MietSlg 33.217 ua) ist nämlich unteilbar. Für Schäden, die aus der Verletzung einer solchen Verpflichtung entstehen, haften mehrere Schuldner (Vertragspartner) gemäß § 1303 ABGB zur ungeteilten Hand (vgl Reischauer in Rummel³ Rz1303 ABGB zur ungeteilten Hand vergleiche Reischauer in Rummel³ Rz 1 zu § 1303 ABGB).
Damit ist die Passivlegitimation der beklagten Partei für den gesamten Schadensbetrag zu bejahen, ohne dass es der vom Berufungsgericht für erforderlich gehaltenen zusätzlichen Feststellungen bedürfte.
Zutreffend hat das Berufungsgericht hingegen erkannt, dass die erstgerichtlichen Feststellungen noch nicht ausreichen, einen Schadenersatzanspruch des Klägers zu bejahen.
Bei Verletzung der vertraglichen Pflicht, Güter des Vertragspartners nicht zu beschädigen, gilt die Beweislastumkehr des § 1298 ABGB. Der Schädiger muss beweisen, dass weder ihn noch seine Erfüllungsgehilfen ein Verschulden trifft. Ob der Beklagten dieser Entlastungsbeweis gelingt, bleibt zu klären.
Der Beklagten war als Miteigentümerin der Liegenschaft im Zeitpunkt des Glatteisunfalles trotz Bestellung eines Hausverwalters durch die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Teilnahme an Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung nicht schlechthin unmöglich. Aus dem Zweck der Fremdverwaltung ergab sich mangels besonderer Vereinbarung zwar die Pflicht aller Teilhaber, nicht durch eigene rechtsgeschäftliche Akte in die gewöhnliche, Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung umfassenden Tätigkeit des Verwalters einzugreifen (RIS-Justiz RS0013749; bei Wohnungseigentum: SZ 73/115). Diese Grundsätze waren jedoch auf rechtsgeschäftliche Maßnahmen der Verwaltung im Außenverhältnis zugeschnitten (vgl SZ73/115). Diese Grundsätze waren jedoch auf rechtsgeschäftliche Maßnahmen der Verwaltung im Außenverhältnis zugeschnitten vergleiche SZ 73/115 zur rechtlichen Fähigkeit der Miteigentümer, die Gemeinschaft zu berechtigen und zu verpflichten). Hier geht es jedoch um Fragen des Innenverhältnisses. Auch wenn der zwischen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und dem Hausverwalter abgeschlossene Vertrag ein solcher mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist, zu welchen gerade der Mieter von Eigentumswohnungen zählt (vgl SZ73/115 zur rechtlichen Fähigkeit der Miteigentümer, die Gemeinschaft zu berechtigen und zu verpflichten). Hier geht es jedoch um Fragen des Innenverhältnisses. Auch wenn der zwischen der Wohnungseigentumsgemeinschaft und dem Hausverwalter abgeschlossene Vertrag ein solcher mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist, zu welchen gerade der Mieter von Eigentumswohnungen zählt vergleiche SZ 67/40), treffen die Vertragspflichten aus dem Bestandverhältnis - wie oben dargestellt - den Vermieter. Er hat im Rahmen seiner Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber dem Mieter dafür zu sorgen, dass dieser durch die Unterlassung von Erhaltungs- und Betreuungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft nicht zu Schaden kommt. Gerade bei der Beklagten, die im Zeitpunkt des Schadensereignisses Mehrheitseigentümerin der Liegenschaft war, kann nicht zweifelhaft sein, dass ihr bei länger andauernder Kenntnis der unzureichenden Winterbetreuung eine Einflussnahme auf den Verwalter zur Abstellung des Missstandes zumutbar und auch möglich gewesen wäre (§ 17 Abswäre (Paragraph 17, Abs 2 Satz 1 WEG 1975).
Ein Einstehenmüssen wird der Beklagten für die Folgen des Glatteisunfalls jedoch letztlich nur bei einer begründeten Vorwerfbarkeit von Unterlassungen zu bejahen sein. Es stellten sich in diesem Zusammenhang noch Fragen der Zumutbarkeit von Maßnahmen der Gefahrenabwehr (RIS-Justiz RS0110202, RS0078150, RS0023397, RS0017049).
In diesem Sinn wird das Erstgericht seine Feststellungen über die Winterbetreuung des Hofs des Hauses, allfällige Missstände und die Kenntnis der Beklagten davon, über getroffene Gegenmaßnahmen bzw ein Unterbleiben derselben zu ergänzen haben. Sollte sich demnach die Vorwerfbarkeit einer Vertragspflichtverletzung der Beklagten ergeben, werden auch noch entsprechende Feststellungen betreffend die Höhe des Klagsanspruchs zu treffen sein.
Zu Recht hat daher das Berufungsgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und eine Ergänzung des Verfahrens beauftragt.
Der Rekurs der Beklagten erweist sich damit als nicht berechtigt.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf den § 52 ZPO.