Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Rechtssatz für 5Ob73/87 5Ob1028/92 5Ob...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0083132

Geschäftszahl

5Ob73/87; 5Ob1028/92; 5Ob402/97x; 5Ob99/99s; 5Ob207/01d; 5Ob227/04z; 5Ob122/05k; 5Ob241/09s; 5Ob172/10w; 5Ob83/11h; 5Ob43/11a; 3Ob158/11y; 5Ob148/11t; 5Ob200/12s; 5Ob59/14h; 5Ob210/13p; 5Ob149/14v; 5Ob9/16h; 5Ob65/17w; 5Ob248/18h; 5Ob55/19b

Entscheidungsdatum

26.04.1988

Norm

WEG 1975 §13 Abs2
WEG 2002 §16 Abs2

Rechtssatz

Auch die Änderung des in dem Geschäftslokal betriebenen Unternehmensgegenstandes und seiner Betriebsform ist dem sehr weit auszulegenden Begriff der Änderung am Objekt des Wohnungseigentums im Sinne des § 13 Abs 2 WEG zu unterstellen.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 73/87
    Entscheidungstext OGH 26.04.1988 5 Ob 73/87
    Veröff: ImmZ 1988,332 = MietSlg XL/16
  • 5 Ob 1028/92
    Entscheidungstext OGH 30.06.1992 5 Ob 1028/92
    Auch; Veröff: WoBl 1993,61 (Call)
  • 5 Ob 402/97x
    Entscheidungstext OGH 09.12.1997 5 Ob 402/97x
    Auch
  • 5 Ob 99/99s
    Entscheidungstext OGH 13.04.1999 5 Ob 99/99s
    Auch; Beisatz: Zur Abwehr eigenmächtiger Änderungen des Gegenstands und der Betriebsform eines in einem Wohnungseigentumsobjekt geführten Betriebes steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein im streitigen Rechtsweg durchzusetzender Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch zu. (T1)
  • 5 Ob 207/01d
    Entscheidungstext OGH 11.12.2001 5 Ob 207/01d
    Auch; Beisatz: Diese Grundsätze, wann von einer Widmungsänderung im Sinne des § 13 Abs 2 WEG auszugehen ist, sind auch auf Objekte in innerstädtischen Einkaufszentren anzuwenden. Die anderen Wohnungseigentümer sollen davor geschützt werden, dass durch Widmungsänderungen ihr Umfeld eigenmächtig unter Verletzung ihrer schutzwürdigen Interessen geändert wird. Dieses Schutzbedürfnis besteht gleichermaßen bei allen Objekten. (T2)
  • 5 Ob 227/04z
    Entscheidungstext OGH 09.11.2004 5 Ob 227/04z
    Auch; Beisatz: Hier: § 16 Abs 2 WEG 2002. (T3)
  • 5 Ob 122/05k
    Entscheidungstext OGH 12.07.2005 5 Ob 122/05k
    Auch; Beis wie T3; Beis wie T1; Beis wie T2
  • 5 Ob 241/09s
    Entscheidungstext OGH 24.11.2009 5 Ob 241/09s
    Vgl; Beisatz: Die Änderung eines im Geschäftslokal betriebenen Unternehmensgegenstands und seiner Betriebsform, also eine Widmungsänderung, stellt ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine diese ersetzenden Zustimmung des Außerstreitrichters einen Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer dar, wenn damit eine wesentliche Interessensbeeinträchtigung der anderen Miteigentümer verbunden ist. (T4)
    Beisatz: Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers. Eine Änderung dieses Rechtszustands ist nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 WEG 2002 möglich. Steht also einem Mit- und Wohnungseigentümer nach dieser für die Abgrenzung der Eigentümerbefugnisse zwischen den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft maßgeblichen Eigentumsordnung das Recht zur Widmungsänderung nicht zu, müssen die übergangenen Mit- und Wohnungseigentümer eine solche nicht gegen sich gelten lassen. (T5)
    Beisatz: Bei einer eigenmächtigen Widmungsänderung ist der vom beklagten Mieter des eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümers erhobene Einwand der mangelnden passiven Sachlegitimation wegen abgeleiteter Nutzungsrechte nicht zielführend. (T6)
  • 5 Ob 172/10w
    Entscheidungstext OGH 29.03.2011 5 Ob 172/10w
    Auch; Beis wie T4
  • 5 Ob 83/11h
    Entscheidungstext OGH 26.05.2011 5 Ob 83/11h
    Auch; Beis wie T4; Beis ähnlich wie T5
  • 5 Ob 43/11a
    Entscheidungstext OGH 26.05.2011 5 Ob 43/11a
    Vgl auch; Beis ähnlich wie T4; Beis ähnlich wie T5
  • 3 Ob 158/11y
    Entscheidungstext OGH 08.11.2011 3 Ob 158/11y
    Vgl; Beisatz: Der in § 16 Abs 2 WEG 2002 verwendete Begriff „Änderungen“ ist sehr weit auszulegen. Jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte (wofür also schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung genügt), bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG. Hier: Kurzfristige Vermietung von als Wohnung gewidmeten Eigentumsobjekten als Ferienwohnungen in einem reinen Wohnhaus. (T7)
  • 5 Ob 148/11t
    Entscheidungstext OGH 14.02.2012 5 Ob 148/11t
    Auch
  • 5 Ob 200/12s
    Entscheidungstext OGH 20.11.2012 5 Ob 200/12s
    Vgl; Beisatz: Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers, wenn sie nicht von der Zustimmung aller gedeckt ist. (T8)
  • 5 Ob 59/14h
    Entscheidungstext OGH 23.04.2014 5 Ob 59/14h
    Vgl auch; Beisatz: Hier: Zu Fremdenverkehrszwecken vorgenommene Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils 3 bis 7 Tagen stellt eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar. (T9)
  • 5 Ob 210/13p
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 210/13p
    Auch
  • 5 Ob 149/14v
    Entscheidungstext OGH 26.09.2014 5 Ob 149/14v
    Auch
  • 5 Ob 9/16h
    Entscheidungstext OGH 23.02.2016 5 Ob 9/16h
    Auch
  • 5 Ob 65/17w
    Entscheidungstext OGH 26.09.2017 5 Ob 65/17w
    Vgl auch; Beis wie T7 nur: Der in § 16 Abs 2 WEG 2002 verwendete Begriff „Änderungen“ ist sehr weit auszulegen. Jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte (wofür also schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung genügt), bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG. (T10)
  • 5 Ob 248/18h
    Entscheidungstext OGH 25.04.2019 5 Ob 248/18h
    Auch; Beis wie T7; Beis wie T10; Bem: Beis T7, T10 nunmehr RS0132624. (T11)
  • 5 Ob 55/19b
    Entscheidungstext OGH 31.07.2019 5 Ob 55/19b
    Vgl; Beis wie T7; Beis wie T10

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1988:RS0083132

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

17.09.2019

Dokumentnummer

JJR_19880426_OGH0002_0050OB00073_8700000_002

Rechtssatz für 5Ob227/04z 5Ob122/05k 5...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0119528

Geschäftszahl

5Ob227/04z; 5Ob122/05k; 5Ob241/09s; 5Ob172/10w; 5Ob83/11h; 5Ob43/11a; 3Ob158/11y; 5Ob59/14h; 5Ob210/13p; 5Ob149/14v; 5Ob53/15b; 5Ob192/15v; 5Ob224/15z; 5Ob117/16s; 5Ob105/16a; 5Ob49/18v; 5Ob41/18t; 5Ob38/19b; 5Ob45/19g; 5Ob72/19b

Entscheidungsdatum

09.11.2004

Norm

ABGB §523 Cc
WEG 2002 §16 Abs2

Rechtssatz

Bei der Frage der Zulässigkeit einer Widmungsänderung ist zunächst auf die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegende Widmung abzustellen. Wenn keine spezielle Geschäftsraumwidmung zwischen den Mit-und Wohnungseigentümern getroffen wurde, ist die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform des im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens erst dann eine genehmigungsbedürftige Änderung, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Die Verkehrsüblichkeit ist eine Frage des Einzelfalls.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 227/04z
    Entscheidungstext OGH 09.11.2004 5 Ob 227/04z
  • 5 Ob 122/05k
    Entscheidungstext OGH 12.07.2005 5 Ob 122/05k
  • 5 Ob 241/09s
    Entscheidungstext OGH 24.11.2009 5 Ob 241/09s
    Vgl; Beisatz: Die Änderung eines im Geschäftslokal betriebenen Unternehmensgegenstands und seiner Betriebsform, also eine Widmungsänderung, stellt ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine diese ersetzenden Zustimmung des Außerstreitrichters einen Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer dar, wenn damit eine wesentliche Interessensbeeinträchtigung der anderen Miteigentümer verbunden ist. (T1)
    Beisatz: Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers. Eine Änderung dieses Rechtszustands ist nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 WEG 2002 möglich. Steht also einem Mit- und Wohnungseigentümer nach dieser für die Abgrenzung der Eigentümerbefugnisse zwischen den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft maßgeblichen Eigentumsordnung das Recht zur Widmungsänderung nicht zu, müssen die übergangenen Mit- und Wohnungseigentümer eine solche nicht gegen sich gelten lassen. (T2)
    Beisatz: Bei einer eigenmächtigen Widmungsänderung ist der vom beklagten Mieter des eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümers erhobene Einwand der mangelnden passiven Sachlegitimation wegen abgeleiteter Nutzungsrechte nicht zielführend. (T3)
  • 5 Ob 172/10w
    Entscheidungstext OGH 29.03.2011 5 Ob 172/10w
    Auch; Beis wie T1
  • 5 Ob 83/11h
    Entscheidungstext OGH 26.05.2011 5 Ob 83/11h
    Auch; Beis wie T1; Beis ähnlich wie T2
  • 5 Ob 43/11a
    Entscheidungstext OGH 26.05.2011 5 Ob 43/11a
    Auch; Beis ähnlich wie T2
  • 3 Ob 158/11y
    Entscheidungstext OGH 08.11.2011 3 Ob 158/11y
    Vgl auch; Beisatz: Für die Frage der Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen. (T4)
  • 5 Ob 59/14h
    Entscheidungstext OGH 23.04.2014 5 Ob 59/14h
    Vgl auch; Beisatz: Hier: Zu Fremdenverkehrszwecken vorgenommene Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts für die Dauer von jeweils 3 bis 7 Tagen stellt eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar. (T5)
  • 5 Ob 210/13p
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 210/13p
    Auch; Beisatz: Spätere Widmungsänderungen können allenfalls konkludent die Zustimmung aller Miteigentümer und Wohnungseigentümer finden. (T6)
  • 5 Ob 149/14v
    Entscheidungstext OGH 26.09.2014 5 Ob 149/14v
    Auch
  • 5 Ob 53/15b
    Entscheidungstext OGH 19.05.2015 5 Ob 53/15b
    Vgl auch; Veröff: SZ 2015/48
  • 5 Ob 192/15v
    Entscheidungstext OGH 30.10.2015 5 Ob 192/15v
    Auch
  • 5 Ob 224/15z
    Entscheidungstext OGH 20.04.2016 5 Ob 224/15z
    Auch; Beis wie T4; Beis wie T6
  • 5 Ob 117/16s
    Entscheidungstext OGH 11.07.2016 5 Ob 117/16s
    Vgl auch
  • 5 Ob 105/16a
    Entscheidungstext OGH 25.08.2016 5 Ob 105/16a
    Vgl aber; Beisatz: Da die Ermittlung des Inhalts einer privatrechtlichen Einigung der Mit‑ und Wohnungseigentümer über die Widmung eines bestimmten Objekts nach den Bestimmungen der §§ 914 f ABGB bei in der Regel weitgehend objektiver Betrachtung zu erfolgen hat, kann insoweit, nicht allein, sondern nur als ein mögliches Auslegungskriterium, auch die Verkehrsüblichkeit für die Beurteilung mit herangezogen werden, ob eine vorgenommene oder beabsichtigte Änderung der Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts eine zustimmungs‑ bzw genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt oder nicht. Diese Frage der Verkehrsüblichkeit einer Nutzungsänderung wird dann im bisher geübten Sinn eines Vorher‑Nachher‑Vergleichs bei einer ganz unspezifischen Geschäftsraumwidmung eine nur untergeordnete, bei der Beurteilung der Reichweite besonders spezifischer Widmungen eine wichtigere, nie aber eine allein entscheidende Rolle spielen. (T7)
  • 5 Ob 49/18v
    Entscheidungstext OGH 10.04.2018 5 Ob 49/18v
    nur: Die Verkehrsüblichkeit ist eine Frage des Einzelfalls. (T8)
  • 5 Ob 41/18t
    Entscheidungstext OGH 18.07.2018 5 Ob 41/18t
    Auch; Beis wie T4; Beis wie T6; Beis wie T7
  • 5 Ob 38/19b
    Entscheidungstext OGH 21.05.2019 5 Ob 38/19b
    Vgl; Beis wie T2; Beis wie T4; Beis wie T6
  • 5 Ob 45/19g
    Entscheidungstext OGH 21.05.2019 5 Ob 45/19g
    Auch; Beis wie T4; Beis wie T6
  • 5 Ob 72/19b
    Entscheidungstext OGH 13.06.2019 5 Ob 72/19b
    Auch; Beis wie T4; Beis wie T6

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2004:RS0119528

Im RIS seit

09.12.2004

Zuletzt aktualisiert am

13.08.2019

Dokumentnummer

JJR_20041109_OGH0002_0050OB00227_04Z0000_001

Entscheidungstext 5Ob227/04z

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Fundstelle

RdW 2005,156 = immolex 2005,149 = MietSlg 56.053 = MietSlg 56.482 = Schinnagl, Der Mieter 2012,14/Heft 3 (Rechtsprechungsübersicht)

Geschäftszahl

5Ob227/04z

Entscheidungsdatum

09.11.2004

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Eva G*****, 2. Edmund U*****, 3. Susanne E*****, 4. Dkfm. Hugo Z*****, 5. Walter E*****, 6. Franz V*****, 7. Günther Matthias S*****, 8. Ivo G*****, 9. Hedwig B*****, 10. Antonia C*****, 11. Herbert M*****, 12. Walter K*****, 13. Christian N*****, 14. Gertraude W*****, 15. Johann V*****, 16. Emma V*****, 17. Friedrich W*****, 18. Verlassenschaft nach Mag. Gabriele K*****, 19. Peter K*****, 20. Waltraude H*****, Erst- bis Neunzehntkläger vertreten durch Dr. Markus Singer, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Gertraud H*****, und die Nebenintervenientin auf Seite der beklagten Partei Franz F***** GesmbH, ***** beide vertreten durch Dr. Madeleine Zingher, Rechtsanwalt in Wien, wegen Unterlassung (Streitwert EUR 9.500), infolge Revision der beklagten Partei und der Nebenintervenientin auf Seite der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 27. Jänner 2004, GZ 37 R 489/03s-30, womit infolge Berufung der beklagten Partei und des Nebenintervenienten das Urteil des Bezirksgerichtes Favoriten vom 8. Juli 2003, GZ 3 C 118/03p-24, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass das Klagebegehren, die beklagte Partei sei schuldig, im Geschäftslokal ***** in ***** den Betrieb eines Gastgewerbes oder eines gleichartigen Betriebs zur Bewirtung von Gästen mit warmen und kalten Speisen, Snacks oder Süßwaren sowie warmen und kalten Getränken, insbesondere in Form einer Imbissstube, zu unterlassen, abgewiesen wird.

Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei und der Nebenintervenientin die mit EUR 11.157,59 bestimmten Kosten aller drei Instanzen (darin EUR 1.380,21 Umsatzsteuer und EUR 2.876,30 Barauslagen) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die klagenden Parteien sind Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch ***** mit der Grundstücksadresse *****. Die beklagte Partei ist Miteigentümerin von 626.039/3,769.860 Anteilen dieser Liegenschaft, mit welchen Anteilen untrennbar Wohnungseigentum am Geschäftsraum 1 auf Stiege II verbunden ist.

Im Mit- und Wohnungseigentumsvertrag aus dem Jahr 1962 wurde für das Objekt der Beklagten nur die Geschäftsraumwidmung vereinbart, eine nähere Widmung, zum Betrieb welchen Geschäfts dieses Objekt verwendet dürfe, unterblieb. Es besteht also keine spezifizierte Geschäftsraumwidmung.

Von Anfang an war das Geschäftslokal an die ***** M***** AG vermietet. Diese Gesellschaft betrieb dort einen Gemischtwarenhandel. Die Betriebsanlagengenehmigung war 1965 für das Gewerbe Gemischtwarenhandel, beschränkt auf den Kleinhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, sowie Kleinhandel mit Parfumerie-, Wasch- und Haushaltsartikeln erteilt worden. Zur Betriebsanlage gehörte ein Lagerraum im Keller, zwei Garderoben und zwei WCs, im darüber liegenden Erdgeschoss bestand das Objekt aus einem Geschäftslokal und Lagerräumen, Keller- und Erdgeschoss waren durch eine Stiege miteinander verbunden und ein kleinen Lastenaufzug vorhanden.

Die Öffnungszeiten der Firma M***** waren zuletzt Montag bis Freitag jeweils 8.00 bis 19.00 Uhr und Samstag von 8.00 bis 17.00 Uhr. In dieser Filiale wurden keinen warmen Speisen verabreicht, es gab keine Sitz- und Stehplätze zur Bewirtung von Gästen.

Mit Mietvertrag vom 1. 3. 2001 vermietete die Beklagte das gegenständliche Geschäftslokal an die Nebenintervenientin, das Bäckereiunternehmen Franz F***** GmbH zum Betrieb eines Bäckerei-Gastronomie-Fachgeschäftes und Einzelhandel. Unmittelbar nach Anmietung des Geschäftslokals begann die Nebenintervenientin mit umfangreichen Umbauarbeiten und richtete im rechten vorderen Bereich (etwa einem Viertel der Fläche) eine Bäckereitheke ein, an der Backwaren verkauft werden. Im übrigen Bereich wurden insgesamt ca 35 Sitzplätze und etwa 10 Stehplätze eingerichtet. Das Lokal wurde entsprechend mit Sesseln, Bänken, Tischen und Stehtischen ausgestattet. Die Geschäftszeiten wurden auf den Zeitraum Montag bis Freitag 6.00 bis 19.00 Uhr, Samstag 6.00 bis 17.00 Uhr und Sonn- und Feiertag von 7.00 Uhr bis 12.00 Uhr ausgeweitet.

Montag bis Freitag wurde täglich ein Menü, bestehend aus einer warmen Speise, angeboten (etwa Brokkoliauflauf, Strudel, Lasagne, Spaghetti und Ähnliches). Darüber hinaus werden an die Gäste auch warme und kalte Getränke verabreicht.

Die Nebenintervenientin suchte um eine Änderung der Betriebsanlagengenehmigung an, welche ihr vom Magistratischen Bezirksamt für den 10. Bezirk, MBA 10-BA 16339/01 auch am 22. 7. 2000 erteilt wurde. Die Änderung der bestehenden Betriebsanlage am Standort wurde dahin genehmigt, dass die Nebenintervenientin das Gastgewerbe in der Betriebsart einer Imbissstube zur Verabreichung von Speisen jeder Art und der Verkauf von warmen und angerichteten kalten Speisen, der Ausschank von alkoholischen Getränken und der Verkauf dieser Getränke in unverschlossenen Gefäßen, der Ausschank von nichtalkoholischen Getränken und der Verkauf dieser Getränke in unverschlossenen Gefäßen, das Gewerbe des Bäckers gemäß § 94 Z 59 GewO und das Handelsgewerbe beschränkt auf den Kleinhandel gestattet wurde. Die Änderung der Betriebsanlage ist im Bescheid dahin beschrieben, dass nunmehr im Erdgeschoss ein Verkaufs- und Produktionsbereich sowie ein Verabreichungsbereich von ca 40 Verabreichungsplätzen vorhanden ist, im Keller sich nunmehr Garderobe und Sanitärräume befinden sowie Sanitäranlagen für die Gäste.

Der straßenseitige Zugang zur Betriebsanlage erfolgt über eine automatische Schiebetür. Aus dem Geschäftslokal gibt es einen Notausgang in den Hof. Auch die Änderung der Öffnungszeiten wurde genehmigt und zwar in der zuvor beschriebenen Form. Die Anlieferung darf jeweils frühestens eine halbe Stunde vor Geschäftsöffnung erfolgen.

Tatsächlich wurde von der Nebenintervenientin das Geschäft auch zu den beschriebenen Zeiten offengehalten, es wurden auch warme Speisen und Getränke verabreicht. Seit Ende Mai 2002 wurde am Sonntag nicht mehr offengehalten, im letzten Monat vor Schluss der mündlichen Streitverhandlung wurden auch keine Menüs mehr verabreicht. Von der Nebenintervenientin oder der Beklagten wurden allerdings keine rechtsverbindlichen Verpflichtungserklärungen dahin abgegeben, dass in Zukunft an Sonntagen nicht mehr offengehalten wird oder keine warmen Speisen im Objekt mehr verabreicht werden.

Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger (soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung), die beklagte Partei schuldig zu erkennen, im bezeichneten Geschäftslokal den Betrieb eines Gastgewerbes oder eines gleichartigen Betriebs zur Bewirtung von Gästen mit kalten oder warmen Speisen, Snacks oder Süßwaren sowie warmen und kalten Getränken, insbesondere in Form einer Imbissstube zu unterlassen.

Die Kläger brachten dazu vor, dass die Errichtung eines Gastronomiebetriebes, im Speziellen eines Kaffeehauses mit einer Backstube und einem Bewirtungs- und Schankraum, eine Widmungsänderung darstellten, der sie ihre Zustimmung verweigerten. Durch die neue Art der Geschäftstätigkeit würden auch schutzwürdige Interessen der Kläger verletzt. Darüber hinaus seien von den im Objekt vorgenommenen Umbauarbeiten auch allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen.

Die Beklagte hielt dem entgegen, dass für ihr Geschäftslokal keine spezifische Widmung für eine bestimmte Art von Gewerbebetrieb vorliege. Es werde also keine Umwidmung vorgenommen, der die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer zuzustimmen hätten. Das Lokal werde als Bäckerfiliale im üblichen Sinn mit Kaffeeausschank und Snacks betrieben. Die Öffnungszeiten gingen auch nicht wesentlich über frühere Öffnungszeiten der Firma M***** hinaus. Auch die Firma M***** habe bereits Snacks und Kaffee angeboten. An allgemeinen Teilen des Hauses seien keine Umbauarbeiten erfolgt.

Die Mieterin der Beklagten trat auf deren Seite dem Verfahren als Nebenintervenientin bei.

Das Erstgericht gab diesem Unterlassungsbegehren Folge. Zwar enthalte der Wohnungseigentumsvertrag aus dem Jahr 1962 keinen konkreten Verwendungszweck für das Geschäftsobjekt, doch könne daraus noch nicht geschlossen werden, dass jede beliebige Geschäftstätigkeit im Objekt ausgeübt werden könne. Vielmehr sei zu beachten, dass nahezu 40 Jahre hindurch in diesem Objekt eine Gemischtwarenhandlung geführt wurde, dass das Geschäft erst um 8.00 Uhr morgens geöffnet worden sei und am Sonntag gänzlich geschlossen geblieben sei. Wenn nun die Mieterin der Beklagten im Objekt einen Gastronomiebetrieb mit zumindest 35 Sitzplätzen betreibe, so stelle dies eine Widmungsänderung dar. Das ergebe sich vor allem auch aus der Tatsache, dass das Geschäft in den Morgenstunden zwei Stunden früher geöffnet werde, womit eine zusätzliche Aktivität verbunden mit Lärm stattfinde, gerade zu einer Zeit, in der manche Miteigentümer noch schliefen. Auch die Ausdehnung der Öffnungszeiten auf den Sonntag stelle eine Widmungsänderung dar. Ob die Nebenintervenientin einige Monate hindurch von der ihr genehmigten Möglichkeit des Offenhaltens an einem Sonntag keinen Gebrauch gemacht habe, sei nicht von Belang, weil dies jedenfalls durch die Betriebsanlagengenehmigung gedeckt wäre.

Einer dagegen von der Beklagten und der Nebenintervenientin erhobenen Berufung gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.

Im gegenständlichen, auf § 523 ABGB gestützten Unterlassungsbegehren sei als Vorfrage zu prüfen, ob es tatsächlich zu einer eigenmächtigen Änderung des Gegenstandes und der Betriebsform eines in einem Wohnungseigentumsobjekt geführten Betriebes gekommen sei und somit eine Genehmigungsbedürftigkeit der Änderungen bestehe. Die Genehmigungsfähigkeit einer solchen Änderung sei hier auch nicht als Vorfrage zu prüfen. Es sei bereits ausgesprochen worden, dass eine Widmungsänderung im Sinn des § 13 Abs 2 WEG 1975 (nunmehr § 16 Abs 2 WEG 2002) auch durch eine Änderung des Gegenstands und der Betriebsform des im Wohnungseigentumobjekt geführten Unternehmens bewirkt werde (5 Ob 207/01d). Selbst wenn keine spezielle Geschäftsraumwidmung zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern bestehe, sei eine Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform des im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens dann genehmigungsbedürftig, wenn die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten würden (5 Ob 402/97x).

Ausgehend von den maßgeblichen Feststellungen über Betriebsgegenstand, Betriebszeiten und Betriebsform sowie von der bisherigen Nutzung sei tatsächlich eine Änderung in Art und Umfang des Geschäftsbetriebes durch die Nebenintervenientin erfolgt, die geeignet sei, die Interessen der Miteigentümer zu beeinträchtigen und die Grenzen der bisherigen Nutzung zu überschreiten. Diese Geschäftstätigkeit stelle eine Widmungsänderung im Objekt dar, die ohne Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer eigenmächtig sei und daher die übrigen zur Abwehr durch eine auf § 523 ABGB gestützte Unterlassungsklage berechtige.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 4.000 übersteige, nicht aber EUR 20.000 und über Antrag der Beklagten und der Nebenintervenientin, dass die ordentliche Revision doch zulässig sei. Der Oberste Gerichtshof habe ausgesprochen, dass die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform eines im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens selbst dann unter den weiten Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG 2002 falle, wenn keine spezielle Geschäftsraumwidmung bestehe, aber die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten würden. Bisher läge keine höchstgerichtliche Rechtsprechung darüber vor, an welchen Kriterien diese maßgebliche Verkehrsüblichkeit zu messen sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der beklagten Partei und der Nebenintervenientin mit dem Antrag auf Abänderung des angefochtenen Urteils im Sinn einer Klagsabweisung. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag an das Gericht zweiter, in eventu erster Instanz gestellt.

Die klagenden Parteien beantragen, der Revision nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

Die Revision der Beklagten sowie der Nebenintervenientin sind aus dem vom Berufungsgericht bezeichneten Grund zulässig. Das Rechtsmittel ist auch berechtigt.

Zutreffend haben die Vorinstanzen dargestellt, dass mit einer Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB jeder einzelne Teilhaber einen eigenmächtigen Eingriff eines Mit- bzw Wohnungseigentümers in das gemeinsame Eigentum im streitigen Rechtsweg abwehren kann und ein solcher Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch auch aus einer eigenmächtigen und insofern rechtswidrigen Widmungsänderung resultiert. Es entspricht ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung, dass die Genehmigungsbedürftigkeit einer Widmungsänderung, ob sie überhaupt dem § 16 Ab 2 WEG 2002 zu unterstellen ist, vom Prozessrichter als Vorfrage einer Entscheidung über die Berechtigung eines auf § 523 ABGB gestützten Unterlassungs- bzw Wiederherstellungsbegehrens zu beurteilen ist (5 Ob 380/97m; MietSlg 49.499 f; RIS-Justiz RS0082156 ua). Die Genehmigungsfähigkeit ist jedoch vom Streitrichter auch als Vorfrage nicht zu prüfen (5 Ob 380/97m ua).

Nach ständiger Rechtsprechung ist auch die Änderung des Gegenstands und der Betriebsform des im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens als Widmungsänderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG 2002 zu verstehen, weil dadurch Rechte und rechtlich geschützte Interessen sowohl der Gemeinschaft als auch jedes einzelnen Wohnungseigentümers berührt werden können (MietSlg XL/16; WoBl 1993, 61 [Call]; RIS-Justiz RS0083132).

Bei der Frage der Zulässigkeit einer Widmungsänderung ist zunächst auf die Vertragsgrundlage abzustellen, also auf die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegende Widmung (WoBl 1990, 80 mit Anm Call; WoBl 1992, 159; WoBl 1993, 17/10). Während bei einer Verwendung eines Wohnungseigentumsobjekts als Geschäftslokal eine Änderung des Gegenstands und der Betriebsform bereits dann als Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG 2002 zu werten ist, wenn eine spezifizierte Verwendung im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag festgelegt wurde (vgl Würth in Rummel³ Rz 6a zu § 13 WEG; Markl in Schwimann² Rz 28 zu § 13 WEG 1975), ist dann, wenn keine spezielle Geschäftsraumwidmung zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern getroffen wurde, die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform des im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens erst dann eine genehmigungsbedürftige Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG 2002, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden (vgl WoBl 1991, 63/52; WoBl 1993, 61/49 mit Anm Call; 5 Ob 380/97m; MietSlg 49.499 f).

Obwohl das Berufungsgericht diese Rechtslage zutreffend wiedergegeben hat, hat es doch die Bejahung des Vorliegens einer Widmungsänderung darauf gestützt, dass der nunmehrige Geschäftsbetrieb geeignet sei, die Interessen der Miteigentümer zu beeinträchtigen und die Grenzen der bisherigen Nutzung zu überschreiten.

Der dargestellten Judikatur zur Zulässigkeit einer Widmungsänderung, wenn kein bestimmter Geschäftsbetrieb im Wohnungseigentumsobjekt Vertragsgrundlage des Wohnungseigentumsvertrags war, also keine spezifische Geschäftsraumwidmung besteht, ist also zu entnehmen, dass eine unzulässige Widmungsänderung nicht schon dann vorliegt, wenn durch eine Änderung der Geschäftstätigkeit schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzt werden könnten (vgl den der Entscheidung MietSlg 49.498 zugrunde liegenden Fall, in dem die Prüfung, ob überhaupt eine Widmungsänderung vorliege, daran zu orientieren war, dass nach der Widmung eine Wohnung ausschließlich für Wohnzwecke oder nur für solche Geschäftstätigkeiten genutzt werden durfte, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden).

Eine spezielle Geschäftsraumwidmung und damit eine Einengung der Möglichkeiten der Widmungsänderung liegt hier nicht vor. Die Mit- und Wohnungseigentümer haben sich demnach schon bei der Begründung des Wohnungseigentums mit jeglicher Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt (vgl LGZ Wien MietSlg 40.642), sind also zur Abwehr "eigenmächtiger" Änderungen nur dort berechtigt, wo die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Die bloße Möglichkeit künftiger Beeinträchtigungen reicht dafür nicht aus. Nur dort, wo Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer ein verkehrsübliches Ausmaß überschreiten, wäre eine Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform eines im Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens nicht mehr vertragsgemäß im Sinn der allgemeinen, unspezifischen Verwendungsbestimmung als Geschäftslokal. Nur dann bestünde eine Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung.

Diese auf den Einzelfall abzustellende Beurteilung hat im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass sich das in Frage stehende Geschäftslokal in der belebtesten Geschäftsgegend von F***** befindet und schon daher ein gewisses Verkehrsaufkommen und Personenfrequenz ortsüblich sind. Umbauten an allgemeinen Teilen des Hauses stehen nicht fest, sodass ausschließlich die Art der Betriebsführung und die Dauer der Öffnungszeiten die Grenzen des Verkehrsüblichen überschreiten müssten, um von den übrigen Wohnungseigentümern abgewehrt werden zu können. Das ist bei einer Änderung von einem Lebensmittelgeschäft in ein Backwarengeschäft, in dem auch kleine Imbisse und Getränke verabreicht werden, selbst dann nicht der Fall, wenn die Öffnungszeit um zwei Stunden vorverlegt wurde und der Betrieb an Sonntag-Vormittagen geöffnet hat. Dabei ist nicht nur der im konkreten Fall gegebene durch Individual- und öffentlichen Verkehr bestimmte Lärmpegel ausschlaggebend, sondern auch der Umstand, dass sich die Verkehrsüblichkeit von Öffnungszeiten im Lebensmittelhandel durch die Liberalisierung von Ladenschlussvorschriften entscheidend geändert hat. Auch diesem Umstand ist bei der hier vorzunehmenden Vertragsauslegung Rechnung zu tragen.

Zusammengefasst ergibt sich, dass entgegen der Ansicht der Vorinstanzen durch eine Ausweitung der Ladenöffnungszeiten und eine Änderung im Angebot des Lebensmittelbetriebs, der, ebenfalls im Zuge der Liberalisierung der gewerberechtlichen Vorschriften, um ein Angebot an Imbissen erweitert wurde, keine genehmigungsbedürftige Widmungsänderung im Sinne des § 16 Abs 2 WEG 2002 stattgefunden hat. Das ergibt sich im Wege der Vertragsauslegung aus der schlichten Geschäftsraumwidmung ohne Festlegung einer spezifischen Verwendungsart unter Berücksichtigung der Grenzen der Verkehrsüblichkeit.

Die Revision der Beklagten und der Nebenintervenientin war daher berechtigt.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.

Textnummer

E75110

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2004:0050OB00227.04Z.1109.000

Im RIS seit

09.12.2004

Zuletzt aktualisiert am

20.10.2014

Dokumentnummer

JJT_20041109_OGH0002_0050OB00227_04Z0000_000