Rechtssatz für 5Ob1102/92 5Ob57/94 5Ob...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0083121

Geschäftszahl

5Ob1102/92; 5Ob57/94; 5Ob210/01w; 5Ob275/01d; 5Ob157/02b; 5Ob159/02x; 5Ob289/03s; 5Ob196/04s; 5Ob26/07w; 5Ob203/07z; 5Ob271/08a; 5Ob63/09i; 5Ob190/09s; 5Ob199/10s; 5Ob136/13f; 5Ob212/13g; 5Ob82/17w; 5Ob195/17p; 5Ob61/19k

Entscheidungsdatum

31.07.2019

Rechtssatz

Dem Umfang von Sanierungsarbeiten sind auch im Bereich des WEG Grenzen durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit gezogen; ein echter Verbesserungsaufwand gemäß Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins,, Paragraph 15, Absatz eins, Ziffer eins, WEG kann nicht der Miteigentümergemeinschaft aufgebürdet werden. Wegen der Maßgeblichkeit des ortsüblichen Standards gehören jedoch auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung des Hauses, selbst wenn damit erstmals der im Erwerbsvertrag vorausgesetzte mängelfreie Zustand des Wohnungseigentumsobjektes hergestellt wird.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 1102/92
    Entscheidungstext OGH 15.12.1992 5 Ob 1102/92
    Veröff: WoBl 1993,107 (Call)
  • 5 Ob 57/94
    Entscheidungstext OGH 28.06.1994 5 Ob 57/94
    Vgl auch; Beisatz: Der Abgrenzung zwischen ordentlicher Verwaltung und wichtiger Veränderung muss ein wirtschaftlicher Gesichtspunkt zugrunde gelegt werden. Demnach gehören auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zu Erhaltungsmaßnahmen. (hier: die Ersetzung einer nicht mehr den Sicherheitserfordernissen entsprechenden Schaukelanlage aus Metall auf einem Spielplatz in einer Wohnhausanlage durch eine bloß etwas größere aus Holz, die noch zusätzlich mit einer Plastikrutsche und Leitern zum Besteigen ausgestattet ist, stellt eine Maßnahme ordentlicher Verwaltung dar. (T1)
  • 5 Ob 210/01w
    Entscheidungstext OGH 11.12.2001 5 Ob 210/01w
    Auch; nur: Wegen der Maßgeblichkeit des ortsüblichen Standards gehören auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung des Hauses, selbst wenn damit erstmals der im Erwerbsvertrag vorausgesetzte mängelfreie Zustand des Wohnungseigentumsobjektes hergestellt wird. (T2)
    Veröff: SZ 74/194
  • 5 Ob 275/01d
    Entscheidungstext OGH 11.12.2001 5 Ob 275/01d
    Vgl auch; nur T2; Beisatz: Die Behebung von schweren Baumängeln - sei es auch in Form der erstmaligen Herstellung eines mängelfreien Zustandes der Wohnungseigentumsanlage - fällt als Angelegenheit der Verwaltung in den Aufgabenbereich der Wohnungseigentümergemeinschaft. (T3)
    Veröff: SZ 74/195
  • 5 Ob 157/02b
    Entscheidungstext OGH 27.08.2002 5 Ob 157/02b
    Auch; nur T2
  • 5 Ob 159/02x
    Entscheidungstext OGH 20.11.2002 5 Ob 159/02x
    Auch; nur T2; Beisatz: Selbst die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands kann die ordnungsgemäße Erhaltung sprengen, wenn über den Erhaltungszweck hinausgehende bauliche Änderungen umfasst sind und den Miteigentümern zusätzliche Kosten entstehen können. (T4)
  • 5 Ob 289/03s
    Entscheidungstext OGH 29.03.2004 5 Ob 289/03s
    Auch; nur T2
  • 5 Ob 196/04s
    Entscheidungstext OGH 14.09.2004 5 Ob 196/04s
    Auch; Beis wie T1 nur: Der Abgrenzung zwischen ordentlicher Verwaltung und wichtiger Veränderung muss ein wirtschaftlicher Gesichtspunkt zugrunde gelegt werden. Demnach gehören auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zu Erhaltungsmaßnahmen. (T5)
    Beisatz: Hier: Anbringen eines Vollwärmeschutzes im Zuge einer wegen massiven Schäden notwendiger Erneuerung der Fassade. (T6)
  • 5 Ob 26/07w
    Entscheidungstext OGH 20.03.2007 5 Ob 26/07w
    Vgl aber; Beis wie T3; Beisatz: Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, dienen, sind als privilegierte Arbeiten grundsätzlich auch im Anwendungsbereich des § 28 Abs 1 Z 1 WEG unabhängig von der Höhe der damit verbundenen Kosten durchzuführen. (T7)
    Beisatz: Das gilt dann nicht, wenn die Kosten des Aufwandes im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind. (T8)
    Veröff: SZ 2007/41
  • 5 Ob 203/07z
    Entscheidungstext OGH 02.10.2007 5 Ob 203/07z
    Vgl auch; nur T2; Beis wie T5; Beisatz: Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Erhaltungsarbeit der Mehrheit über Antrag eines Wohnungseigentümers iSd § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 aufzutragen ist, ist dem Gericht ein gewisser Beurteilungsspielraum eingeräumt. (T9)
    Beisatz: Hier: Kein Fenstertausch, wenn sich die Fenster nach einer Reparatur des Küchenfensters und der Durchführung der Wartungsarbeiten in einem technisch funktionstüchtigen Zustand befinden, der dem Stand der Technik im Einbauzeitpunkt entspricht. Die Anpassung an den heutigen technischen Standard erfordert die Bejahung von Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit der Erhaltungsarbeiten. (T10)
  • 5 Ob 271/08a
    Entscheidungstext OGH 28.04.2009 5 Ob 271/08a
    Vgl; Beis wie T9; Beisatz: Dazu wurde aber auch ausgesprochen, dass als Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit, auch im Rahmen dynamischer Erhaltung, ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen muss. (T11)
    Beisatz: Will man überschießende Konsequenzen des dynamischen Erhaltungsbegriffs beim Individualrecht des einzelnen Wohnungseigentümers und der ihm sonst eingeräumten Möglichkeit, den anderen Wohnungseigentümern eine „permanente Modernisierung" der Liegenschaft aufzuzwingen, vermeiden, ist dem Erhaltungsbegriff im Kontext des § 3 Abs 1 MRG und des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 ein restriktives Verständnis zu unterlegen. (T12)
  • 5 Ob 63/09i
    Entscheidungstext OGH 24.11.2009 5 Ob 63/09i
    Auch; Beis wie T11
  • 5 Ob 190/09s
    Entscheidungstext OGH 15.12.2009 5 Ob 190/09s
    Vgl auch; Beis ähnlich wie T9
  • 5 Ob 199/10s
    Entscheidungstext OGH 02.12.2010 5 Ob 199/10s
    Vgl auch; Beis wie T9
  • 5 Ob 136/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2013 5 Ob 136/13f
    Vgl auch; Beisatz: „Fertigstellung“ kann nicht als „Erhaltung“ im § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 qualifiziert werden. (T13)
    Beis wie T11
  • 5 Ob 212/13g
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 212/13g
    Auch; Beisatz: Sind die gesetzlichen Erfolgsvoraussetzungen für einen Antrag nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 (iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002) erfüllt, ist diesem Antrag auch dann stattzugeben, wenn die Wohnungseigentümer allenfalls eine vom Gesetz abweichende vertragliche Vereinbarung über die Erhaltungspflicht geschlossen haben. Eine solche Vereinbarung steht gegebenenfalls der Durchsetzung des Minderheitsrecht nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 nicht entgegen, hat dieses doch auch den der Gemeinschaft dienenden Zweck, die rasche Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen betreffend allgemeine Teile und zur Vermeidung ernster Schäden des Hauses sicherzustellen. Soweit aus der Entscheidung 5 Ob 19/12y Gegenteiliges folgt, wird diese nicht aufrecht erhalten. (T14); Veröff: SZ 2014/53
  • 5 Ob 82/17w
    Entscheidungstext OGH 27.06.2017 5 Ob 82/17w
    nur: Dem Umfang von Sanierungsarbeiten sind auch im Bereich des WEG Grenzen durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit gezogen; ein echter Verbesserungsaufwand gemäß § 28 Abs 1 Z 1, § 29 Abs 1 WEG kann nicht der Miteigentümergemeinschaft aufgebürdet werden. (T15)
  • 5 Ob 195/17p
    Entscheidungstext OGH 13.03.2018 5 Ob 195/17p
    Vgl auch; Beis wie T9
  • 5 Ob 61/19k
    Entscheidungstext OGH 31.07.2019 5 Ob 61/19k
    Auch

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1992:RS0083121

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

16.09.2019

Dokumentnummer

JJR_19921215_OGH0002_0050OB01102_9200000_002

Rechtssatz für 5Ob71/85; ...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0069944

Geschäftszahl

5Ob71/85; 3Ob569/90; 5Ob189/01g; 5Ob190/01d; 5Ob210/01w; 5Ob157/02b; 5Ob159/02x; 5Ob116/07f; 5Ob92/08b; 5Ob106/08m; 5Ob271/08a; 9Ob27/10a; 5Ob199/10s; 2Ob215/10x; 5Ob24/12h; 5Ob67/12g; 5Ob247/12b; 5Ob136/13f; 5Ob60/14f; 5Ob66/14p; 5Ob142/14i; 5Ob143/14m; 5Ob173/17b; 5Ob195/17p; 5Ob213/18m; 5Ob149/19a; 5Ob145/22t; 5Ob51/23w

Entscheidungsdatum

11.01.2024

Norm

MRG §3 Abs1
  1. MRG § 3 heute
  2. MRG § 3 gültig ab 01.01.2015 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 100/2014
  3. MRG § 3 gültig von 01.10.2006 bis 31.12.2014 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 124/2006
  4. MRG § 3 gültig von 01.07.2000 bis 30.09.2006 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 36/2000
  5. MRG § 3 gültig von 01.01.2000 bis 30.06.2000 zuletzt geändert durch BGBl. I Nr. 147/1999
  6. MRG § 3 gültig von 01.01.1982 bis 31.12.1999

Rechtssatz

Paragraph 3, Absatz eins, MRG enthält ein Programm als Auslegungsgrundsatz. Besondere Bedeutung kommt dabei dem Abstellen auf den jeweiligen ortsüblichen Standard zu, wodurch anstelle des konstanten und daher eher primitiven Erhaltungsbegriffes des Mietengesetzes eine elastische, sich dem jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassende Obergrenze der Erhaltung normiert wird.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 71/85
    Entscheidungstext OGH 01.10.1985 5 Ob 71/85
    Veröff: ImmZ 1986,198
  • 3 Ob 569/90
    Entscheidungstext OGH 07.11.1990 3 Ob 569/90
  • 5 Ob 189/01g
    Entscheidungstext OGH 27.11.2001 5 Ob 189/01g
    Vgl auch; Beisatz: Der ortsübliche Standard wird auch, aber nicht ausschließlich an den geltenden Bauvorschriften gemessen. Da es dabei nur um die interpretative Ausfüllung eines unbestimmten Gesetzesbegriffs geht, wird hiefür die konkrete Anwendung der einschlägigen Bauvorschrift nicht vorausgesetzt. (T1)
    Beisatz: Es hätte zwar dem ortsüblichen Standard entsprochen, die schadhaften Fenster zu reparieren, auch wenn dadurch nicht den heutigen Anforderungen des Wärmeschutzes und Schallschutzes entsprochen worden wäre. Am Fall der Ersetzung schadhafter Fenster durch ganz anders konstruierte, neue gehört es zur Erhaltung im ortsüblichen Standard, die in den Bauvorschriften vorgegebenen, wenngleich im konkreten Fall nicht bindenden Normen eines zeitgemäßen Wärmeschutzes und Schallschutzes einzuhalten. (T2)
  • 5 Ob 190/01d
    Entscheidungstext OGH 09.10.2001 5 Ob 190/01d
    Auch; Beisatz: In § 3 Abs 1 MRG wurde ein anpassungsfähiger ("dynamischer") Erhaltungsbegriff gewählt, der die Rücksichtnahme auf Entwicklungen der Bautechnik und auf eine zeitgemäße Wohnkultur gebietet. (T3)
  • 5 Ob 210/01w
    Entscheidungstext OGH 11.12.2001 5 Ob 210/01w
    Vgl auch; Veröff: SZ 74/194
  • 5 Ob 157/02b
    Entscheidungstext OGH 27.08.2002 5 Ob 157/02b
    Vgl auch; Beis ähnlich wie T3
  • 5 Ob 159/02x
    Entscheidungstext OGH 20.11.2002 5 Ob 159/02x
    Auch
  • 5 Ob 116/07f
    Entscheidungstext OGH 22.01.2008 5 Ob 116/07f
    Vgl auch; Beisatz: Um einen Zwang zur „permanenten Modernisierung" der Liegenschaft zu vermeiden, ist dem Erhaltungsbegriff im Kontext des § 3 Abs 1 MRG und des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 ein restriktives Verständnis zu unterlegen. (T4)
    Beisatz: Hier: Begehren nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002. (T5)
  • 5 Ob 92/08b
    Entscheidungstext OGH 14.05.2008 5 Ob 92/08b
    Vgl auch; Beis ähnlich wie T3; Beisatz: Hier: Wenn die Vorinstanzen davon ausgegangen sind, dass die Anpassung einer Aufzugsanlage, die den technischen und rechtlichen Gegebenheiten der Zeit vor 35 Jahren entspricht, als Erhaltungsmaßnahme in diesem Sinn zu qualifizieren ist, liegt darin jedenfalls keine Fehlbeurteilung, die vom Obersten Gerichtshof zu korrigieren wäre. Dass es diesfalls auch der Aspekt der Wirtschaftlichkeit gebietet, den heute geltenden Vorschriften, nämlich dem Wiener Aufzugsgesetz zu entsprechen, ist vom dynamischen Erhaltungsbegriff gedeckt. (T6)
  • 5 Ob 106/08m
    Entscheidungstext OGH 26.08.2008 5 Ob 106/08m
    Beisatz: Das bedeutet aber keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung der zu erhaltenden Hausteile und Anlagen, weil die Anpassung an den heutigen technischen Standard immer die Bejahung von Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit im Sinn einer Notwendigkeit der Arbeiten voraussetzt. (T7)
    Beisatz: Neben anderen Kriterien, wie etwa dem der Wirtschaftlichkeit, muss stets eine Reparaturbedürftigkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit vorliegen, um überhaupt noch von einer Erhaltungsarbeit sprechen zu können. (T8)
    Beisatz: Ein solcher Mangel ist aber dann zu verneinen, wenn eine Gemeinschaftsanlage stets nur bestimmte Funktionen erfüllen konnte, die auch nach wie vor erfüllt werden können. Die Ergänzung dieser Funktion durch eine weitere Funktion der Anlage stellt, auch wenn dies bei Neuerrichtung dem ortsüblichen Zustand entsprechen würde, eine echte Verbesserung dar, die nur unter den Voraussetzungen des § 4 MRG durchsetzbar ist. (T9)
    Beisatz: Hier: Störungsfreie, funktionsfähige, mit baubehördlichen Bestimmungen nicht im Widerspruch stehende Aufzugsanlage, die Personen lediglich hinauf befördert, nicht aber wieder herunter; Begehren auf Neuherstellung einer dem heutigen Stand entsprechenden Aufzugsanlage. (T10)
  • 5 Ob 271/08a
    Entscheidungstext OGH 28.04.2009 5 Ob 271/08a
    Beis ähnlich wie T4; Beis ähnlich wie T5; Beisatz: Dazu wurde aber auch ausgesprochen, dass als Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit, auch im Rahmen dynamischer Erhaltung, ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen muss. (T11)
  • 9 Ob 27/10a
    Entscheidungstext OGH 22.12.2010 9 Ob 27/10a
    Vgl; Beisatz: Der „dynamische“ Erhaltungsbegriff gilt nur zur gesetzlichen Erhaltungspflicht. (T12)
  • 5 Ob 199/10s
    Entscheidungstext OGH 02.12.2010 5 Ob 199/10s
    Vgl auch; Beis wie T4; Beis wie T5
  • 2 Ob 215/10x
    Entscheidungstext OGH 27.02.2012 2 Ob 215/10x
    Vgl; Auch Beis wie T3; Beisatz: § 3 Abs 1 MRG enthält einen „dynamischen Erhaltungsbegriff“. (T13)
    Veröff: SZ 2012/20
  • 5 Ob 24/12h
    Entscheidungstext OGH 20.03.2012 5 Ob 24/12h
    Auch Beis wie T8
  • 5 Ob 67/12g
    Entscheidungstext OGH 26.07.2012 5 Ob 67/12g
    Auch; Beis ähnlich wie T8
  • 5 Ob 247/12b
    Entscheidungstext OGH 21.03.2013 5 Ob 247/12b
    Auch; Auch Beis wie T8; Beisatz: Hier: § 14a Abs 1 WGG. (T14)
  • 5 Ob 136/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2013 5 Ob 136/13f
    Auch; Beisatz: „Fertigstellung“ kann nicht als „Erhaltung“ im § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 qualifiziert werden. (T15)
  • 5 Ob 60/14f
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 60/14f
    Vgl auch; Beisatz: Die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten muss nicht immer damit verbunden sein, dass auch die Schadensursache selbst beseitigt wird. Zu prüfen ist, ob nicht andere technische Möglichkeiten bestehen, die geeignet sind, den Schaden zwar nicht auf Dauer, aber für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen. (T16)
  • 5 Ob 66/14p
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 66/14p
    Auch; Beis wie T8
  • 5 Ob 142/14i
    Entscheidungstext OGH 04.09.2014 5 Ob 142/14i
    Vgl auch; Beis wie T8
  • 5 Ob 143/14m
    Entscheidungstext OGH 18.11.2014 5 Ob 143/14m
    Vgl auch; Beis wie T16; Beisatz: Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren. (T17)
  • 5 Ob 173/17b
    Entscheidungstext OGH 23.10.2017 5 Ob 173/17b
    Vgl auch; Beis wie T7; Beis wie T8
  • 5 Ob 195/17p
    Entscheidungstext OGH 13.03.2018 5 Ob 195/17p
    Vgl auch
  • 5 Ob 213/18m
    Entscheidungstext OGH 13.12.2018 5 Ob 213/18m
    Beis wie T8; Beis wie T14
  • 5 Ob 149/19a
    Entscheidungstext OGH 22.10.2019 5 Ob 149/19a
    Beis wie T3; Beis wie T4; Beis wie T7; Beis wie T8
  • 5 Ob 145/22t
    Entscheidungstext OGH 02.11.2022 5 Ob 145/22t
    Beis wie T11; Beis wie T13
  • 5 Ob 51/23w
    Entscheidungstext OGH Ordentliche Erledigung (Sachentscheidung) 11.01.2024 5 Ob 51/23w
    Beisatz wie T8; Beisatz wie T11

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1985:RS0069944

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

05.03.2024

Dokumentnummer

JJR_19851001_OGH0002_0050OB00071_8500000_001

Rechtssatz für 5Ob64/00y; ...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0114109

Geschäftszahl

5Ob64/00y; 5Ob210/01w; 5Ob286/01x; 5Ob157/02b; 5Ob223/02h; 5Ob297/02s; 5Ob159/02x; 5Ob289/03s; 5Ob256/07v; 5Ob92/08b; 5Ob106/08m; 5Ob271/08a; 5Ob127/09a; 5Ob129/10x; 5Ob199/10s; 2Ob215/10x; 5Ob24/12h; 5Ob144/12f; 5Ob247/12b; 5Ob136/13f; 5Ob60/14f; 5Ob212/13g; 5Ob88/14y; 5Ob143/14m; 5Ob107/16w; 5Ob5/17x; 5Ob153/17m; 5Ob198/17d; 5Ob230/17k; 6Ob101/18y; 5Ob213/18m; 5Ob149/19a; 5Ob103/19m; 5Ob212/20t; 5Ob145/22t; 5Ob51/23w

Entscheidungsdatum

11.01.2024

Norm

MRG §3 Abs1
WEG 1975 idF 3.WÄG §14 Abs1 Z1
WEG 2002 §28 Abs1 Z1
WEG 2002 §29 Abs1

Rechtssatz

Durch die Verweisung auf Paragraph 3, Absatz eins, MRG ist klargestellt, dass die Erhaltung "im jeweils ortsüblichen Standard" für die Abgrenzung der Erhaltung von der Verbesserung von Bedeutung ist, sodass zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zur Erhaltung gehören, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt oder es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 64/00y
    Entscheidungstext OGH 26.09.2000 5 Ob 64/00y
  • 5 Ob 210/01w
    Entscheidungstext OGH 11.12.2001 5 Ob 210/01w
    Veröff: SZ 74/194
  • 5 Ob 286/01x
    Entscheidungstext OGH 11.12.2001 5 Ob 286/01x
    Vgl auch
  • 5 Ob 157/02b
    Entscheidungstext OGH 27.08.2002 5 Ob 157/02b
  • 5 Ob 223/02h
    Entscheidungstext OGH 05.11.2002 5 Ob 223/02h
    Vgl auch; Beisatz: Die Judikatur, wonach auch eine den wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten entsprechende Erneuerung (Verbesserung) schadhaft gewordener Teile des Hauses als Erhaltungsarbeit im Sinn des § 3 Abs 2 MRG qualifiziert werden kann ("dynamischer Erhaltungsbegriff"), hatte immer die Schaffung eines adäquaten Ersatzes (den substanzerhaltenden Austausch) zum Gegenstand. Dass der Vermieter die ihm obliegende Erhaltung eines schadhaften (gefährlichen) Kamins durch einen Fernwärmeanschluss des Hauses (der Wohnung des betroffenen Mieters) abwenden will, fällt nicht darunter. Insoweit liegt keine vom Mieter im Sinn des § 8 Abs 2 Z 1 MRG zu duldende Erhaltungs- beziehungsweise Verbesserungsarbeit vor. (T1)
  • 5 Ob 297/02s
    Entscheidungstext OGH 21.01.2003 5 Ob 297/02s
    Vgl auch; Beis wie T1 nur: Die Judikatur, wonach auch eine den wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten entsprechende Erneuerung (Verbesserung) schadhaft gewordener Teile des Hauses als Erhaltungsarbeit im Sinn des § 3 Abs 2 MRG qualifiziert werden kann ("dynamischer Erhaltungsbegriff"), hatte immer die Schaffung eines adäquaten Ersatzes (den substanzerhaltenden Austausch) zum Gegenstand. Dass der Vermieter die ihm obliegende Erhaltung eines schadhaften (gefährlichen) Kamins durch einen Fernwärmeanschluss des Hauses (der Wohnung des betroffenen Mieters) abwenden will, fällt nicht darunter. (T2)
  • 5 Ob 159/02x
    Entscheidungstext OGH 20.11.2002 5 Ob 159/02x
    Auch; Beisatz: Selbst die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands kann die ordnungsgemäße Erhaltung sprengen, wenn über den Erhaltungszweck hinausgehende bauliche Änderungen umfasst sind und den Miteigentümern zusätzliche Kosten entstehen können. (T3)
  • 5 Ob 289/03s
    Entscheidungstext OGH 29.03.2004 5 Ob 289/03s
  • 5 Ob 256/07v
    Entscheidungstext OGH 20.11.2007 5 Ob 256/07v
    Vgl
  • 5 Ob 92/08b
    Entscheidungstext OGH 14.05.2008 5 Ob 92/08b
    Auch
  • 5 Ob 106/08m
    Entscheidungstext OGH 26.08.2008 5 Ob 106/08m
    Beisatz: Das bedeutet aber keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung der zu erhaltenden Hausteile und Anlagen, weil die Anpassung an den heutigen technischen Standard immer die Bejahung von Wirtschaftlichkeit und Dringlichkeit im Sinn einer Notwendigkeit der Arbeiten voraussetzt. (T4)
    Beisatz: Neben anderen Kriterien, wie etwa dem der Wirtschaftlichkeit, muss stets eine Reparaturbedürftigkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit vorliegen, um überhaupt noch von einer Erhaltungsarbeit sprechen zu können. (T5)
    Beisatz: Ein solcher Mangel ist aber dann zu verneinen, wenn eine Gemeinschaftsanlage stets nur bestimmte Funktionen erfüllen konnte, die auch nach wie vor erfüllt werden können. Die Ergänzung dieser Funktion durch eine weitere Funktion der Anlage stellt, auch wenn dies bei Neuerrichtung dem ortsüblichen Zustand entsprechen würde, eine echte Verbesserung dar, die nur unter den Voraussetzungen des § 4 MRG durchsetzbar ist. (T6)
    Beisatz: Hier: Störungsfreie, funktionsfähige, mit baubehördlichen Bestimmungen nicht im Widerspruch stehende Aufzugsanlage, die Personen lediglich hinauf befördert, nicht aber wieder herunter; Begehren auf Neuherstellung einer dem heutigen Stand entsprechenden Aufzugsanlage. (T7)
  • 5 Ob 271/08a
    Entscheidungstext OGH 28.04.2009 5 Ob 271/08a
    Beisatz: Dazu wurde aber auch ausgesprochen, dass als Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit, auch im Rahmen dynamischer Erhaltung, ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststehen muss. (T8)
    Beisatz: Will man überschießende Konsequenzen des dynamischen Erhaltungsbegriffs beim Individualrecht des einzelnen Wohnungseigentümers und der ihm sonst eingeräumten Möglichkeit, den anderen Wohnungseigentümern eine „permanente Modernisierung" der Liegenschaft aufzuzwingen, vermeiden, ist dem Erhaltungsbegriff im Kontext des § 3 Abs 1 MRG und des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 ein restriktives Verständnis zu unterlegen. (T9)
  • 5 Ob 127/09a
    Entscheidungstext OGH 07.07.2009 5 Ob 127/09a
    Auch; Beisatz: Jede Erhaltung im weiten Sinn des § 3 MRG setzt eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung voraus. (T10)
  • 5 Ob 129/10x
    Entscheidungstext OGH 21.10.2010 5 Ob 129/10x
    Vgl; Beisatz: Für die Frage, ob eine vom Vermieter iSd § 3 MRG vorzunehmende Erhaltungsarbeit vorliegt, kommt es nicht grundsätzlich darauf an, dass ein bestehender Mangel unbedingt auf im Lauf der Zeit eingetretene Verschlechterungen zurückzuführen sein muss. Auch eine erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands kann nach der Rechtsprechung Erhaltungsarbeit sein. (T11)
  • 5 Ob 199/10s
    Entscheidungstext OGH 02.12.2010 5 Ob 199/10s
    Auch; Beis wie T9
  • 2 Ob 215/10x
    Entscheidungstext OGH 27.02.2012 2 Ob 215/10x
    Vgl; Beisatz: § 3 Abs 1 MRG enthält einen „dynamischen Erhaltungsbegriff“. (T12)
    Beisatz: Die Erneuerung einer Steigleitung bei unzureichender elektrischer Anschlussleistung ist nicht bloß als nützliche Verbesserung des Hauses (§ 4 MRG), sondern als Erhaltungsarbeit zu qualifizieren. (T13)
    Veröff: SZ 2012/20
  • 5 Ob 24/12h
    Entscheidungstext OGH 20.03.2012 5 Ob 24/12h
    Auch; Beis ähnlich wie T11
  • 5 Ob 144/12f
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 144/12f
  • 5 Ob 247/12b
    Entscheidungstext OGH 21.03.2013 5 Ob 247/12b
    Auch; Beis wie T4
  • 5 Ob 136/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2013 5 Ob 136/13f
    Auch; Beisatz: „Fertigstellung“ kann nicht als „Erhaltung“ im § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 qualifiziert werden. (T14)
  • 5 Ob 60/14f
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 60/14f
    Vgl auch; Beisatz: Die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten muss nicht immer damit verbunden sein, dass auch die Schadensursache selbst beseitigt wird. Zu prüfen ist, ob nicht andere technische Möglichkeiten bestehen, die geeignet sind, den Schaden zwar nicht auf Dauer, aber für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen. (T15)
  • 5 Ob 212/13g
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 212/13g
    Auch; Veröff: SZ 2014/53
  • 5 Ob 88/14y
    Entscheidungstext OGH 25.07.2014 5 Ob 88/14y
    Vgl auch; Beisatz: Dauer des zur Behebung der gesundheitsgefährdenden Bleikonzentration erforderlichen Wasservorlaufs. (T16)
  • 5 Ob 143/14m
    Entscheidungstext OGH 18.11.2014 5 Ob 143/14m
    Vgl auch; Beis wie T15; Beisatz: Die vertraglich vereinbarte Nutzungsart als Garage erfordert grundsätzlich keine an Wohnräumen gemessene Erhaltungspflicht. Diese hat sich vielmehr am ortsüblichen Standard für Bestandobjekte mit einer vergleichbaren Widmung zu orientieren. (T17)
  • 5 Ob 107/16w
    Entscheidungstext OGH 25.10.2016 5 Ob 107/16w
    Vgl auch
  • 5 Ob 5/17x
    Entscheidungstext OGH 23.01.2017 5 Ob 5/17x
    Auch; Beis wie T5
  • 5 Ob 153/17m
    Entscheidungstext OGH 29.08.2017 5 Ob 153/17m
    nur: Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen gehören damit noch zur Erhaltung, selbst wenn es dadurch zu einer vollständigen Erneuerung kommt oder sogar Veränderungen vorgenommen werden müssen. (T18)
  • 5 Ob 198/17d
    Entscheidungstext OGH 20.11.2017 5 Ob 198/17d
    Beis wie T1
  • 5 Ob 230/17k
    Entscheidungstext OGH 13.02.2018 5 Ob 230/17k
    Auch; Beisatz: Hier: Austausch der Fundamentplatte unabhängig davon, ob sie bei Errichtung dem Stand der Technik entsprach oder nicht. (T19)
  • 6 Ob 101/18y
    Entscheidungstext OGH 28.06.2018 6 Ob 101/18y
  • 5 Ob 213/18m
    Entscheidungstext OGH 13.12.2018 5 Ob 213/18m
    Auch
  • 5 Ob 149/19a
    Entscheidungstext OGH 22.10.2019 5 Ob 149/19a
    Beis wie T4; Beis wie T11
  • 5 Ob 103/19m
    Entscheidungstext OGH 27.11.2019 5 Ob 103/19m
    Vgl; Beis wie T8; Veröff: SZ 2019/108
  • 5 Ob 212/20t
    Entscheidungstext OGH 01.03.2021 5 Ob 212/20t
  • 5 Ob 145/22t
    Entscheidungstext OGH 02.11.2022 5 Ob 145/22t
  • 5 Ob 51/23w
    Entscheidungstext OGH Ordentliche Erledigung (Sachentscheidung) 11.01.2024 5 Ob 51/23w

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2000:RS0114109

Im RIS seit

26.10.2000

Zuletzt aktualisiert am

05.03.2024

Dokumentnummer

JJR_20000926_OGH0002_0050OB00064_00Y0000_002

Entscheidungstext 5Ob159/02x

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Geschäftszahl

5Ob159/02x

Entscheidungsdatum

20.11.2002

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der außerstreitigen Rechtssache der Antragsteller

1. Mag. Dr. Wolfgang G*****, 2. Mag. DDr. Ingeborg G*****, 3. L.***** GmbH, ***** alle vertreten durch Mag. DDr. Ingeborg Guhswald, Rechtsanwältin in Wien, wider die Antragsgegner 1. Dr. Erich S*****, Mag. Edith S*****, 2. Dr. Walter C*****, 3. Dr. Werner B*****, Mag. Elfriede B*****, 4. Dr. Paul W*****, Dr. Silvia W*****, 5. Dr. Gerhard P*****, Brigitte P*****, 6. Mag. Christian P*****, 7. Elisabeth K*****, 8. Ing. Sandor N*****, Margit N*****, 9. Dkfm Dr. Karl B*****, 10. Verlassenschaft nach Prof. Dr. Herbert K*****, 11. Ing. Alfred Z*****, 12. Dkfm Eberhard H*****, 13. Hans Hermann H*****, 14. Ernst W*****, Helga W*****, 15. Mag. Judith K*****, Josef K*****, 16. Dr. Ilse K*****, Neunt- und Fünfzehntantragsgegner vertreten durch Wille & Brandstätter, Rechtsanwälte OEG in Wien, Vierzehntantragsgegnerin vertreten durch Dr. Harald Gerl, Rechtsanwalt in Graz, wegen Rechtswirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses gemäß Paragraph 26, Absatz eins, Ziffer 4, WEG 1975 (Paragraph 52, Absatz eins, Ziffer 5, WEG 2002), infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 30. April 2002, GZ 40 R 95/02w-26, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Hietzing vom 4. Jänner 2002, GZ 9 Msch 57/00m-20, abgeändert wurde, nachstehenden

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs der Antragsteller wird Folge gegeben und der angefochtene Beschluss dahin abgeändert, dass der erstgerichtliche Sachbeschluss wiederhergestellt wird.

Text

Begründung:

Die Parteien des Verfahrens sind Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft N***** W*****gasse 8 in *****.

Ursprünglich sollte auf dieser und der Nachbarliegenschaft W*****gasse 25 eine gemeinsame Wohnungseigentumsanlage errichtet werden, weswegen aus Ersparnisgründen gemeinsame Versorgungsleitungen für die Liegenschaft W*****gasse 25 und N***** W*****gasse 8 errichtet wurden. Der Kanal, die Wasserleitung, die Gasleitung und die Telekabelinstallationen für die Liegenschaft N***** W*****gasse 8 verlaufen über die Liegenschaft W*****gasse 25. Stromleitung und die Telefonleitung führen über die Liegenschaft N***** W*****gasse 8 auf die Liegenschaft W*****gasse 25. Trotz rechtlicher Trennung der beiden Liegenschaften wurde verabsäumt, eine rechtliche Absicherung der gemeinsamen Versorgungsleitungen durch Servitutsregelungen vorzunehmen.

Die Wohnungseigentumsorganisatorin und Errichterin der Wohnhäuser, D***** GmbH, erhob im Jahr 1989 eine Klage gegen die damaligen Miteigentümer der Liegenschaft W*****gasse 25 auf insgesamt S 1,820.567,60 als offenen Restbetrag aus der Schlussrechnung für die Errichtung der Wohnhausanlage W*****gasse 25. Die Mit- und Wohnungseigentümer wendeten Gewährleistungsansprüche unter anderem wegen der Gemeinsamkeit der Versorgungseinrichtungen mit der Nachbarliegenschaft ein. Das Verfahren 15 Cg 4/93t des Handelsgerichtes Wien endete mit einem Vergleich, in dem sich die D***** GmbH gegenüber den Miteigentümern des Hauses W*****gasse 25 verpflichtete, auf eigene Kosten die Leitungen zu trennen und einen Geldbetrag von S 900.000 an einen Treuhänder zu erlegen. Die Durchführung dieser Arbeiten scheiterte aber am Widerspruch unter anderem der Zweitantragstellerin, deren Garten (Wohnungseigentumszubehör) durch Arbeiten für längere Zeit in Anspruch genommen worden wäre, möglicherweise auch Bäume gefällt hätten werden müssen, vor allem aber sollte auch dauernd unmittelbar vor ihrer Terrasse ein Wasserschacht mit einer Abdeckung von 1,5 x 1,5 m errichtet werden, der auch dauernd zugänglich sein musste. Zwischen den Eigentümern der benachbarten Liegenschaften kam es nun zu Gesprächen über die Möglichkeit einer Servitutseinräumung, die die Aufrechterhaltung des Zustandes vorsah und eine rechtliche Absicherung darstellte. Die D***** Gesellschaft mbH verpflichtete sich, die Kosten der Vertragserrichtung zu übernehmen und S 900.000 an einen Treuhänder zu bezahlen. Diese Zahlung erfolgte auch auf das Treuhandkonto der Zweitantragstellerin, allerdings unter der Bedingung, dass alle Eigentümer beider Liegenschaften dem Servitutsvertrag zustimmten und die Baugesellschaft aus der Verpflichtung zur Trennung entlassen werde. Nachdem alle Eigentümer des Hauses W*****gasse 25 dem Servitutsvertrag zugestimmt hatten, legten sich zwei Wohnungseigentümer des Hauses N***** W*****gasse 8 quer und verlangten, dass ein Teil der von den Eigentümern W*****gasse 25 erwirkten Zahlung von S 900.000 auch dem Haus N***** W*****gasse 8 zukommen sollte. Dies wurde von den Liegenschaftsnachbarn abgelehnt. Daneben bestand noch Uneinigkeit über EDV-Leitungen, die aber nicht die D***** Gesellschaft mbH verlegt hatte, sondern ein Wohnungseigentümer des Hauses W*****gasse 25 auf seine Kosten, und zwar offenkundig auf der Liegenschaft N***** W*****gasse 8.

Die beiden Wohnungseigentümer des Hauses N***** W*****gasse 8, die sich dem Servitutsvertrag als einzige widersetzten, erhoben nun eine Klage wegen Gewährleistung und Schadenersatz gegen die D***** Gesellschaft mbH, mit der sie in zwei Instanzen abgewiesen wurden. Die D***** Gesellschaft mbH befindet sich seither in Liquidation. Diese beiden Wohnungseigentümer entwarfen nun einen Umlaufbeschluss, nämlich den verfahrensgegenständlichen und übermittelten ihn allen Wohnungseigentümern zur Zustimmung. Alle außer den Antragstellern stimmten zu.

Der Umlaufbeschluss vom 2. 11. 2000 lautet wie folgt:

"Die D***** Gesellschaft mbH ***** wird beauftragt, ihrer Zusage entsprechend auf ihre Kosten und unter Schad- und Klagloshaltung der Miteigentümer der Liegenschaften N***** W*****gasse 8 und W*****gasse 25 die Arbeiten zur Trennung der Kanalanlage der beiden Liegenschaften sowie der übrigen bisher gemeinsamen Versorgungsleitungen durchzuführen sowie die zur Verbindung der Liegenschaften W*****gasse und E*****gasse über das Grundstück N***** W*****gasse 8 führende EDV-Leitung zu entfernen."

Danach wurden Verhandlungen mit der D***** Gesellschaft mbH i.L. über die Modalitäten der Trennung aufgenommen, Probleme mit dem EDV-Kabel wurden dabei nicht gelöst. Schließlich forderte die D***** Gesellschaft mbH die Zweitantragstellerin auf, die insgesamt S 996.000, die bei ihr treuhändig erlagen, rückzuüberweisen, da es zu einer einheitlichen Vorgangsweise nicht komme

Die Wohnungseigentümer des Hauses W*****gasse 25 stimmen nicht zu, dass der erliegende Geldbetrag für die Leitungstrennung verwendet wird oder die Wohnungseigentümer N***** W*****gasse 8 einen Teil davon erhalten. Sie hätten den Betrag gerichtlich ersiegt. Die D***** Gesellschaft mbH verlangt nun einen einheitlichen Beschluss aller Wohnungseigentümer beider Liegenschaften über die Vorgangsweise und weigert sich endgültig, das nicht von ihr verlegte EDV-Kabel zu entfernen.

Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag begehren die Antragsteller, den bezeichneten Umlaufbeschluss vom 2. 11. 2000 der Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses N***** W*****gasse 8 in ***** als rechtsunwirksam aufzuheben. Die im Beschluss enthaltenen Arbeiten seien nicht erforderlich, die Leitungen seien behördlich genehmigt und funktionierten seit 12 Jahren ohne Beanstandung. Im dicht verbauten Gebiet sei eine derartige Leitungsführung üblich. Gewährleistungsansprüche gegen die D***** Gesellschaft mbH bestünden nicht mehr. Es liege lediglich ein Rechtsmangel vor, der durch Abschluss eines Servitutsvertrages mit den Eigentümern der Nachbarliegenschaft zu beheben sei. Alle Eigentümer beider Liegenschaften mit Ausnahme der Neunt- und Fünfzehntantragsgegner seien mit dem Abschluss eines Servitutsvertrags einverstanden. Die Kosten der Leitungstrennung seien durch die Rücklage nicht gedeckt. Sie würden auch nicht allein von der beschließenden Mehrheit getragen. Der erliegende Geldbetrag von S 900.000 sei für die Wohnungseigentümer der Liegenschaft W*****gasse 25 bezahlt worden, damit diese auf die Trennung der Leitungen verzichteten und einem Servitutsvertrag zustimmten. Der treuhändige Erlag komme nicht den Eigentümern des Hauses N***** W*****gasse zu und könne von diesen nicht für die Leitungstrennung verwendet werden. Insofern sei bei Versendung des Umlaufbeschlusses eine unrichtige Information erteilt worden.

Weiters müsse die Zweitantragstellerin die aus Anlass der Leitungstrennung notwendigen Arbeiten nicht dulden, weil es dadurch zu einer erheblichen dauernden Beeinträchtigung ihrer Gartenbenützung komme.

Auch liege eine Zustimmung des Baumeisters D*****, die den Inhalt des Beschlusses decke, nicht vor.

Erst-, Neunt- und Fünfzehntantragsgegner bestritten das Begehren und beantragten dessen Abweisung. Inhaltlich handle es sich um die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Errichter der Wohnhausanlage, die D***** Gesellschaft mbH auf Errichtung getrennter Versorgungsleitungen, sohin auf erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes allgemeiner Teile der Liegenschaft. Dieser Gewährleistungsanspruch sei von der D***** Gesellschaft mbH grundsätzlich auch nicht bestritten und schon vor längerer Zeit sei zu diesem Zweck ein Betrag von S 900.000 bei der Zweitantragstellerin treuhändig erlegt. Den Miteigentümern würden daher keine Kosten entstehen. Bis zur Fassung des angefochtenen Beschlusses hätten sich die Miteigentümer auch noch nicht auf einen bestimmten Gewährleistungsbehelf geeinigt. Es handle sich daher beim Inhalt des Beschlusses um einen der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft, der inhaltlich nicht überprüft werden könne.

Der Viertantragsgegner schloss sich dem Vorbringen der Neunt- und Fünftantragsgegner an, es drohe überdies ein Kappen der Versorgungsleitungen durch einen Miteigentümer der Nachbarliegenschaft.

Die übrigen Antragsgegner beteiligten sich nicht am Verfahren. Das Erstgericht gab dem Aufhebungsbegehren der Antragsteller statt. Beim Inhalt des Mehrheitsbeschlusses handle es sich um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung. Zwar sei die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen zur erstmaligen Herstellung eines mängelfreien Zustands allgemeiner Teile der Liegenschaft grundsätzlich eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Erhaltung, dies jedoch nur dann, wenn keinerlei über den Erhaltungszweck hinausgehende bauliche Änderungen davon umfasst seien und den Miteigentümern keine zusätzlichen Kosten entstünden. Diese Voraussetzungen träfen nicht zu. Zum einen enthalte der Umlaufbeschluss auch die Beauftragung der D***** Gesellschaft mbH mit der Entfernung einer EDV-Leitung, wobei es sich keineswegs um anerkannte Gewährleistungsansprüche handle. Eine Entfernung dieser Leitung müsste erst im Prozessweg gegenüber der D***** Gesellschaft mbH i.L. durchgesetzt werden, wobei ein Gewährleistungsanspruch diesbezüglich an der Verfristung scheitern würde.

Darüber hinaus befinde sich die D***** Gesellschaft mbH seit Jahren in Liquidation, weshalb die Beauftragung dieser Gesellschaft mit umfangreichen Bauarbeiten sowohl faktisch als auch rechtlich problematisch erscheine. Über diesen Umstand seien die Miteigentümer vor Fassung des Umlaufbeschlusses offensichtlich nicht informiert worden. Ebenso sei völlig ungeklärt, wie hoch die Kosten der Trennung der Versorgungsleitungen derzeit seien und ob mit dem bei der Zweitantragstellerin treuhändig erlegten Betrag das Auslangen gefunden werden könne. Es sei somit keineswegs sichergestellt, dass den Miteigentümern bei Durchführung des Umlaufbeschlusses nicht doch zusätzliche Kosten entstehen würden.

Mit der Trennung der Leitungen seien bauliche Veränderungen verbunden, die über den Erhaltungszweck hinausgingen, etwa die Errichtung eines Wasserzählerschachts im Garten der Zweitantragstellerin.

Inhalt des Mehrheitsbeschlusses sei tatsächlich eine Veränderung an gemeinsamen Teilen und Anlagen der Liegenschaft im Sinn des Paragraph 14, Absatz 3, WEG. In diesem Fall sei ein Beschluss der Mehrheit nur dann zu genehmigen, wenn die Veränderung die Antragsteller nicht übermäßig beeinträchtige und überdies die Kosten der Veränderung entweder aus der Rücklage gedeckt werden könnten oder die Kosten von der beschließenden Mehrheit getragen würden oder, wenn es sich überhaupt um eine Verbesserung handle, müsse diese allen Miteigentümern zum Vorteil gereichen. Alle diese Voraussetzungen seien von den Antragsgegnern nicht unter Beweis gestellt worden. Es sei nicht einmal geklärt, wie sich das konkrete Bauprojekt konkret gestalten solle und wie hoch die Kosten dafür seien und wie diese Kosten konkret finanziert werden sollten.

Bei der Veränderung handle es sich überdies um eine solche, die die Zweitantragstellerin übermäßig beeinträchtige.

Der bestehende Rechtsmangel könne durch Unterfertigung des vorliegenden Servitutsvertrages unproblematisch behoben werden. Es sei daher nicht erkennbar, dass die vorgesehene faktische Trennung der Leitungen als Verbesserung zu qualifizieren sei, die allen Miteigentümern zum Vorteil gereiche, zumal alle Miteigentümer der Nachbarliegenschaft W*****gasse 25 zur Unterfertigung eines solchen Vertrags bereit seien.

Der Widerspruch der Antragsteller sei daher gerechtfertigt. Das gegen diesen Sachbeschluss angerufene Gericht zweiter Instanz änderte den Sachbeschluss dahin ab, dass es den verfahrenseinleitenden Antrag auf Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses abwies. Es sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 10.000 übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.

Die beschlossene Maßnahme sei als eine der ordentlichen Verwaltung zu werten. Die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer hätte damit die Wahl getroffen, den ordnungsgemäßen Zustand durch Trennung der Leitungen auf Kosten des Errichters vornehmen zu lassen. Gleichzeitig sei damit von der Variante abgegangen worden, die Behebung des Mangels durch Abschluss eines Servitutsvertrags mit den Miteigentümern der Nachbarliegenschaft vorzunehmen. Mit diesem Mehrheitsbeschluss hätten die Eigentümer die Art der Behebung als Gewährleistungsanspruch gegenüber der D***** Bau Gesellschaft mbH festgelegt. Auf die Frage der Durchführung oder Durchführbarkeit, die Verwendung der erlegten S 900.000, des Kostenaufwands, die Frage der Beeinträchtigung der Zweitantragstellerin, die Notwendigkeit behördlicher Bewilligung etc komme es nicht an. Die Antragsteller hätten die Sechsmonatsfrist des Paragraph 13 b, Absatz 4, Litera b, WEG 1975 versäumt, weil sie erstmals im Schriftsatz vom 6. 6. 2001 eine Verletzung der in Paragraph 13 b, Absatz 3, WEG normierten Vorschriften gerügt hätten. Außerdem sei nicht erwiesen, dass der Fehler für das Abstimmungsverhältnis kausal gewesen sei.

Das Rekursgericht erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs für nicht zulässig, weil eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung nicht zu klären sei.

Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller mit dem Antrag auf Abänderung und Wiederherstellung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Neunt- und Fünfzehntantragsgegner beantragten, dem Revisionsrekurs der Antragsteller nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil die Frage, ob Maßnahmen wie die im gegenständlichen Fall beschlossene Trennung von Versorgungsleitungen zur ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft gehören, eine erhebliche Rechtsfrage darstellt.

Der Revisionsrekurs ist auch berechtigt.

Nur Beschlüsse über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft (Paragraph 14, Absatz eins, WEG 1975, nun Paragraph 28, WEG 2002) muss die überstimmte Minderheit der Wohnungseigentümer abgesehen von einer Anfechtbarkeit wegen formalen Mängeln und Verstoßes gegen Gesetzesrecht, dulden. Hat hingegen ein Beschluss der Mehrheit Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (Paragraph 14, Absatz 3, WEG 1975, nun Paragraph 29, WEG 2002) zum Gegenstand, so kann ein solcher Beschluss von der überstimmten Minderheit wegen Verstoßes gegen die im Paragraph 29, Absatz 2 und 3 WEG 2002 festgelegten Kriterien bekämpft und die Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses beantragt werden.

Weil im vorliegenden Fall keineswegs feststeht, dass die Kosten der beabsichtigten Maßnahmen zur Trennung der mit der Nachbarliegenschaft gemeinsamen Versorgungsleitungen aus der Rücklage gedeckt werden können oder die überstimmten Antragsteller keine Kosten treffen würden und schon wegen der Beeinträchtigung der Erstantragstellerin keineswegs eindeutig eine Vorteilhaftigkeit für sämtliche Wohnungseigentümer bejaht werden kann, ist der rechtliche Weiterbestand des verfahrensgegenständlichen Mehrheitsbeschlusses von einer Qualifizierung der beschlossenen Maßnahme als solche der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung entscheidend. Für diese Unterscheidung ist im vorliegenden Fall maßgeblich, dass Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft vorgenommen werden sollen, die vornehmlich nicht einem Erhaltungszweck dienen, weil die mit der Nachbarliegenschaft gemeinsamen Versorgungsleitungen seit über 10 Jahren klaglos funktionieren und auch kein Umstand gegen einen rechtlich möglichen Weiterbestand der Versorgungssituation spricht.

Nun bedeutet "Erhaltung" nicht, dass nicht auch Veränderungen umfasst sein dürften, weil Paragraph 29, Absatz eins, ausdrücklich von "Veränderungen, die über die in Paragraph 28, genannten Angelegenheiten hinausgehen" spricht. So können auch Erneuerungsarbeiten, sofern zweckmäßig und wirtschaftlich geboten, doch zur Erhaltung gehören, selbst wenn es dadurch zu einer völligen Erneuerung oder Neuerrichtung kommt (MietSlg 38.633; 38.634). Auch die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes kann demnach uU ordentliche Verwaltung sein vergleiche auch WoBl 2002/30, 91 [Call] ua). Aus Paragraph 3, MRG, auf den Paragraph 28, Absatz eins, Ziffer eins, WEG 2002 verweist, ist der Grundsatz zu gewinnen, dass die Erhaltung im jeweils ortsüblichen Standard, und zwar nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten zu erfolgen hat. Damit ist nicht nur, wie die Rechtsprechung wiederholt ausgesprochen hat, ein elastischer, sich den jeweiligen zeitlichen und örtlichen Komfortvorstellungen anpassender Erhaltungsbegriff vergleiche zuletzt WoBl 2002/30, 91 [Call]), normiert, sondern auch gefordert, dass die Maßnahme rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten zu entsprechen haben. Nun steht im vorliegenden Fall fest, dass weder technische Gegebenheiten eine Erneuerung erfordern, weil die Anlage problemlos funktioniert noch der rechtliche Zustand unhaltbar wäre, weil die Eigentümer der Nachbarliegenschaft einer Servitutseinräumung zustimmen. Unter dem wirtschaftlichen Gesichtspunkt erscheint die Maßnahme überdies keineswegs zweckmäßig und geboten, steht doch eine andere Sanierungsmöglichkeit, die jedenfalls wesentlich kostengünstiger bewirkt werden kann, zur Verfügung. Es ergibt sich daher zusammenfassend, dass die beabsichtigte Änderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft über die ordentliche Erhaltung hinausgeht, weil Zweckmäßigkeits- und Wirtschaftlichkeitsgründe gegen die beabsichtigte Trennung der mit der Nachbarliegenschaft gemeinsamen, jedoch problemlos funktionsfähigen Versorgungsleitungen sprechen vergleiche dazu die in Hausmann/Vonkilch Rz 49 f zu Paragraph 29, WEG 2002 aufgeführten Beispielsfälle und Rechtsprechung).

Selbst die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands kann die ordnungsgemäße Erhaltung sprengen, wenn über den Erhaltungszweck hinausgehende bauliche Änderungen umfasst sind und den Miteigentümern zusätzliche Kosten entstehen können vergleiche WoBl 2002/60 mwN [Hausmann]; Hausmann/Vonkilch aaO Rz 111 zu Paragraph 28, WEG).

Der verfahrensgegenständliche Mehrheitsbeschluss war daher über Anfechtung der Antragsteller aufzuheben. In diesem Sinn war die erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen.

Anmerkung

E67676 5Ob159.02x

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2002:0050OB00159.02X.1120.000

Dokumentnummer

JJT_20021120_OGH0002_0050OB00159_02X0000_000