Rechtssatz für 4Ob8/02h 5Ob40/16t

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0116465

Geschäftszahl

4Ob8/02h; 5Ob40/16t

Entscheidungsdatum

25.08.2016

Rechtssatz

Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen.

Entscheidungstexte

  • 4 Ob 8/02h
    Entscheidungstext OGH 28.05.2002 4 Ob 8/02h
  • 5 Ob 40/16t
    Entscheidungstext OGH 25.08.2016 5 Ob 40/16t

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2002:RS0116465

Im RIS seit

27.06.2002

Zuletzt aktualisiert am

12.09.2016

Dokumentnummer

JJR_20020528_OGH0002_0040OB00008_02H0000_001

Rechtssatz für 1Ob372/97f 4Ob135/01h 4...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0109995

Geschäftszahl

1Ob372/97f; 4Ob135/01h; 4Ob242/01v; 4Ob8/02h; 1Ob209/02w; 6Ob164/20s; 8Ob82/21y

Entscheidungsdatum

25.05.2022

Rechtssatz

Kann der Immobilienmakler erkennen, daß das Bestandobjekt für bestimmte gewerbliche Zwecke verwendet werden soll, gehört es zu seinem Pflichtenkreis, den Auftraggeber über die grundsätzliche Eignung des Bestandobjektes für den in Aussicht genommenen Betriebszweck zu unterrichten.

In der Regel ist von der das Mäßigungsrecht begründenden Wesentlichkeit der Pflichtverletzung dann auszugehen, wenn die verletzte Pflicht nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist.

Ähnlich der Vertragsstrafe gemäß Paragraph 1336, ABGB ist der Provisionsanspruch des Maklers bei schuldhafter Pflichtverletzung auch dann zu mäßigen, wenn kein Schade eingetreten ist.

Entscheidungstexte

  • 1 Ob 372/97f
    Entscheidungstext OGH 28.04.1998 1 Ob 372/97f
    Veröff: SZ 71/78
  • 4 Ob 135/01h
    Entscheidungstext OGH 12.06.2001 4 Ob 135/01h
    Vgl auch; Beisatz: Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Selbst bei bloß nachweisender Tätigkeit hat der Makler den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objekts aufzuklären. Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. (T1)
    Beisatz: Hier: Das völlige Fehlen jeder Sonneneinstrahlung während mehrerer Wochen im Winter ist ein erheblicher Nachteil; durch eine falsche Information über die Sonneneinstrahlung wird daher eine wesentliche Vertragspflicht verletzt. Die Vertragsverletzung berechtigt zu einer Provisionsminderung, wenn sie vorwerfbar ist. (T2)
  • 4 Ob 242/01v
    Entscheidungstext OGH 17.12.2001 4 Ob 242/01v
    Auch; Beisatz: Der Makler hat dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, wozu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände zählen, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. (T3)
    Beisatz: Die Beurteilung der Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen. (T4)
  • 4 Ob 8/02h
    Entscheidungstext OGH 28.05.2002 4 Ob 8/02h
    Vgl auch; nur: Kann der Immobilienmakler erkennen, daß das Bestandobjekt für bestimmte gewerbliche Zwecke verwendet werden soll, gehört es zu seinem Pflichtenkreis, den Auftraggeber über die grundsätzliche Eignung des Bestandobjektes für den in Aussicht genommenen Betriebszweck zu unterrichten. (T5)
    Beis wie T3; Beisatz: Hier: Es gehört zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt, weshalb sich dementsprechende Erkundigungen für ihn aufzudrängen haben. (T6) Beisatz: Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen. (T7)
  • 1 Ob 209/02w
    Entscheidungstext OGH 30.09.2002 1 Ob 209/02w
    Vgl; Beis wie T4
  • 6 Ob 164/20s
    Entscheidungstext OGH 16.09.2020 6 Ob 164/20s
    Vgl; Beis wie T1; Beis wie T4; Beisatz: Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten auch dann, wenn seine Angaben erheblich verspätet oder unverständlich geliefert werden. (T8)
  • 8 Ob 82/21y
    Entscheidungstext OGH 25.05.2022 8 Ob 82/21y
    Vgl aber; Beisatz: Hier: Kein Mäßigungsrecht des Auftraggebers, wenn sich nach Abschluss der provisionspflichtigen Vermittlungstätigkeit zugetragene angebliche Verstöße (Informationsweitergabe an die Presse, Erstattung von Strafanzeigen durch den Makler im Zusammenhang mit dem gegen den Auftraggeber geführten Provisionsprozess) nicht rückwirkend mindernd auf die Verdienstlichkeit des Maklers auswirkten. (T9)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1998:RS0109995

Im RIS seit

28.05.1998

Zuletzt aktualisiert am

03.08.2022

Dokumentnummer

JJR_19980428_OGH0002_0010OB00372_97F0000_001

Rechtssatz für 1Ob372/97f; ...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0109996

Geschäftszahl

1Ob372/97f; 4Ob135/01h; 4Ob242/01v; 4Ob8/02h; 5Ob43/02p; 1Ob209/02w; 10Ob89/04t; 5Ob67/06y; 3Ob69/05a; 5Ob135/07z; 7Ob27/09k; 7Ob157/09b; 4Ob137/10s; 4Ob186/10x; 4Ob181/10m; 2Ob176/10m; 2Ob202/11m; 4Ob88/13i; 7Ob156/14p; 1Ob192/15i; 10Ob85/15w; 5Ob93/16m; 5Ob40/16t; 1Ob35/17d; 7Ob63/18t; 6Ob98/19h; 5Ob125/19x; 4Ob242/19w; 5Ob1/20p; 6Ob164/20s; 6Ob115/21m; 2Ob129/22t; 5Ob190/22k; 9Ob11/23t; 1Ob77/23i; 6Ob232/23w

Entscheidungsdatum

21.02.2024

Rechtssatz

Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des Paragraph 1299, ABGB. Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen, zu welchen unter anderem auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte gewerbliche Nutzung zählt.

Entscheidungstexte

  • 1 Ob 372/97f
    Entscheidungstext OGH 28.04.1998 1 Ob 372/97f
    Veröff: SZ 71/78
  • 4 Ob 135/01h
    Entscheidungstext OGH 12.06.2001 4 Ob 135/01h
    vgl; Beisatz: Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen, zu welchen unter anderem auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte gewerbliche Nutzung zählt. (T1)
    Beisatz: Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Selbst bei bloß nachweisender Tätigkeit hat der Makler den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objekts aufzuklären. Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. (T2)
    Anm: Der Beisatz T1 wurde irrtümlich gebildet. Die Entscheidung trägt diesen Beisatz nicht. 25.10.2023
  • 4 Ob 242/01v
    Entscheidungstext OGH 17.12.2001 4 Ob 242/01v
    Auch; Beisatz: Der Makler hat dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, wozu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände zählen, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. (T3)
  • 4 Ob 8/02h
    Entscheidungstext OGH 28.05.2002 4 Ob 8/02h
    Beis wie T2; Beisatz: Hier: Es gehört zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt, weshalb sich dementsprechende Erkundigungen für ihn aufzudrängen haben. (T4) Beisatz: Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen. (T5)
  • 5 Ob 43/02p
    Entscheidungstext OGH 23.04.2002 5 Ob 43/02p
    Auch; nur: Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. (T6)
  • 1 Ob 209/02w
    Entscheidungstext OGH 30.09.2002 1 Ob 209/02w
    Beisatz: Der Makler hat gemäß § 3 Abs 1 MaklerG die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren und ist verpflichtet, diesem "die erforderlichen Nachrichten" zu geben. Es kann von ihm erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. (T7)
    nur T6; Beis wie T2 nur: Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. (T8)
    Beisatz: Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen. (T9)
  • 10 Ob 89/04t
    Entscheidungstext OGH 11.01.2005 10 Ob 89/04t
    Auch; nur T6; Beis wie T9; Beisatz: Hier: Versicherungsmakler. (T10)
  • 5 Ob 67/06y
    Entscheidungstext OGH 04.04.2006 5 Ob 67/06y
    Beis wie T9
  • 3 Ob 69/05a
    Entscheidungstext OGH 26.07.2006 3 Ob 69/05a
    nur T6; Beis ähnlich wie T3; Beisatz: Zu diesen wesentlichen Umständen gehören neben den Kosten der Vertragserrichtung etwa die Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Dauerbelastung durch Kredite, Hypothekendarlehen, aber auch neben der Gesamtbelastung der effektive Jahreszinssatz, Anzahl, Höhe und Fälligkeiten der rückzuzahlenden Teilbeträge. (T11)
    Veröff: SZ 2006/113
  • 5 Ob 135/07z
    Entscheidungstext OGH 28.08.2007 5 Ob 135/07z
    Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9
  • 7 Ob 27/09k
    Entscheidungstext OGH 30.03.2009 7 Ob 27/09k
    Auch
  • 7 Ob 157/09b
    Entscheidungstext OGH 02.09.2009 7 Ob 157/09b
    Auch
  • 4 Ob 137/10s
    Entscheidungstext OGH 31.08.2010 4 Ob 137/10s
    Vgl auch
  • 4 Ob 186/10x
    Entscheidungstext OGH 18.01.2011 4 Ob 186/10x
    Vgl auch; Beis wie T3; Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9; Beisatz: Der Makler hat seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen. (T12)
  • 4 Ob 181/10m
    Entscheidungstext OGH 10.05.2011 4 Ob 181/10m
    Vgl auch; Beisatz: Hier: KFZ-Vermittler (siehe 4 Ob 137/10s). (T13)
  • 2 Ob 176/10m
    Entscheidungstext OGH 22.06.2011 2 Ob 176/10m
    Auch; Beis wie T7 nur: Es kann von ihm erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. (T14)
    Beisatz: Der Makler soll den Verbraucher etwa über die Beschaffenheit des Kaufobjekts und dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren, soweit diese Umstände dem Erwerber als Laien nicht erkennbar sind. (T15)
    Beis wie T2 nur: Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. (T16)
    Beisatz: Die Informationspflicht umfasst wichtige und entscheidungsrelevante Umstände für den Auftraggeber, die sich aus der konkreten vertraglichen Vereinbarung ergeben können. Des Weiteren sind die Grundsatzinformationen im Zusammenhang mit dem Vermittlungsgegenstand zu erteilen. Auch gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften können von der Informationspflicht des Maklers umfasst sein. (T17)
  • 2 Ob 202/11m
    Entscheidungstext OGH 20.09.2012 2 Ob 202/11m
    Auch; Auch Beis wie T2; Beis wie T3; Auch Beis wie T7; Beis wie T15; Beis wie T17
    Veröff: SZ 2012/94
  • 4 Ob 88/13i
    Entscheidungstext OGH 18.06.2013 4 Ob 88/13i
    nur T6; Auch Beis wie T8; Auch Beis wie T9
  • 7 Ob 156/14p
    Entscheidungstext OGH 10.12.2014 7 Ob 156/14p
    Vgl
  • 1 Ob 192/15i
    Entscheidungstext OGH 24.11.2015 1 Ob 192/15i
    Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9; Beis wie T12
  • 10 Ob 85/15w
    Entscheidungstext OGH 19.07.2016 10 Ob 85/15w
    Vgl auch; Beis wie T9; Beis wie T10
  • 5 Ob 93/16m
    Entscheidungstext OGH 11.07.2016 5 Ob 93/16m
    Auch; Beis wie T14
  • 5 Ob 40/16t
    Entscheidungstext OGH 25.08.2016 5 Ob 40/16t
    Auch; Beis wie T5; Beis wie T9
  • 1 Ob 35/17d
    Entscheidungstext OGH 16.03.2017 1 Ob 35/17d
    Vgl; Beis wie T9
  • 7 Ob 63/18t
    Entscheidungstext OGH 24.05.2018 7 Ob 63/18t
    Auch; Beis wie T8; Beis wie T9
  • 6 Ob 98/19h
    Entscheidungstext OGH 27.06.2019 6 Ob 98/19h
    Auch; nur: Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen. (T18)
    Beis wie T7; Beis wie T12; Beis wie T16
  • 5 Ob 125/19x
    Entscheidungstext OGH 24.09.2019 5 Ob 125/19x
    Beis wie T2; Beis wie T12
  • 4 Ob 242/19w
    Entscheidungstext OGH 28.01.2020 4 Ob 242/19w
  • 5 Ob 1/20p
    Entscheidungstext OGH 30.04.2020 5 Ob 1/20p
    Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9
  • 6 Ob 164/20s
    Entscheidungstext OGH 16.09.2020 6 Ob 164/20s
    Vgl; Beis ähnlich wie T5
  • 6 Ob 115/21m
    Entscheidungstext OGH 06.08.2021 6 Ob 115/21m
    Vgl; Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9
  • 2 Ob 129/22t
    Entscheidungstext OGH 06.09.2022 2 Ob 129/22t
    Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9
  • 5 Ob 190/22k
    Entscheidungstext OGH 21.12.2022 5 Ob 190/22k
    Beis wie T7; Beis wie T8; Beisatz: Hier: wasserrechtliche Bewilligungspflicht. (T19)
  • 9 Ob 11/23t
    Entscheidungstext OGH Zurückweisung mangels erheblicher Rechtsfrage 28.06.2023 9 Ob 11/23t
    vgl; Beisatz wie T5
  • 1 Ob 77/23i
    Entscheidungstext OGH Ordentliche Erledigung (Sachentscheidung) 20.09.2023 1 Ob 77/23i
    vgl; Beisatz wie T7
  • 6 Ob 232/23w
    Entscheidungstext OGH Zurückweisung mangels erheblicher Rechtsfrage 21.02.2024 6 Ob 232/23w
    vgl; Beisatz wie T9

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1998:RS0109996

Im RIS seit

28.05.1998

Zuletzt aktualisiert am

20.03.2024

Dokumentnummer

JJR_19980428_OGH0002_0010OB00372_97F0000_002

Entscheidungstext 4Ob8/02h

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Fundstelle

wbl 2002,420 = EvBl 2002/168 S 644 - EvBl 2002,644 = bbl 2002,218 = RdW 2003,16 = immolex 2003,57 = MietSlg 54.545 (16) = Assem, ImmZ 2006,393

Geschäftszahl

4Ob8/02h

Entscheidungsdatum

28.05.2002

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Kodek als Vorsitzenden, den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Dr. Graf, die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofs Dr. Griß und Dr. Schenk sowie den Hofrat des Obersten Gerichtshofs Dr. Schramm als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Orhan O*****, und 2. Necati K*****, beide vertreten durch Dr. Michael Zerobin, Rechtsanwalt in Wiener Neustadt, wider die beklagte Partei S***** Gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr. Günther Csar, Rechtsanwalt in Wiener Neustadt, wegen 60.680 S (= 4.409,79 EUR) samt Anhang und Feststellung, infolge Rekurses der beklagten Partei gegen den Beschluss des Landesgerichts Wiener Neustadt als Berufungsgericht vom 2. Oktober 2001, GZ 17 R 1/01w-29, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Bezirksgerichts Wiener Neustadt vom 3. Oktober 2000, GZ 18 C 555/00i-25, aufgehoben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Text

Begründung:

Die beklagte Immobilienmaklerin war von Andreas H***** am 28. 10. 1998 beauftragt worden, den Verkauf seiner Liegenschaft mit drei darauf errichteten und zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden zu vermitteln. Der Auftraggeber, der seit 1980 auf der Liegenschaft wohnte, übergab der Beklagten verschiedene Unterlagen, darunter alte Baupläne, eine Elektrikerbescheinigung für zwei Häuser und die Bescheinigung einer Kanaldichtheitsprobe. Ihm war nicht bekannt, dass zum Teil für die Häuser keine Bewilligungen vorlagen. Das straßenseitig gelegene Gebäude wurde um 1910 mit einem Wirtschaftsteil im Hof errichtet. In den Jahren 1955 bis 1959 wurde der Hoftrakt gebaut, der 1959 von der Baubehörde bewilligt wurde. Ob hiefür eine Benützungsbewilligung erteilt wurde, steht nicht fest. Vermutlich nahm die Baupolizei die Tatsache der Benützung einfach zur Kenntnis. 1972 wurde mit Bewilligung der Baubehörde ein Zubau aufgeführt. Das dritte Gebäude, dessen Errichtungsjahr nicht feststeht und das 1959 als Hühnerstall baubewilligt worden war, war 1977, als die Liegenschaft vom Bauamt der Gemeinde B***** begangen wurde, als Schuppen in Verwendung. Es war stets von Mietern bewohnt. Auf Grund des äußeren Erscheinungsbilds dieses Gebäudes ist nicht erkennbar, dass es als Hühnerstall genehmigt ist. Der Auftraggeber hatte dieses Gebäude 1997 für fünf Jahre vermietet.

Die Beklagte kündigte in einem Schaufenster die Liegenschaft als "Baugrund mit drei Wohnhäusern" zum Verkauf an, wobei sie angab, dass zwei Wohnhäuser kurzfristig bezugsfertig seien und das dritte noch für drei Jahre vermietet sei. Der Erstkläger las diese Ankündigung und informierte den Zweitkläger. Sie wandten sich an die Beklagte und besichtigten mit einer Beschäftigten der Beklagten zweimal die Liegenschaft. Den Klägern wurden zwei Gebäude, nicht aber das vermietete Gebäude, gezeigt. Da die Objekte bewohnt waren und gepflegt aussahen, kam die Mitarbeiterin der Beklagten nicht auf die Idee, entsprechende Bewilligungen könnten fehlen. Am 15. 6. 1999 unterfertigten die Kläger ein an die Beklagte gerichtetes, gegenüber dem Liegenschaftseigentümer gestelltes Kaufanbot und vereinbarten mit der Beklagten eine Vermittlungsprovision von 75.600 S. Im Kaufanbot wurde festgehalten, "Heizung, Wasserleitung und elektrische Leitung werden vom Käufer, durch einen Fachmann, auf seine Kosten" vor KV (= Kaufvertrag) durchgeführt; bei positivem Befund gelte das Kaufanbot. Der Auftraggeber der Beklagten nahm dieses Kaufanbot am 7. 7. 1999 an. Der von einem Rechtsanwalt errichtete schriftliche Kaufvertrag wurde von den Klägern am 13. 8. 1999 und vom Verkäufer am 25. 8. 1999 unterfertigt.

Die Kläger wollten einen Zubau errichten und hielten deswegen mit dem Verkäufer Rücksprache, der meinte, eine Bewilligung wäre nicht notwendig. Der Zweitkläger fragte deshalb beim Leiter des Bauamts der Gemeinde B***** an, ob der in den Jahren 1955 bis 1959 bewilligte Zubau fertiggestellt werden dürfe. Bei einer Besichtigung am 26. 8. 1999 stellte der Bauamtsleiter fest, dass gegenüber der seinerzeitigen Baubewilligung der Bauordnung nicht entsprechende Veränderungen vorgenommen worden waren. Er beraumte die baubehördliche Überprüfung des als Hühnerstall genehmigten Gebäudes an, die am 16. 9. 1999 stattfand und an der die Kläger, der Verkäufer und Mitarbeiter der Beklagten teilnahmen. Bei der Überprüfung lag ein vom Verkäufer in Auftrag gegebener, Anfang September 1999 von Ing. Z***** erstellter Bestandsplan vor. In der über die Begehung verfassten Niederschrift wurde unter anderem festgehalten, dass für die konsenslosen Baumaßnahmen sowie hinsichtlich des Hühnerstalls um nachträgliche Baubewilligung anzusuchen ist und der Nachweis der Wärmedämmung sowie der Brandbeständigkeit aller Konstruktionsteile und für die nachträglich bewilligten Objekte der Rauchfangbefund, die Elektrikerbescheinigung und die Dichtheitsüberprüfung des Kanals beizubringen sind.

Um die erforderlichen Bewilligungen zu erhalten, legte in weiterer Folge der Verkäufer der Beklagten einen Rauchfangkehrerbefund, einen Überprüfungsbefund für elektrische Anlagen sowie einen Befund betreffend die Kanalinstallation vor. Ing. Z***** führte zwei Probebohrungen zur Feststellung der Notwendigkeit der Wärmedämmung und der Brandbestätigkeit aller Konstruktionsteile an der Brandwand durch. Er konnte keine verlässliche Aussage über die jeweiligen Materialien treffen. Er hätte die Vertäfelung zumindest zum Teil entfernen müssen. Dies wäre zerstörungsfrei nicht möglich gewesen. Weiters hätte er statische Berechnungen vornehmen und eine entsprechende Bodenbohrung mit erheblichem Aufwand durchführen müssen. Diesbezüglich verweigerte der Verkäufer die Kostenübernahme. Es kann nicht festgestellt werden, mit welchem Aufwand Arbeiten durchgeführt hätten werden müssen, um entsprechende Bau- bzw Benützungsbewilligungen für den Zubau beim zweiten Wohnhaus und das Gebäude „Hühnerstall" zu erhalten.

An einem Samstag wollte Ing. Z***** mit dem Verkäufer den „Hühnerstall" besichtigen. Am darauffolgenden Montag teilte Ing. Z***** dem Rechtsvertreter der Kläger mit, dass die Besichtigung des „Hühnerstalls" nicht zugelassen worden sei, weil es notwendig gewesen wäre, einzelne Bretter herunterzunehmen, um den Bauzustand feststellen zu können. Nach dieser Mitteilung sahen es die Kläger für unmöglich an, dass der „Hühnerstall" umgewidmet werde. Der Rechtsvertreter der Kläger nahm daraufhin im Namen der Kläger mit dem Verkäufer Kontakt auf. Der Verkäufer war schließlich mit der Kaufrückabwicklung einverstanden.

Eine Mitarbeiterin der Beklagten hatte vor dem 26. 8. 1999 Einsicht in den Bauakt genommen. Nach dem 26. 8. 1999 fragte die Mitarbeiterin beim Bauamtsleiter nach, ob es bei der Liegenschaft etwas Auffälliges gebe. Der Bauamtsleiter verneinte. Aus dem Bauakt ergeben sich nur zwei Wohnobjekte und für den Bauamtsleiter ein einziges bau- und benützungsbewilligtes Wohnhaus. Es ist für einen Fachmann möglich, "über diesen Bauakt zu stolpern und daher nicht zu erkennen, dass insbesondere für das dritte Wohnhaus keine Baubewilligung besteht".

Mit ihrer am 6. 4. 2000 eingebrachten Klage begehren die Kläger von der Beklagten Zahlung von zuletzt 60.680 S samt Anhang sowie die Feststellung, dass die Beklagte den Klägern für sämtliche Schäden auf Grund der mangelhaften Aufklärung im Zug der Grundstückskaufabwicklung hafte. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, das Vorliegen der behördlichen Bewilligungen zu überprüfen, sei dem aber nicht nachgekommen. Hätte sie ihrer Pflicht entsprochen, hätte sich für die Kläger eine andere Entscheidungsgrundlage ergeben. Die Beklagte hafte wegen der mangelnden Aufklärung den Klägern für deren zur Finanzierung und Abwicklung des Kaufs gemachten Aufwendungen (Zinsen und Spesen für Darlehen, Vertragserrichtungskosten, Beglaubigungsgebühren).

Die Beklagte beantragte, das Klagebegehren abzuweisen, und wandte ihre Provisionsforderung von 75.600 S aufrechnungsweise als Gegenforderung ein. Bei Erteilung des Alleinvermittlungsauftrags habe der Verkäufer bekanntgegeben, dass auf der Liegenschaft drei Wohnhäuser errichtet seien. Die Mitarbeiter der Beklagten hätten nur die vom Verkäufer erhaltene Information weitergeleitet. Die Objekte hätten einen bewohnbaren Eindruck gemacht und seien auch bewohnt gewesen. Die Beklagte habe vor Vertragsunterfertigung bei der Baubehörde angefragt; es sei nichts Nachteiliges mitgeteilt worden. Sie habe nicht erkennen können und müssen, wann das Gebäude „Hühnerstall" errichtet worden sei. Daher habe sie "von der Konsensgemäßheit wie bei Gebäude 1" ausgehen können. Nachdem sich nach der Vertragsunterfertigung herausgestellt habe, dass beim zweiten Wohnhaus ein Zimmer ohne baubehördlich bewilligten Plan angebaut worden und das dritte Gebäude baubehördlich nicht bewilligt gewesen sei, habe sich die Beklagte bemüht, dem Verkäufer behilflich zu sein, die von der Baubehörde zur Erlangung der Genehmigung erforderlichen Auflagen zu erfüllen. Der Verkäufer sei auch bereit gewesen, die mit den Auflagen verbundenen Kosten, soweit sie für die baubehördliche Genehmigung erforderlich gewesen wären, zu tragen. Die Kläger hätten keinen Grund gehabt, die Wandlung des Kaufvertrags zu begehren. Dass der Verkäufer letztlich mit der Rückabwicklung einverstanden gewesen sei, liege daran, dass die Kläger vom Verkäufer über die baubehördlich erforderlichen Auflagen hinaus weitere Aufwendungen gefordert hätten, zu deren Erfüllung der Verkäufer weder verpflichtet noch bereit gewesen sei.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es traf - neben den eingangs zusammengefasst wiedergegebenen - noch Feststellungen über Aufwendungen der Kläger und führte in der rechtlichen Beurteilung aus, selbst für einen Fachmann wie den Bauamtsleiter sei es nur vor Ort möglich gewesen, herauszufinden, dass entsprechende Bewilligungen fehlten. Wenn aber selbst der Bauamtsleiter nur "unter erschwerten Bedingungen" habe erkennen können, dass Bewilligungen fehlten, sei der Beklagten das Nichterkennen nicht vorwerfbar. Durch bloße Einsicht in den Bauakt sei das Fehlen von Bewilligungen nicht zwingend erkennbar gewesen. Es habe auch keine Anhaltspunkte für das Fehlen von Bewilligungen gegeben; dies sei nicht einmal dem Verkäufer bekannt gewesen. Selbst wenn die Beklagte vor der Kaufvertragsunterfertigung beim Bauamt angefragt hätte, ob es etwas Auffälliges gäbe, wäre dies vom Bauamtsleiter verneint worden. Einem Immobilienmakler sei ein fahrlässiges Verhalten nicht vorzuwerfen, wenn für ihn keine Veranlassung bestanden habe, an der Richtigkeit der ihm vom Verkäufer erteilten Informationen zu zweifeln. Da die Beklagte nicht rechtswidrig und schuldhaft gehandelt habe, bestehe gegen sie kein Schadenersatzanspruch.

Das Gericht zweiter Instanz hob dieses Urteil auf, verwies die Rechtssache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück und sprach aus, dass der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Die Kläger hätten zu Recht auf der Wandlung des Kaufvertrags bestanden, weil sie auf Grund der Weigerung des Verkäufers, am zur Erlangung der Bewilligungen erforderlichen Nachweis der Wärmedämmung und Brandbeständigkeit mitzuwirken und die Kosten einer Bodenbohrung zu übernehmen, die Unmöglichkeit einer Umwidmung des „Hühnerstalls" angenommen hätten. Der Beklagten sei bekannt gewesen, dass die Kläger - wie von der Beklagten auch angepriesen - die Häuser zu Wohnzwecken nutzen wollten. Deshalb hätte sie - nach Einholung entsprechender Erkundigungen - auf das Bestehen oder Fehlen der erforderlichen Bau- und Benützungsbewilligungen oder wenigstens auf bestehende Unklarheiten hinweisen müssen. Die Beklagte habe erkannt, mangels Information des Verkäufers über Bestehen oder Fehlen von Bewilligungen weitere Erkundigungen einholen zu müssen, bringe sie doch vor, bei der Baubehörde vorgesprochen zu haben. Feststehe, dass eine Mitarbeiterin der Beklagten vor dem 26. 8. 1999 den Bauakt eingesehen habe. Maßgeblicher Zeitpunkt sei, ob sie sich vor dem Vertragsabschluss am 7. 7. 1999 über das Bestehen oder Fehlen der Bau- und Benützungsbewilligungen informiert habe. Selbst wenn dies unterstellt werde, sei für die Beklagte nichts gewonnen, habe sie doch nur vorgebracht, aus dem Bauakt sei nicht zu erkennen gewesen, wann der "Hühnerstall" errichtet worden sei. Schon deshalb hätte sie nicht davon ausgehen dürfen, dass auch für dieses Haus alle erforderlichen Bewilligungen bestünden. Das Unterbleiben der Information über das Fehlen der erforderlichen Bewilligungen sei eine wesentliche Pflichtverletzung, die die Beklagte schadenersatzpflichtig mache. Die Feststellungen des Erstgerichts über die Aufwendungen der Kläger und die frustrierten Kreditkosten seien unvollständig. Den Klägern sei auch Gelegenheit zu geben, ihr Feststellungsinteresse darzulegen. Für den Fall einer auch nur teilweisen Klagestattgebung sei auch die Gegenforderung der Beklagten zu prüfen. Der gegen den Kaufinteressenten gerichtete Anspruch auf Vermittlungsprovision sei vom Grundgeschäft insoweit abhängig, als er nicht gebühre, wenn das vermittelte Geschäft nicht zustande gekommen oder in der Folge aus wichtigen Gründen rückgängig gemacht worden sei. Das Fehlen von Bau- und Benützungsbewilligungen sowie die Weigerung des Verkäufers, an deren Erlangung mitzuwirken, sei ein wichtiger Grund, der eine Ausführung des Vertrages nicht zumutbar erscheinen habe lassen. Hinzu komme, dass die Nichtausführung des Geschäftes gerade auf die mangelnde Aufklärung über Mängel des Kaufgegenstands durch die Beklagte zurückzuführen sei. Sie habe daher keinen Provisionsanspruch gegen die Kläger.

Der Rekurs an den Obersten Gerichtshof sei zulässig, weil zur Frage, ob ein Immobilienmakler auch über das Bestehen oder Fehlen von Bau- und Benützungsbewilligungen von Wohnhäusern aufzuklären habe, Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.

Rechtliche Beurteilung

Der dagegen erhobene Rekurs der Beklagten ist zulässig, aber nicht berechtigt.

Die Beklagte macht geltend, sie habe sich nicht schadenersatzpflichtig gemacht. Sie verweist darauf, dass das Objekt „Hühnerstall" nach seinem Erscheinungsbild ein vollwertiges, bewohntes Haus und außerdem vermietet gewesen sei. Sie habe nicht daran gezweifelt, dass alle drei Gebäude bau- und benützungsbewilligt seien. Ihre Mitarbeiterin habe vor dem 26. 8. 1999 den Bauakt eingesehen. Selbst ein Fachmann hätte bei Einsicht in den Akt das Fehlen einer Baubewilligung insbesondere für das dritte Wohnhaus übersehen können. Die Beklagte habe nur Informationen weitergegeben, an deren Richtigkeit sie nicht gezweifelt habe. Einem Immobilienmakler sei es nicht zumutbar, die Übereinstimmung des Bauakts mit den tatsächlichen Verhältnissen zu überprüfen. Hiezu war zu erwägen:

Da dem festgestellten Sachverhalt nach die Kläger die Dienste der Beklagten als Immobilienmaklerin in Anspruch nahmen und mit dieser eine Provisionsvereinbarung trafen, schlossen die Parteien des Rechtsstreits einen Maklervertrag (WBl 1999, 130 mwN; 4 Ob 135/01h = immolex 2002/21). Dies ist im Rekursverfahren ebensowenig strittig wie, dass Paragraph 30 b, KSchG hier anzuwenden ist, weil die Kläger Verbraucher sind.

Gemäß Paragraph 3, Absatz eins, MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach Absatz 3, dieser Gesetzesstelle sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Der vom Immobilienmakler namhaft gemachte Interessent wird dadurch, dass er der Vermittlung zumindest schlüssig zustimmt, zum "Auftraggeber" (SZ 71/78 mwN). Gemäß Paragraph 30 b, Absatz 2, KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach Paragraph 3, Absatz 3, MaklerG zu geben hat, jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Nach den EBzRV 2 BlgNR 20. GP 39 f spricht diese Bestimmung die Fachkenntnisse des Immobilienmaklers an, der "seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen hat". Er soll nach dem Vorbild des Paragraph 4, Absatz eins, Ziffer 13, IMV 1978 den Verbraucher beispielsweise über die Beschaffenheit eines Hauses oder der Wohnung sowie Immissionen von Nachbargrundstücken informieren, soweit diese Umstände dem Auftraggeber als Laien nicht erkennbar sind.

Aus Paragraph 3, Absatz 3, MaklerG folgt die Beratungspflicht des Maklers, die nicht nur im Verbrauchergeschäft besteht; Paragraph 30 b, Absatz 2, KSchG konkretisiert diese Pflicht bloß näher (immolex 2002/21). Der Immobilienmakler ist Sachverständiger iSd Paragraph 1299, ABGB, weshalb - wie dies auch aus den genannten Materialien hervorgeht - von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen (SZ 71/78). Selbst bei bloß nachweisender Tätigkeit hat der Makler den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objekts aufzuklären (SZ 71/78; immolex 2002/21). Er hat insbesondere alle wesentlichen Informationen über das Objekt zu erteilen. Zu diesen zählt etwa auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Auftraggeber angestrebte gewerbliche Nutzung. Zumindest wenn diese dem Immobilienmakler bekannt ist, muss er - allenfalls nach Einholung entsprechender Erkundigungen - auf das Vorhandensein oder Fehlen von für die angestrebte Nutzung erforderlichen gewerbebehördlichen Genehmigungen in Ansehung des Objekts oder wenigstens auf bestehende Unklarheiten hinweisen (SZ 71/78). Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder auf Grund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind (immolex 2002/21). Da über für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentliche Umstände zu informieren ist, müssen allenfalls erforderliche Erkundigungen vom Immobilienmakler eingeholt werden, bevor der auftraggebende Nachfrager eine Vertragserklärung in Bezug auf das zu vermittelnde Geschäft abgibt. Die Beratung soll dem Interessenten ja die Möglichkeit schaffen, zu entscheiden ob er überhaupt oder zu welchen Konditionen er abschließen oder ob er weitere Nachforschungen durchführen will.

Im vorliegenden Fall gehörte es - von der Rekurswerberin nicht in Frage gestellt - zu den wesentlichen allgemeinen Informationen, die die Beklagte den Klägern über die Objekte zu geben hatte, ob die erforderlichen Bau- und Benützungsbewilligungen vorhanden sind oder fehlen, zumindest aber, dass die Beklagte nicht feststellen könne, dass diese tatsächlich vorliegen. Zumindest Verbraucher, denen - wie hier - vom Immobilienmakler Wohnhäuser angeboten werden, werden nämlich regelmäßig erwarten, dass der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen vergleiche SZ 67/231). Davon muss der Immobilienmakler ausgehen, sofern der Interessent Gegenteiliges nicht zu erkennen gibt. Feststeht, dass die Beklagte die Kläger nicht über die im vorliegenden Fall fehlenden baubehördlichen Bewilligungen - als einen wesentlichen Umstand für das zu vermittelnde Geschäft - informierte. Sie verletzte ihre nebenvertragliche Beratungspflicht schuldhaft. Zu Unrecht beruft sie sich auf die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, wonach der Makler eine Information weitergeben darf und zu Nachforschungen über deren Wahrheit nicht verpflichtet ist, wenn für ihn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln (7 Ob 272/97v = ecolex 1998, 465 [Wilhelm] = wobl 1998/123 [Ch. Prader] = immolex 1998/178; 6 Ob 227/99x = JBl 2000, 314 = ecolex 2000/84 = MietSlg 51.605). Der auftraggebende Verkäufer gab ja der Beklagten nach den Feststellungen keine Information über Bau- und Benützungsbewilligungen. Die Beklagte brachte auch nie vor, dass diese Frage je Gegenstand der Erörterung zwischen ihr und dem Verkäufer gewesen sei. Zweifellos gehört es aber zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt. Der Verkäufer legte solche nicht vor. Erkundigungen mussten sich deshalb für die Beklagte aufdrängen. Nächstliegend wäre es gewesen, den Verkäufer nach entsprechenden Bescheiden zu fragen und diese vorlegen zu lassen. War er dazu nicht im Stande, hätte die Beklagten Interessenten - wie die Kläger - eben auf diesen Umstand hinweisen können und müssen. Eine Mitarbeiterin nahm zwar in den Bauakt Einsicht, erkannte aber nicht, dass daraus gerade nicht hervorging, dass für jedes der drei Gebäude eine Bau- und Benützungsbewilligung vorlag, die die Nutzung zu Wohnzwecken gestattete; auf Grund der einen Immobilienmakler treffenden Sorgfaltspflicht hätte das aber erkannt werden müssen.

Im Sinn dieser Ausführungen bejahte das Berufungsgericht zutreffend die Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen Vertragsverletzung. Soweit die Beklagte meint, es überspannte die Pflichten eines Immobilienmaklers, wenn von diesem der Vergleich des Inhalts eines Bauakts mit dem Istzustand eines Bauwerks verlangt werde, ist ihr zu erwidern, dass sich diese Frage hier nicht stellt, weil der Bauakt eben nicht einmal eine Bau- und Benützungsbewilligung für jedes Gebäude auswies. Im übrigen befreit die Aufklärung über Risken - wie jeden anderen Fachmann - auch den Immobilienmakler von der Haftung (Reischauer in Rummel, ABGB² Paragraph 1299, Rz 35), sodass der Immobilienmakler nur deutlich machen muss, dass die Übereinstimmung des Istzustands mit dem konsensmäßigen Zustand nicht geprüft wurde und insofern ein Risiko besteht.

Die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Beklagten eine Provisionsforderung gegen die Kläger nicht zusteht, wird im Rekurs nicht bekämpft.

Die Kostenentscheidung beruht auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO.

Textnummer

E65772

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2002:0040OB00008.02H.0528.000

Im RIS seit

27.06.2002

Zuletzt aktualisiert am

12.11.2013

Dokumentnummer

JJT_20020528_OGH0002_0040OB00008_02H0000_000