Begründung:
Die beklagte Immobilienmaklerin war von Andreas H***** am 28. 10. 1998 beauftragt worden, den Verkauf seiner Liegenschaft mit drei darauf errichteten und zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden zu vermitteln. Der Auftraggeber, der seit 1980 auf der Liegenschaft wohnte, übergab der Beklagten verschiedene Unterlagen, darunter alte Baupläne, eine Elektrikerbescheinigung für zwei Häuser und die Bescheinigung einer Kanaldichtheitsprobe. Ihm war nicht bekannt, dass zum Teil für die Häuser keine Bewilligungen vorlagen. Das straßenseitig gelegene Gebäude wurde um 1910 mit einem Wirtschaftsteil im Hof errichtet. In den Jahren 1955 bis 1959 wurde der Hoftrakt gebaut, der 1959 von der Baubehörde bewilligt wurde. Ob hiefür eine Benützungsbewilligung erteilt wurde, steht nicht fest. Vermutlich nahm die Baupolizei die Tatsache der Benützung einfach zur Kenntnis. 1972 wurde mit Bewilligung der Baubehörde ein Zubau aufgeführt. Das dritte Gebäude, dessen Errichtungsjahr nicht feststeht und das 1959 als Hühnerstall baubewilligt worden war, war 1977, als die Liegenschaft vom Bauamt der Gemeinde B***** begangen wurde, als Schuppen in Verwendung. Es war stets von Mietern bewohnt. Auf Grund des äußeren Erscheinungsbilds dieses Gebäudes ist nicht erkennbar, dass es als Hühnerstall genehmigt ist. Der Auftraggeber hatte dieses Gebäude 1997 für fünf Jahre vermietet.
Die Beklagte kündigte in einem Schaufenster die Liegenschaft als "Baugrund mit drei Wohnhäusern" zum Verkauf an, wobei sie angab, dass zwei Wohnhäuser kurzfristig bezugsfertig seien und das dritte noch für drei Jahre vermietet sei. Der Erstkläger las diese Ankündigung und informierte den Zweitkläger. Sie wandten sich an die Beklagte und besichtigten mit einer Beschäftigten der Beklagten zweimal die Liegenschaft. Den Klägern wurden zwei Gebäude, nicht aber das vermietete Gebäude, gezeigt. Da die Objekte bewohnt waren und gepflegt aussahen, kam die Mitarbeiterin der Beklagten nicht auf die Idee, entsprechende Bewilligungen könnten fehlen. Am 15. 6. 1999 unterfertigten die Kläger ein an die Beklagte gerichtetes, gegenüber dem Liegenschaftseigentümer gestelltes Kaufanbot und vereinbarten mit der Beklagten eine Vermittlungsprovision von 75.600 S. Im Kaufanbot wurde festgehalten, "Heizung, Wasserleitung und elektrische Leitung werden vom Käufer, durch einen Fachmann, auf seine Kosten" vor KV (= Kaufvertrag) durchgeführt; bei positivem Befund gelte das Kaufanbot. Der Auftraggeber der Beklagten nahm dieses Kaufanbot am 7. 7. 1999 an. Der von einem Rechtsanwalt errichtete schriftliche Kaufvertrag wurde von den Klägern am 13. 8. 1999 und vom Verkäufer am 25. 8. 1999 unterfertigt.
Die Kläger wollten einen Zubau errichten und hielten deswegen mit dem Verkäufer Rücksprache, der meinte, eine Bewilligung wäre nicht notwendig. Der Zweitkläger fragte deshalb beim Leiter des Bauamts der Gemeinde B***** an, ob der in den Jahren 1955 bis 1959 bewilligte Zubau fertiggestellt werden dürfe. Bei einer Besichtigung am 26. 8. 1999 stellte der Bauamtsleiter fest, dass gegenüber der seinerzeitigen Baubewilligung der Bauordnung nicht entsprechende Veränderungen vorgenommen worden waren. Er beraumte die baubehördliche Überprüfung des als Hühnerstall genehmigten Gebäudes an, die am 16. 9. 1999 stattfand und an der die Kläger, der Verkäufer und Mitarbeiter der Beklagten teilnahmen. Bei der Überprüfung lag ein vom Verkäufer in Auftrag gegebener, Anfang September 1999 von Ing. Z***** erstellter Bestandsplan vor. In der über die Begehung verfassten Niederschrift wurde unter anderem festgehalten, dass für die konsenslosen Baumaßnahmen sowie hinsichtlich des Hühnerstalls um nachträgliche Baubewilligung anzusuchen ist und der Nachweis der Wärmedämmung sowie der Brandbeständigkeit aller Konstruktionsteile und für die nachträglich bewilligten Objekte der Rauchfangbefund, die Elektrikerbescheinigung und die Dichtheitsüberprüfung des Kanals beizubringen sind.
Um die erforderlichen Bewilligungen zu erhalten, legte in weiterer Folge der Verkäufer der Beklagten einen Rauchfangkehrerbefund, einen Überprüfungsbefund für elektrische Anlagen sowie einen Befund betreffend die Kanalinstallation vor. Ing. Z***** führte zwei Probebohrungen zur Feststellung der Notwendigkeit der Wärmedämmung und der Brandbestätigkeit aller Konstruktionsteile an der Brandwand durch. Er konnte keine verlässliche Aussage über die jeweiligen Materialien treffen. Er hätte die Vertäfelung zumindest zum Teil entfernen müssen. Dies wäre zerstörungsfrei nicht möglich gewesen. Weiters hätte er statische Berechnungen vornehmen und eine entsprechende Bodenbohrung mit erheblichem Aufwand durchführen müssen. Diesbezüglich verweigerte der Verkäufer die Kostenübernahme. Es kann nicht festgestellt werden, mit welchem Aufwand Arbeiten durchgeführt hätten werden müssen, um entsprechende Bau- bzw Benützungsbewilligungen für den Zubau beim zweiten Wohnhaus und das Gebäude „Hühnerstall" zu erhalten.
An einem Samstag wollte Ing. Z***** mit dem Verkäufer den „Hühnerstall" besichtigen. Am darauffolgenden Montag teilte Ing. Z***** dem Rechtsvertreter der Kläger mit, dass die Besichtigung des „Hühnerstalls" nicht zugelassen worden sei, weil es notwendig gewesen wäre, einzelne Bretter herunterzunehmen, um den Bauzustand feststellen zu können. Nach dieser Mitteilung sahen es die Kläger für unmöglich an, dass der „Hühnerstall" umgewidmet werde. Der Rechtsvertreter der Kläger nahm daraufhin im Namen der Kläger mit dem Verkäufer Kontakt auf. Der Verkäufer war schließlich mit der Kaufrückabwicklung einverstanden.
Eine Mitarbeiterin der Beklagten hatte vor dem 26. 8. 1999 Einsicht in den Bauakt genommen. Nach dem 26. 8. 1999 fragte die Mitarbeiterin beim Bauamtsleiter nach, ob es bei der Liegenschaft etwas Auffälliges gebe. Der Bauamtsleiter verneinte. Aus dem Bauakt ergeben sich nur zwei Wohnobjekte und für den Bauamtsleiter ein einziges bau- und benützungsbewilligtes Wohnhaus. Es ist für einen Fachmann möglich, "über diesen Bauakt zu stolpern und daher nicht zu erkennen, dass insbesondere für das dritte Wohnhaus keine Baubewilligung besteht".
Mit ihrer am 6. 4. 2000 eingebrachten Klage begehren die Kläger von der Beklagten Zahlung von zuletzt 60.680 S samt Anhang sowie die Feststellung, dass die Beklagte den Klägern für sämtliche Schäden auf Grund der mangelhaften Aufklärung im Zug der Grundstückskaufabwicklung hafte. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, das Vorliegen der behördlichen Bewilligungen zu überprüfen, sei dem aber nicht nachgekommen. Hätte sie ihrer Pflicht entsprochen, hätte sich für die Kläger eine andere Entscheidungsgrundlage ergeben. Die Beklagte hafte wegen der mangelnden Aufklärung den Klägern für deren zur Finanzierung und Abwicklung des Kaufs gemachten Aufwendungen (Zinsen und Spesen für Darlehen, Vertragserrichtungskosten, Beglaubigungsgebühren).
Die Beklagte beantragte, das Klagebegehren abzuweisen, und wandte ihre Provisionsforderung von 75.600 S aufrechnungsweise als Gegenforderung ein. Bei Erteilung des Alleinvermittlungsauftrags habe der Verkäufer bekanntgegeben, dass auf der Liegenschaft drei Wohnhäuser errichtet seien. Die Mitarbeiter der Beklagten hätten nur die vom Verkäufer erhaltene Information weitergeleitet. Die Objekte hätten einen bewohnbaren Eindruck gemacht und seien auch bewohnt gewesen. Die Beklagte habe vor Vertragsunterfertigung bei der Baubehörde angefragt; es sei nichts Nachteiliges mitgeteilt worden. Sie habe nicht erkennen können und müssen, wann das Gebäude „Hühnerstall" errichtet worden sei. Daher habe sie "von der Konsensgemäßheit wie bei Gebäude 1" ausgehen können. Nachdem sich nach der Vertragsunterfertigung herausgestellt habe, dass beim zweiten Wohnhaus ein Zimmer ohne baubehördlich bewilligten Plan angebaut worden und das dritte Gebäude baubehördlich nicht bewilligt gewesen sei, habe sich die Beklagte bemüht, dem Verkäufer behilflich zu sein, die von der Baubehörde zur Erlangung der Genehmigung erforderlichen Auflagen zu erfüllen. Der Verkäufer sei auch bereit gewesen, die mit den Auflagen verbundenen Kosten, soweit sie für die baubehördliche Genehmigung erforderlich gewesen wären, zu tragen. Die Kläger hätten keinen Grund gehabt, die Wandlung des Kaufvertrags zu begehren. Dass der Verkäufer letztlich mit der Rückabwicklung einverstanden gewesen sei, liege daran, dass die Kläger vom Verkäufer über die baubehördlich erforderlichen Auflagen hinaus weitere Aufwendungen gefordert hätten, zu deren Erfüllung der Verkäufer weder verpflichtet noch bereit gewesen sei.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es traf - neben den eingangs zusammengefasst wiedergegebenen - noch Feststellungen über Aufwendungen der Kläger und führte in der rechtlichen Beurteilung aus, selbst für einen Fachmann wie den Bauamtsleiter sei es nur vor Ort möglich gewesen, herauszufinden, dass entsprechende Bewilligungen fehlten. Wenn aber selbst der Bauamtsleiter nur "unter erschwerten Bedingungen" habe erkennen können, dass Bewilligungen fehlten, sei der Beklagten das Nichterkennen nicht vorwerfbar. Durch bloße Einsicht in den Bauakt sei das Fehlen von Bewilligungen nicht zwingend erkennbar gewesen. Es habe auch keine Anhaltspunkte für das Fehlen von Bewilligungen gegeben; dies sei nicht einmal dem Verkäufer bekannt gewesen. Selbst wenn die Beklagte vor der Kaufvertragsunterfertigung beim Bauamt angefragt hätte, ob es etwas Auffälliges gäbe, wäre dies vom Bauamtsleiter verneint worden. Einem Immobilienmakler sei ein fahrlässiges Verhalten nicht vorzuwerfen, wenn für ihn keine Veranlassung bestanden habe, an der Richtigkeit der ihm vom Verkäufer erteilten Informationen zu zweifeln. Da die Beklagte nicht rechtswidrig und schuldhaft gehandelt habe, bestehe gegen sie kein Schadenersatzanspruch.
Das Gericht zweiter Instanz hob dieses Urteil auf, verwies die Rechtssache zur Verfahrensergänzung und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück und sprach aus, dass der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei. Die Kläger hätten zu Recht auf der Wandlung des Kaufvertrags bestanden, weil sie auf Grund der Weigerung des Verkäufers, am zur Erlangung der Bewilligungen erforderlichen Nachweis der Wärmedämmung und Brandbeständigkeit mitzuwirken und die Kosten einer Bodenbohrung zu übernehmen, die Unmöglichkeit einer Umwidmung des „Hühnerstalls" angenommen hätten. Der Beklagten sei bekannt gewesen, dass die Kläger - wie von der Beklagten auch angepriesen - die Häuser zu Wohnzwecken nutzen wollten. Deshalb hätte sie - nach Einholung entsprechender Erkundigungen - auf das Bestehen oder Fehlen der erforderlichen Bau- und Benützungsbewilligungen oder wenigstens auf bestehende Unklarheiten hinweisen müssen. Die Beklagte habe erkannt, mangels Information des Verkäufers über Bestehen oder Fehlen von Bewilligungen weitere Erkundigungen einholen zu müssen, bringe sie doch vor, bei der Baubehörde vorgesprochen zu haben. Feststehe, dass eine Mitarbeiterin der Beklagten vor dem 26. 8. 1999 den Bauakt eingesehen habe. Maßgeblicher Zeitpunkt sei, ob sie sich vor dem Vertragsabschluss am 7. 7. 1999 über das Bestehen oder Fehlen der Bau- und Benützungsbewilligungen informiert habe. Selbst wenn dies unterstellt werde, sei für die Beklagte nichts gewonnen, habe sie doch nur vorgebracht, aus dem Bauakt sei nicht zu erkennen gewesen, wann der "Hühnerstall" errichtet worden sei. Schon deshalb hätte sie nicht davon ausgehen dürfen, dass auch für dieses Haus alle erforderlichen Bewilligungen bestünden. Das Unterbleiben der Information über das Fehlen der erforderlichen Bewilligungen sei eine wesentliche Pflichtverletzung, die die Beklagte schadenersatzpflichtig mache. Die Feststellungen des Erstgerichts über die Aufwendungen der Kläger und die frustrierten Kreditkosten seien unvollständig. Den Klägern sei auch Gelegenheit zu geben, ihr Feststellungsinteresse darzulegen. Für den Fall einer auch nur teilweisen Klagestattgebung sei auch die Gegenforderung der Beklagten zu prüfen. Der gegen den Kaufinteressenten gerichtete Anspruch auf Vermittlungsprovision sei vom Grundgeschäft insoweit abhängig, als er nicht gebühre, wenn das vermittelte Geschäft nicht zustande gekommen oder in der Folge aus wichtigen Gründen rückgängig gemacht worden sei. Das Fehlen von Bau- und Benützungsbewilligungen sowie die Weigerung des Verkäufers, an deren Erlangung mitzuwirken, sei ein wichtiger Grund, der eine Ausführung des Vertrages nicht zumutbar erscheinen habe lassen. Hinzu komme, dass die Nichtausführung des Geschäftes gerade auf die mangelnde Aufklärung über Mängel des Kaufgegenstands durch die Beklagte zurückzuführen sei. Sie habe daher keinen Provisionsanspruch gegen die Kläger.
Der Rekurs an den Obersten Gerichtshof sei zulässig, weil zur Frage, ob ein Immobilienmakler auch über das Bestehen oder Fehlen von Bau- und Benützungsbewilligungen von Wohnhäusern aufzuklären habe, Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.