Rechtssatz für 5Ob1/91 5Ob230/01m

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0013557

Geschäftszahl

5Ob1/91; 5Ob230/01m

Entscheidungsdatum

12.02.2002

Rechtssatz

Infolge unzulässiger Einbeziehung der Hausbesorgerwohnung in die Nutzwertberechnung ist bei Neufestsetzung der Jahresmietwerte eine Ausgleichspflicht denkbar. Solange aber weder eine Neufestsetzung der Werte erfolgt ist noch die sich daraus ergebenden Verschiebungen in den Liegenschaftsanteilen stattgefunden haben, hat der Wohnungseigentümer, dessen Eigentumswohnung dem Hausbesorger zur Verfügung gestellt wurde, keinen Ersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 1/91
    Entscheidungstext OGH 25.06.1991 5 Ob 1/91
    Veröff: WoBl 1992,22 ( Call )
  • 5 Ob 230/01m
    Entscheidungstext OGH 12.02.2002 5 Ob 230/01m
    Auch; Beisatz: Die Ausgleichsansprüche werdenbei der bücherlichen Eintragung der Übertragung der Eigentumsanteile (5Ob1/91) fällig. (T1) Beisatz: Die Ausgleichsansprüche bestehen jeweils gegen den einzelnen Miteigentümer der Liegenschaft und zwar abhängig von den Eigentumsverschiebungen. Es kann naturgemäß nur das ausgeglichen werden, was dem einzelnen Miteigentümer zukommt. Ein Gesamthandanspruch besteht nicht. (T2) Beisatz: Für die Beurteilung der Höhe des Ausgleichsanspruches ist zu ermitteln, welchen Wert die den einzelnen Miteigentümern zukommenden Liegenschaftsanteile haben. Dabei sind die Größe, Ausstattung und Lage des Objektes, die vom Ausgleichsberechtigten getätigten Investitionen und dergleichen auch wertbestimmende Parameter. Nicht hingegen ist von einem möglichen Verkaufspreis einer (rechtlich gar nicht existierenden) Eigentumswohnung auszugehen, da eben keine Eigentumswohnung, sondern Liegenschaftsanteile übertragen werden. Der Wert des Liegenschaftsanteils richtet sich nicht nur nach der Größe des Grundanteils, sondern auch nach den Werten, in dessen Genuss der Berechtigte durch die Übertragung gelangt. (T3)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1991:RS0013557

Dokumentnummer

JJR_19910625_OGH0002_0050OB00001_9100000_001

Rechtssatz für 5Ob153/86 5Ob23/87 5Ob2...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0082974

Geschäftszahl

5Ob153/86; 5Ob23/87; 5Ob2220/96y; 5Ob51/99g; 5Ob318/99x; 5Ob230/01m; 5Ob226/07g; 5Ob29/08p

Entscheidungsdatum

14.07.2008

Norm

WEG 1975 §1 Abs3
WEG 1975 §3 Abs2
WEG 1975 §4 Abs2
WEG 1975 §14 Abs3
WEG 2002 §2 Abs2
WEG 2002 §2 Abs4
WEG 2002 §9 Abs2
WEG 2002 §9 Abs3
WEG 2002 §10 Abs1
  1. WEG 1975 § 14 gültig von 01.09.1999 bis 30.06.2002 aufgehoben durch BGBl. I Nr. 70/2002
  2. WEG 1975 § 14 gültig von 01.01.1994 bis 31.08.1999 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 800/1993
  3. WEG 1975 § 14 gültig von 01.01.1982 bis 31.12.1993 zuletzt geändert durch BGBl. Nr. 520/1981

Rechtssatz

Wurde im Zuge der Nutzwertfestsetzung für die wohnungseigentumstauglichen Objekte einer Liegenschaft auch für eine Wohnung, deren Widmung als Hausbesorgerwohnung unbekannt blieb, ein Nutzwert festgesetzt, so kann im Interesse der Herstellung eines der zwingenden Rechtslage entsprechenden Zustandes ungeachtet der Rechtskraft dieser Nutzwertfestsetzung unter Hinweis auf die wahre Sachlage eine Neufestsetzung der Nutzwerte beantragt werden. Die dabei angestrebte entgeltliche anteilsmäßige Übertragung der bisher einer Wohnung zugeordneten Miteigentumsanteile des Antragstellers auf die übrigen Miteigentümer der Liegenschaft ist weder eine unter Paragraph 14, Absatz 3, WEG zu subsumierende Maßnahme noch eine wichtige Veränderung im Sinne des Paragraph 834, ABGB, sondern ein Ausfluss der im Paragraph 4, Absatz 2, WEG normierten, auch im gegenständlichen Fall in Betracht kommenden Ausgleichspflicht.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 153/86
    Entscheidungstext OGH 09.12.1986 5 Ob 153/86
    Veröff: MietSlg XXXVIII/53
  • 5 Ob 23/87
    Entscheidungstext OGH 03.03.1987 5 Ob 23/87
    Auch; Veröff: MietSlg XXXIX/14
  • 5 Ob 2220/96y
    Entscheidungstext OGH 24.09.1996 5 Ob 2220/96y
    Vgl; Beisatz: Die Verneinung der selbständigen Wohnungseigentumstauglichkeit führt im Falle solcher nicht notwendig allgemeiner Teile des Hauses nicht zur Verminderung der Summe der Nutzwerte und nicht zur Erhöhung der zum Erwerb des Wohnungseigentums an den übrigen Objekten der Liegenschaft gemäß § 3 Abs 1 erster Satz WEG erforderlichen Mindestanteile. (T1)
  • 5 Ob 51/99g
    Entscheidungstext OGH 09.03.1999 5 Ob 51/99g
    Vgl; Beisatz: Die zur Bereinigung dieses rechtswidrigen Zustands erfolgte Neufestsetzung der Nutzwerte bewirkt keine Änderung der Miteigentumsverhältnisse, sondern ist nur Grundlage der in § 4 Abs 2 WEG angesprochenen Übertragung von Miteigentumsanteilen zur Erreichung des jeweils erforderlichen Mindestanteils. (T2)
  • 5 Ob 318/99x
    Entscheidungstext OGH 07.12.1999 5 Ob 318/99x
    Vgl; nur: Wurde im Zuge der Nutzwertfestsetzung für die wohnungseigentumstauglichen Objekte einer Liegenschaft auch für eine Wohnung, deren Widmung als Hausbesorgerwohnung unbekannt blieb, ein Nutzwert festgesetzt, so kann im Interesse der Herstellung eines der zwingenden Rechtslage entsprechenden Zustandes ungeachtet der Rechtskraft dieser Nutzwertfestsetzung unter Hinweis auf die wahre Sachlage eine Neufestsetzung der Nutzwerte beantragt werden. (T3)
  • 5 Ob 230/01m
    Entscheidungstext OGH 12.02.2002 5 Ob 230/01m
    Vgl auch; Beisatz: Die Ausgleichsansprüche bestehen jeweils gegen den einzelnen Miteigentümer der Liegenschaft und zwar abhängig von den Eigentumsverschiebungen. Es kann naturgemäß nur das ausgeglichen werden, was dem einzelnen Miteigentümer zukommt. Ein Gesamthandanspruch besteht nicht. (T4); Beisatz: Für die Beurteilung der Höhe des Ausgleichsanspruches ist zu ermitteln, welchen Wert die den einzelnen Miteigentümern zukommenden Liegenschaftsanteile haben. Dabei sind die Größe, Ausstattung und Lage des Objektes, die vom Ausgleichsberechtigten getätigten Investitionen und dergleichen auch wertbestimmende Parameter. Nicht hingegen ist von einem möglichen Verkaufspreis einer (rechtlich gar nicht existierenden) Eigentumswohnung auszugehen, da eben keine Eigentumswohnung, sondern Liegenschaftsanteile übertragen werden. Der Wert des Liegenschaftsanteils richtet sich nicht nur nach der Größe des Grundanteils, sondern auch nach den Werten, in dessen Genuss der Berechtigte durch die Übertragung gelangt. (T5)
  • 5 Ob 226/07g
    Entscheidungstext OGH 01.04.2008 5 Ob 226/07g
    Ähnlich
  • 5 Ob 29/08p
    Entscheidungstext OGH 14.07.2008 5 Ob 29/08p
    Vgl; Beis ähnlich wie T2; Beisatz: Die Bindung der Nutzwert-(neu-)festsetzung an zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung gilt insbesondere für die Frage der Wohnungseigentumstauglichkeit von Objekten. (T6); Beisatz: Allgemeine Teile werden daher von der Nutzwertfestsetzung nicht erfasst. (T7)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1986:RS0082974

Zuletzt aktualisiert am

02.10.2008

Dokumentnummer

JJR_19861209_OGH0002_0050OB00153_8600000_003

Rechtssatz für 5Ob1/91 3Ob113/91 5Ob5/...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0082983

Geschäftszahl

5Ob1/91; 3Ob113/91; 5Ob5/95; 5Ob152/98h; 5Ob318/99x; 5Ob52/01k; 5Ob147/01f; 5Ob230/01m; 5Ob129/07t; 5Ob109/09d; 5Ob18/14d; 5Ob61/16f; 5Ob137/17h

Entscheidungsdatum

29.08.2017

Rechtssatz

Verstöße gegen Paragraph eins, Absatz 3, WEG (1948 = 1975) (hier bezüglich Hausbesorgerwohnung) und darauf aufbauende bücherliche Eintragungen sind mit Nichtigkeit bedroht.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 1/91
    Entscheidungstext OGH 25.06.1991 5 Ob 1/91
    Veröff: WoBl 1992,22 (Call)
  • 3 Ob 113/91
    Entscheidungstext OGH 23.10.1991 3 Ob 113/91
  • 5 Ob 5/95
    Entscheidungstext OGH 13.01.1995 5 Ob 5/95
    Beisatz: Nach dem 3.WÄG: § 1 Abs 4 WEG. Das gilt zumindest dann, wenn die Begründung von Wohnungseigentum geradezu (etwa rechtlich) unmöglich ist, was auf Teile der Liegenschaft zutrifft, die notwendigerweise der allgemeinen Benützung dienen. (T1)
  • 5 Ob 152/98h
    Entscheidungstext OGH 09.06.1998 5 Ob 152/98h
    Auch; Beisatz: Die Vermietung der als Hausbesorgerwohnung vorgesehenen Wohnung, an der Wohnungseigentum nicht gültig begründet werden kann, an die Miteigentümer, ist rechtlich unwirksam. (T2)
  • 5 Ob 318/99x
    Entscheidungstext OGH 07.12.1999 5 Ob 318/99x
    Auch; Beisatz: Die Bereinigung hat durch eine der wahren Rechtslage entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte zu erfolgen. (T3); Beisatz: Hier: Während des zweiten Rechtsganges vorgenommener Verkauf der nach dem Grundbuchsstand auf die Hausbesorgerwohnung entfallenden Miteigentumsanteile an die Hausbesorgerin und deren Ehegatten. (T4)
  • 5 Ob 52/01k
    Entscheidungstext OGH 13.03.2001 5 Ob 52/01k
    Vgl auch; Beisatz: Die Nichtigkeit des Wohnungseigentums und der darauf beruhenden Grundbuchseintragungen, wird in einem Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 1 WEG nur erläuternd bemerkt, aber nicht ausgesprochen. (T5)
  • 5 Ob 147/01f
    Entscheidungstext OGH 26.06.2001 5 Ob 147/01f
    Auch; Beisatz: Hier: Substandardwohnung gemäß § 1 Abs 3 WEG idF 3. WÄG. (T6)
  • 5 Ob 230/01m
    Entscheidungstext OGH 12.02.2002 5 Ob 230/01m
    Vgl auch
  • 5 Ob 129/07t
    Entscheidungstext OGH 28.08.2007 5 Ob 129/07t
    Auch; Beis wie T5; Beisatz: Die Wohnungseigentumstauglichkeit von Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten oder Abstellplätzen ist durch § 2 Abs 2 WEG zwingend geregelt. Nutzwertfestsetzungen und Grundbuchseintragungen, die gegen diese zwingenden Grundsätze verstoßen, sind nichtig. (T7); Beisatz: Es mangelt daher der Antragstellerin im gegenständlichen Fall an der Antragslegitimation nach § 32 Abs 5 WEG 2002. (T8)
  • 5 Ob 109/09d
    Entscheidungstext OGH 13.10.2009 5 Ob 109/09d
    Vgl; Beisatz: Eine mangels eines wohnungseigentumstauglichen Objekts nichtige Einverleibung des Wohnungseigentums kann vor einer rechtlich gesamthaften Sanierung nicht die Grundlage für einzelne, auf dem gesetzwidrigen Zustand aufbauende Eintragungen sein. (T9)
  • 5 Ob 18/14d
    Entscheidungstext OGH 23.04.2014 5 Ob 18/14d
    Auch; Beisatz: Bis zu einer „Rückabwicklung“ sind die „Wohnungseigentümer“ mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer. Die Bereinigung hat durch eine der wahren Rechtslage entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte zu erfolgen. (T10)
  • 5 Ob 61/16f
    Entscheidungstext OGH 25.08.2016 5 Ob 61/16f
    Auch; Beis wie T8; Beis wie T10
  • 5 Ob 137/17h
    Entscheidungstext OGH 29.08.2017 5 Ob 137/17h

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1991:RS0082983

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

26.09.2017

Dokumentnummer

JJR_19910625_OGH0002_0050OB00001_9100000_002

Rechtssatz für 5Ob5/81 5Ob57/83 5Ob153...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0082959

Geschäftszahl

5Ob5/81; 5Ob57/83; 5Ob153/86; 5Ob1/91; 3Ob113/91; 1Ob529/94; 5Ob230/01m; 5Ob129/07t; 5Ob226/07g; 5Ob205/10y; 5Ob214/18h

Entscheidungsdatum

20.03.2019

Norm

WEG 1975 §1 Abs3
WEG 1975 §13 Abs1
WEG 1975 §14
WEG 1975 §17
WEG 2002 §2 Abs2
WEG 2002 §2 Abs4

Rechtssatz

Die Hausbesorgerwohnung gehört zu den Teilen der Liegenschaft, die infolge deren rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung durch einen Wohnungseigentümer entzogen sind. Sie steht im schlichten Miteigentum der Teilhaber der Liegenschaft; ihre Verwaltung richtet sich nicht nach Paragraph 13, Absatz eins, WEG, sondern nach Paragraphen 14,, 15 und 17 WEG. Ist eine konkrete Wohnung einer Wohnungseigentumsanlage zur Hausbesorgerwohnung bestimmt worden, so kommt es darauf, ob auch eine andere Wohnung dieser Zweckbestimmung hätte zugeführt werden können oder ob allenfalls überhaupt ohne eine Hausbesorgerwohnung das Auslangen gefunden werden könnte, nicht mehr an. Paragraph eins, Absatz 3, WEG ist zumindest insoferne zwingend, als nicht von vornherein im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander gültig vereinbart werden kann, dass - anstatt eine Wohnung des Hauses im Sinne des Paragraph eins, Absatz 3, WEG als Hausbesorgerwohnung zu widmen - eine Eigentumswohnung im Sinne des Paragraph eins, Absatz eins, WEG von deren Eigentümer den übrigen Wohnungseigentümern zu dem Zweck dauernd vermietet wird, dass diese die Wohnung einem zu bestellenden Hausbesorger als Dienstwohnung zur Verfügung stellen.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 5/81
    Entscheidungstext OGH 24.03.1981 5 Ob 5/81
    Veröff: EvBl 1981/183 S 517 = MietSlg 33454 = MietSlg 33477 = MietSlg 33693(11)
  • 5 Ob 57/83
    Entscheidungstext OGH 31.01.1984 5 Ob 57/83
    Auch; Beisatz: Hier: Benützungsentgelt für eine Wohnung, die nicht als Hausbesorgerdienstwohnung gewidmet war, tatsächlich aber vom Hausbesorger bewohnt wurde. (T1)
  • 5 Ob 153/86
    Entscheidungstext OGH 09.12.1986 5 Ob 153/86
    nur: Die Hausbesorgerwohnung gehört zu den Teilen der Liegenschaft, die infolge deren rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung durch einen Wohnungseigentümer entzogen sind. Sie steht im schlichten Miteigentum der Teilhaber der Liegenschaft. (T2) Veröff: MietSlg XXXVIII/53
  • 5 Ob 1/91
    Entscheidungstext OGH 25.06.1991 5 Ob 1/91
    Veröff: WoBl 1992,22 (Call)
  • 3 Ob 113/91
    Entscheidungstext OGH 23.10.1991 3 Ob 113/91
    nur: § 1 Abs 3 WEG ist zwingend. (T3)
  • 1 Ob 529/94
    Entscheidungstext OGH 11.03.1994 1 Ob 529/94
    Vgl; nur T2; Veröff: SZ 67/40 = ImmZ 1994,492
  • 5 Ob 230/01m
    Entscheidungstext OGH 12.02.2002 5 Ob 230/01m
    nur T2
  • 5 Ob 129/07t
    Entscheidungstext OGH 28.08.2007 5 Ob 129/07t
    Beisatz: Die Wohnungseigentumstauglichkeit von Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten oder Abstellplätzen ist durch § 2 Abs 2 WEG zwingend geregelt. Nutzwertfestsetzungen und Grundbuchseintragungen, die gegen diese zwingenden Grundsätze verstoßen, sind nichtig. (T4)
  • 5 Ob 226/07g
    Entscheidungstext OGH 01.04.2008 5 Ob 226/07g
    Auch
  • 5 Ob 205/10y
    Entscheidungstext OGH 20.12.2010 5 Ob 205/10y
    Vgl; Beisatz: Aus einer – nur mehrheitlichen – Entscheidung der Eigentümergemeinschaft, die vormalige Hausbesorgerwohnung zu vermieten, ist eine Änderung der Widmung als allgemeiner Teil nicht ableitbar. Die frühere Hausbesorgerwohnung verliert durch ihre Vermietung nicht ihre wohnungseigentumsrechtliche Qualität als allgemeiner Teil der Liegenschaft. (T5)
  • 5 Ob 214/18h
    Entscheidungstext OGH 20.03.2019 5 Ob 214/18h
    nur T2

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1981:RS0082959

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

25.04.2019

Dokumentnummer

JJR_19810324_OGH0002_0050OB00005_8100000_001

Rechtssatz für 5Ob153/86 5Ob2220/96y 5...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0082912

Geschäftszahl

5Ob153/86; 5Ob2220/96y; 5Ob230/01m; 5Ob290/07v; 5Ob29/08p; 6Ob106/19k

Entscheidungsdatum

27.06.2019

Rechtssatz

Für die Hausbesorgerwohnung und für andere dauernd zum Gemeingebrauch gewidmete Räume ist - weil es sich dabei um von der Wohnungseigentumsbegründung ausgeschlossene Objekte handelt - kein Nutzwert festzusetzen.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 153/86
    Entscheidungstext OGH 09.12.1986 5 Ob 153/86
    Veröff: MietSlg XXXVIII/53
  • 5 Ob 2220/96y
    Entscheidungstext OGH 24.09.1996 5 Ob 2220/96y
    Vgl auch; Beisatz: Die Verneinung der selbständigen Wohnungseigentumstauglichkeit führt im Falle solcher nicht notwendig allgemeiner Teile des Hauses nicht zur Verminderung der Summe der Nutzwerte und nicht zur Erhöhung der zum Erwerb des Wohnungseigentums an den übrigen Objekten der Liegenschaft gemäß § 3 Abs 1 erster Satz WEG erforderlichen Mindestanteile. (T1)
  • 5 Ob 230/01m
    Entscheidungstext OGH 12.02.2002 5 Ob 230/01m
    Vgl auch
  • 5 Ob 290/07v
    Entscheidungstext OGH 03.06.2008 5 Ob 290/07v
    Vgl auch; Beisatz: An allgemeinen Teilen kann kein Wohnungseigentum begründet werden, sie werden daher von der Nutzwertfestsetzung nicht erfasst. (T2)
  • 5 Ob 29/08p
    Entscheidungstext OGH 14.07.2008 5 Ob 29/08p
    Auch; Beis wie T2
  • 6 Ob 106/19k
    Entscheidungstext OGH 27.06.2019 6 Ob 106/19k
    Vgl auch; Beis wie T2

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1986:RS0082912

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

06.08.2019

Dokumentnummer

JJR_19861209_OGH0002_0050OB00153_8600000_001

Rechtssatz für 5Ob153/86 5Ob305/98h 5O...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Rechtssatznummer

RS0082927

Geschäftszahl

5Ob153/86; 5Ob305/98h; 5Ob147/01f; 5Ob230/01m; 5Ob129/07t; 5Ob226/07g; 5Ob18/14d; 5Ob61/16f; 5Ob137/17h; 6Ob106/19k

Entscheidungsdatum

27.06.2019

Rechtssatz

Die Begründung von Wohnungseigentum an einer Wohnung, die zur Unterbringung des für die Liegenschaft bestellten Hausbesorgers bestimmt ist, ist rechtlich unmöglich. Entgegenstehende Vereinbarungen sind rechtsunwirksam. Auf Grund solcher Vereinbarungen durchgeführte Grundbuchseintragungen sind unheilbar nichtig.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 153/86
    Entscheidungstext OGH 09.12.1986 5 Ob 153/86
    Veröff: MietSlg XXXVIII/53
  • 5 Ob 305/98h
    Entscheidungstext OGH 13.07.1999 5 Ob 305/98h
    Auch; nur: Entgegenstehende Vereinbarungen sind rechtsunwirksam. Auf Grund solcher Vereinbarungen durchgeführte Grundbuchseintragungen sind unheilbar nichtig. (T1); Beisatz: Hier: § 1 Abs 4 WEG idF 3.WÄG (T2) Beisatz: Diese Vorschrift hat zwingenden Charakter. (T3)
  • 5 Ob 147/01f
    Entscheidungstext OGH 26.06.2001 5 Ob 147/01f
    Auch; nur T1; Beisatz: Hier: Substandardwohnung gemäß § 1 Abs 3 WEG idF 3. WÄG. (T4)
  • 5 Ob 230/01m
    Entscheidungstext OGH 12.02.2002 5 Ob 230/01m
    Vgl auch
  • 5 Ob 129/07t
    Entscheidungstext OGH 28.08.2007 5 Ob 129/07t
    Auch; nur T1; Beisatz: Die Wohnungseigentumstauglichkeit von Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten oder Abstellplätzen ist durch § 2 Abs 2 WEG zwingend geregelt. Nutzwertfestsetzungen und Grundbuchseintragungen, die gegen diese zwingenden Grundsätze verstoßen, sind nichtig. (T5)
  • 5 Ob 226/07g
    Entscheidungstext OGH 01.04.2008 5 Ob 226/07g
  • 5 Ob 18/14d
    Entscheidungstext OGH 23.04.2014 5 Ob 18/14d
    Auch; Beisatz: Bis zu einer „Rückabwicklung“ sind die „Wohnungseigentümer“ mangels eines dem Gesetz entsprechenden Mindestanteils entgegen dem Grundbuchstand rechtlich nicht Wohnungseigentümer, sondern nur schlichte Miteigentümer. Die Bereinigung hat durch eine der wahren Rechtslage entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte zu erfolgen. (T6)
  • 5 Ob 61/16f
    Entscheidungstext OGH 25.08.2016 5 Ob 61/16f
  • 5 Ob 137/17h
    Entscheidungstext OGH 29.08.2017 5 Ob 137/17h
    Vgl auch
  • 6 Ob 106/19k
    Entscheidungstext OGH 27.06.2019 6 Ob 106/19k
    Vgl auch; Beis ähnlich wie T6

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1986:RS0082927

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

06.08.2019

Dokumentnummer

JJR_19861209_OGH0002_0050OB00153_8600000_002

Entscheidungstext 5Ob230/01m

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Rechtsgebiet

Zivilrecht

Geschäftszahl

5Ob230/01m

Entscheidungsdatum

12.02.2002

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden und die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei E*****gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr. Christian Perner, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagten Parteien 1. Maria K*****,

2. Hermann K*****, 3. Hermina G*****, 4. Karoline H*****, 5. Haimo B*****, 6. Alexander P*****, 7. Gerda K*****, 8. DI Adolf S*****, 9. Cäcilie S*****, 10. Alexandra M*****, 11. Erwin D*****, 12. Dr. Ladislaus A*****, 13. Erika H*****, 14. Elisabeth B*****, 15. Manfred S*****, 16. Peter L*****, 17. Sepp K***** und 18. Christine B*****, alle ***** vertreten durch Dr. Michael Münzker, Rechtsanwalt in Wien, wegen S 500.000,-- samt Anhang, über den Rekurs der beklagten Parteien gegen den Beschluss des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgericht vom 31. Mai 2001, GZ 16 R 115/00z-16, womit das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 7. September 2000, GZ 23 Cg 29/99z-10, aufgehoben wurde, den Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Kosten des Rekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Text

Begründung:

Die Klägerin errichtete als Wohnungseigentumsorganisatorin auf ihrer im Alleineigentum stehenden Liegenschaft EZ *****, Grundbuch *****, das Haus *****. Mit Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 8. 2. 1972 hat die Klägerin den Beklagten bzw ihren Rechtsvorgängern entsprechend der Entscheidung der Zentralen Schlichtungsstelle vom ***** die festgesetzten Mindestanteile, jeweils verbunden mit Wohnungseigentum an den einzelnen Objekten, übertragen. Der Klägerin verblieb ein Miteigentumsanteil von *****stel der Liegenschaft, was dem für die Wohnung top Nr 1, die als Hausbesorgerwohnung gewidmet war, parifizierten Mindestanteil entsprach. Als Entgegenkommen an die Wohnungseigentumswerber überwälzte die Klägerin die Errichtungskosten für diese Wohnung nicht, sondern trug sie selbst. Dies kam auch aus der Endabrechnung, die den Wohnungseigentümern zukam, hervor. Die Wohnung top Nr 1 wurde als Hausbesorgerdienstwohnung bis etwa 1981 benützt, stand dann einige Jahre leer und wurde Anfang der Neunzigerjahre von der Klägerin saniert und vermietet. Einige Zeit vor der Renovierung sowie während der Vermietung der Wohnung trug die Klägerin die darauf entfallenden Betriebskosten in der Annahme, Miteigentümerin zu sein und auf Verlangen auch Wohnungseigentümerin werden zu können. Im November 1992 brachte die Klägerin gegen die damaligen Miteigentümer eine Klage auf Abgabe einer ausdrücklichen Einwilligungserklärung in einverleibungsfähiger Form, dass ob den *****stel Mindesteigentumsanteilen der Klägerin das Wohnungseigentum an der Wohnung top Nr 1 einverleibt werde, ein. Mit dem in Rechtskraft erwachsenen Urteil vom 3. Oktober 1996, 15 R 15/96b, wies das Oberlandesgericht Wien das Klagebegehren mit der Begründung ab, dass Begründung von Wohnungseigentum an Hausbesorgerwohnungen untersagt sei. Die Wohnung top Nr 1 stehe im ideellen Miteigentum aller übrigen Miteigentümer der Liegenschaft. Mit Beschluss vom 28. 9. 1998 wurde auf Antrag der Beklagten die dem Urteil des Oberlandesgerichtes Wien vom 3. Oktober 1996 entsprechende Grundbuchsordnung hergestellt, wofür die Klägerin den Beklagten insgesamt S 39.600 zu bezahlen hatte.

Die Klägerin begehrt nun von den Beklagten die Bezahlung von S 500.000 zur ungeteilten Hand als Ausgleichsanspruch. Die Wohnung top Nr 1 werde nunmehr als allgemeiner Teil des Hauses wirtschaftlich von den Miteigentümern durch Vermietung genutzt. Auf Grund des Rechtsirrtums habe die Klägerin für die Beklagten auf ihre Kosten die Wohnung top Nr 1 errichtet, saniert und erhalten. Unter Beachtung des derzeitigen Verwendungszweckes und der nunmehr bestehenden Möglichkeit, die Wohnung durch einen Mehrheitsbeschluss umzuwidmen, sei der Wert der Wohnung mit zumindest S 17.000 pro Quadratmeter, somit mit S 769.930, anzunehmen. Bei der Errechnung des Klagsbetrages von S 500.000 sei berücksichtigt worden, dass die Klägerin aus der Vermietung der top Nr 1 insgesamt S 241.429 an Einkommen erzielt habe.

Die Beklagten beantragen die Klagsabweisung im Wesentlichen mit der Begründung, dass die Klägerin die stets als Hausbesorgerwohnung gewidmete top Nr 1 von allem Anfang an entgegen den Bestimmungen des WEG mit dem Plan mitparifizieren habe lassen, um sich Wohnungseigentum an dieser Wohnung zu verschaffen. Das Leistungsbegehren sei unschlüssig, weil die Summe der dort genannten Beträge abzüglich der eingestandenen S 241.429 nicht den Klagsbetrag ergebe. Es sei nicht einzusehen, weshalb die Beklagten "das räumliche Wohlbefinden" fremder Personen (nach-)finanzieren sollten. Die Beklagten wenden compensando bis zur Höhe des Klagsbetrages die Einnahmen der Klägerin aus der Vermietung der top Nr 1 mit S 241.429 bis zur Höhe des Klagsbetrages ein.

Das Erstgericht erkannte die Klagsforderung mit S 500.000, die Gegenforderung mit S 241.429 als zu Recht bestehend und gab dem Klagebegehren mit S 258.571 samt Anhang zahlbar zur ungeteilten Hand statt. In rechtlicher Hinsicht gelangte es zu dem Ergebnis, dass die Begründung von Wohnungseigentum an einer Hausbesorgerdienstwohnung von vornherein unzulässig gewesen sei, es handle sich um allgemeine Teile des Hauses. Die Klägerin habe daher eine rechtlich unmögliche Konstruktion gewählt, mag auch allen Teilen die Nichtigkeit der Vereinbarung erst viel später aufgefallen sein. Dies habe zur Rückabwicklung führen müssen. Die Ausgleichspflicht komme erst in Betracht, wenn eine neue Festsetzung der Werte erfolgt sei bzw die sich daraus ergebende Verschiebung in den Liegenschaftsanteilen stattgefunden habe. Es habe daher eine Restituierung der rechtsirrtümlich geleisteten Zahlungen einerseits von den Beklagten an die Klägerin hinsichtlich der Baukostenanteile, die Wirtschaftsführungskosten und Kosten der Generalsanierung, andererseits von der Klägerin an die Beklagte hinsichtlich der vereinnahmten Mietzinse zu erfolgen. Die Kosten für die Herstellung des Grundbuchsstandes seien nach Paragraph 4, Absatz 2, WEG von den Beklagten zu tragen.

Das Berufungsgericht gab den Berufungen beider Parteien Folge und hob das angefochtene Ersturteil auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück. Auch das Berufungsgericht teilte die Rechtsansicht, dass auf Grund der zwingenden Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes über den Mindestanteil und die Festsetzung der Nutzwerte (früher Jahresmietwerte) die Hausbesorgerwohnung bei der Festsetzung der Nutzwerte außer Anschlag zu bleiben habe. Nach der Rechtsprechung sei die Festsetzung eines Nutzwertes für die Hausbesorgerwohnung einer Eigentumswohnanlage nichtig. Es habe eine Neufestsetzung des Nutzwertes auf Antrag jedes Miteigentümers zu erfolgen, was hier geschehen sei. Der Ausgleichsanspruch entstehe aber erst nach Neufestsetzung der Werte und der sich daraus ergebenden Verschiebungen in den Liegenschaftsanteilen. Die dabei anzustrebende entgeltliche anteilsmäßige Übertragung der bisher einer Wohnung zugeordneten Mindesteigentumsanteile (der Klägerin) auf die übrigen Miteigentümer der Liegenschaft sei ein Ausfluss der im Paragraph 4, Absatz 2, WEG normierten, auch in diesem Fall in Betracht kommenden Ausgleichspflicht. Da hier den Wohnungseigentümern die ehemalige Hausbesorgerwohnung als allgemeiner Teil des Hauses zur gemeinschaftlichen Nutzung (auch Vermietung) zugefallen sei, berechne sich die Höhe des Entgelts nach der Größe, Ausstattung, Lage etc des Objektes, nicht aber etwa nach der Größe des Grundanteils. Der hier in Frage kommende Wert der Wohnung sei nicht gleich der Summe der für diese Wohnung getätigten Aufwendungen. Das Erstgericht werde im fortzusetzenden Verfahren den von der Klägerin beantragten Sachverständigenbeweis zum Wert der Wohnung top Nr 1 durchzuführen haben. Stichtag sei der 28. 9. 1998, der Zeitpunkt der Durchführung der Anteilskorrektur im Grundbuch.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Rekurs an den Obersten Gerichtshof zulässig sei, weil es an Judikatur dazu fehle, wie bei der notwendigen Korrektur der Nutzwerte der Ausgleichsanspruch eines damit aus der Miteigentumsgemeinschaft ausscheidenden Wohnungseigentumsorganisators für eine Wohnung zu berechnen sei. Dagegen richtet sich der Rekurs der Beklagten mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und dem Berufungsgericht "die Sachentscheidung über die Berufung" aufzutragen.

Die Klägerin beantragt, dem Rekurs nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

Der Rekurs ist aus den vom Berufungsgericht genannten Gründen zulässig, er ist aber im Ergebnis nicht berechtigt. Unstrittig ist, dass die Hausbesorgerwohnung infolge rechtsgeschäftlicher und/oder tatsächlicher Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung durch einen Wohnungseigentümer entzogen ist (und auch nach dem WEG 1948 war). Sie steht im schlichten Miteigentum der Liegenschaftsmiteigentümer (5 Ob 1/91 = WoBl 1992/20 (Call), RIS-Justiz RS0082974, RS0082927, RS0082912, RS0082959). Die Vereinbarung, dass die Klägerin Wohnungseigentümerin der als Hausbesorgerwohnung gewidmeten Einheit werden könne, bildet einen Verstoß gegen Paragraph eins, Absatz 4, WEG und ist als solcher nichtig (5 Ob 1/91, RIS-Justiz RS0082983, RS0082927).

Die Parteien haben hier also eine rechtlich unmögliche Konstruktion gewählt, die nicht Bestand haben konnte, mag auch den Vertragsparteien die Nichtigkeit der Vereinbarung erst später aufgefallen sein, wie dies hier feststeht. Dies muss letztlich zur Rückabwicklung und zur Herstellung der gesetzmäßigen Grundbuchsordnung führen (5 Ob 1/91, RIS-Justiz RS0082974). Auch in diesem Fall kommt eine Ausgleichspflicht in Betracht (5 Ob 1/91, RIS-Justiz RS0082974, 5 Ob 153/86, Derbolav in ImmZ 1979, 7, Würth/Zingher20, Paragraph 4, WEG, Rz 6, Würth in Rummel II2 Paragraph 4, WEG, Rz 2). Die Ausgleichsansprüche werden - wie schon das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bei der bücherlichen Eintragung der Übertragung der Eigentumsanteile (5 Ob 1/91) fällig. Zu beachten ist aber, dass die Klägerin nur jeweils gegen den einzelnen Miteigentümer der Liegenschaft Ausgleichsansprüche, und zwar abhängig von den Eigentumsverschiebungen, hat (5 Ob 1/91). Es kann naturgemäß nur das ausgeglichen werden, was dem einzelnen Miteigentümer zukommt. Ein Gesamthandanspruch besteht daher nicht. Aus diesen Erwägungen heraus ergibt sich auch schon die weitere Vorgangsweise. Der Sachverständige wird zu ermitteln haben, welchen Wert die den einzelnen Beklagten zukommenden Liegenschaftsanteile haben. Dabei wird die Größe, Ausstattung und Lage des Objektes top Nr 1, die von der Klägerin getätigten Investitionen udgl auch wertbestimmende Parameter sein. Nicht hingegen ist von einem möglichen Verkaufspreis einer (rechtlich gar nicht existierenden) Eigentumswohnung auszugehen, da hier eben keine Eigentumswohnung, sondern Liegenschaftsanteile übertragen werden. Der Wert des Liegenschaftsanteils richtet sich nicht nur nach der Größe des Grundanteils, sondern auch nach den Werten, in dessen Genuss der Berechtigte durch die Übertragung gelangt. Das Erstgericht wird im fortzusetzenden Verfahren den beantragten Sachverständigenbeweis durchzuführen haben und der Sachverständige wird im Sinne der oben dargelegten Ausführungen den Wert der an die einzelnen Beklagten übertragenen Liegenschaftsanteile zum Stichtag 28. 9. 1998 (Tag der Durchführung der Anteilskorrektur) zu ermitteln haben.

Der Kostenvorbehalt gründet sich auf Paragraph 52, ZPO.

Anmerkung

E64816 5Ob230.01m

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2002:0050OB00230.01M.0212.000

Dokumentnummer

JJT_20020212_OGH0002_0050OB00230_01M0000_000