Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Rechtssatz für 5Ob35/84 5Ob80/84 5Ob37...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0070016

Geschäftszahl

5Ob35/84; 5Ob80/84; 5Ob37/85; 5Ob28/86; 5Ob82/87; 5Ob37/88; 5Ob6/89; 5Ob73/88; 5Ob1071/91; 5Ob1050/92; 5Ob135/92; 5Ob109/92; 5Ob52/93; 5Ob58/95; 5Ob184/97p; 5Ob2240/96i; 5Ob424/97g; 5Ob150/98i; 5Ob45/99z; 5Ob59/99h; 5Ob88/99y; 5Ob243/99t; 5Ob241/99y; 5Ob121/00f; 5Ob321/00t; 5Ob127/01i; 5Ob103/03p; 5Ob210/04z; 5Ob146/20m

Entscheidungsdatum

06.11.1984

Norm

MRG §16 Abs2 Z1
MRG §16 Abs2 Z2

Rechtssatz

Bei der Auslegung des Begriffes "zeitgemäßer Standard" eines Baderaumes können die im maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Bauvorschriften und Förderungsrichtlinien herangezogen werden, da sie in ihrer jeweiligen Forderung nach der bautechnischen Ausführung und technischen Ausstattung eines Baderaumes auf die Bedürfnisse der Hygiene und des Schallschutzes, Wärmeschutzes, Feuchtigkeitsschutzes, Abgasschutzes und Unfallschutzes, aber auch auf den zur Erzielung größter Wirtschaftlichkeit vertretbaren Baukostenaufwand Bedacht nehmen.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 35/84
    Entscheidungstext OGH 06.11.1984 5 Ob 35/84
    Veröff: JBl 1985,359
  • 5 Ob 80/84
    Entscheidungstext OGH 20.11.1984 5 Ob 80/84
    Beisatz: Sowie die herrschenden Verkehrsauffassungen. (T1) Veröff: MietSlg XXXVI/43
  • 5 Ob 37/85
    Entscheidungstext OGH 11.06.1985 5 Ob 37/85
    Vgl; Beisatz: Auch die Badegelegenheit in einer im Jahre 1945 gemieteten Wohnung, müßte um dem Gesetz zu entsprechen, zumindest in einem funktionsfähigen Zustand gewesen sein, das heißt, es müßten auch damals Badewanne oder Dusche, ein Gerät zur Warmwasserbereitung sowie Wasserzuleitung und Abflußleitung nicht nur vorhanden sondern auch in brauchbarem Zustand gewesen sein. (T2)
  • 5 Ob 28/86
    Entscheidungstext OGH 08.04.1986 5 Ob 28/86
    Beisatz: Es kann sich dabei nur um jenes Qualitätsniveau handeln, das dem Begriff "normale Ausstattung" einer Wohnung gemäß § 2 Abs 1 Z 2 und 8 WFG 1968 gerecht wird. (T3)
  • 5 Ob 82/87
    Entscheidungstext OGH 12.01.1988 5 Ob 82/87
    Beis wie T2
  • 5 Ob 37/88
    Entscheidungstext OGH 26.04.1988 5 Ob 37/88
    nur: Bei der Auslegung des Begriffes "zeitgemäßer Standard" eines Baderaumes können die im maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Bauvorschriften und Förderungsrichtlinien herangezogen werden. (T4) Beisatz: Weder ein Acrylharzanstrich noch eine Acrylharzbeschichtung entsprechen dem Erfordernis einer Verfliesung oder Verkleidung mit einem gleichwertigen dauerhaften Belag. (T5)
  • 5 Ob 6/89
    Entscheidungstext OGH 07.02.1989 5 Ob 6/89
    Auch; Beisatz: Hier: Baderaum mit einem mit Filzbelag versehenen Betonestrich. (T6)
  • 5 Ob 73/88
    Entscheidungstext OGH 20.06.1989 5 Ob 73/88
  • 5 Ob 1071/91
    Entscheidungstext OGH 29.10.1991 5 Ob 1071/91
    Beis wie T1
  • 5 Ob 1050/92
    Entscheidungstext OGH 01.09.1992 5 Ob 1050/92
    Vgl auch
  • 5 Ob 135/92
    Entscheidungstext OGH 29.09.1992 5 Ob 135/92
    nur T4; Beisatz: Weiters ist auch die in diesem Zeitpunkt herrschende Verkehrsauffassung zu berücksichtigen. Während das Wohnbauförderungsgesetz 1968 (BGBl 1967/280) - entsprechend dem Fortschritt in den wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen - auf normal ausgestattete Wohnungen abstellt (§ 2 Abs 1 Z 2 Wohnbauförderungsgesetz 1968) und dieses Normalausstattung im Verordnungsweg (für Wien: LGBl 1968/7) näher umschrieben wurde, sah das Wohnbauförderungsgesetz 1954 (BGBl 1954/153) als förderungswürdig nur einfach ausgestattete Wohnungen vor (§ 2 Abs 1 Z 3 Wohnbauförderungsgesetz 1954). Es entsprach also im hier maßgebenden Zeitpunkt (1954) schon eine einfach ausgestattete Wohnung dem zeitgemäßen Standard. (T7)
  • 5 Ob 109/92
    Entscheidungstext OGH 19.01.1993 5 Ob 109/92
    Vgl auch; Beisatz: Bei der Beurteilung, ob eine Badegelegenheit dem zeitgemäßen Standard entspricht, ist auf die Förderungsrichtlinien, die Bestimmungen der Bauvorschriften und die örtlich geltenden Maßstäbe (Verkehrsauffassung) Bedacht zu nehmen. "Bedachtnehmen" bedeutet die Berücksichtigung aller dieser Beurteilungskriterien in ihrem Zusammenspiel, nicht aber die Prävalenz eines von ihnen ohne Rücksicht auf die anderen, mag es auch im Regelfall so sein, daß die Bestimmungen der Bauordnung den Mindeststandard angeben, der nicht unterschritten werden darf. Das gilt aber nicht für die Unterbringung von Badegelegenheit und (einzigem) WC in einem Raum. Soweit aus der in MietSlg 39328 veröffentlichten Entscheidung abgeleitet werden könnte, daß die Installation von Badegelegenheit und WC in einem Raum (entgegen den Bestimmungen der Bauordnung) den zeitgemäßen Standard der Badegelegenheit ausschließt, wird diese Ansicht nicht aufrecht erhalten. Im Hinblick auf die - gerichtsbekanntermaßen - große Anzahl relativ neuer Wohnungen in Wien, in denen entsprechend den früher geltenden Bauvorschriften noch Bad und WC in einem Raum untergebracht sind, was von einem Großteil der Bevölkerung auch heute noch als durchaus zeitgemäß empfunden wird, hat der Oberste Gerichtshof auch keine Bedenken, daß eine solche Wohnung den örtlich geltenden Maßstäben widerspräche. (T8)
  • 5 Ob 52/93
    Entscheidungstext OGH 14.09.1993 5 Ob 52/93
    Vgl; Beisatz: Um von einer den im Jahr 1963 üblichen Standard entsprechenden Badegelegenheit sprechen zu können, mußte doch die Möglichkeit bestanden haben, ohne besondere Vorbereitung über warmes Fließwasser zu verfügen, wie dies etwa bei Durchlauferhitzern oder bei Elektroboilern erreicht werden kann, bei einem gußeisernen Badeofen jedoch nicht der Fall war. (T9)
  • 5 Ob 58/95
    Entscheidungstext OGH 25.04.1995 5 Ob 58/95
    Vgl auch; Beisatz: Es gibt in der Judikatur keinen Anhaltspunkt dafür, daß eine Badenische, die nach dem Klammerausdruck in § 16 Abs 2 Z 2 MRG (idF vor dem 3.WÄG) als Badegelegenheit ausreicht, als bloßer Raumteil jedenfalls - zusätzlich zur Belüftung des Raumes, in dem sie sich befindet - eine eigene Belüftungsmöglichkeit haben muß, um einem zeitgemäßen Standard zu entsprechen. Ausschlaggebend ist insoweit vielmehr, ob die bestimmungsgemäße Benützung des Badeteiles und die des anderen Raumteiles (Küche) einander erheblich beeinträchtigen; überdies regelt die Bauordnung für Wien in ihrem § 89 Abs 5 (Satz 1 und 2) die Belüftung von Badezimmern und nicht von Badenischen. (T10)
  • 5 Ob 184/97p
    Entscheidungstext OGH 27.05.1997 5 Ob 184/97p
    Auch; nur T4; Beis wie T8 nur: Bei der Beurteilung, ob eine Badegelegenheit dem zeitgemäßen Standard entspricht, ist auf die Förderungsrichtlinien, die Bestimmungen der Bauvorschriften und die örtlich geltenden Maßstäbe (Verkehrsauffassung) Bedacht zu nehmen. "Bedachtnehmen" bedeutet die Berücksichtigung aller dieser Beurteilungskriterien in ihrem Zusammenspiel, nicht aber die Prävalenz eines von ihnen ohne Rücksicht auf die anderen. (T11); Beisatz: Maßgeblich ist, ob der betreffende Baderaum insgesamt der Verkehrsauffassung eines zeitgemäßen Standards entspricht. (T12)
  • 5 Ob 2240/96i
    Entscheidungstext OGH 16.09.1997 5 Ob 2240/96i
    Vgl auch; Beisatz: Ein Badezimmer, das einen Linoleumbelag und tapezierte Wände aufweist, entspricht 1990 nicht dem zeitgemäßen Standard. (13)
  • 5 Ob 424/97g
    Entscheidungstext OGH 14.10.1997 5 Ob 424/97g
    Auch; Beis wie T11; Beis wie T12; Beisatz: Ein Badezimmer ohne Belüftungsgelegenheit ins Freie entspricht 1987 nicht dem zeitgemäßen Standard. (T14)
  • 5 Ob 150/98i
    Entscheidungstext OGH 09.06.1998 5 Ob 150/98i
    Vgl; Beisatz: Ein nur mit einem Ölanstrich bis 2 m Höhe versehenes Bad in einer Wohnung aus den 50er-Jahren steht einer Einordnung der Wohnung in die Ausstattungskategorie B nicht im Weg. (T15)
  • 5 Ob 45/99z
    Entscheidungstext OGH 23.02.1999 5 Ob 45/99z
    Vgl auch; nur T4; Beis wie T11; Beisatz: Die empfohlene "Bedachtnahme" auf Bauvorschriften und Förderungsrichtlinien bedeutet nicht, daß es bei der Beurteilung des zeitgemäßen Standards eines Baderaums nur auf diese Kriterien ankäme. Maßgeblich ist vielmehr, ob der betreffende Baderaum insgesamt der Verkehrsauffassung eines zeitgemäßen Standards entspricht. (T16)
  • 5 Ob 59/99h
    Entscheidungstext OGH 09.03.1999 5 Ob 59/99h
    Vgl auch; nur T4; Beis wie T11 nur: Bei der Beurteilung, ob eine Badegelegenheit dem zeitgemäßen Standard entspricht, ist auf die Förderungsrichtlinien, die Bestimmungen der Bauvorschriften und die örtlich geltenden Maßstäbe (Verkehrsauffassung) Bedacht zu nehmen. (T17) Beisatz: Hier: Karanitbelag. (T18)
  • 5 Ob 88/99y
    Entscheidungstext OGH 27.04.1999 5 Ob 88/99y
    Vgl auch; nur T4; Beis wie T17; Beis wie T18
  • 5 Ob 243/99t
    Entscheidungstext OGH 14.09.1999 5 Ob 243/99t
    Vgl auch; Beis wie T14; Beisatz: Hier: Abschluss des Mietvertrages 1995. (T19)
  • 5 Ob 241/99y
    Entscheidungstext OGH 14.09.1999 5 Ob 241/99y
    Auch; nur T4; Beis wie T1; Beis wie T11; Beis wie T14; Beis wie T19; Beisatz: Maßgeblich ist, ob der betreffende Baderaum, der entgegen den geltenden Bauvorschriften nicht mit einer Entlüftung ins Freie ausgestattet ist, sondern nur ins Stiegenhaus durch Öffnen eines Fensters gelüftet werden kann, dennoch insgesamt nach der Verkehrsauffassung dem zeitgemäßen Standard entspricht, ob also eine solche Badegelegenheit auch 1995 noch nach allgemeiner Verkehrsauffassung in Wien als zeitgemäß empfunden wurde. (T20)
  • 5 Ob 121/00f
    Entscheidungstext OGH 16.05.2000 5 Ob 121/00f
    Vgl auch; Beisatz: Die Frage, ob eine Badegelegenheit in einem Badezimmer (- worunter nach der Verkehrsauffassung ein selbständiger, abgeschlossener Raum zu verstehen ist und woran auch die hier anwendbare Bauordnung für Wien in mehreren Bestimmungen, zB §§ 62 Abs 1, § 89 Abs 1 Z 5, § 99 Abs 2 anknüpft -) oder in einer Badenische, dh einem bloßen Raumteil (WoBl 1996/88) besteht, kann nur im Einzelfall an Hand der baulichen Gegebenheiten beurteilt werden. (T21) Beisatz: Im vorliegenden Fall besteht die Badegelegenheit aus einem ca 3,5 m2 großen Raum, welcher über ein Handwaschbecken und eine Badewanne mit Duschgelegenheit, jeweils mit Kalt- und Warmwasserversorgung sowie eine eigene Heizung verfügt und welcher zur anschließenden Küche durch eine bis zur Decke reichende Scheidewand getrennt ist, welche stabil genug ist, eine Verfliesung bis auf zwei Meter Höhe zu tragen und eine Metallzarge samt Holztüre aufzunehmen. Die Beurteilung einer solchen Badegelegenheit als Badezimmer durch das Rekursgericht lässt keine grobe, die Anrufbarkeit des Obersten Gerichtshofes auslösende Fehlbeurteilung erkennen. (T22) Beis ähnlich T14; Beis wie T11
  • 5 Ob 321/00t
    Entscheidungstext OGH 16.01.2001 5 Ob 321/00t
    Vgl auch; Beisatz: Der zeitgemäße Standard der Badegelegenheit ist für die Jahre 1989 bis 1992 schon nach der Verkehrsauffassung nicht gegeben, wenn für Zwecke der Raumheizung (wie sie grundsätzlich auch im Badezimmer vorhanden sein muss) nur eine nicht gefahrfrei verwendbare Steckdose zur Verfügung stand. (T23) Beisatz: Auf die Kosten der Herstellung eines zeitgemäßen Standards der Badegelegenheit kommt es nicht an (vgl 5 Ob 52/93 = MietSlg 45.282). (T24) Beisatz: Hier: Die Elektroinstallation (Lichtauslass und Steckdose) im Badezimmer war gefährlich; eine Sanierung hätte die komplette Erneuerung der Leitungen einschließlich der Zählerzuleitung erfordert. (T25)
  • 5 Ob 127/01i
    Entscheidungstext OGH 13.11.2001 5 Ob 127/01i
    Vgl auch; nur T4; Beis ähnlich T10 nur: Es gibt in der Judikatur keinen Anhaltspunkt dafür, daß eine Badenische, die nach dem Klammerausdruck in § 16 Abs 2 Z 2 MRG (idF vor dem 3.WÄG) als Badegelegenheit ausreicht, als bloßer Raumteil jedenfalls - zusätzlich zur Belüftung des Raumes, in dem sie sich befindet - eine eigene Belüftungsmöglichkeit haben muß, um einem zeitgemäßen Standard zu entsprechen. Überdies regelt die Bauordnung für Wien in ihrem § 89 Abs 5 (Satz 1 und 2) die Belüftung von Badezimmern und nicht von Badenischen. (T26)
  • 5 Ob 103/03p
    Entscheidungstext OGH 13.05.2003 5 Ob 103/03p
    Vgl auch; nur T4; Beis wie T8 nur: Bei der Beurteilung, ob eine Badegelegenheit dem zeitgemäßen Standard entspricht, ist auf die Förderungsrichtlinien, die Bestimmungen der Bauvorschriften und die örtlich geltenden Maßstäbe (Verkehrsauffassung) Bedacht zu nehmen. "Bedachtnehmen" bedeutet die Berücksichtigung aller dieser Beurteilungskriterien in ihrem Zusammenspiel, nicht aber die Prävalenz eines von ihnen ohne Rücksicht auf die anderen, mag es auch im Regelfall so sein, daß die Bestimmungen der Bauordnung den Mindeststandard angeben, der nicht unterschritten werden darf. Das gilt aber nicht für die Unterbringung von Badegelegenheit und (einzigem) WC in einem Raum. Im Hinblick auf die - gerichtsbekanntermaßen - große Anzahl relativ neuer Wohnungen in Wien, in denen entsprechend den früher geltenden Bauvorschriften noch Bad und WC in einem Raum untergebracht sind, was von einem Großteil der Bevölkerung auch heute noch als durchaus zeitgemäß empfunden wird, hat der Oberste Gerichtshof auch keine Bedenken, daß eine solche Wohnung den örtlich geltenden Maßstäben widerspräche. (T27); Beis wie T12; Beis wie T16; Beisatz teilweise abweichend zu T14: Es ist tatsächlich nicht zu vertreten, in einem Fall, wo Baderaum und WC unmittelbar durch eine Türe verbunden sind und das WC durch ein normales Fenster ins Freie entlüftet werden kann (das WC überdies nur vom Baderaum aus zu betreten ist), die Entlüftung des Baderaumes als nach der Verkehrsauffassung unzeitgemäß zu bewerten. (T28)
  • 5 Ob 210/04z
    Entscheidungstext OGH 14.09.2004 5 Ob 210/04z
    Vgl auch; nur T4; Beis wie T1
  • 5 Ob 146/20m
    Entscheidungstext OGH 10.12.2020 5 Ob 146/20m
    Vgl; Beis wie T14; Beis wie T20

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1984:RS0070016

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

17.02.2021

Dokumentnummer

JJR_19841106_OGH0002_0050OB00035_8400000_002

Entscheidungstext 5Ob2240/96i

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Geschäftszahl

5Ob2240/96i

Entscheidungsdatum

16.09.1997

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden und die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Floßmann, Dr.Adamovic, Dr.Baumann und Dr.Hradil als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers Herbert F*****, vertreten durch Michaela Schinnagl, Mietervereinigung Österreichs, Pfeilgasse 42a, 1080 Wien, wider die Antragsgegnerin Friederike S*****, vertreten durch Dr.Hildegard Wanka, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge Revisionsrekurses beider Parteien gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 30.April 1996, GZ 40 R 112/96h-31, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 12.Dezember 1995, GZ 7 Msch 72/94p-25, bestätigt wurde, den

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Den Revisionsrekursen wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Kosten ihrer rechtsfreundlichen Vertretung im drittinstanzlichen Verfahren selbst zu tragen.

Text

Begründung:

Das gemäß § 40 Abs 1 MRG angerufene Erstgericht stellte im zweiten Rechtsgang fest, daß die Antragsgegnerin gegenüber dem Antragsteller als Vermieterin der Wohnung Tür Nr. 12 im Haus *****, im Zeitraum 1.7.1991 bis 31.8.1994 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß durch die Vorschreibung ziffernmäßig bestimmter Beträge überschritten habe, und verpflichtete die Antragsgegnerin zur Rückzahlung eines Betrages von S 270.705,60 sA. Es ging hiebei im wesentlichen von folgenden Feststellungen aus:

Die Vormieterin der gegenständlichen Wohnung verstarb am 3.9.1990. Ihre Tochter räumte die Wohnung und übergab der Antragsgegnerin den Schlüssel am 19.12.1990. Von der Verlassenschaft wurde noch bis einschließlich Dezember 1990 "Benützungsentgelt" für die Wohnung gezahlt.

Die Antragsgegnerin ließ in der Folge in der Wohnung zahlreiche Arbeiten durchführen. So wurden die Wände neu tapeziert, Fenster und Türen neu gestrichen, die Gas-, Licht- und Wasserleitungen erneuert. Es wurde ein neuer Gasherd angeschafft und eine Gasetagenheizung installiert. Das Badezimmer, welches ins Freie entlüftbar ist und mit einem Estrich versehen war, bisher jedoch einen Linoleumbelag und tapezierte Wände aufgewiesen hatte, wurde verfliest, ebenso wurde das WC bis zur Türhöhe verfliest. Im Badezimmer wurden das Waschbecken und die Badewanne erneuert und neue Armaturen angebracht. Desweiteren wurden Handtuchhalter, Zahnputzbecher, Seifenschale, Alibertsäule udgl. montiert. Die Parkettböden wurden geschliffen und neu versiegelt. Die Antragsgegnerin wendete für die Arbeiten einen Betrag von ca S 300.000 netto auf.

Über ein von einem Maklerbüro eingeschaltetes Zeitungsinserat meldete sich der Antragsteller, besichtigte die Wohnung ca zwei, maximal fünf Tage vor dem 27.6.1991, und bekundete grundsätzliches Interesse an der Wohnung. Er vereinbarte mit dem Makler für den 27.6.1991 einen Termin für die Mietvertragsunterfertigung. Der Makler informierte hierüber die Antragsgegnerin. Am 27.6.1991 kam es schießlich im Beisein der Antragsgegnerin, die den Antragsteller als Mieter akzeptierte, zur Mietvertragsunterfertigung.

Im Zeitpunkt der Anmietung durch den Antragsteller befand sich in der Küche lediglich der Gasherd und eine Therme. Es gab zwar Zu- und Ableitungen für Abwäsche und Geschirrspüler, ein Spülbecken war, abgesehen vom Waschbecken im Badezimmer, in der Wohnung jedoch nicht vorhanden und auch nicht vor der Wohnung abgestellt. Über die Möglichkeit der Installierung einer Abwäsche wurde vor bzw bei Anmietung weder mit der Hauseigentümerin noch mit dem Hausverwalter gesprochen. Es wurde insbesondere dem Antragsteller auch nicht die Installation einer Abwäsche angeboten und von ihm eine derartige Installation unter dem Hinweis, er habe ohnehin vor, eine Einbauküche installieren zu lassen, auch nicht abgelehnt. In der Küche waren zwar Wasseranschlüsse für Kalt- und Warmwasser vorhanden, jedoch ohne Armaturen. Auch bei der Besichtigung der gegenständlichen Wohnung durch den Antragsteller hat es keinerlei Gespräche über ein Spülbecken gegeben. Der Antragsteller ließ im September oder Oktober 1991 eine Einbauküche montieren; der in der Küche im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Gasherd wird von ihm nach wie vor verwendet.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht den Sachverhalt dahin, daß der gegenständliche Mietgegenstand in die Kategorie A einzuordnen sei. Das Fehlen des Spülbeckens samt Armaturen in der Küche stelle lediglich eine Funktionsstörung des kategoriebestimmenden Merkmales "Küche" dar. Dementsprechend bestehe eine Bemängelungspflicht, die der Antragsteller nicht eingehalten habe, wobei er den Mangel in der Folge selbst behoben habe. Die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses im Sinne des § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF sei allerdings mangels Einhaltung der 6-Monatsfrist nach Räumung durch den früheren Mieter bzw Inhaber nicht zulässig.

Das Rekursgericht gab den von beiden Parteien erhobenen Rekursen nicht Folge und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Zum Rekurs des Antragstellers verwies es auf seinen im ersten Rechtsgang (ohne Rechtskraftvorbehalt) gefaßten Aufhebungsbeschluß ON 13, in welchem folgende Rechtsansicht vertreten wurde:

Die Entscheidungen MietSlg 36.320/53 und 38.350 setzten sich mit Fällen auseinander, in denen die Küche weder eine Kochgelegenheit noch eine Spülgelegenheit gehabt habe. Im vorliegenden Fall seien jedoch in der Küche ein Gasherd und eine Therme, sowie Wasseranschlüsse für Kalt- und Warmwasser (ohne Armaturen), also auch eine Kochgelegenheit, vorhanden gewesen. Das Fehlen von Wasserhähnen allein führe nicht dazu, daß die Brauchbarkeit und Ordnungsgemäßheit der Wohnung nicht gegeben sei (vgl MietSlg 40.345). Das Rekursgericht vertrete die Ansicht, daß es sich bei bloßem Fehlen des Spülbeckens (samt Armaturen) an dem für es bestimmten Platz, aber Vorhandensein der Zu- und Ableitungen für das Spülbecken (und hier sogar für einen Geschirrspüler) lediglich um eine Funktionsstörung des kategoriebestimmenden Merkmals Küche handle. Dies führe zu einer Bemängelungspflicht des Mieters sowohl hinsichtlich des fehlenden Spülbeckens als auch der Wasserhähne (vgl MietSlg 37.329). Da eine solche Bemängelung nicht erfolgt sei, sondern der Antragsteller die Mängel in der Folge selbst behoben habe, womit er die Beseitigung dieser Funktionsstörung durch die Vermieterin unmöglich gemacht habe, sei die Wohnung in die Kategorie A einzuordnen.

Zum Rekurs der Antragsgegnerin führte das Rekursgericht folgendes aus:

Der Rekurs stehe auf dem Standpunkt, daß die gegenständliche Wohnung von der Kategorie C auf A angehoben worden sei, weshalb die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses gemäß § 16 Abs 1 Z 5 und 6 MRG aF zulässig gewesen sei. Dabei werde übersehen, daß außer Streit gestellt worden sei (siehe Verhandlungsprotokoll vor der Schlichtungsstelle vom 22.6.1994), daß die Wohnung vor der gegenständlichen Anmietung in die Kategorie B einzuordnen gewesen sei. Die im wesentlichen gleichartigen Bestimmungen des § 16 Abs 1 Z 5 und 6 MRG aF seien Belohnungstatbestände für die Anhebung der Kategorie C und D durch den Vermieter gewesen. Die Anhebung der Ausstattungskategorie B auf A habe genausowenig wie die sonstigen Erhöhungen des "Standards" ohne Anhebung der Kategorie ausgereicht.

Zu prüfen sei daher lediglich, ob der Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF zum Tragen komme. Nach dieser Bestimmung habe ein angemessener Mietzins vereinbart werden dürfen, wenn es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie A ohne Größenbegrenzung gehandelt habe, und der Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten ab Räumung durch den letzten Inhaber abgeschlossen worden sei. Die Innehabung könne auf einem beliebigen Rechtstitel beruhen, setze aber eine "Gewahrsame" nach § 309 ABGB voraus. Die Innehabung stelle auf die äußere Erscheinung der Herrschaft über den Gegenstand nach Maßgabe der Verkehrsauffassung ab. Da die Wohnung samt Schlüssel geräumt von der Tochter der früheren, am 3.9.1990 verstorbenen Mieterin der Antragsgegnerin am 19.12.1990 übergeben worden sei, habe ab diesem Zeitpunkt keine Innehabung durch den letzten Inhaber mehr bestanden. Daran ändere die Tatsache, daß für die Wohnung bis Ende Dezember 1990 Benützungsentgelt bezahlt worden sei, nichts, da die Zahlung von Benützungsentgelt nicht die genannte äußere Erscheinung der Herrschaft an der Wohnung sei. Die Räumung im Sinne des § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF sei somit am 19.12.1990 erfolgt und sei ab dem nächsten Tag die 6-Monatsfrist des § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF gelaufen. Abgesehen davon, daß der Rekurs gegen das auch im vorliegenden Verfahren geltende Neuerungsverbot verstoße, wenn er behaupte, bereits im März 1991 habe es eine Mietzinsvereinbarung (mit dem Antragsteller) gegeben, widerspreche er seinem eigenen - ebenfalls neuen - Vorbringen, daß mit einer anderen Mieterin im April 1991 ein Mietvertrag abgeschlossen worden sei. Überdies würde selbst im Falle einer Besichtigung und Verhandlung über den Mietzins im März 1991 lediglich ein unverbindliches Verhandlungsergebnis und keine Willenseinigung, die gegenständliche Wohnung tatsächlich anzumieten, vorliegen, behaupte doch der Rekurs selber, daß der Antragsteller den Mietvertragsabschluß deshalb verzögert habe, weil er eine billigere Wohnung gesucht habe. Die notwendige Willenseinigung der vertragschließenden Teile sei tatsächlich erst am 27.6.1991 erfolgt. Da es Sache des Vermieters sei, für die Erfüllung aller gesetzlichen Voraussetzungen Sorge zu tragen, die notwendig seien, um die Begünstigung des § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF in Anspruch nehmen zu können, habe er es selbst zu vertreten, wenn ihm die Einhaltung der im Gesetz normierten Frist letztlich nicht gelinge. So sei es ohne Einfluß auf die Frage der Zulässigkeit der Verrechnung eines angemessenen Mietzinses, wenn der Mieter den Abschluß des Mietvertrages verzögert habe. Selbst wenn hinsichtlich der Wohnung bereits im April 1991 mit einer anderen Mieterin ein Mietvertrag abgeschlossen worden sei, beinhalte dies nicht, daß die "Innehabung" ab deren Ende die Frist des § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF berechnet werde, eingeräumt worden sei. Mangels ausreichenden Vorbringens im Verfahren erster Instanz habe das Erstgericht diesbezügliche Feststellungen nicht treffen müssen. Da die Durchführung von Arbeiten auf die Notwendigkeit der Einhaltung der 6-Monatsfrist des § 16 Abs 1 Z 4 MRG aF keinen Einfluß gehabt habe, sei es irrelevant, wann diese Arbeiten erstmals begonnen werden konnten.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil das Höchstgericht zur Frage, ob das Fehlen eines Spülbeckens und der Armaturen (bei Vorhandensein der Zu- und Ableitungen für das Spülbecken und für einen Geschirrspüler) in der Küche bloß zu einer Funktionsstörung des kategoriebestimmenden Merkmales "Küche" führe, oder doch das Kategoriemerkmal "Küche" verhindere, nicht Stellung genommen habe. So führe etwa andererseits laut Höchstgericht das Fehlen von Wasserhähnen allein nicht dazu, daß die Brauchbarkeit und Ordnungsgemäßheit der Wohnung nicht gegeben sei, und stünden Mängel, die die Benützung zwar hinderten, aber doch jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden könnten, der Annahme der Brauchbarkeit generell nicht entgegen. Wenn das Vorhandensein eines derartigen Mangels, wie eben das bloße Fehlen des Spülbeckens und der Armaturen bereits das Fehlen eines Kategoriemerkmales bedeuten würde, läge wohl ein gewisser Wertungswiderspruch zwischen der Annahme des Kategoriemerkmales und der "Brauchbarkeit" vor. Diesbezüglich handle es sich um eine wesentliche Rechtsfrage.

Gegen diese Rekursentscheidung richten sich die Revisionsrekurse beider Parteien wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Der Antragsteller beantragt die Aufhebung des angefochtenen Sachbeschlusses und die Wiederherstellung des im ersten Rechtsgang gefaßten erstgerichtlichen Sachbeschlusses (Berechnung der Überschreitungsbeträge auf Basis Kategorie B). Die Antragsgegnerin beantragt die Abänderung dahin, daß der Sachantrag des Antragstellers abgewiesen wird, und stellt hilfsweise einen Aufhebungsantrag. In ihrer Revisionsrekursbeantwortung beantragt sie, dem Revisionsrekurs des Antragstellers nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist im Interesse der Rechtssicherheit zulässig und im Sinne der gestellten Aufhebungsanträge auch berechtigt.

Rechtliche Beurteilung

Zutreffend vermißt die Antragsgegnerin eine weitergehende Prüfung des Sachverhaltes unter dem Aspekt des Belohnungstatbestandes gemäß § 16 Abs 1 Z 5 MRG. Richtig ist zwar, daß vor der Schlichtungsstelle außer Streit gestellt wurde, die Wohnung wäre vor der Anmietung durch den Antragsteller in die Kategorie B einzuordnen gewesen. Selbst wenn man davon absieht, daß eine rechtliche Qualifikation nicht Gegenstand einer Außerstreitstellung sein kann (Rechberger in Rechberger §§ 266, 267 ZPO Rz 1 mwN), und annimmt, damit wäre die Tatsache einer bestimmten Wohnungsausstattung zugestanden worden, hat die Antragsgegnerin doch in der Folge (ON 7) vorgebracht, die Wohnung habe vor der nach Auszug der Vormieterin erfolgten Sanierung kein brauchbares und zeitgemäßes Bad aufgewiesen. Die Richtigkeit dieses Vorbringens würde die Einstufung der damaligen Ausstattung in Kategorie B ausschließen, weil hiefür eine dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit erforderlich ist (§ 16 Abs 2 Z 2 MRG aF).

Tatsächlich hat das Erstgericht auch festgestellt, das sodann verflieste Badezimmer hätte zuvor einen Linoleumbelag und tapezierte Wände aufgewiesen. Daß dies 1990 nicht dem zeitgemäßen Standard entsprach, bedarf keiner weiteren Erörterung (vgl auch MietSlg 38.346, 40.341; 5 Ob 1050/92 = WoBl 1993/43 [Call]). Es ist daher davon auszugehen, daß zunächst die Ausstattungskategorie C gegeben war. Der Belohnungstatbestand des § 16 Abs 1 Z 5 MRG aF kann aber bereits bei Anhebung der Kategorie von C auf B zum Tragen kommen, weshalb die vom Rekursgericht erörterte Frage, ob trotz (vom Mieter nicht bemängelten) Fehlens des Spülbeckens samt Armaturen eine Einstufung in Kategorie A möglich ist, auf sich beruhen kann. Selbst wenn es nämlich deshalb am Kategoriemerkmal "Küche" fehlen sollte, wäre im Hinblick auf die installierte Gasetagenheizung im Wege des Kategorieausgleiches gemäß § 16 Abs 3 MRG aF eine Einstufung in Kategorie B vorzunehmen, was auch der Antragsteller anstrebt. Innerhalb dieser Kategorie wäre dann nach den bisherigen Verfahrensergebnissen auch ein ordnungsgemäßer Zustand der Wohnung gegeben, zumal das Fehlen der Spüle samt Armaturen nicht ein weiteres Mal berücksichtigt werden dürfte. Da die Antragsgegnerin die Arbeiten zur Standardanhebung erst nach der Räumung durch die Vormieterin in Angriff genommen hat, kommt ihr gemäß dem letzten Teilsatz des § 16 Abs 1 Z 5 MRG aF eine 18-monatige Frist zugute, weshalb die Vermietung an den Antragsteller rechtzeitig erfolgt ist.

Da auch die übrigen Voraussetzungen der eben genannten Gesetzesstelle gegeben sind (vgl Würth in Rummel2 § 16 MRG Rz 13 mwN), war die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses zulässig. Zu dessen (strittiger) Höhe fehlen Feststellungen, weshalb die Rechtssache unter Aufhebung der vorinstanzlichen Sachbeschlüsse an das Erstgericht zurückzuverweisen war.

Der Antragsteller ist mit seinem Rechtsmittel auf die obigen Ausführungen zu verweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG.

Anmerkung

E47614 05A22406

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1997:0050OB02240.96I.0916.000

Dokumentnummer

JJT_19970916_OGH0002_0050OB02240_96I0000_000