Die dagegen erhobene Revision der Klägerin ist zulässig und berechtigt.
Der erste mit dem Beklagten abgeschlossene Mietvertrag, dessen Dauer auf sechs Monate festgelegt war, fiel nach seinem in der Vertragsurkunde festgelegten Inhalt nicht in den Anwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 2 Z 3). Der zweite zwischen Klägerin und Beklagtem zustandegekommene Mietvertrag über ein Bestandobjekt in einem anderen Haus der Klägerin ist als Glied eines "Kettenvertrags" zu sehen, dessen einziger Zweck darin gelegen war, eine - in Wahrheit vorliegende - Verlängerung des ersten Mietvertrages zu verschleiern. Das kann auch die Klägerin nicht bestreiten, lag doch kein objektiver Grund für den Wohnungstausch vor (vgl 8 Ob 631/93). Ein derartiges Umgehungsgeschäft ist jedoch nicht von vornherein nichtig. Es unterliegt vielmehr nur der Rechtsnorm, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Rechtsgeschäft anzuwenden ist (7 Ob 552/87; EvBl 1988/10). Kettenverträge sind nicht an sich unzulässig, aber zur Vermeidung von Umgehungseffekten als wirtschaftliche Einheit zu betrachten (1 Ob 643/92; WoBl 1992/149; ImmZ 1992, 7). Durch die somit anzunehmende Verlängerung des ersten Mietvertrages auf die Gesamtdauer eines Jahres gelangte das Bestandverhältnis rückwirkend in den Anwendungsbereich des MRG. Gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG aF war die Auflösung von Hauptmietverträgen über Wohnungen dann zulässig, wenn schriftlich vereinbart worden ist, daß der Vertrag durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung erlischt und die ursprüngliche oder verlängerte Vertragsdauer ein Jahr nicht übersteigt. Der in dieser Gesetzesstelle umschriebene Auflösungsgrund blieb daher dann bestehen, wenn die Vertragsdauer einschließlich der Verlängerung die einjährige Höchstfrist wahrte (JBl 1987, 659). Die vollen Rechtsfolgen des § 29 Abs 3 MRG mit der Wirkung, daß der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, traten erst bei Fortsetzung des Mietverhältnisses über die vom Gesetz festgelegte Dauer hinaus ein (ImmZ 1992,7). Daß die Klägerin mit dem Abschluß der beiden Mietverträge die Umgehung der Bestimmung des § 1 Abs 2 Z 3 MRG über die Anwendbarkeit dieses Gesetzes beabsichtigte, hat auf die Anwendbarkeit des § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG a.F. keinen Einfluß, weil sich darauf evidentermaßen die Umgehungsabsicht nicht bezog.Der erste mit dem Beklagten abgeschlossene Mietvertrag, dessen Dauer auf sechs Monate festgelegt war, fiel nach seinem in der Vertragsurkunde festgelegten Inhalt nicht in den Anwendungsbereich des MRG (Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 3,). Der zweite zwischen Klägerin und Beklagtem zustandegekommene Mietvertrag über ein Bestandobjekt in einem anderen Haus der Klägerin ist als Glied eines "Kettenvertrags" zu sehen, dessen einziger Zweck darin gelegen war, eine - in Wahrheit vorliegende - Verlängerung des ersten Mietvertrages zu verschleiern. Das kann auch die Klägerin nicht bestreiten, lag doch kein objektiver Grund für den Wohnungstausch vor vergleiche 8 Ob 631/93). Ein derartiges Umgehungsgeschäft ist jedoch nicht von vornherein nichtig. Es unterliegt vielmehr nur der Rechtsnorm, die auf das in Wahrheit beabsichtigte Rechtsgeschäft anzuwenden ist (7 Ob 552/87; EvBl 1988/10). Kettenverträge sind nicht an sich unzulässig, aber zur Vermeidung von Umgehungseffekten als wirtschaftliche Einheit zu betrachten (1 Ob 643/92; WoBl 1992/149; ImmZ 1992, 7). Durch die somit anzunehmende Verlängerung des ersten Mietvertrages auf die Gesamtdauer eines Jahres gelangte das Bestandverhältnis rückwirkend in den Anwendungsbereich des MRG. Gemäß Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 3, Litera c, MRG aF war die Auflösung von Hauptmietverträgen über Wohnungen dann zulässig, wenn schriftlich vereinbart worden ist, daß der Vertrag durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung erlischt und die ursprüngliche oder verlängerte Vertragsdauer ein Jahr nicht übersteigt. Der in dieser Gesetzesstelle umschriebene Auflösungsgrund blieb daher dann bestehen, wenn die Vertragsdauer einschließlich der Verlängerung die einjährige Höchstfrist wahrte (JBl 1987, 659). Die vollen Rechtsfolgen des Paragraph 29, Absatz 3, MRG mit der Wirkung, daß der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, traten erst bei Fortsetzung des Mietverhältnisses über die vom Gesetz festgelegte Dauer hinaus ein (ImmZ 1992,7). Daß die Klägerin mit dem Abschluß der beiden Mietverträge die Umgehung der Bestimmung des Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 3, MRG über die Anwendbarkeit dieses Gesetzes beabsichtigte, hat auf die Anwendbarkeit des Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 3, Litera c, MRG a.F. keinen Einfluß, weil sich darauf evidentermaßen die Umgehungsabsicht nicht bezog.
Die Tatsache des Abschlusses von Kettenverträgen steht daher, da die Höchstfrist des § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG aF nicht überschritten wurde, dem Räumungsbegehren der Klägerin nicht entgegen. Allerdings ergibt sich aus den Feststellungen des Erstgerichtes, daß nicht der Beklagte, sondern die Nebenintervenientin die Wohnung im 15.Bezirk bewohnt. Ist der Beklagte aufgrund gültig zustandegekommenen Mietvertrages Bestandnehmer, ist er zur Räumungsklage unbeschadet der tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch einen anderen passiv legitimiert (§ 1109 ABGB). Dem gegen den Beklagten erwirkten Räumungstitel müßte auch die Nebenintervenientin gleich einem Afterbestandnehmer gemäß § 568 ZPO weichen. Anders gelagert wäre der Fall nur, wenn ein Mietvertrag mit dem Beklagten nicht gültig zustandegekommen wäre, weil der Mietvertrag über die Wohnung imDie Tatsache des Abschlusses von Kettenverträgen steht daher, da die Höchstfrist des Paragraph 29, Absatz eins, Ziffer 3, Litera c, MRG aF nicht überschritten wurde, dem Räumungsbegehren der Klägerin nicht entgegen. Allerdings ergibt sich aus den Feststellungen des Erstgerichtes, daß nicht der Beklagte, sondern die Nebenintervenientin die Wohnung im 15.Bezirk bewohnt. Ist der Beklagte aufgrund gültig zustandegekommenen Mietvertrages Bestandnehmer, ist er zur Räumungsklage unbeschadet der tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch einen anderen passiv legitimiert (Paragraph 1109, ABGB). Dem gegen den Beklagten erwirkten Räumungstitel müßte auch die Nebenintervenientin gleich einem Afterbestandnehmer gemäß Paragraph 568, ZPO weichen. Anders gelagert wäre der Fall nur, wenn ein Mietvertrag mit dem Beklagten nicht gültig zustandegekommen wäre, weil der Mietvertrag über die Wohnung im
15. Bezirk als Scheingeschäft zu qualifizieren wäre.
Gemäß § 916 Abs 1 ABGB ist eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber mit dessen Einverständnis zum Schein abgegeben wird, nichtig. Es ist im Verfahren unbestritten geblieben, daß die Gespräche über den Weiterverbleib des Beklagten und der Nebenintervenientin in den bisher gemieteten Wohnungen ausschließlich mit Milivoje M. geführt wurden. Nach den bisher getroffenen Feststellungen ist davon auszugehen, daß M. über Aufforderung des Beklagten und der Nebenintervenientin den Geschäftsführer der Klägerin wegen freistehender Wohnungen kontaktierte und sodann den ausgefüllten Mietvertrag zur Unterfertigung überbrachte und wieder zurückstellte. Desweiteren inkassierte er einen teilweise an die Klägerin weitergeleiteten Geldbetrag. Damit wurde aber entgegen der Ansicht des Beklagten keine Anscheinsvollmacht dahin begründet, M. könne schlechthin für die Beklagte über die Vergabe von Wohnungen verhandeln. Gegen diese Annahme spricht nachhaltig, daß er den bereits fertig ausgefüllten Mietvertrag an den Beklagten und die Nebenintervenientin übergab, ihm somit für diese deutlich erkennbar nur die Funktion eines Boten, nicht aber jene eines Bevollmächtigten zukam. Ein über diese Botentätigkeit hinausgehender "äußerer Tatbestand" wurde von der Klägerin nicht geschaffen (SZ 59/62; Strasser in Rummel2 Rz 49 zu § 1002). Anders läge der Fall, wenn sich die Klägerin des Milivoje M. als Vermittler für die Vertragsverhandlungen bedient hätte. Derjenige, der sich eines Gehilfen bei der Verhandlung bedient, haftet für dessen Verschulden wie für sein eigenes. Entscheidend für die Gleichsetzung des Verhandlungsführers mit dem Geschäftsherrn ist, daß dieser jenen zum Mann seines Vertrauens erklärte und daß der Verhandlungsführer maßgeblich am Zustandekommen des Geschäftes mitgewirkt hat. Bloß gleichgelagertes Interesse an der Vermietung (der Klägerin an der Vergabe der Wohnung, des Milivoje M. daran, seinen Bekannten - gegen finanzielle Abgeltung - gefällig zu sein), reicht nicht aus (SZ 44/59; Rummel in Rummel2 Rz 2 zu § 875). Käme Milivoje M. in diesem Sinne die Position eines Vermittlers zu, wäre sein Verhalten und Wissen der Klägerin zuzurechnen (SZ 63/50). In diesem Falle müßte der Abschluß des Mietvertrages über die Wohnung im 15.Bezirk als Scheingeschäft qualifiziert und die Klage mangels Passivlegitimation des Beklagten abgewiesen werden.Gemäß Paragraph 916, Absatz eins, ABGB ist eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber mit dessen Einverständnis zum Schein abgegeben wird, nichtig. Es ist im Verfahren unbestritten geblieben, daß die Gespräche über den Weiterverbleib des Beklagten und der Nebenintervenientin in den bisher gemieteten Wohnungen ausschließlich mit Milivoje M. geführt wurden. Nach den bisher getroffenen Feststellungen ist davon auszugehen, daß M. über Aufforderung des Beklagten und der Nebenintervenientin den Geschäftsführer der Klägerin wegen freistehender Wohnungen kontaktierte und sodann den ausgefüllten Mietvertrag zur Unterfertigung überbrachte und wieder zurückstellte. Desweiteren inkassierte er einen teilweise an die Klägerin weitergeleiteten Geldbetrag. Damit wurde aber entgegen der Ansicht des Beklagten keine Anscheinsvollmacht dahin begründet, M. könne schlechthin für die Beklagte über die Vergabe von Wohnungen verhandeln. Gegen diese Annahme spricht nachhaltig, daß er den bereits fertig ausgefüllten Mietvertrag an den Beklagten und die Nebenintervenientin übergab, ihm somit für diese deutlich erkennbar nur die Funktion eines Boten, nicht aber jene eines Bevollmächtigten zukam. Ein über diese Botentätigkeit hinausgehender "äußerer Tatbestand" wurde von der Klägerin nicht geschaffen (SZ 59/62; Strasser in Rummel2 Rz 49 zu Paragraph 1002,). Anders läge der Fall, wenn sich die Klägerin des Milivoje M. als Vermittler für die Vertragsverhandlungen bedient hätte. Derjenige, der sich eines Gehilfen bei der Verhandlung bedient, haftet für dessen Verschulden wie für sein eigenes. Entscheidend für die Gleichsetzung des Verhandlungsführers mit dem Geschäftsherrn ist, daß dieser jenen zum Mann seines Vertrauens erklärte und daß der Verhandlungsführer maßgeblich am Zustandekommen des Geschäftes mitgewirkt hat. Bloß gleichgelagertes Interesse an der Vermietung (der Klägerin an der Vergabe der Wohnung, des Milivoje M. daran, seinen Bekannten - gegen finanzielle Abgeltung - gefällig zu sein), reicht nicht aus (SZ 44/59; Rummel in Rummel2 Rz 2 zu Paragraph 875,). Käme Milivoje M. in diesem Sinne die Position eines Vermittlers zu, wäre sein Verhalten und Wissen der Klägerin zuzurechnen (SZ 63/50). In diesem Falle müßte der Abschluß des Mietvertrages über die Wohnung im 15.Bezirk als Scheingeschäft qualifiziert und die Klage mangels Passivlegitimation des Beklagten abgewiesen werden.
Sowohl der Beklagte als auch die Nebenintervenientin haben in ihren Berufungen gegen das erstinstanzliche Urteil die entscheidungswesentlichen Feststellungen, daß Milivoje M. weder Angestellter oder Arbeiter der Klägerin gewesen sei noch in deren Auftrag die Wohnungen vermittelt habe, sowie, daß die Klägerin vom Verbleib der Mieter in den ursprünglichen Wohnungen nichts gewußt habe und damit kein Scheingeschäft vorgelegen sei, bekämpft. Mit dieser Beweisrüge hat sich das Berufungsgericht aus unrichtiger Rechtsansicht nicht auseinandergesetzt. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und dem Berufungsgericht die neuerliche Entscheidung aufzutragen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 52 Abs 1 ZPO.Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO.