Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Rechtssatz für 5Ob606/88 5Ob537/89 5Ob...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0020813

Geschäftszahl

5Ob606/88; 5Ob537/89; 5Ob70/89 (5Ob71/89); 5Ob1098/92; 5Ob96/93; 3Ob37/94; 5Ob298/00k; 5Ob208/01a; 9Ob96/06t; 5Ob125/07d; 5Ob34/11b; 5Ob156/12w; 5Ob249/15a

Entscheidungsdatum

11.10.1988

Norm

ABGB §1096 A1
MRG §3 Abs3
MRG §6

Rechtssatz

Die Erhaltungspflicht des Vermieters findet auch im Anwendungsbereich des MRG an der Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung des Gebäudes ihre Grenze (§ 6 MRG - ausgenommen in Bezug auf im Sinne des § 3 Abs 3 Z 2 MRG privilegierte Arbeiten).

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 606/88
    Entscheidungstext OGH 11.10.1988 5 Ob 606/88
    Veröff: MietSlg 40/27
  • 5 Ob 537/89
    Entscheidungstext OGH 07.03.1989 5 Ob 537/89
    Veröff: SZ 62/36
  • 5 Ob 70/89
    Entscheidungstext OGH 19.12.1989 5 Ob 70/89
    Veröff: SZ 62/209 = WoBl 1990,163
  • 5 Ob 1098/92
    Entscheidungstext OGH 15.12.1992 5 Ob 1098/92
    Beisatz: In diesem Rahmen ist allerdings auch die Reparatur von Schäden unter gleichzeitiger Anhebung des Ausstattungszustandes auf den ortsüblichen Standard als Erhaltungsarbeit anzusehen. (T1) Veröff: ImmZ 1993,102
  • 5 Ob 96/93
    Entscheidungstext OGH 23.11.1993 5 Ob 96/93
    Veröff: EvBl 1994/93 S 460
  • 3 Ob 37/94
    Entscheidungstext OGH 13.04.1994 3 Ob 37/94
    Auch; Verstärkter Senat; Veröff: SZ 67/64
  • 5 Ob 298/00k
    Entscheidungstext OGH 28.11.2000 5 Ob 298/00k
    Vgl auch; Beisatz: Bei nicht privilegierten Erhaltsungsarbeiten kann der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit einwenden, soweit die Kosten dieser und der anderen notwendigen Reparaturen die Mietgegenstände unvermietbar machen würden (RdW 1985, 338 = MietSlg 37.255/28; SZ 62/209 = WoBl 1990/83 = MietSlg 42.201; MietSlg 45.224; WoBl 1995/101). (T2); Beisatz: Bei den nicht privilegierten Arbeiten können die Mieter der Mehrheit der vermieteten Mietgegenstände zusammen mit dem Vermieter Widerspruch erheben, wenn eine Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 19 MRG erforderlich ist, weil die Kosten der Arbeiten weder aus den verrechenbaren Hauptmietzinsreserven noch aus den während der Bestanddauer der Arbeiten zu erwartenden effektiven und fiktiven Einnahmen gedeckt werden können. Die mangelnde Deckung der Kosten, könnte nur im Fall des Widerspruchs der übrigen Mieter zur Abweisung des Antrags führen. Ansonsten hat der Vermieter, will er nicht die Kosten der Erhaltungsarbeiten aus eigenen Mitteln bezahlen oder zumindest vorfinanzieren, einen Antrag auf Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 19 MRG zu stellen, der mit dem Antrag auf Durchführung der Arbeiten gemäß § 6 Abs 4 MRG zu verbinden ist. (T3)
  • 5 Ob 208/01a
    Entscheidungstext OGH 09.10.2001 5 Ob 208/01a
    Vgl auch; Beisatz: Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit von Erhaltungsarbeiten wegen Unvermietbarkeit des ganzen Hauses kann nur in einem gegen den Vermieter angestrengten Verfahren zur Durchführung von (nicht privilegierten) Erhaltungsarbeiten nach §§ 6, 37 Abs 1 Z 2 MRG eine Rolle spielen und ist auch dort nur beachtlich, wenn er vom Vermieter erhoben beziehungsweise von diesem mitgetragen wird. (T4)
  • 9 Ob 96/06t
    Entscheidungstext OGH 25.06.2007 9 Ob 96/06t
    Vgl auch; Beis wie T1; Beisatz: Nach der Rechtsprechung ist ein Vermieter im Rahmen des § 3 Abs 3 Z 2 MRG zur Vornahme „privilegierter" Erhaltungsmaßnahmen unabhängig von einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verpflichtet. Gemäß § 3 Abs 3 Z 2 lit b MRG besteht eine solche privilegierte Erhaltungspflicht zur Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden. (T5)
  • 5 Ob 125/07d
    Entscheidungstext OGH 03.07.2007 5 Ob 125/07d
    Vgl auch; Beis wie T3; Beis wie T4
  • 5 Ob 34/11b
    Entscheidungstext OGH 07.06.2011 5 Ob 34/11b
    Vgl auch
  • 5 Ob 156/12w
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 156/12w
    Vgl; Beis ähnlich wie T3
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Vgl auch; Beis wie T3; Beisatz: Der bloße Einwand mangelnder Deckung infolge einer negativen Mietzinsabrechnung entspricht einem notwendigen Antrag nach §§ 18, 19 MRG nicht. (T6)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1988:RS0020813

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

05.08.2016

Dokumentnummer

JJR_19881011_OGH0002_0050OB00606_8800000_001

Rechtssatz für 5Ob110/91 5Ob1098/92 5O...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0070000

Geschäftszahl

5Ob110/91; 5Ob1098/92; 5Ob139/95; 5Ob15/96; 5Ob202/00t; 5Ob286/01x; 5Ob223/02h; 5Ob297/02s; 5Ob144/12f; 5Ob136/13f; 5Ob153/17m; 5Ob149/19a

Entscheidungsdatum

26.11.1991

Norm

MRG §3 Abs2 Z3
MRG §8

Rechtssatz

Der in § 3 Abs 2 Z 3 zweiter Halbsatz MRG normierte Grundsatz, dass der Ersatz einer nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparaturfähigen Anlage durch eine gleichartige neue noch Erhaltung (nicht Verbesserung) darstellt, ist durchaus verallgemeinerungsfähig und gilt überall dort, wo sich aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Frage der (Teilerneuerung) Erneuerung statt der bloßen Ausbesserung stellt.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 110/91
    Entscheidungstext OGH 26.11.1991 5 Ob 110/91
    Veröff: WoBl 1992,109
  • 5 Ob 1098/92
    Entscheidungstext OGH 15.12.1992 5 Ob 1098/92
    Veröff: ImmZ 1993,102
  • 5 Ob 139/95
    Entscheidungstext OGH 17.11.1995 5 Ob 139/95
    Vgl auch; Beisatz: Hier: Funktionsuntüchtiger Waschkessel durch Maschine. (T1)
  • 5 Ob 15/96
    Entscheidungstext OGH 27.02.1996 5 Ob 15/96
    Vgl auch; Beisatz: Hier: Fensteraustausch: Holz- oder Kunststoffenster. (T2)
  • 5 Ob 202/00t
    Entscheidungstext OGH 05.09.2000 5 Ob 202/00t
    Vgl auch
  • 5 Ob 286/01x
    Entscheidungstext OGH 11.12.2001 5 Ob 286/01x
    Vgl auch
  • 5 Ob 223/02h
    Entscheidungstext OGH 05.11.2002 5 Ob 223/02h
    Vgl auch; Beisatz: Die Judikatur, wonach auch eine den wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten entsprechende Erneuerung (Verbesserung) schadhaft gewordener Teile des Hauses als Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 MRG qualifiziert werden kann ("dynamischer Erhaltungsbegriff"), hatte immer die Schaffung eines adäquaten Ersatzes (den substanzerhaltenden Austausch) zum Gegenstand. Dass der Vermieter die ihm obliegende Erhaltung eines schadhaften (gefährlichen) Kamins durch einen Fernwärmeanschluss des Hauses (der Wohnung des betroffenen Mieters) abwenden will, fällt nicht darunter. Insoweit liegt keine vom Mieter iSd § 8 Abs 2 Z 1 MRG zu duldende Erhaltungs- bzw Verbesserungsarbeit vor. (T3)
  • 5 Ob 297/02s
    Entscheidungstext OGH 21.01.2003 5 Ob 297/02s
    Vgl auch; Beis wie T3 nur: Die Judikatur, wonach auch eine den wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten entsprechende Erneuerung (Verbesserung) schadhaft gewordener Teile des Hauses als Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 MRG qualifiziert werden kann ("dynamischer Erhaltungsbegriff"), hatte immer die Schaffung eines adäquaten Ersatzes (den substanzerhaltenden Austausch) zum Gegenstand. Dass der Vermieter die ihm obliegende Erhaltung eines schadhaften (gefährlichen) Kamins durch einen Fernwärmeanschluss des Hauses (der Wohnung des betroffenen Mieters) abwenden will, fällt nicht darunter. (T4)
  • 5 Ob 144/12f
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 144/12f
  • 5 Ob 136/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2013 5 Ob 136/13f
    Auch; Beisatz: „Fertigstellung“ kann nicht als „Erhaltung“ im § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 qualifiziert werden. (T5)
  • 5 Ob 153/17m
    Entscheidungstext OGH 29.08.2017 5 Ob 153/17m
    Vgl auch; Beis wie T3; Beis wie T4
  • 5 Ob 149/19a
    Entscheidungstext OGH 22.10.2019 5 Ob 149/19a

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1991:RS0070000

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

14.11.2019

Dokumentnummer

JJR_19911126_OGH0002_0050OB00110_9100000_003

Rechtssatz für 5Ob1098/92 4Ob196/08i

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0069883

Geschäftszahl

5Ob1098/92; 4Ob196/08i

Entscheidungsdatum

15.12.1992

Norm

MRG §3
MRG §3 Abs3
MRG §18

Rechtssatz

Das Alter eines Hauses für sich allein sagt nichts darüber aus, ob eine vom Vermieter geplante (oder auch schon durchgeführte) Investition als Erhaltungsarbeit im Sinne des §§ 3 und 18 MRG anzusehen ist. Auch der Zeitwert des Hauses gibt hierüber keine verlässliche Auskunft, weil es auch darauf ankommt, ob die Kosten der Erhaltungsarbeiten im (voraussichtlichen) Wert des wiederinstandgesetzten Hauses Deckung finden.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 1098/92
    Entscheidungstext OGH 15.12.1992 5 Ob 1098/92
    Veröff: ImmZ 1993,102
  • 4 Ob 196/08i
    Entscheidungstext OGH 18.11.2008 4 Ob 196/08i
    Vgl; Beisatz: Es ist im Fall einer Kreditfinanzierung der Erhaltungsarbeiten auch nicht von Bedeutung, ob der zur Verfügung stehende Mietzins die Finanzierung der zu erwartenden monatlichen Kreditraten bei einer angemessenen Laufzeit des Kredits ermöglicht. (T1); Beisatz: Hier: Zur Wirtschaftlichkeit von Erhaltungsarbeiten nach § 1096 ABGB. (T2)

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1992:RS0069883

Zuletzt aktualisiert am

16.02.2009

Dokumentnummer

JJR_19921215_OGH0002_0050OB01098_9200000_001

Entscheidungstext 5Ob1098/92

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Geschäftszahl

5Ob1098/92

Entscheidungsdatum

15.12.1992

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner, Dr.Klinger, Dr.Schwarz und Dr.Floßmann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragstellerin P*****gesellschaft m.b.H., *****, vertreten durch Dr.Helmut Winkler, Dr.Otto Reich-Rohrwig und Dr.Udo Elsner, Rechtsanwälte in Wien, wider die Antragsgegner 1) Gabriele R*****, Tür 1, 2) Kütük A*****, Tür 2, 3) Gruja T*****, Tür 3, 4) Mehmet E*****, Tür 4, 5) Lutfu K*****, Tür 5, 6) Karl S*****, Tür 6, 7) Ivan V*****, Tür 7, 8) Rosa M*****, Tür 8, 9) Ho Chung G*****, Tür 9, 10) Radmila K*****, Tür 10, 11) Markus R*****, Tür 11, 12) Lavinel S*****, Tür 12, 13) Anna D*****, Tür 13, 14) Susanne B*****, Tür 14,

15) Gerhard T*****, Tür 15, 16) Elisabeth S*****, Tür 16, 17) Wilhelmine K*****, Tür 17, 18) Otto W*****, Tür 18, 19) Dr.Herbert T*****, Tür 19, 20) Johanna H*****, Tür 20, sämtliche Hauptmieter im Hause J*****gasse 29, ***** Wien, die 2. bis 5., 7. bis 14., 17., 18. und 20.Antragsgegner vertreten durch den 19.Antragsgegner, wegen § 37 Abs. 1 Z 10 MRG iVm § 18a Abs. 1 MRG infolge außerordentlichen Rekurses der Antragsgegner gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgericht vom 16.April 1992, GZ 41 R 119/92-18, den

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Der außerordentliche Rekurs der Antragsgegner wird gemäß § 37 Abs. 3 Z 16 bis Z 18 MRG iVm § 526 Abs. 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 258 Abs. 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a ZPO iVm § 510 Abs. 3 ZPO).

Text

Begründung:

Rechtliche Beurteilung

Richtig ist, daß die Erhaltungspflicht des Vermieters, die wiederum den Kreis jener Arbeiten umschreibt, für die eine Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß §§ 18 ff MRG beansprucht werden kann, in der Unwirtschaftlichkeit der Gebäudeerhaltung ihre Grenze findet (MietSlg 40/27; SZ 62/36 ua). In diesem Rahmen ist allerdings auch die Reparatur von Schäden unter gleichzeitiger Anhebung des Ausstattungszustandes auf den ortsüblichen Standard als Erhaltungsarbeit anzusehen (MietSlg 37.249; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 3 zu § 3 MRG; Würth in Rummel II2, Rz 2 zu § 3 MRG); selbst die Erneuerung von Hausbestandteilen (etwa von Fenstern) wär als Erhaltungsarbeit anzuerkennen, wenn die bloße Ausbesserung aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr in Frage kommt (Wobl 1992, 109/76). Für privilegierte Arbeiten iSd § 3 Abs. 3 Z 2 MRG gilt nicht einmal diese Wirtschaftlichkeitsgrenze (SZ 62/209; vgl auch WoBl 1991/5; WoBl 1991/101; 5 Ob 1023/91).

Daraus folgt, daß das Alter eines Hauses für sich allein nichts darüber aussagt, ob eine vom Vermieter geplante (oder auch schon durchgeführte) Investition als Erhaltungsarbeit iSd §§ 3 und 18 MRG anzusehen ist. Auch der Zeitwert des Hauses gibt hierüber keine verläßliche Auskunft, weil es auch darauf ankommt, ob die Kosten der Erhaltungsarbeiten im (voraussichtlichen) Wert des wiederinstandgesetzten Hauses Deckung finden.

Der "aktenkundige Hinweis auf Alter und Wert des verfahrensgegenständlichen Hauses" erschöpft sich im gegenständlichen Fall auf einen Satz in der Stellungnahme der MA 25 zum Mietzinserhöhungsantrag, in der zwar der Umfang der notwendigen Erhaltungsarbeiten mit S 2,019.152 bestätigt, aber auf einen "laut durchgeführter Hausbewertung" möglicherweise nur "gerechtfertigten Erhaltungsaufwand von S 1,263.000,--" aufmerksam gemacht wurde (S 296 des Aktes Schli 1/88 der MA 50). Wenn dieser Umstand von keiner der Vorinstanzen zum Anlaß genommen wurde, eine Überschreitung der Grenzen der Wirtschaftlichkeit der geplanten (oder bereits durchgeführten) Erhaltungsarbeiten anzunehmen, ist dies zumindest nach den Maßstäben einer dem § 528 Abs. 1 ZPO zu unterstellenden auffallenden Fehlbeurteilung nicht zu beanstanden, da konkrete Anhaltspunkte für die Annahme fehlen, die Investitionen würden sich nicht in einer entsprechenden Wertsteigerung des Hauses niederschlagen.

Anmerkung

E34109

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1992:0050OB01098.92.1215.000

Dokumentnummer

JJT_19921215_OGH0002_0050OB01098_9200000_000