Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Rechtssatz für 5Ob22/91 (5Ob23/91) 5Ob9...

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Rechtssatz

Rechtssatznummer

RS0069976

Geschäftszahl

5Ob22/91 (5Ob23/91); 5Ob95/93; 5Ob45/03h; 5Ob180/08v; 5Ob154/08w; 5Ob132/09m; 6Ob81/09v; 5Ob183/09m; 5Ob251/09m; 5Ob73/10m; 5Ob78/10x; 5Ob123/10i; 5Ob129/10x; 5Ob194/11g; 5Ob170/11b; 2Ob215/10x; 5Ob148/12v; 5Ob19/13z; 2Ob35/13f; 5Ob204/13f; 5Ob212/13g; 5Ob5/15v; 5Ob188/15f; 5Ob249/15a; 5Ob122/17b; 5Ob198/17d; 5Ob79/18f; 5Ob61/19k

Entscheidungsdatum

09.04.1991

Norm

MRG §3 Abs2 Z1
WEG 2002 §28 Abs1 Z1
WEG 2002 §29 Abs1

Rechtssatz

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerweise einen Teil der äußersten Begrenzung des Hauses bilden, in die Erhaltungspflicht des Vermieters, so gilt dies umsomehr für im Einzelfall noch außerhalb der Außenfenster befindlichen Rollläden.

Entscheidungstexte

  • 5 Ob 22/91
    Entscheidungstext OGH 09.04.1991 5 Ob 22/91
    Veröff: ImmZ 1991,208 = WoBl 1991,192
  • 5 Ob 95/93
    Entscheidungstext OGH 21.12.1993 5 Ob 95/93
    Vgl auch; nur: Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster). (T1)
  • 5 Ob 45/03h
    Entscheidungstext OGH 31.03.2003 5 Ob 45/03h
    Auch; nur T1; Beisatz: Alles, was nicht funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist, ist allgemeiner Teil des Hauses ist. So werden mehrfunktionale Einrichtungen wie Trennwände oder Decken zwischen Mietgegenständen, Steigleitungen oder Abwasserstränge zu allgemeinen Teilen des Hauses gezählt. Funktional bleibt eine Außenwand allgemeiner Teil des Hauses, selbst wenn sich daran ein vom Mieter gemieteter Hof anschließt. (T2)
  • 5 Ob 180/08v
    Entscheidungstext OGH 26.08.2008 5 Ob 180/08v
    Beisatz: Die Außenfassade stellt einen allgemeinen Liegenschaftsteil dar. (T3)
  • 5 Ob 154/08w
    Entscheidungstext OGH 04.11.2008 5 Ob 154/08w
    Vgl; nur T1; Beisatz: Bei der Beurteilung, was im Einzelnen zu dieser „Außenhaut" gehört, hat die Rechtsprechung bislang neben räumlichen, auch (ansatzweise) funktionelle (wertende) Kriterien einfließen lassen. (T4)
    Beisatz: Gerade bei Bereichen, die die räumliche Grenze zwischen Wohnungseigentumsobjekt und allgemeinen Teilen betreffen, können sich Abgrenzungsschwierigkeiten ergeben. Insbesondere Arbeiten an Balkonen und Terrassen stellen solche Grenzfälle dar, die einer Einzelfallbeurteilung bedürfen, die sich vornehmlich an der Art und Funktion der zu sanierenden Bereiche orientiert. (T5)
  • 5 Ob 132/09m
    Entscheidungstext OGH 15.09.2009 5 Ob 132/09m
    Auch; Beisatz: Außenfenster sind den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzuordnen. (T6)
  • 6 Ob 81/09v
    Entscheidungstext OGH 18.12.2009 6 Ob 81/09v
    Auch; Beis wie T5; Bem: Hier: Zulässigkeit von Mietvertragsklauseln. (T7)
  • 5 Ob 183/09m
    Entscheidungstext OGH 15.12.2009 5 Ob 183/09m
    Vgl; Beisatz: Eine Balkontüre gehört zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. (T8)
  • 5 Ob 251/09m
    Entscheidungstext OGH 27.05.2010 5 Ob 251/09m
    Auch
  • 5 Ob 73/10m
    Entscheidungstext OGH 27.05.2010 5 Ob 73/10m
    Vgl auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 78/10x
    Entscheidungstext OGH 15.07.2010 5 Ob 78/10x
    Vgl auch; Beis wie T3; Beisatz: Dies gilt selbst dann, wenn diese an in Sondernutzung stehende Flächen angrenzt. (T9)
  • 5 Ob 123/10i
    Entscheidungstext OGH 31.08.2010 5 Ob 123/10i
    nur T1; Beis wie T4; Beis wie T6; Bem: Zu Verbundfenstern siehe auch RS0126206. (T10)
  • 5 Ob 129/10x
    Entscheidungstext OGH 21.10.2010 5 Ob 129/10x
    Vgl auch; Beisatz: Es ist für die Frage der Erhaltungspflicht an allgemeinen Teilen gleichgültig, ob deren Ergebnis nur in einem (bestimmten) Bestandobjekt spürbar wird. (T11)
  • 5 Ob 194/11g
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 194/11g
    Auch
  • 5 Ob 170/11b
    Entscheidungstext OGH 13.12.2011 5 Ob 170/11b
    Vgl; Auch Beis wie T4; Beis wie T5
  • 2 Ob 215/10x
    Entscheidungstext OGH 27.02.2012 2 Ob 215/10x
    Vgl; nur T1; Vgl Beis wie T2; Beisatz: Hier: Steigleitungen. (T12)
    Veröff: SZ 2012/20
  • 5 Ob 148/12v
    Entscheidungstext OGH 17.12.2012 5 Ob 148/12v
    Auch; nur T1; Beis wie T6
  • 5 Ob 19/13z
    Entscheidungstext OGH 18.04.2013 5 Ob 19/13z
    Auch
  • 2 Ob 35/13f
    Entscheidungstext OGH 19.09.2013 2 Ob 35/13f
    Auch; Beis wie T8
  • 5 Ob 204/13f
    Entscheidungstext OGH 27.11.2013 5 Ob 204/13f
    Auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 212/13g
    Entscheidungstext OGH 20.05.2014 5 Ob 212/13g
    Auch; Beisatz: Hier: Mit Holz verkleidete Fassadenteile (T13); Veröff: SZ 2014/53
  • 5 Ob 5/15v
    Entscheidungstext OGH 27.01.2015 5 Ob 5/15v
    Auch
  • 5 Ob 188/15f
    Entscheidungstext OGH 30.10.2015 5 Ob 188/15f
    Beis wie T3; Beis wie T4
  • 5 Ob 249/15a
    Entscheidungstext OGH 14.06.2016 5 Ob 249/15a
    Auch; Beis wie T1; Beis wie T4; Beis wie T6
  • 5 Ob 122/17b
    Entscheidungstext OGH 20.11.2017 5 Ob 122/17b
    Auch; Beisatz: Lichtkuppel. (T14)
  • 5 Ob 198/17d
    Entscheidungstext OGH 20.11.2017 5 Ob 198/17d
    Auch
  • 5 Ob 79/18f
    Entscheidungstext OGH 12.06.2018 5 Ob 79/18f
    Auch; Beis wie T3
  • 5 Ob 61/19k
    Entscheidungstext OGH 31.07.2019 5 Ob 61/19k
    Beis wie T5; Beis wie T8

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1991:RS0069976

Im RIS seit

15.06.1997

Zuletzt aktualisiert am

16.09.2019

Dokumentnummer

JJR_19910409_OGH0002_0050OB00022_9100000_001

Entscheidungstext 5Ob22/91 (5Ob23/91)

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Geschäftszahl

5Ob22/91 (5Ob23/91)

Entscheidungsdatum

09.04.1991

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Jensik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Zehetner, Dr. Klinger, Dr. Schwarz und Dr. Floßmann als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Dkfm. Hermann M*****, Pensionist, ***** vertreten durch Dr. Richard Stengg, Rechtsanwalt in Oberwart, gegen die Antragsgegnerin Charlotte P*****, Hauseigentümerin, ***** vertreten durch Dr. Gerald Kleinschuster, Dr. Hans Günther Medwed und Dr. Gerhard Hackenberger, Rechtsanwälte in Graz, wegen § 6 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Zwischensachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Graz als Rekursgerichtes vom 19.April 1990, GZ 3 R 111/90-38, womit der Zwischensachbeschluß des Bezirksgerichtes für ZRS Graz vom 27. Dezember 1989, GZ 7 Msch 13/88-32, abgeändert wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Text

Begründung:

Der Antragsteller, Mieter einer Wohnung im Hause Graz, ***** das im Eigentum der Antragsgegnerin steht, begehrt unter anderem - soweit für das Revisionsrekursverfahren von Bedeutung - nach vorangegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle, der Antragsgegnerin die Instandsetzung der vor Fenstern dieses Hauses befindlichen Rolläden entsprechend einem vorgelegten Kostenvoranschlag gemäß § 6 MRG aufzutragen.

 

Die Antragsgegnerin wendete unter anderem ein, ihre Erhaltungspflicht beziehe sich nur auf die allgemeinen Teile des Hauses (AS 9). Dazu gehörten die nur dem Gebrauch des jeweiligen Mieters dienenden Rolläden nicht. Sie stellte daher den Zwischenantrag auf Feststellung, daß die Erhaltung der Rolläden gemäß § 8 MRG in die Erhaltungspflicht des Antragstellers falle (ON 30).

 

Das Erstgericht gab diesem Feststellungsbegehren statt. Es stellte folgenden Sachverhalt fest:

 

Die straßenseitigen Fenster dieses Hauses sind als zweiteilige Holzdoppelfenster mit nach innen aufschlagenden Fensterflügeln ausgeführt. Sämtliche Fenster haben Holz-Rolläden, die in seitlichem aussspreizbarem Holzrahmen geführt sind. Die Scharniere dieses Führungsrahmens befinden sich auf Höhe des Kämpfers. Die Rouleaukästen bilden den oberen Teil des jeweiligen Fensters. Dieser ist mit 4 Reibeverschlüssen verriegelt, kann jedoch vom Raum her geöffnet werden. Der Fensterstock und der Rouleaukasten bilden ein einheitliches Konstruktionselement, dessen Teile untrennbar miteinander verbunden sind. Der Rouleaukasten ist derartig Bestandteil des Fensters, daß er ohne Zerstörung des Fensterelementes nicht ausgebaut werden kann.

 

Die Holzrolläden befinden sich an der Außenseite des Fensterstockes. Im Bereich der Oberlichte sind die Holzschienen, in denen sie geführt werden, mit dem Fensterstock fest verbunden, im darunterliegenden Bereich sind sie ausspreizbar hergestellt. Das Öffnen und Schließen der Rolläden erfolgt über eine im Rouleaukasten untergebrachte Welle (Spindel), die über rauminnenseitige Gurte betätigt wird.

 

Die Holzrolläden dienen in erster Linie als Schutz vor zu intensiver Sonneneinstrahlung. Im geringen Umfang werden sie auch als Wärmeschutz verwendet. Insbesondere kann dadurch in der Nacht die wärmedämmende Wirkung des Fensters erhöht werden. Auch bei sehr ungünstigen Witterungsbedingungen - Hagelschlag, peitschender Regen - werden die Rolläden als Schutz heruntergelassen. Diese Schutzwirkung kommt ausschließlich der Fensterkonstruktion zugute. Es soll dadurch auch verhindert werden, daß bei ungünstigen Witterungsverhältnissen Niederschlagswasser über das Fenster in das Rauminnere eindringt. Die überwiegende Funktion der Rolläden ist jedoch - wie oben gesagt - die Abschirmung gegen zu intensive Sonneneinstrahlung.

 

Rechtlich führte das Erstgericht aus, daß die Erhaltungspflicht derartiger Rolläden den Mieter treffe, weil sich wesentliche Konstruktionselemente im Rauminneren befänden und die überwiegende Funktion der Rolläden in der Abschirmung zu intensiver Sonneneinstrahlung bestehe. Nicht maßgebend hingegen sei, daß sich die Rouleaus im herabgelassenen Zustand außerhalb des Fensters befänden.

 

Das Rekursgericht änderte diesen Zwischensachbeschluß in abweisendem Sinn ab und sprach die Zulässigkeit des Revisionsrekurses aus.

 

Da ein ernster Schaden des Hauses mangels Rückwirkung auf die Bausubstanz nicht vorliege, komme es darauf an, ob die instandsetzungsbedürftigen Rolläden den allgemeinen Teilen des Hauses (§ 3 Abs 2 Z 1 MRG) oder den einzelnen Mietgegenständen (§ 3 Abs 2 Z 2 MRG) zuzuordnen seien. Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehöre rein wörtlich alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befinde, und zwar einschließlich der "Außenhaut", so insbesondere auch Außenfenster und Rollbalken. Die Überlegungen, die nach Lehre und ständiger Rechtsprechung die Zuordnung der Außenfenster zu den allgemeinen Teilen des Hauses rechtfertigten, könnten auch auf die den Außenfenstern vorgelagerten, fest eingebauten und durch ihre Kästen mit den Fensterstöcken zu einer untrennbaren Einheit verbundenen Jalousien angewendet werden. Auch sei den Rolläden eine gewisse Schutzfunktion für das Haus nicht abzusprechen. Demgemäß falle die Erhaltung der Rolläden in den Pflichtenkreis des Vermieters. Dies gelte umso mehr, als die Art und Weise der Durchführung der Arbeiten und die Auswahl des zu verwendenden Materials Einfluß auf das vom Vermieter zu bestimmende äußere Erscheinungsbild des Hauses haben könne.

 

Gegen die rekursgerichtliche Entscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, ihn dahin abzuändern, daß die erstgerichtliche Entscheidung wiederhergestellt werde. Hilfsweise stellte die Antragsgegnerin einen Aufhebungsantrag.

 

Der Antragsteller begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.

Zutreffend und in Übereinstimmung mit Lehre und Rechtsprechung ging das Rekursgericht davon aus, daß zu den allgemeinen Teilen des Hauses im Sinne des § 3 Abs 2 Z 1 MRG jedenfalls alles das gehört, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (z.B. Fassaden, die sogenannte "Außenhaut" des Hauses, insbesondere die Außenfenster), abgesehen von den in dieser Rechtssache nicht in Betracht kommenden Teilen des Hauses, die sich zwar innerhalb eines Mietgegenstandes befinden, aber funktionell nicht nur einem einzelnen Mietgegenstand allein dienen (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 3 MRG Rz 6 mit Judikaturhinweisen, insbesondere MietSlg.37.249 und MietSlg.36.261). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerweise einen Teil der äußersten Begrenzung des Hauses bilden, in die Erhaltungspflicht des Vermieters, so gilt dies umsomehr für im Einzelfall noch außerhalb der Außenfenster befindliche Rolläden. Der Hauseigentümer hat eben durch Anbringung von Rolläden, die sogar mit den Fensterstöcken eine Einheit bilden, die Außenhaut seines Hauses im Bereich der Fenster derart gestaltet, daß diese je nach dem, ob die Rolläden geöffnet oder geschlossen sind, aus dem Außenfenster selbst oder den davor befindlichen Rolläden besteht. Als Konsequenz dieser vom Vermieter vorgenommenen Gestaltung seines Hauses folgt dann auch, daß er diese Rolläden - wie sonst nur die Außenfenster und die Fensterstöcke - in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten hat.

 

Es besteht kein Anlaß, die seinerzeit vereinzelt gebliebene Judikatur (3 Ob 138/57 MietSlg 5677/17; vgl dagegen 5 Ob 527/59 MietSlg 7160/41), wonach die Erhaltung von Wetterläden nicht in den Pflichtenkreis des Vermieters gehört, wiederaufzunehmen.

 

Keine entscheidende Bedeutung kommt auch dem Umstand zu, welchen Zweck die vom Vermieter angebrachten Rolläden für das ganze Haus oder bloß zum Vorteil des Mieters haben. Immer dienen die Einrichtungen des Hauses dem Vorteil des Mieters, der hiefür den Mietzins zu bezahlen hat. Auch ist es nicht wesentlich, ob die vom Hauseigentümer vorgenommene Gestaltung des Hauses aufgrund behördlicher Aufträge (z.B. aus Gründen der Stadtbildpflege erteilt) oder aus anderen Gründen erfolgte.

 

Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.

Anmerkung

E25692

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1991:0050OB00022.91.0409.000

Dokumentnummer

JJT_19910409_OGH0002_0050OB00022_9100000_000