Landesrecht konsolidiert Oberösterreich: Gesamte Rechtsvorschrift für Oö. Junges-Wohnen-Verordnung 2019, Fassung vom 15.07.2019

§ 0

Langtitel

Verordnung der Oö. Landesregierung über die Förderung der Errichtung von Mietwohnungen für junge Menschen (Oö. Junges-Wohnen-Verordnung 2019)

StF: LGBl. Nr. 116/2018

Präambel/Promulgationsklausel

Auf Grund des § 33 Abs. 1 Z 1, 2, 3 und 13 des Oö. Wohnbauförderungsgesetzes 1993 (Oö. WFG 1993), LGBl. Nr. 6/1993, in der Fassung des Landesgesetzes LGBl. Nr. 55/2018, wird verordnet:

§ 1

Text

§ 1
Art der Förderung

(1) Die Förderung besteht in der Gewährung von Förderungsdarlehen zur Errichtung von Wohnhäusern mit Mietwohnungen in normaler Ausstattung gemäß § 2 Z 7 Oö. WFG 1993 für junge Menschen.

(2) Die Förderung kann gemeinnützigen Bauvereinigungen, gewerblichen Bauträgern und Gemeinden gewährt werden.

§ 2

Text

§ 2
Ausmaß des Förderungsdarlehens und der Nutzfläche

(1) Das Ausmaß des Förderungsdarlehens kann bis maximal 66 % der Gesamtbaukosten betragen.

(2) Für die Wohnungsgrößen gelten folgende Vorgaben:

1.

a)

Einraumwohnung

max. 30 m²

 

b)

Zweiraumwohnung

max. 45 m²

 

c)

Dreiraumwohnung

max. 65 m²

2.

Die unter Z 1 genannten Vorgaben gelten ohne Einbeziehung von Balkonen und Terrassen im Erdgeschoß. Balkone und Terrassen im Erdgeschoß können bis 6 m² errichtet und im Ausmaß von maximal 50 % der auf sie entfallenden Fläche mit dem Fördersatz für die Wohnnutzfläche gefördert werden.

3.

Zwei Drittel der im Wohnhaus errichteten Wohnungen müssen Einraum- bzw. Zweiraumwohnungen sein.

(3) Das Land Oberösterreich kann nach Maßgabe seiner finanziellen Erfordernisse das Förderungsdarlehen abwicklungstechnisch und verrechnungsseitig durch ein gleich hohes Hypothekardarlehen dergestalt fördern, dass die Annuitätenbelastung aus diesem Hypothekardarlehen für den Mieter exakt der Belastung des substituierten Förderungsdarlehens entspricht. Für das von der Förderungswerberin oder vom Förderungswerber aufzunehmende Hypothekardarlehen muss in Bezug auf die Darlehenskonditionen die Zustimmung des Landes Oberösterreich eingeholt werden. Das Land Oberösterreich übernimmt nach Maßgabe eines Beschlusses des Oö. Landtags für das aufgenommene Hypothekardarlehen die Haftung.

§ 3

Text

§ 3
Bedingungen des Förderungsdarlehens

(1) Die Laufzeit des Förderungsdarlehens beträgt 45 Jahre.

(2) Die Tilgung und Verzinsung des Förderungsdarlehens beginnt nach Auszahlung von 75 %, spätestens jedoch ab Bezug der Wohnungen. Die Annuitäten sind halbjährlich zu leisten.

(3) Das Förderungsdarlehen ist mit 0,5 % p.a. verzinst.

(4) Die Annuität beträgt anfänglich 1 % des ursprünglichen Darlehensbetrags und steigt während der Darlehenslaufzeit entsprechend dem in der Anlage dargestellten Annuitätenplan.

(5) Nach Ablauf von fünf Jahren nach Zusicherung kann die Landesregierung beschließen, die Rückzahlungsraten neu zu bemessen. Der Neubemessung sind die mittlerweile eingetretenen wesentlichen Änderungen hinsichtlich der allgemeinen Einkommens-, Geldwert- und Baukostenentwicklung sowie wesentliche Veränderungen der Einkommens- und Familiensituation der Mieterin oder des Mieters zu Grunde zu legen.

§ 4

Text

§ 4
Einsatz von Eigenmitteln

(1) Die Höhe der einzusetzenden Eigenmittel beträgt für den Förderungswerber mindestens 10 % der anerkannten Gesamtbaukosten, wobei die Verzinsung und Tilgung der Bestimmung des § 14 WGG 1979 abzüglich mindestens 90 Basispunkte entsprechen muss.

(2) Ein Eigenmitteleinsatz der Mieterin oder des Mieters ist nicht vorzusehen.

§ 5

Text

§ 5
Gesamtbaukosten und Hypothekardarlehen

(1) Die Gesamtbaukosten werden insofern begrenzt, als die Finanzierungsbelastungen aus den Baukosten (ohne allfälligen Anteil für die Garage), bestehend aus der Summe der Annuitäten für das Landesdarlehen, für das Hypothekardarlehen (abzüglich allfälliger Annuitätenzuschüsse) sowie für die Eigenmittel des Bauträgers, den Wert von 3,20 Euro pro m² und Monat (= Belastungsobergrenze) nicht übersteigen dürfen.

(2) Übersteigt während der Rückzahlungsdauer einer Förderung die Finanzierungsbelastung aus den Baukosten die in Abs. 1 festgelegte Belastungsobergrenze, so hat der Bauträger entweder die Laufzeit oder die Verzinsung des Eigenmitteleinsatzes so anzupassen, dass die Belastungsobergrenze nicht überschritten wird. Zur Bestimmung der Belastungsobergrenze während der Förderungslaufzeit wird die Belastungsobergrenze mit 1,5 % pro Jahr in den ersten 15 Jahren und mit 2 % pro Jahr danach dynamisiert.

(3) Die Baukostenobergrenzen können nach dem Baukostenindex (Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau) jährlich indexiert werden.

(4) Der Zinssatz eines Hypothekardarlehens darf die Obergrenze 6 Monats-Euribor zuzüglich 150 Basispunkte für die gesamte Dauer der Förderung nicht übersteigen. Alternativ kann der Zinssatz als Fixzinssatz, der für die gesamte Dauer der Förderung zu gelten hat, vereinbart werden. Ein Wechsel der Zinsart ist während der Dauer der Förderung nicht möglich. Vom Förderungswerber sind drei aktuelle Vergleichsangebote für die aufzunehmenden Hypothekardarlehen zur Genehmigung vorzulegen.

(5) Die Laufzeit des Hypothekardarlehens hat längstens 25 Jahre zu betragen.

§ 6

Text

§ 6
Energetische Mindestanforderung

(1) Die energetische Mindestanforderung hinsichtlich HWBRef,RK bzw. fGEE des zu fördernden Gebäudes richtet sich nach den energiebezogenen Anforderungen der, laut Oö. Bautechnikverordnung geltenden, OIB-Richtlinie 6.

(2) Der Nachweis der energetischen Mindestanforderung an die Energiekennzahlen gemäß Abs. 1 kann wahlweise entweder über den Heizwärmebedarf oder über den Gesamtenergieeffizienz-Faktor geführt werden.

§ 7

Text

§ 7
Mindestanforderung an Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen

(1) Als Heizungs- und Warmwasserbereitungssysteme ist eines der nachfolgenden hocheffizienten alternativen Energiesysteme verpflichtend vorzusehen:

1.

dezentrale Energieversorgungssysteme auf der Grundlage von Energie aus erneuerbaren Quellen; Heizungssysteme auf Basis emissionsarmer, biogener Brennstoffe sind nach Möglichkeit mit Solaranlagen (thermisch oder Photovoltaik) zu kombinieren;

2.

Fern-/Nahwärme oder Fern-/Nahkälte, sofern sie ganz oder teilweise (zumindest 80 %) auf Energie aus erneuerbaren Quellen beruht;

3.

Fern-/Nahwärme oder Fern-/Nahkälte aus hocheffizienten Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen im Sinn der Richtlinie 2004/8/EG über die Förderung einer am Nutzwärmebedarf orientierten Kraft-Wärme-Kopplung im Energiebinnenmarkt, ABl. Nr. L 52 vom 21.2.2004, S 50, sowie sonstige Abwärme, die andernfalls ungenutzt bleibt;

4.

Wärmepumpen, die nach den EU-Umweltzeichenkriterien gemäß Richtlinie 2014/314/EU zertifiziert sind (EU Ecolabel) bzw. vollinhaltlich den in dieser Richtlinie festgelegten Mindestanforderungen entsprechen, soweit die Vorlauftemperatur des Wärmeabgabesystems (Wand-/Fußbodenheizung) maximal 40 °C beträgt; vom Grundsatz der maximalen Vorlauftemperatur von 40 °C kann im Fall des Einsatzes eines Zwei-Leiter-Wärmeverteilsystems mit hygienischer Trinkwasserbereitung abgewichen werden; Wärmepumpen sind nach Möglichkeit mit Solaranlagen (thermisch oder Photovoltaik) zu kombinieren; die Photovoltaikanlage muss geeignet sein, den Jahresstromverbrauch der Wärmepumpe abzudecken, was bedeutet, dass der Jahresstromverbrauch der Wärmepumpe ungefähr der Jahresstromproduktion der PV-Anlage entspricht;

5.

andere Technologien und Energieversorgungssysteme, soweit diese im Vergleich zu den in Z 2, 3 bzw. 4 angeführten Systemen zu geringeren Treibhausgasemissionen führen.

(2) Abweichend von Abs. 1 kann in Ausnahmefällen nach erfolgter Alternativenprüfung auch ein Erdgas-Brennwert-System in Kombination mit Solaranlagen (thermisch oder Photovoltaik) oder in Kombination mit anderen gleichwertigen Maßnahmen vorgesehen werden.

(3) Als weitere Anforderungen an das Heizungs- und Warmwassersystem sind bei einem wassergetragenen Heizsystem ein Niedertemperaturverteilsystem und eine fachgerechte hydraulische Einregulierung der Wärmeverteilungs- und -abgabesysteme vorzusehen.

§ 8

Text

§ 8
Mögliche Förderzuschläge

(1) Bei Verzicht auf mineralölbasierte Dämmstoffe an der thermischen Hülle (davon ausgenommen sind erdberührte Dämmschichten) erhöht sich das Förderdarlehen um 25 Euro je m² geförderter Fläche.

(2) Bei Gebäuden, die untenstehende energetische Anforderung unabhängig des gewählten Nachweiswegs „Heizwärmebedarf HWB“ oder „Gesamtenergieeffizienzfaktor fGEE“ erfüllen, erhöht sich das Förderdarlehen beim Niedrigenergiehaus um 25 Euro und beim Optimalenergiehaus um weitere 25 Euro je m² förderbare Fläche:

1.

Niedrigenergiehaus:

 

Nachweisweg HWB

Nachweisweg fGEE

HWBRef,RK

12 X (1 + (3 X A/V))             [kWh/m2a]

HWBRef,RK

16 X (1 + (3 X A/V))             [kWh/m2a]

fGEE,RK

-

fGEE,RK

0,80       [- ]

 

2.

Optimalenergiehaus:

 

Nachweisweg HWB

Nachweisweg fGEE

HWBRef,RK

10 X (1 + (3 X A/V))             [kWh/m2a]

HWBRef,RK

16 X (1 + (3 X A/V))             [kWh/m2a]

fGEE,RK

-

fGEE,RK

0,75       [- ]

 

(3) Diese Förderzuschläge können gewährt werden, solange die energietechnischen Voraussetzungen nicht ohnehin als Mindestanforderung auf Grund des Oö. Baurechts gelten.

§ 9

Text

§ 9
Ausstattung

Die Wohnungen sind wie folgt auszustatten:

1.

Wohnungen sind grundsätzlich mit Oberflächenendausführung und bezugsfertig, das heißt auch mit funktionstüchtigem Bad und WC sowie mit verlegten Fußböden zu erstellen;

2.

die erforderlichen Anschlussmöglichkeiten für E-Herd, Spülbecken und Kühlschrank sind herzustellen. Im Bad ist Platz für eine Waschmaschine und deren Anschluss vorzusehen;

3.

ein der Größe der Wohnung entsprechender Bereich für Abstellzwecke (Abstellschrank) ist innerhalb der Wohnung vorzusehen;

4.

ein Wasch- und Trockenraum, der in seiner Größe auf das Wohnhaus abgestimmt ist, ist zu errichten und mit einer Industriewaschmaschine und einem Industriewäschetrockner, die den Mieterinnen und Mietern zur gemeinsamen entgeltlichen Nutzung zur Verfügung stehen, auszustatten.

§ 10

Text

§ 10
Förderungsauflagen

(1) Eine Förderung darf nur gewährt werden, wenn

1.

das zu verbauende Grundstück hinsichtlich Darlehen bzw. Krediten zum Zeitpunkt der Zusicherung lastenfrei ist;

2.

ein eigenes Bankkonto für das jeweilige Bauvorhaben geführt wird, in welches das Land und die künftigen Wohnungsbenützer ein Einschaurecht haben;

3.

das zu errichtende Wohnhaus mindestens 12 Wohnungen aufweist.

(2) Die Errichtung von Mietwohnungen für junge Menschen erfolgt vorzugsweise auf Baurechtsgrundstücken oder kostengünstigen Baugründen.

(3) Der Förderungswerber unterstützt möglichst günstiges Wohnen für junge Menschen weiters dadurch, indem er im Bauverfahren darauf hinwirkt, dass von der Baubehörde Stellplätze für Kraftfahrzeuge nicht über dem laut Oö. Baurecht erforderlichen Mindestausmaß vorgeschrieben werden.

(4) Der Mietvertrag darf auf maximal acht Jahre abgeschlossen werden. Eine Verlängerung des Mietvertrags ist nicht zulässig.

(5) Der Mietvertrag ist so zu gestalten, dass er jedenfalls mit Vollendung des 35. Lebensjahres der Mieterin oder des Mieters endet.

(6) Ehepaare und eingetragene Partner müssen denselben Hauptwohnsitz haben.

(7) Gewerbliche Bauträger und Gemeinden erhalten Wohnbauförderungsmittel für die Errichtung von Mietwohnungen für junge Menschen nur dann, wenn das für die geförderte(n) Baulichkeit(en) verlangte Benützungsentgelt auf die Dauer der Laufzeit der Förderung nach den Entgeltbestimmungen des § 14 WGG 1979 kalkuliert und verrechnet wird.

(8) Neben der Belastungsobergrenze gemäß § 5 Abs. 1 gelten folgende Kostenbegrenzungen:

1.

Der Anteil der gesamten aktivierten Anschaffungskosten für das Grundstück („Grundkosten-anteil“) darf max. 30 % der Belastungsobergrenze gemäß § 5 Abs. 1 betragen und

2.

die hausbezogenen Betriebskosten dürfen in den ersten drei Jahren nach Erstbezug max. 50 % der Belastungsobergrenze betragen und

3.

der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag und die Verwaltungskosten sind den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes entsprechend zu verrechnen.

§ 11

Text

§ 11
Grundsätzliche Regelungen für die Leistbarkeit des Wohnens

Der Förderungswerber ermöglicht und unterstützt eine günstige Gesamtbelastung für die Mieterinnen und Mieter, indem er - jedenfalls zum Zeitpunkt des Erstbezugs der Wohnungen - folgende Verein-barungen und Maßnahmen setzt:

1.

Hinsichtlich der Energieversorgung des Wohnhauses wird der günstigste Anbieter ausgewählt und den Mieterinnen und Mietern als Vertragspartner vorgeschlagen;

2.

im Hinblick auf die Versorgung des Wohnhauses mit Leistungen der Informationstechnologie werden ebenfalls Rahmenverträge mit dem günstigsten Anbieter den Mieterinnen und Mietern vorgelegt;

3.

allfällige weitere zusätzliche Rahmenvereinbarungen für spezifische Dienstleistungen, die für die Zielgruppe junge Menschen besonders geeignet sind und die bei einer gemeinschaftlichen Inanspruchnahme Kostenvorteile bieten, werden verhandelt und zum individuellen Abschluss den Mieterinnen und Mietern angeboten.

§ 12

Text

§ 12
Schlussbestimmung

Diese Verordnung tritt mit 1. Jänner 2019 in Kraft und gilt für Ansuchen, die ab diesem Datum beim Amt der Oö. Landesregierung einlangen. Gleichzeitig tritt die Oö. Junges-Wohnen-Verordnung 2014, LGBl. Nr. 80/2014, außer Kraft, kann jedoch weiterhin für Ansuchen, die bis zum 30. Juni 2019 einlangen und sich auf die Oö. Junges-Wohnen-Verordnung 2014 stützen, angewendet werden.

Anl. 1