Entscheidungsgründe:
Die Streitteile schlossen am 9. März 1978 in Form eines Notariatsaktes einen Untermietvertrag über die von der Beklagten als Hauptmieterin gemieteten Geschäftsräume im Hause Wien 5., Reinprechtsdorferstraße 72, für die Zeit vom 15. März 1978 an ab. Das Untermietverhältnis endete am 15. April 1980. Der vereinbarte Untermietzins betrug monatlich S 35.700 zuzüglich Umsatzsteuer. Die Klägerin leistete eine Kaution von S 95.000 und bezahlte während der Dauer des Untermietverhältnisses an Untermietzins einschließlich Betriebskosten einen Betrag von S 481.950.
Die Klägerin begehrte zuletzt von der Beklagten einen Betrag von S 169.691,75 s.A. Sie behauptete, die zwischen den Streitteilen geschlossene Vereinbarung über die Höhe des Untermietzinses habe gegen die Bestimmung des § 14 Abs. 1 MG verstoßen. Zufolge Unwirksamkeit dieser Vertragsbestimmung sei die Klägerin daher berechtigt, den zu Unrecht von ihr eingehobenen und in Rechtsunkenntnis bezahlten Untermietzins von der Beklagten zurückzufordern. Die Beklagte habe nur einen monatlichen Hauptmietzins von S 10.479,33 bezahlt. Anstelle des sich daraus für fünfundzwanzig Monate ergebendenden höchstzulässigen Untermietzinsbetrages von S 261.983,25 habe die Klägerin S 576.950 bezahlt. Auf die Differenz von S 314.966,75 rechnete die Klägerin den während des Verfahrens vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelten Nutzungswert der Investitionen und des Inventars im Betrag von S 145.275 an und gelangte so zu dem eingeschränkten Klagsbetrag.Die Klägerin begehrte zuletzt von der Beklagten einen Betrag von S 169.691,75 s.A. Sie behauptete, die zwischen den Streitteilen geschlossene Vereinbarung über die Höhe des Untermietzinses habe gegen die Bestimmung des Paragraph 14, Absatz eins, MG verstoßen. Zufolge Unwirksamkeit dieser Vertragsbestimmung sei die Klägerin daher berechtigt, den zu Unrecht von ihr eingehobenen und in Rechtsunkenntnis bezahlten Untermietzins von der Beklagten zurückzufordern. Die Beklagte habe nur einen monatlichen Hauptmietzins von S 10.479,33 bezahlt. Anstelle des sich daraus für fünfundzwanzig Monate ergebendenden höchstzulässigen Untermietzinsbetrages von S 261.983,25 habe die Klägerin S 576.950 bezahlt. Auf die Differenz von S 314.966,75 rechnete die Klägerin den während des Verfahrens vom gerichtlichen Sachverständigen ermittelten Nutzungswert der Investitionen und des Inventars im Betrag von S 145.275 an und gelangte so zu dem eingeschränkten Klagsbetrag.
Die Beklagte beantragte Abweisung des Klagebegehrens und wendete insbesondere Verjährung ein. Sie behauptete, der vereinbarte Untermietzins habe unter Berücksichtigung der von der Beklagten sonst im Zusammenhang mit der Hauptmiete erbrachten Leistungen und der zur Verfügung gestellten Einrichtungsgegenstände "den Umständen des Falles" entsprochen. Die Klägerin habe alle Investitionen der Beklagten mit einem Gesamtbeschaffungswert von S 1,663.295,98 nutzen können. Die Summe der von der Beklagten geleisteten Hauptmietzinszahlungen zuzüglich Kapitaltilgungswerte für die von der Beklagten getätigten und von der Klägerin genützten Investitionen und der Ablösezahlung von S 345.000 übersteige bei weitem den vereinbarten Untermietzins. Die Klägerin schulde überdies an bis zur Beendigung des Untermietverhältnisses aufgelaufenem Untermietzins den Betrag von S 375.130, welcher aufrechnungsweise gegenüber der Klagsforderung eingewendet werde.
Das Erstgericht hatte im ersten Rechtsgang mit Urteil vom 14. April 1983, ON 20 des Aktes, das damals auf S 440.966,75 samt Anhang lautende Klagebegehren abgewiesen. Hinsichtlich des zuviel bezahlten Untermietzinses hatte das Erstgericht Verjährung angenommen und hinsichtlich des Betrages von S 126.000 ausgeführt, es handle sich dabei um eine noch im Eigentum der Klägerin stehende Sicherheitsleistung. Solange die Klägerin die Möglichkeit habe, ein Begehren auf Zustimmung zur Herausgabe dieser Sicherheitsleistung zu stellen, sei ein Leistungsbegehren verfehlt. Dieses Urteil war vom Berufungsgericht mit Teilurteil vom 5. Juli 1983, ON 24 des Aktes, hinsichtlich der Abeisung eines Betrages von S 126.000 samt Zinsen bestätigt, im übrigen aber mit Beschluß aufgehoben und in diesem Umfang die Rechtssache an das Erstgericht zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen worden. Das Berufungsgericht hatte den Eintritt der vom Erstgericht angenommenen Verjährung hinsichtlich der Untermietzinsrückforderung verneint. Die Abweisung des Betrages von S 126.000 samt Zinsen erwuchs in Rechtskraft.
Das Erstgericht erkannte mit seinem im zweiten Rechtsgang gefällten Urteil vom 10. August 1984, ON 45 des Aktes, die Klagsforderung als mit S 169.691,75 zu Recht und die Gegenforderung der Beklagten als mit S 107.729,75 zu Recht bestehend und verurteilte die Beklagte zur Bezahlung des Betrages von S 61.962 samt 5 % Zinsen seit 17. März 1981. Das Mehrbegehren von S 107.729,75 sowie das Zinsenmehrbegehren (Zinsen ab 15. April 1980) wies es ab. Es traf zu dem eingangs wiedergegebenen Sachverhalt noch folgende Feststellungen:
Die Beklagte ist seit 1. Februar 1965 Hauptmieterin der Geschäftsräumlichkeiten Wien 5., Reinprechtsdorferstraße 72. Sie war laut Mietvertrag vom 15. Februar 1965 zunächst verpflichtet, an die Hauseigentümerin einen monatlichen Hauptmietzins von S 2.300, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex I Basis August 1963, sowie die Betriebskosten und die öffentlichen Abgaben zu bezahlen. In Abänderung dieses Vertrages verpflichtete sich die Beklagte mit Zusatzvereinbarung vom 14. Juli 1975, der Vermieterin zusätzlich zum vereinbarten monatlichen Hauptmietzins (ab 1. August 1975) S 1.500 wertgesichert zu bezahlen. Für die Überlassung der Mietrechte durch die Vormieterin Firma H*** Die Beklagte ist seit 1. Februar 1965 Hauptmieterin der Geschäftsräumlichkeiten Wien 5., Reinprechtsdorferstraße 72. Sie war laut Mietvertrag vom 15. Februar 1965 zunächst verpflichtet, an die Hauseigentümerin einen monatlichen Hauptmietzins von S 2.300, wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex römisch eins Basis August 1963, sowie die Betriebskosten und die öffentlichen Abgaben zu bezahlen. In Abänderung dieses Vertrages verpflichtete sich die Beklagte mit Zusatzvereinbarung vom 14. Juli 1975, der Vermieterin zusätzlich zum vereinbarten monatlichen Hauptmietzins (ab 1. August 1975) S 1.500 wertgesichert zu bezahlen. Für die Überlassung der Mietrechte durch die Vormieterin Firma H*** & CO mußte die Beklagte dieser Firma im Jahre 1965 eine Ablösezahlung von S 345.000 leisten und die Verpflichtung der Firma H*** & CO gegenüber dem früheren Benützer des Lokales, Günther R***, aus dem Leibrentenvertrag vom 13. Juli 1963 zur Bezahlung einer monatlichen wertgesicherten Leibrente von S 2.500 übernehmen. Weiters leistete die Beklagte Provisionszahlungen von S 5.000 und S 13.000 an die Vermittler sowie S 1.543 an Honoraren und Gebühren. Im Jahre 1965 und zum geringeren Teil in den Jahren 1966 und 1967 ließ die Beklagte im vorhandenen Geschäftslokal umfangreiche Bauarbeiten durchführen, welche im wesentlichen darin bestanden, daß nach dem Einziehen von Stahlträgern und der Herstellung von Stahlbetonstützen die Außenmauerpfeiler im Bereiche des Ecklokales entfernt wurden, die Anzahl, Größe und Widmung der übrigen Räume zum Teil abgeändert und das Geschäftslokal neuzeitlich gestaltet wurde. Auf diese Weise wurden zehn Pfeiler in der Außenmauer entfernt, ein Kaminpfeiler im Inneren des Geschäftslokales und ein Durchbruch zwischen dem ehemaligen Vorraum und dem Teil des Lokales hergestellt, welcher an der Reinprechtsdorferstraße liegt. Die alte Portalkonstruktion des Linoleumgeschäftes wurde zur Gänze entfernt und eine moderne Portalkonstruktion mit großen Glasflächen und Aluminiumrahmen sowie mit einem Eingang an der Ecke Reinprechtsdorferstraße-Bräuhausgasse hergestellt. Im Inneren wurden neue sanitäre Anlagen eingerichtet, der Innenausbau neu hergestellt, alle Fußbodenbeläge samt Unterkonstruktion erneuert, neue Deckenuntersichten hergestellt, die Heizungsanlage, die Sanitärinstallationen und die Elektroinstallationen neu errichtet. Es wurden auch sonstige Arbeiten durchgeführt, so insbesondere die Neuherstellung der Portalkonstruktion und der Portalverglasung. Darüber hinaus wurden Anschaffungen getätigt, um das Lokal für den Betrieb einer Elektrogerätehandlung zu adaptieren. Die Gesamtherstellungskosten, sofern sie Bemessungsgrundlage der Architektengebühr waren, beliefen sich auf S 1,220.808,19. Von diesem Betrag entfielen insgesamt S 1,000.883,82 auf jene Investitionen, die für die Benützbarmachung des Objektes notwendig waren bzw. eine verbesserte Nutzbarkeit des Lokales auch für einen nicht in der Elektrobranche tätigen Untermieter mit sich brachten. Hievon entfallen auf "unbewegliche Investitionen" mit Ausnahme des Architektenhonorars S 925.133,83. Diese Investitionen wurden 1965 getätigt.
Der Sachverständige setzte für die Baumeisterarbeiten eine Lebensdauer von 50 Jahren an, weil eine solche höchstens für das gesamte Gebäude anzusetzen ist. Dieselbe Lebensdauer wurde für den Safe und den Gasanschluß der Wiener Stadtwerke angenommen. Hinsichtlich der Deckenuntersichten, der Glaser-, der Spenglerarbeiten, der Portalkonstruktion und der Portalverglasung nahm der Sachverständige eine Lebensdauer von 40 Jahren an (die diesbezügliche Angabe mit 14 Jahren auf Seite 10 des erstgerichtlichen Urteiles = AS 227, und im Sachverständigengutachten auf S 19 = AS 157 beruht, wie sich aus der,Tabelle II des Gutachtens und den Angaben über die "restliche Lebensdauer" ergibt, auf einem offensichtlichen Schreibfehler). Die Lebensdauer für die Elektroarbeiten, die Heizung, die Sanitärinstallationen nahm der Sachverständige mit 35 Jahren, jene für die Buchstaben mit 25 Jahren und jene für den Fußbodenbelag mit 20 Jahren an. Den Restwert der Investitionen ermittelte der Sachverständige, indem er die Restlebensdauer mit 100 mulitiplizierte und das Ergebnis durch die Lebensdauer dividierte. Unter Heranziehung des so ermittelten Prozentsatzes errechnete der Sachverständige den Zeitwert für März 1978 mit S 1,994.714. Den Nutzwert ermittelte der Sachverständige schließlich dadurch, daß er für die einzelnen Investitionen den Zeitwert zum März 1978 durch die zum März 1978 noch bestehende Restlebendauer dividierte und den dadurch ermittelten Wert als Nutzwert pro Jahr annahm (der Sachverständige begründete diese Vorgangsweise damit, daß "ein Nutzer" einer Investition jährlich einen solchen Nutzen habe, welcher sich aus dem Verhältnis des Zeitwertes zum Zeitpunkt der Übernahme und der Restlebensdauer ergäbe. Habe ein "Nutzer" einer Investition den vollen Zeitwert verbraucht, wenn er eine Investition über die volle Lebensdauer in Anspruch genommen habe, sei nach Beendigung der Nutzung die Investition verbraucht und ihr Zeitwert Null, Sachverständigengutachten S 20 = AS 159).Der Sachverständige setzte für die Baumeisterarbeiten eine Lebensdauer von 50 Jahren an, weil eine solche höchstens für das gesamte Gebäude anzusetzen ist. Dieselbe Lebensdauer wurde für den Safe und den Gasanschluß der Wiener Stadtwerke angenommen. Hinsichtlich der Deckenuntersichten, der Glaser-, der Spenglerarbeiten, der Portalkonstruktion und der Portalverglasung nahm der Sachverständige eine Lebensdauer von 40 Jahren an (die diesbezügliche Angabe mit 14 Jahren auf Seite 10 des erstgerichtlichen Urteiles = AS 227, und im Sachverständigengutachten auf S 19 = AS 157 beruht, wie sich aus der,Tabelle römisch II des Gutachtens und den Angaben über die "restliche Lebensdauer" ergibt, auf einem offensichtlichen Schreibfehler). Die Lebensdauer für die Elektroarbeiten, die Heizung, die Sanitärinstallationen nahm der Sachverständige mit 35 Jahren, jene für die Buchstaben mit 25 Jahren und jene für den Fußbodenbelag mit 20 Jahren an. Den Restwert der Investitionen ermittelte der Sachverständige, indem er die Restlebensdauer mit 100 mulitiplizierte und das Ergebnis durch die Lebensdauer dividierte. Unter Heranziehung des so ermittelten Prozentsatzes errechnete der Sachverständige den Zeitwert für März 1978 mit S 1,994.714. Den Nutzwert ermittelte der Sachverständige schließlich dadurch, daß er für die einzelnen Investitionen den Zeitwert zum März 1978 durch die zum März 1978 noch bestehende Restlebendauer dividierte und den dadurch ermittelten Wert als Nutzwert pro Jahr annahm (der Sachverständige begründete diese Vorgangsweise damit, daß "ein Nutzer" einer Investition jährlich einen solchen Nutzen habe, welcher sich aus dem Verhältnis des Zeitwertes zum Zeitpunkt der Übernahme und der Restlebensdauer ergäbe. Habe ein "Nutzer" einer Investition den vollen Zeitwert verbraucht, wenn er eine Investition über die volle Lebensdauer in Anspruch genommen habe, sei nach Beendigung der Nutzung die Investition verbraucht und ihr Zeitwert Null, Sachverständigengutachten S 20 = AS 159).
Bei den nützlichen Investitionen handelt es sich um folgende bauliche Maßnahmen bzw. Anschaffungen:
Die Bauarbeiten der Firma O*** und W*** betrafen die Pfeilerauswechslung, die Beseitigung der alten Portalkonstruktion, die Herstellung großer Auslagenflächen und beliefen sich auf S 465.000. Diese Investitionen erhöhten den Wert des Geschäftslokales für auch nicht in der Elektrobranche tätige Mieter und waren daher nützlich. Dasselbe gilt für die Bauarbeiten der Firma Ing. Schmid im Betrag von S 97.500. Die Fußbodenverlegung mit einem seinerzeitigen Aufwand von S 30.733 war für den Zeitpunkt März 1978 nicht mehr nützlich, weil nur mehr der Unterboden Verwendung finden konnte, während der Fußbodenbelag erneuert werden mußte. Für die Klägerin war daher nur der Anteil von 20 % des Gesamtaufwandes, sohin ein Betrag von S 6.146,60 von Nutzen. Die Deckenuntersichten waren ebenso wie die Gasanschlüsse, der Safe, die vorhandenen Glaserarbeiten, die Heizungs-, Sanitär- und Gasinstallationen im brauchbaren Zustand und für die Untermieterin nützlich. Hinsichtlich der Elektroinstallationen war nur ein Anteil von 40 % der Gesamtinvestitionen für die Klägerin von Nutzen, da für das Fachgeschäft für Elektrogeräte ein wesentlich höherer und anderer Aufwand für Elektroinstallationen benötigt)urde, als für die nicht in der Elektrobranche tätige Untermieterin. Die von der Beklagten veranlaßten Spenglerarbeiten im Betrag von S 4.020,80 waren für die Klägerin nützlich, nicht hingegen die Investition einer Allwellenantennenanlage. Die Buchstabenanlage konnte zu einem wesentlichen Teil von der Klägerin benützt werden. Sie mußte nur auf die neue Geschäftsbezeichnung adaptiert werden, sodaß ca. 60 % der Anschaffung der Klägerin zugute kamen. Die Portalkonstruktion und die Portalverglasung kamen der Klägerin zur Gänze zugute.
Der Nutzwert der für die Untermieterin nützlichen Investitionen beträgt jährlich S 66.037, jener des ihr zur Verfügung gestellten Inventars beträgt jährlich S 3.701. Daraus errechnet sich ein monatlicher Nutzwert von S 5.811.
Die Beklagte leistete als Hauptmieterin während der Dauer des Untermietvertrages folgende Mietzinszahlungen:
Von Jänner 1978 bis Mai 1978: S 6.065 Hauptmietzins, S 2.868,58 Betriebskosten und Umsatzsteuer von Hauptmietzins und Betriebskosten.
Juni 1978 bis Dezember 1978: S 6.671 Hauptmietzins, S 2.868,58 Betriebskosten sowie Umsatzsteuer von Hauptmietzins und Betriebskosten.
Jänner 1979 bis Mai 1980: S 6.671,-- Hauptmietzins, S 3.032,08 Betriebskosten sowie Umsatzsteuer von Hauptmietzins und Betriebskosten.
Überdies bezahlte die Beklagte an Günther R*** auf Grund des Leibrentenvertrages von Jänner 1978 bis Dezember 1978 monatlich S 4.997 und von Jänner 1979 bis Dezember 1980 monatlich S 5.496,79. Die Finanzierung der Anschaffungen für das Geschäftslokal erfolgte ausschließlich unter Zuhilfenahme von Fremdkapital, für welches die Beklagte Zinsen zwischen 8,75 % und 14 % jährlich bezahlte.
Die Gespräche, die zum Abschluß des Untermietvertrages führten, fanden sowohl zwischen der Klägerin und dem Geschäftsführer der Beklagten, Direktor Johann P***, und der Prokuristin Margarethe Z*** statt, als auch zwischen dem Gatten der Klägerin Hans S*** und den Genannten. Weder der Klägerin noch Hans S*** war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrages bekannt, daß gesetzliche Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des Untermietzinses bestanden. Im September 1979 erfuhr die Klägerin im Zuge der Eröffnung des Ausgleiches über ihr Vermögen vom Ausgleichsverwalter Dr. Edwin M***, daß die Untermiete möglicherweise überhöht sei. Die anläßlich des Vertragsabschlusses erlegte Kaution von S 95.000 diente zur Sicherstellung aller Forderungen der Vermieterin an die Untermieterin, wobei eine Rückzahlungsverpflichtung erst für den Zeitpunkt nach Beendigung des Untermietverhältnisses und nach erfolgtem Abzug etwaiger unberücksichtigter Forderungen vereinbart worden war. Diese Kaution wurde von der Beklagten auf die offenen Mietzinse für April bis Juni 1979 verrechnet.
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, zu dem gemäß § 14 MG zu leistenden gesetzlichen Untermietzins gehörten die Kosten der Benützbarmachung des Objektes sowie die Kosten, die der Hauptmieter für Verbesserungen im Bestandobjekt aufgewendet habe. Auch vom Hautpmieter schon vor der Untervermietung erbrachte oder vom Vermieter abgelöste Leistungen machten ein angemessenes höheres Entgelt nach § 14 Abs. 2 MG zulässig, wenn sie dem Untermieter tatsächlich zugute gekommen seien. Bei der Zahlung einer Ablöse an den "Vermieter" (gemeint wohl: Vormieter, siehe Beilage 11) für die Abtretung der Mietrechte sowie bei der Vermittlungsprovision, bei den Honoraren und Gebühren handle es sich jedoch nicht um der Untermieterin zugutegekommene Leistungen, sodaß diese Aufwendungen keinen Einfluß auf den Untermietzins haben könnten. Daß dem Vormieter auch Investitionen abgegolten worden wären, habe die Beklagte nicht behauptet. Investitionen, die der Untermieterin zugutegekommen und Einrichtungsgegenstände, die beigestellt worden seien, seien mit ihrem anteiligen Nutzwert als Leistungen der Hauptmieterin an die Untermieterin zu berücksichtigen. Dabei sei die Amortisationsdauer festzustellen und daraus die Amortisationsquote zu ermitteln gewesen. Der Nutzwert der von der Beklagten der Klägerin zur Verfügung gestellten Inventargegenstände und der ihr zugutegekommenen Investitionen betrage monatlich S 5.811. Die Beklagte habe für den Zeitraum des Untermietverhältnisses an Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer S 258.669,44 bezahlt. Da die Klägerin einen Betrag von S 261.983,25 zugestanden habe, sei dieser Betrag der Berechnung der Klagsforderung zugrundezulegen gewesen. Die Zahlung der monatlichen Beträge an den früheren Mieter des Geschäftslokales Günther R*** auf Grund des mit diesem geschlossenen Leibrentenvertrages könne nicht als Mietzins angesehen werden, da ein solcher nur zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden könne. In dem Vertrag sei aber auf die Zahlungen an einen Vormieter keinerlei Bezug genommen worden. Die Leibrentenzahlung könne auch nicht als sonstige, der Untermieterin zugutegekommene Leistung angesehen werden, weshalb eine Überwälzung auf die Untermieterin unzulässig gewesen sei. Das zu dem von der Untermieterin zu leistenden Untermietzins hinzuzurechnende angemessene Entgelt bestehe nicht allein aus der Amortisationsquote, sondern enthalte nach der Judikatur auch einen angemessenen Gewinn, welcher in einigen Entscheidungen unter Anwendung des § 273 ZPO ermittelt worden sei. Die Beklagte nehme nicht nur "die Abgeltung für die Kapitalvorhaltung des aufgewendeten Kapitals von S 1,000.883,82" bei durchschnittlich 11 %-iger jährlicher Verzinsung in Anspruch, sondern sogar 11 % Zinsen von dem auf den Zeitpunkt der Übernahme des Objektes aufgewerteten Betrag von S 1,994.714. Wenn auch die Beklagte einen Kapitaleinsatz von S 1,000.883,82 nachgewiesen habe, hätten ihr die für die Fremdfinanzierung erforderlichen Mittel nicht zuerkannt werden können, weil dadurch eine Besserstellung gegenüber dem "selbst finanzierenden Investor" gegeben wäre. Gehe man davon aus, daß bei einer Eigenfinanzierung die eingesetzten Geldmittel bei Nichtinanspruchnahme zumindest mit 5 % Zinsengewinn hätten angelegt werden können, ergäbe dies im vorliegenden Fall für die der Klägerin zugutegekommenen Investitionen einen Betrag von monatlich S 4.170,35. Dazu kämen noch die Investitionen der Tabelle III des Sachverständigengutachtens von S 138,84 monatlich. Zumindest dieser Zinsenentgang habe der Beklagten "gemäß § 273 ZPO als entgangener Gewinn zuerkannt werden" können. Die Beklagte hätte daher unter Berücksichtigung des selbst bezahlten Mietzinses für die gesamte Dauer des Untermietverhältnisses an Untermietzins S 511.674,19 verlangen dürfen. Da die Klägerin der Verrechnung der Kaution auf die Mietzinse für April bis Juni 1979 nicht widersprochen habe, sei den von der Klägerin im Zeitraum vom 15. März 1978 bis 30. Juni 1979 einschließlich dieser Kaution geleisteten Zahlungen von S 576.970 der auf diesen Zeitraum entfallende zulässige Untermietzins von S 315.978,75 "entgegenzuhalten". Der Klägerin seien daher um S 260.971,25 zuviel vorgeschrieben und von ihr auch bezahlt worden. Dieser Betrag sei zufolge der von der Klägerin zugestandenen Höhe des Untermietzinses um den Betrag von S 3.313,81 auf S 257.657,44 zu vermindern. Für die Monate Juni 1979 bis 15. April 1980 habe die Beklagte an Mietzins monatlich S 10.479,33 einschließlich Umsatzsteuer bezahlt. Unter Berücksichtigung des Nutzwertes der der Klägerin zugutegekommenen Investitionen und der ihr zur Verfügung gestellten Inventargegenstände sowie "des Gewinnzuschlages" wäre der Beklagten ein Untermietzins von monatlich S 20.599,52 zugestanden. Dies ergäbe für neuneinhalb Monate S 195.695,44, sodaß in dieser Höhe die Gegenforderung der Beklagten zu Recht bestünde. Da die Klägerin nicht von dem im Zeitraum 15. März 1978 bis 30. Juni 1979 "überzahlten Betrag von S 257.657,44" ausgegangen sei, sondern letztlich lediglich S 169.691,75, somit um S 87.965,69 weniger, begehrt habe, sei auch die Gegenforderung von S 195.695,44 rein rechnerisch um S 87.965,69 zu reduzieren gewesen. Sie bestehe daher nur mit S 107.729,75 zu Recht. Wenn auch § 17 Abs. 2 MG bestimme, daß Mietzinse, die entgegen den Bestimmungen der §§ 2 bis 16 a MG verlangt und bezahlt worden seien, binnen drei Monaten geltend zu machen seien, so gelte diese Verjährungsfrist nur bei Zahlung in Kenntnis der Unzulässigkeit. Sei jedoch - wie im vorliegenden Falle - die Zahlung infolge eines Irrtums erfolgt, gelte die dreißigjährige Verjährungsfrist des § 1475 ABGB.In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, zu dem gemäß Paragraph 14, MG zu leistenden gesetzlichen Untermietzins gehörten die Kosten der Benützbarmachung des Objektes sowie die Kosten, die der Hauptmieter für Verbesserungen im Bestandobjekt aufgewendet habe. Auch vom Hautpmieter schon vor der Untervermietung erbrachte oder vom Vermieter abgelöste Leistungen machten ein angemessenes höheres Entgelt nach Paragraph 14, Absatz 2, MG zulässig, wenn sie dem Untermieter tatsächlich zugute gekommen seien. Bei der Zahlung einer Ablöse an den "Vermieter" (gemeint wohl: Vormieter, siehe Beilage 11) für die Abtretung der Mietrechte sowie bei der Vermittlungsprovision, bei den Honoraren und Gebühren handle es sich jedoch nicht um der Untermieterin zugutegekommene Leistungen, sodaß diese Aufwendungen keinen Einfluß auf den Untermietzins haben könnten. Daß dem Vormieter auch Investitionen abgegolten worden wären, habe die Beklagte nicht behauptet. Investitionen, die der Untermieterin zugutegekommen und Einrichtungsgegenstände, die beigestellt worden seien, seien mit ihrem anteiligen Nutzwert als Leistungen der Hauptmieterin an die Untermieterin zu berücksichtigen. Dabei sei die Amortisationsdauer festzustellen und daraus die Amortisationsquote zu ermitteln gewesen. Der Nutzwert der von der Beklagten der Klägerin zur Verfügung gestellten Inventargegenstände und der ihr zugutegekommenen Investitionen betrage monatlich S 5.811. Die Beklagte habe für den Zeitraum des Untermietverhältnisses an Hauptmietzins, Betriebskosten und Umsatzsteuer S 258.669,44 bezahlt. Da die Klägerin einen Betrag von S 261.983,25 zugestanden habe, sei dieser Betrag der Berechnung der Klagsforderung zugrundezulegen gewesen. Die Zahlung der monatlichen Beträge an den früheren Mieter des Geschäftslokales Günther R*** auf Grund des mit diesem geschlossenen Leibrentenvertrages könne nicht als Mietzins angesehen werden, da ein solcher nur zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden könne. In dem Vertrag sei aber auf die Zahlungen an einen Vormieter keinerlei Bezug genommen worden. Die Leibrentenzahlung könne auch nicht als sonstige, der Untermieterin zugutegekommene Leistung angesehen werden, weshalb eine Überwälzung auf die Untermieterin unzulässig gewesen sei. Das zu dem von der Untermieterin zu leistenden Untermietzins hinzuzurechnende angemessene Entgelt bestehe nicht allein aus der Amortisationsquote, sondern enthalte nach der Judikatur auch einen angemessenen Gewinn, welcher in einigen Entscheidungen unter Anwendung des Paragraph 273, ZPO ermittelt worden sei. Die Beklagte nehme nicht nur "die Abgeltung für die Kapitalvorhaltung des aufgewendeten Kapitals von S 1,000.883,82" bei durchschnittlich 11 %-iger jährlicher Verzinsung in Anspruch, sondern sogar 11 % Zinsen von dem auf den Zeitpunkt der Übernahme des Objektes aufgewerteten Betrag von S 1,994.714. Wenn auch die Beklagte einen Kapitaleinsatz von S 1,000.883,82 nachgewiesen habe, hätten ihr die für die Fremdfinanzierung erforderlichen Mittel nicht zuerkannt werden können, weil dadurch eine Besserstellung gegenüber dem "selbst finanzierenden Investor" gegeben wäre. Gehe man davon aus, daß bei einer Eigenfinanzierung die eingesetzten Geldmittel bei Nichtinanspruchnahme zumindest mit 5 % Zinsengewinn hätten angelegt werden können, ergäbe dies im vorliegenden Fall für die der Klägerin zugutegekommenen Investitionen einen Betrag von monatlich S 4.170,35. Dazu kämen noch die Investitionen der Tabelle römisch III des Sachverständigengutachtens von S 138,84 monatlich. Zumindest dieser Zinsenentgang habe der Beklagten "gemäß Paragraph 273, ZPO als entgangener Gewinn zuerkannt werden" können. Die Beklagte hätte daher unter Berücksichtigung des selbst bezahlten Mietzinses für die gesamte Dauer des Untermietverhältnisses an Untermietzins S 511.674,19 verlangen dürfen. Da die Klägerin der Verrechnung der Kaution auf die Mietzinse für April bis Juni 1979 nicht widersprochen habe, sei den von der Klägerin im Zeitraum vom 15. März 1978 bis 30. Juni 1979 einschließlich dieser Kaution geleisteten Zahlungen von S 576.970 der auf diesen Zeitraum entfallende zulässige Untermietzins von S 315.978,75 "entgegenzuhalten". Der Klägerin seien daher um S 260.971,25 zuviel vorgeschrieben und von ihr auch bezahlt worden. Dieser Betrag sei zufolge der von der Klägerin zugestandenen Höhe des Untermietzinses um den Betrag von S 3.313,81 auf S 257.657,44 zu vermindern. Für die Monate Juni 1979 bis 15. April 1980 habe die Beklagte an Mietzins monatlich S 10.479,33 einschließlich Umsatzsteuer bezahlt. Unter Berücksichtigung des Nutzwertes der der Klägerin zugutegekommenen Investitionen und der ihr zur Verfügung gestellten Inventargegenstände sowie "des Gewinnzuschlages" wäre der Beklagten ein Untermietzins von monatlich S 20.599,52 zugestanden. Dies ergäbe für neuneinhalb Monate S 195.695,44, sodaß in dieser Höhe die Gegenforderung der Beklagten zu Recht bestünde. Da die Klägerin nicht von dem im Zeitraum 15. März 1978 bis 30. Juni 1979 "überzahlten Betrag von S 257.657,44" ausgegangen sei, sondern letztlich lediglich S 169.691,75, somit um S 87.965,69 weniger, begehrt habe, sei auch die Gegenforderung von S 195.695,44 rein rechnerisch um S 87.965,69 zu reduzieren gewesen. Sie bestehe daher nur mit S 107.729,75 zu Recht. Wenn auch Paragraph 17, Absatz 2, MG bestimme, daß Mietzinse, die entgegen den Bestimmungen der Paragraphen 2 bis 16 a MG verlangt und bezahlt worden seien, binnen drei Monaten geltend zu machen seien, so gelte diese Verjährungsfrist nur bei Zahlung in Kenntnis der Unzulässigkeit. Sei jedoch - wie im vorliegenden Falle - die Zahlung infolge eines Irrtums erfolgt, gelte die dreißigjährige Verjährungsfrist des Paragraph 1475, ABGB.
Das Berufungsgericht gab den Berufungen beider Parteien nicht Folge. Es befand die Feststellungen des Erstgerichtes für unbedenklich, verneinte die geltend gemachten Verfahrensmängel und führte in rechtlicher Hinsicht zunächst zur Berufung der Klägerin aus:
Alle dem Untermieter zugutegekommenen Leistungen könnten bei Ermittlung des angemessenen Entgeltes nach § 14 MG berücksichtigt werden (MietSlg. 35.513). Dies treffe auf die im vorliegenden Fall von der Hauptmieterin getätigten und der Ermittlung des angemessenen Untermietzinses zugrundegelegten Investitionen, welche für die Benützbarmachung erforderlich gewesen seien und die für die Untermieterin eine verbesserte Nutzbarkeit des Lokales mit sich gebracht hätten, zu. Damit seien jedenfalls auch die Kosten der Benützbarmachung zu berücksichtigen. Die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung, daß Auslagen, die der bloßen Erhaltung der Benützbarkeit des Objektes dienten, oder solche, die für die Benützbarmachung aufgewendet würden, nicht zu berücksichtigen seien, komme hier nicht zum Tragen. Den diesbezüglichen Entscheidungen sei ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Den Feststellungen lasse sich nicht entnehmen, daß die Investitionen nur zu dem Zwecke gemacht worden wären, "um ein völlig desolates Objekt überhaupt erst in einen vermietbaren Zustand zu versetzen". Entscheidend für die Ermittlung des Nutzungswertes sei der Wiederbeschaffungswert im Zeitpunkt des Abschlusses des (UntermietAlle dem Untermieter zugutegekommenen Leistungen könnten bei Ermittlung des angemessenen Entgeltes nach Paragraph 14, MG berücksichtigt werden (MietSlg. 35.513). Dies treffe auf die im vorliegenden Fall von der Hauptmieterin getätigten und der Ermittlung des angemessenen Untermietzinses zugrundegelegten Investitionen, welche für die Benützbarmachung erforderlich gewesen seien und die für die Untermieterin eine verbesserte Nutzbarkeit des Lokales mit sich gebracht hätten, zu. Damit seien jedenfalls auch die Kosten der Benützbarmachung zu berücksichtigen. Die von der Klägerin zitierte Rechtsprechung, daß Auslagen, die der bloßen Erhaltung der Benützbarkeit des Objektes dienten, oder solche, die für die Benützbarmachung aufgewendet würden, nicht zu berücksichtigen seien, komme hier nicht zum Tragen. Den diesbezüglichen Entscheidungen sei ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Den Feststellungen lasse sich nicht entnehmen, daß die Investitionen nur zu dem Zwecke gemacht worden wären, "um ein völlig desolates Objekt überhaupt erst in einen vermietbaren Zustand zu versetzen". Entscheidend für die Ermittlung des Nutzungswertes sei der Wiederbeschaffungswert im Zeitpunkt des Abschlusses des (Untermiet-)Vertrages. Ausgehend von dem tatsächlichen Zustand der Einrichtungsgegenstände im Zeitpunkt der Vermietung seien deren konkreter Wiederbeschaffungswert zu diesem Zeitpunkt und die voraussichtliche Nutzungsdauer zu errechnen gewesen. Nichts anderes habe der Sachverständige getan, wenn er den Zeitwert unter Verwendung des Indexfaktors errechnet habe. Da es auf die konkreten Verhältnisse ankomme und die voraussichtliche konkrete Nutzungsdauer sich habe ermitteln lassen, habe keine Notwendigkeit bestanden, von einer beim § 7 MG-Verfahren von anderen Umständen abhängigen Lebensdauer auszugehen. Die Ausführungen, daß der Sachverständige zu Unrecht die Bruttobeträge der Investitionen (inklusive Umsatzsteuer) zugrundegelegt habe, stellten einerseits Neuerungen dar, andererseits sei davon auszugehen, daß in der Anlagenkartei eines Unternehmens, auf die sich die Aufstellung Beilage 9 stütze, unabhängig von dem zur Zeit der Vornahme der Investitionen in Geltung gestandenenen Umsatzsteuergesetz 1959 nur Nettoinvestitionen verzeichnet seien, da die Umsatzsteuer eine Durchgangspost darstelle und daher in einer Anlagenkartei nichts verloren habe. Die Frage der Fremdkapitalfinanzierung durch Berechnung eines angemessenen Gewinnes von 5 % Zinsen und damit der teilweisen Überwälzbarkeit der Kreditkosten könne nur im Rahmen der Zulässigkeit und der Höhe eines angemessenen Gewinnes für die zur Verfügung gestellten Leistungen des Untervermieters geprüft werden. Das Entgelt, welches der "Vermieter" (richtig: Untervermieter) verlangen könne, setze sich nämlich aus dem vom Untermieter zu entrichtenden zulässigen Zins, dem Nutzungswert der dem Untermieter zur Verfügung stehenden Investitionen und einem angemessenen Gewinn zusammen. Die Höhe dieses angemessenen Gewinnes sei von einigen Entscheidungen bei Einrichtungsgegenständen mit 12 % der jährlichen Amortisationsquote gemäß § 273 ZPO angenommen worden. Das Erstgericht habe den angemessenen Gewinn für das der Klägerin zugutegekommene Investitionsvolumen gemäß § 273 ZPO nach freier Überzeugung mit 5 % Zinsen festgesetzt. Dieser für die tatsächliche Lebensdauer jährlich gleichbleibende und nicht linear abnehmende Betrag liege zwar über dem von der Judikatur hinsichtlich von Einrichtungsgegenständen zugestandenen Betrag, erscheine aber unter Berücksichtigung des Umstandes, daß es sich nur zum geringen Teil um Einrichtungsgegenstände, zum größeren Teil jedoch um Umbauarbeiten gehandelt habe und wegen der gegenüber der zitierten Judikatur geänderten Wirtschaftsverhältnisse angemessen. Allerdings sei für den Zuspruch des tatsächlichen Zinsendienstes oder von Zinseszinsen in diesem Rahmen kein Raum.)Vertrages. Ausgehend von dem tatsächlichen Zustand der Einrichtungsgegenstände im Zeitpunkt der Vermietung seien deren konkreter Wiederbeschaffungswert zu diesem Zeitpunkt und die voraussichtliche Nutzungsdauer zu errechnen gewesen. Nichts anderes habe der Sachverständige getan, wenn er den Zeitwert unter Verwendung des Indexfaktors errechnet habe. Da es auf die konkreten Verhältnisse ankomme und die voraussichtliche konkrete Nutzungsdauer sich habe ermitteln lassen, habe keine Notwendigkeit bestanden, von einer beim Paragraph 7, MG-Verfahren von anderen Umständen abhängigen Lebensdauer auszugehen. Die Ausführungen, daß der Sachverständige zu Unrecht die Bruttobeträge der Investitionen (inklusive Umsatzsteuer) zugrundegelegt habe, stellten einerseits Neuerungen dar, andererseits sei davon auszugehen, daß in der Anlagenkartei eines Unternehmens, auf die sich die Aufstellung Beilage 9 stütze, unabhängig von dem zur Zeit der Vornahme der Investitionen in Geltung gestandenenen Umsatzsteuergesetz 1959 nur Nettoinvestitionen verzeichnet seien, da die Umsatzsteuer eine Durchgangspost darstelle und daher in einer Anlagenkartei nichts verloren habe. Die Frage der Fremdkapitalfinanzierung durch Berechnung eines angemessenen Gewinnes von 5 % Zinsen und damit der teilweisen Überwälzbarkeit der Kreditkosten könne nur im Rahmen der Zulässigkeit und der Höhe eines angemessenen Gewinnes für die zur Verfügung gestellten Leistungen des Untervermieters geprüft werden. Das Entgelt, welches der "Vermieter" (richtig: Untervermieter) verlangen könne, setze sich nämlich aus dem vom Untermieter zu entrichtenden zulässigen Zins, dem Nutzungswert der dem Untermieter zur Verfügung stehenden Investitionen und einem angemessenen Gewinn zusammen. Die Höhe dieses angemessenen Gewinnes sei von einigen Entscheidungen bei Einrichtungsgegenständen mit 12 % der jährlichen Amortisationsquote gemäß Paragraph 273, ZPO angenommen worden. Das Erstgericht habe den angemessenen Gewinn für das der Klägerin zugutegekommene Investitionsvolumen gemäß Paragraph 273, ZPO nach freier Überzeugung mit 5 % Zinsen festgesetzt. Dieser für die tatsächliche Lebensdauer jährlich gleichbleibende und nicht linear abnehmende Betrag liege zwar über dem von der Judikatur hinsichtlich von Einrichtungsgegenständen zugestandenen Betrag, erscheine aber unter Berücksichtigung des Umstandes, daß es sich nur zum geringen Teil um Einrichtungsgegenstände, zum größeren Teil jedoch um Umbauarbeiten gehandelt habe und wegen der gegenüber der zitierten Judikatur geänderten Wirtschaftsverhältnisse angemessen. Allerdings sei für den Zuspruch des tatsächlichen Zinsendienstes oder von Zinseszinsen in diesem Rahmen kein Raum.
Zur Berufung der Beklagten verwies das Gericht zweiter Instanz hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 14 MG trotz des am 1. Jänner 1982 in Kraft getretenen Mietrechtsgesetzes sowie zur Frage der nicht vorliegenden kurzen Verjährungszeit des § 17 Abs. 2 MG auf seine Ausführungen im Aufhebungsbeschluß vom 5. Juli 1983, ON 24. Dort war ausgeführt worden, daß zufolge Beendigung des Untermietverhältnisses vor Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes und der Geltendmachung von Ansprüchen nur aus diesem Zeitraum die Voraussetzungen für die Anwendung des Mietrechtsgesetzes in dem bereits vor dessen Inkrafttreten anhängigen gegenständlichen Verfahren nicht gegeben seien. Die kurze Verjährungszeit des § 17 Abs. 2 MG könne nur bei bewußt mietengesetzwidriger Zahlung angewendet werden. Habe die Klägerin ihren Anspruch auf eine irrtümliche Zahlung im Sinne des § 1431 ABGB gegründet, so verjähre ein solcher Anspruch erst in dreißig Jahren. Im übrigen führte das Berufungsgericht aus, die Ausnahmstatbestände, welche die Nichtanwendbarkeit des Mietengesetzes und seiner zinsrechtlichen Bestimmungen zur Folge hätten, habe die Beklagte nicht behauptet. Daher sei von der die Regel bildenden Anwendbarkeit des Mietengesetzes auszugehen. Die Höhe des Friedenskronenzinses des Objektes wäre nur bei der Frage der freien Zinsvereinbarung nach § 16 MG zwischen Hauptmieter und Hauseigentümer von Bedeutung, welche bei Untermietverhältnissen nicht vorgesehen sei. Die Höhe des von der Beklagten bezahlten Mietzinses an den Vermieter habe die Klägerin nicht bestritten. Die zulässige Höhe des Untermietzinses ergebe sich aus dem auf den untervermieteten Gegenstand entfallenden, vom Untervermieter zu entrichtenden Hauptmietzins samt allen Nebengebühren. Unter Letzteren seien die im § 2 Abs. 1 lit. b und c MG angeführten Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu verstehen. Der Untervermieter als Unternehmer (Kaufmann) sei berechtigt gewesen, gemäß Art. XII Z 2 Einführungsgesetz zum Umsatzsteuergesetz 1972 die von diesem Mietzins zu entrichtende Umsatzsteuer der Geschäftsräumlichkeiten anzurechnen. Unter Einschluß der Umsatzsteuer habe die Klägerin daher die Mietzinse zuzüglich der Kaution von S 95.000 bezahlt. Das Erstgericht sei keinem Rechtsirrtum unterlegen, wenn es daher von Bruttobeträgen ausgegangen sei. Selbst wenn der Klägerin die von ihr entrichtete Umsatzsteuer in Wege des Vorsteuerabzuges wieder gutgeschrieben worden sein sollte, bedeute dies nicht, daß sie bei Rückforderung des Bruttobetrages bereichert wäre. Die Umsatzsteuer sei hier eine zu vernachlässigende Größe, da im Rahmen des § 16 UmsatzsteuerG 1972 bei Änderung der Bemessungsgrundlage von den Vertragsparteien lediglich eine Berichtigung des in Anspruch genommenen Vorsteuerabzuges vorzunehmen sei. Bei Bezahlung von Bruttobeträgen könnten auch Bruttobeträge zurückgefordert werden. Richtig habe das Erstgericht erkannt, daß die Zahlung einer Ablöse (an den Vormieter) sowie die im Zusammenhang mit dem Abschluß des Hauptmietvertrages bezahlten Provisionen, Honorare und Gebühren, aber auch die Leibrentenansprüche eines früheren Benützers des Geschäftslokales, nicht zu den Beträgen gehörten, welche dem angemessenen Entgelt nach § 14 MG zuzurechnen seien. Bei dem ersteren Betrag von S 364.543 habe es sich, selbst wenn man sie den Kosten der Benützbarmachung eines Objektes im weitesten Sinne zuzählen wollte, nicht um Leistungen des Untervermieters gehandelt, welche dem Untermieter tatsächlich zugutegekommen oder die für ihn objektiv nützlich gewesen seien. Selbst wenn man berücksichtige, daß gemäß § 16 MG bei Geschäftsräumlichkeiten mit einem Friedenskronenzins von über 4.000 Kronen eine freie Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses zulässig gewesen sei, fielen die Leibrentenzahlungen jedenfalls heraus, da sie keinen Zins darstellten und nicht an den Vermieter zu entrichten gewesen seien. Aber auch die Ablöse und die im Zusammenhang mit dem Abschluß des Mietvertrages geleisteten Zahlungen, welche zwar im Sinne der Rechtsprechung, soweit sie dem Vermieter geleistet worden seien, als Mietzins zu qualifizieren seien und die bei Vorliegen der Voraussetzungen für eine freie Zinsvereinbarung zulässigerweise hätten vereinbart werden können, könnte nicht als zulässiger, dem Untermieter zu verrechnender Zinsbestandteil angesehen werden. Es handle sich dabei nämlich nicht um eine nach Zeit und Höhe genau bestimmte Mietzinsvorauszahlung, welche den monatlichen Zins auf eine bestimmte Dauer erhöhe, sondern um einen einmaligen Betrag, der zur Zeit des Abschlusses des Untermietvertrages nicht mehr dem Untermieter zugutegekommen sei und zu dieser Zeit auch nicht vom Vermieter an den Hauseigentümer als Teil des gesetzlichen Zinses bezahlt worden sei. Entscheidend zu § 19 Abs. 2 Z 10 MG, in denen eine Investitionsquote von 1 % des Zeitwertes bei Ermittlung des unverhältnismäßigen Entgeltes zugrundegelegt worden sei, könnten bei der Frage der Höhe des im Rahmen des § 14 MG zulässigen Untermietzinses grundsätzlich nicht berücksichtigt werden. Es sei vielmehr der Rechtsprechung zu folgen, welche auf den Nutzungswert der Investitionen samt Berechnung der Amortisationsquote abstelle (MietSlg. 34.391). Die Behauptung, die klagsgegenständliche Forderung der Klägerin sei für Dritte gepfändet, verstoße, da die Tatsache der Pfändung nicht festgestellt oder in erster Instanz behauptet worden sei, gegen das Neuerungsverbot.Zur Berufung der Beklagten verwies das Gericht zweiter Instanz hinsichtlich der Anwendbarkeit des Paragraph 14, MG trotz des am 1. Jänner 1982 in Kraft getretenen Mietrechtsgesetzes sowie zur Frage der nicht vorliegenden kurzen Verjährungszeit des Paragraph 17, Absatz 2, MG auf seine Ausführungen im Aufhebungsbeschluß vom 5. Juli 1983, ON 24. Dort war ausgeführt worden, daß zufolge Beendigung des Untermietverhältnisses vor Inkrafttreten des Mietrechtsgesetzes und der Geltendmachung von Ansprüchen nur aus diesem Zeitraum die Voraussetzungen für die Anwendung des Mietrechtsgesetzes in dem bereits vor dessen Inkrafttreten anhängigen gegenständlichen Verfahren nicht gegeben seien. Die kurze Verjährungszeit des Paragraph 17, Absatz 2, MG könne nur bei bewußt mietengesetzwidriger Zahlung angewendet werden. Habe die Klägerin ihren Anspruch auf eine irrtümliche Zahlung im Sinne des Paragraph 1431, ABGB gegründet, so verjähre ein solcher Anspruch erst in dreißig Jahren. Im übrigen führte das Berufungsgericht aus, die Ausnahmstatbestände, welche die Nichtanwendbarkeit des Mietengesetzes und seiner zinsrechtlichen Bestimmungen zur Folge hätten, habe die Beklagte nicht behauptet. Daher sei von der die Regel bildenden Anwendbarkeit des Mietengesetzes auszugehen. Die Höhe des Friedenskronenzinses des Objektes wäre nur bei der Frage der freien Zinsvereinbarung nach Paragraph 16, MG zwischen Hauptmieter und Hauseigentümer von Bedeutung, welche bei Untermietverhältnissen nicht vorgesehen sei. Die Höhe des von der Beklagten bezahlten Mietzinses an den Vermieter habe die Klägerin nicht bestritten. Die zulässige Höhe des Untermietzinses ergebe sich aus dem auf den untervermieteten Gegenstand entfallenden, vom Untervermieter zu entrichtenden Hauptmietzins samt allen Nebengebühren. Unter Letzteren seien die im Paragraph 2, Absatz eins, Litera b und c MG angeführten Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu verstehen. Der Untervermieter als Unternehmer (Kaufmann) sei berechtigt gewesen, gemäß Art. römisch XII Ziffer 2, Einführungsgesetz zum Umsatzsteuergesetz 1972 die von diesem Mietzins zu entrichtende Umsatzsteuer der Geschäftsräumlichkeiten anzurechnen. Unter Einschluß der Umsatzsteuer habe die Klägerin daher die Mietzinse zuzüglich der Kaution von S 95.000 bezahlt. Das Erstgericht sei keinem Rechtsirrtum unterlegen, wenn es daher von Bruttobeträgen ausgegangen sei. Selbst wenn der Klägerin die von ihr entrichtete Umsatzsteuer in Wege des Vorsteuerabzuges wieder gutgeschrieben worden sein sollte, bedeute dies nicht, daß sie bei Rückforderung des Bruttobetrages bereichert wäre. Die Umsatzsteuer sei hier eine zu vernachlässigende Größe, da im Rahmen des Paragraph 16, UmsatzsteuerG 1972 bei Änderung der Bemessungsgrundlage von den Vertragsparteien lediglich eine Berichtigung des in Anspruch genommenen Vorsteuerabzuges vorzunehmen sei. Bei Bezahlung von Bruttobeträgen könnten auch Bruttobeträge zurückgefordert werden. Richtig habe das Erstgericht erkannt, daß die Zahlung einer Ablöse (an den Vormieter) sowie die im Zusammenhang mit dem Abschluß des Hauptmietvertrages bezahlten Provisionen, Honorare und Gebühren, aber auch die Leibrentenansprüche eines früheren Benützers des Geschäftslokales, nicht zu den Beträgen gehörten, welche dem angemessenen Entgelt nach Paragraph 14, MG zuzurechnen seien. Bei dem ersteren Betrag von S 364.543 habe es sich, selbst wenn man sie den Kosten der Benützbarmachung eines Objektes im weitesten Sinne zuzählen wollte, nicht um Leistungen des Untervermieters gehandelt, welche dem Untermieter tatsächlich zugutegekommen oder die für ihn objektiv nützlich gewesen seien. Selbst wenn man berücksichtige, daß gemäß Paragraph 16, MG bei Geschäftsräumlichkeiten mit einem Friedenskronenzins von über 4.000 Kronen eine freie Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses zulässig gewesen sei, fielen die Leibrentenzahlungen jedenfalls heraus, da sie keinen Zins darstellten und nicht an den Vermieter zu entrichten gewesen seien. Aber auch die Ablöse und die im Zusammenhang mit dem Abschluß des Mietvertrages geleisteten Zahlungen, welche zwar im Sinne der Rechtsprechung, soweit sie dem Vermieter geleistet worden seien, als Mietzins zu qualifizieren seien und die bei Vorliegen der Voraussetzungen für eine freie Zinsvereinbarung zulässigerweise hätten vereinbart werden können, könnte nicht als zulässiger, dem Untermieter zu verrechnender Zinsbestandteil angesehen werden. Es handle sich dabei nämlich nicht um eine nach Zeit und Höhe genau bestimmte Mietzinsvorauszahlung, welche den monatlichen Zins auf eine bestimmte Dauer erhöhe, sondern um einen einmaligen Betrag, der zur Zeit des Abschlusses des Untermietvertrages nicht mehr dem Untermieter zugutegekommen sei und zu dieser Zeit auch nicht vom Vermieter an den Hauseigentümer als Teil des gesetzlichen Zinses bezahlt worden sei. Entscheidend zu Paragraph 19, Absatz 2, Ziffer 10, MG, in denen eine Investitionsquote von 1 % des Zeitwertes bei Ermittlung des unverhältnismäßigen Entgeltes zugrundegelegt worden sei, könnten bei der Frage der Höhe des im Rahmen des Paragraph 14, MG zulässigen Untermietzinses grundsätzlich nicht berücksichtigt werden. Es sei vielmehr der Rechtsprechung zu folgen, welche auf den Nutzungswert der Investitionen samt Berechnung der Amortisationsquote abstelle (MietSlg. 34.391). Die Behauptung, die klagsgegenständliche Forderung der Klägerin sei für Dritte gepfändet, verstoße, da die Tatsache der Pfändung nicht festgestellt oder in erster Instanz behauptet worden sei, gegen das Neuerungsverbot.
Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes richten sich die Revisionen beider Streitteile.
Die Klägerin bekämpft das Urteil insoweit, als ihrer Berufung nicht Folge gegeben wurde, aus dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das Urteil des Berufungsgerichtes dahingehend abzuändern, daß die Gegenforderung der Beklagten zur Gänze als nicht zu Recht bestehend festgestellt und dem Klagebegehren in seinem gesamten Umfange stattgegeben werde. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte bekämpft das zweitinstanzliche Urteil "seinem gesamten Inhalte nach" aus dem Revisionsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, "die untergerichtlichen Urteile im Sinne einer vollinhaltlichen kostenpflichtigen Klagsabweisung abzuändern", allenfalls die Gegenforderung der Beklagten mit einem die festgestellte Klagsforderung von S 169.691,75 übersteigenden Betrag festzustellen und das Zahlungsbegehren zur Gänze abzuweisen.
Die Parteien beantragen wechselseitig, jeweils der Revision der Gegenpartei nicht Folge zu geben.
Zunächst ist festzuhalten, daß laut Handelsregisterakt 7 HRB 31.370 des Handelsgerichtes Wien die "E***"
Rundfunk- und Fernsehgeräte-Produktion Aktiengesellschaft in die E*** Handelsgesellschaft m.b.H. umgewandelt und diese Umwandlung am 24. Jänner 1984 in das Handelsregister eingetragen worden ist.