Zu 1.:
Soweit sich der Revisionsrekurs auch gegen die Feststellung einer Mietzinsüberschreitung durch Verrechnung eines - in S 239,52 enthaltenen - Teilbetrages von S 52,38 an Kommunalsteuer richtet, ist dieser wegen Teilrechtskraft des erstgerichtlichen Sachbeschlusses unzulässig: Die Rechtsmittelwerberin übersieht nämlich, daß sie in ihrem Rekurs, ausgehend von einer Pauschalabgeltung von S 13/m2 für eine 40 m2 große Wohnung eine Überschreitung der nach dem Hausbesorgerentgelt errechneten Kommunalsteuer von S 52,38 für das Jahr 1994 selbst zuerkannt und dementsprechend den erstgerichtlichen Sachbeschluß diesbezüglich auch nur im übersteigenden Umfang (dies sind S 187,14) angefochten hat.
Zu 2.:
Gemäß § 21 Abs 1 Z 7 MRG gelten die im § 22 MRG bestimmten Auslagen für die Verwaltung des Hauses als Betriebskosten, zu deren Zahlung der Mieter verpflichtet ist. Nach § 22 MRG darf der Vermieter zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren u.dgl je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses den nach § 15 a Abs 3 Z 1 MRG (= Kategorie A) jeweils geltenden Betrag anrechnen, der auf 12 gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist. Dadurch wird dem Vermieter ein Pauschalbetrag für seine Verwaltungsauslagen aller Art als Betriebskostenpost zuerkannt, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob ein Verwalter bestellt ist und ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe dieser Auslagen (zur vergleichbaren Rechtslage vor dem 3.WÄG: WoBl 1993/125 mwN). Entgegen der Ansicht der Rekurswerberin müssen auch die von ihr bzw dem von ihr mit der Einziehung der Mietzinse beauftragten Verwalter entstehenden Kontoführungskosten, die bei unbarem Zahlungsverkehr entstehen, als Verwaltungsauslagen im vorgenannten Sinn beurteilt werden. Geldschulden sind im Zweifel Schickschulden, und zwar auch dann, wenn die Zahlung auf ein Bankkonto vereinbart wurde (Reischauer in Rummel I2 Rz 14 zu § 905 ABGB mwN). Die Einzahlung (Überweisung) auf ein Konto des Gläubigers befreit jedenfalls bei Einverständnis, wobei insbesondere die Mitteilung von Kontonummern auf Geschäftspapier, Rechnungen etc aufgrund der Verkehrssitte das Einverständnis des Gläubigers dokumentiert (Reischauer aaO Rz 15 mwN). Im vorliegenden Fall wurde von der Antragsgegnerin nicht einmal behauptet, daß dem Mieter eine andere Zahlungsart als die durch Überweisung auf das Konto des Verwalters eingeräumt oder möglich war. Die Kosten von Geldzahlungen, so auch die beim Empfänger einzuhebende Postanweisungszustellgebühr, hat grundsätzlich der Schuldner zu tragen und daher bei der Einzahlung zu berücksichtigen. Die Kosten von Erlagscheinen und deren Verrechnung gehen aber nach der Verkehrssitte zu Lasten des Gläubigers (Reischauer aaO Rz 18). Zur Tätigkeit eines Hausverwalters, die durch das nur zum Teil auf die Mieter überwälzbare, vom Vermieter zu zahlende Verwalterhonorar entlohnt wird, gehören alle der Erhaltung und Verwaltung der Liegenschaft dienenden Verfügungen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen. Erbringt also ein Hausverwalter Leistungen, die üblicherweise zu seinem Aufgabenkreis gehören, so ist er nicht berechtigt, vom Mieter hiefür Entgelt zu verlangen (vgl RIS-Justiz RS0050060, insbesondere 5 Ob 92/95). Wenn nun - wie heute üblich - ein Vermieter den Weg wählt, den Mietzins mittels unbarer Überweisung auf ein Konto des Verwalters einzuheben, ist auch darin eine üblicherweise der Verwaltung und somit dem Aufgabenkreis eines Verwalters zuzurechnende Tätigkeit zu ersehen, die nur im Rahmen der Pauschalabgeltung nach § 22 MRG Berücksichtigung zu finden hat. Zutreffend haben die Vorinstanzen daher die (zusätzliche) Verrechnung von Bankspesen als unzulässige Überschreitung des gesetzlichen Mietzinses beurteilt.Gemäß Paragraph 21, Absatz eins, Ziffer 7, MRG gelten die im Paragraph 22, MRG bestimmten Auslagen für die Verwaltung des Hauses als Betriebskosten, zu deren Zahlung der Mieter verpflichtet ist. Nach Paragraph 22, MRG darf der Vermieter zur Deckung der Auslagen für die Verwaltung des Hauses einschließlich der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren u.dgl je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses den nach Paragraph 15, a Absatz 3, Ziffer eins, MRG (= Kategorie A) jeweils geltenden Betrag anrechnen, der auf 12 gleiche Monatsbeträge zu verteilen ist. Dadurch wird dem Vermieter ein Pauschalbetrag für seine Verwaltungsauslagen aller Art als Betriebskostenpost zuerkannt, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob ein Verwalter bestellt ist und ohne Rücksicht auf die tatsächliche Höhe dieser Auslagen (zur vergleichbaren Rechtslage vor dem 3.WÄG: WoBl 1993/125 mwN). Entgegen der Ansicht der Rekurswerberin müssen auch die von ihr bzw dem von ihr mit der Einziehung der Mietzinse beauftragten Verwalter entstehenden Kontoführungskosten, die bei unbarem Zahlungsverkehr entstehen, als Verwaltungsauslagen im vorgenannten Sinn beurteilt werden. Geldschulden sind im Zweifel Schickschulden, und zwar auch dann, wenn die Zahlung auf ein Bankkonto vereinbart wurde (Reischauer in Rummel I2 Rz 14 zu Paragraph 905, ABGB mwN). Die Einzahlung (Überweisung) auf ein Konto des Gläubigers befreit jedenfalls bei Einverständnis, wobei insbesondere die Mitteilung von Kontonummern auf Geschäftspapier, Rechnungen etc aufgrund der Verkehrssitte das Einverständnis des Gläubigers dokumentiert (Reischauer aaO Rz 15 mwN). Im vorliegenden Fall wurde von der Antragsgegnerin nicht einmal behauptet, daß dem Mieter eine andere Zahlungsart als die durch Überweisung auf das Konto des Verwalters eingeräumt oder möglich war. Die Kosten von Geldzahlungen, so auch die beim Empfänger einzuhebende Postanweisungszustellgebühr, hat grundsätzlich der Schuldner zu tragen und daher bei der Einzahlung zu berücksichtigen. Die Kosten von Erlagscheinen und deren Verrechnung gehen aber nach der Verkehrssitte zu Lasten des Gläubigers (Reischauer aaO Rz 18). Zur Tätigkeit eines Hausverwalters, die durch das nur zum Teil auf die Mieter überwälzbare, vom Vermieter zu zahlende Verwalterhonorar entlohnt wird, gehören alle der Erhaltung und Verwaltung der Liegenschaft dienenden Verfügungen, die sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen. Erbringt also ein Hausverwalter Leistungen, die üblicherweise zu seinem Aufgabenkreis gehören, so ist er nicht berechtigt, vom Mieter hiefür Entgelt zu verlangen vergleiche RIS-Justiz RS0050060, insbesondere 5 Ob 92/95). Wenn nun - wie heute üblich - ein Vermieter den Weg wählt, den Mietzins mittels unbarer Überweisung auf ein Konto des Verwalters einzuheben, ist auch darin eine üblicherweise der Verwaltung und somit dem Aufgabenkreis eines Verwalters zuzurechnende Tätigkeit zu ersehen, die nur im Rahmen der Pauschalabgeltung nach Paragraph 22, MRG Berücksichtigung zu finden hat. Zutreffend haben die Vorinstanzen daher die (zusätzliche) Verrechnung von Bankspesen als unzulässige Überschreitung des gesetzlichen Mietzinses beurteilt.
Berechtigt ist der Revisionsrekurs hingegen insoweit, als er sich gegen die Ansicht des Rekursgerichtes richtet, fiktive Kommunalsteuerbeträge nicht als Betriebskosten nach § 23 Abs 2 MRG anzurechnen.Berechtigt ist der Revisionsrekurs hingegen insoweit, als er sich gegen die Ansicht des Rekursgerichtes richtet, fiktive Kommunalsteuerbeträge nicht als Betriebskosten nach Paragraph 23, Absatz 2, MRG anzurechnen.
Gemäß § 21 Abs 1 Z 8 MRG gelten die vom Vermieter aufgewendeten
Kosten für den im § 23 MRG bestimmten Beitrag für
Hausbesorgerarbeiten als Betriebskosten. Nach dem eindeutigen
Wortlaut des § 23 Abs 2 MRG, der ohne Einschränkung auf § 23 Abs 1
MRG verweist, soll der Vermieter unter den in dieser Gesetzesstelle
normierten Voraussetzungen den Mietern jene Beträge und der
Betriebskosten anrechnen dürfen, die diese auch im Fall einer
Verrichtung der Hausbesorgerarbeiten durch einen vom Vermieter
bestellten Hausbesorger nach § 23 Abs 1 iVm § 21 Abs 1 Z 8 MRG zu
entrichten hätten, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob der den
Vermieter im Fall des § 23 Abs 2 MRG tatsächlich treffende Aufwand
(insbesondere dann, wenn er die Hausbesorgerarbeiten von einer von
ihm bestellten und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden
Person verrichten läßt) höher oder (insbesondere dann, wenn der
Vermieter die Hausbesorgerarbeiten selbst verrichtet) niedriger ist
als im Fall des § 23 Abs 1 MRG (MietSlg XXXVIII/23). Mit der Frage,
ob in das fiktive Entgelt des § 23 Abs 2 MRG auch der dem
Hausbesorger ohne Dienstwohnung gebührende Ersatzbetrag nach § 13 Abs
6 HBG einzurechnen ist, hat sich der Oberste Gerichtshof zu 5 Ob
12/95 (= WoBl 1995/80 = EWR I/21/23) beschäftigt; er kam dabei zum
Ergebnis, daß als Entgelt im Sinn des § 23 Abs 2 MRG alle im
Hausbesorgergesetz als solche bezeichneten Beträge in Betracht
kommen, damit aber auch das monatliche Entgelt in der Höhe für Zwecke
der Sozialversicherung festgesetzten Bewertungssätze, das gemäß § 13
Abs 6 HGB dem Hausbesorger, der auf den Anspruch auf Dienstwohnung
gemäß Abs 5 verzichtet hat, anstelle dieses Sachbezuges gebührt (so
auch MietSlg XLVII/23). Zu dem Beitrag für Hausbesorgerarbeiten, auf
den der Vermieter Anspruch hat, wenn er die Hausbesorgerarbeiten
selbst verrichtet oder von einer anderen Person als einem
Hausbesorger entrichten läßt, gehört nach der Rechtsprechung auch der
Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrages (WoBl 1988/59 =
MietSlg 39.382 uva). Das Rekursgericht erachtet nun die
Kommunalsteuer dieser gesetzlichen Abgabe deshalb für nicht
vergleichbar, weil ein Hauseigentümer, der die Hausbesorgerarbeiten
selbst verrichtet, damit eine eigenverantwortliche selbständige
Tätigkeit ausübe, die keiner Steuerpflicht nach dem KommStG
unterliege.
Gemäß § 1 des mit 1.1.1994 (§ 16 Abs 1) in Kraft getretenen
Kommunalsteuergesetzes 1993, BGBl Nr 819/1993, unterliegen der
Kommunalsteuer Arbeitslöhne, die jeweils in einem Kalendermonat an
die Dienstnehmer einer im Inland gelegenen Betriebsstätte des
Unternehmens gewährt worden sind. Das Kommunalsteuergesetz 1993
bedient sich zur Begriffsdefinition des Unternehmers im § 3 Abs 2
KommStG 1993 und zur Umschreibung des Unternehmens im § 3 Abs 1 Satz
1 und Satz 2 KommStG der Formulierungen des § 2 UStG 1972. Daraus
läßt sich ableiten, daß die Begriffe in beiden Rechtsbereichen den
gleichen Inhalt haben (Fellner, KommStG, § 3 Rz 3). Dies entspricht
auch der Absicht des Gesetzgebers, was sich aus den Erläuterungen zur
Regierungsvorlage (1238 BlgNR 18.GP) ergibt, wonach das KommStG 1993
an den Unternehmensbegriff im Sinne des Umsatzsteuergesetzes 1992
anknüpft (VwGH 8.8.1996, 96/14/0015 mit den vorgenannten Nachweisen).
Der Kreis der in die Kommunalsteuerpflicht einbezogenen Unternehmen
wurde somit gegenüber jenem, welcher zur Zahlung einer
Lohnsummensteuer verpflichtet war, erheblich erweitert, weil es -
anders als nach § 25 GewStG 1953 für die Lohnsummensteuer - nunmehr
auf das Vorhandensein eines "Gewerbebetriebes" nicht mehr ankommt
(BMF 1.9.1994, 06 7004/1-IV/6/94, veröff. in AÖF 1994/298; Hollik,
SWK 1993, A 590; ARD 4473/48/93). Die Bedenken Würths (Würth/Zingher,
Miet- und Wohnrecht20 Rz 5 zu § 23 MRG) hinsichtlich einer Ausdehnung
des Hausbesorgerkostenbegriffs des § 23 Abs 1 Z 3 MRG auf die Lohnsummensteuer sind demnach für die Kommunalsteuer nicht aufrecht zu erhalten. Gewerblich oder beruflich ist danach jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn (Übrschuß) zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird. Diese Voraussetzungen müssen bei einer längerfristigen Vermietung, wie es hier der Fall ist, jedenfalls angenommen werden (Ruppe Umsatzsteuergesetz 1994 TZ 50 zu § 2 mwN; ARD 4473/48/93). Das Kommunalsteuergesetz 1993 knüpft durch die Definition der Arbeitslöhne und der Dienstnehmer aber auch an das EStG 1988 an. Die Kommunalsteuer erfaßt somit Bezüge, die unter § 25 Abs 1 Z 1 lit a oder lit b oder § 22 Z 2 EStG 1988 fallen (VwGH 11.9.1997, 97/15/0128). Gemäß § 25 Abs 1 Z 1 lit a EStG 1988 sind Bezüge und Vorteile aus einem bestehenden oder früheren Dienstverhältnis steuerpflichtige Einkünfte. Hausbesorger stehen in einem Dienstverhältnis zum Hauseigentümer (Fellner aaO § 2 Rz 37). Zu den Bezügen und Vorteilen gehören alle Einnahmen ("Geld oder geldeswerte Vorteile") im Sinne des § 15 Abs 1 EStG 1988 (Doralt Einkommensteuergesetz3 Tz 10 zu § 25). Aufgrund dieser Erwägungen ist zwingend, daß ein einem Hausbesorger anstelle eines nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes steuerpflichtigen Sachbezuges (zur Dienstwohnung: VwGH 31.3.1992, 87/14/0060 mwN) bezahltes monatliches Entgelt dem Einnahmenbegriff des § 15 Abs 1 EStG 1988 unterliegt und damit steuerpflichtig wird. Daraus folgt aber, daß die einen solchen Bezugsteil ebenfalls umfassende Kommunalsteuer eine "sonstige durch Gesetz bestimmte Belastung oder Abgabe" im Sinne des § 23 Abs 1 Z 3 MRG darstellt und somit dem Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrags gleichzuhalten ist (vgl Rainer, HdB des Miet- und Wohnrechts I 268).des Hausbesorgerkostenbegriffs des Paragraph 23, Absatz eins, Ziffer 3, MRG auf die Lohnsummensteuer sind demnach für die Kommunalsteuer nicht aufrecht zu erhalten. Gewerblich oder beruflich ist danach jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn (Übrschuß) zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird. Diese Voraussetzungen müssen bei einer längerfristigen Vermietung, wie es hier der Fall ist, jedenfalls angenommen werden (Ruppe Umsatzsteuergesetz 1994 TZ 50 zu Paragraph 2, mwN; ARD 4473/48/93). Das Kommunalsteuergesetz 1993 knüpft durch die Definition der Arbeitslöhne und der Dienstnehmer aber auch an das EStG 1988 an. Die Kommunalsteuer erfaßt somit Bezüge, die unter Paragraph 25, Absatz eins, Ziffer eins, Litera a, oder Litera b, oder Paragraph 22, Ziffer 2, EStG 1988 fallen (VwGH 11.9.1997, 97/15/0128). Gemäß Paragraph 25, Absatz eins, Ziffer eins, Litera a, EStG 1988 sind Bezüge und Vorteile aus einem bestehenden oder früheren Dienstverhältnis steuerpflichtige Einkünfte. Hausbesorger stehen in einem Dienstverhältnis zum Hauseigentümer (Fellner aaO Paragraph 2, Rz 37). Zu den Bezügen und Vorteilen gehören alle Einnahmen ("Geld oder geldeswerte Vorteile") im Sinne des Paragraph 15, Absatz eins, EStG 1988 (Doralt Einkommensteuergesetz3 Tz 10 zu Paragraph 25,). Aufgrund dieser Erwägungen ist zwingend, daß ein einem Hausbesorger anstelle eines nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes steuerpflichtigen Sachbezuges (zur Dienstwohnung: VwGH 31.3.1992, 87/14/0060 mwN) bezahltes monatliches Entgelt dem Einnahmenbegriff des Paragraph 15, Absatz eins, EStG 1988 unterliegt und damit steuerpflichtig wird. Daraus folgt aber, daß die einen solchen Bezugsteil ebenfalls umfassende Kommunalsteuer eine "sonstige durch Gesetz bestimmte Belastung oder Abgabe" im Sinne des Paragraph 23, Absatz eins, Ziffer 3, MRG darstellt und somit dem Dienstgeberanteil des Sozialversicherungsbeitrags gleichzuhalten ist vergleiche Rainer, HdB des Miet- und Wohnrechts römisch eins 268).
Begründet daher dieser Beitrag einen Anspruch des Vermieters im Sinne des § 23 Abs 2 MRG, muß dies auch für die fiktive Kommunalsteuer gelten. Die Erwägungen des Rekursgerichtes über eine selbständige Tätigkeit des Vermieters bei ersatzweiser Vornahme der Hausbesorgerarbeiten sind demnach nicht zielführend, weil auch Dienstgeberanteile zur Sozialversicherung nicht anfallen, wenn ein Hausmeister nicht bestellt ist. Die den Angaben der Rekurswerberin folgende Ausmessung einer Hausbesorgerwohnung mit 40 m2, wie sie zur Errechnung des auf § 13 Abs 6 HBG fußenden Entgeltsanteils vorgenommen wurde, ist im Revisionsverfahren nicht mehr strittig. Das gleiche gilt für die Annahme, daß es sich beim Baujahr des gegenständlichen Mietobjektes um ein solches bis 1949 handelt, weshalb gemäß § 2 Abs 1 (Tabelle Kategorie 1 ab 1993) der Verordnung des Bundesministers für Finanzen über die bundeseinheitliche Bewertung bestimmter Sachbezüge für 1992 und ab 1993, BGBl 642/1992, ein Quadratmeterpreis von S 13 anzusetzen ist. Die Multiplikation der Wohnfläche von 40 m2 mit dem Quadratmeterpreis von S 13 ergibt einen Monatsbetrag von S 520, um den der vom Erstgericht ermittelte fiktive Monatsbezug von S 4.904,84 zu erhöhen ist. Ausgehend von einem Monatsbezug in Höhe von S 5.424,84 ergeben 3 % Kommunalsteuer S 162,75, was einem Jahresbetrag von S 1.952,94 entspricht. Der von der Antragsgegnerin für das Jahr 1994 verrechnete Kommunalsteuerbetrag beträgt hingegen S 2.005,32, sodaß das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für das 1994 aus dem Titel der Betriebskosten für fiktive Kommunalsteuer um S 52,38 überschritten wurde, die Verrechnung weiterer S 187,14 jedoch zu Recht erfolgte.Begründet daher dieser Beitrag einen Anspruch des Vermieters im Sinne des Paragraph 23, Absatz 2, MRG, muß dies auch für die fiktive Kommunalsteuer gelten. Die Erwägungen des Rekursgerichtes über eine selbständige Tätigkeit des Vermieters bei ersatzweiser Vornahme der Hausbesorgerarbeiten sind demnach nicht zielführend, weil auch Dienstgeberanteile zur Sozialversicherung nicht anfallen, wenn ein Hausmeister nicht bestellt ist. Die den Angaben der Rekurswerberin folgende Ausmessung einer Hausbesorgerwohnung mit 40 m2, wie sie zur Errechnung des auf Paragraph 13, Absatz 6, HBG fußenden Entgeltsanteils vorgenommen wurde, ist im Revisionsverfahren nicht mehr strittig. Das gleiche gilt für die Annahme, daß es sich beim Baujahr des gegenständlichen Mietobjektes um ein solches bis 1949 handelt, weshalb gemäß Paragraph 2, Absatz eins, (Tabelle Kategorie 1 ab 1993) der Verordnung des Bundesministers für Finanzen über die bundeseinheitliche Bewertung bestimmter Sachbezüge für 1992 und ab 1993, Bundesgesetzblatt 642 aus 1992,, ein Quadratmeterpreis von S 13 anzusetzen ist. Die Multiplikation der Wohnfläche von 40 m2 mit dem Quadratmeterpreis von S 13 ergibt einen Monatsbetrag von S 520, um den der vom Erstgericht ermittelte fiktive Monatsbezug von S 4.904,84 zu erhöhen ist. Ausgehend von einem Monatsbezug in Höhe von S 5.424,84 ergeben 3 % Kommunalsteuer S 162,75, was einem Jahresbetrag von S 1.952,94 entspricht. Der von der Antragsgegnerin für das Jahr 1994 verrechnete Kommunalsteuerbetrag beträgt hingegen S 2.005,32, sodaß das gesetzlich zulässige Zinsausmaß für das 1994 aus dem Titel der Betriebskosten für fiktive Kommunalsteuer um S 52,38 überschritten wurde, die Verrechnung weiterer S 187,14 jedoch zu Recht erfolgte.
Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster Instanz gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm § 43 Abs 1 ZPO: Der mit ca 1/12 durchgedrungene Antragsteller hat Anspruch auf Ersatz der dieser Quote entsprechenden Kosten der Vollmachtserteilung (Bundesstempel).Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster Instanz gründet sich auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG in Verbindung mit Paragraph 43, Absatz eins, ZPO: Der mit ca 1/12 durchgedrungene Antragsteller hat Anspruch auf Ersatz der dieser Quote entsprechenden Kosten der Vollmachtserteilung (Bundesstempel).