Die Revision ist zulässig, weil das Berufungsgericht die Grundsätze der Rechtsprechung zum selbstverschuldeten Eigenbedarf unrichtig angewendet hat. Die Revision ist in ihrem Aufhebungsantrag auch berechtigt.
Der Beklagte macht in seiner Revision - zusammengefasst - geltend, das Berufungsgericht habe insbesondere die Relevanz der drei im Obergeschoss befindlichen Kleinwohnungen unrichtig beurteilt. Es sei bereits aus dem dem Urteil angeschlossenen Lage- und Grundrissplan zu ersehen, dass es sich bei den nunmehr abgeschlossenen Kleinwohnungen ursprünglich um eine einzige Wohnung mit ca 90 m² Nutzfläche inkl Balkon und Terrasse gehandelt habe. Dieser ursprüngliche Zustand sei sukzessive geändert und durch geringfügige Adaptierungen seien letztlich Kleinwohnungen und Büros abgetrennt und vermietet worden. Dieser Bereich könne ohne größere bauliche Veränderungen, lediglich durch Setzen von Verbindungstüren zu einer ca 90 m² großen 4-Zimmer-Wohnung adaptiert werden. Der wirtschaftliche Aufwand wäre vertretbar und dem Kläger zumutbar. Dadurch wäre dem Kläger und seiner Familie nicht nur ein menschwürdiges Wohnen möglich, sondern werde jedenfalls auch ein durchschnittlicher neuzeitlicher Wohnungsstandard erreicht. Unrichtig sei auch, dass dem Kläger das Zuwarten, bis alle drei Mietverhältnisse ausgelaufen sind, nicht zumutbar wäre. Das Berufungsgericht verkenne weiters, dass der Kläger die Wohnungen jeweils nach der Geburt seines dritten Kindes und somit in Kenntnis seines Eigenbedarfs neu vermietet habe. Der Kläger habe somit seinen Eigenbedarf selbst verschuldet, was der Beklagte auch behauptet und unter Beweis gestellt habe. Aus diesem Grund müsse die Interessenabwägung zu Lasten des Klägers ausgehen. Hätte der Kläger rechtzeitig mit der Adaptierung des in seinem Eigentum und ihm zur Verfügung stehenden Wohnraums begonnen, wäre die Aufkündigung des Mietvertrags mit dem Beklagten nicht notwendig gewesen. Infolge unrichtiger rechtlicher Beurteilung seien Feststellungen zu den jeweiligen wirtschaftlichen Verhältnissen der Streitteile, über Art, Ausmaß und die Höhe der Kosten notwendiger Adaptierungsarbeiten für die dem Kläger zur Verfügung stehenden Kleinwohnungen sowie zur Dauer der über diese Objekte abgeschlossenen Mietverhältnisse unterblieben. Diese Feststellungen wären jedenfalls zur richtigen rechtlichen Beurteilung erforderlich gewesen.
Diese Ausführungen des Beklagten sind teilweise berechtigt:
1. Nach stRsp wird bei der Prüfung des Eigenbedarfs grundsätzlich ein strenger Maßstab angelegt (vgl RIS-Justiz RS0068227; RS0070482;1. Nach stRsp wird bei der Prüfung des Eigenbedarfs grundsätzlich ein strenger Maßstab angelegt vergleiche RIS-Justiz RS0068227; RS0070482;
RS0070619; RS0067660). Dass aber auch beim gebotenen strengen Maßstab dem Kläger mit einem 5-Personen-Haushalt und angesichts seines wohl eher bedenklichen Gesundheitszustands (Herzkrankheit;
Vierfach-Bypass-Operation) die Weiterbenützung der bisherigen Wohnung mit ca 68 m² nicht mehr abverlangt werden kann, ist eine zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts und davon geht nunmehr offenbar auch der Beklagte aus.
2. Wie schon die Vorinstanzen im Grundsatz zutreffend erkannt haben,
schließt sogenannter schuldhafter Eigenbedarf die Kündigung aus (5 Ob
519/86 mwN = MietSlg 38.476; 6 Ob 55/00g = immolex 2001/29, 46 = wobl
2001/154, 253 = MietSlg 52.426). Selbstverschuldeter Eigenbedarf ist
dann anzunehmen, wenn der Vermieter schuldhaft eine Sachlage
herbeiführt, die ihn zwingt, zur Deckung seines Eigenbedarfs mit
Kündigung vorzugehen, sei es, dass er den Eigenbedarf durch positives
Tun zum Entstehen bringt oder auf eine andere Weise als durch
Kündigung zu befriedigen versäumt (6 Ob 55/00g = immolex 2001/29, 46
= wobl 2001/154, 253 = MietSlg 52.426; 6 Ob 637/93 = MietSlg 45.430 =
wobl 1995/11).
3. Das Berufungsgericht war unter Hinweis auf die Behauptungs- und Beweispflicht des Beklagten (6 Ob 637/93 = MietSlg 45.430 = wobl 1995/11) der Ansicht, dieser habe nicht vorgebracht, dass der Kläger durch die Neuvermietung der drei Kleinwohnungen seinen Eigenbedarf verschuldet habe, sodass dieser Einwand schon deshalb unbeachtlich sei. Dieser Standpunkt des Berufungsgerichts ist unhaltbar, weil der Beklagte - dem dazu wohl nicht ein Wissen um alle Details abverlangt werden kann - in seinen Einwendungen (S. 2 in ON 2) sinngemäß darauf hinwies, dass einzelne der Kleinwohnungen länger leer gestanden, nicht ständig, sondern nur kurzfristig vermietet seien und eine davon „kürzlich wiederum neu vermietet (worden sei)". Die Feststellung des Erstgerichts von der Neuvermietung der Kleinwohnungen nach der Geburt des dritten Kindes des Klägers hält sich daher jedenfalls im Rahmen des Prozessvorbringens des Beklagten und ist daher unter dem Gesichtspunkt eines möglicherweise selbstverschuldeten Eigenbedarfs beachtlich.
4. Dass der Kläger und seine Familie - schon angesichts ihrer Personenanzahl und den naturgemäß alteresbedingt zunehmenden Wohnbedürfnissen der heranwachsenden Kinder - mit der ihnen zur Verfügung stehenden Wohnfläche von 68 m² künftig nicht mehr das Auslangen finden werde, musste dem Kläger spätestens nach der Geburt des dritten Kindes im Jahre 2003 klar sein. Danach hat der Kläger alle drei Kleinwohnungen, die zusammengelegt ihm und seiner Familie eine ausreichende Wohnfläche von 90 m² bieten würden, neu vermietet und sich damit der Nutzungsmöglichkeit dieser Objekte begeben, um daraus Mieteinnahmen zu erzielen. Diese Vorgangsweise könnte dann den Einwand eines unbeachtlichen, weil selbstverschuldeten Eigenbedarfs rechtfertigen, wenn die technische Möglichkeit, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit und für den Kläger auch die Finanzierbarkeit der Zusammenlegung der drei Kleinwohnungen bestanden hätte (vgl 6 Ob 55/00g = immolex 2001/29, 46 = wobl 2001/154, 253 = MietSlg 52.426); zur Beurteilung dieser Frage fehlt aber bislang eine Sachverhaltsgrundlage, die vom Erstgericht im fortgesetzen Verfahren zu schaffen sein wird.4. Dass der Kläger und seine Familie - schon angesichts ihrer Personenanzahl und den naturgemäß alteresbedingt zunehmenden Wohnbedürfnissen der heranwachsenden Kinder - mit der ihnen zur Verfügung stehenden Wohnfläche von 68 m² künftig nicht mehr das Auslangen finden werde, musste dem Kläger spätestens nach der Geburt des dritten Kindes im Jahre 2003 klar sein. Danach hat der Kläger alle drei Kleinwohnungen, die zusammengelegt ihm und seiner Familie eine ausreichende Wohnfläche von 90 m² bieten würden, neu vermietet und sich damit der Nutzungsmöglichkeit dieser Objekte begeben, um daraus Mieteinnahmen zu erzielen. Diese Vorgangsweise könnte dann den Einwand eines unbeachtlichen, weil selbstverschuldeten Eigenbedarfs rechtfertigen, wenn die technische Möglichkeit, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit und für den Kläger auch die Finanzierbarkeit der Zusammenlegung der drei Kleinwohnungen bestanden hätte vergleiche 6 Ob 55/00g = immolex 2001/29, 46 = wobl 2001/154, 253 = MietSlg 52.426); zur Beurteilung dieser Frage fehlt aber bislang eine Sachverhaltsgrundlage, die vom Erstgericht im fortgesetzen Verfahren zu schaffen sein wird.
5. Zusammengefasst ergibt sich:
Der Bedarf des Kläger nach einer größeren Wohnung mit mehr als den bisherigen 68 m² Wohnfläche ist bei seinem 5-Personen-Haushalt grundsätzlich zu bejahen. Dass der Kläger nach der Geburt seines dritten Kindes drei Kleinwohnungen, die zusammengelegt ihm und seiner Familie eine ausreichende Wohnfläche von 90 m² bieten würden, neu vermietete und sich damit der Möglichkeit der Eigennutzung dieser Objekte begab, begründet den Einwand selbstverschuldeten Eigenbedarfs, wenn die Zusammenlegung der Kleinwohnungen technisch möglich, wirtschaftlich sinnvoll und für den Kläger finanzierbar gewesen wäre. Sollte sich daher, was im fortgesetzten Verfahren mit den Parteien zu erörteren und zu klären sein wird, sowohl die technische Möglichkeit als auch die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit und die Finanzierbarkeit der Zusammenlegung der drei Kleinwohnungen ergeben, scheidet eine auf § 30 Abs 2 Z 8 MRG gestützte Kündigung aus. Andernfalls erweisen sich die vom Berufungsgericht zum Eigenbedarf und zur Interessenabwägung angestellten Erwägungen als zutreffend, was die Aufkündigung als berechtigt erweisen würde.Der Bedarf des Kläger nach einer größeren Wohnung mit mehr als den bisherigen 68 m² Wohnfläche ist bei seinem 5-Personen-Haushalt grundsätzlich zu bejahen. Dass der Kläger nach der Geburt seines dritten Kindes drei Kleinwohnungen, die zusammengelegt ihm und seiner Familie eine ausreichende Wohnfläche von 90 m² bieten würden, neu vermietete und sich damit der Möglichkeit der Eigennutzung dieser Objekte begab, begründet den Einwand selbstverschuldeten Eigenbedarfs, wenn die Zusammenlegung der Kleinwohnungen technisch möglich, wirtschaftlich sinnvoll und für den Kläger finanzierbar gewesen wäre. Sollte sich daher, was im fortgesetzten Verfahren mit den Parteien zu erörteren und zu klären sein wird, sowohl die technische Möglichkeit als auch die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit und die Finanzierbarkeit der Zusammenlegung der drei Kleinwohnungen ergeben, scheidet eine auf Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 8, MRG gestützte Kündigung aus. Andernfalls erweisen sich die vom Berufungsgericht zum Eigenbedarf und zur Interessenabwägung angestellten Erwägungen als zutreffend, was die Aufkündigung als berechtigt erweisen würde.
6. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.6. Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO.