Werden gemäß § 32 Abs 8 WFG 1968 Verbesserungen größeren Umfanges (§ 1 Abs 1 lit d) gefördert, finden die Absätze 1 bis 6 dieser Bestimmung keine Anwendung. In diesen Fällen sind Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über eine Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung der auf seinen Mietgegenstand entfallenden anteiligen Kosten der Verbesserung (§ 2 Abs 1 Z 10a) zulässig. Im Falle der Neuvermietung einer Klein- oder Mittelwohnung, deren mangelhafte Ausstattung im Sinne des § 3 Z 10 des Stadterneuerungsgesetzes durch eine nach diesem Bundesgesetz geförderte Verbesserung beseitigt wurde, ist bis zur gänzlichen Rückzahlung der Förderungsmittel eine Vereinbarung über die Höhe des monatlichen Hauptmietzinses nur insoweit rechtswirksam, als sie neben dem zur Deckung der Kosten der Verbesserung erforderlichen Betrag den Betrag von höchstens S 4,- je Quadratmeter der Nutzfläche der Wohnung zuzüglich einer allfälligen darüber hinausgehenden Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß § 7 des Mietengesetzes nicht überschreitet (§ 32 Abs 8 dritter Satz WFG 1968). Die §§ 24 bis 37 des Mietengesetzes finden sinngemäß Anwendung.Werden gemäß Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968 Verbesserungen größeren Umfanges (Paragraph eins, Absatz eins, Litera d,) gefördert, finden die Absätze 1 bis 6 dieser Bestimmung keine Anwendung. In diesen Fällen sind Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über eine Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung der auf seinen Mietgegenstand entfallenden anteiligen Kosten der Verbesserung (Paragraph 2, Absatz eins, Ziffer 10 a,) zulässig. Im Falle der Neuvermietung einer Klein- oder Mittelwohnung, deren mangelhafte Ausstattung im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 10, des Stadterneuerungsgesetzes durch eine nach diesem Bundesgesetz geförderte Verbesserung beseitigt wurde, ist bis zur gänzlichen Rückzahlung der Förderungsmittel eine Vereinbarung über die Höhe des monatlichen Hauptmietzinses nur insoweit rechtswirksam, als sie neben dem zur Deckung der Kosten der Verbesserung erforderlichen Betrag den Betrag von höchstens S 4,- je Quadratmeter der Nutzfläche der Wohnung zuzüglich einer allfälligen darüber hinausgehenden Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß Paragraph 7, des Mietengesetzes nicht überschreitet (Paragraph 32, Absatz 8, dritter Satz WFG 1968). Die Paragraphen 24 bis 37 des Mietengesetzes finden sinngemäß Anwendung.
Die Antragstellerin leitet entgegen der Interpretation durch die Vorinstanzen aus dieser Bestimmung in Anlehnung an die zu § 15 WWG ergangene Judikatur ab, daß über den nach § 32 Abs 8 WFG 1968 ermittelten Hauptmietzins hinausgehende Vereinbarungen nicht nur für die Dauer offener Darlehensrückzahlungen, sondern auch darüber hinaus unwirksam seien und während der Laufzeit des Darlehens weitergehende Mietzinsvereinbarungen für die Zeit danach nicht wirksam getroffen werden könnten. Der Antragstellerin ist dahin beizupflichten, daß der Betrag von S 4,- pro Quadratmeter Nutzfläche mit jenem überstimmt, der mit der Mietrechtsnovelle 1974, BGBl 1974/409, in die Bestimmung des § 16 Abs 3 Mietengesetz Eingang fand und den für Substandardwohnungen (§ 3 Z 10 des Stadterneuerungsgesetzes) höchstzulässigen Hauptmietzins je Quadratmeter Nutzfläche darstellte, wenn ab dem 1.8.1974 - zulässigerweise - geschlossene Vereinbarungen gemäß § 16 Abs 1 Z 2 und 3 Mietengesetz eine solche Wohnung betrafen. Die Bestimmung des § 32 Abs 8 WFG 1968 hat in der Folge eine Anpassung an § 16 Abs 2 Z 4 (iVm § 16 Abs 4) MRG aF bzw § 16 Abs 5 und 6 MRG nF nicht erfahren, die Regelung wurde auch durch § 60 Abs 8 WFG 1984 nicht berührt (Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht20 Rz 8 § 32 Abs 8 WFG 1968). Es wurde daher die Regelung beibehalten, daß bei Verbesserung eigentlicher Substandardwohnungen zu Standardwohnungen neben der Kostenüberwälzung höchstens ein Hauptmietzins von S 4,- pro Quadratmeter begehrt werden darf.Die Antragstellerin leitet entgegen der Interpretation durch die Vorinstanzen aus dieser Bestimmung in Anlehnung an die zu Paragraph 15, WWG ergangene Judikatur ab, daß über den nach Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968 ermittelten Hauptmietzins hinausgehende Vereinbarungen nicht nur für die Dauer offener Darlehensrückzahlungen, sondern auch darüber hinaus unwirksam seien und während der Laufzeit des Darlehens weitergehende Mietzinsvereinbarungen für die Zeit danach nicht wirksam getroffen werden könnten. Der Antragstellerin ist dahin beizupflichten, daß der Betrag von S 4,- pro Quadratmeter Nutzfläche mit jenem überstimmt, der mit der Mietrechtsnovelle 1974, BGBl 1974/409, in die Bestimmung des Paragraph 16, Absatz 3, Mietengesetz Eingang fand und den für Substandardwohnungen (Paragraph 3, Ziffer 10, des Stadterneuerungsgesetzes) höchstzulässigen Hauptmietzins je Quadratmeter Nutzfläche darstellte, wenn ab dem 1.8.1974 - zulässigerweise - geschlossene Vereinbarungen gemäß Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer 2 und 3 Mietengesetz eine solche Wohnung betrafen. Die Bestimmung des Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968 hat in der Folge eine Anpassung an Paragraph 16, Absatz 2, Ziffer 4, in Verbindung mit Paragraph 16, Absatz 4,) MRG aF bzw Paragraph 16, Absatz 5 und 6 MRG nF nicht erfahren, die Regelung wurde auch durch Paragraph 60, Absatz 8, WFG 1984 nicht berührt (Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht20 Rz 8 Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968). Es wurde daher die Regelung beibehalten, daß bei Verbesserung eigentlicher Substandardwohnungen zu Standardwohnungen neben der Kostenüberwälzung höchstens ein Hauptmietzins von S 4,- pro Quadratmeter begehrt werden darf.
Die Antragstellerin vermeint nun, daß die zu § 15 WWG ergangene Rechtsprechung sinngemäß auch auf die Mietzinsbildung bei nach dem WFG 1968 geförderten Mietobjekten, und zwar auch im Falle der Standardverbesserung nach § 32 Abs 8 WFG 1968, Anwendung zu finden hätte. Nach dieser Rechtsprechung (MietSlg XX/36, MietSlg 25.447, MietSlg XXVII/12, MietSlg XXXIII/21, MietSlg 36.663 uva) bedingte der zwingende Charakter der Mietzinsbildungsvorschriften des § 15 Abs 9 ff WWG die Unwirksamkeit jedweder Mietzinsvereinbarung nach § 16 MG auch im Falle rechtzeitiger Neuvermietung. Vor dem Zeitpunkt der Rückzahlungsdarlehen getroffene, unwirksame Mietzinsvereinbarungen sollten dies auch nach völliger Rückzahlung des Fondsdarlehens bleiben (MietSlg XX/36, XXXIII/21). Dabei wurde mit der Absicht des Gesetzgebers argumentiert, Vereinbarungen nach § 16 Mietengesetz erst nach erfolgter Rückerstattung des Fondsdarlehens zuzulassen und die vor der Rückzahlung der öffentlichen Mittel getroffenen Vereinbarungen als unwirksam zu erklären (MietSlg XX/36). Als weitere ratio legis wurde angesehen, einen Handel mit wiederhergestellten, ehemals kriegsbeschädigten Wohnungen zu unterbinden. Würden nämlich bereits während der Rückzahlung des Fondsdarlehens Vereinbarungen nach § 16 Abs 2 Mietengesetz zulässig sein, so könnte ein Markt entstehen, bei dem als Wertmesser schon die Einnahme nach der Rückerstattung des Fondsdarlehens dienten (MietSlg XX/36). Aus dem zwingenden Charakter der Mietzinsbildungsvorschriften des § 15 Abs 9 folgende WWG wurde auch abgeleitet, daß eine vor Rückzahlung des Fondsdarlehens getroffene Vereinbarung auch für die Zeit nach der Rückzahlung unwirksam sei (MietSlg 25.447).Die Antragstellerin vermeint nun, daß die zu Paragraph 15, WWG ergangene Rechtsprechung sinngemäß auch auf die Mietzinsbildung bei nach dem WFG 1968 geförderten Mietobjekten, und zwar auch im Falle der Standardverbesserung nach Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968, Anwendung zu finden hätte. Nach dieser Rechtsprechung (MietSlg XX/36, MietSlg 25.447, MietSlg XXVII/12, MietSlg XXXIII/21, MietSlg 36.663 uva) bedingte der zwingende Charakter der Mietzinsbildungsvorschriften des Paragraph 15, Absatz 9, ff WWG die Unwirksamkeit jedweder Mietzinsvereinbarung nach Paragraph 16, MG auch im Falle rechtzeitiger Neuvermietung. Vor dem Zeitpunkt der Rückzahlungsdarlehen getroffene, unwirksame Mietzinsvereinbarungen sollten dies auch nach völliger Rückzahlung des Fondsdarlehens bleiben (MietSlg XX/36, XXXIII/21). Dabei wurde mit der Absicht des Gesetzgebers argumentiert, Vereinbarungen nach Paragraph 16, Mietengesetz erst nach erfolgter Rückerstattung des Fondsdarlehens zuzulassen und die vor der Rückzahlung der öffentlichen Mittel getroffenen Vereinbarungen als unwirksam zu erklären (MietSlg XX/36). Als weitere ratio legis wurde angesehen, einen Handel mit wiederhergestellten, ehemals kriegsbeschädigten Wohnungen zu unterbinden. Würden nämlich bereits während der Rückzahlung des Fondsdarlehens Vereinbarungen nach Paragraph 16, Absatz 2, Mietengesetz zulässig sein, so könnte ein Markt entstehen, bei dem als Wertmesser schon die Einnahme nach der Rückerstattung des Fondsdarlehens dienten (MietSlg XX/36). Aus dem zwingenden Charakter der Mietzinsbildungsvorschriften des Paragraph 15, Absatz 9, folgende WWG wurde auch abgeleitet, daß eine vor Rückzahlung des Fondsdarlehens getroffene Vereinbarung auch für die Zeit nach der Rückzahlung unwirksam sei (MietSlg 25.447).
Bei Anwendung dieser Grundsätze auf Mietzinsvereinbarungen betreffend nach dem WFG 1968 geförderte Mietobjekte ist eine differenzierte Betrachtung angezeigt: § 32 Abs 6 WFG 1968 bestimmt, daß bis zur Rückzahlung der Förderungsmittel die Bestimmungen der §§ 16 und 16a des Mietengesetzes nicht anzuwenden sind. "Freie Vereinbarungen" des Hauptmietzinses im Sinne des § 16, § 16a MG, worunter gemäß § 58 Abs 4 MRG seit 1.1.1982 nur mehr die Vereinbarung des angemessenen Mietzinses nach § 16 Abs 1 MRG verstanden werden kann, sind demzufolge erst nach Rückzahlung des Förderungsdarlehens zulässig (Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht20 Rz 6 zu § 32 WFG 1968). Von dieser Bestimmung, die die Vermietung einer mit Förderungsmitteln errichteten Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit betrifft, ist aber die Regelung des Abs 8 leg cit deutlich zu unterscheiden, wonach im Falle der Neuvermietung einer Klein- oder Mittelwohnung, deren mangelhafte Ausstattung im Sinne des § 3 Z 10 des Stadterneuerungsgesetzes durch eine nach diesem Bundesgesetz geförderte Verbesserung beseitigt wurde, bis zur gänzlichen Rückzahlung der Förderungsmittel eine Vereinbarung über die Höhe des monatlichen Hauptmietzinses nur insoweit rechtswirksam ist, als sie neben dem zur Deckung der Kosten der Verbesserung erforderlichen Betrag dem Betrag von höchstens S 4,-Bei Anwendung dieser Grundsätze auf Mietzinsvereinbarungen betreffend nach dem WFG 1968 geförderte Mietobjekte ist eine differenzierte Betrachtung angezeigt: Paragraph 32, Absatz 6, WFG 1968 bestimmt, daß bis zur Rückzahlung der Förderungsmittel die Bestimmungen der Paragraphen 16 und 16a des Mietengesetzes nicht anzuwenden sind. "Freie Vereinbarungen" des Hauptmietzinses im Sinne des Paragraph 16,, Paragraph 16 a, MG, worunter gemäß Paragraph 58, Absatz 4, MRG seit 1.1.1982 nur mehr die Vereinbarung des angemessenen Mietzinses nach Paragraph 16, Absatz eins, MRG verstanden werden kann, sind demzufolge erst nach Rückzahlung des Förderungsdarlehens zulässig (Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht20 Rz 6 zu Paragraph 32, WFG 1968). Von dieser Bestimmung, die die Vermietung einer mit Förderungsmitteln errichteten Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit betrifft, ist aber die Regelung des Absatz 8, leg cit deutlich zu unterscheiden, wonach im Falle der Neuvermietung einer Klein- oder Mittelwohnung, deren mangelhafte Ausstattung im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 10, des Stadterneuerungsgesetzes durch eine nach diesem Bundesgesetz geförderte Verbesserung beseitigt wurde, bis zur gänzlichen Rückzahlung der Förderungsmittel eine Vereinbarung über die Höhe des monatlichen Hauptmietzinses nur insoweit rechtswirksam ist, als sie neben dem zur Deckung der Kosten der Verbesserung erforderlichen Betrag dem Betrag von höchstens S 4,-
je Quadratmeter Nutzfläche der Wohnung zuzüglich einer allfälligen darüber hinausgehenden Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß § 7 des Mietengesetzes nicht überschreitet. Während also sowohl im Falle einer Förderung nach dem WWG als auch in den von § 32 Abs 6 WFG 1968 umfaßten Fällen vor Darlehensrückzahlung eine freie Mietzinsvereinbarung grundsätzlich ausscheidet, beschreitet der Gesetzgeber bei der Darlehensaufnahme zur Standardverbesserung den Weg, Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses - die sonstigen Erfordernisse nach § 16 MRG vorausgesetzt - grundsätzlich zuzulassen, für die Dauer der Rückzahlung jedoch in ihrer Höhe zu beschränken. So sprechen auch die Materialien (Regierungsvorlage 1489 der Beilagen 13. GP) zu § 32 Abs 8 WFG 1968 davon, daß es sich bei mangelhaft ausgestatteten Klein- und Mittelwohnungen im Sinne des § 3 Z 10 Stadterneuerungsgesetz, die mit Hilfe von Mitteln der Wohnbauförderung verbessert wurden, als zweckmäßig erwiesen habe, bis zur Rückzahlung der öffentlichen Mittel eine Regelung der Mietzinsbildung im Falle der Neuvermietung aufzunehmen. Im Schrifttum (Krassnigg/Kohler WFG 19682 FN 17 zu § 32) wird diese Bestimmung dahin interpretiert, daß der Vermieter neben den Kosten der Verbesserung im nachgewiesenen Umfang - abgesehen von einer allfälligen Erhöhung nach § 7 MG - bis zur gänzlichen Rückzahlung des Förderungsdarlehens einen Hauptmietzins von höchstens S 4,- je Quadratmeter Nutzfläche in Rechnung stellen kann und daß diese Bestimmung als lex specialis zu § 16 Abs 3 MG in der Fassung des BGBl.NR.409/1974 anzusehen sei, der die freie Vereinbarung nur bei Substandardwohnungen einer Beschränkung unterwerfe.je Quadratmeter Nutzfläche der Wohnung zuzüglich einer allfälligen darüber hinausgehenden Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß Paragraph 7, des Mietengesetzes nicht überschreitet. Während also sowohl im Falle einer Förderung nach dem WWG als auch in den von Paragraph 32, Absatz 6, WFG 1968 umfaßten Fällen vor Darlehensrückzahlung eine freie Mietzinsvereinbarung grundsätzlich ausscheidet, beschreitet der Gesetzgeber bei der Darlehensaufnahme zur Standardverbesserung den Weg, Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses - die sonstigen Erfordernisse nach Paragraph 16, MRG vorausgesetzt - grundsätzlich zuzulassen, für die Dauer der Rückzahlung jedoch in ihrer Höhe zu beschränken. So sprechen auch die Materialien (Regierungsvorlage 1489 der Beilagen 13. GP) zu Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968 davon, daß es sich bei mangelhaft ausgestatteten Klein- und Mittelwohnungen im Sinne des Paragraph 3, Ziffer 10, Stadterneuerungsgesetz, die mit Hilfe von Mitteln der Wohnbauförderung verbessert wurden, als zweckmäßig erwiesen habe, bis zur Rückzahlung der öffentlichen Mittel eine Regelung der Mietzinsbildung im Falle der Neuvermietung aufzunehmen. Im Schrifttum (Krassnigg/Kohler WFG 19682 FN 17 zu Paragraph 32,) wird diese Bestimmung dahin interpretiert, daß der Vermieter neben den Kosten der Verbesserung im nachgewiesenen Umfang - abgesehen von einer allfälligen Erhöhung nach Paragraph 7, MG - bis zur gänzlichen Rückzahlung des Förderungsdarlehens einen Hauptmietzins von höchstens S 4,- je Quadratmeter Nutzfläche in Rechnung stellen kann und daß diese Bestimmung als lex specialis zu Paragraph 16, Absatz 3, MG in der Fassung des BGBl.NR.409/1974 anzusehen sei, der die freie Vereinbarung nur bei Substandardwohnungen einer Beschränkung unterwerfe.
Nach Ansicht des erkennenden Senates entspricht es den Intentionen des Gesetzgebers, bis zur Rückzahlung eines von der öffentlichen Hand geförderten, zur Standardverbesserung gewährten Darlehens Spekulationen Einhalt zu gebieten und Mietzinsvereinbarungen in dem Umfang für unwirksam, das heißt teilnichtig zu erklären, als Mietzinsvereinbarungen für die Dauer der Laufzeit der Darlehensrückzahlung die in § 32 Abs 8 WFG 1968 limitierte Höhe des Mietzinses überschreiten. Nicht kann es jedoch der Zweck dieser Bestimmung sein, ansonsten zulässige Mietzinsvereinbarungen für die nach der Zeit nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens anfallenden Mietzinse hintanzuhalten, weil dadurch für einen Vermieter regelmäßig der Anreiz zu einer Standardverbesserung verloren ginge. -Darüber, ob die Nichtigkeit des Teiles das Ganze ergreift oder nicht, entscheidet nicht Natur und Zweck des Vertrages bzw der Parteiwillen, sondern Natur und Zweck des Verbotes. Dabei ist der von der Gesetzeslage gewählte Spielraum im Sinne einer Entscheidung für grundsätzliche Restgültigkeit zu nutzen (SZ 44/166, SZ 63/23, RIS-Justiz RS0016431). Die Frage, ob Gesamt- oder Teilnichtigkeit eines Vertrages oder auch nur eines Vertragspunktes vorliegt, hängt vom Normzweck ab. Entscheidend ist nicht, ob die Parteien auch ohne verbotene Klausel den Restvertrag geschlossen hätten, sondern welchen Schutzzweck die Verbotsnorm verfolgt (RIS-Justiz RS0016417). Der mit einer wörtlichen Interpretation des § 32 Abs 8 WFG 1968 in Einklang stehende Zweck der Norm, während der Dauer bis zur Rückzahlung eines Förderungsdarlehens Spekulationen hintanzuhalten, andererseits aber einen Anreiz für die Standardverbesserung aufrechtzuerhalten, gebietet es, eine Teilnichtigkeit der zwischen den Parteien getroffenen Mietzinsvereinbarung nur soweit anzunehmen, daß ab Mietvertragsabschluß bis zur tatsächlichen Rückzahlung des Darlehens die Vereinbarung nur in dem durch § 32 Abs 8 WFG 1968 vorgegebenen Rahmen Gültigkeit hat, danach aber zur Gänze, das heißt im Umfang der zulässigen angemessenen Mietzinshöhe, wieder auflebt. Wird daher ein mit Mitteln der Wohnbauförderung durch Standardanhebung verbessertes Mietobjekt noch während der Laufzeit des Darlehens neu vermietet, muß es für zulässig angesehen werden, schon vorher für die Zeit nach der vollständigen Rückzahlung einen anderen Mietzins (bei Anwendbarkeit des MRG den angemessenen Mietzins nach § 16) zu vereinbaren (vgl zur davon nicht wesentlich anderen Rechtslage nach § 46 WFG 1984:Nach Ansicht des erkennenden Senates entspricht es den Intentionen des Gesetzgebers, bis zur Rückzahlung eines von der öffentlichen Hand geförderten, zur Standardverbesserung gewährten Darlehens Spekulationen Einhalt zu gebieten und Mietzinsvereinbarungen in dem Umfang für unwirksam, das heißt teilnichtig zu erklären, als Mietzinsvereinbarungen für die Dauer der Laufzeit der Darlehensrückzahlung die in Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968 limitierte Höhe des Mietzinses überschreiten. Nicht kann es jedoch der Zweck dieser Bestimmung sein, ansonsten zulässige Mietzinsvereinbarungen für die nach der Zeit nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens anfallenden Mietzinse hintanzuhalten, weil dadurch für einen Vermieter regelmäßig der Anreiz zu einer Standardverbesserung verloren ginge. -Darüber, ob die Nichtigkeit des Teiles das Ganze ergreift oder nicht, entscheidet nicht Natur und Zweck des Vertrages bzw der Parteiwillen, sondern Natur und Zweck des Verbotes. Dabei ist der von der Gesetzeslage gewählte Spielraum im Sinne einer Entscheidung für grundsätzliche Restgültigkeit zu nutzen (SZ 44/166, SZ 63/23, RIS-Justiz RS0016431). Die Frage, ob Gesamt- oder Teilnichtigkeit eines Vertrages oder auch nur eines Vertragspunktes vorliegt, hängt vom Normzweck ab. Entscheidend ist nicht, ob die Parteien auch ohne verbotene Klausel den Restvertrag geschlossen hätten, sondern welchen Schutzzweck die Verbotsnorm verfolgt (RIS-Justiz RS0016417). Der mit einer wörtlichen Interpretation des Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968 in Einklang stehende Zweck der Norm, während der Dauer bis zur Rückzahlung eines Förderungsdarlehens Spekulationen hintanzuhalten, andererseits aber einen Anreiz für die Standardverbesserung aufrechtzuerhalten, gebietet es, eine Teilnichtigkeit der zwischen den Parteien getroffenen Mietzinsvereinbarung nur soweit anzunehmen, daß ab Mietvertragsabschluß bis zur tatsächlichen Rückzahlung des Darlehens die Vereinbarung nur in dem durch Paragraph 32, Absatz 8, WFG 1968 vorgegebenen Rahmen Gültigkeit hat, danach aber zur Gänze, das heißt im Umfang der zulässigen angemessenen Mietzinshöhe, wieder auflebt. Wird daher ein mit Mitteln der Wohnbauförderung durch Standardanhebung verbessertes Mietobjekt noch während der Laufzeit des Darlehens neu vermietet, muß es für zulässig angesehen werden, schon vorher für die Zeit nach der vollständigen Rückzahlung einen anderen Mietzins (bei Anwendbarkeit des MRG den angemessenen Mietzins nach Paragraph 16,) zu vereinbaren vergleiche zur davon nicht wesentlich anderen Rechtslage nach Paragraph 46, WFG 1984:
Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht20 Rz 5 zu § 46 WFG 1984).Würth/Zingher Miet- und Wohnrecht20 Rz 5 zu Paragraph 46, WFG 1984).
Entgegen der von der Rechtsmittelwerberin vertretenen Ansicht, eine vorzeitige Rückzahlung durch den Vermieter müsse zur Rechtsunsicherheit führen, - womit erkennbar mangelnde Bestimmtheit der Leistung gemeint ist -, kann nach herrschender Auffassung ungeachtet fehlender gesetzlicher Bestimmungen die Festlegung der Gegenleistung für eine Leistung nicht nur beim Kauf, sondern bei jedem Rechtsgeschäft im Sinne des § 1056 ABGB nicht nur einer dritten bestimmten Person, sondern auch einer der Parteien übertragen werden. Eine solche Entgeltsbestimmung durch eine Partei unterliegt insofern richterlicher Kontrolle, als eine Partei an eine grob unbillige Entgeltfestsetzung der anderen Vertragsparteien nicht gebunden ist (SZ 64/92 uva; Koziol/Welser I10 215). Im hier vorliegenden Fall geht die Befugnis des Vermieters gar nicht so weit: Die Höhe des Entgelts (Mietzinses) wurden zwischen den Parteien schon festgelegt, eingeräumt ist ihm lediglich die Möglichkeit, durch vorzeitige Rückzahlung den Beginn der Zahlung eines höheren (angemessenen) Mietzinses festzulegen. Zieht man nun in Betracht, daß die Antragstellerin sogar bereit gewesen wäre, gleich ab Neuvermietung den erhöhten Mietzins zu bezahlen, kann in der Festlegung des späteren Zeitpunktes durch den Vermieter eine grobe Benachteiligung der Antragstellerin nicht erkannt werden, die einer Korrektur bedürfte. Die Auffassung der Rechtsmittelwerberin, ein Mieter könne grundsätzlich mit der gesetzlichen Laufzeit der Rückzahlung eines Darlehens rechnen, scheitert daran, daß diese auch bei voller Ausschöpfung einem Mieter regelmäßig nicht bekannt ist und außerdem der Darlehensnehmer nicht nach Willkür vorgehen kann, sondern erst mit der völligen Darlehensrückzahlung, die ihn selbst belastet, und deren Bekanntgabe gegenüber dem Mieter die Voraussetzungen für den Beginn der Mietzinserhöhung zu schaffen hat.Entgegen der von der Rechtsmittelwerberin vertretenen Ansicht, eine vorzeitige Rückzahlung durch den Vermieter müsse zur Rechtsunsicherheit führen, - womit erkennbar mangelnde Bestimmtheit der Leistung gemeint ist -, kann nach herrschender Auffassung ungeachtet fehlender gesetzlicher Bestimmungen die Festlegung der Gegenleistung für eine Leistung nicht nur beim Kauf, sondern bei jedem Rechtsgeschäft im Sinne des Paragraph 1056, ABGB nicht nur einer dritten bestimmten Person, sondern auch einer der Parteien übertragen werden. Eine solche Entgeltsbestimmung durch eine Partei unterliegt insofern richterlicher Kontrolle, als eine Partei an eine grob unbillige Entgeltfestsetzung der anderen Vertragsparteien nicht gebunden ist (SZ 64/92 uva; Koziol/Welser I10 215). Im hier vorliegenden Fall geht die Befugnis des Vermieters gar nicht so weit: Die Höhe des Entgelts (Mietzinses) wurden zwischen den Parteien schon festgelegt, eingeräumt ist ihm lediglich die Möglichkeit, durch vorzeitige Rückzahlung den Beginn der Zahlung eines höheren (angemessenen) Mietzinses festzulegen. Zieht man nun in Betracht, daß die Antragstellerin sogar bereit gewesen wäre, gleich ab Neuvermietung den erhöhten Mietzins zu bezahlen, kann in der Festlegung des späteren Zeitpunktes durch den Vermieter eine grobe Benachteiligung der Antragstellerin nicht erkannt werden, die einer Korrektur bedürfte. Die Auffassung der Rechtsmittelwerberin, ein Mieter könne grundsätzlich mit der gesetzlichen Laufzeit der Rückzahlung eines Darlehens rechnen, scheitert daran, daß diese auch bei voller Ausschöpfung einem Mieter regelmäßig nicht bekannt ist und außerdem der Darlehensnehmer nicht nach Willkür vorgehen kann, sondern erst mit der völligen Darlehensrückzahlung, die ihn selbst belastet, und deren Bekanntgabe gegenüber dem Mieter die Voraussetzungen für den Beginn der Mietzinserhöhung zu schaffen hat.
Das den Zeitraum nach tatsächlicher Darlehensrückzahlung betreffende Feststellungs- und Leistungsbegehren der Antragstellerin erweist sich somit als unberechtigt.