Entscheidungsgründe:
Die 1929 geborene Klägerin war Alleineigentümerin der ererbten Liegenschaft EZ 1428 GB ***** mit dem Einfamilienhaus *****. Die Klägerin wollte dieses Objekt vermieten und die Beklagte war ihr als Immobilienmaklerin namhaft gemacht worden. Der Beklagten war wiederum bekannt, dass der aus Deutschland stammende, in Wien berufstätige Gunter V***** ein Mietobjekt im 19. Bezirk um eine Mietobergrenze von 16.000 Schilling suchte.
Beim Erstkontakt der Streitteile im Sommer 1998 erklärte die Klägerin, das Haus um monatlich 25.000 Schilling, davon 20.000 Schilling Miete und 5.000 Schilling Betriebskosten vermieten zu wollen. Die Beklagte berichtete von ihrem deutschen Interessenten, dem diese Miete jedoch zu hoch sein werde. Die Klägerin erteilte der Beklagten dann den Auftrag, „möglichst zu ihren Bedingungen, einen Mieter zu finden und den Mietvertrag zu erstellen".
Bei einer Besichtigung des Hauses, an der die Streitteile und Gunter V***** teilnahmen, bekundete dieser Interesse am Objekt und versprach Haus und Garten zu pflegen, sagte aber, dass er nur 16.000 Schilling Miete zahlen könne. Da die Beklagte Gunter V***** als zuverlässigen Mieter empfahl, erwog die Klägerin, ihm bei der Miete etwas entgegen zu kommen. In der Folge rief die Beklagte die Klägerin an und teilte ihr mit, dass der Mietvertrag bereits von Gunter V***** unterfertigt sei und für die Klägerin unterschriftsreif in der Kanzlei liege. Dass dieser Mietvertrag von Gunter V***** verfasst worden war, teilte die Beklagte der Klägerin nicht mit. Einen Vertragsentwurf übermittelte die Beklagte der Klägerin nicht; diese sah den Mietvertrag erstmals bei Unterfertigung in der Kanzlei der Beklagten am 17. 6. 1998. Die Beklagte teilte der Klägerin mit, sie brauche den Vertrag gar nicht durchzulesen, es sei alles in Ordnung, es handle sich um einen normalen Vertrag. Die Klägerin überflog dennoch den Vertragstext, stellte fest, dass die Monatsmiete 16.000 Schilling betrug und unterfertigte den Mietvertrag.
Der Mietvertrag hatte auszugsweise folgenden Inhalt:
„....
2. Mietbeginn und Mietdauer
Das Mietverhältnis beginnt am 01. August 1998 und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Für die Kündigung, insbesondere für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gelten die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG). ....
3. Mietzins
Der aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten ohne Aufwendungen für Strom und Heizung, jedoch einschließlich der öffentlichen Abgaben, dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und der Umsatzsteuer bestehende Mietzins beträgt in freier Vereinbarung 16.000,-- ATS ....
Für Mietzinserhöhungen gelten die Bestimmungen des MRG.
4. Pflege und Erhaltungsaufwendungen
Der Mieter verpflichtet sich den Mietgegenstand zu pflegen und instandzuhalten, sodass der Vermieterin kein Nachteil erwächst. ....
....
7. Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG)
Für alle nicht in diesem Haupt-Mietvertrag einzeln geregelte Punkte gelten die Bestimmungen des MRG in seiner jeweils gültigen Fassung.
Die Klägerin begehrte von der Beklagten (nach Klagseinschränkung AS 79 = S 2 in ON 22) die Zahlung von 181.682 Euro sA. Ihr Objekt wäre mit einem freien Mietzins für einen von ihr bestimmbaren Zeitraum vermietbar gewesen. Die Beklagte habe ihr im Zusammenwirken mit Gunter V***** einen von diesem verfassten Mietvertrag vorgelegt, welchen sie als normal und von ihr überprüft bezeichnet habe. Im Vertrauen darauf habe die Klägerin den Mietvertrag ohne eigene Kontrolle unterfertigt. Tatsächlich habe dieser Vertrag eine Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit, einen Pauschalmietzins ohne ausdrückliche Wertsicherungsklausel und die Anwendung des MRG vorgesehen. Durch den gleichbleibenden Pauschalmietzins und die ständig wachsenden Betriebskosten hätte die Vermietung in absehbarer Zeit einen Verlust dargestellt. Die Liegenschaft erleide durch eine unbefristete Vermietung eine erhebliche Werteinbuße. Es handle sich jedenfalls um gänzlich unübliche Vertragsbestimmungen. Der Mietvertrag wäre lediglich befristet, unter Aufschlüsselung des Mietzinses, also zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten mit einer Wertsicherungsklausel sowie unter Ausschluss der nicht zwingenden Bestimmungen des MRG abzuschließen gewesen. Die Beklagte wäre verpflichtet gewesen, die Klägerin als rechtlichen Laien verständlich über den Inhalt des Mietvertrags und dessen wirtschaftliche Auswirkungen detailliert aufzuklären. Die Beklagte habe diese Aufklärungspflicht nicht nur gröblich verletzt, sondern die Klägerin arglistig im Irrtum bestärkt, es handle sich um einen „ganz normalen" Mietvertrag. Da die Beklagte zu den für die Klägerin exorbitant schädigenden Vertragsbestimmungen einfach geschwiegen habe, müsse sie der Klägerin den ihr durch die Unterfertigung des Vertrags entstandenen Schaden ersetzen. Der Schaden in Höhe des Klagsbetrags ergebe sich aus der Differenz des Zeitwerts der Liegenschaft mit und ohne den mit Gunter V***** abgeschlossenen Mietvertrag im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Die Beklagte bestritt das Vorbringen der Klägerin und beantragte Abweisung des Klagebegehrens. Sie habe der Klägerin die Möglichkeit befristeter und unbefristeter Mietverträge sowie deren Vor- und Nachteile erläutert. Gunter V***** habe aber auf einem unbefristeten Mietvertrag im Anwendungsbereich des MRG unter Ausschluss einer Wertsicherung bestanden und den Mietzins von 16.000 Schilling nur für den Fall akzeptiert, dass darin Betriebskosten, Umsatzsteuer und das Entgelt für vermietete Einrichtungsgegenstände enthalten seien. Der von der Klägerin als Schadenersatz begehrte Betrag sei nicht nachvollziehbar. Da die Klägerin mit dem Abschluss eines Mietvertrags auf unbestimmte Zeit einverstanden gewesen sei, könne sie nicht den Unterschied der Verkehrswerte geltend machen, sondern lediglich die Differenz zwischen erzielter und erzielbarer Miete, welche aber nicht geltend gemacht worden sei. Überdies habe die Klägerin die Liegenschaft vor Klagseinbringung verschenkt, sodass sie nicht aktiv legitimiert sei und letztlich auch keine Schaden erlitten habe. Ein allfälliger Schadenersatzanspruch sei verjährt. Die Klägerin treffe an einem eingetretenen Schaden ein gleichteiliges Mitverschulden, weil sie den Vertrag nicht ausreichend kontrolliert habe.
Das Erstgericht verpflichtete die Beklagte zur Zahlung von 181.682 Euro samt 4 % Zinsen seit 23. 5. 2001 und wies lediglich ein Zinsenmehrbegehren - unbekämpft - ab. Das Erstgericht traf - zusätzlich zum eingangs wiedergegebenen Sachverhalt - noch folgende wesentliche Feststellungen:
Die Beklagte hat die Klägerin nicht aufgeklärt, dass 1. Mietverträge auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden können, 2. wie ein Mietvertrag gestaltet werden kann, 3. wie es mit den Kündigungsmöglichkeiten bei Mietverträgen bestellt ist, 4. dass es die Möglichkeit der Wertsicherung bzw der Indexierung des Mietvertrags gibt, 5. dass Punkt 3. des Mietvertrags eine Pauschale von 16.000 Schilling für Hauptmietzins, Umsatzsteuer, Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Einrichtungsgegenstände vorsieht und 6. über die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes und insbesondere dessen Kündigungsbestimmungen.
Aus eigenem Wissen war die Klägerin weder über das Mietrechtsgesetz noch über die Möglichkeit einer Indexklausel informiert.
Hätte die Klägerin gewusst, dass die 16.000 Schilling einen Pauschalbetrag für die in Punkt 3. des Mietvertrags angeführten Leistungen darstellt, hätte sie nicht vermietet. Zu einem Mietzins von 16.000 Schilling netto wäre die Klägerin bereit gewesen, den Vertrag zu schließen.
Gunter V***** hat mit der Klägerin nie besprochen, ob ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden soll und er hat auch die Frage nach einer Wertsicherungsklausel bzw sonstige Details des Vertrags nicht angesprochen. Im Sommer 1998 gab es neben Gunter V***** auch andere Interessenten, die das Haus der Klägerin kaufen bzw mieten wollten.
Das Bestandobjekt war befristet vermietbar und der Mietzins war nicht gesetzlich reglementiert. Die Lage des Objekts ist erstklassig und im Jahr 1998 war bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages (zB bis zu 10 Jahren) eine Nettomiete von 1.500 Euro ortsüblich und erzielbar.
Für die Liegenschaft der Klägerin ergibt sich aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrags folgender Wertverlust (Stichtag Vertragsabschluss Juni 1998):
1. Ertragsverlust durch abgeschlossenen Mietvertrag per 1. 6. 1998: Vertrag auf unbestimmte Zeit ohne Wertsicherungsklausel ortsungewöhnlich niedrige Zinsvereinbarung und ausgewählte Mieterstruktur im Hinblick auf die Bestimmungen des § 1 Abs 4 MRG: vereinbarte Netto1. Ertragsverlust durch abgeschlossenen Mietvertrag per 1. 6. 1998: Vertrag auf unbestimmte Zeit ohne Wertsicherungsklausel ortsungewöhnlich niedrige Zinsvereinbarung und ausgewählte Mieterstruktur im Hinblick auf die Bestimmungen des Paragraph eins, Absatz 4, MRG: vereinbarte Netto-Hauptmiete rd 12.600 Schilling (916 Euro) erzielbare Netto-Hauptmiete rd 20.640 Schilling (1.500 Euro); mtl Mietzinsdifferenz rd 8.040 Schilling (584 Euro); jährl Mietzinsdifferenz rd 96.480 Schilling (7.010 Euro)
Bemessungsgrundlage zur Kapitalisierung:
rd 96.480 Schilling (7.010 Euro)
Angesetzt wird ein 4 %-iger Zinssatz, da die Vermietung in dieser Bestlage grundsätzlich nicht erschwert ist. Kapitalisierungsfaktor bei 4 % /40 Jahren 19,7927
Schaden rd 1,909.600 Schilling (138.746,23 Euro).
2. Wertverlust für Verkehrswert der Liegenschaft:
Hier ist zu vermerken, dass neben der Tatsache, dass ein unangemessen niedriger Mietzins, keine Wertsicherung, ein unbefristetes Mietverhältnis, Einräumung des geschilderten Umfanges der Nutzungsrechte am Grundstück, ausgewählte Mieterstruktur im Hinblick auf die teilweise Gültigkeit des Mietrechtsgesetzes, insbesondere hinsichtlich Eintritt, Aufkündigung etc sich der Wertverlust nicht nur auf die Mindereinnahmen auf Dauer dieses bestehenden Vertrages bezieht (rechnerisch in obigem Umfang), sondern zusätzlich ein merkantiler Minderwert zu berücksichtigen sein wird, weil die Verwertbarkeit (Käuferschichten) erheblich erschwert wird, nicht nur wegen dieses bestehenden Vertrags, sondern auch wegen der Tatsache, dass die Liegenschaft weder zur Eigennutzung noch als Ertragsobjekt verwendet werden kann.
3. Markteinschränkung durch Blockierung der Liegenschaft durch den beschriebenen Mietvertrag:
Am Schwersten wiegt der eingetretene Schaden durch Bestehen dieses Vertrages, da sich die Käuferschicht trotz der sehr guten örtlichen Lage praktisch auf ein Minimum reduziert, da das Führen von Prozessen über Bestandobjekte, die hinsichtlich der Kündigung und Eintrittsrechte dem Mietrechtsgesetz unterliegen, immer mit Risiko behaftet ist und das Geltendmachen von Eigenbedarf in diesen Fällen nicht greifen würde. Ein Abschlag wegen merkantilem Minderwert würde bei einer hier festgestellten Verkehrswertgröße von rd 10,000.000 Schilling (rd 726.728 Euro) zum Stichtag einen Abschlag von rd 20 % bedeuten (rd S 2,000.000 Schilling/145.346 Euro).
4. Der Wertverlust der Liegenschaft insgesamt definiert sich unter Berücksichtigung des eingetretenen Ertragsverlustes sowie Verschlechterung der Verwertungsmöglichkeiten, der starken Einschränkung des Käufermarktes, durch einen minder erzielbaren Verkehrswert, nicht erzielbare Gewinne im Falle der Neuerrichtung etc zum Stichtag 6/1998 mit rd 2,500.000 Schilling (rd 181.682 Euro).
Die Klägerin hat mit Vertrag vom 5. 9. 2000 die Liegenschaft vor allem wegen der Querelen mit ihrem Mieter Gunter V***** verschenkt.
Rechtlich war das Erstgericht der Ansicht, dass die Beklagte als Maklerin wegen des erweckten Anscheins, den Mietvertrag verfasst bzw geprüft zu haben, verpflichtet sei, der Klägerin jenen Schaden zu ersetzen, der dieser durch Unterfertigung des Mietvertrags mit den nachteiligen Vertragsbestimmungen entstanden sei. Dieser Schaden sei bereits mit Abschluss des Mietvertrags durch die Verminderung des Verkehrswerts der Liegenschaft in Höhe des Klagsbetrags von 181.682 Euro sA eingetreten. Ein Mitverschulden der Klägerin sei nicht hervorgekommen.
Das Berufungsgericht gab der von der Beklagten erhobenen Berufung nicht Folge. Rechtlich vertrat das Berufungsgericht den Standpunkt, der in Immobilienangelegenheiten unkundigen Klägerin im Teilanwendungsbereich des MRG einen Mietvertrag, der ohne jede Wertsicherung einen ortsunüblich niedrigen Mietzins und die nicht anwendbaren Bestimmungen des MRG zu Lasten der Vermieterin als anwendbar vereinbart, als einen „gewöhnlichen" Mietvertrag zu präsentieren, stelle jedenfalls einen Verstoß gegen die einen Immobilienmakler treffenden Aufklärungspflichten dar. Auf Grund dieser Pflichtverletzung stehe der Klägerin ein Schadenersatzanspruch zu. Was die Schadenshöhe betreffe, so entspreche es ständiger Rechtsprechung zu § 1332 ABGB, dass für die Ermittlung der Schadenshöhe grundsätzlich der Zeitpunkt der Beschädigung maßgebend sei. Wie der Geschädigte den nach der Differenzmethode zu ermittelnden Ersatzbetrag verwende, sei für die rechtliche Beurteilung ebenso unerheblich wie die Frage, welchen Erlös er in der Folge für die Sache erzielen könne. Der Einwand der Beklagten, dass die Klägerin die Liegenschaft in der Folge nicht hätte verschenken dürfen, sondern hätte verkaufen sollen, sei daher ohne Relevanz. Wie die Klägerin später mit der belasteten und wertgeminderten Sache verfahren sei, habe keinen Einfluss auf den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits eingetretenen Schaden. Nach den Feststellungen sei überdies das Motiv für die Schenkung der ungünstige Mietvertrag gewesen. gab der von der Beklagten erhobenen Berufung nicht Folge. Rechtlich vertrat das Berufungsgericht den Standpunkt, der in Immobilienangelegenheiten unkundigen Klägerin im Teilanwendungsbereich des MRG einen Mietvertrag, der ohne jede Wertsicherung einen ortsunüblich niedrigen Mietzins und die nicht anwendbaren Bestimmungen des MRG zu Lasten der Vermieterin als anwendbar vereinbart, als einen „gewöhnlichen" Mietvertrag zu präsentieren, stelle jedenfalls einen Verstoß gegen die einen Immobilienmakler treffenden Aufklärungspflichten dar. Auf Grund dieser Pflichtverletzung stehe der Klägerin ein Schadenersatzanspruch zu. Was die Schadenshöhe betreffe, so entspreche es ständiger Rechtsprechung zu Paragraph 1332, ABGB, dass für die Ermittlung der Schadenshöhe grundsätzlich der Zeitpunkt der Beschädigung maßgebend sei. Wie der Geschädigte den nach der Differenzmethode zu ermittelnden Ersatzbetrag verwende, sei für die rechtliche Beurteilung ebenso unerheblich wie die Frage, welchen Erlös er in der Folge für die Sache erzielen könne. Der Einwand der Beklagten, dass die Klägerin die Liegenschaft in der Folge nicht hätte verschenken dürfen, sondern hätte verkaufen sollen, sei daher ohne Relevanz. Wie die Klägerin später mit der belasteten und wertgeminderten Sache verfahren sei, habe keinen Einfluss auf den zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits eingetretenen Schaden. Nach den Feststellungen sei überdies das Motiv für die Schenkung der ungünstige Mietvertrag gewesen.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der gänzlichen Klagsabweisung; hilfsweise stellt die Beklagte auch einen Aufhebungsantrag.
Die Klägerin erstattete eine ihr freigestellte Revisionsbeantwortung mit dem Antrag, die Revision zurückzuweisen, in eventu dieser keine Folge zu geben.