Justiz

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Außerstreitsache der Antragsteller 1. Evelyn B*****, 2. Inge H*****, vertreten durch Mag. Sascha Nevoral, Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Wien, Reichsratstraße 15, 1010 Wien, wider die Antragsgegnerin V***** Genossenschaft mbH, ***** unter Beiziehung der weiteren Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten des Hauses *****, wegen § 22 Abs 1 Z 10 WGG iVm §§ 21 bis 24 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 13. Februar 2001, GZ 41 R 46/01w-28, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Floridsdorf vom 11. Juli 2000, GZ 15 Msch 10/99a-20, bestätigt wurde, folgendenDer Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Außerstreitsache der Antragsteller 1. Evelyn B*****, 2. Inge H*****, vertreten durch Mag. Sascha Nevoral, Mietervereinigung Österreichs, Landesorganisation Wien, Reichsratstraße 15, 1010 Wien, wider die Antragsgegnerin V***** Genossenschaft mbH, ***** unter Beiziehung der weiteren Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten des Hauses *****, wegen Paragraph 22, Absatz eins, Ziffer 10, WGG in Verbindung mit Paragraphen 21 bis 24 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 13. Februar 2001, GZ 41 R 46/01w-28, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Floridsdorf vom 11. Juli 2000, GZ 15 Msch 10/99a-20, bestätigt wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs der Antragsteller wird teilweise Folge gegeben. Der angefochtene Sachbeschluss, der im Übrigen bestätigt wird, wird hinsichtlich der Betriebskostenpositionen für das Haus ***** in ***** für die Jahre 1996 und 1997 "Beleuchtung inklusive Strom für Gemeinschaftseinrichtungen" aufgehoben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Begründung:

Die Antragstellerinnen waren in den Jahren 1996 und 1997 Mieterinnen der im Eigentum der Antragsgegnerin stehenden Wohnhausanlage ***** in *****.

Unter dem Titel "Beleuchtung inklusive Strom für Gemeinschaftseinrichtungen" wurde den Mietern und Nutzungsberechtigten der Wohnhausanlage im Jahr 1996 ein Betrag von S 137.439,05 und im Jahr 1997 von S 170.165,21 vorgeschrieben. Darin sind mit Ausnahme der Stromkosten für die Saunaöfen und die Solarien sämtliche Strom- und Heizungskosten für alle Gemeinschaftsräume der Anlage enthalten.

Soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung steht weiters fest: In der gegenständlichen Wohnhausanlage gibt es mehrere Räume, die als Kinderspielräume gewidmet sind. In den Jahren 1996 und 1997 wurde in zwei dieser Räume eine spezielle Kinderbetreuung in den Kindergruppen "*****" und "*****" entgeltlich durchgeführt. Die Kinderbetreuung stand allen Kindern der Anlage offen, ca die Hälfte der Kinder aus den Kindergruppen stammte aus der Anlage, die andere Hälfte aus hausfremden Kindern. Von den Eltern der Kinder wurde ein Kostenbeitrag von S 1.600 bis S 3.000 pro Kind und Monat eingehoben. Mit diesen Einnahmen wurden die Betreuerinnen der Kindergruppen bezahlt, Spielmaterialien angeschafft und eine tägliche Verköstigung der Kinder finanziert. Die Heizungs- und Stromkosten wurden mit diesem Kostenbeitrag der Eltern nicht abgedeckt, sondern von der Gemeinschaft getragen. Die Reinigung und Instandhaltung dieser Räume erfolgte durch die Eltern der betreuten Kinder. Nach dem Ende der Kinderbetreuung, somit ab 13.00 Uhr täglich, wurden diese Räume von den Kinderbetreuerinnen abgeschlossen. Über einen Schlüssel verfügten neben den Betreuerinnen auch die jeweiligen Eltern, die zum Putzdienst eingeteilt waren.

Die übrigen Gemeinschaftsräume der Anlage, die als Kinderspielräume gewidmet waren, standen offen und konnten jederzeit von allen Nutzungsberechtigten der Anlage verwendet werden. Auch alle übrigen Gemeinschaftsräume, die in Selbstverwaltung von Gruppen gestellt waren, konnten nach deren Regeln genutzt werden, wobei jeder, der in der Anlage wohnte, zur Nutzung berechtigt war und ihm eine Teilnahme ermöglicht wurde. Für die Indoor-Golfanlage wurde dabei ein einmaliges Entgelt von S 2.000 als Kostenbeteiligung für die Ausstattung des Raumes eingehoben.

Die Sauna der Anlage kann von jedem Benützer der Anlage genützt werden, der sich aufgrund der Saunaordnung in den entsprechenden Saunakalender einträgt und vor Benützung Saunamarken um S 150 erwirbt. Jede der drei Saunen konnte mit dem gleichen Schlüssel gesperrt werden. Mit den Einnahmen aus den Saunagebühren wurden die Kosten der Reinigung sowie die Stromkosten bezahlt. Auch die Stromkosten der Solarien wurden gesondert abgerechnet und im Ergebnis nicht von der Gemeinschaft getragen.

Soweit im Revisionsverfahren noch von Bedeutung, begehrten die Antragstellerinnen festzustellen, dass die unter dem Titel Betriebskosten eingehobenen Positionen für Beleuchtung und Strom der Gemeinschaftseinrichtungen in den Jahren 1996 mit S 137.439,05 und im Jahr 1997 mit S 170.165,21 ihnen anteilig zu Unrecht vorgeschrieben wurden. Es handle sich nämlich weder bei der Indoor-Golfanlage, noch bei den Kindergruppenräumen oder der Saunaanlage um Gemeinschaftsanlagen im Sinn des § 24 Abs 1 MRG.Soweit im Revisionsverfahren noch von Bedeutung, begehrten die Antragstellerinnen festzustellen, dass die unter dem Titel Betriebskosten eingehobenen Positionen für Beleuchtung und Strom der Gemeinschaftseinrichtungen in den Jahren 1996 mit S 137.439,05 und im Jahr 1997 mit S 170.165,21 ihnen anteilig zu Unrecht vorgeschrieben wurden. Es handle sich nämlich weder bei der Indoor-Golfanlage, noch bei den Kindergruppenräumen oder der Saunaanlage um Gemeinschaftsanlagen im Sinn des Paragraph 24, Absatz eins, MRG.

Die Antragsgegnerin widersprach diesem Begehren, beantragte Abweisung des Antrags und brachte vor, dass sämtliche bezeichneten Einrichtungen als Gemeinschaftseinrichtungen allen Mietern und Nutzungsberechtigten unter Einhaltung der aufgestellten Benützungsregeln zugänglich seien. Es sei zulässig, für die Benützung einzelner Anlagen ein gesondertes Entgelt einzuheben. Beide Vorinstanzen wiesen das Feststellungsbegehren der Antragstellerinnen ab. Eine Gemeinschaftsanlage setze voraus, dass es jedem Mieter rechtlich freistehe, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen, also kein Mieter rechtlich von der Benützung ausgeschlossen sei. Nur insoweit, als die Benützung einer Anlage durch andere Mieter von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten eines Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig gemacht werde oder einzelne überhaupt von der Benützung ausgeschlossen würden, liege keine Gemeinschaftsanlage vor. Weder sei eine tatsächliche Benützung durch alle Mieter des Hauses zu fordern, noch dass die Gemeinschaftsanlagen sämtlichen Mietern des Hauses rund um die Uhr zugänglich sein müssten. Somit stünden sämtlichen Mietern der Wohnhausanlage die bezeichneten Gemeinschaftseinrichtungen offen. Dabei stehe nicht fest, dass durch die Gesamtheit der Mieter eine Finanzierung der Errichtung der Gemeinschaftsanlagen erfolgt wäre, sie hätten nur die Kosten des laufenden Betriebs der Anlagen getragen.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, weil erhebliche Rechtsfragen im Sinn des § 528 Abs 1 ZPO nicht vorlägen.Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 130.000 übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, weil erhebliche Rechtsfragen im Sinn des Paragraph 528, Absatz eins, ZPO nicht vorlägen.

Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerinnen mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne einer Stattgebung ihres Antrags. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsgegnerin hat von der ihr eingeräumten Möglichkeit der Erstattung einer Revisionsrekursbeantwortung Gebrauch gemacht und beantragt darin, den Revisionsrekurs der Antragstellerinnen zurückzuweisen, in eventu, ihm nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs der Antragstellerinnen ist, weil das Rekursgericht mit der Beurteilung jener Kinderspielräume, in denen entgeltliche Kinderbetreuung erfolgte, als Gemeinschaftsanlagen im Sinn des § 24 Abs 1 MRG iVm § 14 Abs 1 Z 1 WGG sich von höchstgerichtlicher Rechtsprechung entfernte. Der Revisionsrekurs ist auch teilweise berechtigt.Der Revisionsrekurs der Antragstellerinnen ist, weil das Rekursgericht mit der Beurteilung jener Kinderspielräume, in denen entgeltliche Kinderbetreuung erfolgte, als Gemeinschaftsanlagen im Sinn des Paragraph 24, Absatz eins, MRG in Verbindung mit Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins, WGG sich von höchstgerichtlicher Rechtsprechung entfernte. Der Revisionsrekurs ist auch teilweise berechtigt.

Zusammengefasst wendet sich der Revisionsrekurs dagegen, dass den Antragstellerinnen als Mieterinnen der Wohnhausanlage in den Jahren 1996 und 1997 Strom- und Heizkosten für diverse Gemeinschaftsräume unter dem Titel Betriebskosten vorgeschrieben wurden, obwohl es sich dabei nicht um Gemeinschaftsanlagen im Sinn des § 24 MRG gehandelt habe. Dies betreffe die Indoor-Golfanlage, weil der Zutritt zu dieser Anlage durch Bezahlung von S 2.000 erkauft werden müsse. Im Weiteren seien davon Kindergruppenräume insoweit betroffen, als dort Unternehmen zur Kinderbetreuung betrieben worden seien. Nicht nur Kinder von Nutzungsberechtigten, sondern auch fremde Kinder seien in zwei von mehreren Gemeinschaftsräumen für Kinder von bestimmten Vereinen bzw dort angestellten Personen gegen Kostentragung von S 2.000 bis S 3.000 betreut worden. Mit diesen Kosten seien aber nicht die Kosten des Betriebs der Kindergruppenräume bezahlt worden, sondern die Betreuung, Verköstigung und Anschaffung von Spielmaterial. Damit seien diese Räume nicht mehr allgemein zugänglich gewesen. Ab 13.00 Uhr seien sie überhaupt versperrt worden. Es bestehe kein rechtlicher Grund dafür, dass Kinderbetreuungsunternehmen in den Gemeinschaftsräumen mietfrei agieren könnten. Die Kosten der Beheizung und die Stromkosten dürften jedenfalls nicht auf alle Mieter überwälzt werden, weil es sich diesfalls nicht mehr um Gemeinschaftsanlagen im Sinn des § 24 MRG handle.Zusammengefasst wendet sich der Revisionsrekurs dagegen, dass den Antragstellerinnen als Mieterinnen der Wohnhausanlage in den Jahren 1996 und 1997 Strom- und Heizkosten für diverse Gemeinschaftsräume unter dem Titel Betriebskosten vorgeschrieben wurden, obwohl es sich dabei nicht um Gemeinschaftsanlagen im Sinn des Paragraph 24, MRG gehandelt habe. Dies betreffe die Indoor-Golfanlage, weil der Zutritt zu dieser Anlage durch Bezahlung von S 2.000 erkauft werden müsse. Im Weiteren seien davon Kindergruppenräume insoweit betroffen, als dort Unternehmen zur Kinderbetreuung betrieben worden seien. Nicht nur Kinder von Nutzungsberechtigten, sondern auch fremde Kinder seien in zwei von mehreren Gemeinschaftsräumen für Kinder von bestimmten Vereinen bzw dort angestellten Personen gegen Kostentragung von S 2.000 bis S 3.000 betreut worden. Mit diesen Kosten seien aber nicht die Kosten des Betriebs der Kindergruppenräume bezahlt worden, sondern die Betreuung, Verköstigung und Anschaffung von Spielmaterial. Damit seien diese Räume nicht mehr allgemein zugänglich gewesen. Ab 13.00 Uhr seien sie überhaupt versperrt worden. Es bestehe kein rechtlicher Grund dafür, dass Kinderbetreuungsunternehmen in den Gemeinschaftsräumen mietfrei agieren könnten. Die Kosten der Beheizung und die Stromkosten dürften jedenfalls nicht auf alle Mieter überwälzt werden, weil es sich diesfalls nicht mehr um Gemeinschaftsanlagen im Sinn des Paragraph 24, MRG handle.

Des Weiteren wenden sich die Revisionsrekurswerberinnen dagegen, dass die Kosten der Saunaanlage unrichtig verteilt worden seien. Diese stünden in Sonderverwaltung einzelner Nutzungsberechtigter hinsichtlich der Einnahmen und Ausgaben. Überschüsse seien zweckentfremdet verwendet worden.

Dazu ist Folgendes anzumerken:

Feststellungen über eine Indoor-Golfanlage finden sich im angefochtenen Sachbeschluss nicht, was seine Ursache darin haben dürfte, dass eine Präzisierung in erster Instanz, für welche Gemeinschaftsräume die Tragung der Stromkosten abgelehnt werde, nicht erfolgt ist. Dass die Benützung durch Mieter des Hauses von der Zahlung eines Entgelts für die besondere Einrichtung dieser Anlage gefordert wurde, spricht keineswegs gegen deren Beurteilung als Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 MRG. Die diesbezügliche Beurteilung hält sich so wie auch jene betreffend die Saunaanlage als Gemeinschaftsanlage im Rahmen der Judikatur (vgl RIS-Justiz RS0069987). Dass sich jeder Nutzungsberechtigte gegen Zahlung eines bestimmten Betrages, etwa von S 150 für die Kosten des Betriebs eines Saunagangs an der Benützung der Anlage beteiligen kann, entspricht den Grundsätzen für die Bewirtschaftung einer Gemeinschaftsanlage. Schädlich wäre nur, wie das Rekursgericht zutreffend ausführte, wenn einzelnen Mietern, etwa weil sie die Errichtung finanziert haben, das Recht eingeräumt würde, die Benützung der Anlage durch andere von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen (vgl Würth/Zingher Miet- und WohnR20 Rz 2 zu § 24 MRG; MietSlg 49.322, 51.352 f ua). Im Übrigen steht fest, dass die Stromkosten der Saunen ohnedies nicht auf die Allgemeinheit überwälzt wurden.Feststellungen über eine Indoor-Golfanlage finden sich im angefochtenen Sachbeschluss nicht, was seine Ursache darin haben dürfte, dass eine Präzisierung in erster Instanz, für welche Gemeinschaftsräume die Tragung der Stromkosten abgelehnt werde, nicht erfolgt ist. Dass die Benützung durch Mieter des Hauses von der Zahlung eines Entgelts für die besondere Einrichtung dieser Anlage gefordert wurde, spricht keineswegs gegen deren Beurteilung als Gemeinschaftsanlage im Sinn des Paragraph 24, MRG. Die diesbezügliche Beurteilung hält sich so wie auch jene betreffend die Saunaanlage als Gemeinschaftsanlage im Rahmen der Judikatur vergleiche RIS-Justiz RS0069987). Dass sich jeder Nutzungsberechtigte gegen Zahlung eines bestimmten Betrages, etwa von S 150 für die Kosten des Betriebs eines Saunagangs an der Benützung der Anlage beteiligen kann, entspricht den Grundsätzen für die Bewirtschaftung einer Gemeinschaftsanlage. Schädlich wäre nur, wie das Rekursgericht zutreffend ausführte, wenn einzelnen Mietern, etwa weil sie die Errichtung finanziert haben, das Recht eingeräumt würde, die Benützung der Anlage durch andere von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen vergleiche Würth/Zingher Miet- und WohnR20 Rz 2 zu Paragraph 24, MRG; MietSlg 49.322, 51.352 f ua). Im Übrigen steht fest, dass die Stromkosten der Saunen ohnedies nicht auf die Allgemeinheit überwälzt wurden.

Zutreffend sind jedoch die rechtlichen Bedenken der Revisionsrekurswerberinnen hinsichtlich der Überwälzung der Strom- und Heizkosten für jene zwei Kinderspielräume, die in den Jahren 1996 und 1997 für entgeltliche Kinderbetreuung durch zwei unterschiedliche Kindergruppen Verwendung fanden (vgl S 8 und 9 der erstgerichtlichen Feststellungen). Angesichts der dazu bestehenden Feststellungen lässt sich die Begründung durch die Vorinstanzen, es handle sich dabei um Gemeinschaftsanlagen im Sinn des § 24 Abs 1 MRG, weil die einzelnen Benützer der Kinderspielräume nur die besonders aufgelaufenen Betriebskosten zu zahlen hatten, nicht teilen. Unter den "Kosten des Betriebs" sind nicht die Personalkosten für Betreuungspersonen, die Finanzierung von Spielmaterial oder die Verabreichung von Speisen zu verstehen. Die hier gegebene Situation hat große Ähnlichkeit mit der "Aufzugsgemeinschaft" (vgl MietSlg 48.294/17; WoBl 2000/72; RIS-Justiz RS0069987), weil auch hier eine geschlossene Gruppe die Benützung der Kinderspielräume in Anspruch nimmt und diese Sondergemeinschaft die Benützung der Räumlichkeiten vom Vertragsabschluss mit entgeltlichen Kinderbetreuungsunternehmen abhängig macht. Überdies hat diese Sondergemeinschaft entgeltliche Kinderbetreuungsunternehmen etabliert, der zur Hälfte Mieter zur anderen Hälfte aber Hausfremde angehören. Diese Umstände entziehen den betreffenden Räumlichkeiten die Qualifikation als Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG iVm § 14 Abs 1 Z 1 WGG. Zwanglos kann aus den Feststellungen weiters abgeleitet werden, dass während der Zeit der Kinderbetreuung (täglich bis 13.00 Uhr) andere Personen, die nicht dieser Kinderbetreuungsgemeinschaft angehören, die Räume nicht benützen können und auch danach, also ab 13.00 Uhr keine allgemeine Zugänglichkeit dieser Räume mehr besteht. Infolge dessen kommt eine Überwälzung der Strom- und Heizkosten dieser Räumlichkeiten nach § 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG iVm § 16 WGG nicht in Betracht.Zutreffend sind jedoch die rechtlichen Bedenken der Revisionsrekurswerberinnen hinsichtlich der Überwälzung der Strom- und Heizkosten für jene zwei Kinderspielräume, die in den Jahren 1996 und 1997 für entgeltliche Kinderbetreuung durch zwei unterschiedliche Kindergruppen Verwendung fanden vergleiche S 8 und 9 der erstgerichtlichen Feststellungen). Angesichts der dazu bestehenden Feststellungen lässt sich die Begründung durch die Vorinstanzen, es handle sich dabei um Gemeinschaftsanlagen im Sinn des Paragraph 24, Absatz eins, MRG, weil die einzelnen Benützer der Kinderspielräume nur die besonders aufgelaufenen Betriebskosten zu zahlen hatten, nicht teilen. Unter den "Kosten des Betriebs" sind nicht die Personalkosten für Betreuungspersonen, die Finanzierung von Spielmaterial oder die Verabreichung von Speisen zu verstehen. Die hier gegebene Situation hat große Ähnlichkeit mit der "Aufzugsgemeinschaft" vergleiche MietSlg 48.294/17; WoBl 2000/72; RIS-Justiz RS0069987), weil auch hier eine geschlossene Gruppe die Benützung der Kinderspielräume in Anspruch nimmt und diese Sondergemeinschaft die Benützung der Räumlichkeiten vom Vertragsabschluss mit entgeltlichen Kinderbetreuungsunternehmen abhängig macht. Überdies hat diese Sondergemeinschaft entgeltliche Kinderbetreuungsunternehmen etabliert, der zur Hälfte Mieter zur anderen Hälfte aber Hausfremde angehören. Diese Umstände entziehen den betreffenden Räumlichkeiten die Qualifikation als Gemeinschaftsanlage im Sinn des Paragraph 24, Absatz eins, MRG in Verbindung mit Paragraph 14, Absatz eins, Ziffer eins, WGG. Zwanglos kann aus den Feststellungen weiters abgeleitet werden, dass während der Zeit der Kinderbetreuung (täglich bis 13.00 Uhr) andere Personen, die nicht dieser Kinderbetreuungsgemeinschaft angehören, die Räume nicht benützen können und auch danach, also ab 13.00 Uhr keine allgemeine Zugänglichkeit dieser Räume mehr besteht. Infolge dessen kommt eine Überwälzung der Strom- und Heizkosten dieser Räumlichkeiten nach Paragraph 20, Absatz eins, Ziffer eins, Litera a, WGG in Verbindung mit Paragraph 16, WGG nicht in Betracht.

Eine Aufhebung war unumgänglich, weil sich nicht beurteilen lässt, welcher Anteil der Strom- und Heizkosten der Jahre 1996 und 1997 auf diese beiden Kindergruppenräume entfiel. Dazu wird das Erstgericht geeignete Feststellungen zu treffen haben, damit dem Begehren der Antragstellerinnen Rechnung getragen werden kann, festzustellen, inwieweit das zulässige Betriebskostenausmaß überschritten wurde. Allenfalls wird - eine gesonderte Stromablesung ist wohl nicht erfolgt, im Nachhinein auch schwer möglich - ein Vorgehen nach § 273 ZPO angebracht sein.Eine Aufhebung war unumgänglich, weil sich nicht beurteilen lässt, welcher Anteil der Strom- und Heizkosten der Jahre 1996 und 1997 auf diese beiden Kindergruppenräume entfiel. Dazu wird das Erstgericht geeignete Feststellungen zu treffen haben, damit dem Begehren der Antragstellerinnen Rechnung getragen werden kann, festzustellen, inwieweit das zulässige Betriebskostenausmaß überschritten wurde. Allenfalls wird - eine gesonderte Stromablesung ist wohl nicht erfolgt, im Nachhinein auch schwer möglich - ein Vorgehen nach Paragraph 273, ZPO angebracht sein.

Insoweit war der Revisionsrekurs der Antragstellerinnen berechtigt.