1. Die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wurde geprüft, sie liegt nicht vor (§ 510 Abs 3 ZPO). Ob das Berufungsgericht zu Recht davon ausging, dass keine Feststellungen zum Verhältnis des Werts des Mietrechts am Geschäftslokal und der sonstigen Unternehmensbestandteile fehlen, ist eine Frage der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, nicht eines Mangels des Berufungsverfahrens. Eine Umwürdigung von erstgerichtlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht vorgenommen, weshalb es den Unmittelbarkeitsgrundsatz nicht verletzt haben kann. Ein Begründungsmangel ist nicht zu erkennen.1. Die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wurde geprüft, sie liegt nicht vor (Paragraph 510, Absatz 3, ZPO). Ob das Berufungsgericht zu Recht davon ausging, dass keine Feststellungen zum Verhältnis des Werts des Mietrechts am Geschäftslokal und der sonstigen Unternehmensbestandteile fehlen, ist eine Frage der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, nicht eines Mangels des Berufungsverfahrens. Eine Umwürdigung von erstgerichtlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht vorgenommen, weshalb es den Unmittelbarkeitsgrundsatz nicht verletzt haben kann. Ein Begründungsmangel ist nicht zu erkennen.
2. Die behauptete Aktenwidrigkeit liegt nicht vor; der in dem Zusammenhang zitierte Rechtssatz RIS-Justiz RS0116014 bezieht sich auf die unrichtige Wiedergabe von Feststellungen, die in der Revision gar nicht behauptet wird. Ob das Berufungsgericht seine rechtliche Beurteilung auf Basis des gesamten festgestellten Sachverhalts vorgenommen hat oder nicht, ist keine Frage der Aktenwidrigkeit, sondern der allenfalls unrichtigen rechtlichen Beurteilung (§ 510 Abs 3 ZPO).Justiz RS0116014 bezieht sich auf die unrichtige Wiedergabe von Feststellungen, die in der Revision gar nicht behauptet wird. Ob das Berufungsgericht seine rechtliche Beurteilung auf Basis des gesamten festgestellten Sachverhalts vorgenommen hat oder nicht, ist keine Frage der Aktenwidrigkeit, sondern der allenfalls unrichtigen rechtlichen Beurteilung (Paragraph 510, Absatz 3, ZPO).
3. Ein schlüssiger Verzicht auf einen Kündigungsgrund unter dem Gesichtspunkt des § 863 ABGB würde voraussetzen, dass das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung unter Umständen erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, dass der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltendmachen will. Es ist daher erforderlich, dass der Mieter weiß oder aus dem Verhalten des Vermieters doch mit Recht ableiten kann, dieser kenne den vollen Sachverhalt, der die Kündigung rechtfertigte, und dem Mieter keine Umstände bekannt sind, die ein Zuwarten des Vermieters mit der Kündigung aus einem anderen Grund als dem eines Verzichts auf das Kündigungsrecht erklärlich erscheinen lassen (RS0014423; vgl auch RS0070551). Eine Kenntnis der Klägerin vom vollen, eine Aufkündigung rechtfertigenden Sachverhalt kann hier den Feststellungen nicht entnommen werden; der vom Erstgericht bereits verneinte Verzicht auf den Kündigungsgrund wurde im Übrigen weder im Berufungs- noch im Revisionsverfahren thematisiert.3. Ein schlüssiger Verzicht auf einen Kündigungsgrund unter dem Gesichtspunkt des Paragraph 863, ABGB würde voraussetzen, dass das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung unter Umständen erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, dass der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Kündigungsgrund geltendmachen will. Es ist daher erforderlich, dass der Mieter weiß oder aus dem Verhalten des Vermieters doch mit Recht ableiten kann, dieser kenne den vollen Sachverhalt, der die Kündigung rechtfertigte, und dem Mieter keine Umstände bekannt sind, die ein Zuwarten des Vermieters mit der Kündigung aus einem anderen Grund als dem eines Verzichts auf das Kündigungsrecht erklärlich erscheinen lassen (RS0014423; vergleiche auch RS0070551). Eine Kenntnis der Klägerin vom vollen, eine Aufkündigung rechtfertigenden Sachverhalt kann hier den Feststellungen nicht entnommen werden; der vom Erstgericht bereits verneinte Verzicht auf den Kündigungsgrund wurde im Übrigen weder im Berufungs- noch im Revisionsverfahren thematisiert.
4. Die Klägerin meint, dass zwar zahlreiche höchstgerichtliche Entscheidungen die Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht behandeln, dies aber in nicht vergleichbarem Zusammenhang, weil ihnen bloß ein „zweipersonales Verhältnis“ zugrunde gelegen sei. Ob die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Abgrenzung von Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht auch in „dreipersonaler Konstellation“ anzuwenden seien, sei in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung noch nicht geklärt.
Hiezu wurde erwogen:
4.1. Die Vorinstanzen haben die umfangreiche Judikatur zur Unterscheidung von Geschäftslokalmiete und Unternehmenspacht, bei der grundsätzlich auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls abzustellen ist (RS0031183; RS0020513 [T5]; RS0020338 [T10]; RS0020398 [T7, T13]) umfassend dargestellt, sodass darauf verwiesen werden kann (§ 510 Abs 3 ZPO). Zutreffend gingen sie davon aus, dass beide Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG die gänzliche Weitergabe und das Fehlen eines dringenden Bedarfs des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen voraussetzen, wobei unter Weitergabe jede entgeltliche oder unentgeltliche Gebrauchsüberlassung verstanden wird (RS0070718), gerade eben auch eine Untervermietung (RS0070650). Demgegenüber stellt die Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens und die damit verbundene Überlassung der Benützung der Räumlichkeiten an einen Dritten den Kündigungsgrund nicht her, sofern nicht die Veräußerung lediglich den Zweck verfolgt, dem Erwerber die Ausnützung der Bestandrechte zu ermöglichen (RS0070600). In einer Vielzahl von Entscheidungen hat der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen, dass die Verpachtung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens unter Einschluss der Mietrechte als Unternehmensbestandteil keine Weitergabe nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG ist (RS0070624), außer wenn die selbständige Verwertung des Bestandrechts im Vordergrund steht (RS0070624 [T1]). Eine Reihe der unter diesem Rechtssatz indizierten Entscheidungen betraf Aufkündigungsverfahren nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG (so 4 Ob 618/88, 7 Ob 529/90 und 7 Ob 506/95), in denen jeweils4.1. Die Vorinstanzen haben die umfangreiche Judikatur zur Unterscheidung von Geschäftslokalmiete und Unternehmenspacht, bei der grundsätzlich auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls abzustellen ist (RS0031183; RS0020513 [T5]; RS0020338 [T10]; RS0020398 [T7, T13]) umfassend dargestellt, sodass darauf verwiesen werden kann (Paragraph 510, Absatz 3, ZPO). Zutreffend gingen sie davon aus, dass beide Kündigungsgründe nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG die gänzliche Weitergabe und das Fehlen eines dringenden Bedarfs des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen voraussetzen, wobei unter Weitergabe jede entgeltliche oder unentgeltliche Gebrauchsüberlassung verstanden wird (RS0070718), gerade eben auch eine Untervermietung (RS0070650). Demgegenüber stellt die Veräußerung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens und die damit verbundene Überlassung der Benützung der Räumlichkeiten an einen Dritten den Kündigungsgrund nicht her, sofern nicht die Veräußerung lediglich den Zweck verfolgt, dem Erwerber die Ausnützung der Bestandrechte zu ermöglichen (RS0070600). In einer Vielzahl von Entscheidungen hat der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen, dass die Verpachtung des im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens unter Einschluss der Mietrechte als Unternehmensbestandteil keine Weitergabe nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG ist (RS0070624), außer wenn die selbständige Verwertung des Bestandrechts im Vordergrund steht (RS0070624 [T1]). Eine Reihe der unter diesem Rechtssatz indizierten Entscheidungen betraf Aufkündigungsverfahren nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG (so 4 Ob 618/88, 7 Ob 529/90 und 7 Ob 506/95), in denen jeweils das Vertragsverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem (angeblichen) Pächter auch im Verhältnis zum aufkündigenden Vermieter rechtlich zu qualifizieren war. Dort hat der Oberste Gerichtshof jeweils die in langjähriger Judikatur entwickelten Kriterien für die Abgrenzung der Rechtsinstitute der Geschäftsraummiete und der Unternehmenspacht angewendet.
4.2. Es kann daher keine Rede davon sein, dass höchstgerichtliche Rechtsprechung zu einem „dreipersonalen Verhältnis“ fehlte. Der Grundsatz, dass von Unternehmenspacht im Allgemeinen dann auszugehen ist, wenn ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrags ist, der Bestandgeber daher neben den Räumen auch das beistellt, was wesentlich zum Unternehmensbetrieb und dessen wirtschaftlichen Fortbetrieb gehört wie Betriebsmittel, Einrichtung und Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung, wobei im Einzelfall nicht alle diese Merkmale gleichzeitig gegeben sein müssen (RS0020398), und deutliche Indizien für Unternehmenspacht in der Übergabe eines lebenden Unternehmens mit vorhandenem Kundenstock unter Vereinbarung einer Betriebspflicht zu sehen sind (vgl RS0020398 [T7, T8]), sind daher auch bei der Beurteilung der im Aufkündigungsverfahren nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG maßgeblichen Frage anzuwenden, ob es sich tatsächlich um eine Verpachtung eines Unternehmens oder eine bloße (Unter4.2. Es kann daher keine Rede davon sein, dass höchstgerichtliche Rechtsprechung zu einem „dreipersonalen Verhältnis“ fehlte. Der Grundsatz, dass von Unternehmenspacht im Allgemeinen dann auszugehen ist, wenn ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrags ist, der Bestandgeber daher neben den Räumen auch das beistellt, was wesentlich zum Unternehmensbetrieb und dessen wirtschaftlichen Fortbetrieb gehört wie Betriebsmittel, Einrichtung und Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung, wobei im Einzelfall nicht alle diese Merkmale gleichzeitig gegeben sein müssen (RS0020398), und deutliche Indizien für Unternehmenspacht in der Übergabe eines lebenden Unternehmens mit vorhandenem Kundenstock unter Vereinbarung einer Betriebspflicht zu sehen sind vergleiche RS0020398 [T7, T8]), sind daher auch bei der Beurteilung der im Aufkündigungsverfahren nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG maßgeblichen Frage anzuwenden, ob es sich tatsächlich um eine Verpachtung eines Unternehmens oder eine bloße (Unter-)Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten durch den Hauptmieter handelt.
5. Die Revision wendet sich gegen die Auffassung der Vorinstanzen, der Beklagte habe ein lebendes Unternehmen verpachtet, zumal tatsächlich die selbständige Verwertung der Bestandrechte im Vordergrund gestanden sei. Da das Berufungsgericht bewusst davon abgesehen habe, die in der Rechtsprechung entwickelte Prüfung des Wertverhältnisses des Mietrechts einerseits und der übrigen Unternehmensbestandteile andererseits vorzunehmen, sei es von höchstgerichtlicher Rechtsprechung abgewichen. Es habe auch nicht offengelegt, nach welchen Kriterien zu prüfen sei, ob die Weitergabe der Mietrechte im Vordergrund stehe.
5.1. Nach gesicherter Rechtsprechung (RS0068397) setzt die Nichtanwendbarkeit des § 30 Abs 2 Z 4 MRG bei Veräußerung oder Verpachtung voraus, dass es sich um die Überlassung eines lebenden Unternehmens handelt und der Schwerpunkt nicht in der Überlassung der Geschäftslokalitäten samt Inventar und Warenlager gelegen ist. Eine Transaktion, mit der nach erfolgter Stilllegung des Betriebs oder unter gleichzeitiger Auflassung des Unternehmens Geschäftsräume, Inventar und Warenlager dem Betrieb eines anderen Unternehmens, wenn auch derselben Branche zugeführt werden sollen, ist daher als Überlassung nach diesem Kündigungstatbestand anzusehen. Die Unternehmensveräußerung bildet dann einen Kündigungsgrund, wenn sie vorgeschützt wird, um die Veräußerung des Bestandrechts zu verschleiern (RS0068450 [T7]), wobei im Zweifel aber davon auszugehen ist, dass die selbständige Ausnützung der Bestandrechte nicht im Vordergrund steht (RS0068450 [T9]). Die Bestandrechte müssen als gegenüber den immateriellen Unternehmenswerten (good will) zurücktretend und daher nicht ins Gewicht fallend beurteilt werden können (RS0010048). Wenn auch die Rechte des Mieters auf Verpachtung bzw Veräußerung des Unternehmens zwingend sind, erfasst § 12a MRG doch nur die Veräußerung und Weiterführung eines „lebenden Unternehmens“. Hat der Mieter nie irgendeine Geschäftstätigkeit im Bestandobjekt entfaltet, ist § 12a MRG nicht anzuwenden. Es darf nicht um eine verdeckte Weitergabe von Mietrechten gehen (6 Ob 172/17p).5.1. Nach gesicherter Rechtsprechung (RS0068397) setzt die Nichtanwendbarkeit des Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG bei Veräußerung oder Verpachtung voraus, dass es sich um die Überlassung eines lebenden Unternehmens handelt und der Schwerpunkt nicht in der Überlassung der Geschäftslokalitäten samt Inventar und Warenlager gelegen ist. Eine Transaktion, mit der nach erfolgter Stilllegung des Betriebs oder unter gleichzeitiger Auflassung des Unternehmens Geschäftsräume, Inventar und Warenlager dem Betrieb eines anderen Unternehmens, wenn auch derselben Branche zugeführt werden sollen, ist daher als Überlassung nach diesem Kündigungstatbestand anzusehen. Die Unternehmensveräußerung bildet dann einen Kündigungsgrund, wenn sie vorgeschützt wird, um die Veräußerung des Bestandrechts zu verschleiern (RS0068450 [T7]), wobei im Zweifel aber davon auszugehen ist, dass die selbständige Ausnützung der Bestandrechte nicht im Vordergrund steht (RS0068450 [T9]). Die Bestandrechte müssen als gegenüber den immateriellen Unternehmenswerten (good will) zurücktretend und daher nicht ins Gewicht fallend beurteilt werden können (RS0010048). Wenn auch die Rechte des Mieters auf Verpachtung bzw Veräußerung des Unternehmens zwingend sind, erfasst Paragraph 12 a, MRG doch nur die Veräußerung und Weiterführung eines „lebenden Unternehmens“. Hat der Mieter nie irgendeine Geschäftstätigkeit im Bestandobjekt entfaltet, ist Paragraph 12 a, MRG nicht anzuwenden. Es darf nicht um eine verdeckte Weitergabe von Mietrechten gehen (6 Ob 172/17p).
5.2. Zur abschließenden rechtlichen Beurteilung der Frage, ob es dem Beklagten bei Abschluss des „Pachtvertrags“ nicht allenfalls doch um eine verdeckte Verwertung seines Bestandsrechts an den Mietobjekten ging – wie dies die Klägerin behauptet – reichen die erstgerichtlichen Feststellungen noch nicht aus. Nach dem Inhalt der schriftlichen Verträge hatte zwar der Beklagte von K* den am Standort der Mietobjekte etablierten Gastronomiebetrieb „B*“ gekauft und diesen im laufenden Betrieb an die Pächter verpachtet. Die Feststellungen des Erstgerichts lassen aber offen, ob K* überhaupt einen Gastronomiebetrieb von seinen Rechtsvorgängern erworben hatte – festgestellt wurde lediglich die Ausübung des Weitergaberechts durch die Rechtsvorgänger, die die Mietrechte aus ihrem Vertrag vom 22. Februar 2007 an ihn abtraten. Gegen einen Erwerb des Gastronomiebetriebs „B*“ spricht, dass K* weder Gastronom war noch beabsichtigte, das Geschäftslokal für einen Gastronomiebetrieb zu nutzen. Offenbar aufgrund des Scheiterns seiner Bemühungen einen B*-Store einzurichten, sprach sein Neffe den Betreiber des benachbarten Lokals mit der Bitte an, das geschlossene Lokal „B*“ einige Monate weiterzubetreiben, was letztlich geschah. Auch wenn man mit den Vorinstanzen davon ausgeht, damit sei der – zunächst stillgelegte – Betrieb des „B*“ wieder aufgenommen worden, bleibt unklar, wer konkret für diese wenigen Monate Inhaber dieses Gastronomiebetriebs gewesen war – nach den Feststellungen kommen K*, dessen Neffe, die über die Gastgewerbekonzession für den Standort verfügende GmbH oder der Betreiber des Nachbarlokals in Betracht. Aus der Feststellung, dass letzterer „im Auftrag des K*“ den Betrieb wieder aufnahm, lässt sich noch nicht ableiten, dass der Gastronomiebetrieb tatsächlich ihm als Unternehmensinhaber zuzurechnen gewesen wäre. Es bedarf daher zu der Frage, wer der Unternehmensträger des in den Monaten zwischen Ende April und August 2010 in den Bestandräumlichkeiten geführten Betriebs „B*“ war, einer Verbreiterung der Tatsachengrundlage. Festzustellen wird insbesondere sein, in wessen Namen und auf welche Rechnung dieser Betrieb geführt wurde. Sollte sich im fortgesetzten Verfahren herausstellen, dass K* entgegen den schriftlichen Vertragsurkunden in den gemieteten Räumlichkeiten selbst nie einen Gastronomiebetrieb als Unternehmensträger führte oder – etwa durch einen Pächter – führen ließ, wäre mit der Revisionswerberin davon auszugehen, dass der Beklagte, der unstrittig selbst nie einen Gastronomiebetrieb in den Räumlichkeiten aufnahm – einen solchen (von K* dann ja nicht erworbenen) Betrieb an seine Pächter auch nicht als lebendes Unternehmen verpachten konnte. Zwar wäre auch bei einem erst zu errichtenden Unternehmen eine Pacht nicht grundsätzlich ausgeschlossen, diesfalls müssten die wesentlichen Grundlagen für den Unternehmensbeginn allerdings vom Bestandgeber zur Verfügung gestellt werden und der Bestandnehmer muss zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens verpflichtet sein (RS0029483). Die Verpachtung eines von seinen Pächtern erst zu gründenden Unternehmens hat der Beklagte allerdings nie behauptet und war auch nicht Gegenstand des schriftlichen Pachtvertrags.
Aus prozessökonomischen Gründen ist zu weiteren Argumenten bereits jetzt Stellung zu nehmen:
6. Die Revisionswerberin meint, der Beklagte hätte als Verpächter das verpachtete Unternehmen selbst betreiben müssen; da er das nicht getan habe, sei von einer unzulässigen Weitergabe selbst für den Fall eines Pachtverhältnisses auszugehen. Der Oberste Gerichtshof habe zu § 12 Abs 3 MRG aF klargestellt, dass die dort normierte Vertragsübernahme nicht eintreten kann, wenn der Mieter nie irgendeine Geschäftstätigkeit im Bestandverhältnis entfaltete, sondern von Anfang an eine andere Person das Unternehmen führte. Die vom Berufungsgericht zitierten Entscheidungen 8 Ob 567/88 und 5 Ob 457/97k könnten seine Rechtsauffassung nicht stützen.6. Die Revisionswerberin meint, der Beklagte hätte als Verpächter das verpachtete Unternehmen selbst betreiben müssen; da er das nicht getan habe, sei von einer unzulässigen Weitergabe selbst für den Fall eines Pachtverhältnisses auszugehen. Der Oberste Gerichtshof habe zu Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF klargestellt, dass die dort normierte Vertragsübernahme nicht eintreten kann, wenn der Mieter nie irgendeine Geschäftstätigkeit im Bestandverhältnis entfaltete, sondern von Anfang an eine andere Person das Unternehmen führte. Die vom Berufungsgericht zitierten Entscheidungen 8 Ob 567/88 und 5 Ob 457/97k könnten seine Rechtsauffassung nicht stützen.
6.1. Gemäß § 12a Abs 5 MRG darf der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Die Bestimmung wurde mit dem 3. WÄG in das MRG eingefügt, das auch den Veräußerungstatbestand in § 12 Abs 3 MRG aF in § 12a Abs 1 MRG überführte; auch diese Bestimmung knüpft daran an, dass der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen veräußert. Demgegenüber spricht die bereits am 1. März 1994 bestehende Hauptmietverhältnisse betreffende Regelung des § 46a Abs 3 MRG davon, dass der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit sein darin betriebenes Unternehmen vor dem 1. März 1994 verpachtet hat. Zu prüfen ist, ob diese unterschiedlichen Formulierungen tatsächlich den von der Klägerin gezogenen Schluss rechtfertigen, eine Verpachtung könne nur dann tatbestandsmäßig iSd § 12a Abs 5 MRG sein, wenn der Verpächter tatsächlich persönlich der Betreiber des verpachteten Unternehmens gewesen sei.6.1. Gemäß Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG darf der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen ohne Rücksicht auf entgegenstehende Vereinbarungen verpachten. Die Bestimmung wurde mit dem 3. WÄG in das MRG eingefügt, das auch den Veräußerungstatbestand in Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF in Paragraph 12 a, Absatz eins, MRG überführte; auch diese Bestimmung knüpft daran an, dass der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen veräußert. Demgegenüber spricht die bereits am 1. März 1994 bestehende Hauptmietverhältnisse betreffende Regelung des Paragraph 46 a, Absatz 3, MRG davon, dass der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit sein darin betriebenes Unternehmen vor dem 1. März 1994 verpachtet hat. Zu prüfen ist, ob diese unterschiedlichen Formulierungen tatsächlich den von der Klägerin gezogenen Schluss rechtfertigen, eine Verpachtung könne nur dann tatbestandsmäßig iSd Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG sein, wenn der Verpächter tatsächlich persönlich der Betreiber des verpachteten Unternehmens gewesen sei.
6.2. In der bereits vom Berufungsgericht zitierten Entscheidung 5 Ob 457/97k hat der Oberste Gerichtshof dieser Auslegung bereits eine Absage erteilt und ausgesprochen, dass es genügt, dass es sich um ein Unternehmen des Hauptmieters handelt, das betrieben wird, ob vom Hauptmieter oder Unternehmenspächter ist belanglos. Er sprach sich für eine teleologische Reduktion des § 12a Abs 5 erster Satz MRG aus, der dann mit § 46a Abs 3 Satz 2 MRG in Einklang zu bringen ist. Der 10. Senat hat sich dieser Auffassung angeschlossen (10 Ob 188/00w; vgl RS0109187). Nach § 46a Abs 3 Satz 2 MRG ist auf die Verpachtung durch den Hauptmieter abzustellen (5 Ob 237/99k), sodass die Unterverpachtung durch den Pächter nicht tatbestandsmäßig wäre (6.2. In der bereits vom Berufungsgericht zitierten Entscheidung 5 Ob 457/97k hat der Oberste Gerichtshof dieser Auslegung bereits eine Absage erteilt und ausgesprochen, dass es genügt, dass es sich um ein Unternehmen des Hauptmieters handelt, das betrieben wird, ob vom Hauptmieter oder Unternehmenspächter ist belanglos. Er sprach sich für eine teleologische Reduktion des Paragraph 12 a, Absatz 5, erster Satz MRG aus, der dann mit Paragraph 46 a, Absatz 3, Satz 2 MRG in Einklang zu bringen ist. Der 10. Senat hat sich dieser Auffassung angeschlossen (10 Ob 188/00w; vergleiche RS0109187). Nach Paragraph 46 a, Absatz 3, Satz 2 MRG ist auf die Verpachtung durch den Hauptmieter abzustellen (5 Ob 237/99k), sodass die Unterverpachtung durch den Pächter nicht tatbestandsmäßig wäre (Auer/H. Böhm in GeKo Wohnrecht I § 12a MRG Rz 145). Die in § 12a Abs 1 und Abs 5 MRG verwendete Formulierung „von ihm im Mietgegenstand betrieben“ kann aber nach Sinn und Zweck der Regelung nur bedeuten, dass der Verpachtende bzw im Fall des § 12a Abs 1 MRG verfügende Mieter der Träger des Unternehmens gewesen sein muss. Gerade der Umstand, dass bei einer ununterbrochenen Aufeinanderfolge von Verpachtungsvorgängen dem Vermieter jeweils neue Erhöhungsmöglichkeiten nach § 12a Abs 5 MRG zustehen, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat (vgl auch in GeKo Wohnrecht römisch eins Paragraph 12 a, MRG Rz 145). Die in Paragraph 12 a, Absatz eins und Absatz 5, MRG verwendete Formulierung „von ihm im Mietgegenstand betrieben“ kann aber nach Sinn und Zweck der Regelung nur bedeuten, dass der Verpachtende bzw im Fall des Paragraph 12 a, Absatz eins, MRG verfügende Mieter der Träger des Unternehmens gewesen sein muss. Gerade der Umstand, dass bei einer ununterbrochenen Aufeinanderfolge von Verpachtungsvorgängen dem Vermieter jeweils neue Erhöhungsmöglichkeiten nach Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG zustehen, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat vergleiche auch Auer/H. Böhm in GeKo Wohnrecht I § 12a MRG Rz 145) zeigt, dass es im Fall der Verpachtung nicht darauf ankommen kann, ob zwischen den einzelnen Verpachtungsvorgängen der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit dort das Unternehmen tatsächlich selbst geführt hat. Wenn es der Vorpächter an ihn zurückstellt und er es unverzüglich weiterverpachtet (wobei es sich um ein lebendes Unternehmen im Sinn der bereits eingangs zitierten höchstgerichtlichen Judikatur handeln muss), entspricht ein solcher Verpachtungsvorgang § 12a Abs 5 MRG. Eine bestimmte Dauer des Betriebs durch den Hauptmieter selbst verlangt das Gesetz nicht. Die „juristische Sekunde“ zwischen der Rückstellung des Betriebs an den Verpächter und dessen neuerliche Verpachtung an die neuen Pächter reicht für eine Tatbestandsmäßigkeit iSd § 12a Abs 5 MRG aus. Dass der historische Gesetzgeber den mit der Einführung des § 12 Abs 3 MRG aF beabsichtigten „Ladenschutz“ des Geschäftsraummieters auch für den Fall der Verpachtung daran hätte knüpfen wollen, dass der Geschäftsraummieter sein Unternehmen dort höchstpersönlich betrieb (und nicht etwa von einem Pächter betreiben ließ) und zwar für eine bestimmte Zeitspanne, ist auch den Materialien zur Stammfassung des MRG (ErläutRV 425 XV. GP 38) nicht zu entnehmen. Dass es für den aus der Bestimmung klar hervorleuchtenden Zweck des „Ladenschutzes“ keine Rolle spielen kann, wer konkret das im Bestandobjekt geführte Unternehmen betrieben hat, wenn es zu dessen Veräußerung oder Verpachtung kommt, liegt klar auf der Hand. Es gibt daher keinen Grund, von der in der Literatur nicht in der dargestellten Form kritisierten Entscheidung 5 Ob 457/97k abzugehen, die nicht nur zum Gesetzeswortlaut des § 46a Abs 3 MRG, sondern auch des § 12a Abs 5 MRG mit ausführlicher Begründung bereits Stellung genommen hat. in GeKo Wohnrecht römisch eins Paragraph 12 a, MRG Rz 145) zeigt, dass es im Fall der Verpachtung nicht darauf ankommen kann, ob zwischen den einzelnen Verpachtungsvorgängen der Hauptmieter der Geschäftsräumlichkeit dort das Unternehmen tatsächlich selbst geführt hat. Wenn es der Vorpächter an ihn zurückstellt und er es unverzüglich weiterverpachtet (wobei es sich um ein lebendes Unternehmen im Sinn der bereits eingangs zitierten höchstgerichtlichen Judikatur handeln muss), entspricht ein solcher Verpachtungsvorgang Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG. Eine bestimmte Dauer des Betriebs durch den Hauptmieter selbst verlangt das Gesetz nicht. Die „juristische Sekunde“ zwischen der Rückstellung des Betriebs an den Verpächter und dessen neuerliche Verpachtung an die neuen Pächter reicht für eine Tatbestandsmäßigkeit iSd Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG aus. Dass der historische Gesetzgeber den mit der Einführung des Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF beabsichtigten „Ladenschutz“ des Geschäftsraummieters auch für den Fall der Verpachtung daran hätte knüpfen wollen, dass der Geschäftsraummieter sein Unternehmen dort höchstpersönlich betrieb (und nicht etwa von einem Pächter betreiben ließ) und zwar für eine bestimmte Zeitspanne, ist auch den Materialien zur Stammfassung des MRG (ErläutRV 425 römisch XV. GP 38) nicht zu entnehmen. Dass es für den aus der Bestimmung klar hervorleuchtenden Zweck des „Ladenschutzes“ keine Rolle spielen kann, wer konkret das im Bestandobjekt geführte Unternehmen betrieben hat, wenn es zu dessen Veräußerung oder Verpachtung kommt, liegt klar auf der Hand. Es gibt daher keinen Grund, von der in der Literatur nicht in der dargestellten Form kritisierten Entscheidung 5 Ob 457/97k abzugehen, die nicht nur zum Gesetzeswortlaut des Paragraph 46 a, Absatz 3, MRG, sondern auch des Paragraph 12 a, Absatz 5, MRG mit ausführlicher Begründung bereits Stellung genommen hat.
6.3. Ob der der Entscheidung 8 Ob 567/88 zugrundeliegende Sachverhalt dem hier zu beurteilenden vergleichbar ist, kann dahinstehen. Der Oberste Gerichtshof sprach dort sehr wohl zusammenfassend aus, dass die Überlassung des Mietgegenstands im Rahmen der Unternehmensverpachtung, selbst wenn diese Verpachtung durch den Unternehmenserwerber erfolgt, der selbst nur die Ausübung der Mietrechte vom Mieter des Geschäftslokals als Veräußerer des Unternehmens herleitete, keine Weitergabe des Mietgegenstands iSd § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG ist. Die Auffassung der Vorinstanzen, die in §§ 12a Abs 1 und 5 MRG enthaltene Wortfolge „... von ihm im Mietgegenstand betriebenen Unternehmen“ sei dahin zu verstehen, dass es ausreicht, dass der Mieter bei Verpachtung oder Veräußerung des Unternehmens Träger desselben ist bzw war, wobei bei einer Verpachtungskette auf den Zeitpunkt der erstmaligen Verpachtung abzustellen sei, ist somit durch höchstgerichtliche Rechtsprechung gedeckt.6.3. Ob der der Entscheidung 8 Ob 567/88 zugrundeliegende Sachverhalt dem hier zu beurteilenden vergleichbar ist, kann dahinstehen. Der Oberste Gerichtshof sprach dort sehr wohl zusammenfassend aus, dass die Überlassung des Mietgegenstands im Rahmen der Unternehmensverpachtung, selbst wenn diese Verpachtung durch den Unternehmenserwerber erfolgt, der selbst nur die Ausübung der Mietrechte vom Mieter des Geschäftslokals als Veräußerer des Unternehmens herleitete, keine Weitergabe des Mietgegenstands iSd Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, erster Fall MRG ist. Die Auffassung der Vorinstanzen, die in Paragraphen 12 a, Absatz eins und 5 MRG enthaltene Wortfolge „... von ihm im Mietgegenstand betriebenen Unternehmen“ sei dahin zu verstehen, dass es ausreicht, dass der Mieter bei Verpachtung oder Veräußerung des Unternehmens Träger desselben ist bzw war, wobei bei einer Verpachtungskette auf den Zeitpunkt der erstmaligen Verpachtung abzustellen sei, ist somit durch höchstgerichtliche Rechtsprechung gedeckt.
7. Soweit die Revisionswerberin meint, der Kündigungsgrund der Weitergabe nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG könne bei einer Unternehmenspacht dann verwirklicht sein, wenn die Verwertung des Bestandrechts im Vordergrund der wirtschaftlichen Transaktion stehe, missversteht er die dazu zitierten Rechtssätze und Entscheidungen. Der höchstgerichtlichen Rechtsprechung (RS0010048; RS0068397; zuletzt 6 Ob 172/17p) ist vielmehr zu entnehmen, dass in dem – von der Vermieterin zu beweisenden (RS0070648) – Fall, dass die selbständige Verwertung des Bestandrechts im Vordergrund stehen sollte, die Weitergabe eben gerade nicht als Unternehmenspacht zu qualifizieren ist. Ob es für diese Beurteilung hier im Sinn der Entscheidungen 1 Ob 769/80 bzw (richtig) 6 Ob 697/81 konkreter Feststellungen zum Wert der anderen Unternehmensbestandteile einerseits und des Werts des Bestandrechts andererseits bedarf, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Liegt nach den Feststellungen aufgrund des Umfangs der sonstigen Unternehmensbestandteile (wie etwa Warenlager, Geschäftseinrichtung, good will) nahe, dass die Unternehmenszubehör bildenden Mietrechte nicht im Vordergrund stehen (vgl RS0010048), bedarf es nicht zwingend eines Sachverständigengutachtens und darauf gegründeter Feststellungen zum Wert der einzelnen Unternehmensbestandteile (idS auch7. Soweit die Revisionswerberin meint, der Kündigungsgrund der Weitergabe nach Paragraph 30, Absatz 2, Ziffer 4, MRG könne bei einer Unternehmenspacht dann verwirklicht sein, wenn die Verwertung des Bestandrechts im Vordergrund der wirtschaftlichen Transaktion stehe, missversteht er die dazu zitierten Rechtssätze und Entscheidungen. Der höchstgerichtlichen Rechtsprechung (RS0010048; RS0068397; zuletzt 6 Ob 172/17p) ist vielmehr zu entnehmen, dass in dem – von der Vermieterin zu beweisenden (RS0070648) – Fall, dass die selbständige Verwertung des Bestandrechts im Vordergrund stehen sollte, die Weitergabe eben gerade nicht als Unternehmenspacht zu qualifizieren ist. Ob es für diese Beurteilung hier im Sinn der Entscheidungen 1 Ob 769/80 bzw (richtig) 6 Ob 697/81 konkreter Feststellungen zum Wert der anderen Unternehmensbestandteile einerseits und des Werts des Bestandrechts andererseits bedarf, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Liegt nach den Feststellungen aufgrund des Umfangs der sonstigen Unternehmensbestandteile (wie etwa Warenlager, Geschäftseinrichtung, good will) nahe, dass die Unternehmenszubehör bildenden Mietrechte nicht im Vordergrund stehen vergleiche RS0010048), bedarf es nicht zwingend eines Sachverständigengutachtens und darauf gegründeter Feststellungen zum Wert der einzelnen Unternehmensbestandteile (idS auch T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 30 MRG Rz 37)., Österreichisches Wohnrecht³ Paragraph 30, MRG Rz 37).
8.1. Auch die Vorinstanzen gingen davon aus, dass eine bloß formelhafte Vereinbarung einer Betriebspflicht für die Beurteilung des Bestandverhältnisses als Pacht nicht ausreicht. Von einer Betriebspflicht kann nur dann die Rede sein, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht, nicht aber schon dann, wenn eine im Vertrag als Leerformel ohne echtes Substrat vereinbart wird (RS0020361). Warum der hier getroffenen Vereinbarung einer Betriebspflicht und der Rückstellung eines lebenden Betriebs nach Beendigung des Pachtvertrags in Wahrheit kein Substrat zugrunde liegen soll (wenn der Beklagte tatsächlich einen lebenden Betrieb gekauft hat), führt die Revision nicht näher aus. Dass es sich um eine bloß formelhafte Vereinbarung handelt, hätte die klagende Vermieterin zu beweisen (vgl RS0070648). Sollte sich im fortgesetzten Verfahren herausstellen, dass tatsächlich ein lebender Betrieb Gegenstand des Unternehmenskaufvertrags zwischen K* und dem Beklagten war, wäre der Klägerin dieser Beweis nicht gelungen.8.1. Auch die Vorinstanzen gingen davon aus, dass eine bloß formelhafte Vereinbarung einer Betriebspflicht für die Beurteilung des Bestandverhältnisses als Pacht nicht ausreicht. Von einer Betriebspflicht kann nur dann die Rede sein, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht, nicht aber schon dann, wenn eine im Vertrag als Leerformel ohne echtes Substrat vereinbart wird (RS0020361). Warum der hier getroffenen Vereinbarung einer Betriebspflicht und der Rückstellung eines lebenden Betriebs nach Beendigung des Pachtvertrags in Wahrheit kein Substrat zugrunde liegen soll (wenn der Beklagte tatsächlich einen lebenden Betrieb gekauft hat), führt die Revision nicht näher aus. Dass es sich um eine bloß formelhafte Vereinbarung handelt, hätte die klagende Vermieterin zu beweisen vergleiche RS0070648). Sollte sich im fortgesetzten Verfahren herausstellen, dass tatsächlich ein lebender Betrieb Gegenstand des Unternehmenskaufvertrags zwischen K* und dem Beklagten war, wäre der Klägerin dieser Beweis nicht gelungen.
8.2. Dass es an der Identität des Unternehmens nichts ändern würde, wenn die Pächter das Unternehmen nicht unverändert, sondern nach Renovierungsarbeiten unter einer anderen Etablissementbezeichnung, sehr wohl aber auch als Bar/Kaffee weiterführten, entspricht ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung (RS0020527; RS0010024) und wird in der Revision nicht mehr in Zweifel gezogen.
9. Damit waren die Entscheidungen der Vorinstanzen zur Ergänzung der Feststellungen im dargestellten Umfang aufzuheben.
10. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.10. Der Kostenvorbehalt beruht auf Paragraph 52, Absatz eins, ZPO.