Gericht

Verwaltungsgerichtshof

Entscheidungsdatum

29.01.1996

Geschäftszahl

95/16/0121

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Meinl und die Hofräte Dr. Steiner und Dr. Fellner als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Marihart, über die Beschwerde des Dietmar K in V, vertreten durch Dr. P, Rechtsanwalt in I, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Tirol vom 14. Februar 1995, Zl. 60.033-6/94, betreffend Grunderwerbsteuer, zu Recht erkannt:

Spruch

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von S 4.565,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

Der Beschwerdeführer und seine Ehegattin sowie Mag. Helmuth Z und Peter S errichteten eine als "Bauherrengemeinschaft A-Vertrag" bezeichnete, am Anfang ihres Textes mit 1. MAI 1985 datierte Urkunde, worin der Beschwerdeführer und seine Gattin erklärten, sich der Bauherrengemeinschaft S Peter & Co zwecks Bau eines Mehrfamilienhauses auf der GP 124/9 und 10 KG A anzuschließen und wobei als Bedingung u.a. die Errichtung eines Wohnhauses "nach dem Vertrag beiliegenden Plänen und gem. dem Vertrag beigelegten Bau- und Ausstattungsbeschreibung" vorgesehen war. Für den Beschwerdeführer und seine Gattin war dabei die Wohnung Top Nr. 1 "lt. beiliegenden Plan ..."

vorgesehen. Der Beschwerdeführer und seine Gattin verpflichteten sich in Punkt III der Bedingungen des genannten Vertrages, ihre Zahlungen auf das Konto der Bauherrengemeinschaft in folgender Weise zu leisten:

    "ÖS   400.000 ... bei Unterschrift des Vertrages für den

                      Grundanteil

     ÖS 1,000.000 ... bei Fertigstellung des Rohbaus incl. Dach

     ÖS   624.000 ... bei schlüsselfertiger Fertigstellung der

                      Wohnung."

Unter Punkt IV der Vertragsbedingungen ist unter dem Titel Nebenabreden festgehalten, daß laut beiliegender Aufstellung die Fliesen, die Teppichböden und das san. Material im Wert von ca. 47.200 S vom Preis abgezogen werden.

Die Urkunde ist an ihrem Ende rechts neben den Unterschriften mit 19. Dezember 1985 datiert.

Peter S und Mag. Helmuth Z waren Gesellschafter der am 4. Juli 1983 gegründeten Wohnbau E-GmbH, deren Unternehmensgegenstand u.a. die Schaffung von Wohnungseigentum und insbesondere auch der Erwerb, die Bebauung oder sonstige Verwertung von Liegenschaften ist.

Am 15. Oktober 1985 errichteten der Beschwerdeführer, seine Gattin und weiters Josef H, Reinhard P sowie Christa M ein "Protokoll" folgenden Inhaltes:

 

"Nachstehende Personen schliessen sich mit heutigem Tage zu einer Bauherrengemeinschaft zusammen, um gemeinsam auf den Standort A ein Wohnhaus mit 4 Eigentumswohnungen und Garagen zu errichten:

 

1.

K Dietmar und Gattin

K Sonja,

beide wohnhaft in I

 

2.

H Josef,

wohnhaft in R

 

3.

P Reinhard,

wohnhaft in G

 

4.

M Christa,

wohnhaft in K

 

Es wird dem Planungsbüro Ing. Walter H mit Projektleiter Hr. Peter S der Auftrag zur Erstellung der Einreichpläne für das zur Bebauung vorgesehene Grundstück Gp. 124/9 KG. A erteilt. Als Zufahrt ist das Grundstück Gp. 124/10 vorgesehen. Laut den Einreichplänen werden dann die Nutzwerte festgestellt, und entsprechend diesen vorläufigen Nutzwerten wird das Grundstück Gp. 124/9 u. 1/4 Anteil der Gp. 124/10 (Zufahrt) gekauft u. in das Grundbuch eingetragen.

Nach Erteilung der Baubewilligung durch die Gemeinde A wird Wohnungseigentum begründet u. in das Grundbuch eingetragen. Hr. S Peter als Projektleiter wird von den Mitgliedern der Bauherrengemeinschaft einstimmig beauftragt den Bau abzuwickeln, mit den Firmen im Namen der Bauherrengemeinschaft zu verhandeln u. bei der Raika G oder Landeshypothekenbank Tirol ein gemeinsames Errichterkonto zu beantragen. Die Bau- u. Grundkosten des geplanten Projektes werden ca.

 

S 5.200.000.-- betragen.

 

Jedenfalls werden die tatsächlich anfallenden Kosten nach den Nutzwerten bzw. nach dem Nutzflächenschlüssel aufgeteilt. Die Endabrechnung erfolgt nach dem Einlangen aller Firmenrechnungen mit voraussichtlichen Datum September-Oktober 1986."

 

Am 25. Februar 1986 wurde von Peter S als bevollmächtigtem Vertreter der "Bauherrengemeinschaft H" bei der Marktgemeinde A ein mit "Dezember 1985" datierter Einreichplan überreicht, auf dem (rechts unten) unter dem Titel "Planung + Bauleitung" Peter S als "Sachbearbeiter" des Baumeisters Ing. Walter H aufscheint.

Mit Kaufverträgen vom 28. Februar 1986/5. März 1986 bzw. 7. April 1986 erwarben in der Folge der Beschwerdeführer und seine Gattin sowie Josef H, Reinhard P und Christa M von der Wohnbau E-GmbH die Grundstücke 124/9 EZ 1703 (das Baugrundstück) und 124/10 EZ 1699 (die Zufahrt), beide KG A, um insgesamt S 853.500,-- bzw. S 75.600,--.

In den Abgabenerklärungen vom 12. März 1986 und 21. April 1986 wurde Steuerbefreiung gemäß § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG 1955 geltend gemacht und dem Beschwerdeführer sowie seiner Gattin Kaufpreisanteile von S 339.769,-- bzw. S 30.095,-- zugeordnet.

Über Anfrage des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern in Innsbruck (im folgenden kurz: FA) vom 11. April 1991 gab der Beschwerdeführer Gesamtbaukosten von S 2,024.000,-- an.

Das FA setzte in der Folge mit Bescheid vom 15. November 1991 den Beschwerdeführer betreffend Grunderwerbsteuer ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von S 1,009.661,-- fest, wobei es in der Begründung seines Bescheides unter Hinweis u.a. auf das Protokoll vom 15. Oktober 1985 und den "Bauherrengemeinschaft A-Vertrag" mit Datum 1. Mai 1985 (unterschrieben am 19. Dezembe 1985) davon ausging, Projektinitiator, Ersteller der Verträge und Pläne sei Peter S gewesen. Im "Bauherrengemeinschaft A-Vertrag" sei auf den bereits vorliegenden Plan inkl. der Top Nr. der Wohnung des Beschwerdeführers, auf eine beiliegende Bau- und Ausstattungsbeschreibung hinwiesen worden und seien außerdem Zahlungen des Beschwerdeführers angeführt gewesen, die je nach Baufortschritt zu leisten gewesen seien. Dies weise darauf hin, daß bereits entsprechende Vorbereitungsarbeiten durchgeführt worden seien. Daraus folge aber, daß den Miteigentümern keine wesentliche Einflußnahme auf das Gesamtprojekt mehr zugekommen sei.

Dagegen berief der Beschwerdeführer (gemeinsam mit den anderen Käufern) u.a. mit der nicht weiter detaillierten Behauptung, im Zuge der Entwurfsplanung seien von den Grunderwerbern "in zahlreichen Besprechungen die bauliche Gestaltung des gesammten Wohnhauses, die Abwicklung des geplanten Bauvorhabens und die Zahlungsmodalitäten gemeinsam erarbeitet" worden. Die Einflußnahme auf die bauliche Gestaltung des Gesamtbauvorhabens sei "ausschließlich bei der Bauherrschaft" gelegen gewesen.

Das FA wies daraufhin mit Berufungsvorentscheidung vom 8. Februar 1992 die Berufung als unbegründet ab, wobei es u.a. betonte, schon vor der Konstituierung der Bauherren mit dem Protokoll vom 15. Oktober 1985 sei im Vertrag vom 1. Mai 1985 auf eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung hingewiesen worden. Die bauliche Gestaltung habe sich im wesentlichen nach dieser Beschreibung gerichtet.

In dem dagegen fristgerecht gestellten Antrag auf Entscheidung über die Berufung durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz behauptete der Beschwerdeführer (ebenso wie die Miterwerber der Grundstücke) betreffend die Einflußnahme auf den Bau u.a. wörtlich folgendes:

 

"... Hinsichtlich der Einflußnahme der baulichen Gestaltung darf nochmals darauf hingewiesen werden, daß der Einreichplan von sämtlichen Mitgliedern der Bauherrngemeinschaft beschlossen und auch unterzeichnet wurde. Die Aussage, eine Einflußnahme auf die bauliche Gestaltung hätte nicht ausgeübt werden können, geht daher völlig an den rechtlichen Gegebenheiten vorbei, liegt doch die Entscheidung über den Inhalt eines Bauansuchens ausschließlich beim unterzeichnenden Bauherrn. Die bauliche Gestaltung lag daher zweifellos in den Händen der Mitglieder der Bauherrngemeinschaft."

 

Die belangte Behörde richtete in der Folge am 22. Februar 1994 an Peter S eine detaillierte Anfrage mit (auszugsweise) folgendem Inhalt:

 

"1.) Im Akt befindet sich lediglich ein

"Bauherrengemeinschaft-A-Vertrag" vom 1.5.1985, abgeschlossen mit Dietmar und Sonja K. Falls vorhanden, wird um Übermittlung der auch mit den übrigen, obgenannten Anteilswerbern abgeschlossenen Bauherrengemeinschaftsverträge ersucht.

2.)                                       Unter Punkt 1.) des

Bauherrengemeinschaftsvertrages

    wird auf eine dem Vertrag beiliegende Bau- und

    Ausstattungsbeschreibung verwiesen. Es möge diese in

    Ablichtung übermittelt werden.

3.)                                       Hinsichtlich der

baulichen Gestaltung wird um

    Mitteilung gebeten, ob es sich bei dem im

    Bauherrengemeinschaftsvertrag unter Punkt 2.) genannten

    Plan bereits um den Einreichplan, dieser datiert mit

    Dezember 1985, handelte und mit diesem im wesentlichen

    übereinstimmte oder ob unter Einflußnahme der späteren

    Käufer bauliche Änderungen, wenn ja, welche KONKRET

    vorgenommen wurden und im Einreichplan ihren Niederschlag

    gefunden haben.

4.) Es wird um eine ungefähre chronologische Darstellung

der Stadien der baulichen Planung in Zusammenhang mit dem Herantreten der späteren Anteilserwerber an Sie bzw. an die Fa. Wohnbau E-GesmbH gebeten. Sind diese gemeinsam, als organisierte Gemeinschaft an Sie mit dem Auftrag zur Durchführung des Objektes herangetreten? Falls dies nach dem Abschluß der wesentlichen Planung ihrerseits stattgefunden hat: Wäre für Sie bzw. die Fa. Wohnbau E-GesmbH als Erwerber eines Grundstücksanteiles überhaupt jemand in Frage gekommen, der mit der vorliegenden Planung der Baulichkeit nicht im wesentlichen einverstanden gewesen wäre? ..."

 

Auf dieses Schreiben antwortete aber nicht Peter S sondern jene Steuerberatungsgesellschaft, die auch als steuerlicher Vertreter des Beschwerdeführers auftrat, ohne dabei eine Vertretungsmacht für Peter S darzutun (auszugsweise) wie folgt:

 

"ad 1) Der angesprochene Vertrag wurde in dieser Form nur mit Dietmar und Sonja K abgeschlossen. Dieser datiert jedoch nicht vom 1.5.1985, sondern vom 19.12.1985.

 

ad 2) Siehe Beilage.

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wurde im Zuge zahlreicher Gespräche von den Bauherrn gemeinsam verfaßt.

 

ad 3) Der im Bauherrengemeinschaftsvertrag betreffend K Dietmar und Sonja genannte Plan umfaßt bereits den Einreichplan, da sowohl der Einreichplan als auch der genannte Vertrag vom Dezember 1985 stammen. Der Einreichplan wiederum ist das Resultat der von den Bauherrn gemeinsam erstellten Entwürfe (siehe beiliegenden händische Entwurf von Fam.K, der von dieser erstellt wurde) seit dem Frühjahr 1985. Der Einreichplan wurde schließlich auch von sämtlichen Bauherrn genehmigt und unterzeichnet.

 

ad 4) Im Frühjahr 1985 erfolgte der Zusammenschluß der Bauherrngemeinschaft. Als gemeinsamer Bekannter der Bauherrn wurde Herr S mit der Vermittlung des im Eigentum der Wohnbau Edelweiß stehenden Grundstückes und der Erstellung von Entwürfen der baulichen Gestaltung des gesamten Wohnhauses nach den von den Bauherrn gemeinsam erörterten Wünschen beauftragt. Die Planung lag daher ausschließlich in Händen der Bauherrn.

 

Bezüglich der weiteren Entwicklung darf auf die Sachverhaltsdarstellung in der Berufung vom 16.12.1991 verwiesen werden. ..."

 

Am 20. Juli 1994 schließlich wurde von der belangten Behörde mit Peter S eine Niederschrift folgenden Inhaltes aufgenommen:

 

"Zum Sachverhalt befragt gebe ich an:

 

In den Jahren 1985 und 1986 war ich als Gesellschafter der Fa. Wohnbau E dort halbtätig als Angestellter und gleichzeitig als freier Mitarbeiter beim Planungsbüro Ing. H tätig.

Grundsätzich war die Fa. WB E daran interessiert, auf den ihr gehörigen Grundstücken selbst Wohnungen zu errichten und zu verkaufen. Im gegenständlichen Falle ist man aufgrund der Bekanntschaft mit den späteren "Bauherren" übereingekommen, die betreffende Liegenschaft über mich an die Bauherrn weiterzuveräußern, weil diese selbst mitplanen und den Bau sozusagen selbst errichten wollten. Es sind z.B. die Herren K und H selbst aus dem Baufach. Ich bin ihnen im Wort geblieben, falls sie nach abgeschlossener Planung nicht zurücktreten und die ganze Abwicklung reibungslos über die Bühne geht, ihnen das Grundstück seitens der Wohnbau zu veräußern. Falls die Durchführung nicht geklappt hätte, wären von ihnen die Planungskosten über das Büro Ing. H an mich zu bezahlen gewesen.

Bereits im Bauherrenprotokoll wurden die ungefähren Baukosten mit S 5,2 Mio. angesetzt. Das finanzielle Risiko könnte man in der Weise als begrenzt ansehen, als aufgrund der Schätzung bzw. Kalkulation durch einen Bauchfachmann mit hohen Erfahrungswerten die Auftraggeber weitgehend darauf vertrauen können, daß die Kosten in diesem Höchstrahmen bleiben. Anders als bei den Fixkosten bei Abverkauf fertiger Wohnungen etwa durch die Fa. Wohnbau bleibt hier aber ein Restrisiko in etwa von 3- 5 %. Man achtet hiebei aber, im Rahmen der begleitenden Kontrolle durch die Bauleitung während Bauausführung, wenn gravierende Kostensteigerungen abzusehen sind, diese auf anderer Seite eventuell in Übereinstimmung mit den Bauherren wieder einzuschränken (z.B. bei den Außenanlagen). Das finanzielle Risiko könnte insofern als eingeschränkt betrachtet werden, als eben die Bauherren auf die Kalkulation des Fachmannes weitgehendst vertrauen.

Ich war damals nicht unbedingt befugt, die Bauliegenschaft im Eigentum der Wohnbau zu verwerten, habe aber sozusagen DIE SPÄTEREN KÄUFER DER WOHNBAU ZUGEFÜHRT. Zum Verkaufsgeschäft bedurfte es der Zustimmung des Geschäftsführers Mag. Zach, mit dem ich mich in gemeinsamen Besprechungen über solche Verkaufsgeschäfte, also ausnahmsweise Verkauf des bloßen Grundstückes, geeinigt habe, welches eben nur aufgrund der Bekanntschaft mit den Käufern zustandegekommen ist. Diese wollten unbedingt selber als Bauherren auftreten, da sie der Ansicht waren, baulich mehr Mitgestaltungsmöglichkeiten zu haben und eventuell auch billiger zu bauen.

Die Nutzwertfeststellung erfolgte ungefähr zwischen Fertigstellung Einreichplan 12/85 und Feber 1986, da man erst aufgrund des Feststehens der einzelnen Anteile den Kaufvertrag abschließen konnte. Die Wohnungseigentumsbegründung erfolgte im Anschluß an das Ergehen des Baubescheides.

Bei der Vergabe der einzelnen Aufträge an die einzelnen Baufirmen, wozu ich bevollmächtigt war, waren die Bauherren teilweise direkt bei den Verhandlungen dabei, um kostenmäßig günstigere Konditionen zu vereinbaren.

Grundsätzlich war es so, daß hinsichtlich des Grundverkaufes keinerlei Bindung der späteren Käufer bestand und es der Fa. Wohnbau im Gegenteil nicht unrecht gewesen wäre, die Liegenschaft zwecks Errichtung und Weiterverkauf eines eigenen Projektes zu behalten.

Die Bauherren sind in gutem Glauben davon ausgegangen, alle Voraussetzungen einer Bauherrengemeinschaft und der Grunderwerbsteuerbefreiung (Arbeiterwohnstätte) zu erfüllen, andernfalls sie es sich einfacher hätten machen und einfach eine Baufirma hätten beauftragen oder ein fertiges Projekt erwerben können."

 

Mit dem im Kopf dieses Erkenntnis näher bezeichneten Bescheid wies daraufhin die belangte Behörde die Berufung des Beschwerdeführers als unbegründet ab und vertrat insbesondere unter Bezugnahme auf das Protokoll vom 15. Oktober 1985 und dem in seiner Überschrift mit 1. Mai 1985 datierten "Bauherrengemeinschaft A-Vertrag" die Meinung, dem Beschwerdeführer (und den Miterwerbern der Liegenschaft) sei jedenfalls einer der maßgeblichen Faktoren, die für die Erlangung der Bauherreneigenschaft erforderlich seien, abzusprechen, und zwar die bauliche Einflußnahme. Es sei nämlich bereits im Zeitpunkt des Erwerbsvorganges wegen der damals schon weit fortgeschrittenen Projektierung eine derart starke Bindung an das zu errichtende Gebäude vorgelegen gewesen, daß der Erwerbswille nicht mehr nur auf das unbebaute Grundstück, sondern auf eine schon fertig geplante Eigentumswohnung samt Grundanteil gerichtet gewesen sei. Die maßgebliche Rolle der Planung sei dem Projektinitiator Peter S zugekommen. Der Beschwerdeführer sei daher nicht als Schaffender bzw. Bauherr anzusehen gewesen.

Dazu vertrat die belangte Behörde noch die Auffassung, der Beschwerdeführer und die übrigen Erwerber der Grundstücke seien zur Zeit ihrer Beschlußfassung über die "Bauherrengemeinschaft" noch gar nicht Miteigentümer der Liegenschaft gewesen und hätten daher auch aus diesem Grund noch nicht als Bauherren handeln können. Dazu verwies die belangte Behörde insbesondere auf das hg. Erkenntnis vom 30. Mai 1994, Zl. 93/16/0095 und 0096.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Verwaltungsgerichtshofbeschwerde wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes. Der Beschwerdeführer erachtet sich in seinem Recht auf Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 4 Abs. 2 (richtig wohl:

Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG 1955 (Erwerb eines Grundstücks zur Schaffung von Arbeiterwohnstätten) verletzt.

Der Bundesminister für Finanzen legte die Verwaltungsakten und die von der belangten Behörde verfaßte Gegenschrift vor, in der die Abweisung der Beschwerde als unbegründet begehrt wird.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

§ 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a des auf den Beschwerdefall noch anzuwendenden GrEStG 1955 nahm von der Besteuerung den Erwerb eines Grundstückes zur Schaffung von Arbeiterwohnstätten aus.

Zentraler Aspekt des vorliegenden Falles ist die Frage, ob der Beschwerdeführer i.d.S. Schaffender, das heißt Bauherr war, in welchem Zusammehang es (unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die von der hg. Judikatur für das Vorliegen einer Bauherreneigenschaft erarbeiteten Kriterien kumulativ vorliegen müssen; vgl. dazu die bei Fellner, Gebühren- und Verkehrsteuern, Band II, 3. Teil, Grunderwerbsteuergesetz 1987 unter Rz 90 zu § 5 GrEStG 1987 angeführte hg. Rechtsprechung, insb. das Erkenntis eines verstärkten Senates Slg. 4234/F) darauf ankommt, ob er auf die bauliche Gestaltung des Objektes noch Einfluß nehmen konnte oder bei seinem Erwerb an ein bereits vorgegebenes Objekt gebunden war (vgl. Fellner aaO Rz 88 Abs. 1 bzw. 88 a Abs. 4 und die dort jeweils angeführten Belegstellen).

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, daß dem vom Beschwerdeführer im Verwaltungsverfahren selbst vorgelegten "Bauherrengemeinschaft A-Vertrag", der eingangs seines Textes mit 1. Mai 1985 datiert ist, nach seinem klaren Wortlaut bereits Pläne sowie Bau- und Ausstattungsbeschreibungen für das Objekt des Beschwerdeführers Top Nr. 1 beilagen und daß dort auch auf einem konkreten Zahlungsplan Bezug genommen wurde. Unter Berücksichtigung der Tatsache, daß des weiteren jetzt im ersten Absatz der Sachverhaltsdarstellung der Verwaltungsgerichtshofbeschwerde für die Begründung der Bauherrengemeinschaft ausdrücklich der Zeitpunkt

"FRÜHJAHR 1985" genannt wird, ergibt sich daraus in Verbindung mit dem obgenannten Vertragsdatum 1. Mai 1985, daß damals schon eine fertige Planung vorlag. Mit Rücksicht darauf, daß trotz einer diesbezüglich ausdrücklichen Frage der belangten Behörde im Vorhalt vom 22. Februar 1994 weder der Beschwerdeführer noch der Zeuge Singer die behauptete Einflußnahme der Grunderwerber auf die Planung auch nur mit einem einzigen sachlichen Hinweis konkretisert haben, kann der belangten Behörde nicht mit Erfolg entgegengetreten werden, wenn sie nicht den Beschwerdeführer, sondern Peter Singer als den maßgeblichen Planer angesehen hat, an dessen Konzept sich der Beschwerdeführer gebunden hat. Den an dieser Tatsache vorbeigehenden Beschwerdeausführungen kann daher kein Gewicht zukommen.

Da die belangte Behörde bereits aus diesem Grund frei von Rechtswidrigkeit die vom Beschwerdeführer angestrebte Steuerbefreiung gemäß § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG 1955 (worin sich auch der Beschwerdepunkt erschöpft) verneint hat, braucht auf die übrigen Beschwerdeausführungen gar nicht weiter eingegangen zu werden.

Mit Rücksicht auf die durch die oben erwähnte

hg. Rechtsprechung klargestellte Rechtslage konnte die Entscheidung in einem gemäß § 12 Abs. 1 Z. 2 VwGG gebildeten Senat getroffen werden.

Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG i.V.m. der VO BGBl. Nr. 416/1994.