Bundesland

Salzburg

Kurztitel

Bebauungsgrundlagengesetz

Kundmachungsorgan

LGBl.Nr. 69/1968 zuletzt geändert durch LGBl Nr 78/2025LGBl.Nr. 69 aus 1968, zuletzt geändert durch Landesgesetzblatt Nr 78 aus 2025,

Typ

LG

§/Artikel/AnlageParagraph/Artikel/Anlage

§ 25Paragraph 25

Inkrafttretensdatum

01.08.2025

Abkürzung

BGG

Index

3 Raumordnung und Bauwesen

Text

III. Lage der Bauten im Bauplatzrömisch drei. Lage der Bauten im Bauplatz

§ 25Paragraph 25

1. (1)Absatz eins,Die Bauten sollen im Bauplatz und zueinander so gelegen sein, daß sowohl sie als auch die auf benachbarten Bauplätzen bestehenden oder zu errichtenden Bauten eine ihrem Zweck entsprechende Besonnung und Belichtung erhalten und daß die dem Aufenthalt von Menschen dienenden Räume so weit wie möglich vor Lärmeinwirkung geschützt sind.
2. (2)Absatz 2,Soweit nicht durch die im Bebauungsplan festgelegten Bebauungsgrundlagen Bestimmungen über die Lage der Bauten im Bauplatz vorgesehen sind und soweit nicht durch andere Rechtsvorschriften ein größerer Abstand der Bauten zu den Grenzen des Bauplatzes oder der Bauten zueinander vorgeschrieben ist, gelten hinsichtlich der Lage der Bauten im Bauplatz die nachstehenden Bestimmungen.
3. (3)Absatz 3,Für den Abstand der Bauten von der Grundgrenze gegen die Verkehrsfläche gilt die Baufluchtlinie oder die Baulinie. Im übrigen müssen die Bauten im Bauplatz so gelegen sein, daß ihre Fronten von den Grenzen des Bauplatzes jeweils einen Mindestabstand im Ausmaß von Dreiviertel ihrer Höhe bis zum obersten Gesimse oder zur obersten Dachtraufe, jedenfalls aber von 4 m, haben. Grenzt der Bauplatz an Flächen an, die ihrer Bodenbeschaffenheit nach nicht bebaubar sind (Gewässer, Böschungen u. dgl.), vermindert sich dieser Abstand um die Hälfte der Breite dieser Flächen, nicht jedoch unter 4 m. Die Höhe bis zum obersten Gesimse oder zur obersten Dachtraufe ist an der jeweiligen Front vom gewachsenen Gelände aus zu berechnen. Nicht als oberste Dachtraufe gelten hiebei Traufen von bloß geringfügiger Länge, die keinen negativen Einfluß auf die sonst gegebenen Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse ausüben (Traufen von Krüppel- oder Schopfwalmen).
4. (4)Absatz 4,Im Bauplatz muss jeder Bau von einem anderen einen Abstand von mindestens der Summe ihrer nach Abs 3 vorgeschriebenen Grenzabstände haben. Zwischen Bauten gleicher Verwendungsart kann dieser Abstand um 25 % unterschritten werden. Dabei gelten die im § 58 lit a ROG 2009 angeführten Gruppen von Bauten sowie gekuppelt errichtete Bauten (§ 58 lit b ROG 2009) als ein Bau. Diese Mindestabstandsbestimmung gilt nicht für Nebenanlagen gemäß den Abs 7a und 7b. Im Bauplatz muss jeder Bau von einem anderen einen Abstand von mindestens der Summe ihrer nach Absatz 3, vorgeschriebenen Grenzabstände haben. Zwischen Bauten gleicher Verwendungsart kann dieser Abstand um 25 % unterschritten werden. Dabei gelten die im Paragraph 58, Litera a, ROG 2009 angeführten Gruppen von Bauten sowie gekuppelt errichtete Bauten (Paragraph 58, Litera b, ROG 2009) als ein Bau. Diese Mindestabstandsbestimmung gilt nicht für Nebenanlagen gemäß den Absatz 7 a und 7 b,
5. (5)Absatz 5,Unterirdische Bauten und unterirdische Teile von Bauten müssen von der Grenze des Bauplatzes einen Abstand von mindestens 2 m haben. Ein kleinerer Abstand oder ein Anbau an die Grenze des Bauplatzes kann bewilligt werden, wenn der Bau infolge einer schon bestehenden Bebauung oder wegen der Oberflächengestaltung oder Grundbeschaffenheit des Bauplatzes nicht an anderer Stelle errichtet werden kann. Wenn es die Oberflächengestaltung oder die Grundbeschaffenheit des Bauplatzes erfordert, kann auch ein größerer Abstand vorgeschrieben werden.
6. (6)Absatz 6,In den Fällen, in denen die im Bebauungsplan festgelegten Bebauungsgrundlagen Bestimmungen über die Lage der Bauten im Bauplatz enthalten, gelten für den Abstand der vom Bebauungsplan erfaßten Bauten von der Grenze des Planungsgebietes und von den dem Planungsgebiet benachbarten Bauten die Vorschriften der Abs. 3 und 4.In den Fällen, in denen die im Bebauungsplan festgelegten Bebauungsgrundlagen Bestimmungen über die Lage der Bauten im Bauplatz enthalten, gelten für den Abstand der vom Bebauungsplan erfaßten Bauten von der Grenze des Planungsgebietes und von den dem Planungsgebiet benachbarten Bauten die Vorschriften der Absatz 3 und 4,
7. (7)Absatz 7,Die vorstehenden Bestimmungen gelten nicht

   1. a)Litera a
      wenn aus Gründen der Erhaltung eines gegebenen Ortsbildes eine besondere Lage des Baues im Bauplatz erforderlich ist;
   2. b)Litera b
      für Betriebsbauten innerhalb der im Flächenwidmungsplan als Industriegebiete ausgewiesenen Gebiete, jedoch nicht hinsichtlich der Abstände dieser Bauten von der Grenze des Industriegebietes;
   3. c)Litera c
      für Betriebsbauten innerhalb der im Flächenwidmungsplan als Gewerbegebiet oder als Betriebsgebiet ausgewiesenen Gebiete hinsichtlich des Abstandes zueinander;
   4. d)Litera d
      für Sonderbauten im Sinne des § 57 Abs. 4 Z 2 ROG 2009.für Sonderbauten im Sinne des Paragraph 57, Absatz 4, Ziffer 2, ROG 2009.
8. (7a)Absatz 7 a,Zu Wohnbauten gehörige und dem Bedarf der Bewohner dienende, allenfalls mit dem Hauptgebäude auch nur konstruktiv verbundene Nebenanlagen können im Bauplatz auch innerhalb des seitlichen Mindestabstandes oder vor der Baufluchtlinie oder Baugrenzlinie errichtet werden, wenn folgende Voraussetzungen eingehalten werden:

   1. 1.Ziffer eins
      Die Lage der Nebenanlagen (für Fahrräder, Abfallbehälter und Altstoffcontainer sowie Garagen oder überdachte Kraftfahrzeug-Abstellplätze) darf nicht zu einer Festlegung gemäß § 53 Abs. 2 Z 12 bzw 16 ROG 2009 im Widerspruch stehen.Die Lage der Nebenanlagen (für Fahrräder, Abfallbehälter und Altstoffcontainer sowie Garagen oder überdachte Kraftfahrzeug-Abstellplätze) darf nicht zu einer Festlegung gemäß Paragraph 53, Absatz 2, Ziffer 12, bzw 16 ROG 2009 im Widerspruch stehen.
   2. 2.Ziffer 2
      Der Abstand zwischen den äußersten Teilen des Baus und der Bauplatzgrenze muss mindestens 2 m betragen, wenn die Nachbarn nicht einer Unterschreitung dieses Abstandes ausdrücklich zustimmen und nicht durch andere Rechtsvorschriften ein größerer Abstand vorgeschrieben ist.
   3. 3.Ziffer 3
      Die Seitenlänge der Nebenanlage (einschließlich Dachvorsprünge) darf an der dem Nachbargrundstück zugewandten Seite 4 m, von Garagen sowie überdachten Kraftfahrzeug- oder Fahrrad-Abstellplätzen aber 10 m, nicht überschreiten. In solchen Garagen oder überdachten Kraftfahrzeug- oder Fahrrad-Abstellplätzen dürfen sich – vorbehaltlich der bautechnischen Anforderungen – im untergeordneten Ausmaß auch Räume befinden, die sonstigen Zwecken derartiger Nebenanlagen dienen.
   4. 4.Ziffer 4
      Die Traufenhöhe darf höchstens 2,8 m, die Firsthöhe höchstens 4 m betragen. Kommt der First in einem Abstand von weniger als 3,5 m zur Bauplatzgrenze zu liegen, darf seine Höhe die gedachte Linie zwischen der höchstzulässigen Traufe zur Bauplatzgrenze und dem höchstzulässigen First in 3,5 m Entfernung nicht überschreiten. Diese Begrenzungen gelten nicht, wenn der Nachbar ihrer Überschreitung ausdrücklich zustimmt. Und:
   5. 5.Ziffer 5
      Von dieser Bestimmung darf für denselben Bauplatz an der betreffenden dem Nachbargrundstück zugewandten Seite noch nicht Gebrauch gemacht worden sein. Dies gilt auch als gegeben, wenn ein oder mehrere Bauten einschließlich Nebenanlagen an dieser Seite bereits im seitlichen Mindestabstand stehen oder auf Grund einer gemäß Abs. 8 bereits erteilten Ausnahme noch errichtet werden können.Von dieser Bestimmung darf für denselben Bauplatz an der betreffenden dem Nachbargrundstück zugewandten Seite noch nicht Gebrauch gemacht worden sein. Dies gilt auch als gegeben, wenn ein oder mehrere Bauten einschließlich Nebenanlagen an dieser Seite bereits im seitlichen Mindestabstand stehen oder auf Grund einer gemäß Absatz 8, bereits erteilten Ausnahme noch errichtet werden können.

   Für die Zustimmung ist ein Formular zu verwenden, dessen näherer Inhalt von der Landesregierung durch Verordnung festzulegen ist. Das Formular hat jedenfalls den Hinweis auf die mit der Zustimmung verbundenen Rechtsfolgen zu enthalten. Außerdem müssen die Pläne von den zustimmenden Personen unterfertigt sein.
9. (7b)Absatz 7 b,Für zu anderen Bauten als Wohnbauten gehörige und verpflichtend zu errichtende, überdachte Fahrrad-Abstellplätze ist Abs 7a sinngemäß anzuwenden.Für zu anderen Bauten als Wohnbauten gehörige und verpflichtend zu errichtende, überdachte Fahrrad-Abstellplätze ist Absatz 7 a, sinngemäß anzuwenden.
10. (8)Absatz 8,Die für die Baubewilligung zuständige Behörde kann auf Antrag die Unterschreitung der in den Abs. 3 und 4 festgesetzten Abstände durch Bescheid ausnahmsweise zulassen, wennDie für die Baubewilligung zuständige Behörde kann auf Antrag die Unterschreitung der in den Absatz 3 und 4 festgesetzten Abstände durch Bescheid ausnahmsweise zulassen, wenn

    1. a)Litera a
       die Einhaltung nach der besonderen Lage des Einzelfalles für den Ausnahmewerber eine unbillige Härte darstellt, wie etwa, wenn bestehende Bauten nicht in einer zur Erhaltung oder zeitgemäßen Wahrung ihrer Funktion dringend erforderlichen Weise geändert werden könnten oder die bauliche Ausnutzbarkeit der Grundfläche ausgeschlossen oder wesentlich beeinträchtigt wäre;
    2. b)Litera b
       benachbarte Grundstücke oder Bauten und Anlagen nicht erheblich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht ihre Bebaubarkeit bzw. das gewährleistete und erforderliche Tageslicht verlieren oder in diesen Belangen wesentlich beeinträchtigt werden;
    3. c)Litera c
       insgesamt der Vorteil des Ausnahmewerbers größer ist als der Nachteil für die benachbarten Grundstücke, Bauten und Anlagen und
    4. d)Litera d
       die Lage des Baues sich nicht aus einem Bebauungsplan ergibt.

    Die Voraussetzung der lit. a gilt nicht für zu Wohnbauten gehörige und dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen, ebenso nicht die Voraussetzung der lit. d, soweit es sich nicht um Festlegungen gemäß § 53 Abs. 2 Z 12 und 16 ROG 2009 handelt. Die Voraussetzungen der lit a und b gelten nicht, wenn bei Bestandsbauten das oberste Gesimse oder die oberste Dachtraufe einmalig um nicht mehr als 75 cm erhöht wird und dieser Aufbau der Schaffung einer zusätzlichen Wohnung, der Qualitätsverbesserung von Wohnräumen einer bestehenden Wohnung oder der thermischen Sanierung der Gebäudehülle des Baus dient.Die Voraussetzung der Litera a, gilt nicht für zu Wohnbauten gehörige und dem Bedarf der Bewohner dienende Nebenanlagen, ebenso nicht die Voraussetzung der Litera d,, soweit es sich nicht um Festlegungen gemäß Paragraph 53, Absatz 2, Ziffer 12 und 16 ROG 2009 handelt. Die Voraussetzungen der Litera a und b gelten nicht, wenn bei Bestandsbauten das oberste Gesimse oder die oberste Dachtraufe einmalig um nicht mehr als 75 cm erhöht wird und dieser Aufbau der Schaffung einer zusätzlichen Wohnung, der Qualitätsverbesserung von Wohnräumen einer bestehenden Wohnung oder der thermischen Sanierung der Gebäudehülle des Baus dient.

    Die Ausnahme kann mit der Baubewilligung verbunden werden. Parteien sind die Parteien des Baubewilligungsverfahrens. Bei der Festlegung der Lage der Bauten in einem Bebauungsplan kann in sinngemäßer Anwendung der vorstehenden Voraussetzungen eine Unterschreitung der Abstände gemäß Abs. 4 festgelegt werden.Die Ausnahme kann mit der Baubewilligung verbunden werden. Parteien sind die Parteien des Baubewilligungsverfahrens. Bei der Festlegung der Lage der Bauten in einem Bebauungsplan kann in sinngemäßer Anwendung der vorstehenden Voraussetzungen eine Unterschreitung der Abstände gemäß Absatz 4, festgelegt werden.

Im RIS seit

31.07.2025

Zuletzt aktualisiert am

15.09.2025

Gesetzesnummer

10000162

Dokumentnummer

LSB40029655