OGH
30.07.2026
5Ob149/25k
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragstellerin A* GmbH, *, vertreten durch die Dr. Harald Skrube Rechtsanwalt GmbH in Villach, wegen Grundbuchshandlungen ob EZ * KG *, über den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts Klagenfurt als Rekursgericht vom 10. Juli 2025, AZ 3 R 70/25s, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Villach vom 20. März 2025, TZ 1653 aus 2025,, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Beschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass die Entscheidung lautet:
„Urkunden
1 Gutachten vom 24.04.2024
2 Wohnungseigentumsvertrag vom 22.07.2024
3 Zustimmungserklärung vom 05.03.2025
Bewilligt wird
1 in EZ * KG *
die Teilung von Anteil B-LNR 10
10 ANTEIL: 14275/100000
A* GmbH (FN *)
ADR: *
c 5113 aus 2002, 5404 aus 2002, 5294 aus 2019, Wohnungseigentum an Top 9 Büro 11 PKW-AP 27, 28, 29, 30, 31, 35, PKW-TG 5, 8, Kellerraum 11
in 3122/100000 Anteile (hinsichtlich der Liegenschaft) und den Anteilsrest
2 in EZ * KG *
10 ANTEIL: 14275/100000
A* GmbH (FN *)
die Eintragung
1 zu 11153/100000 der Liegenschaft (aus B-LNR 10)
Eigentumsrecht für A* GmbH (FN *)
Wohnungseigentum an Top 9 Büro 11,
PKW-AP 27, 28, 29, 30, 31, 35, PKW-TG 5, 8, Kellerraum 11
2 zu 3122/100000 der Liegenschaft (aus B-LNR 10)
Eigentumsrecht für A* GmbH (FN *)
Wohnungseigentum an Top 11 Wohnung 12.
Hiervon werden verständigt:
1) Dr. Harald Skrube Rechtsanwalt GmbH,
Peraustraße 33, 9500 Villach
2) Dr. K* H*,
*
3) B* R*,
*
4) S* Gesellschaft m.b.H., *
5) R* GmbH, *
6) B* GmbH,
*“
Der Vollzug und die Verständigung der Beteiligten obliegen dem Erstgericht.
Begründung:
[1] Die Antragstellerin ist Mit- und Wohnungseigentümerin einer Liegenschaft. Die Begründung des Wohnungseigentums erfolgte 2002 nach den Bestimmungen des WEG 1975. Mit dem Wohnungseigentumsobjekt der Antragstellerin (Top 9 Büro 11) ist das Zubehör-Wohnungseigentum an mehreren Kfz-Abstellplätzen verbunden.
[2] Mit einem im Mai/Juni 2024 unterfertigten, als „Wohnungseigentumsvertrag“ bezeichneten Vertrag erteilten sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer ihre ausdrückliche Einwilligung dazu, dass das Wohnungseigentumsobjekt der Antragstellerin entsprechend einem zu diesem Zweck erstellten Nutzwertgutachten vom 24. 4. 2024 geteilt und Wohnungseigentum an einem neuen Objekt (Top 11 Wohnung 12) einverleibt werden kann. Dem neuen Wohnungseigentumsobjekt soll keiner der Kfz-Abstellplätze zugeordnet werden, diese sollen Zubehör-Wohnungseigentum des Wohnungseigentumsobjekts Top 9 Büro 11 der Antragstellerin bleiben.
[3] Die Antragstellerin beantragte – unter Vorlage des Wohnungseigentumsvertrags vom 22. 7. 2024, des Nutzwertgutachtens vom 24. 4. 2024 und der Zustimmungserklärung einer Pfandgläubigerin – die Verbücherung dieser Teilung.
[4] Das Erstgericht wies den Antrag ab.
[5] An den Kfz-Abstellplätzen müsse entweder selbständiges Wohnungseigentum begründet werden oder sie müssten als Abstellplätze in die Allgemeinfläche aufgenommen werden. Zubehör-Wohnungseigentum an den Abstellplätzen könne bei einer Neubegründung – wie hier –nicht mehr wirksam begründet werden.
[6] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge.
[7] Ein Wohnungseigentumsobjekt könne grundsätzlich in mehrere selbständige Einheiten zerlegt werden. Die Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts sei, weil es zur Schaffung von neuen selbständigen Wohnungseigentumsobjekten komme, kein Anwendungsfall einer vereinfachten Berichtigung gemäß Paragraph 10, Absatz 3, WEG in sinngemäßer Anwendung des Paragraph 136, Absatz eins, GBG. Ein solcher Vorgang müsse vielmehr allen allgemeinen grundbuchs- und grundverkehrsrechtlichen Regeln entsprechen.
[8] Die Antragstellerin beantrage auch nicht (mehr) die bloße Berichtigung der Anteile, sondern deren Änderung und zugleich die Eintragung von neuen Objekten. Mit der beantragten Verbücherung würden im Ergebnis zwei neue Wohnungseigentumsobjekte, von denen eines Kfz-Abstellplätze als Zubehör aufweise, begründet. Die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen sei aber seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 nicht mehr möglich. Gemäß der Übergangsbestimmung des Paragraph 56, WEG 2002 könne es ungeachtet der geänderten Rechtslage weiterhin bei den bisherigen Verhältnissen bleiben.
[9] Das Wohnungseigentum werde auf der Grundlage eines nach Paragraph 3, Absatz eins, WEG 2002 tauglichen Titels und gemäß Paragraph 5, Absatz 3, WEG 2002 durch Einverleibung in das Grundbuch erworben. Ein wohnungseigentumstaugliches Objekt werde demnach erst durch die Einverleibung des Wohnungseigentums zu einem Wohnungseigentumsobjekt. Die sachenrechtliche Zuordnung einer Fläche als Zubehör zu einem Wohnungseigentumsobjekt erfolge daher grundsätzlich durch die Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch. Auf Basis dieser Grundsätze sei hier von einer Neubegründung von Wohnungseigentum – auf Grundlage des neuen Nutzwertgutachtens und des Wohnungseigentumsvertrags aus Mai/Juni 2024 – auszugehen. Es entstünden zwei neue Wohnungseigentumsobjekte, was zur Folge habe, dass selbst dann, wenn sämtliche Abstellplätze beim (ehemaligen) Wohnungseigentumsobjekt verblieben, Zubehör-Wohnungseigentum an den Abstellplätzen nicht mehr wirksam begründet werden könne. Dass Paragraph 56, Absatz 4, WEG 2002 nur in einem hier nicht vorliegenden Mischhaus zur Anwendung komme, ändere daran nichts. Die im Rekurs betonte „umfassende Immunisierung“ des bereits verbücherten Zubehörs werde nicht schlagend, wenn die sachenrechtliche Zuordnung der Parkplätze, die mit der jetzt begehrten Verbücherung des Wohnungseigentumsobjekts stattfinde, erst nach 2002 vorgenommen werde.
[10] Das Rekursgericht ließ den Revisionsrekurs zu, weil es keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage gebe, ob die zum WEG 2002 ergangene Rechtsprechung, wonach Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen nicht mehr neu begründet werden könne, der Einverleibung der Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts dann nicht entgegen stehe, wenn die bisher nach dem WEG 1975 dem ungeteilten Objekt als Zubehör-Wohnungseigentum zugeordneten Kfz-Abstellplätze nach der Teilung weiterhin Zubehör verbleiben sollen.
[11] Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin. Sie beantragt, die Entscheidung dahin abzuändern, dass die beantragten Eintragungen bewilligt werden.
[12] Der Revisionsrekurs ist zulässig und berechtigt.
[13] 1. Nach dem WEG 1975 war selbständiges Wohnungseigentum an einem Kfz-Abstellplatz außerhalb von Parkhäusern nicht möglich. Die Begründung eines ausschließlichen dinglichen Nutzungsrechts an einem Kfz-Abstellplatz war nur in Form von Zubehör-Wohnungseigentum vorgesehen (5 Ob 32/05z; 5 Ob 2/24s; 5 Ob 216/24m).
[14] Mit dem WEG 2002 entschloss sich der Gesetzgeber die selbständige Wohnungseigentumsbegründung an Kfz-Abstellplätzen zuzulassen. Seit dem Inkrafttreten des Paragraph 2, Absatz 2, WEG 2002 mit 1. 7. 2002 kann an Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge selbständiges Wohnungseigentum begründet werden. Eine Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen ist unter dem Regime des WEG 2002 nicht mehr zulässig, weil an ihnen ohnedies selbständiges Wohnungseigentum begründet werden kann (5 Ob 224/03g; 5 Ob 32/05z; RS0118465).
[15] Es kann aber ungeachtet der geänderten Rechtslage „weiterhin bei den bisherigen Verhältnissen bleiben“ (ErläutRV 989 BlgNR römisch 21 . Gesetzgebungsperiode 83, ; 5 Ob 32/05z; 5 Ob 216/24m). Wurde ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug gemäß Paragraph eins, Absatz 2, WEG 1975 mit einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeiten verbunden, so bleibt diese Verbindung gemäß Paragraph 56, Absatz eins, WEG 2002 gültig, das Zubehör-Wohnungseigentum besteht also weiter (5 Ob 84/15m; 5 Ob 162/16h).
[16] Mit der Übergangsbestimmung des Paragraph 56, Absatz eins, WEG 2002 war bezweckt, dass die bisher im Zubehör-Wohnungseigentum gestandenen Kfz-Abstellplätze nicht in selbständiges Wohnungseigentum übergeführt werden müssen und dazu eine (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte durchgeführt werden muss, weil dies mit erheblichem Aufwand verbunden gewesen wäre und den Rechtsfrieden innerhalb der Eigentumsgemeinschaften unnötig hätte stören können. Deshalb sollte es ungeachtet der geänderten Rechtslage hinsichtlich solcher bereits im Zubehör-Wohnungseigentum stehender Kfz-Abstellplätze weiterhin bei den bisherigen Verhältnissen bleiben (ErläutRV 989 BlgNR römisch 21 . Gesetzgebungsperiode 83, ; 5 Ob 32/05z).
[17] Eine „freiwillige“ Überführung von Zubehör-Wohnungseigentum an einem Kfz-Abstellplatz in selbständiges Wohnungseigentum ist freilich möglich (5 Ob 77/06v). Nach dem mit der WRN 2006 dem Paragraph 56, Absatz eins, WEG 2002 angefügten letzten Satz bedarf die Begründung von selbständigem Wohnungseigentum an einem im Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug nicht der Zustimmung der anderen Miteigentümer; eine Nutzwertfestsetzung gemäß Paragraph 9, Absatz 2, 3, oder 6 WEG 2002 ist entbehrlich, wenn sich der Nutzwert des Abstellplatzes zweifelsfrei aus der früheren Nutzwertermittlung ergibt. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll es damit allein in der Entscheidungsfreiheit des jeweiligen Wohnungseigentümers liegen, den nach früherem Recht in seinem Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Kfz-Abstellplatz in ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt umzuwandeln (5 Ob 2/24s).
[18] 2. Nach der durch das WEG 2002 geschaffenen Rechtslage kommen für Kfz-Abstellplätze somit nur mehr zwei Möglichkeiten in Betracht: Sie können – je nach Widmung – entweder allgemeine Teile der Liegenschaft bleiben oder durch Wohnungseigentumsbegründung zu selbständigen Wohnungseigentumsobjekten werden. Eine dritte Möglichkeit besteht für wohnungseigentumstaugliche Kfz-Abstellplätze nach der geltenden Rechtslage nicht mehr (5 Ob 32/05z mwN). Die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen ist nicht mehr zulässig (RS0118465).
[19] Die Übertragung von Zubehör-Wohnungseigentum an einem Kfz-Abstellplatz auf ein anderes Wohnungseigentumsobjekt ist nach der Rechtsprechung des Fachsenats einer Neubegründung gleich zu halten. Gemäß Paragraph 56, Absatz eins, WEG 2002 soll nur das vor dem 1. 7. 2002 verbücherte Zubehör-Wohnungseigentum weiter gültig bleiben. Weder aus Wortlaut oder Zweck dieser Regelung noch aus den Gesetzesmaterialien folgt ein Hinweis für eine ausdehnende Auslegung dieser Übergangsbestimmung im Sinn der weiter bestehenden Zulässigkeit einer Übertragung von Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen. Gerade dann, wenn der Sinn des Paragraph 56, Absatz eins, WEG darin bestanden hat, den Eigentümern von Zubehörobjekten insbesondere aus Gründen der Aufwandsersparnis eine sofortige Anpassung an die geänderte Rechtslage zu ersparen, trägt dieser Gedanke nicht (mehr), wenn sich der Miteigentümer aus eigenwirtschaftlichen Überlegungen zu einer – jedenfalls mit gewissen Aufwendungen verbundenen – Übertragung des Abstellplatzes entschließt. Paragraph 56, Absatz eins, WEG ist daher so zu verstehen, dass nur für bereits begründetes Zubehör-Wohnungseigentum die Verbindung weiterhin gültig bleibt, also kein Zwang zur Änderung der bisherigen Verhältnisse besteht. Soll dagegen eine solche Änderung in Form der Übertragung des Abstellplatzes ohnehin – aus eigenen Interessen des Eigentümers – erfolgen, dann muss der Abstellplatz verselbständigt werden (5 Ob 32/05z).
[20] Diese Erwägungen gelten gleichermaßen für die Übertragung von Zubehör-Wohnungseigentum an einem Kfz-Abstellplatz auf ein Wohnungseigentumsobjekt, das erst durch Teilung eines bereits bestehenden Wohnungseigentumsobjekts geschaffen wird. Auch in dieser Konstellation muss daher der zu übertragende Kfz-Abstellplatz verselbständigt werden.
[21] 3. Der hier zu beurteilende Fall ist allerdings anders gelagert. Auf das durch Teilung des Wohnungseigentumsobjekts der Antragstellerin neu geschaffene Wohnungseigentumsobjekt soll keiner der dem geteilten Wohnungseigentumsobjekt als Zubehör zugeordneten Kfz-Abstellplätze übertragen werden. Die rechtliche Verbindung der Kfz-Abstellplätze zum bestandenen Wohnungseigentumsobjekt bleibt also grundsätzlich aufrecht und das Zubehör-Wohnungseigentum besteht weiter, es ändert sich lediglich die Konfiguration der Hauptsache, der die Kfz-Abstellplätze sachenrechtlich als Zubehör zugeordnet sind.
[22] Entgegen der Auffassung des Rekursgerichts erfordert die Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts nach erstmaliger konstitutiver Begründung und Erwerb des Wohnungseigentums iSd Paragraphen 3 und 5 WEG 2002 keine Neu- oder Wiederbegründung von Wohnungseigentum an dem verbleibenden Teil des geteilten Wohnungseigentumsobjekts. Die Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts bildet nach der Rechtsprechung des Fachsenats vielmehr einen Anwendungsfall der Änderung im Bestand räumlich unmittelbar aneinandergrenzender Wohnungseigentumsobjekte iSd Paragraphen 9, Absatz 2, Ziffer 5 und 16 Absatz 4, WEG 2002.
[23] Die Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts stellt also grundsätzlich eine Änderung an dem bestehenden Wohnungseigentumsobjekt dar, deren Zulässigkeit nach Paragraph 16, Absatz 2 und 4 WEG 2002 zu beurteilen ist (5 Ob 48/14s mwN; RS0083236 [T2, T3]). Die Teilung des bisherigen Wohnungseigentumsobjekts und die Schaffung einer neuen Wohnungseigentumseinheit ist zudem ein Fall der Nutzwertfestsetzung nach dem Tatbestand des Paragraph 9, Absatz 2, Ziffer 5, WEG 2002 (5 Ob 227/01w [§ 3 Absatz 2, Ziffer 2, WEG 1975]; RS0083199 [T2]), sie macht also die Neufestsetzung der Nutzwerte erforderlich (5 Ob 48/14s; 5 Ob 96/23p). Zum Umfang dieser (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte hat der Fachsenat bereits ausgeführt, dass die Korrektur der Nutzwerte nur insoweit zu erfolgen hat, als Sachverhaltsänderungen (oder die Auswirkungen von Verstößen gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertfestsetzung) dies erfordern. Die erforderlichen Korrekturen sind also grundsätzlich auf der Basis der ursprünglichen Nutzwertfestsetzung vorzunehmen (5 Ob 227/01w mwN; RS0107277).
[24] Allein der Umstand, dass durch die Teilung ein neues Wohnungseigentumsobjekt geschaffen, also an einem neuen wohnungseigentumstauglichen Objekt Wohnungseigentum begründet wird, zwingt nicht zur Verselbständigung aller Kfz-Abstellplätze. Dieser Vorgang ist von der für „Mischhäuser“ geltenden Regelung des Paragraph 56, Absatz 4, WEG 2002, wonach nach dem 30. 6. 2002 die weitere Begründung von Wohnungseigentum nur zulässig ist, wenn sie sich auf alle restlichen wohnungseigentumstauglichen Objekte der Liegenschaft bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind, nach dessen Wortlaut und Zweck nicht erfasst vergleiche Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Kommentar Österreichisches Wohnrecht WEG5 Paragraph 56, WEG Rz 7).
4. Als Ergebnis lässt sich daher festhalten:
[25] Die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an einem Kfz-Abstellplatz ist unter dem Regime des WEG 2002 nicht mehr zulässig. Das gemäß Paragraph eins, Absatz 2, WEG 1975 begründete Zubehör-Wohnungseigentum bleibt aber gemäß Paragraph 56, Absatz eins, WEG 2002 gültig und besteht weiterhin fort. Das gilt auch für den Fall der Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts, dem ein Kfz-Abstellplatz als Zubehör-Wohnungseigentum zugeordnet ist, wenn der Kfz-Abstellplatz mit dem bereits bestandenen, wenn auch geänderten Wohnungseigentumsobjekt rechtlich verbunden bleibt und nicht auf das im Zuge der Teilung neu geschaffene Wohnungseigentumsobjekt übertragen werden soll. Bei dieser Form der Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts muss der Kfz-Abstellplatz also nicht verselbständigt werden.
[26] 5. Das von den Vorinstanzen bejahte Eintragungshindernis liegt demgemäß nicht vor; andere sind nicht zu erkennen. In Abänderung der Entscheidung der Vorinstanzen war daher das Einverleibungsgesuch der Antragstellerin zu bewilligen.
ECLI:AT:OGH0002:2026:0050OB00149.25K.0730.000