OGH
27.08.1996
5Ob2261/96b
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache des Antragstellers Ing.Erwin K*****, Kaufmann, ***** vertreten durch Dr.Michael Swoboda, Rechtsanwalt in Wien, wider den Antragsgegner Alexander R*****, Angestellter, ***** vertreten durch Dr.Hans Pernkopf, Rechtsanwalt in Wien, wegen Paragraph 37, Absatz eins, Ziffer 14, MRG infolge außerordentlichen Revisionsrekurses des Antragsgegners gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom 12.Juli 1995, GZ 40 R 219/95-27, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Floridsdorf vom 9.Jänner 1995, GZ 15 Msch 19/95t-20, teilweise abgeändert wurde, folgenden
Beschluß
gefaßt:
Dem Revisionsrekurs wird teilweise Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden insoweit, als der Antrag des Antragstellers bezüglich S 6.500,- samt 4 % Zinsen seit 9.1.1993 (Kosten des Kaminausschleifens) abgewiesen wurde, sowie im Kostenpunkt aufgehoben.
Die Rechtssache wird im Umfang der Aufhebung an das Erstgericht zur neuen Entscheidung zurückverwiesen.
Im übrigen wird dem Revisionsrekurs nicht Folge gegeben.
Die Anträge der Parteien auf Zuspruch von Kosten des Revisionsrekursverfahrens werden abgewiesen.
Begründung:
Der Antragsteller begehrt - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - von seinem Vormieter die Rückzahlung einer diesem für die Überlassung der Hauptmietrechte (seiner Ansicht nach) ohne Gegenleistung bezahlten Ablöse von S 500.000,--.
Der Antragsgegner beantragte die Abweisung dieses Antrages, weil dem vom Antragsteller bezahlten Betrag mindestens gleichwertige Investitionen des Antragsgegners in diese Wohnung gegenüberstünden. Überdies sei der Antragsteller in dolosem Zusammenwirken mit dem Hauseigentümer zur Zahlung der Ablöse bereit gewesen. Er habe von vornherein die Absicht gehabt, die Ablöse als unzulässig zurückzufordern. Dies wäre bei einer vom Hauseigentümer - der an sich die Wohnung hätte zurücknehmen sollen - gezahlten Ablöse nicht möglich gewesen.
Das Erstgericht gab dem Antrag des Antragstellers bezüglich eines Teilbetrages von S 253.407,28 statt und wies das Mehrbegehren von S 246.592,72 ab.
Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:
Der Antragsgegner hat in die Wohnung im einzelnen angeführten Investitionen (Anstreicherarbeiten; Anbringung von Tapeten und Holzdecke; Gasetagenheizung samt Therme und Radiatoren; Verlegung von 40 m2 Fliesen; Anbringung einer Garderrobe und einer Terrassentüre; Ausstattung der Küche mit Bodenbelag, Küchenblock, Kochmulde mit Backrohr etc; Verlegung eines Textilbodenbelages; Anbringung eines Parapolspiegels mit Anschluß für Satellitenfernsehen; Doppelbett mit Lattenrost; Einrichtung eines Badezimmers samt WC, Einbaubadewanne etc) mit einem Zeitwert per 31.1.1993 von S 221.650,-- getätigt.
An Gas- und Elektroinstallationen tätigte der Antragsgegner Investitionen im Wert von S 110.433,12. Diese Anlagen sind in ihren derzeitigem Zustand jedoch nicht genehmigungsfähig. Um eine Betriebsgenehmigung zu erreichen, wären weitere Investitionen von S 85.490,40 erforderlich, sodaß der tatsächliche Wert dieser Investitionen nur S 24.942,72 ausmacht.
Nach Durchführung dieser Investitionen bewohnte der Antragsgegner die Wohnung.
Im November 1991 wurde das Haus von Herbert H***** gekauft. Dieser kannte den Antragsteller bereits von früher und zog ihn, weil er in Bauangelegenheiten versierter war, zur Besichtigung des Hauses bei. Herbert H***** zeigte sich in weiterer Folge an einer allfälligen Rücknahme der gegenständlichen Wohnung sehr interessiert und versuchte, diesbezüglich zu einer Vereinbarung mit dem Antragsgegner zu kommen. Er bot ihm für die Aufgabe der Wohnung einen Betrag zwischen S 250.000,-- und 300.000,--, wogegen der Antragsgegner zur Aufgabe der Wohnung nicht unter einer Gegenleistung von S 500.000,-- bereit war, weil die Wohnung sehr günstig sei und er um einen geringeren Betrag keine gleichwertige Ersatzwohnung beschaffen könne. Dies wurde anläßlich eines Treffens des Hauseigentümers mit dem Antragsgegner im Beisein des Vaters des Antragsgegners und des Antragstellers in dem im Haus befindlichen Gastbetrieb erörtert. Der Hauseigentümer war nicht bereit, soviel zu zahlen.
In weiterer Folge trat der Antragsteller als leitender Angestellter in den vom Hauseigentümer geführten Pizzabetrieb ein und erwarb auch einige Prozente der Geschäftsanteile.
Später interessierte sich der Antragsteller selbst für die Wohnung. Er bot, nachdem der Antragsgegner hinlänglich klargestellt hatte, daß er die Wohnung zu einem geringeren Betrag nicht aufgeben würde, dem Antragsgegner an, die Wohnung gegen Bezahlung einer Ablöse von S 500.000,-- zu nehmen. Daraufhin wandte sich der Antragsteller an den Hauseigentümer und fragte, ob er damit einverstanden wäre, ihn anstelle des Antragsgegners als Hauptmieter zu nehmen. Der Hauseigentümer erteilte prinzipiell seine Zustimmung und verwies ihn an die Hausverwaltung Renate Ü*****. Diese bestimmte die weitere Vorgangsweise dahingehend, daß der Antragsgegner zunächst eine Aufkündigung des Mietverhältnisses bei Gericht einzubringen hätte.
Nach Einbringung der Aufkündigung wurde mit dem Antragsteller seitens der Hausverwaltung ein Mietvertrag über die gegenständliche Wohnung abgeschlossen.
Der Hauseigentümer (richtig: Antragsteller; s AS 27) nahm für die Bezahlung der Ablöse einen Kredit von S 500.000,-- auf, für welchen er persönlich und allein haftete. Anläßlich eines dafür vereinbarten Treffens übergab dann der Antragsteller dem Antragsgegner den Betrag von S 500.000,--.
Es kann nicht festgestellt werden, daß zwischen dem Antragsteller und dem Hauseigentümer in irgendeiner Form eine Absprache dahingehend getroffen wurde, daß der Antragsteller den Antragsgegner zur Aufgabe der Wohnung bewegen sollte, wobei er zunächst auf dessen Ablöseforderung eingehen und diese dann später zurückfordern sollte, was bei einer vom Hauseigentümer gezahlten Ablöse nicht möglich gewesen wäre.
Bei der Übernahme der Wohnung durch den Antragsteller im Jänner oder Feber 1993 waren die festgestellten Investitionen im bereits genannten Wert in der Wohnung vorhanden.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß der Antragsgegner als Vormieter gegenüber dem Antragsteller Investitionen lediglich im Gesamtwert von S 246.592,72 habe geltend machen dürfen. Der Differenzbetrag zur tatsächlich geleisteten Zahlung von S 500.000,-- sei als unzulässige Ablöse zurückzuzahlen. Hinsichtlich der vom Antragsgegner durchgeführten Installationsarbeiten sei die Benützbarkeit nicht ausreichend gewährleistet. Es müßten vom Wert der Investitionen die Kosten zur Erlangung der Genehmigungsfähigkeit abgezogen werden. Da im Verhältnis zwischen Vormieter und Nachmieter lediglich der tatsächliche Wert der Investitionen zu ersetzen sei, komme es nicht darauf an, ob der Antragsgegner tatsächlich Professionisten beschäftigt hätte.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Antragsgegners nicht Folge; dem Rekurs des Antragstellers hingegen gab es teilweise Folge; es änderte den Sachbeschluß des Erstgerichtes dahin ab, daß es den Antragsgegner zur Zurückzahlung von S 278.350,-- samt 4 % Zinsen seit 9.1.1993 verpflichtete und das Mehrbegehren von S 221.650,-- s.A. abwies. Es sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.
Ausgehend von den erstgerichtlichen Feststellungen als Ergebnis eines mängelfreien Verfahrens und unbedenklicher Beweiswürdigung führte das Rekursgericht in Erledigung des Rechtsmittels des Antragstellers rechtlich im wesentlichen folgendes aus:
Wesentlich bei der Beurteilung der Frage, ob eine unzulässige Ablösevereinbarung vorliege, sei, ob der Ablösezahlung eine gleichwertige Leistung von Seiten des weichenden Mieters gegenüberstehe. Dabei komme es darauf an, ob der neue Mieter für ihn brauchbare Investitionen erhalte. Da dem Wert der vorhandenen Installationen in der Höhe von S 110.433,12 Kosten von S 85.490,40 gegenüberstünden, die aufgewendet werden müßten, um die Genehmigung der Anlage zu erhalten, könne nicht davon ausgegangen werden, daß derartige Investitionen für den Antragsteller brauchbar gewesen wären. Es könne nämlich nicht davon ausgegangen werden, daß die Investitionen dem jeweiligen Stand der Technik entsprochen hätten und die Arbeiten einwandfrei ausgeführt worden seien. Lediglich dann, wenn nur kleinere Mängel vorhandenen gewesen wären, die sich ohne großen Kostenaufwand hätten beseitigen lassen, wären lediglich Abstriche von der Anspruchsvoraussetzung der einwandfreien Ausführung zu machen gewesen vergleiche WoBl 1995/24 zu Paragraph 10, MRG). Mangels Brauchbarkeit der Installationsarbeiten für den Antragsteller hätte deren Restwert zur Gänze außer Ansatz zu bleiben.
Zum Rekurs des Antragsgegners nahm das Rekursgericht wie folgt Stellung:
Schon aus dem klaren Wortlaut des Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG ergäbe sich, daß der Antragsgegner zu Unrecht die Anwendbarkeit dieser Bestimmung verneine. Der Rechtsmittelwerber berufe sich auch zu Unrecht auf das Vorliegen einer Scheinhauptmiete, handle es sich doch diesbezüglich um einen Feststellungsanspruch des "Untermieters", der dem Antragsgegner nicht zustehe. Überdies sei von einem Hauptbestandverhältnis des Antragstellers, und nicht von einem Scheingeschäft mit dem Liegenschaftseigentümer auszugehen, wovon sich das Rekursgericht durch Wiederholung der diesbezüglichen Beweisaufnahmen habe überzeugen können.
Da die vom Antragsgegner durchgeführten Installationsarbeiten nicht ersatzfähig seien, komme es auch nicht darauf an, ob hiezu zwischen den beiden im vorliegenden Verfahren eingeholten Gutachten eine Bewertungsdifferenz bestehe.
Ohne Einfluß auf den Wert der vom Antragsgegner durchgeführten Investitionen sei es auch, in welchem Zustand der Antragsgegner die Wohnung übernommen habe und in welchen Kategoriezustand er sie versetzt habe.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei nicht zulässig, weil das Rekursgericht die wesentlichen Rechtsfragen im Sinne der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes gelöst habe.
Die vom Sachverständigen als angemessen erachteten S 6.500,-- für das Kaminausschleifen (AS 69), die vom Antragsgegner als weitere Investitionen geltend gemacht worden waren, blieben vom Erstgericht und trotz diesbezüglicher Rüge im Rekurs des Antragsgegners auch im Sachbeschluß des Rekursgerichtes völlig unbehandelt.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragsgegners mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß der Antrag des Antragstellers kostenpflichtig abgewiesen bzw ihm nur mit S 111.626,88 stattgegeben werde; hilfsweise wurden Aufhebungsanträge gestellt.
Der Antragsteller begehrt in der ihm freigestellten Beantwortung des Revisionsrekurses, diesem nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist zulässig und teilweise berechtigt.
a) Zur Zulässigkeit:
Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil auch das Rekursgericht bezüglich S 6.500,-- (Kosten des Kaminausschleifens) nicht entschied und weil eine Rechtsprechung dazu fehlt, ob die in der Entscheidung WoBl 1995, 52/24 (auf welche sich das Rekursverfahren berief) zur Auslegung des Paragraph 10, MRG entwickelten Grundsätze auch auf die Rückforderung verbotener Investitionsablösen nach Paragraph 27, MRG anzuwenden sind.
Ferner fehlt eine ausdrückliche Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu der im Revisionsrekurs aufgeworfenen Rechtsfrage, wie die Wendung "im voraus" in Paragraph 27, Absatz 3, Satz 2 MRG auszulegen ist.
b) Zur Sachentscheidung:
Der Antragsgegner macht im Revisionsrekurs folgendes geltend:
1.) Das Rekursgericht hätte nicht meritorisch entscheiden dürfen, weil der Rekurs des Antragstellers nur einen Aufhebungsantrag, nicht jedoch auch einen Abänderungsantrag enthalten habe;
2.) Die Kosten des Kaminausschleifens seien von beiden Instanzen nicht berücksichtigt worden; das Rekursgericht habe eine entsprechende Rüge unbehandelt gelassen;
3.) Es hätten im einzelnen angeführte weit höhere Kosten als berechtigte Investitionen berücksichtigt werden müssen;
4.) Die Brauchbarkeit von Gas- und Elektroinstallationen sei danach zu beurteilen, ob die Versorgungsunternehmen damit einverstanden seien, nicht jedoch nach der theoretischen Ansicht eines Sachverständigen;
5.) Die Vorinstanzen hätten zu Unrecht das Vorliegen einer Scheinhauptmiete - abgeschlossen in Schädigungsabsicht gegenüber dem Antragsgegner - verneint;
6.) Ein Rückforderungsverzicht sei gemäß Paragraph 27, Absatz 3, MRG nur im voraus nicht zulässig. In der hier zu beurteilenden Rechtssache habe jedoch der Antragsteller bereits nach Einbringung der Kündigung durch den Antragsgegner die begehrte Investitionsablöse geleistet. Dies könne nur als ein gültiger Verzicht gewertet werden.
Dem ist folgendes zu erwidern:
Zu 1.:
Aus den Rekursausführungen des Antragstellers ergibt sich, daß dieser auch die Abänderung der bekämpften Entscheidung begehrte. Das Rekursgericht war daher zur Abänderung der Entscheidung berechtigt, auch wenn der Antragsteller seinerzeit formell nur einen Aufhebungsantrag gestellt hatte.
Zu 2.:
Diese Ausführungen im Revisionsrekurs sind berechtigt. Dies hat zur Folge, daß die (antragsabweisenden) Sachbeschlüsse der Vorinstanzen diesbezüglich aufzuheben und dem Erstgericht insofern eine neue Entscheidung aufzutragen ist.
Zu 3.) und 4.):
Von den maßgeblichen Feststellungen der Vorinstanzen ausgehend wäre es erforderlich, S 85.490,40 aufzuwenden, um die vorhandenen Installationen, deren Wert - Brauchbarkeit unterstellt - S 110.433,12 beträgt, in einen wirklich brauchbaren Zustand zu versetzen. Wirklich brauchbar sind sie nämlich nur dann, wenn sie nicht bloß faktisch widmungsgemäß benützt werden können, sondern wenn sie auch den bestehenden Vorschriften entsprechen und daher auch erlaubterweise benützt werden dürfen. Dabei kommt es entgegen der Meinung des Antragsgegners nicht darauf an, ob das Versorgungsunternehmen den ungesetzlichen Zustand duldet, sondern sehrwohl darauf, ob die Installationen tatsächlich den bestehenden Vorschriften - festgestellt auf Grund eines Sachverständigengutachtens - entsprechen. Die bloß derzeitige Duldung der Benützung durch das Versorgungsunternehmen ist nämlich jederzeit widerrufbar. Darüber hinaus ist der Mieter auch nicht verpflichtet, sich mit den Vorschriften nicht entsprechenden Einrichtungen zu begnügen und das mit der Benützung solcher vorschriftswidriger Einrichtungen verbundene Risiko auf sich zu nehmen.
Im Zusammenhang mit dem Ersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter wurde Paragraph 10, MRG dahin ausgelegt, daß dem Mieter nur solche Verbesserungen abzugelten sind, die dem jeweiligen Stand der Technik entsprechen und einwandfrei ausgeführt sind, wobei einem Abstrich von dem Betrag, der bei Erfüllung dieser Voraussetzungen an Ersatz zu leisten wäre, nur dann näher getreten werden könnte, wenn nur kleine Mängel vorhanden gewesen sind, die sich ohne großen Kostenaufwand beseitigen lassen (WoBl 1995, 52/24).
Der erkennende Senat hat keinen Anlaß, diesen Grundsatz nicht auch auf die Bewertung der Gegenleistungen des scheidenden Mieters im Sinne des Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG anzuwenden, weil in beiden Fällen dem die Wohnung verlassenden Mieter nur das abgegolten werden soll, was für den Nachmieter von Wert ist.
Es ist zwar richtig, daß hier der reine Wiederbeschaffungswert der vorhandenen Investitionen über den Kosten der Brauchbarmachung liegt. Dennoch sind bei der angebrachten Gesamtbetrachtung Investitionen, für welche die Kosten der Brauchbarmachung etwa drei Viertel des Wertes derselben darstellen, als für den Nachmieter nicht von Nutzen anzusehen, weil neben diesem reinen Geldaufwand auch noch der Aufwand an Zeit und Mühe für den Mieter, der die Brauchbarmachung zu bewerkstelligen hat, verbunden ist (Einholung von Kostenvoranschlägen, Überwachung der Arbeiten, anfallende Reinigungsarbeiten etc.).
Zu 5.):
Die Ausführungen im Revisionsrekurs zu diesem Punkt gehen nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. Darauf ist daher nicht weiter einzugehen.
Zu 6.):
Die im Gesetzeswortlaut gebrauchte Wendung "im voraus" (Paragraph 27, Absatz 3, Satz 2 MRG) kann, soll die Gesetzesbestimmung ihren Zweck erfüllen, nur so verstanden werden, daß ein Rückforderungsverzicht erst nach Zahlung des Ablösebetrages wirksam ist. Ein solcher Verzicht wird vom Antragsgegner nicht einmal behauptet.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraph 37, Absatz 3, Ziffer 19, MRG. Verzeichnet wurden von beiden Parteien nur die Kosten rechtsanwaltlicher Vertretung. Die Voraussetzungen für den Zuspruch solcher Kosten - mutwillige Stellung nicht gerechtfertigter Anträge - sind nicht erfüllt.