Gericht

OGH

Rechtssatznummer

RS0109996

Entscheidungsdatum

23.09.2025

Geschäftszahl

1Ob372/97f; 4Ob135/01h; 4Ob242/01v; 4Ob8/02h; 5Ob43/02p; 1Ob209/02w; 10Ob89/04t; 5Ob67/06y; 3Ob69/05a; 5Ob135/07z; 7Ob27/09k; 7Ob157/09b; 4Ob137/10s; 4Ob186/10x; 4Ob181/10m; 2Ob176/10m; 2Ob202/11m; 4Ob88/13i; 7Ob156/14p; 1Ob192/15i; 10Ob85/15w; 5Ob93/16m; 5Ob40/16t; 1Ob35/17d; 7Ob63/18t; 6Ob98/19h; 5Ob125/19x; 4Ob242/19w; 5Ob1/20p; 6Ob164/20s; 6Ob115/21m; 2Ob129/22t; 5Ob190/22k; 9Ob11/23t; 1Ob77/23i; 6Ob232/23w; 9Ob25/24b; 7Ob208/24z; 5Ob17/25y

Norm

ABGB §1299 G

KSchG §30b Abs2

MaklerG §3

Rechtssatz

Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen, zu welchen unter anderem auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte gewerbliche Nutzung zählt.Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des Paragraph 1299, ABGB. Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen, zu welchen unter anderem auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte gewerbliche Nutzung zählt.

Entscheidungstexte

TE OGH 1998-04-28 1 Ob 372/97f

Veröff: SZ 71/78

TE OGH 2001-06-12 4 Ob 135/01h

vgl; Beisatz: Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen, zu welchen unter anderem auch die Pflicht zur Aufklärung über dessen Eignung für die vom Käufer angestrebte gewerbliche Nutzung zählt. (T1)

Beisatz: Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Selbst bei bloß nachweisender Tätigkeit hat der Makler den Auftraggeber zumindest über erkennbare Vorteile und Nachteile des Objekts aufzuklären. Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. (T2)

Anm: Der Beisatz T1 wurde irrtümlich gebildet. Die Entscheidung trägt diesen Beisatz nicht. 25.10.2023Anmerkung, Der Beisatz T1 wurde irrtümlich gebildet. Die Entscheidung trägt diesen Beisatz nicht. 25.10.2023

TE OGH 2001-12-17 4 Ob 242/01v

Auch; Beisatz: Der Makler hat dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, wozu gemäß § 30b Abs 2 KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände zählen, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. (T3)Auch; Beisatz: Der Makler hat dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, wozu gemäß Paragraph 30 b, Absatz 2, KSchG jedenfalls auch sämtliche Umstände zählen, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. (T3)

TE OGH 2002-05-28 4 Ob 8/02h

Beis wie T2; Beisatz: Hier: Es gehört zum Fachwissen eines Immobilienmaklers, dass die Baubehörde Bau- und Benützungsbewilligungen mit Bescheid erteilt, weshalb sich dementsprechende Erkundigungen für ihn aufzudrängen haben. (T4) Beisatz: Der Immobilienmakler hat (zumindest) Verbraucher darüber aufzuklären, ob der Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken keine rechtlichen, möglicherweise gar nicht behebbare Hindernisse entgegenstehen, die erforderlichen baubehördlichen Bewilligungen also vorliegen. (T5)

TE OGH 2002-04-23 5 Ob 43/02p

Auch; nur: Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. (T6)Auch; nur: Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des Paragraph 1299, ABGB. (T6)

TE OGH 2002-09-30 1 Ob 209/02w

Beisatz: Der Makler hat gemäß § 3 Abs 1 MaklerG die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren und ist verpflichtet, diesem "die erforderlichen Nachrichten" zu geben. Es kann von ihm erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. (T7)Beisatz: Der Makler hat gemäß Paragraph 3, Absatz eins, MaklerG die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren und ist verpflichtet, diesem "die erforderlichen Nachrichten" zu geben. Es kann von ihm erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. (T7)

nur T6; Beis wie T2 nur: Der Immobilienmakler hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. (T8)

Beisatz: Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen. (T9)

TE OGH 2005-01-11 10 Ob 89/04t

Auch; nur T6; Beis wie T9; Beisatz: Hier: Versicherungsmakler. (T10)

TE OGH 2006-04-04 5 Ob 67/06y

Beis wie T9

TE OGH 2006-07-26 3 Ob 69/05a

nur T6; Beis ähnlich wie T3; Beisatz: Zu diesen wesentlichen Umständen gehören neben den Kosten der Vertragserrichtung etwa die Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Dauerbelastung durch Kredite, Hypothekendarlehen, aber auch neben der Gesamtbelastung der effektive Jahreszinssatz, Anzahl, Höhe und Fälligkeiten der rückzuzahlenden Teilbeträge. (T11)

Veröff: SZ 2006/113

TE OGH 2007-08-28 5 Ob 135/07z

Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9

TE OGH 2009-03-30 7 Ob 27/09k

Auch

TE OGH 2009-09-02 7 Ob 157/09b

Auch

TE OGH 2010-08-31 4 Ob 137/10s

Vgl auch

TE OGH 2011-01-18 4 Ob 186/10x

Vgl auch; Beis wie T3; Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9; Beisatz: Der Makler hat seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen. (T12)

TE OGH 2011-05-10 4 Ob 181/10m

Vgl auch; Beisatz: Hier: KFZ-Vermittler (siehe 4 Ob 137/10s). (T13)

TE OGH 2011-06-22 2 Ob 176/10m

Auch; Beis wie T7 nur: Es kann von ihm erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. (T14)

Beisatz: Der Makler soll den Verbraucher etwa über die Beschaffenheit des Kaufobjekts und dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren, soweit diese Umstände dem Erwerber als Laien nicht erkennbar sind. (T15)

Beis wie T2 nur: Der Immobilienmakler verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Auftraggeber nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder aufgrund ihrer Unvollständigkeit missverständlich sind. (T16)

Beisatz: Die Informationspflicht umfasst wichtige und entscheidungsrelevante Umstände für den Auftraggeber, die sich aus der konkreten vertraglichen Vereinbarung ergeben können. Des Weiteren sind die Grundsatzinformationen im Zusammenhang mit dem Vermittlungsgegenstand zu erteilen. Auch gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften können von der Informationspflicht des Maklers umfasst sein. (T17)

TE OGH 2012-09-20 2 Ob 202/11m

Auch; Auch Beis wie T2; Beis wie T3; Auch Beis wie T7; Beis wie T15; Beis wie T17

Veröff: SZ 2012/94

TE OGH 2013-06-18 4 Ob 88/13i

nur T6; Auch Beis wie T8; Auch Beis wie T9

TE OGH 2014-12-10 7 Ob 156/14p

Vgl

TE OGH 2015-11-24 1 Ob 192/15i

Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9; Beis wie T12

TE OGH 2016-07-19 10 Ob 85/15w

Vgl auch; Beis wie T9; Beis wie T10

TE OGH 2016-07-11 5 Ob 93/16m

Auch; Beis wie T14

TE OGH 2016-08-25 5 Ob 40/16t

Auch; Beis wie T5; Beis wie T9

TE OGH 2017-03-16 1 Ob 35/17d

Vgl; Beis wie T9

TE OGH 2018-05-24 7 Ob 63/18t

Auch; Beis wie T8; Beis wie T9

TE OGH 2019-06-27 6 Ob 98/19h

Auch; nur: Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB. Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen. (T18)Auch; nur: Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des Paragraph 1299, ABGB. Der Immobilienmakler hat insbesondere alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen. (T18)

Beis wie T7; Beis wie T12; Beis wie T16

TE OGH 2019-09-24 5 Ob 125/19x

Beis wie T2; Beis wie T12

TE OGH 2020-01-28 4 Ob 242/19w

TE OGH 2020-04-30 5 Ob 1/20p

Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9

TE OGH 2020-09-16 6 Ob 164/20s

Vgl; Beis ähnlich wie T5

TE OGH 2021-08-06 6 Ob 115/21m

Vgl; Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9

TE OGH 2022-09-06 2 Ob 129/22t

Beis wie T7; Beis wie T8; Beis wie T9

TE OGH 2022-12-21 5 Ob 190/22k

Beis wie T7; Beis wie T8; Beisatz: Hier: wasserrechtliche Bewilligungspflicht. (T19)

TE OGH 2023-06-28 9 Ob 11/23t

vgl; Beisatz wie T5

TE OGH 2023-09-20 1 Ob 77/23i

vgl; Beisatz wie T7

TE OGH 2024-02-21 6 Ob 232/23w

vgl; Beisatz wie T9

TE OGH 2024-04-24 9 Ob 25/24b

Beisatz wie T8; Beisatz wie T9

TE OGH 2025-01-29 7 Ob 208/24z

vgl; Beisatz wie T7; Beisatz wie T8; Beisatz wie T9

Beisatz: Ein Doppelmakler kann – auch unabhängig von einem expliziten Auftrag zur Verkehrswertprüfung – im Rahmen des zwischen beiden Auftraggebern zu erwirkenden Interessensausgleichs zur Aufklärung darüber verpflichtet sein kann, dass der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt. Nach der jüngeren Rechtsprechung reicht der bloße Umstand, dass der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht, als solcher noch nicht aus, um daraus zwingend auf einen Sorgfaltsverstoß schließen zu können. Umgekehrt kann eine Wertermittlung innerhalb der abstrakt möglichen Schwankungsbreite nicht schlechthin als sorgfaltsgemäß eingestuft werden. Wenn daher der Wert der Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht und diese Abweichung außerhalb der Bewertungsspannen von 15 bis 30 % liegt, dann ist dies ein Indiz für ein sorgfaltswidriges Handeln des Maklers (zB methodischer Fehler, unvollständige Informationsbasis). Ermittelt der Immobilienmakler den Verkehrswert methodisch richtig und unter Berücksichtigung des Immobilienmarkts, haftet er aber nicht, selbst wenn seine Prognose nicht standhält. (T20)

TE OGH 2025-09-23 5 Ob 17/25y

vgl; Beisatz wie T7; Beisatz wie T9

European Case Law Identifier

ECLI:AT:OGH0002:1998:RS0109996