Die Revision ist zulässig und berechtigt, weil das vom Berufungsgericht erzielte Auslegungsergebnis bei der vorliegenden Konstellation eine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung darstellt, die aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifen ist.
1. Für die Auslegung von Willenserklärungen ist nach § 914 ABGB nicht die (noch dazu nicht übereinstimmende) Vorstellung der Vertragschließenden maßgeblich, sondern ausgehend vom buchstäblichen Sinn des Ausdrucks die Absicht der Parteien zu erforschen. Die Auslegung ist am Empfängerhorizont zu messen; die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern es kommt auf das Verständnis an, das ein redlicher Erklärungsempfänger von dieser gewinnen durfte und gewonnen hat. Auf die konkreten Umstände, namentlich auf den Geschäftszweck und die Interessenlage ist dabei Bedacht zu nehmen. Für die Interpretation eines Verhaltens ist daher maßgeblich, welche Umstände aus der Sicht des Empfängers auf welche Erklärungsbedeutung schließen lassen. Die maßgeblichen Auslegungskriterien müssen immer dem Vertrag selbst oder den ihn begleitenden maßgeblichen Umständen zu entnehmen sein (RISFür die Auslegung von Willenserklärungen ist nach Paragraph 914, ABGB nicht die (noch dazu nicht übereinstimmende) Vorstellung der Vertragschließenden maßgeblich, sondern ausgehend vom buchstäblichen Sinn des Ausdrucks die Absicht der Parteien zu erforschen. Die Auslegung ist am Empfängerhorizont zu messen; die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern es kommt auf das Verständnis an, das ein redlicher Erklärungsempfänger von dieser gewinnen durfte und gewonnen hat. Auf die konkreten Umstände, namentlich auf den Geschäftszweck und die Interessenlage ist dabei Bedacht zu nehmen. Für die Interpretation eines Verhaltens ist daher maßgeblich, welche Umstände aus der Sicht des Empfängers auf welche Erklärungsbedeutung schließen lassen. Die maßgeblichen Auslegungskriterien müssen immer dem Vertrag selbst oder den ihn begleitenden maßgeblichen Umständen zu entnehmen sein (RIS-Justiz RS0113932 [T2] und [T5]). Es ist immer das Gesamtverhalten der am Vertragsschluss beteiligten Personen und der Zweck der von ihnen abgegebenen Erklärungen zu berücksichtigen (RIS-Justiz RS0017807). Wird eine übereinstimmende abweichende Parteienabsicht nicht festgestellt, so ist bei der Auslegung des Vertrags von dessen Wortlaut auszugehen (RIS-Justiz RS0017831). Wie eine Erklärung aufzufassen ist, kann jeweils nur nach den besonderen Umständen des Einzelfalls beurteilt werden (RIS-Justiz RS0042555 [T7]).
2. Hier steht fest, dass die Vorstellungen der Vertragsschließenden über die Bedeutung des Begriffs „Kontaminierungen“ nicht übereinstimmten, sodass dessen Wortsinn zu erforschen ist.
2.1. Das Berufungsgericht (und im Anschluss daran die Klägerin in der Revisionsbeantwortung) scheint aus der E 9 Ob 56/08p abzuleiten, dass es dem allgemeinen Sprachgebrauch entspreche, dass auch in das Erdreich gelangte Baurestmassen - unabhängig von ihrer Umwelt- oder Gesundheitsgefährdung - als Kontaminationen zu verstehen seien. Dabei wird allerdings übersehen, dass dieser Entscheidung eine besondere, mit der vorliegenden nicht vergleichbare Vertragsgestaltung zugrunde lag, weshalb sie für den vorliegenden Sachverhalt nicht einschlägig ist.
Im dort zu beurteilenden Kaufvertrag wurde nämlich bei der Regelung der Gewährleistung ausdrücklich unterschieden zwischen „Kontaminationen jedweder Art“ und „solcher Art verunreinigten Material, Erdreich und Grundwasser … das geeignet ist, eine Umwelt- oder Gesundheitsgefährdung herbeizuführen, weiters keine Abfälle oder Altlasten, insbesondere keine Erdölprodukte, Chemikalien, Sonderabfälle oder sonstige Schadstoffe im Bereich der Liegenschaft gelagert wurden oder vorhanden sind, die insbesondere a) aufgrund eines behördlichen Auftrags oder aufgrund sonstiger gesetzlicher Bestimmungen vom jeweiligen Liegenschaftseigentümer zu entsorgen sind, oder b) im Zuge von Bau- und Abbruchmaßnahmen aufgrund von Kontaminationen gesondert zu entsorgen oder deponieren sind.“
Angesichts dieser Definition, die erkennbar anstrebt, ein möglichst weites und präzise definiertes Verständnis dieses Begriffs zu erreichen, durfte die Gewähr leistende Verkäuferin keinesfalls annehmen, dass sie nur für in den Boden eingebrachte Materialien, von denen eine Umwelt- oder Gesundheitsgefährdung ausgeht, haftet. Der deshalb angenommene, sehr weite Begriff der Kontamination im Zusammenhang mit einer Bodenverunreinigung, der auch Baurestmassen umfasste, lässt daher keine zwingenden Rückschlüsse für den vorliegenden Fall zu, in dessen Vertragstext nur von „jeglichen Kontaminierungen“ die Rede ist. Es verlangte auch nur die im Vertragstext - anders als hier - angesprochene Notwendigkeit der Entsorgung eine Auseinandersetzung mit der Deponieverordnung.
2.2. Der 9. Senat hat in einer weiteren Entscheidung das - auf die in Vorgesprächen und aus dem Kontext der Vertragsurkunde erkennbar zum Ausdruck gebrachte Absicht der Parteien, dem Begriff eine einschränkende Bedeutung zu geben, gestützte - Auslegungsergebnis gebilligt, Baustoffreste einer Gartenanlage seien nicht von der Zusage der Kontaminierungsfreiheit erfasst (9 Ob 40/10p).
2.3. Die gebotene Einbeziehung des gesamten Textes des Vertrags und der sein Zustandekommen begleitenden Umstände verlangt die Berücksichtigung der Feststellung, wonach bei den Vertragsverhandlungen über Kontaminierung/Kontamination nur im Zusammenhang mit einem auf der Liegenschaft vergrabenen Öltank gesprochen wurde; das fand auch im Vertragstext im Punkt V.6. seinen Niederschlag, in dem der Verkäufer (nur dazu) zusagt, dass ihm im Zusammenhang mit diesem Öltank keinerlei Kontaminierung in der Liegenschaft bekannt sind.Die gebotene Einbeziehung des gesamten Textes des Vertrags und der sein Zustandekommen begleitenden Umstände verlangt die Berücksichtigung der Feststellung, wonach bei den Vertragsverhandlungen über Kontaminierung/Kontamination nur im Zusammenhang mit einem auf der Liegenschaft vergrabenen Öltank gesprochen wurde; das fand auch im Vertragstext im Punkt römisch fünf.6. seinen Niederschlag, in dem der Verkäufer (nur dazu) zusagt, dass ihm im Zusammenhang mit diesem Öltank keinerlei Kontaminierung in der Liegenschaft bekannt sind.
Nachdem die Klägerin ihr besonders weitgehendes Verständnis des Kontaminationsbegriffs (alles außer natürlich gewachsener Grund und Boden) gegenüber dem Beklagten nicht offenlegte, durfte dieser wegen des einzigen konkret besprochenen Falls einer allfälligen Verunreinigung des Grundstücks mit Öl davon ausgehen, dass es der Käuferin um seine Haftung für Verunreinigungen geht, die mit ausgetretenem Öl einhergehen. „Jegliche“ Kontaminierung war in diesem Zusammenhang so zu verstehen, dass die Haftung nicht nur eine Verunreinigung mit Öl erfasst, sondern alle, die vergleichbare Auswirkungen haben, also die Gefährdung von Umwelt und/oder Gesundheit. Das entspricht exakt dem festgestellten Verständnis des Beklagten und jenem eines redlichen Erklärungsempfängers in der konkreten Situation.
Dieses Verständnis des Begriffs Kontamination von Liegenschaften ist durchaus weit verbreitet. So formuliert Sander (in Die Haftung des Eigentümers für kontaminierte Liegenschaften …, Spektrum der Rechtswissenschaft 2013, 25 ff [29]): „Eine Kontamination, Schädigung oder Verunreinigung des Bodens bezeichnet jede Veränderung oder Beeinträchtigung des Bodens, wobei hievon eine Gefahr für oder eine Beeinträchtigung der Gesundheit des Menschen ausgehen muss, die nicht bloß unerheblich ist.“ Auch Pilgerstorfer (in Aufklärungspflicht und Gewährleistungsausschluss beim Kauf kontaminierter Grundstücke, ÖJZ 2001, 373 ff [Punkt I.]) geht bei der Begriffsbestimmung davon aus, dass von Bodenkontaminationen enorme Gefahren ausgehen, etwa durch Versickern giftiger Stoffe in den Boden und in das Grundwasser oder durch Austreten von Gasen aus dem Boden.(in Die Haftung des Eigentümers für kontaminierte Liegenschaften …, Spektrum der Rechtswissenschaft 2013, 25 ff [29]): „Eine Kontamination, Schädigung oder Verunreinigung des Bodens bezeichnet jede Veränderung oder Beeinträchtigung des Bodens, wobei hievon eine Gefahr für oder eine Beeinträchtigung der Gesundheit des Menschen ausgehen muss, die nicht bloß unerheblich ist.“ Auch Pilgerstorfer (in Aufklärungspflicht und Gewährleistungsausschluss beim Kauf kontaminierter Grundstücke, ÖJZ 2001, 373 ff [Punkt römisch eins.]) geht bei der Begriffsbestimmung davon aus, dass von Bodenkontaminationen enorme Gefahren ausgehen, etwa durch Versickern giftiger Stoffe in den Boden und in das Grundwasser oder durch Austreten von Gasen aus dem Boden.
2.4. Wenn es in der Bau-(träger-)branche, also in Fachkreisen, ein anderes Verständnis von Kontaminierung (iSd Klägerin über den von ihr „hineinverhandelten“ Vertragspunkt) geben sollte, geht dies nicht zu Lasten des Beklagten als Laien (Beruf: Pharmazeut), weil es weder nach dem Vorbringen der Klägerin noch nach den Feststellungen Hinweise auf ein solches weites Verständnis für den Beklagten gab, sodass dem Beklagten eine Verletzung der gehörigen Aufmerksamkeit nicht angelastet werden kann (vgl RIS)branche, also in Fachkreisen, ein anderes Verständnis von Kontaminierung (iSd Klägerin über den von ihr „hineinverhandelten“ Vertragspunkt) geben sollte, geht dies nicht zu Lasten des Beklagten als Laien (Beruf: Pharmazeut), weil es weder nach dem Vorbringen der Klägerin noch nach den Feststellungen Hinweise auf ein solches weites Verständnis für den Beklagten gab, sodass dem Beklagten eine Verletzung der gehörigen Aufmerksamkeit nicht angelastet werden kann vergleiche RIS-Justiz RS0053866).
2.5. Der Vertragspunkt V.4. sieht daher nur vor, dass der Beklagte ua für alle Kontaminierungen mit gesundheits- und/oder umweltgefährdenden Stoffen einzustehen hat. Diese Vertragsklausel stellt inhaltlich die Ausnahme zum im Vertragspunkt V.2. vorweg formulierten Ausschluss der Haftung ua für eine bestimmte Beschaffenheit und Verwendbarkeit der Liegenschaft dar. Der allgemein und uneingeschränkt verwendete Begriff Beschaffenheit erfasst auch Verunreinigungen des Bodens mit nicht gesundheits- und/oder umweltgefährdenden Stoffen. Das vom Boden ausgehende Risiko der Bebaubarkeit der Liegenschaft, also zB ob tragfähiger Grund vorhanden ist oder ein solcher, der besondere Baumaßnahmen bei der Fundierung erfordert, übernahm damit generell die Käuferin.Der Vertragspunkt römisch fünf.4. sieht daher nur vor, dass der Beklagte ua für alle Kontaminierungen mit gesundheits- und/oder umweltgefährdenden Stoffen einzustehen hat. Diese Vertragsklausel stellt inhaltlich die Ausnahme zum im Vertragspunkt römisch fünf.2. vorweg formulierten Ausschluss der Haftung ua für eine bestimmte Beschaffenheit und Verwendbarkeit der Liegenschaft dar. Der allgemein und uneingeschränkt verwendete Begriff Beschaffenheit erfasst auch Verunreinigungen des Bodens mit nicht gesundheits- und/oder umweltgefährdenden Stoffen. Das vom Boden ausgehende Risiko der Bebaubarkeit der Liegenschaft, also zB ob tragfähiger Grund vorhanden ist oder ein solcher, der besondere Baumaßnahmen bei der Fundierung erfordert, übernahm damit generell die Käuferin.
Für das - gar nicht näher begründete - Verständnis des Berufungsgerichts im Sinn einer Reduzierung auf die Beschaffenheit des natürlich gewachsenen Bodens bietet der Wortlaut nicht den geringsten Anlass, weshalb dieser einschränkenden Interpretation nicht zu folgen ist.
2.6. Eine von den später vorgefundenen Bauresten, vorwiegend bestehend aus Ziegelbruch, ausgehende Gesundheits- und/oder Umweltgefährdung wurde von der Klägerin gar nicht behauptet. Die im Kaufvertrag vereinbarte Haftung des Beklagten für - wie die nunmehrige Auslegung ergibt - gesundheits- und/oder umweltgefährdende Bodenverunreinigungen kommt daher gar nicht zum Tragen, sondern der ebenso vereinbarte Haftungsausschluss. Der Umstand, dass das Vorhandensein von Bauschutt im Boden - nach den Feststellungen im Zweifel - beiden Vertragsparteien unbekannt war, ändert daran nichts; denn ein vertraglicher Verzicht auf Gewährleistungsansprüche ist auch wegen verborgener Mängel zulässig (RIS-Justiz RS0018564).
3. Der Klageforderung ist daher sowohl für den Rechtsgrund Schadenersatz (kein Verschulden) als auch für den Rechtsgrund Gewährleistung (Ausschluss) der Boden entzogen, weshalb sich die Abweisung durch das Erstgericht als zutreffend erweist.
Das Ersturteil war somit einschließlich seiner unbekämpft gebliebenen Kostenentscheidung wiederherzustellen.
Nach §§ 41, 50 ZPO hat die Klägerin dem Beklagten die Kosten der Berufungsbeantwortung und der Revision zu ersetzen, deren Ansätze geringfügig überhöht verzeichnet wurden.Nach Paragraphen 41,, 50 ZPO hat die Klägerin dem Beklagten die Kosten der Berufungsbeantwortung und der Revision zu ersetzen, deren Ansätze geringfügig überhöht verzeichnet wurden.