[12] 1. §§ 1104, 1105 und 1107 ABGB enthalten Regeln über die Gefahrtragung beim Bestandvertrag (1. Paragraphen 1104,, 1105 und 1107 ABGB enthalten Regeln über die Gefahrtragung beim Bestandvertrag (Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1104 ABGB in GeKo Wohnrecht römisch eins Paragraph 1104, ABGB Rz 3; Lovrek in Rummel/Lukas4 § 1108 ABGB Paragraph 1108, ABGB Rz 1; Tamerl, Die Gefahrtragung im Bestandrecht im Lichte der COVID-19-Pandemie, Zak 2020, 106).
[13] 2.1. Wenn die in Bestand genommene Sache wegen „außerordentlicher Zufälle“, wie etwa wegen einer Seuche – wozu auch die COVID-19-Pandemie zählt (3 Ob 78/21y; 5 Ob 192/21b) –, gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, ist gemäß § 1104 ABGB der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet und auch kein Miet) –, gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, ist gemäß Paragraph 1104, ABGB der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet und auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten. Ist das Mietobjekt wegen eines solchen außerordentlichen Zufalls nur eingeschränkt brauchbar, so ist der Mietzins verhältnismäßig zu mindern (§ 1105 ABGB). oder Pachtzins zu entrichten. Ist das Mietobjekt wegen eines solchen außerordentlichen Zufalls nur eingeschränkt brauchbar, so ist der Mietzins verhältnismäßig zu mindern (Paragraph 1105, ABGB).
[14] 2.2. Wird der Gebrauch des Bestandgegenstands nicht wegen dessen Beschädigung oder sonst entstandener Unbrauchbarkeit, sondern aus einem dem Bestandnehmer zugestoßenen Hindernis oder Unglücksfall vereitelt, fällt dies hingegen nach § 1107 ABGB dem Bestandnehmer zur Last. Ist also der Bestandnehmer verhindert, das Bestandobjekt zu nutzen oder zu gebrauchen, obwohl es benutzbar ist, so fällt ihm das Zinsrisiko zu, so dass er den Zins zu zahlen hat, obgleich er gar keinen oder nur einen verringerten Gebrauchsnutzen hat (2.2. Wird der Gebrauch des Bestandgegenstands nicht wegen dessen Beschädigung oder sonst entstandener Unbrauchbarkeit, sondern aus einem dem Bestandnehmer zugestoßenen Hindernis oder Unglücksfall vereitelt, fällt dies hingegen nach Paragraph 1107, ABGB dem Bestandnehmer zur Last. Ist also der Bestandnehmer verhindert, das Bestandobjekt zu nutzen oder zu gebrauchen, obwohl es benutzbar ist, so fällt ihm das Zinsrisiko zu, so dass er den Zins zu zahlen hat, obgleich er gar keinen oder nur einen verringerten Gebrauchsnutzen hat (1 Ob 306/02k; Pesek in Schwimann/Kodek5 § 1107 ABGB Paragraph 1107, ABGB Rz 1).
[15] 3.1. Für die Frage der (teilweisen) Unbenutzbarkeit des Bestandgegenstands im Sinn der §§ 1104, 1105 ABGB kommt es auf die Erfüllung des vertraglichen Geschäftszwecks an (3.1. Für die Frage der (teilweisen) Unbenutzbarkeit des Bestandgegenstands im Sinn der Paragraphen 1104,, 1105 ABGB kommt es auf die Erfüllung des vertraglichen Geschäftszwecks an (3 Ob 184/21m; 8 Ob 131/21d Lovrek in Rummel/Lukas4 § 1108 ABGB Paragraph 1108, ABGB Rz 2; vgl auch ; vergleiche auch RS0020926). Das Gesetz stellt dabei nicht auf eine vollständige oder teilweise Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts durch eine Einwirkung auf dieses selbst (zB Verseuchung mit Krankheitserregern), sondern auf eine (hier) pandemiebedingte, gemessen am Vertragszweck objektive (vollständige oder teilweise) Unbenutzbarkeit ab (vgl ). Das Gesetz stellt dabei nicht auf eine vollständige oder teilweise Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts durch eine Einwirkung auf dieses selbst (zB Verseuchung mit Krankheitserregern), sondern auf eine (hier) pandemiebedingte, gemessen am Vertragszweck objektive (vollständige oder teilweise) Unbenutzbarkeit ab vergleiche RS0020926 [T8]).
[16] 3.2. Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so führt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts im Sinn des § 1104 ABGB. Ist die vertragsgemäße charakteristische Nutzung hingegen nur eingeschränkt, so kommt es gemäß § 1105 ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung nach der relativen Berechnungsmethode (Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts im Sinn des Paragraph 1104, ABGB. Ist die vertragsgemäße charakteristische Nutzung hingegen nur eingeschränkt, so kommt es gemäß Paragraph 1105, ABGB zu einer Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung nach der relativen Berechnungsmethode (3 Ob 184/21m mwN).
[17] 3.3. Der vorliegende Fall ist dadurch gekennzeichnet, dass für die Rechtsanwaltskanzlei der Beklagten kein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie bestand (vgl § 2 Z 15 der Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz, BGBl Ⅱ 2020/96, („Schließungsverordnung“), verlängert durch die beiden Verordnungen BGBl Ⅱ 2020/110 und BGBl Ⅱ 2020/151).Pandemie bestand vergleiche Paragraph 2, Ziffer 15, der Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz, BGBl Ⅱ 2020/96, („Schließungsverordnung“), verlängert durch die beiden Verordnungen BGBl Ⅱ 2020/110 und BGBl Ⅱ 2020/151).
[18] 3.3.1. Die Frage, ob auch dann eine durch die COVID-19-Pandemie ausgelöste Beeinträchtigung des Gebrauchsrechts anzunehmen ist, wenn für das Geschäftslokal zwar keine öffentlich-rechtlichen Restriktionen bestehen, es jedoch zu Umsatzeinbußen infolge eines Auftrags- und Kundenrückgangs kommt, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Während ein Teil der Literatur die Ansicht vertritt, dass schon mangels hoheitlicher Maßnahmen keine Einschränkung im Gebrauch des Mietobjekts gegeben sei und daher solche sonstigen pandemiebedingten Umsatzrückgänge dem allgemeinen „Lebensrisiko“ (Unternehmerrisiko) des Mieters zuzuordnen seien, sodass eine Mietzinsreduktion ausgeschlossen sei, meinen andere Autoren, dass auch in einem solchen Fall, also unabhängig von öffentlich-rechtlichen Maßnahmen, unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietzinsreduktion greifen kann (vgl die Nachweise bei Pandemie ausgelöste Beeinträchtigung des Gebrauchsrechts anzunehmen ist, wenn für das Geschäftslokal zwar keine öffentlich-rechtlichen Restriktionen bestehen, es jedoch zu Umsatzeinbußen infolge eines Auftrags- und Kundenrückgangs kommt, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Während ein Teil der Literatur die Ansicht vertritt, dass schon mangels hoheitlicher Maßnahmen keine Einschränkung im Gebrauch des Mietobjekts gegeben sei und daher solche sonstigen pandemiebedingten Umsatzrückgänge dem allgemeinen „Lebensrisiko“ (Unternehmerrisiko) des Mieters zuzuordnen seien, sodass eine Mietzinsreduktion ausgeschlossen sei, meinen andere Autoren, dass auch in einem solchen Fall, also unabhängig von öffentlich-rechtlichen Maßnahmen, unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietzinsreduktion greifen kann vergleiche die Nachweise bei Pesek, Ausgewählte Fragen zu den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Mietzins bei Geschäftsraummieten, wobl 2021, 125 [130] sowie zuletzt Vonkilch, Mietzinsminderung bei der Geschäftsraummiete wegen COVID-19 „jenseits“ der Lockdowns, wobl 2021, 321 und Prader, Bestandzinsentfall wegen COVID-19, ImmoZak 2022, 15). Selbst diejenigen Autoren, die nicht auf öffentlich-rechtliche Maßnahmen abstellen, setzten aber voraus, dass als Folge der COVID-19-Pandemie eingetretene Umsatzeinbußen oder Kundenrückgänge sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen Branche, treffen müssen (besonders deutlich Vonkilch, wobl 2021, 321 [325] sowie Prader, Relative Berechnung der Mietzinsminderung bei Home-Office im Rahmen des § 1105 ABGB, Zak 2022, 84 [85]; vgl auch Office im Rahmen des Paragraph 1105, ABGB, Zak 2022, 84 [85]; vergleiche auch Prader/Pittl, Zu Reichweite und Wirkungen von COVID-19 im Bestandrecht, RdW 2020, 402 [404]).
[19] 3.3.2. Im vorliegendem Fall konnte und durfte das Bestandobjekt vertragsgemäß als Rechtsanwaltskanzlei genutzt werden. Die Kanzlei war zwar im strittigen Zeitraum von den Mandanten der Beklagten nicht besucht und vom Geschäftsführer und seinen beiden Mitarbeiterinnen nur fallweise genutzt worden, dies jedoch nicht aufgrund pandemiebedingter behördlicher Maßnahmen oder Anordnungen, sondern aufgrund der unternehmerischen Entscheidung des Geschäftsführers der Beklagten. Dass die weitgehende Schließung der Kanzlei aus der Erwägung heraus erfolgte, die Ansteckungsgefahr mit COVID-19 zu verringern oder aufgrund dringlicher behördlicher Empfehlungen („Schutz vulnerablen Gruppen“) oder behördlicher Maßnahmen (zB Abstandsregel), hat die Beklagte nicht vorgebracht. Das zentrale Argument der Beklagten ist vielmehr, sie habe die Nutzung des Bestandobjekts deshalb eingeschränkt, weil im hier fraglichen Zeitraum wegen ihrer Tätigkeit als Wirtschaftsanwältin und ihrer konkreten Mandantenstruktur ihre Dienstleistung pandemiebedingt stark reduziert nachgefragt worden sei und beim Geschäftsführer auch kein Bedarf zum „Nacharbeiten“ bestanden habe. Aus diesem Vorbringen ergibt sich schon nicht, dass die Pandemie das Bestandobjekt nicht nur für die Beklagte, sondern in gleicher Weise auch für jeden anderen Mieter in einer vergleichbaren Situation (teilweise) unbrauchbar gemacht hat. Der Klägerin ist daher zuzustimmen, dass die von der Beklagten vorgetragenen Argumente – selbst wenn man jene bereits zu 3 Ob 209/21p abgelehnten Meinungen in der Literatur zugrunde legen wollte, die nicht auf öffentlich-rechtliche Maßnahmen abstellen – eine Mietzinsminderung nicht zu begründen vermögen.
[20] 3.3.3. Da die Beklagte somit (auch) für den Zeitraum von Mitte März bis Mitte Mai 2020 keinen Anspruch auf Mietzinsminderung hat, besteht die Klagsforderung zur Gänze zu Recht, die Gegenforderung hingegen nicht zu Recht.
[21] 4. Der Revision der Klägerin war daher Folge zu geben, die Entscheidung der Vorinstanzen abzuändern und die Beklagte mit Teilurteil zur Zahlung von 12.297,25 EUR samt den unstrittigen Zinsen zu verpflichten.
[22] 5. Der Kostenvorbehalt betreffend das Verfahren erster Instanz beruht auf § 52 Abs 4 ZPO.5. Der Kostenvorbehalt betreffend das Verfahren erster Instanz beruht auf Paragraph 52, Absatz 4, ZPO.
[23] Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO, weil nur das Zahlungsbegehren den Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bildete und darüber nun endgültig entschieden wird (vgl 2 Ob 133/20b; RS0035972).Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf die Paragraphen 41,, 50 ZPO, weil nur das Zahlungsbegehren den Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bildete und darüber nun endgültig entschieden wird vergleiche 2 Ob 133/20b; RS0035972).