Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Entscheidungstext 5Ob161/20t

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Geschäftszahl

5Ob161/20t

Entscheidungsdatum

18.03.2021

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. J*****, 2. S*****, ebenda, beide vertreten durch Dr. Robert Starzer, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin G***** AG, *****, vertreten durch Breitenecker Kolbitsch Vana Rechtsanwältinnen und Rechtsanwalt in Wien, wegen § 14a Abs 2 Z 2b iVm § 22 Abs 1 Z 1 WGG, über den Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 25. März 2020, GZ 39 R 51/20v-16, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Floridsdorf vom 30. Juli 2019, GZ 77 MSch 7/19y-5, bestätigt wurde, den

Sachbeschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Antragsgegnerin ist schuldig, den Antragstellern binnen 14 Tagen deren mit 415 EUR (darin 69,17 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens zu ersetzen.

Text

Begründung:

[1]       Der Erstantragsteller und die Zweitantragstellerin haben mit Mietvertrag vom 9. Juli 2007 von der Antragsgegnerin, einer gemeinnützigen Bauvereinigung, eine 84,2 m2 große Wohnung gemietet. Deren WC wird durch eine bereits bei Anmietung installierte elektrische Lüftung entlüftet. Seit März 2018 funktioniert diese nicht mehr, weil die Motoreinheit defekt geworden ist. Der Grund dafür steht nicht fest. Zur Mängelbehebung muss ein Elektrotechniker die Motoreinheit der Lüftung tauschen, die Verbindungen überprüfen und allenfalls reparieren. Die Kosten dafür und die Reinigung, allenfalls den Austausch der Filtereinheit betragen ca 360 EUR.

[2]       Die Antragsteller begehrten bei der Schlichtungsstelle die Durchführung notwendiger Erhaltungs- bzw Verbesserungsarbeiten für die defekt gewordene WC-Entlüftung durch die Antragsgegnerin.

[3]       Gegen die stattgebende Entscheidung der Schlichtungsstelle rief die Antragsgegnerin das Gericht an. Die Reparatur einer defekten WC-Lüftung falle in die Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters gemäß § 8 Abs 1 MRG und sei jedenfalls eine Bagatellreparatur iSd § 14a Abs 2 Z 2b WGG.

[4]       Das Erstgericht verpflichtete die Antragsgegnerin, binnen vier Wochen in der Wohnung der Antragsteller die Motoreinheit der elektrischen Lüftungsanlage des WCs zu reparieren oder – im Fall der Unwirtschaftlichkeit einer Reparatur – zu erneuern.

[5]       Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nicht Folge. Es verneinte eine Überraschungsentscheidung des Erstgerichts, übernahm die Feststellungen betreffend die nicht feststellbare Ursache des Defekts der Motoreinheit und teilte die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts. Auf die Verursachung eines die Erhaltungspflicht des Vermieters auslösenden Schadens oder ein Verschulden daran komme es im Außerstreitverfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht nicht an. Eine Bagatellreparatur liege nicht vor, weil es zur Vornahme der Arbeiten entsprechender Fachkunde bedürfe, die dem durchschnittlichen Mieter nicht zu unterstellen sei. Überdies seien die Kosten dieser Arbeiten von ca 360 EUR nicht mehr gering. Die Erhaltungspflicht der Antragsgegnerin nach § 14a Abs 2 Z 2b WGG sei daher zu bejahen.

[6]       Den Entscheidungsgegenstand bewertete das Rekursgericht mit 10.000 EUR nicht übersteigend und ließ den Revisionsrekurs zu, weil zur Frage, wann die Grenze der bloßen „Bagatellreparatur“ iSd § 14a Abs 2 Z 2b WGG im Hinblick auf die Arbeitsintensität und den finanziellen Aufwand überschritten werde, höchstgerichtliche Rechtsprechung fehle.

[7]       Dagegen richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin, die die Abänderung im Sinn einer Antragsabweisung anstrebt, hilfsweise einen Aufhebungsantrag stellt.

[8]       Die Antragsteller beantragen in ihrer Revisionsrekursbeantwortung, den Revisionsrekurs als unzulässig zurückzuweisen, hilfsweise ihm nicht Folge zu geben.

[9]       Die übrigen Hauptmieter des Hauses haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.

[10]     Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zur Klarstellung der Rechtslage zulässig, er ist aber nicht berechtigt.

[11]     Eine defekte WC-Lüftung sei nach Ansicht der Antragsgegnerin eine Bagatellreparatur, weil kein wesentlicher Unterschied zu der ausdrücklich in den Materialien genannten Reparatur einer defekten WC-Spülung oder von Fensterabdichtungen bestehe. Für die Bagatellreparatur sei nicht darauf abzustellen, ob der Mieter die Arbeiten selbst durchführen könne, die Bestimmung sei vielmehr so auszulegen, dass die Erhaltungspflicht der gemeinnützigen Bauvereinigung nicht ausufere und der „EVB-Topf“ mit Kosten für Kleinreparaturen nicht übermäßig belastet werde. Dem durchschnittlichen Mieter sei eine Kostentragung von 360 EUR zumutbar. Überdies habe der Oberste Gerichtshof zur Auslegung des § 8 Abs 1 MRG iVm § 14 Abs 2 Z 2 WGG bislang noch nicht Stellung genommen, so vor allem zur Frage, ob die Erhaltungspflicht des Vermieters durch die abschließende Aufzählung der vorzunehmenden Arbeiten in § 14a Abs 2 Z 2 WGG nunmehr erschöpfend geregelt werde und ob im bisherigen „Graubereich“ nunmehr eine Erhaltungspflicht des Vermieters bestehe. Weiterführend sei zu beantworten, ob eine solche Erweiterung der Erhaltungspflicht aufgrund der damit verbundenen starken Belastung der „EVB-Töpfe“ für Arbeiten, die nicht der Allgemeinheit der Mieter, sondern nur Einzelnen zugute kommen, nicht als Nachteil für den Vermieter bzw andere Mieter iSd § 8 Abs 1 MRG zu qualifizieren wäre.

Rechtliche Beurteilung

[12]     Hiezu wurde erwogen:

[13]     1. Die Parteien und die Vorinstanzen gehen übereinstimmend davon aus, dass § 14a Abs 2 Z 2 WGG idF des Bundesgesetzes, mit dem das Bundesgesetz über die Einrichtung einer Wohnbauinvestitionsbank (WBIB-G) erlassen und das Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaus und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geändert werden, hier ungeachtet des Umstands anzuwenden ist, dass der Mietvertrag bereits vor dessen Inkrafttreten am 1. 1. 2016 abgeschlossen wurde. Im Hinblick auf die Übergangsbestimmung in Art 1q WGG und der Klarstellung in Art 1r WGG, dass auf Verfahren gemäß § 22 Abs 1 Z 1 WGG die bis dahin geltenden Vorschriften dann anzuwenden sind, wenn diese Verfahren am 31. 12. 2015 bereits anhängig sind (was hier nicht der Fall war), ist dies nicht zu beanstanden (idS auch Vonkilch – Die Neuregelung der Erhaltungspflicht im Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, wobl 2016, 274 [279]).

[14]     2.1 Die am 1. 1. 2016 in Kraft getretene WGG-Novelle 2016 führte zu einer tiefgreifenden Änderung des § 14a WGG betreffend die Erhaltungspflichten der gemeinnützigen Bauvereinigung (GBV). Gemäß § 14a Abs 1 WGG idF BGBl 157/2015 hat die Bauvereinigung bei der Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung oder eines Geschäftsraums aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass die Baulichkeit, die vermieteten oder zur Nutzung überlassenen Wohnungen oder Geschäftsräume und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner der Baulichkeit dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Weitergehende Ansprüche nach § 1096 ABGB – sofern sich nicht aus den dem Mieter in § 8 Abs 1 MRG aufgetragenen Pflichten Gegenteiliges ergibt – bleiben unberührt und können im Vorhinein nicht abbedungen werden.

[15]     2.2 Gemäß § 14a Abs 2 WGG umfasst die Erhaltung iSd Abs 1 – unter anderem und soweit hier relevant (Abs 2 lit 2b) – in Wohnungen die Arbeiten, die während der Dauer der Mietverhältnisse erforderlich sind, um die Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände, ihre Ausstattung, die für sie bestimmten Einrichtungen und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände im vereinbarten Zustand zu erhalten, also sie zu reparieren oder – im Fall der Unwirtschaftlichkeit einer Reparatur – zu erneuern. Davon ausgenommen sind jene Maßnahmen, die nach § 8 Abs 1 MRG dem Mieter obliegen. Überdies obliegen der Ersatz von Beleuchtungsmitteln, die Vornahme von Bagatellreparaturen sowie die Erhaltung von Malerei und Tapeten nicht der Bauvereinigung. Die Beseitigung normaler Abnützungen der sonstigen Innenflächen des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands (wie insbesondere Bodenbelag und Verfliesung) obliegt der Bauvereinigung nur dann, wenn deren Brauchbarkeit wesentlich beeinträchtigt ist.

[16]     3. Das Verhältnis des § 14a WGG zu § 1096 ABGB im Allgemeinen ist aufgrund des insoweit durchaus Fragen aufwerfenden Gesetzeswortlauts in der Literatur umstritten. Während Prader („Erhaltungszirkus“ im Wohnrecht – Die Neuregelung im WGG, immolex 2016, 41), und Beer/Vospernik in Illedits/Reich-Rohrwig Wohnrecht3 § 14a WGG Rz 2 f und Prader/Pittl WGG1.01 § 14a Rz 1 von einem bloß demonstrativen Charakter des Erhaltungspflichtenkatalogs in § 14a Abs 2 WGG ausgehen und eine subsidiäre Geltung des § 1096 ABGB im Anwendungsbericht des WGG befürworten, plädieren Vonkilch (wobl 2016, 274 [276]) und jüngst Pesek (Das Verhältnis des § 14a WGG zu § 1096 ABGB, Zak 2020/334) unter Hinweis auf den Entfall des Worts „insbesondere“, das in der Regierungsvorlage der WGG-Novelle 2016 am Ende des Einleitungssatzes des § 14a Abs 2 WGG noch enthalten war, für einen (auch nach bisheriger Rechtslage judizierten) abschließenden Charakter des Erhaltungspflichtenkatalogs in § 14a Abs 2 WGG. In diese Richtung weist auch die bereits zur neuen Rechtslage ergangene Entscheidung des Fachsenats 5 Ob 213/18m, wonach § 14a WGG eine Spezialnorm ist, die im Bereich der Erhaltung die Regelung des § 1096 ABGB verdrängt. Eine vertiefte Erörterung dieser im Revisionsrekurs als erheblich bezeichneten Frage ist hier aber nicht erforderlich, weil selbst die Autoren, die von einer subsidiären Geltung des § 1096 ABGB auch für den Bereich der Erhaltung ausgehen (Beer/Vospernik aaO oder Prader aaO), den im Katalog des § 14a Abs 2 WGG enthaltenen Ausnahmen von der Erhaltungspflicht der GBV im Ergebnis negative Sperrwirkung auch gegenüber einem möglichen Rekurs des Mieters auf § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB zuerkennen (vgl hiezu auch Pesek aaO Zak 2020, 207 [FN 9 mwN]). Zu prüfen ist daher zunächst nur, ob der Austausch der Motoreinheit der Lüftungseinheit des WCs in der gemieteten Wohnung unter den Begriff der Erhaltung im Sinn des § 14a Abs 2 Z 2b WGG idF BGBl 157/2015 fällt und bejahendenfalls, ob einer der normierten Ausnahmefälle (Pflicht des Mieters nach § 8 Abs 1 MRG oder „Bagatellreparatur“) vorliegt.

[17]     4. Dass der vereinbarte Zustand der Mietwohnung eine funktionstüchtige WC-Entlüftung mitumfasste, ist im Revisionsrekursverfahren nicht strittig. Für eine Erhaltungsarbeit iSd § 14a WGG ist Voraussetzung, dass ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit feststeht (5 Ob 247/12b = immolex 2013/79 [Ruckenbauer] noch zur Rechtslage vor WGG-Novelle 2016; Prader „Erhaltungszirkus“ im Wohnrecht – Die Neuregelung im WGG, immolex 2016, 41 [44]). Dass der Defekt der Motoreinheit in der WC-Entlüftung diese Voraussetzungen erfüllt, bedarf keiner weiteren Erörterung.

[18]     5.1 In einem weiteren Schritt ist zu prüfen, ob es sich im Sinn des § 14a Abs 2 Z 2b zweiter Satz WGG um eine Maßnahme handelt, die nach § 8 Abs 1 MRG dem Mieter obliegt. Die deklarierte Absicht des Gesetzgebers war es, durch die neue Z 2b in § 14a Abs 2 WGG den „Graubereich“ bei Erhaltungspflichten, also den Bereich, bei dem weder den Vermieter eine Erhaltungspflicht noch den Mieter eine Wartungs- und Instandhaltungspflicht trifft, zu beseitigen (ErläutRV 895 BlgNR 25. GP 9), was allerdings schon nach dem Gesetzeswortlaut deshalb nicht vollständig gelungen ist, weil dieser „Graubereich“ jedenfalls in den Fällen, bei denen der Mieter nicht gemäß § 8 Abs 1 MRG vornahmepflichtig ist, es sich andererseits aber auch um nicht in die Vermieterpflichten fallende Bagatellreparaturen handelt, weiterhin bestehen wird (idS auch Prader/Pittl WGG1.01 § 14a Rz 28; Würth/Zingher/Kovanyi/Etzerstorfer Miet- und Wohnrecht23 § 14a WGG Rz 4/5; Kothbauer Zum mietrechtlichen Begriff der Bagatellreparaturen, immolex 2016, 128).

[19]           5.2 Zur Beurteilung des Umfangs der dem Mieter gemäß § 8 Abs 1 MRG obliegenden Pflichten ist auf Lehre und Rechtsprechung zu dieser Bestimmung zurückzugreifen (vgl Prader/Pittl WGG1.01 § 14a Rz 23; Böhm in GeKo Wohnrecht I § 8 MRG Rz 32 ff). Nach § 8 Abs 1 zweiter Satz MRG hat der Mieter den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen wie im besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen zu warten. Der Begriff der „Wartung“ kann zwar im Detail als Gegensatz zur im nächsten Halbsatz genannten „Instandhaltung“ Abgrenzungsprobleme aufwerfen (etwa betreffend Austausch von Verschleißteilen). Grundsätzlich hat die Wartungspflicht aber den Zweck, einen gebrauchsfähigen Zustand aufrecht zu erhalten und die Abnutzung von Geräten und Anlagen zu vermeiden oder jedenfalls zu verzögern, sie setzt daher bei einem Zustand an, bei dem eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit (noch) nicht vorliegt (Kothbauer, Nochmals zu den Wärmebereitungsgeräten: Wartungsfragen, immolex 2015, 32; H. Böhm/Pletzer in Geko Wohnrecht I § 8 MRG Rz 25; Würth/Zingher/Kovanyi/Etzersdorfer Miet- und Wohnrecht23 § 8 MRG Rz 9/1). Der Austausch eines defekt gewordenen Motors einer Lüftungssteuerung ist nach diesem Verständnis daher keine „Wartungsarbeit“ iSd § 8 Abs 1 MRG.

[20]           5.3 § 8 Abs 1 zweiter Satz MRG verpflichtet den Mieter aber auch zur Instandhaltung der genannten Einrichtungen – soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt – insoweit, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Im Rahmen dieser Instandhaltungspflicht ist er aber nicht zur Erneuerung wie etwa zum Ersatz eines irreparabel defekt gewordenen Gerätes durch ein neues verpflichtet (H. Böhm/Pletzer in Geko Wohnrecht I § 8 MRG Rz 39; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht3 § 8 MRG Rz 10; vgl auch 5 Ob 230/13d zu § 16 Abs 3 WEG – Austausch einer defekten Heizungspumpe). Davon abgesehen ist die Instandhaltungspflicht des Mieters auf zur Vermeidung von Nachteilen der übrigen Mieter und des Vermieters notwendige Instandhaltungsarbeiten beschränkt. Unter möglichen Nachteilen des Vermieters im Sinn dieser Bestimmung sind allfällige Schäden an sonstigen Rechtsgütern des Vermieters oder der übrigen Mieter (so durch Herabfallen, Wasseraustritt, Explosion, Brand) zu verstehen, auch ein „Weiterfressen“ des Schadens einer Sache selbst soll damit verhindert werden. Im Gegensatz zu der im Revisionsrekurs vertretenen Auffassung ist aber nicht jeder denkbare, rein finanzielle Nachteil des Vermieters (oder anderer Mieter) schon einer iSd § 8 MRG (H. Böhm/Pletzer in Geko Wohnrecht I § 8 MRG Rz 47; vgl auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch Österreichisches Wohnrecht3 § 8 MRG Rz 10). Aus welchen Gründen die Antragsteller zur Instandhaltung durch Erneuerung der Motoreinheit der WC-Lüftungsanlage zur Vermeidung von Nachteilen für den Vermieter und die anderen Mieter des Hauses verpflichtet sein sollten, erschließt sich nicht. Die bloße Belastung des „EVB-Topfs“ durch die Kosten dafür sind jedenfalls kein ausreichender Nachteil iSd § 8 Abs 1 MRG.

[21]           5.4 Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass die grundsätzlich gegebene Erhaltungspflicht der Antragsgegnerin in Bezug auf den defekten Motor der Lüftungseinheit des WCs hier nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil insoweit eine Wartungs- oder Instandhaltungspflicht der Mieter iSd § 8 Abs 1 MRG bestehen würde.

[22]           6.1 In einem weiteren Schritt ist die Frage nach den Grenzen einer „Bagatellreparatur“ iSd § 14a Abs 2 Z 2b WGG zu erörtern, die ebenfalls die Erhaltungspflicht der Antragsgegnerin ausschließen würde. Das Gesetz selbst definiert den Begriff der „Bagatellreparatur“ nicht. Es handelt sich dabei nicht um einen klar umrissenen Rechtsbegriff, er bedarf daher der Auslegung durch die Rechtsprechung (vgl Prader immolex 2016, 41 [45]; Vonkilch wobl 2016, 274 [277 f]; Prader/Pittl WGG1.01 § 14a Rz 23 ff; Würth/Zingher/Kovanyi/Etzerstorfer Miet- und Wohnrecht23 WGG § 14a Rz 4/7; Kothbauer immolex 2016, 128). Die genannten Autoren betonen die Einzelfallabhängigkeit der Beurteilung und bieten überwiegend keine (allgemeinen) Kriterien für dessen Auslegung an, für die die im Ausschussbericht angeführten Beispiele nur eine Hilfestellung seien. Vonkilch (aaO) plädiert dafür, Bagatellreparaturen in solchen Maßnahmen zu sehen, die vom typischen Mieter selbst ohne Beiziehung eines Professionisten vorgenommen werden können, weil es zu einer Gesamtverteuerung der mit der Vertragsabwicklung verbundenen Kosten käme, wenn man auch insoweit eine Verpflichtung des – typischerweise unter Beiziehung von Professionisten – agierenden Vermieters statuieren würde.

[23]     6.2 Die Gesetzesauslegung beginnt mit der Wortinterpretation, somit der Erforschung des Wortsinns, der Bedeutung eines Ausdrucks oder eines Gesetzes nach dem Sprachgebrauch (RIS-Justiz RS0008896), darf dabei aber nicht stehen bleiben; der übliche formale Wortsinn ist (nur) ein Hinweis für die Auslegung der Norm. Bleiben nach der Wortauslegung und der logisch-systematischen Auslegung Zweifel, dann ist die Absicht des Gesetzgebers zu erforschen (RS0008836) und der Sinn der Bestimmung unter Bedachtnahme auf den Zweck der Regelung zu erfassen (objektiv-teleologische Interpretation). Der Rechtsanwender hat unter gleichzeitiger Heranziehung aller zur Verfügung stehenden Kriterien in wertender Entscheidung den Sinn der Regelung klarzustellen (5 Ob 99/05b; 5 Ob 126/13k).

[24]     6.3 Der allgemeine Sprachgebrauch (vgl www.duden.de) versteht unter dem Begriff der „Bagatelle“ eine unbedeutende, geringfügige Angelegenheit, eine Kleinigkeit. Da der Gesetzgeber in § 14a Abs 2 Z 2b WGG den Ersatz von Beleuchtungsmitteln, die Erhaltung von Malerei und Tapeten und auch die Beseitigung normaler Abnützungen der sonstigen Innenflächen des Miet- oder Nutzungsgegenstands (wie Bodenbelag und Verfliesung) neben den Bagatellreparaturen ausdrücklich anführt, ist in logisch-systematischer Hinsicht davon auszugehen, dass diese Maßnahmen grundsätzlich nicht unter den Begriff der Bagatellreparaturen fallen sollen – wäre doch sonst diese Regelung nicht erforderlich.

[25]     6.4 Die Materialien (AB 965 BlgNR 25 GP 5) führen zum Begriff „Bagatellreparaturen“ aus:

„Bagatellreparaturen sind die typischerweise von einem durchschnittlichen Mieter selbst – ohne Beiziehung von Fachleuten/Professionisten – durchführbaren Reparaturbereiche an ihm zugänglichen Ausstattungen in der Wohnung wie beispielsweise Brause- und Waschmaschinenschläuche, Austausch eines defekten Duschkopfes oder einer Dichtung an einem Wasserhahn, das Ersetzen eines zerbrochenen Lichtschalters, das Auswechseln des Filters an einer Wohnraumlüftung oder das Ausbessern einer Dichtung am inneren Fensterflügel von Holzkastenfenstern. Es handelt sich um Reparaturen und Ausbesserungen, die typischerweise vom Mieter leichter und kostengünstiger durchgeführt werden können als von der Bauvereinigung. Nicht davon umfasst (vgl 6 Ob 81/09v) sind aber beispielsweise die fachgerechte Erneuerung von elastischen Fugen (Silikonfugen) oder Reparaturarbeiten an Strom-, Wasser- und Gasleitungen oder an einer Heiztherme, die typischerweise nicht von einem durchschnittlichen Mieter selbst durchgeführt werden können. Wie bereits zur RV erwähnt, soll diese Begrenzung der Verpflichtung des Vermieters auch dazu beitragen, dass die vielen sorgfältigen Mieter, die seit jeher und ganz selbstverständlich eine Reihe von kleineren Erhaltungs- und Ausbesserungsmaßnahmen selber vornehmen, nicht EVB-Erhöhungsverfahren ausgesetzt werden, die dadurch erforderlich werden, weil andere Mieter wegen jeder Bagatelle den Vermieter in Anspruch nehmen. Es soll nicht durch solche Bagatellreparaturen und Ausbesserungen der EVB-Topf übermäßig belastet werden.“

[26]           6.5 Unter Berücksichtigung dieser deklarierten Absicht des historischen Gesetzgebers und der darin zum Ausdruck kommenden Wertung ist in objektiv-teleologischer Hinsicht davon auszugehen, dass die Ausnahme von „Bagatellreparaturen“ von der grundsätzlichen Erhaltungspflicht der GBV einerseits die übermäßige Belastung des „EVB-Topfs“ mit Kosten für Kleinreparaturen im Inneren von Mietobjekten verhindern soll, die der durchschnittlich sorgfältige Mieter selbst veranlassen würde. Andererseits sollen – worauf auch Vonkilch (wobl 2016, 274 [278]) zutreffend hinweist – nach dieser Wertung offenbar nur ohne Beiziehung eines Professionisten vom durchschnittlichen Mieter vornehmbare Reparaturarbeiten unter den Begriff der Bagatellreparatur fallen.

[27]           6.6 Nach Auffassung des erkennenden Senats hat der Begriff der „Bagatellreparatur“ sowohl nach seinem Wortlaut als auch dem Sinn und Zweck der Regelung einerseits eine qualitative Komponente, die den Inhalt der vorzunehmenden Reparaturarbeiten betrifft, andererseits eine quantitative Seite in Bezug auf den Aufwand dafür an Zeit, Mühe und Kosten. In qualitativer Hinsicht fällt eine Reparaturarbeit dann nicht mehr unter den Begriff der „Bagatelle“, wenn für deren Vornahme eine spezielle Ausbildung, die umfassende Kenntnis einschlägiger Vorschriften und/oder dem durchschnittlichen Mieter nicht zur Verfügung stehende Fertigkeiten erforderlich sind. Dies wird etwa bei Installations- oder Reparaturarbeiten an dem ETG und der ETV unterliegenden elektrischen Anlagen, elektronischen Steuerungen oder haustechnischen Anlagen der Fall sein. Gerade in diesem Bereich bestünde bei einer Überlassung von Reparaturen an den Hauptmieter (den bei Wertung als Bagatelle und Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 8 Abs 1 MRG auch keine Handlungspflicht träfe) die Gefahr, dass sich dieser – aus Kostengründen oder mangels Verfügbarkeit von Professionisten für solch „kleine“ Aufträge – selbst ohne entsprechende Kenntnisse an derartigen Arbeiten versucht, was zu Funktionseinschränkungen oder Schäden in Bezug auf das gesamte Haus oder andere Mieter führen könnte. Für diesen in qualitativer Hinsicht „sensiblen“ Bereich, in dem der durchschnittliche Mieter jedenfalls einen Professionisten beauftragen müsste, ist daher eine „Bagatellreparatur“ unabhängig davon zu verneinen, wie hoch der Kostenaufwand für die Reparatur ist. Die ins Treffen geführte übermäßige Belastung des „EVB-Topfes“ ist bei dieser Auslegung nicht zu befürchten – einerseits verfügen GBV oftmals über (angestellte) Haustechniker für derartige Arbeiten, andererseits wird die Beauftragung eines „Hauselektrikers“ oder „Hausinstallateurs“ durch die GBV regelmäßig wohl zu einer nicht nur rascheren, sondern – aufgrund besserer Konditionen – auch kostengünstigeren Reparatur führen. Dass die Neuregelung der Erhaltungspflicht in § 14a Abs 2 Z 2b WGG grundsätzlich zu einer Mehrbelastung der „EVB-Töpfe“ führen wird, ist dieser Bestimmung im Übrigen immanent und eine bewusste Entscheidung des Wohnrechtsgesetzgebers.

[28]           6.7 Das Nichtvorliegen einer „Bagatelle“ kann sich aber auch daraus ergeben, dass der Aufwand dafür an Mühe, Zeit und/oder Kosten nicht mehr „geringfügig“ ist, selbst wenn der durchschnittliche Mieter von seinen Kenntnissen und Fähigkeiten her eine derartige Reparatur grundsätzlich durchführen könnte. Allgemeine Aussagen darüber, wann von der aufgewendeten Zeit, der eingesetzten Mühe oder den aufgelaufenen Kosten her das Ausmaß der „Bagatelle“ überschritten ist, lassen sich aber nicht treffen. Dies wird vielmehr im Einzelfall anhand eines beweglichen Systems zu beurteilen sein. Bei einem hohen Aufwand an Zeit (von vielen Stunden) und/oder besonderer Mühe (etwa wegen des Erfordernisses hoher Körperkraft oder der Notwendigkeit der Zusammenarbeit mehrerer Personen) wird – einzelfallabhängig – allenfalls schon ein geringer Kostenaufwand für Material dazu führen, nicht mehr von einer „Bagatellreparatur“ ausgehen zu können; bedarf die Reparatur hingegen keines wesentlichen Aufwands an Zeit und/oder Mühe, wird die relevante Kostengrenze entsprechend höher anzusetzen sein.

[29]           6.8 Zusammenfassend gilt:

[30]     Eine Bagatellreparatur iSd § 14a Abs 2 Z 2a WGG idF BGBl 157/2015 liegt nur dann vor, wenn sie in qualitativer Hinsicht weder eine spezielle Ausbildung noch die umfassende Kenntnis einschlägiger Vorschriften und/oder besondere Fertigkeiten erfordert oder aber, wenn sie von einem Mieter mit durchschnittlichen Kenntnissen und Fertigkeiten selbst vorgenommen werden kann und der Aufwand an Zeit, Kosten und Mühe nur gering ist. Je höher der Aufwand an Mühe und/oder Zeit ist, desto weniger wird die Kostenbelastung bei dieser Beurteilung entscheidend sein.

[31]     7. Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall liegt schon aufgrund der Qualität der hier erforderlichen Arbeiten keine Bagatellreparatur vor. Der nötige Austausch der Motoreinheit der Lüftung und die dafür erforderliche Überprüfung der (gemeint: elektrischen) Verbindungen, erfordern elektrotechnische Fertigkeiten und Kenntnisse der ETV. Dass im Zuge des Austauschs (auch) der Filter zu tauschen ist, fällt dabei nicht entscheidend ins Gewicht. Mit der im Revisionsrekurs genannten Reparatur einer defekten WC-Spülung oder einer Fensterabdichtung ist dies – abgesehen davon, dass eine Bindung an die in den Materialien genannten Beispiele ohnedies nicht besteht (Prader immolex 2016, 41 [46]; Vonkilch wobl 2016, 274 [278]), nicht vergleichbar.

[32]     8. Damit ist den Vorinstanzen darin zu folgen, dass es im konkreten Fall nicht um eine Bagatellreparatur iSd § 14a Abs 2 Z 2 WGG geht, sodass die GBV zur Durchführung dieser Erhaltungsmaßnahme innerhalb angemessener Frist zu verpflichten ist. Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.

[33]     9. Es entspricht der Billigkeit, den obsiegenden Antragstellern iSd § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 22 Abs 4 WGG die Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung zuzusprechen. Allerdings beträgt die Bemessungsgrundlage nach § 10 Z 3 lit a lit bb RATG im Hinblick auf die Wohnungsgröße nur 1.500 EUR.

Textnummer

E131764

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2021:0050OB00161.20T.0318.000

Im RIS seit

06.06.2021

Zuletzt aktualisiert am

09.06.2021

Dokumentnummer

JJT_20210318_OGH0002_0050OB00161_20T0000_000