Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Entscheidungstext 5Ob83/95

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Geschäftszahl

5Ob83/95

Entscheidungsdatum

07.06.1995

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller

1.) Hermann S*****, 2.) Rudolf F*****, 3.) Rudolf L*****, 4.) Erich N*****, 5.) Dr.Mohammed A*****, 6.) Rosa B*****, 7.) Margareta S*****, 8.) Wolfhardt K*****, 9.) Josef H*****, 10.) Hedwig W*****,

11.)

Christine M*****, 12.) Dipl.Ing.Heinz P*****, 13.) Klaus W*****,

14.)

Kurt S*****, 15.) Angela S*****, 16.) Maria K*****, 17.) Kurt H*****, 18.) Mag.Franz S*****, 19.) Ernestine P*****, 20.) Felix S*****, 21.)a) Gerhard S*****, 21.)b) Elisabeth S*****, 22.) Mag.Gerhard H*****, 23.) Michael H*****, 24.)a) Ewald Z*****, 24.)b) Franziska Z*****, 25.) Hans S*****, 26.) Helene K*****, 27.) Dr.Maria R*****, 28.) Walter C*****, 29.) Johanna F*****, 30.) Dr.Peter W*****, 31.) Johann B*****, 32.) Maria Anna J*****, 33.) Gerhard F*****, 34.) Elfriede G*****, 35.) Gudrun B*****, 36.)a) Abram R*****, 36.)b) Nelja R*****, 37.) Susanna S*****, 38.) Franziska O*****, 39.) Dr.Eberhard W*****, 40.) Dipl.Ing.Reinhard W*****,

              41.) a)              Vahan K*****, 41.)b) Ani K*****, 42.) Günther E*****, 43.) Viktor K*****, 44.) Renate P*****, 45.) Helga H*****, 46.) Gerhard H*****, 47.) Rudolf B*****, 48.) Monika S*****, 49.) Elisabeth S*****, 50.)a) Walter St*****, 50.)b) Hermine St*****, 51.) Adolf T*****, 52.) Margit S*****, 53.)a) Robert K*****, 53.)b) Ingrid K*****, sämtliche Wohnungseigentümer in *****, vertreten durch Dr.Erich Kadlec und Mag.Christian Weimann, Rechtsanwälte in 1010 Wien, 54.)a) Georg B*****, 54.) b) Edeltraud B*****, vertreten durch Komm.Rat Mag.Jur.Dieter Langer, Immobilienverwaltung, 1080 Wien, Fuhrmanngasse 9, dieser vertreten durch Dr.Erich Kadlec und Mag.Christian Weimann, Rechtsanwälte wie oben, wider die Antragsgegner I***** S.r.l., ***** vertreten durch: Dr.Hans G.Mondel, Rechtsanwalt in Wien, weitere Beteiligte 1.)a) Maria H*****, 1.)b) Ladislaus H*****, 2.) Berta A*****, 3.) Tamara M*****, 4.) Rafael A*****, 5.)a) Leonid D*****, 5.)b) Bela D*****, 6.) Hermann P*****,

              7.)              Josef A*****, 8.) Martin G*****, 9.) Tamara M*****, 10.) Roman T*****, wegen § 2 WEG 1948 i.V. mit § 3 Abs 2 WEG 1975 infolge Revisionsrekurses der Antragsteller gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgericht vom 15.Dezember 1994, GZ 41 R 598/94-22, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Floridsdorf vom 4.Februar 1994, GZ 18 Msch 13/92-16, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden

 

Beschluß

 

gefaßt:

Spruch

 

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

 

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben; die Rechtssache wird zur Ergänzung des Verfahrens und neuerlichen Entscheidung an das Gericht erster Instanz zurückverwiesen.

Text

 

Begründung:

 

Sowohl die Antragsteller als auch die Antragsgegnerin sind

Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ *****. Zugunsten der

Antragsgegnerin ist unter BLNr.  65, verbunden mit einem

Mindestanteil von 1766/10948, Wohnungseigentum an "Lager St  I, Lager

St  I II, Lager  St  II, Garage  St  II, Hof-Einfahrt St  II"

eingetragen. Die Festsetzung der Nutzwerte (Jahresmietwerte) erfolgte

mit Entscheidung des Magistrats der Stadt Wien, MA  50, vom

31.8.1972, Schli  1/72, und vom 31.1.1973, Schli  2/72, wobei die

einzelnen Bestandteile des erwähnten Wohnungseigentums der

Antragsgegnerin  -  jeweils gesondert  -  wie folgt bewertet wurden:

 

Stiege 1

 

Lager im Keller

 

bestehend aus 4 Räumen  254,16 m2 x 6,0  1.530

 

Lager im Erdgeschoß

 

(Stiege 1 u. Stiege 2)  967,82 m2 x 10,21  9.880

 

..........

 

Stiege 2

 

Lager im Keller bestehend

 

aus 7 Räumen            178,57 m2 x 6,00 1.070

 

Garage mit 10 KFZ-Stell-

 

plätzen                 226,19 m2 x 16,91 3.830

 

..........

 

Hof-Einfahrt            646,62 m2 x 2,08  1.350.

 

Der Gesamtnutzwert (Jahresmietwert) der Liegenschaft wurde mit

109.480 festgesetzt.

 

Über die Fläche "Hof-Einfahrt" ist das als "Garage" bezeichnete Gebäude zugänglich. Dieses Garagengebäude wurde abweichend von der Baubewilligung mit einer Raumtiefe von 8,5 m statt 6,4 m errichtet (auf weitere Verstöße gegen den Baubewilligungsbescheid ist hier nicht einzugehen). Die Planabweichung war Gegenstand eines Verfahrens vor der Baubehörde, deren rechtskräftiger Auftrag vom 3.10.1991 wie folgt lautet:

 

"Das Garagengebäude im Hof ist so abändern zu lassen, daß es dem mit Bescheid vom 9.April 1968 ............... bewilligten Plan entspricht."

 

Dieser baupolizeiliche Auftrag veranlaßte die Antragsteller, die Neufestsetzung der Nutzwerte zu verlangen. Der Nutzwert (Jahresmietwert) der konsensgemäß mit 10 Kfz-Stellplätzen ausgestatteten Garage soll mit 2.620 (Kr) festgesetzt werden, der für die Hof-Einfahrt angesetzte Nutzwert (1.350 Kr) entfallen und der Gesamtnutzwert (Mietwert) der Liegenschaft nur mehr 106.920 (Kr) betragen. Auf der Fläche der Garagenverkleinerung, so argumentieren die Antragsteller, entstehe nämlich zwangsläufig eine allgemeine Fläche, zu welcher der allgemeine Zugang durch Einfahrt und Hof nach dem Gesetz gewährleistet sein müsse. Eine Bewertung und Zuordnung sowie Begründung von Wohnungseigentum an dieser Fläche sei damit gesetzwidrig und die Hof-Einfahrts-Fläche insgesamt aus der Nutzwertberechnung auszuscheiden. Auch die öffentlichrechtliche Verpflichtung des seinerzeitigen Wohnungseigentumsorganisators, gemäß § 36 Abs 1 WrGaragenG 1957 auf der Liegenschaft insgesamt 26 Pflichtstellplätze zu schaffen (davon 10 in der Garage, 16 weitere auf der verfahrensgegenständlichen Hoffläche), führe dazu, daß die gesamte Hof-Einfahrt nur ein allgemeiner Teil der Liegenschaft sein könne.

 

Die Antragsgegnerin sieht im Begehren der Antragsteller den unzulässigen Versuch, sie entschädigungslos zu enteignen. Sie sei - gedeckt durch Parifizierung und Wohnungseigentumsvertrag - grundbücherliche Eigentümerin jenes Mindestanteils, mit dem das ausschließliche Nutzungsrecht an Garage und Hoffläche verbunden sei. Die Hoffläche stehe, da noch die Bestimmungen des WEG 1948 anzuwenden seien, zumindest in ihrem Zubehörwohnungseigentum, zumal sie deutlich abgegrenzt sei und nur von der Straße aus oder über die in ihrem Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeiten erreicht werden könne. Wenn durch die Verkleinerung der unbestrittenermaßen in ihrem Wohnungseigentum stehenden Garage die Hoffläche vergrößert werde, stehe ihr an der neu gewonnenen Fläche - so wie bisher an der Garage

- das ausschließliche Nutzungsrecht zu. Die Antragsgegnerin begehrte daher die Abweisung des Sachentrages.

 

Das Erstgericht gab dem Begehren der Antragsteller statt und setzte die Nutzwerte wie beantragt neu fest. Es ging dabei vom eingangs wiedergegebenen Sachverhalt und dazu noch von folgenden Feststellungen aus:

 

Die Baubewilligung für die verfahrensgegenständliche Kleinwohnungshausanlage vom 9.4.1968 umfaßte unter anderem eine ebenerdige Garage an der linken Grundgrenze mit 10 Kfz-Stellplätzen und 16 Autoabstellplätzen im Hof. Für die Errichtung dieser Stellplätze wurde auch eine öffentliche Förderung zugesichert. Tatsächlich wurde statt der Garage ein Gebäude errichtet, das sich -

schon wegen der viel zu schmalen Türen - nicht zur Garagierung von Kraftfahrzeugen eignete und offensichtlich als Lager diente. Der Hof selbst, der nach den vorliegenden Lichtbildern zum Abstellen von Kraftfahrzeugen verwendet wird, ist über einen Durchgang (offensichtlich zur Straße) allgemein erreichbar.

 

In rechtlicher Hinsicht knüpfte das Erstgericht an eine Aussage des Verwaltungsgerichtshofes an, in der die Festsetzung eines eigenen Nutzwertes für die verfahrensgegenständliche Hoffläche (anläßlich der Abweisung einer Beschwerde gegen den baupolizeilichen Auftrag zur konsensgemäßen Änderung der Garage) als Verletzung der einschlägigen Gesetzesvorschriften (§ 1 Abs 1 und 2 WEG 1948) qualifiziert wurde. Dies, so meinte das Erstgericht, rechtfertige im Zusammenhang mit dem rechtskräftigen Auftrag zur Änderung der Garage die Neufestsetzung der Nutzwerte. Auf jener Fläche, die durch die Verkleinerung der Garage gewonnen werde, entstehe ein allgemeiner Teil der Liegenschaft, zu dem der allgemeine Zugang durch Einfahrt und Hof zwingend gewährleistet sein müsse, sodaß letztlich die gesamte Hoffläche als allgemeiner Teil der Liegenschaft aus der Nutzwertfestsetzung herausfalle. Zusammen mit der Verringerung des Nutzwertes (Jahresmietwertes) der verkleinerten Garage ergebe sich die von den Antragstellern (in Anlehnung an ein Sachverständigengutachten) begehrte Parifizierung.

 

Das von der Antragsgegnerin angerufene Rekursgericht änderte den erstgerichtlichen Sachbeschluß iS der Abweisung des Antrages auf Neufestsetzung der Nutzwerte (Jahresmietwerte) ab. Es führte aus:

 

Mit Recht verweise die Antragsgegnerin darauf, daß mit ihren 1766/10948 Anteilen Wohnungseigentum an Lagerräumen, dem Garagengebäude und der Fläche "Hof-Einfahrt" verbunden sei. Es sei daher zunächst zu prüfen, ob diese Bestandteile insgesamt ein verbücherungsfähiges Wohnungseigentumsobjekt ergeben:

 

Gegenstand des Wohnungseigentums könnten nach dem WEG 1948 nur selbständige Wohnungen oder Geschäftsräume sein. Mit ihnen könnten "auch Keller- und Bodenräume, Hausgärten, Garagen und andere Teile der Liegenschaft im Wohnungseigentum stehen, wenn sie unmittelbar zugänglich und deutlich abgegrenzt sind"; hingegen könne an Teilen der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, Wohnungseigentum nicht bestehen (§ 1 WEG 1948).

 

Das in Rede stehende Objekt der Antragsgegnerin umfasse mit den Lagerräumen jedenfalls und mit dem Garagengebäude zumindest dann, wenn es gewerblicher Nutzung dient, Geschäftsräume, an denen schon nach dem WEG 1948 Wohnungseigentum begründet werden konnte. Dagegen komme die Fläche "Hof-Einfahrt" heute wie damals nur als "Zubehörs-Wohnunsgeigentum" in Betracht.

 

Zwar sei das dem Gesetzgeber vorschwebende Modell das eines einheitlichen Objekts gewesen, doch müsse das Wohnungseigentumsobjekt nicht notwendig eine bauliche Einheit bilden, sondern könne auch aus mehreren getrennten Teilen bestehen (Würth-Zingher, Miet- und WohnR19, Rz 8 zu § 1 WEG).

 

Folgerichtig schade es auch nicht, wenn das Wohnungseigentumsobjekt aus mehreren selbständigen abgeschlossenen Räumen, an denen auch gesondert Wohnungseigentum begründet werden könnte, sowie zusätzlich aus Zubehör im Sinne des § 1 Abs 2 WEG 1948 bestehe, so wie im vorliegenden Fall das Objekt der Antragsgegnerin aus Lagerräumen, dem Garagengebäude und einer unmittelbar zugänglichen und abgegrenzten Fläche.

 

An dieser Fläche allein könnte dagegen Wohnungseigentum nicht bestehen. Insofern sei es unrichtig gewesen, ihr einen eigenen Nutzwert zuzuordnen. So - und nur so - sei der Hinweis im Erkenntnis des im baubehördlichen Verfahren befaßten Verwaltungsgerichtshofes zu verstehen, daß der Hof im Parifizierungsbescheid "entgegen den gesetzlichen Vorschriften als eigenes Objekt angeführt wird".

 

Die von den Antragstellern gewünschte Rechtsfolge lasse sich daraus aber nicht ableiten:

 

§  3  Abs  2  WEG  1975 zähle die Fälle der Neufestsetzung der

Nutzwerte nicht taxativ auf. So könne auch das nachträgliche

Hervorkommen des wahren Sachverhaltes, der dem Gericht (der

Schlichtungsstelle) bei der erstmaligen Nutzwertfestsetzung verborgen

blieb, zur Antragstellung nach §  3  Abs  2  WEG berechtigen (MietSlg

39/14). Gleiches gelte, falls die Nutzwertfestsetzung gegen zwingende Grundsätze verstößt, etwa weil allgemeine Teile der Liegenschaft in die Nutzwertberechnung einbezogen wurden (EvBl 1993/119).

 

Im vorliegenden Fall sei aber die Festsetzung eines eigenen Nutzwertes für die Fläche "Hof-Einfahrt" ohne Konsequenzen geblieben. Eine Verbücherung dieser Fläche als eigenes Wohnungseigentumsobjekt (Zuordnung eines eigenen Mindestanteils) sei nämlich unterblieben; sie habe vielmehr in gesetzmäßiger Weise lediglich als Zubehör eines wohnungseigentumstauglichen Objektes Eingang ins Grundbuch gefunden.

Das ausschließliche Nutzungsrecht an den Lagerräumen, dem

Garagengebäude und der in Rede stehenden Fläche sei untrennbar mit

dem unteilbaren Mindestanteil (§§  29  Abs  2,  7  Abs  1,  8  Abs  1

WEG  1975) der Antragsgegnerin von 1766/10948 Anteilen (BLNr.  65)

verbunden, sodaß auch künftig diese Fläche nicht als eigenes Wohnungseigentumsobjekt abgesondert werden könne.

 

Es bestehe daher zusammenfassend kein Anlaß, die zulässigerweise im "Zubehör-Wohnungseigentum" der Antragsgegnerin stehende Fläche "Hof-Einfahrt" als allgemeinen Teil der Liegenschaft festzustellen.

 

Nicht gefolgt werden könne den Antragstellern weiters darin, daß im Umfang der Garagenverkleinerung eine allgemeine Fläche entstehen solle. Werde nämlich ein Teil der in einem Hof stehenden Garage abgerissen, dann vergrößere sich die Hoffläche dementsprechend und es entstehe an dieser Stelle nicht, wie die Antragsteller meinen, gleichsam inselförmig eine allgemeine Fläche. Es sei vielmehr so, daß damit lediglich ein Teil des Wohnungseigentumsobjekts der Antragsgegnerin eine Widmungsänderung erfahre.

 

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß keine Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu lösen gewesen seien.

 

Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs machen die Antragsteller geltend, daß es nicht angehe, die seinerzeit als selbständiges Wohnungseigentumsobjekt parifizierte Hoffläche als Zubehör eines fiktiven Gesamtobjektes zu behandeln. Die Rechtsansicht, ein Wohnungseigentumsobjekt könne aus mehreren selbständigen Räumlichkeiten bestehen, werde zwar von einem Teil der Lehre vertreten, sei jedoch in der Judikatur nicht gedeckt. Außerdem stehe die Zweckbestimmung der Hoffläche, den 16 Pflichtstellplätzen Platz zu bieten, einer ausschließlichen Nutzung durch einen Wohnungseigentümer entgegen. Unabhängig davon müßten die Wertunterschiede zwischen ehemaligem Garagengebäude und der durch den Umbau der Garage frei gewordenen Grundfläche in der Parifizierung ihren Niederschlag finden. Schließlich könne über das Fehlen eines Rechtstitels der Antragsgegnerin, die "Garagenverkleinerungsfläche" als ihr (Zubehör-)Wohnungseigentum zu nutzen, nicht hinweggesehen werden. Folge man der Rechtsansicht des Rekursgerichtes, würde der Antragsgegnerin diese (in Wahrheit allgemeine) Fläche titellos zuerkannt. Der Rechtsmittelantrag der Antragsteller geht dahin, in Abänderung der rekursgerichtlichen Entscheidung den Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederherzustellen.

 

Der Antragsgegnerin sowie den sonstigen Verfahrensbeteiligten wurde

die Beantwortung des Revisionsrekurses freigestellt; eine

Rechtsmittelbeantwortung liegt jedoch nur von der Antragsgegnerin

vor, die beantragt hat, den Revisionsrekurs mangels der

Voraussetzungen des § 528  Abs  1  ZPO (iVm §  26  Abs  2  WEG und §

37  Abs  3  Z  16  MRG) als unzulässig zurückzuweisen oder ihm keine

Folge zu geben.

Rechtliche Beurteilung

 

Der Revisionsrekurs ist wegen Fehlens einer höchstgerichtlichen Rechtsprechung zu der in der Zulassungsrüge relevierten Frage, ob ein Wohnungseigentumsobjekt aus mehreren selbständigen Räumlichkeiten bestehen kann, zulässig und im Sinne einer vom Abänderungsbegehren mitumfaßten Aufhebung der vorinstanzlichen Sachbeschlüsse auch berechtigt.

 

Richtigerweise sind bereits die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß

die mit der beantragten Neuparifizierung zusammenhängenden

Streitfragen noch nach den Vorschriften des WEG  1948 zu lösen sind,

weil Wohnungseigentum an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft

bereits vor dem 1.9.1975 begründet wurde. Das gilt gemäß § 29  Abs  1

Z  1  WEG für die eigentliche Parifizierung (Festsetzung der

Jahresmietwerte), daneben aber auch für die Frage, ob zugunsten der

Antragsgegnerin Wohnungseigentum bzw Zubehörwohnungseigentum an der

Fläche "Hof-Einfahrt" besteht, weil Gesetze grundsätzlich nicht

zurückwirken und Gesetzesänderungen  -  wie hier die Änderung der für

die Behandlung von Kfz-Abstellflächen maßgeblichen Bestimmungen durch

das WEG  1975 (bis hin zur Novellierung durch das 3. WÄG)  -  auf die

vorher erworbenen Rechte keinen Einfluß haben (§  5  ABGB).

 

Davon ausgehend ist dem Rekursgericht beizupflichten, daß die

verfahrensgegenständliche Hoffläche zwar nicht für sich allein, aber

zusammen mit Wohnungen oder Geschäftsräumen im Wohnungseigentum

(Zubehörwohnungseigentum) der Antragsgegnerin stehen konnte, sollte

diese Fläche unmittelbar (d. h.) von der Liegenschaftsgrenze, von

allgemeinen Teilen der Liegenschaft oder von einem

Wohnungseigentumsobjekt der Antragsgegnerin aus zugänglich und

deutlich abgegrenzt sein (§  1  Abs  2  WEG  1948). Daß dieser Teil

der Liegenschaft für das Abstellen von Kraftfahrzeugen vorgesehen

war, stand der Begründung von Zubehörwohnungseigentum  -  sieht man

vorerst von öffentlichrechtlichen Implikationen ab  -  nicht

entgegen, weil im WEG  1948 noch keine Einschränkung bezüglich der

Zuordnung von Abstellplätzen zu einem Wohnungseigentumsobjekt

bestand.

 

Fraglich ist, ob die Hoffläche tatsächlich einem

Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet werden kann, das sich  -  wie vom

Rekursgericht vertreten  -  aus mehreren Lagerräumen und einem

Garagengebäude zusammensetzt. Die hiezu geäußerten Lehrmeinungen

gehen eher in die Richtung, daß die bauliche Einheit eines

Wohnungseigentumsobjektes nur für dislozierte (Neben-)Räume einer

Wohnung oder eines Geschäftslokals preisgegeben werden dürfe (vgl

Faistenberger  -  Barta  -  Call, Kommentar zum WEG  1975, Rz  21 zu

§  1  WEG; Würth in Rummel2, Rz  3 zu §  1  WEG; weitergehend Klang

in Klang2  III, 1167 und Jensik, Wohnungseigentum, 57). Maßgebend

dafür, ob mehrere im Eigentum derselben Person (jetzt auch derselben

Ehegatten) stehende Räume ungeachtet ihrer vollständigen baulichen

Trennung ein einheitliches Wohnungseigentumsobjekt bilden, ist

jedenfalls die Verkehrsauffassung (vgl Würth in Rummel2, aaO). Sie

erweckt im konkreten Fall doch Zweifel, ob es zulässig war, alle in

Sondernutzung der Antragsgegnerin stehenden Lager sowie die Garage

und die Hoffläche zu einem Wohnungseigentumsobjekt zusammenzufassen

(wie dies durch die Verbindung mit den 1766/10948  Anteilen der

Antragsgegnerin geschehen ist), da die verschiedenen Objekte immerhin

auf zwei Stiegen des Hauses verteilt sind. Die näheren Umstände, die

die Zusammengehörigkeit der im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin

stehenden Räume begründen könnten, werden also im Fall der

Neuparifizierung noch zu erheben sein, um sodann entscheiden zu

können, zu welchem Objekt die Hoffläche gehört, falls diese nicht  -

wie von den Antragstellern geltend gemacht  -  zu den allgemeinen

Teilen der Liegenschaft zu zählen ist.

 

Die von den Antragstellern angestrebte Neuparifizierung erweist sich

schon deshalb als notwendig (zur Zulässigkeit kann auf die

zutreffenden Ausführungen des Rekursgerichtes verwiesen werden), weil

für die Hoffläche in gesetzwidriger Weise ein eigener Jahresmietwert

(Nutzwert) festgesetzt wurde. Gegenstände des

Zubehörwohnungseigentums können nämlich bei der Parifizierung

(Nutzwertfestsetzung) nur durch einen Zuschlag bei der Ermittlung des

Jahresmietwertes (Nutzwertes) des betreffenden

Wohnungseigentumsobjektes Berücksichtigung finden (MietSlg 40.629

ua; Call in WoBl  1993,  228  f; vgl auch die bereits erwähnte

Entscheidung des VwGH vom 11.12.1990, Zl  88/05/0227, 0228). Das

Rekursgericht setzte sich mit seiner Ablehnung einer Neuparifizierung

über die zwingende Vorschrift des § 2  WEG  1948, wonach nur die

Jahresmietwerte (Nutzwerte) von Wohnungen und Geschäftsräumen Eingang

in die Verhältnisrechnung der mit Wohnungseigentum verbundenen

Miteigentumsanteile finden dürfen, hinweg. Seine Entscheidung ließe

sich  -  im Ergebnis  -  nur dann halten, sollte der für die

Hoffläche angesetzte Jahresmietwert (Nutzwert) mit dem gesetzeskonformen Zuschlag zum Jahresmietwert (Nutzwert) des zugehörigen Wohnungseigentumsobjektes übereinstimmen, doch fehlen hiefür jegliche Entscheidungsgrundlagen.

 

Ebenfalls nicht ausreichend erörtert wurde die Frage, ob die

verfahrensgegenständliche Hoffläche nicht überhaupt als allgemeiner

Teil der Liegenschaft zu qualifizieren ist und damit bei der

Festsetzung der Jahresmietwerte (Nutzwerte) gänzlich unberücksichtigt

zu bleiben hat (MietSlg  33/15; MietSlg  40/14; WoBl  1995,  28/13

ua; Call in WoBl  1993,  175). Daß diese zum Abstellen von

Kraftfahrzeugen benützte Hoffläche unmittelbar zugänglich und

deutlich abgegrenzt ist (was gemäß §  1  Abs  2  WEG  1948 überhaupt

erst die Möglichkeit zur Begründung von Zubehörwohnungseigentum

schafft), wird zwar von den Antragstellern nicht in Zweifel gezogen,

doch blieb ungeprüft, ob nicht die Zweckbestimmung des Hofs einer

ausschließlichen Benützung (durch die Antragsgegnerin) entgegensteht

(§  1  Abs  3  WEG  1948). Um dies zu entscheiden, bedarf es näherer

Feststellungen über die Topographie des Hofs und seiner Umgebung (ob

er etwa  -  wie ein im Bauplan eingezeichneter "Notausstieg"

anzudeuten scheint  -  als Fluchtweg für Hausbewohner dient oder für

Einsätze von Rettung und Feuerwehr freizuhalten ist), daneben aber

auch einer Auseinandersetzung mit dem nur nebenbei erwähnten Problem,

ob und allenfalls welche Auflagen seitens der Baubehörde über die

Verwendung der Stellplätze im Hof gemacht wurden. Immerhin müssen

Pflichtstellplätze, wie sie dem seinerzeitigen

Wohnungseigentumsorganisator gemäß §  36  Abs  1  WrGaragenG  1957

vorgeschrieben wurden, der widmungsgemäßen Verwendung für Benützer

und Besucher der betreffenden Bauten stets offenstehen und dürfen nur

mit Bewilligung der Baubehörde aufgelassen werden (§  36  Abs  1 und

Abs  5  WrGaragenG  1957). Der zwingenden öffentlichrechtlichen

Zweckbestimmung könnte ein im Zubehörwohnungseigentum der

Antragsgegnerin stehender Kfz-Abstellplatz im Hof daher nur

entsprechen, wenn anderswo die vorgeschriebenen Pflichtstellplätze

zur Verfügung stehen oder in rechtlich durchsetzbarer Weise (etwa

durch Bestandverträge oder Benützungsvereinbarungen) Vorsorge dafür

getroffen worden ist, daß die Stellplätze im Hof nicht nur von der

Antragsgegnerin, sondern  -  nach Maßgabe des Bedarfes aller Mit-

und Wohnungseigentümer des Hauses  -  auch von sonstigen Benützern

und Besuchern des Hauses in Anspruch genommen werden können. Eine

Widmung des Hofes, die in Verletzung einer verbindlichen

baubehördlichen Auflage diesen Zweck der Stellplatzsicherung zunichte

macht, wäre unbeachtlich, weil derartige Vorschreibungen nicht

privatautonom außer Kraft gesetzt werden können.

 

Ist die Verwendung der Hoffläche einer privatautonomen Regelung der Mit- und Wohnungseigentümer zugänglich, weil weder Sachzwänge noch gesetzliche oder behördliche Vorschriften die allgemeine oder nicht allein auf einen Wohnungseigentümer beschränkte Benützung erfordern, dann hat sich die Zuordnung der Hoffläche zu einem Wohnungseigentumsobjekt allein nach der Widmung zu richten. Diese ist auch der Parifizierung (Nutzwertfestsetzung) zugrunde zu legen, weil diese mit der materiellen Rechtslage übereinstimmen muß (Palten, Wohnungseigentumsrecht, Rz 38; Würth aaO, Rz 3 zu § 3 WEG) und immer nur die vertragliche Widmung aller Teile der Wohnungseigentumsanlage nachvollziehen kann (Call, WoBl 1993, 175).

 

Im konkreten Fall ist die vertragliche Widmung der Hoffläche als

Zubehör des Wohnungseigentumsobjektes der Antragsgegnerin (oder eines

ihrer Wohnungseigentumsobjekte, wobei noch zu klären wäre, zu welchem

es gehört) nicht zweifelhaft. Die Widmung kann nämlich auch schlüssig

erfolgen (MietSlg  31.518; MietSlg  32.476; SZ  64/146  ua; Call in

Anm zu WoBl  1994,  152/29). Ist  -  wie hier  -  ein bestimmter Teil

der Liegenschaft (eben die Hoffläche) mit dem Miteigentumsanteil

(Mindestanteil) eines bestimmten Wohnungseigentümers verbunden

worden, erfolgten dementsprechend Parifizierung und Verbücherung

(wozu sich aus den Urkunden noch ergänzen ließe, daß der

Antragsgegnerin bzw deren Rechtvorgängerin im

Wohnungseigentumsvertrag in Übereinstimmung mit dem

Parifizierungsbescheid die alleinige Verfügung über "Garage, Lager

und Hof-Einfahrt" eingeräumt wurde) und hat sich seit mehr als

zwanzig Jahren an den entsprechenden Besitzverhältnissen nichts

geändert, dann deckt diese eindeutige Zuweisung von

Sondernutzungsrechten an einen bestimmten Wohnungseigentümer  -  mag

sie auch mit der Vorstellung der Einräumung von selbständigem

Wohnungseigentum verbunden gewesen sein  -  die Annahme, daß

zumindest auch der für die Begründung von Zubehörwohnungseigentum notwendige Widmungsakt vom Willen der Vertragsparteien umfaßt war. Sollte daher die Hoffläche nicht kraft Gesetzes zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zählen, wird sie bei der Neuparifizierung als Gegenstand von Zubehörwohnungseigentum der Antragsgegnerin zu behandeln sein. Es bestünde kein Anlaß, die im Grundbuch vollzogene sachliche Zuordnung zu ändern.

 

Gleiches gilt für die durch die Verkleinerung der Garage frei gewordene Grundfläche. Da die als Lager verwendete "Garage" selbst im Wohnungseigentum der Antragsgegnerin steht (was auch die Antragsteller nie angezweifelt haben), ist dem Rekursgericht beizupflichten, daß die "Verkleinerungsfläche", die ja als Teil des Garagengebäudes stets der Antragsgegnerin zur Sondernutzung zugewiesen war und nunmehr Teil der ebenfalls von der Antragsgegnerin widmungsgemäß beanspruchten Hoffläche geworden ist, nur das rechtliche Schicksal der Hoffläche teilen kann. Besteht das Zubehörwohnungseigentum der Antragsgegnerin an der Hoffläche zu Recht, dann wird ein entsprechendes Sondernutzungsrecht der Antragsgegnerin auch an der im Zuge des Garagenumbaus neu gewonnenen Fläche anzuerkennen sein. Der Widmungsakt, der die Garage als Gegenstand des Wohnungseigentums mit dem Mindestanteil der Antragsgegnerin verband, deckt als minus auch die Sondernutzung der Grundfläche als Zubehörwohnungseigentum.

 

Demnach bleibt offen, ob die Hoffläche (unter Einschluß der "Garagenverkleinerungsfläche") auf Grund ihrer Zweckwidmung nicht doch als allgemeiner Teil der Liegenschaft zu behandeln ist, zu

welchem Objekt die Hoffläche - sollte sie die ausschließliche

Nutzung durch die Antragsgegnerin zulassen - gehört und welcher

Zuschlag zum Jahresmietwert (Nutzwert) des zugehörigen selbständigen Wohnungseigentumsobjekts für das Zubehörwohnungseigentum an dem mit "Hof-Einfahrt" beschriebenen Liegenschaftsteil gerechtfertigt ist. Um das zu klären, war wie im Spruch zu entscheiden.

Anmerkung

E39280

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1995:0050OB00083.95.0607.000

Dokumentnummer

JJT_19950607_OGH0002_0050OB00083_9500000_000