Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Entscheidungstext 5Ob60/95

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Geschäftszahl

5Ob60/95

Entscheidungsdatum

04.07.1995

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Tittel und Dr.Adamovic als weitere Richter in der Rechtssache des Antragstellers Memet J*****, vertreten durch Mag.Walter Gagawzuk, p.A. Mietervereinigung Österreichs, Bezirksorganisation Ottakring, 1160 Wien, Kirchstetterngasse 22, wider die Antragsgegnerin Otto R***** & Co GmbH, ***** wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG, infolge der Revisionsrekurse des Antragstellers sowie des Liegenschaftsverwalters namens der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 4.Oktober 1994, GZ 41 R 861/94-10, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Hernals vom 13. April 1994, GZ 16 Msch 54/93-5, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden

Beschluß und Sachbeschluß

gefaßt:

Spruch

1.) Der von Alois O*****, Gebäudeverwalter, ***** namens der Antragsgegnerin erhobene Revisionsrekurs wird zurückgewiesen; desgleichen seine Beantwortung des gegnerischen Revisionsrekurses.

2.) Hingegen wird dem Revisionsrekurs des Antragstellers Folge gegeben und der angefochtene Sachbeschluß dahingehend abgeändert, daß der Sachbeschluß des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

Das Begehren des Antragstellers, der Antragsgegnerin den Ersatz von S 120,-- Vollmachtsgebühren aufzuerlegen, wird abgewiesen.

Text

Begründung:

Der Antragsteller (als Mieter) hat am 18.11.1991 mit der Antragsgegnerin (als Vermieterin) einen Hauptmietvertrag über die Wohnung top 35 und 36 im Haus H***** abgeschlossen. Diese 55,65 m2 große Wohnung besteht aus zwei Zimmern, einem Kabinett und einer Küche, in der als - unstrittig nicht dem zeitgemäßen Standard entsprechende - Badegelegenheit eine Badewanne ohne Spritzschutz steht. Das zur Wohnung gehörige WC befindet sich auf dem Gang, wird allerdings vom Antragsteller alleine benützt.

In der Wohnung ist eine Gasetagenheizung installiert, die jedoch - mit Heizkörpern unter den Fenstern - nur die beiden Zimmer beheizt. Kabinett und Küche waren bei Abschluß des Mietvertrages nicht mit Heizkörpern ausgestattet, doch hat der Antragsteller in diesen Räumen mittlerweile mit Heizöl betriebene Öfen aufgestellt.

Als monatlichen Hauptmietzins hat der Antragsteller für die verfahrensgegenständliche Wohnung im November 1991 S 1.150,-- entrichtet, vom Dezember 1991 bis inklusive April 1993 S 2.300,-- und von Mai 1993 bis September 1993 S 2.416,--.

Am 26.1.1993 begehrte der Antragsteller bei der zuständigen Schlichtungsstelle die Überprüfung des Hauptmietzinses sowie die Schaffung eines Rückzahlungstitels für die unzulässigerweise eingehobenen Beträge, wobei er geltend machte, eine Wohnung der Ausstattungskategorie D gemietet zu haben. Mittlerweile ist sein Sachantrag gemäß § 40 Abs 2 MRG gerichtsanhängig geworden. Im Zuge dieses Verfahrens brachte der Antragsteller noch vor, der Antragsgegnerin für die Heizung eine Ablöse bezahlt zu haben.

Die Antragsgegnerin berief sich darauf, daß die Mietzinsvereinbarung "aufgrund der Bestimmung des § 16 Abs 1 Z 6 MRG erfolgte und sohin gesetzmäßig sei" (diese und alle folgenden Gesetzeszitate beziehen sich gemäß Art II Abschnitt II Z 10 des BG BGBl 1993/800 auf die Fassung des MRG vor dem 3. WÄG). Da von der Judikatur nicht verlangt werde, daß jeder Raum der Wohnung über einen eigenen Heizkörper verfüge, wenn nur der geforderte Wärmewert erreicht werde, sei die verfahrensgegenständliche Wohnung mit einer zentralen Wärmeversorgungsanlage (iSd § 16 Abs 2 Z 1 MRG) ausgestattet. Die Behauptung des Antragstellers, der Antragsgegnerin die Heizanlage abgelöst zu haben, blieb unbestritten; zur diesbezüglich vorgelegten Urkunde (einer Zahlungsbestätigung über S 90.000,-- als "Investitionsabgeltung für Heizung und Inventar" mit dem von anderer Hand stammenden Zusatz "148.000,-- tatsächlich bezahlt") gab die Antragsgegnerin keine Erklärung ab.

Das Erstgericht gelangte zur Überzeugung, daß es sich bei der verfahrensgegenständlichen Wohnung um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D handle. Es habe auch nicht festgestellt werden können, daß die Antragsgegnerin den Standard der Wohnung durch Zusammenlegung von Wohnungen der Ausstattungskategorie D, durch eine andere bautechnische Aus- und Umgestaltung größeren Ausmaßes einer oder mehrerer Wohnungen der Ausstattungskategorie D oder sonst unter Aufwendung erheblicher Mittel angehoben hätte. Auch die Etagenheizung entspreche nicht dem in § 16 Abs 2 Z 1 MRG geforderten Standard, da eben nicht der in WoBl 1989, 48/14 anerkannte Ausnahmefall vorliege, daß ein in einem Mauerdurchbruch zwischen zwei Räumen stehender Heizkörper beide Räume aureichend erwärme. Durch die Situierung der Heizkörper unter den Fenstern der beiden Zimmer sei auszuschließen, daß die übrigen Räume der Wohnung mitgeheizt werden. Damit gebühre der Antragsgegnerin nur der in § 16 Abs 2 Z 4 und Abs 4 MRG festgelegte Hauptmietzins, der vom Erstgericht für die Zeit vom 18.11.1991 bis 30.11.1991 mit S186,43, für die Zeit vom 1.12.1991 bis 30.4.1993 mit S 411,81 monatlich und für die Zeit vom 1.5.1993 bis zum 30.9.1993 monatlich S 432,60 festgestellt wurde; die Antragsgegnerin wurde außerdem noch schuldig erkannt, die insgesamt mit S 47.278,-- (inklusive 10 % USt) festgestellten Überschreitungsbeträge zurückzuzahlen und dem Antragsteller die mit S 420,-- (Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens zu ersetzen.

Das vom Liegenschaftsverwalter namens der Antragsgegnerin angerufene Rekursgericht änderte diesen Sachbeschluß unter Aufrechterhaltung der Kostenentscheidung dahingehend ab, daß es - ausgehend von der Ausstattungskategorie C der verfahrensgegenständlichen Wohnung - den gesetzlich zulässigen monatlichen Hauptmietzins für den halben Monat November 1991 mit S 410,14 sowie für die Zeit vom 1.12.1991 bis zum 30.9.1993 mit S 905,98 feststellte und die Antragsgegnerin schuldig erkannte, dem Antragsteller insgesamt S 31.988,30 zurückzuzahlen. Es führte im wesentlichen aus:

Bei Beurteilung der Frage, ob die in einer Wohnung vorhandene Heizmöglichkeit den Anforderungen des § 16 Abs 2 Z 1 MRG entspricht, sei unter anderem zu prüfen, ob Wärmequellen in einer solchen Anzahl vorhanden sind, daß alle Haupträume der Wohnung ausreichend beheizt werden können (MietSlg 36.316/40; MietSlg 37.319/6). Jedenfalls Küchen seien zu diesen Haupträumen zu zählen (MietSlg 37.319/6). Das Fehlen einer Wärmequelle in der Küche schade daher einer Beurteilung der Heizmöglichkeit als Zentralheizung, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung. Eine ausreichende Beheizung der Küche könne zwar auch durch die in anderen Räumen installierten Wärmequellen gesichert werden, doch müßten diese auch dann funktionieren, wenn die Türen, die in die Küche führen, geschlossen sind (MietSlg 40.337). Da die Heizkörper im gegenständlichen Fall unter den Fenstern der beiden Zimmer und nicht etwa - wie in dem zu 5 Ob 83/88 = WoBl 1989/14 entschiedenen Fall - in einem Mauerdurchbruch zwischen Küche und angrenzendem Raum angebracht sind, fehlten die Voraussetzungen für die Brauchbarkeit des genannten Kategoriemerkmals.

Die Antragsgegnerin weise (in ihrem Rekurs an die zweite Instanz) jedoch zu Recht darauf hin, daß nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung in analoger Anwendung des § 16 Abs 2 Z 4 MRG hinsichtlich unbrauchbarer Ausstattungsmerkmale sämtlicher Ausstattungskategorien eine Pflicht des Mieters angenommen werde, den Vermieter hievon in Kenntnis zu setzen, um ihm zu ermöglichen, durch die nachträgliche Instandsetzung unbrauchbarer kategoriebestimmender Bestandteile der Wohnung zu verhindern, daß das vermietete Bestandobjekt auf Dauer in eine niedrige Ausstattungskategorie eingestuft wird. Es sei daher erforderlich, daß dem Vermieter der Wille des Mieters zur Kenntnis gebracht wird, im Falle des Verzuges mit der Mängelbehebung die daraus ableitbaren Dauerrechtsfolgen für die Höhe des Mietzinses in Anspruch zu nehmen. Vereitle der Mieter diese Möglichkeit, indem er, anstatt dem Vermieter eine Bemängelungsanzeige zukommen zu lassen, den kategorieverändernden Mangel selbst behebt, komme eine Einstufung der Wohnung in eine andere Wohnungskategorie nicht mehr in Betracht (MietSlg 37.329; MietSlg 38.354; WoBl 1992/108).

Die Verletzung der Obliegenheit des Mieters, die Unbrauchbarkeit eines vorhandenen kategoriebestimmenden Merkmals, nämlich der Heizungsanlage, zu rügen, führe also dazu, daß es bei einer höheren Kategorie bleibe. Nur bei Fehlen eines gesamten Kategoriemerkmals oder bei Unbrauchbarkeit der Wohnung an sich, werde keine Bemängelungspflicht nach § 16 Abs 2 Z 4 letzter Halbsatz MRG angenommen. Da der Antragsteller der Antragsgegnerin im hier zu beurteilenden Fall keinerlei Mängel betreffend die Brauchbarkeit der vorhandenen Heizung bekanntgegeben habe, komme den Mängeln der Heizung für die Kategorieeinordnung der Wohnung keine Bedeutng zu (WoBl 1992/51).

Insoweit sei also davon auszugehen, daß das verfahrensgegenständliche Bestandobjekt über eine gleichwertige stationäre Heizung, also nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG über ein Ausstattungsmerkmal der Wohnungskategorie A

verfüge. Gemäß § 16 Abs 3 Satz 2 MRG sei eine Wohnung in eine bestimmte Ausstattungskategorie auch bei Fehlen eines (hiefür maßgeblichen) Ausstattungsmerkmals einzuordnen, wenn dieses fehlende Merkmal - nicht jedoch eine Badegelegenheit - durch ein oder mehrere Aussattungsmerkmale einer höheren Ausstattungskategorie aufgewogen wird. Das außerhalb des Wohnungsverbandes gelegene Klosett werde durch eine Heizungsanlage, die jenem Kategoriemerkmal gleichwertig sei, ausgeglichen (Würth in Rummel2, Rz 15a zu § 16 MRG). Da der verfahrensgegenständlichen Wohnung eine dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit fehle (MietSlg 36.322), sei das Vorliegen der Ausstattungskategorie A oder B auszuschließen; die zwischen den Parteien getroffene Mietzinsvereinbarung sei jedoch bis zur Grenze des § 16 Abs 2 Z 3 und Abs 4 MRG zulässig.

Nicht gefolgt werden könne hingegen der Antragsgegnerin mit ihrer Forderung auf analoge Anwendung der in § 16 Abs 2 Z 4 MRG für die Voraussetzungen der Merkmale der Kategorie C normierten Rügeobliegenheit des Mieters auch auf Tatbestandsmerkmale der angemessenen Mietzinsbildung nach § 16 Abs 1 MRG. Jene Bestimmung werde von der Rechtsprechung nur dann analog angewendet, wenn Fälle betroffen sind, in denen sich die zulässige Höhe des Hauptmietzinses nach § 16 Abs 2 MRG richtet. Gehe es aber nicht um die Frage der Einstufung der Wohnung in eine Ausstattungskategorie, sondern um die Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen für die Vereinbarung des angemessenen Hauptmietzinses iSd § 16 Abs 1 MRG, so fehle es an der für die Zulässigkeit eines Analogieschlusses erforderlichen Gleichheit des Rechtsgrundes. Dazu komme noch, daß es Sache des Vermieters sei, die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen darzutun, wenn er das Recht in Anspruch nimmt, für eine frei gewordene Wohnung den angemessenen Mietzins zu verlangen. Bei einem solchen der Initiative des Vermieters überlassenen Tatbestand, der ihn für getätigte Investitionen belohnen soll, bestehe kein sachlich zwingender Grund, die zur Verhinderung des Absinkens einer Wohnung in die Kategorie D gesetzlich normierte und auf die Unbrauchbarkeit aller Kategoriemerkmale analog angewendete Anzeigepflicht des Mieters auf Mängel auszudehnen, die der Anwendbarkeit des behaupteten Belohnungstatbestandes entgegenstehen (MietSlg 38.353; MietSlg 40.348/28; JBl 1987, 252 ff). Eine analoge Anwendung der Rügeobliegenheit nach § 16 Abs 2 Z 4 MRG auf Tatbestände der angemessenen Mietzinsbildung des § 16 Abs 1 MRG sei aus den dargestellten Gründen auch dann zu verneinen, wenn ihre inhaltlichen Erfordernisse mit den Voraussetzungen einzelner Kategoriemerkmale übereinstimmen. Die Antragsgegnerin könne daher den für sie günstigen Ausnahmetatbestand des § 16 Abs 1 Z 6 MRG nicht bloß daraus ableiten, daß der Antragsteller die Rüge einer tatsächlich nicht in ausreichendem Maß vorhandenen Heizungsanlage unterlassen habe.

Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Begründet wurde dies damit, daß es an einer Judikatur des OGH zur analogen Anwendung des § 16 Abs 2 Z 4 letzter Halbsatz MRG auf die angemessene Mietzinsbildung nach § 16 Abs 1 MRG - außer für die im Bereich des § 16 Abs 2 MRG keine Rolle spielende Frage des ordnungsgemäßen Zustandes einer Wohnung - fehle.

Diesen Sachbeschluß haben sowohl die Antragsgegnerin, vertreten durch den ohne Vollmacht eingeschrittenen Liegenschaftsverwalter als auch der Antragsteller fristgerecht angefochten. Der Revisionsrekurs des Liegenschaftsverwalters zielt darauf ab, die angefochtene Entscheidung iS der Feststellung abzuändern, daß der eingehobene Mietzins rechtmäßig und angemessen ist, jener des Antragstellers auf die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Der Liegenschaftsverwalter hat überdies einen Aufhebungsantrag gestellt. Von beiden Seiten liegen außerdem Rechtsmittelbeantwortungen vor, wobei sich jene des Liegenschaftsverwalters allerdings auf die Ausführung von Bedenken gegen die Einschreiterbefugnis des Antragstellervertreters beschränkt. Der Antragsteller hat beantragt, dem Revisionsrekurs der "Antragsgegnerin" nicht Folge zu geben, der Liegenschaftsverwalter, den Revisionsrekurs des Antragstellers (und auch dessen Rechtsmittelbeantwortung) zurückzuweisen.

Rechtliche Beurteilung

1.) Zum Revisionsrekurs des Liegenschaftsverwalters:

Gemäß § 37 Abs 3 Einleitungssatz MRG gelten in einem Verfahren zur Überprüfung des Hauptmietzinses die Vorschriften des AußStrG, soweit in den Z 1 - 22 leg cit nichts anderes bestimmt ist. Demnach konnte sich die Antragsgegnerin - auch im Rechtsmittelverfahren vor dem OGH - von jeder eigenberechtigten Person vertreten lassen (§ 5 AußStrG; Klicka - Oberhammer, Außerstreitverfahren, Rz 36). Ein solcher Vertreter hätte sich allerdings mit einer schriftlichen oder zu Protokoll erklärten Vollmacht ausweisen müssen, da das Gericht nur so der ihm in § 2 Abs 2 Z 3 AußStrG auferlegten Pflicht zur Überprüfung der Vertretungsmacht nachkommen kann. Das Privileg, sich auf eine erteilte Bevollmächtigung berufen zu können (§ 30 Abs 2 ZPO iVm § 8 Abs 1 RAO und § 5 Abs 4a NO), kommt nur Rechtsanwälten und Notaren sowie den qualifizierten Vertretern nach § 40 ASGG, nicht aber auch Immobilienverwaltern zu.

Gemäß § 37 Abs 1 ZPO hat das Gericht den Mangel der Vollmacht in jeder Lage des Rechtsstreites von Amts wegen zu berücksichtigen. Das bedeutet, daß das Gericht die Behebung des Vertretungsmangels zu versuchen und die vom vollmachtslosen Einschreiter gesetzte Verfahrenshandlung zurückzuweisen hat, wenn dem Verbesserungsauftrag weder durch die Vorlage einer ausreichenden Vollmacht noch durch eine Genehmigungsbehandlung der betreffenden Partei entsprochen wird (vgl SZ 51/3; Fasching, Zivilprozeßrecht2, Rz 435). Es handelt sich dabei um eine allgemeine Vorschrift über die Erfordernisse einer rechtsgültigen Verhandlung, die daher nach § 2 Abs 1 Einleitungssatz AußStrG auch vom Außerstreitrichter zu beachten ist. Das Fehlen der Vertretungsmacht des Einschreiters, die zu den allgemeinen Prozeßvoraussetzungen gehört, zieht grundsätzlich sogar die Nichtigkeit des Verfahrens nach § 477 Abs 1 Z 5 ZPO nach sich (SZ 51/3; Fasching aaO).

Im besonderen Außerstreitverfahren nach § 37 MRG genießt allerdings der für eine Liegenschaft bestellte Verwalter (als der sich der Einschreiter im Einklang mit den Verfahrensergebnissen immer bezeichnet hat) insoweit eine Sonderstellung, als Zustellungen an den Vermieter auch zu seinen Handen vorgenommen werden können (§ 37 Abs 3 Z 7 MRG). Das ist im gegenständlichen Fall geschehen, sodaß von einem gesetzwidrigen Ausschluß aus dem Verfahren, wie ihn auch der Nichtigkeitsgrund des § 477 Abs 1 Z 5 MRG (als Spezialtatbestand der Verletzung des rechtlichen Gehörs: vgl Fasching IV, 130 f) unterstellt, nicht gesprochen werden kann. Der Einschreiter war zur Passivvertretung der Antragsgegnerin legitimiert, sodaß kein Anlaß besteht, die in § 477 Abs 1 Z 5 ZPO für den Fall vorgesehene Nichtigkeitssanktion zu setzen, daß eine Partei im Verfahren "gar nicht" vertreten war; andererseits sind - soweit dies verfahrensrechtlich möglich ist - die von ihm ohne Vollmacht bzw Genehmigung im fremden Namen gesetzten Verfahrenshandlungen als rechtsunwirksam zurückzuweisen, weil sich aus der Zustellvollmacht des Verwalters nicht auch die Rechtsmacht ableiten läßt, für den Vermieter im Verfahren einzuschreiten (Würth - Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 57 zu § 37 MRG).

Diese Erwägungen führen zur Unzulässigkeit der von Alois O***** namens der Antragsgegnerin im ao Rekursverfahren eingebrachten Rechtsmittelschriften. Sowohl er als auch die Antragsgegnerin wurden aufgefordert, den festgestellten Vertretungsmangel zu beheben, weil sich keine Vollmacht des Einschreiters im Akt befindet und die Berufung auf die Vollmacht eines Liegenschaftsverwalters nicht genügt, doch wurde die hiefür gesetzte Verbesserungsfrist nicht genützt. Der ao Revisionsrekurs und die Revisionsrekursbeantwortung des Einschreiters waren daher zurückzuweisen.

2.) Zum Revisionsrekurs des Antragstellers.

Seiner Behandlung ist vorauszuschicken, daß im Mangel der Einschreiterbefugnis des Antragstellervertreters nicht zu erkennen ist. Er hat sich mit einer Spezialvollmacht vom 14.9.1993 ausgewiesen, den Antragsteller "in allen (das gegenständliche Verfahren) betreffenden Angelegenheiten" vertreten zu können. Diese Einschreiterbefugnis ist dem Antragstellervertreter auch dadurch nicht abhanden gekommen, daß er - angeblich - nicht mehr Angestellter der Mietervereinigung Österreichs ist. In nichtstreitigen Rechtssachen (zu denen die in § 37 Abs 1 MRG aufgezählten Angelegenheiten gehören: § 37 Abs 3 Einleitungssatz MRG) ist nämlich in der Regel niemand schuldig, sich eines Rechtsanwaltes zu bedienen (§ 5 AußStrG iVm § 37 Abs 3 MRG). Die ausdrückliche Zulassung von Funktionären und Angestellten der Mietervereinigung (und anderer Vereine) zur gerichtlichen Parteienvertretung in erster und zweiter Instanz durch § 37 Abs 3 Z 11 MRG sollte nur den Tatbestand der Winkelschreiberei ausschließen (vgl WoBl 1991, 171/104 ua) und schränkt daher die Freiheit der Parteien, sich durch andere Personen als Rechtsanwälte vertreten zu lassen, nicht ein. Der Verdacht der Winkelschreiberei besteht im gegenständlichen Fall nicht, sodaß der vom Antragsteller bevollmächtigte Verfahrensvertreter ohne weitere Veranlassung zu respektieren ist.

Die Zulässigkeit des Rechtsmittels ergibt sich aus der dem Rekursgericht unterlaufenen Verkennung der Rechtslage bei der analogen Anwendung des § 16 Abs 2 Z 4 letzter Halbsatz.

Die rekursgerichtliche Entscheidung, die verfahrensgegenständliche Wohnung im Wege des Kategorieausgleichs in die Ausstattungskategorie C einzustufen, baut darauf auf, daß es bei der höheren Kategorie bleibt, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit einer kategoriebestimmenden Einrichtung selbst behebt, statt sie dem Vermieter anzuzeigen, und damit den Vermieter um die Möglichkeit bringt, die mangelhafte Einrichtung - zur Vermeidung einer Kategorierückstufung - innerhalb angemessener Frist brauchbar zu machen (vgl Würth in Rummel2, Rz 19a zu § 16 MRG). Diese Tatbestandsvoraussetzung einer Vernachlässigung des Mangels bei der Kategorieeinstufung ist jedoch - wie der Antragsteller zutreffend bemerkt - nicht erfüllt, weil eine dem § 16 Abs 2 Z 1 MRG entsprechende Etagenheizung die komfortable Beheizung aller Wohnräume sicherstellen muß (WoBl 1992, 150/108 ua) und davon keine Rede sein kann, wenn Kabinett und Küche der Wohnung (weil sie nicht mit Heizkörpern der nur in anderen Zimmern installierten Gasetagenheizung ausgestattet sind) mit eigens zu versorgenden, ölbefeuerten Einzelöfen beheizt werden. Das Aufstellen dieser Ölöfen durch den Antragsteller hat daher den Mangel der Heizanlage keineswegs beseitigt; nichts hätte die Antragsgegnerin gehindert, den in § 16 Abs 2 Z 1 MRG geforderten Zustand der Heizanlage selbst herzustellen, um so die Einstufung der verfahrensgegenständlichen Wohnung in die Kategorie C zu "retten".

Eine zweite Stütze der rekursgerichtlichen Entscheidung war jene Judikatur, die Mängel einer Heizanlage (konkret ebenfalls einer Etagenheizung) in analoger Anwendung des § 16 Abs 2 Z 4 letzter Halbsatz MRG als anzeigepflichtig qualifizierte, weil es dabei um die Unbrauchbarkeit einer einzelnen kategoriebestimmenden Einrichtung und nicht um das Fehlen des Kategoriemerkmals an sich gehe. Die diesbezügliche Entscheidung (WoBl 1992, 66/51) hatte jedoch Mängel der Heizleistung einer bestehenden Etagenheizung zum Gegenstand, die sich mit den hier konstatierten Mänglen nicht vergleichen lassen. In der zitierten Entscheidung wurde nämlich ausdrücklich festgehalten, daß der mangelhaften Heizleistung nur im Hinblick auf die Existenz "einer an sich zur vollen Beheizung aller Räume vorhandenen Etagenheizung" keine Bedeutung für die Kategorieeinordnung zukommt, wenn sie dem Vermieter nicht angezeigt wird. Eine Anzeigeobliegenheit des Mieters für den hier vorliegenden Fall, daß die vorhandene Etagenheizung gar nicht auf die Beheizung aller Wohnräume ausgelegt ist, kann daraus nicht abgelesen werden.

Tatsächlich stünde eine solche Anzeigeobliegenheit - gleichgültig ob man die Nichtausstattung einzelner Wohnräume mit Heizkörpern als Unbrauchbarkeit der an sich vorhandenen (kategoriebestimmenden) Etagenheizung oder als Fehlen des entsprechenden Kategoriemerkmals begreift - mit der ratio des § 16 Abs 2 Z 4 letzter Halbsatz MRG nicht im Einklang. Diese (von der Judikatur als analogiefähig erachtete) Anzeigeobliegenheit des Mieters wurde normiert, um den Vermieter vor Nachteilen zu schützen, die ihm aus der Nichtbehebung von Mängeln des Mietobjektes (konkret von Mängeln kategoriebestimmender Einrichtungen) drohen, die den Gebrauch an sich vorhandener Einrichtungen beeinträchtigen und ihm - anders als das gänzliche Fehlen derartiger Einrichtungen - nicht ohne weiters einsichtig sind. Diesem Informationsbedarf des Vermieters enspricht die sich aus der Nähe zum Objekt ergebende Informationsmöglichkeit des Mieters. Die in § 16 Abs 1 Z 4 letzter Halbsatz normierte Anzeigeobliegenheit des Mieters ist daher - sieht man von Fällen ab, in denen der Mieter nach Treu und Glauben einer besonderen Informationspflicht unterliegt (vgl WoBl 1992, 150/108) - grundsätzlich nur dann anzunehmen, wenn es um die Unbrauchbarkeit kategoriebestimmender Einrichtungen geht, deren Kenntnis erfahrungsgemäß eher beim Mieter als beim Vermieter zu vermuten ist. Ein Sachverhalt, der dem Fehlen einer kategoriebestimmenden Einrichtung nahekommt, löst keine Anzeigeobliegenheit des Mieters aus, weil die Ausstattung der Wohnung in die Ingerenz des Vermieters fällt und ein insoweit bestehender "Mangel" für den Mieter nicht ohne weiteres als rügepflichtig erkennbar ist.

Sind - wie hier - Küche und Kabinett einer Wohnung von der (in den sonstigen Zimmern installierten) Etagenheizung ausgespart, liegt demnach kein für den Mieter rügepflichtiger Mangel vor, mag auch im weitesten Sinn von der Unbrauchbarkeit einer an sich vorhandenen Heizanlage gesprochen werden können. Ein Informationsbedürfnis des Vermieters hinsichtlich der Grundausstattung des vermieteten Objektes, wozu auch die installierte Heizung gehört, ist nämlich nicht zu erkennen. So wie der Vermieter in Frage der Mietzinsbildung für das gänzliche Fehlen einer Etagenheizung einzustehen hat, ist ihm auch allein zuzurechnen, wenn nur ein Teil der Wohnung über eine "Etagenheizung" verfügt. Damit kann - entgegen der Meinung des Berufungsgerichtes - über die Unzulänglichkeit der Heinzanlage, den Kategorieausgleich für das fehlende Klosett im Wohnungsverband zu schaffen, nicht hinweggesehen werden. Die Heizanlage erfüllt nicht den in § 16 Abs 2 Z 1 MRG festgelegten Standard einer Etagenheizung, die alle Wohnräume mit Wärme versorgt, weist aber andererseits keine Mängel auf, die der Antragsteller der Antragsgegnerin iSd § 16 Abs 1 Z 4 letzter Halbsatz MRG hätte anzeigen müssen, sodaß das Erreichen einer höheren Ausstattungskategorie als D auch nicht durch eine Verletzung der Anzeigeobliegenheit fingiert werden kann.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden; der zu Lasten des Antragstellers geringfügig überhöht angesetzte Kategoriemietzins für die Zeit vom 1.5.1993 bis 30.9.1993 entzog sich mangels Anfechtung einer Korrektur.

Die Kostenentscheidung trägt dem Umstand Rechnung, daß der Antragsteller die (neuerlich verzeichnete) Gebühr für die vorgelegte Vollmacht bereits im Rahmen des Baurauslagenersatzes in erster Instanz erhalten hat.

Anmerkung

E39730 05A00605

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1995:0050OB00060.95.0704.000

Dokumentnummer

JJT_19950704_OGH0002_0050OB00060_9500000_000