Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Entscheidungstext 5Ob2298/96v

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Geschäftszahl

5Ob2298/96v

Entscheidungsdatum

29.10.1996

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr. Schinko und Dr.Adamovic als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Wohnungseigentümergemeinschaft der Liegenschaft *****, vertreten durch Dr.Hans-Günther Medwed und Mag.Heinz Kupferschmid, Rechtsanwälte in Graz, wider die beklagte Partei Marga D*****, vertreten durch Dr.Helmut Thomich, Rechtsanwalt in Graz, wegen S 88.260,64 s.A., infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 10. April 1996, GZ 3 R 408/95-13, womit das Urteil des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 17. August 1996, GZ 7 C 302/95k-7, abgeändert wurde, zu Recht erkannt:

Spruch

 

Der Revision wird Folge gegeben.

 

Das angefochtene Urteil wird dahingehend abgeändert, daß das Urteil des Erstgerichtes wiederhergestellt wird.

 

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit S 38.698,16 (darin enthalten S 9.530,-- Barauslagen und S 4.861,36 USt) bestimmten Kosten des Verfahrens aller drei Instanzen zu ersetzen.

Text

 

Entscheidungsgründe:

 

Die Beklagte ist Mit- und Wohnungseigentümerin der Liegenschaft EZ *****. Sie verfügt nach dem aktuellen Grundbuchstand (der auf dem Beschluß des Bezirksgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 27.10.1994 beruht) über 38/2124 Miteigentumsanteile; zuvor schien sie mit 138/2280 Miteigentumsanteilen im Grundbuch auf, obwohl mit ihren Miteigentumsanteilen stets nur das ausschließliche Nutzungsrecht an der Wohnung top 12 des Hauses G***** verbunden war und sich daran nichts geändert hat. Der ehemals größere Miteigentumsanteil geht auf eine Nutzwertfestsetzung zurück, die dem Miteigentumsanteil der Beklagten (bzw ihres Rechtsvorgängers, von dem sie ihren Liegenschaftsanteil im Jahr 1979 kaufte) noch das ausschließliche Nutzungsrecht an 20 Garagenboxen zugeordnet hatte; diese Garagenboxen wurden jedoch nie errichtet. Dementsprechend war mit Bescheid der Schlichtungsstelle des Magistrates Graz vom 11.6.1979, A 3/Sch-515/1979, zwar der Nutzwert des von der Beklagten genutzten Objekts (unter gleichzeitiger Herausnahme der Hausbesorgerwohnung aus den bewerteten Wohnungseigentumsobjekten) mit 38/2116 festgesetzt worden, doch ist es im Grundbuch zu keiner Änderung ihres Miteigentumsanteils gekommen. Auch eine im Zuge des Verkaufes eines Grünstreifens erfolgte Neufestsetzung der Nutzwerte (wiederum unter Herausnahme der Hausbesorgerwohnung aus den bewerteten Wohnungseigentumsobjekten) durch den jetzt noch aktuellen Bescheid der Schlichtungsstelle des Magistrates Graz vom 5.7.1991, A 21/II-KNW-456/1990, wonach der Wohnung der Beklagten ein Nutzwert von 38/2124 zukommt, blieb jahrelang unver büchert. Wie eingangs erwähnt, wurde der Mieteigentumsanteil der Beklagten erst im Jahr 1994 korrigiert.

 

Die Beiträge zu den Aufwendungen für die Liegenschaft wurden der Beklagten nach der Nutzwertfestsetzung im Jahr 1991 zunächst nach Maßgabe eines Miteigentumsanteils von 38/2124 vorgeschrieben, dann jedoch auf Betreiben anderer Wohnungseigentümer auf den im Grundbuch aufscheinenden Miteigentumsanteil von 138/2280 erhöht. Nach diesem Schlüssel schuldet die Beklagte, die nur den Anteil bezahlte, der der Nutzwertfestsetzung aus dem Jahr 1991 - entsprechend einem Anteil von 38/2124 - entspricht, der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Jahre 1992 und 1993 insgesamt S 88.260,64 an Betriebskosten.

 

Nunmehr hat die Klägerin die Nachzahlung der ausständigen Betriebskosten samt gesetzlichen Zinsen ab Einmahnung begehrt; die Beklagte vertritt jedoch den Standpunkt, daß sich ihr Miteigentumsanteil - und demnach auch der Aufteilungsschlüssel für die Betriebskosten - bereits mit der rechtskräftigen Nutzwertfestsetzung durch die Schlichtungsstelle des Magistrates Graz vom 5.7.1991 und nicht erst mit dessen Verbücherung reduziert habe. Außerdem hat sie gegen die Klagsforderung im Wege der prozessualen Aufrechnung eine gleich hohe Gegenforderung eingewendet, da die Klägerin im Falle der Klagsstattgebung insofern bereichert wäre, als sie nach Maßgabe eines unrichtigen Miteigentumsanteils Zahlung erhielte. Die Beklagte beantragte daher die Abweisung des Klagebegehrens.

 

Das Erstgericht stellte in einem dreigliedrigen Urteil die Klagsforderung mit S 88.260,64 als zu Recht bestehend fest, verneinte den Rechtsbestand der eingewendeten Gegenforderung und erkannte die Beklagte schuldig, der Klägerin binnen 14 Tagen S 88.260,64 samt 4 % Zinsen aus S 85.991,77 vom 1.12.1994 bis 10.7.1995 und aus S 88.260,64 seit 11.7.1995 zu zahlen. Es vertrat den Standpunkt, daß mangels anderer schriftlicher Vereinbarung der Aufteilungsschlüssel des § 19 Abs 1 WEG anzuwenden sei und dieser auf den formalen Grundbuchsstand - die im Grundbuch aufscheinenden Miteigentumsanteile - abstelle (MietSlg 38.655). Ein Abweichen von diesem Aufteilungsschlüssel wäre schon aus Publizitätsgründen untragbar und würde zu einer Unverwaltbarkeit von Wohnungseigentumsanlagen führen. Eine Bereicherung der Klägerin durch eine rechtmäßige Betriebskostenvorschreibung scheide aus.

 

Das Berufungsgericht änderte diese Entscheidung in ein klagsabweisendes Urteil. Es führte aus:

 

Gemäß § 19 Abs 1 WEG (in der hier anzuwendenden alten Fassung) seien die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Miteigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Ein abweichender Verteilungsschlüssel könne schriftlich vereinbart werden. Mindestanteilsänderungen wie im vorliegenden Fall, in welchem es nicht zum Bau der dem ersten Nutzwertfestsetzungsbescheid zugrunde gelegten 20 Garagenboxen kam, wirkten sich auf den Verteilungsschlüssel aus. Hiefür genüge die neuerliche Nutzwertfestsetzung. Eine solche entfalte nämlich eine zumindest gleich starke Wirkung wie eine schriftliche Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels (vgl Faistenberger/Barta/Call, Rz 59 zu § 19 WEG).

 

Demnach könne die Berücksichtigung einer - wie im vorliegenden Fall gravierenden - Änderung des Nutzwerts nicht davon abhängig gemacht werden, mit welchem Zeitpunkt eine Entscheidung über die Neufestsetzung der Nutzwerte grundbücherlich durchgeführt wird. Würde man auf diesen Zeitpunkt abstellen, käme man zu dem untragbaren Ergebnis, daß zB für den Fall einer erheblichen Vergrößerung einer Eigentumswohnung und damit verbundenen Erhöhung des Nutzwertes der betreffende Wohnungseigentümer für die allgemeinen Aufwendungen bis zur grundbücherlichen Durchführung nur mit dem geringeren Anteil laut Grundbuch aufkommen müßte.

 

Das Berufungsgericht halte daher an seiner noch in 3 R 413/88 unter Berufung auf Würth vertretene Rechtsansicht, wonach aus einer Neufestsetzung der Nutzwerte iSd § 3 Abs 2 WEG iVm § 29 Abs 1 Z 1 WEG wegen § 19 Abs 1 Satz 1 WEG ohne Änderung der Miteigentumsanteile keine Folgerungen für die Verteilung der Aufwendungen gezogen werden können, nicht fest. Das Klagebegehren sei nicht berechtigt, weil die Beklagte im maßgeblichen Zeitraum ohnehin die ihrem Mindestanteil entsprechenden Aufwendungen für die Liegenschaft getragen habe.

 

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß die ordentliche Revision zulässig sei. Begründet wurde dies mit dem Fehlen einer höchstgerichtlichen Judikatur zur Frage, mit welchem Zeitpunkt eine Nutzwertänderung für die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen nach § 19 WEG zu berücksichtigen sei.

 

In der jetzt vorliegenden Revision vertritt die Klägerin den Standpunkt, daß - Würth in Rummel**2, Rz 1 zu § 3 WEG folgend - die Änderung der Nutzwerte nicht ohne weiteres zu einer entsprechenden Angleichung der Mindestanteile führe. Dafür sei immer eine Berichtigung des Grundbuchs erforderlich. Anders würde die Rechtssicherheit verloren gehen und die Publizität des Grundbuches - etwa für den Käufer einer Eigentumswohnung - Einbußen erleiden. Auch eine im Grundbuch nicht angemerkte einvernehmliche Änderung des Verteilungsschlüssels entfalte gegenüber dem Erwerber eines mit Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteils keine Wirkung. Das Berufungsgericht unterstelle dem Gesetzgeber, bei der Normierung des Aufteilungsschlüssels in § 19 aF WEG auf eine Änderung der Nutzwerte "vergessen" zu haben. Das sei jedoch nicht der Fall; vielmehr habe der Gesetzgeber aus Gründen der Rechtssicherheit bewußt die Aufteilung der Liegenschaftsaufwendungen nur nach dem Grundbuchsstand (den Miteigentumsanteilen) und kraft besonderer Vereinbarung aller Mit- und Wohnungseigentümer vorgesehen. Die Anwendung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssel könne im gegenständlichen Fall auch nicht als unbillig angesehen werden, weil es die Beklagte in der Hand gehabt hätte, auf eine Änderung des Grundbuchsstandes hinzuwirken, statt 15 Jahre lang zuzuwarten, bis eine solche erfolgt. Der Revisionsantrag geht dahin, das angefochtene Urteil entweder iS einer Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung abzuändern, oder aber aufzuheben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.

 

Von der Beklagten liegt dazu eine fristgerecht erstattete Revisionsbeantwortung mit dem Antrag vor, das Berufungsurteil zu bestätigen. In den Ausführungen der Rechtsmittelgegenschrift wird außerdem noch der Standpunkt vertreten, daß die Revision unzulässig sei, weil wegen der klaren Gesetzeslage gar keine iSd § 502 Abs 1 ZPO bedeutsame Rechtsfrage zu lösen sei. Die rechtskräftige Neufestsetzung der Nutzwerte ändere auch den Aufteilungsschlüssel für die Liegenschaftsaufwendungen.

 

Die Revision ist aus dem vom Berufungsgericht angeführten Grund zulässig; sie ist auch berechtigt.

Rechtliche Beurteilung

 

Die Anordnung des § 19 Abs 1 WEG (hier idF vor dem 3. WÄG), wonach Aufwendungen für eine Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet wurde, von den Miteigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen sind, entspricht der in § 839 ABGB enthaltenen Regelung für schlichte Miteigentumsgemeinschaften. Sofern kein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart wurde, hat demnach der von jedem Gemeinschaftsmitglied zu tragende Anteil an den Liegenschaftsaufwendungen der Größe seines Miteigentumsanteils zu entsprechen (Würth in Rummel**2, Rz 4 zu § 19 WEG; Palten, Wohnungseigentumsrecht, Rz 210).

 

Die Größe der Miteigentumsanteile, die immer in einem Verhältnis zur ganzen Liegenschaft auszudrücken ist (§ 10 GBG), ergibt sich aus dem Grundbuch. Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse kann nämlich, sieht man von hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen eines originären Eigentumserwerbs ab, nur durch eine Einverleibung im Grundbuch (§§ 425, 431 ABGB) auf Grund eines gültigen Titels (§ 424 ABGB iVm § 26 Abs 2 GBG) erfolgen. Die Festsetzung oder Änderung der Nutzwerte, die selbst rechtsgrundabhängig ist, also keinen eigenen Teil für Bestandsänderungen bildet (vgl Call zu WoBl 1993, 173/120), führt daher nicht ohne weiteres zu einer entsprechenden Angleichung der mit Wohnungseigentumsobjekten verbundenen Miteigentumsanteile. Die sogenannten "Mindestanteile", also jene ideellen Miteigentumsanteile, auf denen Wohnungeigentum an bestimmten Objekten einverleibt ist, sollen zwar in ihrer Größenbezeichnung den jeweiligen Anteil der Nutzwerte der mit ihnen verbundenen Objekte am Gesamtnutzwert der selbständigen Wohnungen und sonstigen selbständig nutzbaren Räumlichkeiten der Liegenschaft wiedergeben, doch tritt durch die Nutzwertfestsetzung selbst keine Änderung der Miteigentumsanteile ein. Ein sich aus der (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte ergebender Übertragungs- bzw Ausgleichsanspruch (für den § 4 Abs 2 WEG die gesetzliche Grundlage schafft) müßte notfalls im Rechtsweg durchgesetzt und letztlich noch verbüchert werden (vgl Würth in Rummel**2, Rz 1 zu § 3 WEG).

 

Grundsätzlich bewirkt damit die Änderung der Nutzwerte für sich allein (ohne bzw vor Änderung der Mindestanteile) keine Veränderung des Verteilungsschlüssels (Würth in Rummel**2, Rz 1 zu § 3 WEG). Zu untersuchen bleibt, ob nicht § 12 Abs 3 WEG im dort geregelten Fall einer Neufestsetzung der Nutzwerte nach § 3 Abs 2 Z 1 WEG (also ausgelöst durch baubewilligungspflichtige Vorgänge vor Vollendung der Bauausführung - ein Fall der streng genommen hier nicht vorliegt, weil es nicht mehr allein um die Änderung der Bauführung, sondern auch um spätere Bestandsänderungen geht) eine unmittelbare Änderung der Anteilsverhältnisse und damit eine Änderung des Verteilungsschlüssels bewirkt. Nach dieser Gesetzesbestimmung sind bei einer Neufestsetzung der Nutzwerte nach § 3 Abs 2 Z 1 WEG auf Antrag (auch jedes einzelnen Wohnungseigentümers: § 4 Abs 1 WEG) die Mindestanteile bzw die Anteile am Mindestanteil der Miteigentümer so zu berichtigen, daß jedem von ihnen der zur Begründung seines Wohnungseigentums erforderliche Mindestanteil oder Anteil am Mindestanteil zukommt. Bücherliche Rechte Dritter, die auf dem Mindestanteil lasten, beziehen sich ohne weiteres auf den berichtigten Mindestanteil. Im übrigen gilt (in diesem besonderen Fall des § 3 Abs 2 Z 1 WEG) § 136 Abs 1 GBG 1955 sinngemäß. Das könnte, weil § 136 Abs 1 GBG stets nur deklarative Berichtigungen des Grundbuchs erlaubt (E 1 zu § 136 GBG, MGA4), so verstanden werden, daß eine Neufestsetzung der Nutzwerte nach § 3 Abs 2 Z 1 WEG zu einer außerbücherlichen Änderung der Eigentumsverhältnisse (entsprechend dem Nutzwertbescheid bzw -sachbeschluß) führt und die in § 4 Abs 2 WEG - auch für den Fall einer Neufestsetzung der Nutzwerte nach § 3 Abs 2 Z 1 WEG - normierte Übernahms- bzw Übertragungsverpflichtung zur Schaffung bzw Wiederherstellung wohnungseigentumstauglicher Mindestanteile (im besprochenen Sonderfall) nur mehr die Basis für den finanziellen Ausgleich zwischen den betroffenen Miteigentümern schaffen soll (siehe zur Problematik dieser Regelung Faistenberger/Barta/Call, WEG 1975, Rz 37 ff zu § 3 WEG). Folgerichtig müßte eine Neufestsetzung der Nutzwerte nach § 3 Abs 2 Z 1 WEG automatisch zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 19 Abs 1 WEG führen, weil sich Anteile der Mit- und Wohnungseigentümer geändert haben; nach Ansicht des erkennenden Senates gebieten es jedoch Argumente der Rechtssicherheit, den Verteilungsschlüssel - auch in diesem Fall - an die aus dem Grundbuch ersichtlichen Anteilsverhältnisse zu binden.

 

Diese Miteigentumsanteilsverhältnisse sind nicht nur für die Verteilung der Liegenschaftsaufwendungen von Bedeutung (§ 19 Abs 1 WEG), sondern auch für die Verteilung der Liegenschaftserträgnisse (§ 20 WEG) und - was noch wichtiger ist - für die Ausübung der Stimmrechte bei der Willensbildung der Gemeinschaft (§ 14 aF WEG iVm § 833 ABGB, jetzt § 13b Abs 2 nF WEG in Fortschreibung der alten Rechtslage: Würth/Zingher, Wohnrecht '94, Anm 5 zu § 13b WEG). Es würde erhebliche Rechtsunsicherheit verursachen, müßte bei Abweichungen des Grundbuchsstandes vom aktuellen Nutzwertfestsetzungsbescheid bzw -sachbeschluß jeweils geprüft werden, ob eine für die Mehrheitsbildung relevante Änderung der Nutzwerte - weil sie ausschließlich nach § 3 Abs 2 Z 1 WEG erfolgte - bereits zu einer außerbücherlichen Anteilsänderung geführt hat oder nicht. Letztlich entscheidet über die Zulässigkeit eines Berichtigungsbegehrens nach § 12 Abs 3 WEG iVm § 136 Abs 1 GBG das Grundbuchsgericht. Vor Rechtskraft (und Vollzug) eines diesbezüglichen Grundbuchsbeschlusses wäre demnach vor jeder Verwaltungsmaßnahme zu prüfen, ob bereits die neue Entscheidung über die Änderung der Nutzwerte oder noch der davon abweichende Grundbuchsstand für die Mehrheitsbildung maßgeblich ist, und zwar unter dem Gesichtspunkt der keineswegs leicht zu beantwortenden Frage, ob das Grundbuchsgericht einen echten Berichtigungsfall annehmen oder die Erfüllung der Voraussetzungen für die konstitutive Einverleibung einer Rechtsänderung verlangen wird. Zu Recht weisen Faistenberger/Barta/Call (aaO, Rz 44 zu § 3 WEG) auf die Problematik hin, die mit der Rückwirkung einer Nutzwertänderung auf die Willensbildung der Wohnungseigentumsgemeinschaft verbunden wäre. Wegen eben dieser Problematik wäre möglicherweise sogar die Rückwirkung einer Grundbuchsberechtigung in dem in § 12 Abs 3 WEG normierten Ausnahmsfall in Frage zustellen. Die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage braucht eine sichere Basis, und die ist eben nur dann gegeben, wenn in allen Belangen, in denen die Miteigentumsverhältnisse eine Rolle spielen, der Grundbuchsstand für verbindlich angesehen wird.

 

Die Nichterwähnung der Nutzwertänderung bei den möglichen Abweichungen vom gesetzlichen - strikt anteilsbezogenen - Verteilungsschlüssel in § 19 Abs 1 WEG stellt sich so gesehen, wie die Revisionswerberin zutreffend bemerkt, als keine ungewollte Gesetzeslücke dar, die durch Analogie geschlossen werden könnte; sie ist vielmehr durchaus sinnvoll und systemgerecht. Nachteile, wie sie hier durch jahrelange Versäumnisse bei der Verbücherung einer Nutzwertänderung entstanden sein mögen, lassen sich nicht dadurch beseitigen, daß entgegen Wortlaut und Zweck des § 19 Abs 2 WEG die Nutzwertanteile - mögen sie auch rechtskräftig festgesetzt sein und jeden späteren Erwerber eines Mindestanteils binden (Würth in Rummel**2, Rz 2 zu § 3 WEG) - mit den Mindestanteilen gleichgesetzt werden. Richtig ist, daß damit eine behördliche Nutzwertfestsetzung hinsichtlich der Verteilung von Liegenschaftsaufwendungen schwächere Wirkungen entfaltet als eine schriftliche Einigung aller Mit- und Wohnungseigentümer iSd § 19 Abs 1 Z 2 aF WEG (vgl Faistenberger/Barta/Call aaO, Rz 59 zu § 19, die deshalb für eine sofortige Anpassung des Verteilungsschlüssels an neu festgesetzte Nutzwerte plädieren), doch gebietet die Rechtssicherheit ein Festhalten am formalen Grundbuchsstand (idS schon LGZ Wien in MietSlg 38.655).

 

Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden, zumal die Beklagte ihre schon vom Erstgericht und dann auch vom Berufungsgericht bei Behandlung einer Rüge von sekundären Verfahrensmängeln abgelehnte Rechtsansicht, aus der Erfüllung einer rechtmäßigen Forderung der Wohnungseigentumsgemeinschaft könne dieser Gemeinschaft gegenüber ein Bereicherungsanspruch resultieren, argumentativ nicht mehr verfolgt.

 

Die Kostenentscheidung stützt sich auf §§ 40, 50 ZPO.

Anmerkung

E44214 05A22986

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1996:0050OB02298.96V.1029.000

Dokumentnummer

JJT_19961029_OGH0002_0050OB02298_96V0000_000