Die Revision ist zulässig, weil zum Ablöseverbot nach § 27 MRG zwischen Mitmietern eine Klarstellung durch den Obersten Gerichtshof geboten erscheint. Die Revision ist aber nicht berechtigt.Die Revision ist zulässig, weil zum Ablöseverbot nach Paragraph 27, MRG zwischen Mitmietern eine Klarstellung durch den Obersten Gerichtshof geboten erscheint. Die Revision ist aber nicht berechtigt.
1.1 § 27 Abs 1 Z 1 MRG ist in seinem Anwendungsbereich weit gefasst und erklärt im Grundsatz jede Vereinbarung für verboten und daher nichtig, nach der der neue Mieter einem anderen – vor allem dem Vermieter oder seinem Vormieter – eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten (RIS-Justiz RS0107273; RS0069888; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht – MRG3 § 27 MRG Rz 17). Die rechtliche Konstruktion ist bedeutungslos (RIS-Justiz RS0114262). Nach dem Zweck der Regelung soll verhindert werden, dass der Bestandgegenstand als Vermögenswert gehandelt wird und kein objektiv äquivalenter Leistungsaustausch vorliegt (vgl RIS-Justiz RS0069778; RS0069842).1.1 Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG ist in seinem Anwendungsbereich weit gefasst und erklärt im Grundsatz jede Vereinbarung für verboten und daher nichtig, nach der der neue Mieter einem anderen – vor allem dem Vermieter oder seinem Vormieter – eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten (RIS-Justiz RS0107273; RS0069888; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht – MRG3 Paragraph 27, MRG Rz 17). Die rechtliche Konstruktion ist bedeutungslos (RIS-Justiz RS0114262). Nach dem Zweck der Regelung soll verhindert werden, dass der Bestandgegenstand als Vermögenswert gehandelt wird und kein objektiv äquivalenter Leistungsaustausch vorliegt vergleiche RIS-Justiz RS0069778; RS0069842).
1.2 Im Anlassfall ist das Verhältnis zwischen Mietern einschlägig. In einem solchen Fall kann dem scheidenden Vormieter vom neuen Mieter nur eine objektiv bestimmbare, äquivalente Gegenleistung ersetzt werden (Hausmann in Hausmann/Vonkilch3 § 27 MRG Rz 20). Als vermögenswerte Gegenleistung kommen etwa Sachgüter, die der alte Mieter im Bestandgegenstand zurücklässt, in Betracht (RIS-Justiz 
RS0069785
), weiters andere vermögenswerte Leistungen, die der bisherige Mieter selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen ließ oder von einem Dritten übernommen hat (RIS-Justiz RS0069902), die Verschaffung einer besonderen rechtlichen Position, die im wirtschaftlichen Verkehr einen vermögenswerten Vorteil bildet (nicht aber die Einräumung von Weitergabe- oder Untervermietungsrechten; RIS-Justiz RS0070226; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 27 MRG Rz 10 und 31), oder die Vereinbarung besonderer Rechtsfolgen (zB des § 12a MRG) im Dreiparteienverhältnis, mit der vorab eine unsichere Rechtslage beseitigt wird (vgl RIS-Justiz RS0070498).1.2 Im Anlassfall ist das Verhältnis zwischen Mietern einschlägig. In einem solchen Fall kann dem scheidenden Vormieter vom neuen Mieter nur eine objektiv bestimmbare, äquivalente Gegenleistung ersetzt werden (Hausmann in Hausmann/Vonkilch3 Paragraph 27, MRG Rz 20). Als vermögenswerte Gegenleistung kommen etwa Sachgüter, die der alte Mieter im Bestandgegenstand zurücklässt, in Betracht (RIS-Justiz RS0069785), weiters andere vermögenswerte Leistungen, die der bisherige Mieter selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen ließ oder von einem Dritten übernommen hat (RIS-Justiz RS0069902), die Verschaffung einer besonderen rechtlichen Position, die im wirtschaftlichen Verkehr einen vermögenswerten Vorteil bildet (nicht aber die Einräumung von Weitergabe- oder Untervermietungsrechten; RIS-Justiz RS0070226; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG3 Paragraph 27, MRG Rz 10 und 31), oder die Vereinbarung besonderer Rechtsfolgen (zB des Paragraph 12 a, MRG) im Dreiparteienverhältnis, mit der vorab eine unsichere Rechtslage beseitigt wird vergleiche RIS-Justiz RS0070498).
Einen derartigen vermögenswerten Vorteil hat die Beklagte nach den Feststellungen nicht erhalten.
2.1 Die Klägerin meint, § 27 MRG gelange im Anlassfall nicht zur Anwendung, weil der Beklagten schon Mitmietrechte hinsichtlich des Bestandgegenstands zugekommen seien.2.1 Die Klägerin meint, Paragraph 27, MRG gelange im Anlassfall nicht zur Anwendung, weil der Beklagten schon Mitmietrechte hinsichtlich des Bestandgegenstands zugekommen seien.
2.2 Richtig ist, dass § 27 Abs 1 Z 1 MRG nach dem Telos dahin einzugrenzen ist, dass die Leistung des neuen Mieters nur dann als unzulässige Ablöse betrachtet werden kann, wenn dieser noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und somit in seiner Willensbildung beschränkt ist (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG3 § 27 MRG Rz 15 mwN).2.2 Richtig ist, dass Paragraph 27, Absatz eins, Ziffer eins, MRG nach dem Telos dahin einzugrenzen ist, dass die Leistung des neuen Mieters nur dann als unzulässige Ablöse betrachtet werden kann, wenn dieser noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und somit in seiner Willensbildung beschränkt ist (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG3 Paragraph 27, MRG Rz 15 mwN).
Die hier maßgebende Vereinbarung wurde zum Zweck abgeschlossen, der Beklagten das alleinige Mietrecht zu verschaffen, oder – wie es die Beklagte selbst ausdrückt – die Klägerin als Mitmieterin loszuwerden. Dadurch verbesserte sich die mietrechtliche Position der Beklagten, weil sie ab dem Ausscheiden der Klägerin aus dem Mietverhältnis das Bestandobjekt als einzige Mieterin alleine benützen konnte und auch in ihren Entscheidungen in Ansehung des Mietgegenstands nicht von der Haltung der Klägerin abhängig war. Die Klägerin hat ihre Mitmietrechte aufgegeben, um der Beklagten diese Position einzuräumen. Dafür hat die Beklagte mit der zugrundeliegenden Vereinbarung die hier fragliche Zahlung an die Klägerin versprochen.
In Bezug auf das alleinige Mietrecht ist die Beklagte als neue Mieterin iSd § 27 MRG anzusehen. Die hier zu beurteilende Vereinbarung fällt damit in den Anwendungsbereich der genannten Norm.In Bezug auf das alleinige Mietrecht ist die Beklagte als neue Mieterin iSd Paragraph 27, MRG anzusehen. Die hier zu beurteilende Vereinbarung fällt damit in den Anwendungsbereich der genannten Norm.
2.3 Im Fall des Ausscheidens eines Mitmieters aus dem Mietverhältnis ist für die Beurteilung eines Ablöseverbots somit auf das Alleinmietrecht abzustellen. Im Hinblick auf dieses Recht hatte die Beklagte vor Abschluss der Vereinbarung vom 28. 6. 2016 noch keine gesicherte Rechtsposition. Da sie das Bestandobjekt für sich alleine haben und behalten wollte, war sie gezwungen, sich auf die Ablösevereinbarung mit der Klägerin einzulassen. Damit liegt auch eine relevante Drucksituation für die Beklagte vor.
3.1 Die Klägerin leitet den geltend gemachten Zahlungsanspruch ausschließlich aus der Vereinbarung vom 28. 6. 2016 ab. Nach dieser Vereinbarung wird die Zahlung ausdrücklich nur „für die Abtretung der Mietrechte per 30. 6. 2016“ versprochen.
3.2 Richtig ist, dass bei Veräußerung eines Unternehmens (§ 12a MRG) auch die Mietrechte im Kaufpreis Niederschlag finden können, wenn die Unternehmensveräußerung nicht nur zum Schein vorgetäuscht wird und in Wahrheit nur eine Übertragung der Mietrechte beabsichtigt ist (RIS-Justiz RS0070249; 5 Ob 94/02p). Ein solcher Fall eines Unternehmenskaufs liegt hier allerdings nicht vor.3.2 Richtig ist, dass bei Veräußerung eines Unternehmens (Paragraph 12 a, MRG) auch die Mietrechte im Kaufpreis Niederschlag finden können, wenn die Unternehmensveräußerung nicht nur zum Schein vorgetäuscht wird und in Wahrheit nur eine Übertragung der Mietrechte beabsichtigt ist (RIS-Justiz RS0070249; 5 Ob 94/02p). Ein solcher Fall eines Unternehmenskaufs liegt hier allerdings nicht vor.
3.3 Bei den von der Klägerin ins Treffen geführten Regelungen zum nachehelichen Aufteilungsverfahren (§§ 81 ff EheG) handelt es sich um gesetzliche Sonderbestimmungen, aus denen für den Anlassfall nichts abgeleitet werden kann.3.3 Bei den von der Klägerin ins Treffen geführten Regelungen zum nachehelichen Aufteilungsverfahren (Paragraphen 81, ff EheG) handelt es sich um gesetzliche Sonderbestimmungen, aus denen für den Anlassfall nichts abgeleitet werden kann.
3.4 Auch die Überlegungen der Klägerin zu einer angeblichen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führen nicht zum Erfolg. Dass es sich bei dem von der Beklagten versprochenen Betrag um ein Auseinandersetzungsguthaben zufolge Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts handle, hat die Klägerin im bisherigen Verfahren nicht behauptet. Die Klägerin hätte schon im erstinstanzlichen Verfahren ein konkretes Vorbringen dazu erstatten müssen, aufgrund welcher Regelungen in welcher Art und Weise und zu welchem Zweck die Mitmietrechte gemeinsam in eine Gesellschaft eingebracht wurden, wie eine Auseinandersetzung zwischen den Gesellschaftern erfolgen sollte und auf welche Weise die angebliche Gesellschaft aufgelöst wurde.
3.5 Grundsätzlich bilden mehrere Mitmieter eine Rechtsgemeinschaft nach § 825 ABGB (6 Ob 299/01s). Eine Teilung von Mietrechten mittels Teilungsklage ist grundsätzlich zulässig, dies allerdings nur durch Realteilung (Stabentheiner in Rummel/Lukas4 § 42 ABGB Rz 14). Mietrechte an Bestandobjekten, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, können aber nicht Gegenstand einer gerichtlichen Feilbietung sein, weil sie nicht frei veräußerlich sind. Selbst wenn die notwendige Zustimmung des Vermieters oder ein Weitergaberecht bestehen sollte, schließt es das Ablöseverbot nach § 27 MRG aus, das Mietrecht zum Verkehrswert zu verkaufen (1 Ob 148/07g mwN; vgl auch 3 Ob 268/03y).3.5 Grundsätzlich bilden mehrere Mitmieter eine Rechtsgemeinschaft nach Paragraph 825, ABGB (6 Ob 299/01s). Eine Teilung von Mietrechten mittels Teilungsklage ist grundsätzlich zulässig, dies allerdings nur durch Realteilung (Stabentheiner in Rummel/Lukas4 Paragraph 42, ABGB Rz 14). Mietrechte an Bestandobjekten, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, können aber nicht Gegenstand einer gerichtlichen Feilbietung sein, weil sie nicht frei veräußerlich sind. Selbst wenn die notwendige Zustimmung des Vermieters oder ein Weitergaberecht bestehen sollte, schließt es das Ablöseverbot nach Paragraph 27, MRG aus, das Mietrecht zum Verkehrswert zu verkaufen (1 Ob 148/07g mwN; vergleiche auch 3 Ob 268/03y).
3.6 Auf die Rügepflicht nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG kann sich die Klägerin ebenfalls nicht stützen. Ihre Überlegungen scheitern schon daran, dass sie nicht Vermieterin war und ihr die Beklagte keinen Bestandzins schuldete (vgl 1 Ob 148/07g; vgl auch 5 Ob 290/04i).3.6 Auf die Rügepflicht nach Paragraph 16, Absatz eins, Ziffer eins, MRG kann sich die Klägerin ebenfalls nicht stützen. Ihre Überlegungen scheitern schon daran, dass sie nicht Vermieterin war und ihr die Beklagte keinen Bestandzins schuldete vergleiche 1 Ob 148/07g; vergleiche auch 5 Ob 290/04i).
3.7 Schließlich vermag auch das Zitat in Prader, MRG5.04 § 27 E9, wonach (vereinbarte) Leistungen an den Mieter für dessen Aufgabe des Mietrechts nicht der Bestimmung des § 27 MRG unterliegen, den Standpunkt der Klägerin nicht zu stützen. Diese Bestimmung bezieht sich ausschließlich auf versprochene Leistungen des Vermieters.3.7 Schließlich vermag auch das Zitat in Prader, MRG5.04 Paragraph 27, E9, wonach (vereinbarte) Leistungen an den Mieter für dessen Aufgabe des Mietrechts nicht der Bestimmung des Paragraph 27, MRG unterliegen, den Standpunkt der Klägerin nicht zu stützen. Diese Bestimmung bezieht sich ausschließlich auf versprochene Leistungen des Vermieters.
4. Im Anlassfall hat die Beklagte die Zahlung des Betrags von 36.000 EUR an die Klägerin ausschließlich für die Aufgabe der Mitmietrechte zur Erlangung der Stellung als alleinige Mieterin versprochen. Auch dieser Fall ist vom Ablöseverbot des § 27 MRG erfasst; die hier zugrundeliegende Ablösevereinbarung vom 28. 6. 2016 ist daher nichtig.4. Im Anlassfall hat die Beklagte die Zahlung des Betrags von 36.000 EUR an die Klägerin ausschließlich für die Aufgabe der Mitmietrechte zur Erlangung der Stellung als alleinige Mieterin versprochen. Auch dieser Fall ist vom Ablöseverbot des Paragraph 27, MRG erfasst; die hier zugrundeliegende Ablösevereinbarung vom 28. 6. 2016 ist daher nichtig.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts steht mit den dargelegten Grundsätzen im Einklang. Der Revision der Klägerin war daher der Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.Die Kostenentscheidung gründet sich auf Paragraphen 41, 50, ZPO.