Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Entscheidungstext 5Ob19/16d

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Fundstelle

NZ 2016/111 S 315 - NZ 2016,315 = Zak 2016/591 S 315 - Zak 2016,315 = immolex 2016/84 S 293 (Prader; Böhm) - immolex 2016,293 (Prader; Böhm) = JBl 2016,731 = RZ 2016,255 EÜ242, 243, 244 - RZ 2016 EÜ242 - RZ 2016 EÜ243 - RZ 2016 EÜ244 = EvBl 2016/157 S 1095 - EvBl 2016,1095 = wobl 2018,204/69 (Klicka) - wobl 2018/69 (Klicka)

Geschäftszahl

5Ob19/16d

Entscheidungsdatum

18.05.2016

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie den Hofrat Dr. Höllwerth, die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin S***** GmbH, *****, vertreten durch Mag. Mathias Kapferer, Rechtsanwalt in Innsbruck, gegen die Antragsgegner 1. W***** B*****, 2. L***** B*****, beide *****, 3. A***** D*****, 4. Mag. A***** F*****, 5. E***** F*****, beide *****, 6. A***** H*****, 7. M***** J*****, vertreten durch Anwaltspartnerschaft Piccolruaz & Müller, Rechtsanwälte in Bludenz, 8. Dr. G***** K*****, 9. B***** L*****, 10. K***** O*****, 11. A***** P*****, Italien, 12. B***** R*****, 13. M***** S*****, 14. E***** S*****, beide *****, 15. G***** S*****, vertreten durch Dr. Bernhard Waldhof, Rechtsanwalt in Innsbruck, 16. DI B***** T*****, 17. M***** V*****, Italien, 18. C***** Z*****, sowie sämtliche übrige Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ ***** GB ***** laut Grundbuch, wegen § 16, § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 23. November 2015, GZ 2 R 168/15t-32, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innsbruck vom 3. April 2015, GZ 11 Msch 20/14f-25, abgeändert wurde, den

Sachbeschluss

gefasst:

Spruch

Dem außerordentlichen Revisionsrekurs wird teilweise Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass der

Sachbeschluss

insgesamt lautet:

„1. Die Antragsgegner haben die Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte W 1 und W 2 der Antragstellerin im Haus *****, EZ *****, GB *****, als Wohnungen zu dulden.

2. Der Antrag auf Duldung des Umbaus der Wohnungseigentumsobjekte W 1 und W 2 gemäß dem einen integrierenden Bestandteil des Sachbeschlusses bildenden Baubescheids des Stadtmagistrats I***** vom 11. 11. 2013, GZ *****, in insgesamt 10 Wohneinheiten wird abgewiesen.

Der 15. Antragsgegner ist schuldig, der Antragstellerin binnen 14 Tagen die mit 1.071,50 EUR bestimmten Verfahrenskosten aller Instanzen zu ersetzen.“

Text

Begründung:

Die Parteien sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, auf der ein freistehendes, unterkellertes Gebäude errichtet wurde. Die Liegenschaft ist im Flächenwidmungsplan als Mischgebiet ausgewiesen. Die Wohnungseigentumseinheiten W 1 und W 2 der Antragstellerin wurden zuletzt als Büroräumlichkeiten einer GmbH genutzt. Die übrigen Wohnungseigentumseinheiten sind als Wohnungen gewidmet und werden als solche genutzt. Die Antragstellerin beabsichtigt einen Umbau der (unstrittig) als Geschäfts-/Büroräumlichkeiten gewidmeten Wohnungseigentumsobjekte W 1 und W 2 in insgesamt 10 Ein- und Zweizimmerwohnungen im Ausmaß von 31 bis ca 50 m², um diese entsprechend verwerten zu können. Aufgrund der Lage der Liegenschaft ist eine Vermietung zu Bürozwecken deutlich erschwert.

Die Einheiten W 1 und W 2 sind derzeit direkt von außen sowie vom allgemeinen Treppenhaus zugänglich. Nach der Umgestaltung ist „Top 1“ im Bereich der Nordweststrecke nur von außen zugänglich, während zwei der Wohnungen über einen verlängerten Zugang des Stiegenhauses und sieben weitere Wohnungen von einem im Stiegenhaus neu geschaffenen Gangbereich (abgetrennter Stichgang) erschlossen werden. Der bestehende Gebäudezugang bleibt bestehen, mittig im Gebäude befindet sich ein neuer Schließungszugang.

Die bisher praktisch zur Gänze aus Glas bestehende Erdgeschoßfassade wird in eine geschlossene Fassade mit überwiegenden Türelementen und einzelnen Fenstern geändert. Dabei wird die bestehende Fassade des Erdgeschoßes abgebrochen und in Massivbauweise mit Vollwärmeschutz und größtenteils raumhohen Verglasungselementen wieder errichtet. Die Fassade oberhalb des Erdgeschoßes bleibt unverändert. Die erforderlichen Nebenräume sind bereits im Erd- und Untergeschoß des Objekts vorhanden. Bei fachgerechter Ausführung der Umbaumaßnahmen ist nicht mit Schäden am Gebäude zu rechnen. Es kommt zu keiner Veränderung oder Beeinträchtigung der tragenden Substanz. Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Objekts selber oder anderer Sachen besteht nicht. Allgemeine Teile der Liegenschaft werden durch die Änderung insoweit in Anspruch genommen oder verändert, als die Fassaden des Erdgeschoßes nach dem Plan verändert werden und im Treppenhaus des Erdgeschoßes eine Verlängerung des Stichgangs um ca zwei Meter vorgesehen ist. Ansonsten werden allgemeine Teile, insbesondere der Grünstreifen vor dem Erdgeschoß, nicht in Anspruch genommen. Die Umgestaltung der Fassade beeinträchtigt das äußere Erscheinungsbild des Hauses nicht.

Der Nutzwert von W 1 wurde mit 537, jener des Objekts W 2 mit 114 festgesetzt. Die zehn neu errichteten Wohnungen wären im Fall einer nach dem Umbau vorgenommenen Umparifizierung niedriger als die darüber liegenden Wohnungen zu bewerten. Die Bewertung wäre aber deutlich niedriger als die derzeit bestehenden Nutzwerte der Geschäftsräumlichkeiten W 1 und W 2. Diese auf die Nutzwerte bezogene Anteilserhöhung und die geplanten Baumaßnahmen verändern den Verkehrswert der anderen Wohnungseigentumsobjekte nicht.

Die Umbaumaßnahmen und Umwidmungen erhöhen die verbrauchsabhängigen Abgaben der Liegenschaft, weil in den zehn Wohnungen mehr Wasser verbraucht wird und mit einem größeren Müllanfall zu rechnen ist. Dieser könnte durch eine Beibehaltung des bisherigen Verteilungsschlüssels oder eine neu zu beschließende Verbrauchserfassung ausgeglichen werden. Die Änderung führt insofern zu einer Mehrbelastung allgemeiner Teile der Liegenschaft, als die Fläche zwischen dem Hauseingang bis zu den Wohnungen mehr genutzt wird. Dies führt zu keinen vermehrten Abnützungserscheinungen. Die übrigen allgemeinen Teile werden nicht stärker abgenutzt als bisher. Die Nutzung der Allgemeinfläche des Gartens wird ebenfalls nicht ausgedehnt.

Die Umbaumaßnahmen sind aus „technischer Sicht“ verkehrsüblich. In den bisher als Geschäfts-räumlichkeiten genutzten Wohnungseigentumsobjekten der Antragstellerin herrschte zu den üblichen Geschäftszeiten reger Kundenverkehr. Insgesamt kamen im Schnitt täglich zwischen 20 und 25 Personen als Kunden, Architekten oder Geschäftspartner. Es waren durchschnittlich 20 Personen dauernd beschäftigt, von denen sich manche auch immer wieder zum Rauchen im Freien aufhielten. In den Räumlichkeiten fanden auch zeitweise in den Abendstunden Sitzungen statt.

Die Antragstellerin begehrte, die 1. bis 18. Antragsgegner als jene Mit- und Wohnungseigentümer, die dem Änderungsbegehren nicht bereits schriftlich zugestimmt hatten, zu verpflichten, die Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte W 1 und W 2 als Wohnungen (Punkt 1a) und deren Umbau zu zehn Wohneinheiten gemäß dem angeschlossenen Baubescheid (Punkt 1b) zu dulden. Sie verwies insbesondere auf die wesentlich verbesserte Verwertbarkeit der umgebauten Räumlichkeiten. Lage und Ausgestaltung der Objekte machten eine Verwertung als Geschäftslokal nur schwer möglich. Wichtiges Interesse und Verkehrsüblichkeit seien deshalb verwirklicht. Schutzwürdige Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer seien durch den Umbau nicht beeinträchtigt. Allgemeine Liegenschaftsteile würden in äußerst geringem Umfang in Anspruch genommen, der äußere Gebäudezustand werde architektonisch nicht beeinflusst. Die Widmungsänderung als solche sei jedenfalls zulässig, weil sie nur die eigentlichen Wohnungseigentumsobjekte betreffe und weder das Haus schädige noch schutzwürdige Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer verletze. Der 7. Antragsgegner habe im Kaufvertrag einer Umwidmung der beiden Wohnungseigentumsobjekte in Wohnungen ausdrücklich zugestimmt. Die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft wurden mit Namen und Anschrift angeführt und als Beteiligte bezeichnet.

Der 15. Antragsgegner wendete ein, die Umwandlung der bisherigen Büroräumlichkeiten in insgesamt zehn Wohneinheiten führe zu einer höheren Lärmbeeinträchtigung im Vergleich zur bisherigen Nutzung als Büroräumlichkeiten lediglich mit einem Parteienverkehr zu den üblichen Geschäftszeiten. Die Grünflächen um das Objekt würden mehr belastet werden, weil die Bewohner der geplanten Wohnungen im Erdgeschoß direkten Zugang zu den Rasenflächen hätten. Die Umwidmung und der Umbau in Wohnungen ließen eine deutliche Steigerung der Energie-, Verbrauchs- und Erhaltungskosten erwarten. Nach Umwidmung der Geschäftsräumlichkeiten in Wohnungen und der völligen Neugestaltung der Fassade ergebe sich ein völlig anderes Erscheinungsbild als zum Zeitpunkt der Begründung der Eigentümergemeinschaft. Der durchaus repräsentative Charakter des Objekts ginge verloren. Die erhebliche Umgestaltung der Fassade mit der Schaffung eines neuen Zugangs und dem Einbau von Fenstertüren sei keine nur geringfügige Inanspruchnahme der allgemeinen Teile der Liegenschaft. Eine bessere Vermietbarkeit oder Wertsteigerung begründe kein wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002.

Die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer sprachen sich im gerichtlichen Verfahren mit Ausnahme des 7. Antragsgegners nicht gegen die geplanten Änderungen aus. Der 7. Antragsgegner hielt seine Einwendungen im erstinstanzlichen Verfahren jedoch nicht aufrecht (ON 13).

Das Erstgericht gab dem Antrag ausgehend von seinen eingangs wiedergegebenen Feststellungen gegen alle Mit- und Wohnungseigentümer statt. Rechtlich folgerte es, dass die hier angestrebte Widmungsänderung - ohne den Umbau - nur abgewehrt werden könne, wenn sie mit wesentlichen Interessen anderer Wohnungseigentümer kollidiere. Auf wichtige Interessen des die Änderung anstrebenden Wohnungseigentümers komme es jedenfalls dann an, wenn auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen würden. Die mit der Widmungsänderung und dem Umbau in zehn einzelne Wohnungen verbundenen Begleiterscheinungen stellten nur dann einen Versagungsgrund dar, wenn sie gravierende Einbußen in Lebensqualität oder Vermögen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer mit sich brächten. In den bisherigen Geschäftsräumlichkeiten der Antragstellerin habe zu den üblichen Geschäftszeiten ein reger Kundenverkehr geherrscht und es seien dort durchschnittlich 20 Personen beschäftigt gewesen, die auch immer wieder zum Rauchen in den Garten gegangen seien. Auch in den Abendstunden habe es Sitzungen gegeben. Insgesamt seien im Schnitt mindestens 20 bis 25 Personen als Kunden oder Architekten oder Geschäftspartner in die Büroräumlichkeiten gekommen. Im Vergleich dazu stelle die nunmehr zu erwartende Frequenz durch die Nutzung von zehn Wohnungseigentumseinheiten, die mit jeweils einer oder maximal zwei Personen belegt werden könnten, keine wesentliche Veränderung zu der bisherigen Situation dar. Die bessere Nutzbarkeit und Verwertbarkeit der Räume als Wohnungen gegenüber der derzeitigen Widmung als Geschäftsräumlichkeit diene einem wichtigen Interesse der Antragstellerin iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002. Es sei nicht erforderlich, dass die Benützbarkeit des Wohnungseigentumsobjekts ohne die angestrebten Änderungen nahezu unmöglich wäre. Die derzeitige Wohnungsnachfrage in Innsbruck sei gerichtsbekannt. Die angestrebte Errichtung von kleinen Wohnungen führe jedenfalls zu einer verbesserten Verwertbarkeit im Vergleich zum bisherigen Bestand, zumal es sich bei der Örtlichkeit vorwiegend um ein Mischgebiet handelt, das direkt an einer stärker befahrenen Straße liege. Die Umbaumaßnahmen würden nicht zu einer Änderung der Verkehrswerte der übrigen Wohnungseigentumsobjekte führen. Soweit sich die Nutzwerte veränderten, führe dies nicht zu einer Wertminderung, sondern allenfalls lediglich zu einer Erhöhung der Betriebskosten, die kein Versagungsgrund sei. Der widersprechende Wohnungseigentümer müsste sonstige Beeinträchtigungen seiner wesentlichen Interessen behaupten und beweisen. Jegliche Negativfeststellungen gingen zu seinen Lasten.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs des 15. Antragsgegners Folge und wies den Antrag ab. In der rechtlichen Beurteilung verneinte es das Vorliegen von wichtigem Interesse und Verkehrsüblichkeit der geplanten Änderung. Das wichtige Interesse müsse über das selbstverständliche Interesse an einer Wertsteigerung hinausgehen, ein bloß wirtschaftliches Interesse reiche nicht. Erforderliche Umbauten sonst schwer oder gar nicht verwertbarer Flächen und Räumlichkeiten könnten zwar ein wichtiges Interesse begründen. Nach den Feststellungen des Erstgerichts sei jedoch aufgrund der Lage des Objekts eine Vermietung zu Bürozwecken deutlich erschwert. Diese Feststellung könne jedenfalls so ausgelegt werden, dass Wohnungen einfacher vermietbar seien als Geschäftsräumlichkeiten, nicht aber in dem Sinn, dass die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten nicht möglich wäre. Damit reduziere sich das wichtige Interesse wiederum auf eine bessere Verwertungsmöglichkeit, also auf ein rein wirtschaftliches. Die Wichtigkeit des Interesses sei in Relation zum Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft zu sehen. Von einer geringen Inanspruchnahme könne im vorliegenden Fall aber schon deshalb nicht gesprochen werden, weil die gesamte Fassade des Erdgeschoßes grundlegend umgestaltet werde. Die Antragstellerin habe nicht behauptet, dass die Wohnungseigentumsobjekte als Geschäftsräumlichkeiten nicht vermietbar wären.

Das Rekursgericht bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 10.000 EUR übersteigend und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.

Rechtliche Beurteilung

Der - nach Freistellung durch den Obersten Gerichtshof vom 15. Antragsgegner beantwortete - außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin ist zulässig und teilweise berechtigt.

1. Nur der 15. Antragsgegner erhob gegen den stattgebenden Sachbeschluss des Erstgerichts einen Rekurs. Die Antragstellerin sieht in der Entscheidung des Rekursgerichts, das dem Rekurs dieses Mit- und Wohnungseigentümers Folge gab und den Antrag gegen alle Mit- und Wohnungseigentümer abwies, einen Verstoß gegen die Teilrechtskraft, weil die Mit- und Wohnungseigentümer keine einheitliche Streitpartei iSd § 14 ZPO bildeten.

1.1 Der Oberste Gerichtshof hat zu Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 2 iVm § 13 WEG 1975 ausgesprochen, dass der Antrag auf Zustimmung zu einem Bauansuchen nur gegen jene Miteigentümer, die nicht bereits zugestimmt haben, zu richten ist, nicht alle Miteigentümer notwendige Streitgenossen iSd § 14 ZPO sind und die gegen einzelne Miteigentümer ergangene Entscheidung einer gesonderten Rechtskraft fähig ist (5 Ob 48/89 = MietSlg 41/39; 5 Ob 11/04k = RIS-Justiz RS0118810). Zu 5 Ob 11/04k begründete er dies mit dem individuellen Abwehranspruch, der jedem Miteigentümer gemäß § 523 ABGB gegen Änderungen ohne seine Zustimmung oder ohne diese ersetzenden Gerichtsbeschluss zusteht. In der Entscheidung 5 Ob 48/89 hob er in Ansehung einer Antragsgegnerin und Rekurswerberin den Sachbeschluss des Rekursgerichts, das die stattgebende Entscheidung des Erstgerichts über Rekurs zweier Antragsgegner abgeändert und den Antrag abgewiesen hatte, von Amts wegen als nichtig auf. Diese Wohnungseigentümerin habe den erstinstanzlichen Sachbeschluss nur im Kostenpunkt bekämpft. Die Entscheidung in der Hauptsache sei ihr gegenüber in Teilrechtskraft erwachsen.

1.2 Der erkennende Senat hält diese Auffassung zur Teilrechtskraft nicht aufrecht.

1.3 Das Gericht spricht im außerstreitigen Verfahren nach nunmehr § 16 iVm § 52 Abs 2 Z 2 WEG 2002 nicht gesondert über individuelle Einreden jener Wohnungseigentümer, die dem Änderungsbegehren nicht zugestimmt haben, ab. Die Änderung kann somit auch nicht im Verhältnis zu jenen Wohnungseigentümern, deren Einwände das Außerstreitgericht nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG 2002 für gerechtfertigt hält, untersagt und gegenüber den anderen Wohnungseigentümern genehmigt werden. Wird die Genehmigung letztlich versagt, hat die Änderung zu unterbleiben, auch wenn einzelne Wohnungseigentümer bereits außergerichtlich zugestimmt oder ihr im Verfahren nicht (mehr) widersprochen haben. Die Sachentscheidung muss zwingend für und gegen alle Wohnungseigentümer gleich lauten. Diese einheitliche Beschlusswirkung ergibt sich aus der Beschaffenheit des Rechtsverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern, das die Zustimmung aller (übrigen) und nicht nur einzelner Teilhaber fordert. Der Sachbeschluss wird nach § 43 Abs 2 AußStrG, der nach § 52 Abs 2 WEG 2002 auch in einem solchen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren anzuwenden ist, erst dann wirksam, wenn er von keiner der aktenkundigen Partei mehr angefochten werden kann.

1.4 Parteien waren nicht nur die Antragstellerin und die ausdrücklich als Antragsgegner bezeichneten Wohnungseigentümer (formelle Parteien: § 2 Z 1 und 2 AußStrG). Auch die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer wurden nach § 52 Abs 2 Z 1 WEG 2002 dem Verfahren auf Duldung der Änderungen als Parteien beigezogen (TKlicka in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³, § 52 WEG Rz 49). Das wohnrechtliche Außerstreitverfahren kennt keinen Unterschied zwischen Parteien und Beteiligten.

1.5 Der stattgebende, nur von einem Antragsgegner bekämpfte Sachbeschluss des Erstgerichts konnte somit gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern nicht teilrechtskräftig werden.

2. Nach § 16 Abs 1 Z 1 WEG 2002 darf die Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge haben.

2.1 Es sind nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu § 13 Abs 2 WEG 1975 und § 16 Abs 2 WEG 2002 alle in Betracht kommenden Umstände der Interessenbeeinträchtigung zu berücksichtigen und (bauliche) Änderungen in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen (5 Ob 47/81; 5 Ob 228/03w; 5 Ob 143/11g; RIS-Justiz RS0109643 [T5, T15]; RS0083309 [T2, T18]). Wenn allerdings ein Antragsteller die Genehmigung einzelner voneinander trennbarer baulicher Änderungen begehrt und eindeutig zum Ausdruck bringt, auch an einer Teilstattgebung interessiert zu sein, besteht zwischen den Änderungsbegehren kein untrennbarer Zusammenhang (5 Ob 136/86 = RIS-Justiz RS0083040). In einem solchen Fall ist eine getrennte Beurteilung einzelner Änderungen zulässig (5 Ob 143/11g).

2.2 Die Antragstellerin begehrte die Zustimmung zur Änderung der Widmung von Geschäftsräumlichkeiten auf Wohnungen sowie zu deren Umbau in zehn Kleinwohnungen. Sowohl mit der Gliederung ihres Sachantrags als auch ihrem Vorbringen zu den rechtlichen Voraussetzungen für die Stattgebung brachte sie bereits im Verfahren erster Instanz zum Ausdruck, dass sie die beiden Änderungsbegehren nicht als untrennbare Einheit ansieht und die ausschließlich nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 zu beurteilende Widmungsänderung auch unabhängig von den Umbaumaßnahmen und der Teilung in zehn Kleinwohnungen anstrebt. Sie sprach auch in der Rekursbeantwortung von zwei Änderungsbegehren. In ihrem Revisionsrekurs erklärt sie unmissverständlich ihr nach wie vor aufrechtes Interesse an einer Teilstattgebung und wirft dem Rekursgericht vor, sich in der Begründung nicht mit den Voraussetzungen für eine Widmungsänderung auseinandergesetzt zu haben. Ein untrennbarer Sachzusammenhang liegt somit nicht vor.

2.3 Die begehrte Änderung der Widmung von Geschäftsraum auf Wohnung kann nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs nur abgewehrt werden, wenn sie wesentlichen Interessen der anderen Wohnungseigentümer widerspricht (RIS-Justiz RS0101801; 5 Ob 83/11h).

2.4 Es handelt sich um zwei im Erdgeschoß gelegene Wohnungseigentumsobjekte, in denen bisher etwa 20 Angestellte eines Unternehmens tätig waren und ein reger Geschäftsverkehr stattfand. Die allenfalls bisher bestandene Belästigung für die Bewohner der übrigen, ausschließlich als Wohnungen gewidmeten Wohnungseigentumseinheiten durch Lärm oder mehrere, im Freien vor dem Haus rauchende Angestellte ist im Vergleich zur beabsichtigten Nutzung ausschließlich zu Wohnzwecken als höher einzustufen. Nach den Feststellungen des Erstgerichts wurden die Geschäftsräumlichkeiten auch in den Abendstunden für Sitzungen genutzt. Das entkräftet den in erster Instanz erhobenen, in der Revisionsrekursbeantwortung ohnehin nicht mehr aufrecht erhaltenen Einwand des 15. Antragsgegners zur völligen Ruhe am Abend. Sonstige, nur durch die Widmungsänderung entstehende, erhebliche Beeinträchtigungen von schutzwürdigen Interessen hat der in diesem Punkt behauptungs- und beweispflichtige (5 Ob 24/08b; RIS-Justiz RS0082993) widersprechende Wohnungseigentümer weder dargelegt noch nachgewiesen.

2.5 Die begehrte Widmungsänderung ist aus diesen Erwägungen zu bewilligen.

3. Wenn für eine Änderung des Wohnungseigentumsobjekts auch allgemeine Teile der Liegenschaft (hier Außenfassade und Stiegenhaus) in Anspruch genommen werden, muss die Änderung überdies entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen (§ 16 Abs 2 Z 2 Satz 1 WEG 2002). Es existierte bereits umfangreiche Judikatur des Obersten Gerichtshofs sowohl zur Frage des wichtigen Interesses als auch der Verkehrsüblichkeit (5 Ob 157/15x mwN).

3.1 Für das Vorliegen eines wichtigen Interesses kommt es demnach insbesondere darauf an, ob die beabsichtigte Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen (5 Ob 150/14s). Nicht jeder verständliche Wunsch eines Wohnungseigentümers nach einer Änderung begründet ein wichtiges Interesse (RIS-Justiz RS0083341). Kriterium ist dabei das Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft. Je geringer diese ist, umso geringere Anforderungen sind an die Wichtigkeit des Interesses zu stellen (5 Ob 183/12s mwN = immolex 2013/46, 150 [Scheer]; 5 Ob 154/13b).

3.2 Die bisher zur Gänze aus Glas bestehende Erdgeschoßfassade soll in eine geschlossene Fassade mit überwiegenden Türelementen und einzelnen Fenstern geändert werden. Die bestehende Fassade muss abgebrochen und in Massivbauweise mit Vollwärmeschutz und größtenteils raumhohen Verglasungselementen wieder errichtet werden. Die Errichtung von insgesamt zehn Ein- und Zweizimmerwohnungen führt zu einer Umgestaltung des Eingangsbereichs und Errichtung eines neuen „Schließungszugangs“. Eine Wohnung wäre von außen zugänglich, die übrigen über einen verlängerten Zugang des Stiegenhauses oder einen im Stiegenhaus neu geschaffenen Gangbereich. Es handelt sich somit um eine erhebliche Änderung allgemeiner Teile des Hauses, weshalb umso größere Anforderungen an die Wichtigkeit des Interesses zu stellen sind.

3.3 Hier besteht ein rein wirtschaftliches Interesse der Antragstellerin an einer besseren Verwertbarkeit der Büroräumlichkeiten, die aufgrund der Lage nur „deutlich erschwert“ vermietet werden können. Es steht aber nicht fest, dass die beiden Erdgeschoßeinheiten überhaupt nicht verwertet werden können. Der Oberste Gerichtshof hat bereits in Fällen der Teilung von Wohnungseigentumsobjekten in mehrere kleinere Einheiten das Vorliegen eines wichtigen Interesses verneint, weil dieses über das selbstverständliche Interesse des Eigentümers an einer Wertsteigerung seines Objekts hinausgehen müsse (5 Ob 21/12t: Teilung einer Garage in 10 selbstständige KFZ-Abstellplätze; 5 Ob 13/14v: Teilung eines Lagerraums in 10 selbstständige KFZ-Abstellplätze). Gleiches hat hier bei der Errichtung von 10 Kleinwohnungen zu gelten.

3.4 Die Verkehrsüblichkeit einer Änderung ist nicht nur nach der allgemeinen Lebenserfahrung, sondern auch nach der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds zu beurteilen (5 Ob 236/11h; 5 Ob 113/15a; 5 Ob 157/15x). Dazu sagt die Feststellung des Erstgerichts zur Verkehrsüblichkeit der geplanten Umbaumaßnahmen „aus technischer Sicht“ nichts aus. Die Antragstellerin zeigt in ihrem Revisionsrekurs nicht überzeugend auf, warum im konkreten Fall die Unterteilung von zwei Wohnungseigentumsobjekten in insgesamt 10 Kleinwohnungen verkehrsüblich sein sollte, während die bereits vom Rekursgericht zitierte höchstgerichtliche Rechtsprechung dieses Erfordernisses bei Schaffung von mehreren kleinen Einheiten als nicht erfüllt ansah (5 Ob 47/81; RIS-Justiz RS0083375; 5 Ob 21/12t). So spricht sie insbesondere von einer heute gerade im Bürobereich entsprechenden üblichen Nutzung, indem eine direkte Austrittsmöglichkeit in den allgemeinen Liegenschaftsbereich (Grünflächen) ermöglicht werde. Nach der Bewilligung einer Widmungsänderung geht es ja gerade nicht mehr um Büroräumlichkeiten, sondern um zwei Wohnungen im Erdgeschoßbereich. Es sollen nach dem Begehren der Antragstellerin nicht nur Zugänge von diesen Einheiten in den Grünbereich geschaffen werden. Der Antrag ist nicht auf die bauliche Umgestaltung der Fassade beschränkt: er bezieht sich auf die Unterteilung der bestehenden Einheiten in 10 Kleinwohnungen.

3.5 Das Rekursgericht hat das Begehren auf Zustimmung zum Umbau der Wohnungseigentumsobjekte der Antragstellerin zu Recht abgewiesen, weil die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 nicht verwirklicht waren (§ 71 Abs 3 AußStrG). Es muss daher nicht mehr geprüft werden, ob der Umbau auch an einer Beeinträchtigung wesentlicher Interessen der übrigen Wohnungseigentümer (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002) scheitert.

4. Die nur im Verhältnis zwischen der Antragstellerin und dem 15. Antragsgegner zu treffende Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG, § 52 Abs 2 WEG 2002. Die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer haben sich bereits im Verfahren erster Instanz nicht beteiligt, mit Ausnahme des 7. Antragsgegners, der jedoch keine Kosten verzeichnete. Eine Kostenersatzpflicht jener Mit- und Wohnungseigentümer, die der Änderung nicht widersprochen haben, widerspricht dem Grundsatz der Billigkeit. Die Antragstellerin war mit einem von zwei Änderungsbegehren erfolgreich. Billigkeitserwägungen rechtfertigen die gegenseitige Aufhebung der Verfahrenskosten mit Ausnahme der Pauschalgebühren und der von der Antragstellerin alleine getragenen (AS 253) Sachverständigengebühren von 1.987 EUR. Diese sind zu je 50 % zu tragen (§ 78 Abs 3 Satz 1 AußStrG, § 43 Abs 1 dritter Satz ZPO). Die Antragstellerin hatte in erster Instanz Pauschalgebühren von 78 EUR und in dritter Instanz solche von 234 EUR, insgesamt daher 312 EUR zu tragen. Auf den 15. Antragsgegner entfielen hingegen die Pauschalgebühren seines Rekurses in Höhe von 156 EUR. Ein Streitgenossenzuschlag steht nach § 19a GGG nicht zu.

Textnummer

E115160

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:2016:0050OB00019.16D.0518.000

Im RIS seit

24.07.2016

Zuletzt aktualisiert am

22.01.2019

Dokumentnummer

JJT_20160518_OGH0002_0050OB00019_16D0000_000