Die Revision ist aus dem vom Berufungsgericht angeführten Grund zulässig; sie ist auch berechtigt.
1. Ein Pachtverhältnis zwischen der Gemeinde und dem Beklagten liegt ungeachtet der im Vertrag gewählten Bezeichnung als „Pachtvertrag“ nicht vor. Die Vorinstanzen haben den Bestandvertrag zutreffend als Miete beurteilt, weil sich das in Bestand gegebene Grundstück ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt. Auch die Errichtung einer Baulichkeit auf der Bestandfläche für Wohn- oder Erholungszwecke entspricht nicht der einen Pachtvertrag über ein Grundstück kennzeichnenden Bearbeitung und Aufwendung von Fleiß und Mühe im Sinne des § 1091 ABGB (1. Ein Pachtverhältnis zwischen der Gemeinde und dem Beklagten liegt ungeachtet der im Vertrag gewählten Bezeichnung als „Pachtvertrag“ nicht vor. Die Vorinstanzen haben den Bestandvertrag zutreffend als Miete beurteilt, weil sich das in Bestand gegebene Grundstück ohne weitere Bearbeitung gebrauchen lässt. Auch die Errichtung einer Baulichkeit auf der Bestandfläche für Wohn- oder Erholungszwecke entspricht nicht der einen Pachtvertrag über ein Grundstück kennzeichnenden Bearbeitung und Aufwendung von Fleiß und Mühe im Sinne des Paragraph 1091, ABGB (Bydlinski, Superädifikate und Kündigungsschutz, JBl 1984, 241 ff; 6 Ob 517/85 = SZ 58/25; 6 Ob 559/90; RIS-Justiz RS0020338 [T9]).
2. Es muss nicht geklärt werden, ob der Mietvertrag des Beklagten dem MRG (bzw dem MG) unterliegt (vgl RIS-Justiz RS0069454; RS0066975 [insb T3], aber auch § 1 Abs 2 Z 4 MRG), weil sich der Beklagte bereits nach dem ABGB gegenüber der Klägerin auf sein Mitbenützungsrecht an der (gesamten) Badestelle 1 berufen kann.2. Es muss nicht geklärt werden, ob der Mietvertrag des Beklagten dem MRG (bzw dem MG) unterliegt vergleiche RIS-Justiz RS0069454; RS0066975 [insb T3], aber auch Paragraph eins, Absatz 2, Ziffer 4, MRG), weil sich der Beklagte bereits nach dem ABGB gegenüber der Klägerin auf sein Mitbenützungsrecht an der (gesamten) Badestelle 1 berufen kann.
3. Gestattet ein Bestandgeber einem Bestandnehmer die Benützung (oder Mitbenützung) weiterer Räume oder Flächen, führt dies nach der herrschenden Ansicht zu einer konkludenten Ausdehnung des Gebrauchsrechts des Bestandnehmers aus dem Bestandvertrag; und zwar selbst ohne Entrichtung eines zusätzlichen Entgelts, wobei ein Prekarium nicht vermutet wird (RIS-Justiz RS0014302; RS0014305; RS0019200).
4. Die Vorinstanzen sind übereinstimmend und auch zu Recht von einem aus dem Mietverhältnis zur Gemeinde sich ergebenden Nutzungsrecht des Beklagten an der Badestelle ausgegangen. Bei einem derartigen Recht handelt es sich um kein ausschließliches, sondern um ein durch die Mitbenützung anderer Hausbewohner eingeschränktes Recht (Pesek in Schwimann/Kodek4 § 1098 ABGB Rz 32; 6 Ob 35/62 = MietSlg 9426; 5 Ob 61/09w). Durch das Recht auf Mitbenützung allgemeiner Flächen werden diese daher auch nicht zum eigentlichen Bestandobjekt des Mieters, setzt doch eine Mitvermietung die Einräumung ausschließlicher Benützungsrechte voraus, die von bloßen Mitbenützungsrechten allgemeiner Teile zu unterscheiden sind (5 Ob 61/09w; 5 Ob 137/14d). Dessen ungeachtet darf der Bestandgeber dem Bestandnehmer die Mitbenützung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft nicht einseitig entziehen (3 Ob 551/79; 7 Ob 631/87; 7 Ob 215/06b; RIS-Justiz RS0020548; RS0020922; Paragraph 1098, ABGB Rz 32; 6 Ob 35/62 = MietSlg 9426; 5 Ob 61/09w). Durch das Recht auf Mitbenützung allgemeiner Flächen werden diese daher auch nicht zum eigentlichen Bestandobjekt des Mieters, setzt doch eine Mitvermietung die Einräumung ausschließlicher Benützungsrechte voraus, die von bloßen Mitbenützungsrechten allgemeiner Teile zu unterscheiden sind (5 Ob 61/09w; 5 Ob 137/14d). Dessen ungeachtet darf der Bestandgeber dem Bestandnehmer die Mitbenützung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft nicht einseitig entziehen (3 Ob 551/79; 7 Ob 631/87; 7 Ob 215/06b; RIS-Justiz RS0020548; RS0020922; Pesek in Schwimann/Kodek4 § 1098 ABGB Rz 3; Paragraph 1098, ABGB Rz 3; Würth in Rummel3 § 1098 ABGB Rz 8).Paragraph 1098, ABGB Rz 8).
5.1 § 1120 ABGB sieht 5.1 Paragraph 1120, ABGB sieht - bei Rechtsbesitz des Bestandnehmers und Einzelrechtsnachfolge auf der Bestandgeberseite - eine vom Willen der Beteiligten unabhängige, kraft Gesetzes wirksam werdende Übernahme des Bestandvertrags durch den Erwerber des Bestandgegenstands vor. Voraussetzung ist die Veräußerung und die Übergabe durch den bisherigen Eigentümer (RIS-Justiz RS0021208; vgl auch 5 Ob 102/01p).Justiz RS0021208; vergleiche auch 5 Ob 102/01p).
5.2 Erwirbt ein Dritter das Bestandobjekt, tritt dieser somit nach § 1120 ABGB in das Bestandverhältnis auf Seiten des (verkaufenden) Vermieters ein. Das hat zur Folge, dass der Käufer als Rechtsnachfolger auch an Mitbenützungsrechte des Bestandnehmers an allgemeinen Teilen gebunden ist (RIS5.2 Erwirbt ein Dritter das Bestandobjekt, tritt dieser somit nach Paragraph 1120, ABGB in das Bestandverhältnis auf Seiten des (verkaufenden) Vermieters ein. Das hat zur Folge, dass der Käufer als Rechtsnachfolger auch an Mitbenützungsrechte des Bestandnehmers an allgemeinen Teilen gebunden ist (RIS-Justiz RS0014425; vgl für ein ausschließliches Benützungsrecht: 5 Ob 61/08v).Justiz RS0014425; vergleiche für ein ausschließliches Benützungsrecht: 5 Ob 61/08v).
5.3 Davon zu unterscheiden ist die hier zu prüfende Frage, ob ein Erwerber eines von einem derartigen Nutzungsrecht betroffenen allgemeinen Teils der Liegenschaft die Verpflichtung des Vermieters übernimmt und daran gebunden ist.
5.4 Wird nur ein realer Teils des Objekts veräußert, in dem ein Bestandgegenstand liegt, kommt es grundsätzlich zu einer Personenmehrheit auf Bestandgeberseite (5 Ob 102/01p). Dabei ist zu unterscheiden, ob die Bestandsache unteilbar ist oder nicht. Bei einem einheitlichen, unteilbaren Bestandgegenstand stehen Veräußerer und Erwerber in einer analog nach §§ 825 ff ABGB zu beurteilenden Rechtsgemeinschaft (2 Ob 209/55 = SZ 28/141; 3 Ob 224/60 = MietSlg 7940; 5 Ob 102/01p; 9 Ob 66/14t; RIS-Justiz RS0015527 [insb T2, T4]). Sofern der Erwerber aber Eigentümer eines abgesondert benützbaren körperlichen Teils der Bestandsache wird, erstreckt sich die Rechtsnachfolge nur auf diesen Teil (3 Ob 224/60; RIS-Justiz RS0026191); der Veräußerer bleibt (alleiniger) Bestandgeber des nicht veräußerten Teils.5.4 Wird nur ein realer Teils des Objekts veräußert, in dem ein Bestandgegenstand liegt, kommt es grundsätzlich zu einer Personenmehrheit auf Bestandgeberseite (5 Ob 102/01p). Dabei ist zu unterscheiden, ob die Bestandsache unteilbar ist oder nicht. Bei einem einheitlichen, unteilbaren Bestandgegenstand stehen Veräußerer und Erwerber in einer analog nach Paragraphen 825, ff ABGB zu beurteilenden Rechtsgemeinschaft (2 Ob 209/55 = SZ 28/141; 3 Ob 224/60 = MietSlg 7940; 5 Ob 102/01p; 9 Ob 66/14t; RIS-Justiz RS0015527 [insb T2, T4]). Sofern der Erwerber aber Eigentümer eines abgesondert benützbaren körperlichen Teils der Bestandsache wird, erstreckt sich die Rechtsnachfolge nur auf diesen Teil (3 Ob 224/60; RIS-Justiz RS0026191); der Veräußerer bleibt (alleiniger) Bestandgeber des nicht veräußerten Teils.
5.5 Ob mehrere in einem Vertrag in Bestand gegebene Sachen eine einheitliche Bestandsache bilden (einheitlicher Bestandvertrag), hängt in erster Linie entscheidend vom Parteiwillen (§ 914 ABGB) ab (RIS-Justiz RS0020405; RS0014368; 5.5 Ob mehrere in einem Vertrag in Bestand gegebene Sachen eine einheitliche Bestandsache bilden (einheitlicher Bestandvertrag), hängt in erster Linie entscheidend vom Parteiwillen (Paragraph 914, ABGB) ab (RIS-Justiz RS0020405; RS0014368; Iro in KBB4 §§ 1092-1094 Rz 5; Paragraphen 1092 -, 1094, Rz 5; Pesek in Schwimann/Kodek4 § 1093 ABGB Rz 10 und 14 mwN; Paragraph 1093, ABGB Rz 10 und 14 mwN; Wolf, Das einheitliche Bestandverhältnis, wobl 2011, 420; Würth in Rummel3 §§ 1092 bis 1094 ABGB Rz 15). Objektive Gemeinsamkeit (im Sinn gegenseitigen Erforderlichseins oder Nützlichseins), die sukzessive Abschließung von Verträgen zu verschiedenen Zeitpunkten, die gesonderte Mietzinsvereinbarung, aber auch der Umstand, dass in den Verträgen nicht festgehalten wurde, das neu hinzugemietete Bestandobjekt solle eine Einheit mit den bereits angemieteten Teilen bilden, sind Indizien für das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer einheitlichen Bestandsache (RIS-Justiz RS0020405 [T4, T5 und T12]; RS0014368; RS0020298 [T2]; 5 Ob 102/01p mwN). Die zentrale Bedeutung des Parteiwillens ist auch dann für die Beurteilung entscheidend, ob eine „Nebensache“ ein einheitliches Schicksal mit der Hauptsache hat oder der Bestand des einen Mietvertrags von dem des anderen unabhängig sein soll (7 Ob 567/95). Paragraphen 1092 bis 1094 ABGB Rz 15). Objektive Gemeinsamkeit (im Sinn gegenseitigen Erforderlichseins oder Nützlichseins), die sukzessive Abschließung von Verträgen zu verschiedenen Zeitpunkten, die gesonderte Mietzinsvereinbarung, aber auch der Umstand, dass in den Verträgen nicht festgehalten wurde, das neu hinzugemietete Bestandobjekt solle eine Einheit mit den bereits angemieteten Teilen bilden, sind Indizien für das Vorliegen oder Nichtvorliegen einer einheitlichen Bestandsache (RIS-Justiz RS0020405 [T4, T5 und T12]; RS0014368; RS0020298 [T2]; 5 Ob 102/01p mwN). Die zentrale Bedeutung des Parteiwillens ist auch dann für die Beurteilung entscheidend, ob eine „Nebensache“ ein einheitliches Schicksal mit der Hauptsache hat oder der Bestand des einen Mietvertrags von dem des anderen unabhängig sein soll (7 Ob 567/95).
5.6 In der hier zu prüfenden Konstellation ist der freie Zugang zum See für den Beklagten (als Mieter abseits des Seeufers) von essentieller Bedeutung und lag auch dem Geschäftsmodell des Erholungszentrums zugrunde. Dem Beklagten wurde die Parzelle mit dem Recht auf Mitbenützung der Badestelle zu einem einheitlichen Mietzins in Bestand gegeben, wobei die gegenseitige Nützlichkeit beider Liegenschaften zum Zweck der Erholung am See außer Frage steht. Sowohl eine isolierte Benützbarkeit der Parzelle 62 als auch die bloße Mitbenützung einer Badestelle ohne Inbestandnahme einer Parzelle liefe dem Erholungszweck einer Freizeitanlage am See weitgehend zuwider (vgl 5.6 In der hier zu prüfenden Konstellation ist der freie Zugang zum See für den Beklagten (als Mieter abseits des Seeufers) von essentieller Bedeutung und lag auch dem Geschäftsmodell des Erholungszentrums zugrunde. Dem Beklagten wurde die Parzelle mit dem Recht auf Mitbenützung der Badestelle zu einem einheitlichen Mietzins in Bestand gegeben, wobei die gegenseitige Nützlichkeit beider Liegenschaften zum Zweck der Erholung am See außer Frage steht. Sowohl eine isolierte Benützbarkeit der Parzelle 62 als auch die bloße Mitbenützung einer Badestelle ohne Inbestandnahme einer Parzelle liefe dem Erholungszweck einer Freizeitanlage am See weitgehend zuwider vergleiche Wolf, wobl 2011, 423). Die Parteiabsicht für ein einheitliches Mietverhältnis kommt auch durch den Umstand zum Ausdruck, dass die Mitbenützung der Badestelle vom aufrechten Bestandvertrag über die Parzelle 62 abhängt (7 Ob 298/98v).
5.7 Bei dieser Sachlage besteht unter Berücksichtigung des aus den Feststellungen abzuleitenden Parteiwillens kein Zweifel am Vorliegen eines einheitlichen Bestandvertrags an der Parzelle 62 und der gegenständlichen Badestelle. Daraus folgt im Weiteren, dass es durch die Veräußerung eines Teils der Badestelle 1 an die Klägerin zu einer Einzelrechtsnachfolge dergestalt kam, dass die Klägerin nunmehr mit der Gemeinde zusammen als Bestandgeberin eine Rechtsgemeinschaft im Sinn der §§ 825 ff ABGB (analog) bildet (5 Ob 102/01p; 5.7 Bei dieser Sachlage besteht unter Berücksichtigung des aus den Feststellungen abzuleitenden Parteiwillens kein Zweifel am Vorliegen eines einheitlichen Bestandvertrags an der Parzelle 62 und der gegenständlichen Badestelle. Daraus folgt im Weiteren, dass es durch die Veräußerung eines Teils der Badestelle 1 an die Klägerin zu einer Einzelrechtsnachfolge dergestalt kam, dass die Klägerin nunmehr mit der Gemeinde zusammen als Bestandgeberin eine Rechtsgemeinschaft im Sinn der Paragraphen 825, ff ABGB (analog) bildet (5 Ob 102/01p; 9 Ob 66/14t uva). Die Klägerin ist somit als Erwerberin eines Teils der Badestelle 1 gemäß § 1120 ABGB in das Mietvertragsverhältnis eingetreten (5 Ob 102/01p).Klägerin ist somit als Erwerberin eines Teils der Badestelle 1 gemäß Paragraph 1120, ABGB in das Mietvertragsverhältnis eingetreten (5 Ob 102/01p).
5.8 Gegen die Anwendung des § 1120 ABGB spricht auch nicht der Umstand, dass die veräußerte Liegenschaft „nur“ zu den allgemeinen Flächen der Liegenschaft gehört, an der ein Mitbenützungsrecht der Mieter besteht.5.8 Gegen die Anwendung des Paragraph 1120, ABGB spricht auch nicht der Umstand, dass die veräußerte Liegenschaft „nur“ zu den allgemeinen Flächen der Liegenschaft gehört, an der ein Mitbenützungsrecht der Mieter besteht.
Aufgrund der Einheitlichkeit des Bestandvertrags ist der Badeplatz auch Teil des Bestandstücks im Sinne des § 1120 ABGB. Die in dieser Norm zum Ausdruck gebrachte Wertung, dass die Rechtslage des Bestandnehmers durch die Zufälligkeit des Hausverkaufs grundsätzlich nicht verschlechtert werden darf (1 Ob 619/57 = MietSlg 5623), gilt auch für die aus dem Bestandvertrag sich ergebenden Mitbenützungsrechte an allgemeinen Liegenschaftsteilen.Aufgrund der Einheitlichkeit des Bestandvertrags ist der Badeplatz auch Teil des Bestandstücks im Sinne des Paragraph 1120, ABGB. Die in dieser Norm zum Ausdruck gebrachte Wertung, dass die Rechtslage des Bestandnehmers durch die Zufälligkeit des Hausverkaufs grundsätzlich nicht verschlechtert werden darf (1 Ob 619/57 = MietSlg 5623), gilt auch für die aus dem Bestandvertrag sich ergebenden Mitbenützungsrechte an allgemeinen Liegenschaftsteilen.
Bereits zu 3 Ob 224/60 hielt der Oberste Gerichtshof fest, dass der Erwerber eines von mehreren Mietern benützbaren körperlichen Teils einer Bestandsache (Waschküche) nach § 1120 ABGB in das Bestandverhältnis eintritt. Auch in der Entscheidung 5 Ob 65/12p wurde bei der Prüfung des dem § 1120 ABGB nachgebildeten § 2 Abs 1 Satz 4 MRG davon ausgegangen, dass der Erwerber eines Grundstücksteils, an dem Mitbenützungsrechte der Mieter bestehen (Parkplatz) und der von der Liegenschaft des Bestandgebers abgeschrieben wurde, in den Mietvertrag eingetreten ist.Bereits zu 3 Ob 224/60 hielt der Oberste Gerichtshof fest, dass der Erwerber eines von mehreren Mietern benützbaren körperlichen Teils einer Bestandsache (Waschküche) nach Paragraph 1120, ABGB in das Bestandverhältnis eintritt. Auch in der Entscheidung 5 Ob 65/12p wurde bei der Prüfung des dem Paragraph 1120, ABGB nachgebildeten Paragraph 2, Absatz eins, Satz 4 MRG davon ausgegangen, dass der Erwerber eines Grundstücksteils, an dem Mitbenützungsrechte der Mieter bestehen (Parkplatz) und der von der Liegenschaft des Bestandgebers abgeschrieben wurde, in den Mietvertrag eingetreten ist.
5.9 Schon aufgrund des einheitlichen Bestandvertrags mussten die nur die Mitbenützungsrechte an der Badestelle 1 betreffenden Kündigungen der Klägerin scheitern. Nach der Rechtsprechung ist eine derartige Teilkündigung, bei der Teile des Bestandverhältnisses aufrecht erhalten werden sollen, nämlich eine Abänderung des Bestandvertrags, die grundsätzlich nicht durch einseitige Willenserklärung bewirkt werden kann. Eine solche Teilkündigung kommt hier mangels ausdrücklicher Einräumung im Vertrag oder hier anzuwendender spezieller gesetzlicher Kündigungsvorschriften nicht in Betracht (RIS-Justiz RS0020886; RS0025832). Die unzulässigen Kündigungen konnten gegenüber dem Beklagten daher keine Wirkung entfalten (vgl 9 Ob 66/14t), sodass weder auf die Frage der Mitwirkung der Gemeinde bei der Kündigung noch auf ihre Rechtzeitigkeit eingegangen werden musste.Justiz RS0020886; RS0025832). Die unzulässigen Kündigungen konnten gegenüber dem Beklagten daher keine Wirkung entfalten vergleiche 9 Ob 66/14t), sodass weder auf die Frage der Mitwirkung der Gemeinde bei der Kündigung noch auf ihre Rechtzeitigkeit eingegangen werden musste.
6. Als Zwischenergebnis ist daher festzuhalten, dass dem Beklagten auch gegenüber der Klägerin bestandrechtliche Nutzungsrechte an der gesamten Badestelle 1 zustehen, weshalb weder der (allgemein formulierte) Unterlassungsanspruch noch das das Bestandrecht negierende Feststellungsbegehren zu Recht bestehen.
7. Die Beurteilung der Vorinstanzen zur behaupteten Servitut trifft uneingeschränkt zu (§ 510 Abs 3 ZPO). Aus den Feststellungen lässt sich nicht ableiten, dass dem Beklagten von der Gemeinde ein derartiges dingliches und somit vom aufrechten Bestand des Mietvertrags unabhängiges Nutzungsrecht am Badeplatz ausdrücklich oder schlüssig eingeräumt wurde.7. Die Beurteilung der Vorinstanzen zur behaupteten Servitut trifft uneingeschränkt zu (Paragraph 510, Absatz 3, ZPO). Aus den Feststellungen lässt sich nicht ableiten, dass dem Beklagten von der Gemeinde ein derartiges dingliches und somit vom aufrechten Bestand des Mietvertrags unabhängiges Nutzungsrecht am Badeplatz ausdrücklich oder schlüssig eingeräumt wurde.
8. Ungeachtet dessen ist auch der die Servitut betreffende Teil des Feststellungsbegehrens abzuweisen.
8.1 Bei der Klage eines Eigentümers gegen den störenden Nichteigentümer ist eine negative Feststellungsklage nur unter den Voraussetzungen des § 228 ZPO möglich (RIS-Justiz RS0112360). Eine solche Klage scheitert hier am fehlenden rechtlichen Interesse.8.1 Bei der Klage eines Eigentümers gegen den störenden Nichteigentümer ist eine negative Feststellungsklage nur unter den Voraussetzungen des Paragraph 228, ZPO möglich (RIS-Justiz RS0112360). Eine solche Klage scheitert hier am fehlenden rechtlichen Interesse.
8.2 Eine Feststellungsklage ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn ein konkreter aktueller Anlass besteht, der zur Hintanhaltung einer tatsächlichen und ernstlichen Gefährdung der Rechtslage des Klägers eine alsbaldige gerichtliche Entscheidung notwendig macht (RIS-Justiz RS0039071 [T1]; RS0039007; RS0039215).
8.3 Ungeachtet des Umstands, dass der Beklagte im Verfahren auch das Vorliegen einer Servitut behauptet und das auch in der Revision noch aufrecht erhält, liegt aufgrund seiner (umfänglich deckungsgleichen) bestandrechtlichen Nutzungsrechte, die er mindestens bis 2031 ausüben kann, kein aktueller Anlass vor, das Nichtbestehen der Servitut bereits jetzt feststellen zu lassen. Das erforderliche rechtliche Interesse ist daher schon deshalb zu verneinen.
9. Das zutreffende Ersturteil ist somit wiederherzustellen.
10. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens beruht auf § 50 Abs 1 iVm § 41 Abs 1 ZPO.10. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens beruht auf Paragraph 50, Absatz eins, in Verbindung mit Paragraph 41, Absatz eins, ZPO.