Begründung:
Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Liegenschaft mit der Grundstücksadresse ***** W*****. Der Antragsteller ist Mieter des Geschäftslokals Top Nr 2 in diesem Haus.
Das Haus wird von der Gebäudeverwaltung ***** R***** GmbH & Co KG verwaltet. Diese bietet außerhalb der Geschäftszeiten der Hausverwaltung für das Haus ein kostenpflichtiges „R***** Permanent Service“ an. Im Haus ist eine Tafel mit der Nummer der Service-Hotline angebracht.
Im Rahmen dieses Permanent Service kann sich jeder Mieter des Hauses im Notfall an die an 365 Tagen im Jahr und 24 Stunden täglich erreichbare Hotline wenden. Anrufe, die während der Geschäftszeiten der Hausverwaltung eingehen, werden an die Hotline weitergeleitet. Anrufe außerhalb der Geschäftszeiten der Hausverwaltung werden von einem Mitarbeiter des Permanent Service entgegengenommen. Dieser Mitarbeiter lässt sich zunächst vom Anrufer das Problem schildern und protokolliert die Angaben des Anrufers. Anschließend veranlasst er entweder die sofortige Störungs- bzw Schadensbehebung, indem er den jeweils erforderlichen Notdienst verständigt, oder er leitet bei leichten Mängeln den Störfall an die Hausverwaltung weiter. Der Mitarbeiter begibt sich nicht selbst vor Ort, um das Problem zu begutachten.
Die Mitarbeiter verfügen über ein Handbuch, in dem die richtige Vorgehensweise für den jeweils eingetretenen Notfall beschrieben wird. Das Handbuch soll sicherstellen, dass im Schadens- bzw Störungsfall möglichst rasch die richtigen Schritte eingeleitet werden und eine Ausweitung von Schäden verhindert wird.
In den Aufgabenbereich des Permanent Service fallen beispielsweise Störungen beim Aufzug, bei der Brandmeldeanlage, bei der CO-Warnanlage, Probleme mit Garagen- und Schranktoren, dem Haustor oder der Haustür sowie Meldungen von Feuer, Schäden durch Naturgewalten, Stromstörungen und Kurzschlüssen, Wasserrohrbrüchen, Schäden am Dach oder dadurch bedingte Wassereintritte, Glasbruch, bauliche Gebrechen am Haus, Gasleitungsschäden und Schäden der Lichtanlage.
Für laufende Erhaltungsarbeiten und Reparaturmaßnahmen ist die Hausverwaltung zuständig. Um Wartungs- oder Reinigungsarbeiten kümmern sich die Mitarbeiter des Permanent Service nur ausnahmsweise, beispielsweise, wenn es zu plötzlicher Vereisung kommt.
Im Jahr 2008 betrugen die Kosten des Permanent Service 376,32 EUR und im Jahr 2010 390,72 EUR (jeweils netto). Diese Positionen wurden in den Betriebskostenjahresabrechnungen 2008 und 2010 auf die Mieter überwälzt, und zwar in der Betriebskostenabrechnung 2008 unter dem Titel „Diverse BK“ und in der Betriebskostenabrechnung 2010 unter der Position „Andere BK“.
Soweit für das Revisionsrekursverfahren noch wesentlich, beantragt der Antragsteller die Feststellung, dass die Antragsgegnerin ihm als Mieter des Objekts Top 2 im Haus das gesetzlich zulässige Zinsausmaß durch die Verrechnung eines Betrags von 376,32 EUR netto in der Betriebskostenjahresabrechnung 2008 und von 390,72 EUR netto in der Betriebskostenjahres-abrechnung 2010 das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um seinen betriebskostenschlüsselmäßigen Anteil überschritten habe.
Der Antragsteller brachte vor, dass die genannten Beträge zu Unrecht als Betriebskosten verrechnet worden seien.
Die Antragsgegnerin wendet ein, dass § 23 Abs 1 MRG im Rahmen der Hausbetreuung auch die Kosten für die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft umfasse. Bei den beanstandeten verrechneten Kosten handle es sich um die Abgeltung einer Rufbereitschaft, die ursprünglich in den Aufgabenbereich des Hausbesorgers gefallen sei. Die Überwälzung dieser Kosten sei daher zu Recht erfolgt. wendet ein, dass Paragraph 23, Absatz eins, MRG im Rahmen der Hausbetreuung auch die Kosten für die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft umfasse. Bei den beanstandeten verrechneten Kosten handle es sich um die Abgeltung einer Rufbereitschaft, die ursprünglich in den Aufgabenbereich des Hausbesorgers gefallen sei. Die Überwälzung dieser Kosten sei daher zu Recht erfolgt.
Das Erstgericht wies den Sachantrag ab.
Unter Berufung auf die Entscheidung 5 Ob 193/07d vertrat es die Auffassung, dass die Rufbereitschaft unter den Begriff der „Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft“ iSd § 23 Abs 1 MRG zu subsumieren sei. Es handle sich um Aufwendungen für die Hausbetreuung gemäß § 23 Abs 2 lit b MRG. Die anfallenden Kosten für die Rufbereitschaft zählten somit zu den auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten. Die Angemessenheit der verrechneten Kosten sei der Höhe nach nicht bestritten worden.Unter Berufung auf die Entscheidung 5 Ob 193/07d vertrat es die Auffassung, dass die Rufbereitschaft unter den Begriff der „Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft“ iSd Paragraph 23, Absatz eins, MRG zu subsumieren sei. Es handle sich um Aufwendungen für die Hausbetreuung gemäß Paragraph 23, Absatz 2, Litera b, MRG. Die anfallenden Kosten für die Rufbereitschaft zählten somit zu den auf die Mieter überwälzbaren Betriebskosten. Die Angemessenheit der verrechneten Kosten sei der Höhe nach nicht bestritten worden.
Das Rekursgericht gab dem dagegen vom Antragsteller erhobenen Rekurs Folge und gab dem Sachantrag statt. Es sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR nicht übersteigt und dass der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob die Rufbereitschaftskosten eines „Call-Centers“ als Hausbetreuungskosten verrechnet werden könnten.
Das Rekursgericht vertrat die Auffassung, dass der vorliegende Fall mit dem der Entscheidung 5 Ob 193/07d zugrunde liegenden Sachverhalt nicht vergleichbar sei: Dort sei ein Teil der Hausbetreuung einzelnen Hausbetreuern übertragen worden, die Dienstnehmer des Vermieters gewesen seien und denen auch die mit ihnen vereinbarte Rufbereitschaft abgegolten worden sei. Die hier von der Permanent Service erbrachten Leistungen seien keinem der angeführten Bereiche typischer Hausbesorgertätigkeiten zuzuordnen. Es handle sich geradezu um klassische Tätigkeiten eines Hausverwalters, die bezeichnenderweise hier auch von der Gebäudeverwaltung außerhalb ihrer Geschäftszeiten angeboten würden. Das Permanent Service mache somit nichts anderes als die Hausverwaltung mit dem einzigen Unterschied, dass es außerhalb der Öffnungszeiten kontaktiert werden könne. Das bewirke aber nicht, dass es sich dabei inhaltlich um Hausbesorgertätigkeiten handle, die als solche abzugelten seien. Sei der sich aus § 22 MRG ergebende anrechenbare Betrag für Verwaltungsauslagen ausgeschöpft, so könnten übersteigende Kosten für zusätzliche Leistungen des Hausverwalters nicht auf die Mieter überwälzt werden. Hier sei nicht strittig, dass der Vermieter den sich aus § 22 MRG ergebenden Betrag für die Verwaltung bereits ausgeschöpft habe. Die Vorschreibung der strittigen Beträge sei daher unzulässig.Das Rekursgericht vertrat die Auffassung, dass der vorliegende Fall mit dem der Entscheidung 5 Ob 193/07d zugrunde liegenden Sachverhalt nicht vergleichbar sei: Dort sei ein Teil der Hausbetreuung einzelnen Hausbetreuern übertragen worden, die Dienstnehmer des Vermieters gewesen seien und denen auch die mit ihnen vereinbarte Rufbereitschaft abgegolten worden sei. Die hier von der Permanent Service erbrachten Leistungen seien keinem der angeführten Bereiche typischer Hausbesorgertätigkeiten zuzuordnen. Es handle sich geradezu um klassische Tätigkeiten eines Hausverwalters, die bezeichnenderweise hier auch von der Gebäudeverwaltung außerhalb ihrer Geschäftszeiten angeboten würden. Das Permanent Service mache somit nichts anderes als die Hausverwaltung mit dem einzigen Unterschied, dass es außerhalb der Öffnungszeiten kontaktiert werden könne. Das bewirke aber nicht, dass es sich dabei inhaltlich um Hausbesorgertätigkeiten handle, die als solche abzugelten seien. Sei der sich aus Paragraph 22, MRG ergebende anrechenbare Betrag für Verwaltungsauslagen ausgeschöpft, so könnten übersteigende Kosten für zusätzliche Leistungen des Hausverwalters nicht auf die Mieter überwälzt werden. Hier sei nicht strittig, dass der Vermieter den sich aus Paragraph 22, MRG ergebenden Betrag für die Verwaltung bereits ausgeschöpft habe. Die Vorschreibung der strittigen Beträge sei daher unzulässig.
Dabei hob das Rekursgericht zusätzlich hervor, dass das Rufservice mit keinen Vorteilen für die Mieter verbunden sei. Mit Leichtigkeit (etwa durch Nummernanschlag der jeweiligen Notdienste) könne bewerkstelligt werden, dass die Mieter selbst direkt die jeweils zuständigen Professionisten kontaktierten.
Gegen den Sachbeschluss des Rekursgerichts wendet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin aus dem Rechtsmittelgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung der Entscheidung des Rekursgerichts im Sinne einer Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.
Der Antragsteller beantragt, den Revisionsrekurs zurückzuweisen; hilfsweise, ihm nicht Folge zu geben.