Die Revision ist infolge Verkennung der Rechtslage durch die Vorinstanzen zulässig; sie ist auch berechtigt.
Das Revisionsvorbringen des Klägers lässt sich dahin zusammenfassen, dass der Viertbeklagte als Hausverwalter die vereinnahmten Gelder zu seiner persönlichen Bereicherung entgegengenommen und zur Verhinderung des Zugriffs auf seine Person die Drittbeklagte als einkommens- und vermögenslose Fruchtgenussberechtigte vorgeschoben habe, ohne dass dieser die Hauseinkünfte zugeflossen wären. Da der Hausverwaltungsvertrag als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten des Mieters als Dritten anzusehen sei, sei der Viertbeklagte als Mehrheitseigentümer und Hausverwalter dem Kläger als Mieter zur ordnungsgemäßen und gesetzeskonformen Verwaltung der ihm anvertrauten Gelder verpflichtet gewesen. Aus der vorsätzlichen Verletzung seiner Pflichten sei eine deliktische Haftung auch für Vermögensschäden abzuleiten. Der Viertbeklagte habe mit einer aufwändigen Konstruktion, die nur mit Schädigungsabsicht erklärt werden könne, versucht, seine Haftung rechtlich und wirtschaftlich zu verhindern. Da sein Schädigungsvorsatz darauf abgezielt habe, die gesamte Rückforderung durch den Kläger unmöglich zu machen, beziffere sich der entstehende Schaden mit dem gesamten Klagsbetrag.
Dazu wurde erwogen:
1.1. Wie schon das Erstgericht ausgeführt hat, gehört das Verlangen einer Kaution zur ordentlichen Verwaltung eines Hauses. Hat der Verwalter eine Kaution erhalten, so ist sie den Vermietern zuzurechnen, als deren Vertreter der Hausverwalter den Mietvertrag geschlossen hat. Das Rückzahlungsbegehren hinsichtlich einer solchen Kaution ist daher gegen die Vermieter zu stellen (LGZ Wien MietSlg 37.050). Auch die Rückzahlungspflicht nach § 69 Abs 2 WWFSG hinsichtlich des Finanzierungsbeitrags für eine von allen Vermietern getragene Sanierungs- und Ausbaumaßnahme trifft die Vermieter.1.1. Wie schon das Erstgericht ausgeführt hat, gehört das Verlangen einer Kaution zur ordentlichen Verwaltung eines Hauses. Hat der Verwalter eine Kaution erhalten, so ist sie den Vermietern zuzurechnen, als deren Vertreter der Hausverwalter den Mietvertrag geschlossen hat. Das Rückzahlungsbegehren hinsichtlich einer solchen Kaution ist daher gegen die Vermieter zu stellen (LGZ Wien MietSlg 37.050). Auch die Rückzahlungspflicht nach Paragraph 69, Absatz 2, WWFSG hinsichtlich des Finanzierungsbeitrags für eine von allen Vermietern getragene Sanierungs- und Ausbaumaßnahme trifft die Vermieter.
1.2. § 1120 ABGB normiert bei Einzelrechtsnachfolge auf Bestandgeberseite eine kraft Gesetzes wirksam werdende Übernahme der Bestandverträge durch den Erwerber des Bestandgegenstands (RIS1.2. Paragraph 1120, ABGB normiert bei Einzelrechtsnachfolge auf Bestandgeberseite eine kraft Gesetzes wirksam werdende Übernahme der Bestandverträge durch den Erwerber des Bestandgegenstands (RIS-Justiz RS0021208). Mit der Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch tritt der Rechtsnachfolger in den Bestandvertrag ein (1 Ob 344/99s = SZ 73/102; Würth in Rummel3 § 1120 ABGB Rz 7). Damit ist nicht etwa ein bloßer Schuldbeitritt gemeint; vielmehr geht das Schuldverhältnis - abgesehen von dessen Dauer - kraft Gesetzes auf den Erwerber mit allen Rechten und Pflichten über (3 Ob 2432/96k = immolex 1997, 260 [3 Paragraph 1120, ABGB Rz 7). Damit ist nicht etwa ein bloßer Schuldbeitritt gemeint; vielmehr geht das Schuldverhältnis - abgesehen von dessen Dauer - kraft Gesetzes auf den Erwerber mit allen Rechten und Pflichten über (3 Ob 2432/96k = immolex 1997, 260 [Pfiel]).
Dies gilt nach der Rechtsprechung auch bei Einräumung eines Fruchtgenussrechts: Wechselt nach Mietvertragsabschluss der Bestandgeber dadurch, dass einem Dritten ein Fruchtgenussrecht eingeräumt wird, tritt der Fruchtnießer mit Einverleibung des Fruchtgenussrechts in die Vermieterstellung ein (5 Ob 90/01y; 5 Ob 88/08i; RIS-Justiz RS0069898 [T1]). Rückzahlungsansprüche, die mit der Auflösung des Bestandverhältnisses fällig werden, sind daher gegenüber dem Fruchtgenussberechtigten als zu diesem Zeitpunkt aktuellem Bestandgeber geltend zu machen (vgl 6 Ob 368/97b). Die von der Rechtsprechung vorgenommenen Abgrenzungen (etwa 5 Ob 90/01y = RISJustiz RS0069898 [T1]). Rückzahlungsansprüche, die mit der Auflösung des Bestandverhältnisses fällig werden, sind daher gegenüber dem Fruchtgenussberechtigten als zu diesem Zeitpunkt aktuellem Bestandgeber geltend zu machen vergleiche 6 Ob 368/97b). Die von der Rechtsprechung vorgenommenen Abgrenzungen (etwa 5 Ob 90/01y = RIS-Justiz RS0021129 [T6] im Hinblick auf das Grundbuchprinzip) sind im vorliegenden Fall ohne Relevanz.
1.3. Die Vermieterstellung der erst- und zweitbeklagten Parteien ist nicht weiter strittig; sie haben ihrer (rechtskräftig festgestellten) anteiligen Rückzahlungsverpflichtung hinsichtlich Kaution und Finanzierungsbeitrag mittlerweile durch Zahlung Rechnung getragen. Eine - im Übrigen im Revisionsverfahren in der Hauptsache nicht mehr relevante - solidarische Haftung des Viertbeklagten auf Rückzahlung der genannten Einmalzahlungen der Bestandnehmer gemeinsam mit den erst- und zweitbeklagten Parteien auf bestandvertraglicher Grundlage kommt demnach nicht in Betracht. Es besteht auch kein Anlass, eine Schutzwirkung des Hausverwaltervertrags dergestalt zu konstruieren, dass neben der Verpflichtung der Bestandgeber eine eigenständige Rückzahlungsverpflichtung des Hausverwalters besteht; schließlich ist der Hausverwalter für die Bestandgeber aufgetreten, denen seine Handlungen im konkreten Fall zuzurechnen sind.
2. Folgt man der unter 1.2. angeführten Rechtsprechung, ist die vom Kläger bereits im erstinstanzlichen Verfahren mit hinreichender Deutlichkeit aufgeworfene Frage zu behandeln, ob die Einräumung des Fruchtgenussrechts zugunsten der Drittbeklagten den Viertbeklagten auch dann von seiner anteiligen (14/24stel) Rückzahlungsverpflichtung entlastet, wenn es sich dabei um ein im Verhältnis zum Kläger ungültiges Geschäft handelt.
2.1. Das Erstgericht hat festgestellt, dass der Viertbeklagte seiner damaligen Gattin, der Drittbeklagten, mit Notariatsakt vom 5. 11. 2001 das lebenslange und unentgeltliche Fruchtgenussrecht an den ihm eigentümlichen Liegenschaftsanteilen einräumte; am gleichen Tag unterfertigte die Drittbeklagte auch eine Löschungserklärung betreffend dieses Fruchtgenussrecht. Zum „damaligen Zeitpunkt wusste die Drittbeklagte nicht, dass sie gleichzeitig die Einräumung eines Fruchtgenussrechts und dessen Löschung unterschrieb. Es war ihr die Bedeutung eines Fruchtgenussrechts auch nicht bekannt. Sie wusste im Zeitpunkt der Einräumung des Fruchtgenussrechts weder um die Verwaltung der gegenständlichen Liegenschaften noch um die Vermietung einzelner Objekte in diesem Haus noch um irgendwelche Zahlungen betreffend dieses Haus Bescheid". Aus den weiteren Feststellungen ergibt sich, dass der Viertbeklagte faktisch die gesamte Hausverwaltung führte und auch nach außen als Hausverwalter auftrat; in der rechtlichen Beurteilung wird noch ausgeführt, dass er das Fruchtgenussrecht einer „mittellosen Person" eingeräumt habe (Seite 26 des Ersturteils).
2.2. Trotz der Maßgeblichkeit des objektiven Erklärungswerts bedarf jedes Rechtsgeschäft eines Mindestmaßes an Selbstbestimmung: In Bezug auf den Erklärenden gebietet es jedoch die Gleichbehandlung mit dem Empfänger, der in seinem Vertrauen geschützt wird, wenn er sorgfältig war, dass ihm der Erklärungstatbestand nur dann zugerechnet wird, wenn er ihn fahrlässig verursacht oder das Risiko seines Entstehens unnötigerweise erhöht hat (Koziol/Welser I13 97 f, 110; Bollenberger in KBB2 § 863 Rz 1 und 5). In diesem Fall bedarf es keiner Irrtumsanfechtung, sondern es liegt von vornherein kein wirksames Rechtsgeschäft vor (näher F. Bydlinski, Privatautonomie und objektive Grundlagen des verpflichtenden Rechtsgeschäftes [1967] 155 ff). in KBB2 Paragraph 863, Rz 1 und 5). In diesem Fall bedarf es keiner Irrtumsanfechtung, sondern es liegt von vornherein kein wirksames Rechtsgeschäft vor (näher F. Bydlinski, Privatautonomie und objektive Grundlagen des verpflichtenden Rechtsgeschäftes [1967] 155 ff).
Bei einem Vertrag muss zumindest ein Vertragspartner den geschlossenen Vertrag wirklich gewollt und auf den Willen des anderen vertraut haben (Apathy/Riedler in Schwimann, ABGB3 IV § 863 Rz 5 mit Hinweis auf die Rechtsprechung, die bei konkludentem Vertragsschluss die Absicht beider Parteien fordert, einen Vertrag zu schließen, etwa 3 Ob 67/66 = MietSlg 18.114; siehe auch , ABGB3 römisch IV Paragraph 863, Rz 5 mit Hinweis auf die Rechtsprechung, die bei konkludentem Vertragsschluss die Absicht beider Parteien fordert, einen Vertrag zu schließen, etwa 3 Ob 67/66 = MietSlg 18.114; siehe auch Rummel in seiner kritischen Anmerkung zu 4 Ob 2311/96y = JBl 1997, 312 [315]). Auch bei „ungelesenem" Unterfertigen einer Urkunde ist es für die Geltung als Willenserklärung notwendig, dass der die Erklärung Abgebende Rechtsfolgen herbeiführen will. Ist das erkennbar nicht der Fall, kann keine wirksame Willenserklärung angenommen werden (vgl 5 Ob 277/01y = RIS in seiner kritischen Anmerkung zu 4 Ob 2311/96y = JBl 1997, 312 [315]). Auch bei „ungelesenem" Unterfertigen einer Urkunde ist es für die Geltung als Willenserklärung notwendig, dass der die Erklärung Abgebende Rechtsfolgen herbeiführen will. Ist das erkennbar nicht der Fall, kann keine wirksame Willenserklärung angenommen werden vergleiche 5 Ob 277/01y = RIS-Justiz RS0014753 [T12] = RS0014160 [T34] = RS0017267 [T3]).
2.3. Nach den Feststellungen konnte der Viertbeklagte nach den Umständen nicht darauf vertrauen, dass die Drittbeklagte mit ihm einen Vertrag über die Einräumung eines Fruchtgenussrechts zu ihren Gunsten schließen wollte. Sie hatte erkennbar kein Bewusstsein, dass sie mit ihren beiden Unterschriften überhaupt Willenserklärungen abgab. Daher ist der Vertrag über die Einräumung des Fruchtgenussrechts nicht wirksam zustande gekommen.
2.4. Es liegt ein dem Scheingeschäft ähnliche Konstellation vor. Bei diesem besteht kein Anlass für einen Vertrauensschutz zwischen den Vertragspartnern (Rummel in Rummel3 § 916 Rz 2). Nur gutgläubige Dritte werden im Vertrauen auf die Gültigkeit des Geschäfts geschützt, das heißt sie können ungeachtet der Ungültigkeit des Geschäfts verlangen, so behandelt zu werden, als wäre das Geschäft gültig. Sie können sich aber auch auf die Nichtigkeit des vorgegebenen Vertragsschlusses berufen (3 Ob 318/98f uva; RIS3 Paragraph 916, Rz 2). Nur gutgläubige Dritte werden im Vertrauen auf die Gültigkeit des Geschäfts geschützt, das heißt sie können ungeachtet der Ungültigkeit des Geschäfts verlangen, so behandelt zu werden, als wäre das Geschäft gültig. Sie können sich aber auch auf die Nichtigkeit des vorgegebenen Vertragsschlusses berufen (3 Ob 318/98f uva; RIS-Justiz RS0018051; Rummel in Rummel3 § 916 Rz 4).3 Paragraph 916, Rz 4).
2.5. Diese Rechtsfolgen gelten in gleicher Weise für den Fall, dass mangels Erklärungsbewusstseins kein wirksames Geschäft zustande gekommen ist. Der Kläger, der die Unwirksamkeit des Geschäfts bewiesen hat, kann sich demnach darauf berufen, dass ihm - trotz des Notariatsakts - weiterhin der Viertbeklagte für die Rückzahlung von Kaution und Finanzierungsbeitrag haftet. Der Umstand, dass die Rückzahlungsverpflichtung der Drittbeklagten bereits rechtskräftig bejaht wurde, vermag daran - mangels Bindungswirkung für den Viertbeklagten - nichts zu ändern.
2.6. Die Frage des Vorliegens eines Umgehungsgeschäfts oder der Anwendbarkeit des § 1295 Abs 2 ABGB bedarf daher keiner weiteren Erörterung.2.6. Die Frage des Vorliegens eines Umgehungsgeschäfts oder der Anwendbarkeit des Paragraph 1295, Absatz 2, ABGB bedarf daher keiner weiteren Erörterung.
2.7. Damit ist der Revision des Klägers stattzugeben; der Viertbeklagte ist - solidarisch mit der drittbeklagten Partei - zur Rückzahlung von 11.741,74 EUR an den Kläger verpflichtet.
3. Auf die (im Übrigen nach der Zahlung nur mehr für die Kostenentscheidung relevante) Frage, ob den Viertbeklagten auch eine Solidarverpflichtung mit den erst- und zweitbeklagten Parteien getroffen hätte, ist an dieser Stelle nicht mehr einzugehen, da sich das Revisionsinteresse nicht mehr darauf bezieht.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 43, 50 ZPO. Die Abänderung der Urteile der Vorinstanzen macht eine neue Kostenentscheidung im Verhältnis zum Viertbeklagten erforderlich. Dies gilt auch für die Frage eines Kostenersatzanspruchs der auf Seiten des Klägers allein gegenüber dem Viertbeklagten beigetretenen Nebenintervenientin, die nur im erstinstanzlichen Verfahren aufgetreten ist und der ein Obsiegen des Klägers zugute kommt. beruht auf Paragraphen 41,, 43, 50 ZPO. Die Abänderung der Urteile der Vorinstanzen macht eine neue Kostenentscheidung im Verhältnis zum Viertbeklagten erforderlich. Dies gilt auch für die Frage eines Kostenersatzanspruchs der auf Seiten des Klägers allein gegenüber dem Viertbeklagten beigetretenen Nebenintervenientin, die nur im erstinstanzlichen Verfahren aufgetreten ist und der ein Obsiegen des Klägers zugute kommt.
4.1. Auch wenn sich das Revisionsinteresse des Klägers, der im Verhältnis zum Viertbeklagten dessen solidarische Haftung mit den anderen Beklagten geltend macht, im Hinblick auf die zwischenzeitige Zahlung der erst- und zweitbeklagten Parteien auf 11.741,74 EUR reduziert hat, ist für das erstinstanzliche Verfahren zu prüfen, inwieweit der Kläger hier gegenüber dem Viertbeklagten obsiegt hätte. Wie unter 1.3. ausgeführt wurde, kommt eine vertragliche Haftung oder eine Haftung auf der Grundlage eines Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten des Klägers als Mieter nicht in Betracht. Eine Mithaftung hinsichtlich des gesamten vom zugesprochenen Betrags von 20.128,70 EUR auf deliktischer Basis scheitert daran, dass sie eine absichtliche sittenwidrige Herbeiführung des Vermögensschadens voraussetzen würde, die aber aus den Feststellungen nicht abzuleiten ist. Somit ist der Kläger gegenüber dem Viertbeklagten im erstinstanzlichen Verfahren als mit 11.741,74 EUR obsiegend anzusehen, das sind rund 54 %, sodass bei den Rechtsanwaltskosten eine Kostenaufhebung gerechtfertigt ist (Fucik in Rechberger, ZPO3 § 43 Rz 4). Die in § 43 Abs 1 Satz 3 ZPO angeführten Gebühren, die im Verfahren 22 C 140/06a des Erstgerichts angefallen sind (551 EUR), sind vom Viertbeklagten zu 54 % zu ersetzen (= 297,54 EUR). Dazu kommt, dass den Viertbeklagten, der neben der Drittbeklagten und solidarisch mit dieser für die Rückzahlung der Kaution und des Finanzierungsbeitrags zu 14/24 (= rund 58 %) haftet, in diesem Ausmaß auch die Verpflichtung trifft, solidarisch mit der Drittbeklagten dem Kläger Barauslagen zu ersetzen, entsprechend der Obsiegensquote eingeschränkt auf 54 % (58 % von 633,70 EUR = 367,55 EUR, davon 54 % = 198,47 EUR)., ZPO3 Paragraph 43, Rz 4). Die in Paragraph 43, Absatz eins, Satz 3 ZPO angeführten Gebühren, die im Verfahren 22 C 140/06a des Erstgerichts angefallen sind (551 EUR), sind vom Viertbeklagten zu 54 % zu ersetzen (= 297,54 EUR). Dazu kommt, dass den Viertbeklagten, der neben der Drittbeklagten und solidarisch mit dieser für die Rückzahlung der Kaution und des Finanzierungsbeitrags zu 14/24 (= rund 58 %) haftet, in diesem Ausmaß auch die Verpflichtung trifft, solidarisch mit der Drittbeklagten dem Kläger Barauslagen zu ersetzen, entsprechend der Obsiegensquote eingeschränkt auf 54 % (58 % von 633,70 EUR = 367,55 EUR, davon 54 % = 198,47 EUR).
4.2. Bei diesem Ausgang hat auch die Nebenintervenientin im erstinstanzlichen Verfahren keinen Kostenersatzanspruch gegenüber dem Viertbeklagten (9 ObA 43/01s = DRdA 2002, 158; RIS-Justiz RS0035807; Obermaier, Das Kostenhandbuch [2005] Rz 258).
4.3. Im Berufungsverfahren mit einem allein auf den Viertbeklagten bezogenen Berufungsgegenstand von 20.128,70 EUR sA (Obsiegensquote daher rund 58 %) hat der Kläger Anspruch auf Ersatz von 16 % seiner Rechtsanwaltskosten und 58 % der von ihm ausgelegten Gerichtsgebühren.
Im Revisionsverfahren hat der Kläger voll obsiegt.