Gegenstand des Revisionsverfahrens sind nur mehr die Klauseln 1 und 2, da die Beklagte die Stattgebung des Klagebegehrens hinsichtlich der Klausel 3 unbekämpft ließ.
Wer im geschäftlichen Verkehr in hiebei verwendeten Formblättern Vertragsbedingungen vorsieht, die gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen, kann nach § 28 Abs 1 KSchG auf Unterlassung geklagt werden. Die Klägerin ist nach § 29 Abs 1 KSchG berechtigt, diesen Anspruch mit Verbandsklage geltend zu machen. Die Gefahr einer Verwendung und Empfehlung derartiger Bedingungen besteht nach § 28 Abs 2 KSchG nicht mehr, wenn der Unternehmer nach Abmahnung durch eine gemäß § 29 KSchG klageberechtigte Einrichtung binnen angemessener Frist eine mit angemessener Konventionalstrafe (§ 1336 ABGB) besicherte Unterlassungserklärung abgibt. Die Beklagte ließ unbestritten, dass eine derartige Erklärung hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Klauseln nicht vorliegt. Das erstmals in der Revisionsbeantwortung allein zur Begründung der Unzulässigkeit der Revision erstattete Vorbringen der Beklagten, infolge der durch die Wohnrechtsnovelle 2006 geschaffenen gesetzlichen Änderungen könne und werde die Klausel 2 in ihrer der Klage zu Grunde liegenden Form ohnehin so nicht mehr Verwendung finden, stellt keine Unterlassungserklärung im Sinn des § 28 Abs 2 KSchG dar. Selbst wenn diese Ausführungen als Zusage zu verstehen sein sollten, die Verwendung werde unterbleiben, wäre dies für den Wegfall der Wiederholungsgefahr nicht ausreichend (Jelinek in Krejci, Handbuch zum KSchG, 815).
Zur Klausel 1:
Ist diese Klausel unklar oder unverständlich, dann ist die in Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung nach § 6 Abs 3 KSchG unwirksam. Diese Bestimmung genießt im Verbandsprozess besondere Bedeutung, um die Verwendung von intransparenten Klauseln in Vertragsformblättern von vornherein zu unterbinden (Apathy in Schwimann, ABGB3, § 6 KSchG Rz 87; RIS-Justiz RS0115219). Dem Verbraucher in Verträgen unterbreitete, schriftlich niedergelegte Klauseln müssen stets klar und verständlich abgefasst sein. Das im § 6 Abs 3 KSchG zum Ausdruck kommende Transparenzgebot begnügt sich nicht mit der formellen Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind (RIS-Justiz RS0115217). Dem Verbraucher soll im Rahmen des Möglichen und Überschaubaren Gelegenheit gegeben werden, sich zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren, damit er nicht von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten werden kann und ihm nicht unberechtigte Pflichten abverlangt werden. Er darf über die aus der Regelung resultierenden Rechtsfolgen nicht getäuscht oder im Unklaren gelassen werden. Maßstab für die Transparenz ist das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen „Durchschnittskunden". Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot, und das Gebot der Vollständigkeit (vgl Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz4, § 9 Rz 143 ff). Diese dem deutschen Rechtskreis entspringenden Einzelausprägungen des Transparenzgebots haben auch in die österreichische Rechtsprechung Eingang gefunden (Schur in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang-ABGB3, KSchG § 6 Abs 3 Rz 3). Eine Klausel wird beispielsweise dann als intransparent gewertet, wenn dem Kunden die wirtschaftliche Tragweite der Bestimmung verschleiert wird oder ihm künftig entstehende Kosten aufgebürdet werden und dabei nicht auf die mögliche Höhe dieser Kosten hingewiesen wird (ecolex 1999, 543).
Für die Klausel 1 ist - durch die Wohnrechtsnovelle 2006, BGBl I 2006/124, unverändert geblieben - § 21 Abs 1 Z 6 MRG maßgeblich. Gemäß dieser Bestimmung gelten als Betriebskosten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die angemessene Versicherung des Hauses gegen „andere" Schäden, wie besonders gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter - diese berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände - des Hauses dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt haben. Die aus den Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen Glasbruch und Sturmschäden entstehenden Kosten sind also nur dann Betriebskosten, wenn die Mieter der Mehrzahl der vermieteten Mietgegenstände dem Abschluss zugestimmt haben (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21 § 21 MRG Rz 10). Mit dieser Bestimmung wurde der Mietermehrheit ein Wahlrecht zwischen einer anteiligen Prämienbelastung durch die entsprechende Versicherung und dem Risiko einer Mietzinserhöhung nach § 18 MRG im Schadensfall eingeräumt. Ohne Zustimmung der Mietermehrheit könnten die anteiligen Versicherungsprämien aus einer Glasbruch- und Sturmschadenversicherung nicht als Betriebskosten eingehoben werden (Würth/Zingher/Kovanyi aaO Rz 2). Diesen Umstand legt die Klausel 1 jedoch nicht offen. Selbst wenn man davon ausgeht, dass einem mit durchschnittlichem Verstand ausgestatteten Mieter nicht verborgen bleiben dürfte, dass die Zustimmungserklärung zur Klausel 1 für den Mieter eine Kostenbelastung mit sich bringen kann bzw bringt, so unterbleibt jede Information und Aufklärung darüber, dass die Klausel darauf abzielt, dem Mieter Versicherungsprämien als Betriebskosten in Rechnung zu stellen, was ohne seine Zustimmungserklärung nicht möglich wäre. Das ihm zustehende Wahlrecht, das insbesondere bei Vorhandensein von stattlichen Mietzinsreserven, aus denen die ansonsten versicherten Schäden bezahlt werden könnten, den Mieter von der Erteilung der Zustimmung zum Abschluss entsprechender Versicherungen abhalten könnte, wird ihm nicht offen gelegt. Der Mieter wird somit nicht in klarer und durchschaubarer Weise über seine Rechte informiert, sondern über die Tragweite seiner Einwilligung bzw Zustimmung im Unklaren gelassen.
Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klausel entspreche dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG, weil sie sich am Wortlaut des Gesetzes orientiere, wird vom Obersten Gerichtshof nicht geteilt. Während sich aus dem Text des § 21 Abs 1 Z 6 MRG eindeutig die Folge der Zustimmungserklärung ergibt, nämlich dass die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für die Versicherung des Hauses gegen Glasbruch- und Sturmschäden als Betriebskosten gelten, enthält die Klausel 1 darauf keinen Hinweis. Dass ein Zusammenhang zwischen der Zustimmungserklärung und den Betriebskosten besteht, bleibt gänzlich unerwähnt. Es kann also keineswegs gesagt werden, dass der Durchschnittsverbraucher durchschaubar, klar und verständlich so aufgeklärt wird, dass er die Tragweite seiner Zustimmungserklärung erfassen kann. Selbst wenn die Versicherungssparten festgelegt sind und von einer „angemessenen" Versicherung die Rede ist, kann der durchschnittlich begabte Verbraucher nicht erkennen, dass sich als Konsequenz seiner Zustimmungs- oder Beitrittserklärung eine erhöhte Betriebskostenbelastung ergibt oder ergeben kann. Insbesondere aber wird er über die alternativen Möglichkeiten, wie die Bezahlung der zu versichernden Schäden sonst erfolgen könnte (aus Mietzinsreserven oder im Wege der Mietzinserhöhung gemäß § 18 MRG), nicht aufgeklärt.
Die von der Beklagten empfohlene Vertragsklausel verstößt gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG. Sie ist schon deshalb unwirksam.
Zur Klausel 2:
Während § 8 Abs 1 Satz 2 MRG Erhaltungspflichten des Mieters nur so weit festlegt, als dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Schaden erwachsen darf, sieht die beanstandete Klausel eine darüber hinausgehende umfassende Erhaltungspflicht des Mieters - hinsichtlich aller „für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte" - vor, von der lediglich ernste Schäden des Hauses ausgenommen bleiben sollen. Die Klausel zielt somit darauf ab, dem Mieter die Erhaltungspflicht für den bedungenen Gebrauch aufzuerlegen.
Jedenfalls außerhalb der vollen Anwendbarkeit des MRG ist es grundsätzlich zulässig, die Pflicht zur Instandhaltung des Bestandgegenstands auf den Bestandnehmer zu überwälzen (6 Ob 42/02y mwN; Würth in Rummel, ABGB3 § 1096 Rz 5). Inwieweit dies auch auf den Vollanwendungsbereich des MRG zuträfe, muss hier nicht erörtert werden, zumal die Unwirksamkeit der in Beschwerde gezogenen Klausel schon bei Mietverträgen, die (nur) in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, gegeben ist.
Gemäß § 3 Abs 1 Satz 2 MRG bleibt „im Übrigen § 1096 ABGB unberührt". Nach § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB wird der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit, wenn das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft ist oder es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt. In dieser Regelung ist nach ständiger Rechtsprechung eine dem Wesen des Bestandverhältnisses angepasste Gewährleistungsbestimmung besonderer Art zu sehen (RIS-Justiz RS0021326, RS0021286). Gemäß § 9 Abs 1 KSchG in der Fassung des GewRÄG, BGBl I 2001/48, können Gewährleistungsrechte des Verbrauchers (§§ 922 bis 933 ABGB) vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Der Klammerausdruck war in der alten Fassung nicht enthalten, sodass allgemein die Auffassung vertreten wurde, dass von § 9 KSchG alle gesetzlichen Gewährleistungsansprüche, die für Verbrauchergeschäfte beachtlich sein können, umfasst werden, also auch der Anspruch nach § 1096 ABGB. Diese Ansicht ist für § 9 KSchG nF aufrecht zu erhalten, da sich kein Hinweis darauf ergibt, dass der Gesetzgeber eine Einschränkung des Konsumentenschutzes habe vornehmen wollen (7 Ob 78/06f mwN).
Wird der Mieter - wie hier durch die inkriminierte Klausel - generell zur Wartung, Instandhaltung und Erneuerung aller für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte verpflichtet, dann bedeutet dies, dass das im § 1096 Abs 1 zweiter Satz festgelegte Zinsminderungsrecht des Mieters nie zum Tragen kommen könnte, hat er doch in jedem Fall - also auch dann, wenn ohne Schuld des Bestandnehmers ein Mangel am Bestandobjekt auftritt, der dieses zum bedungenen Gebrauch untauglich macht - die notwendigen Maßnahmen auf seine Kosten vorzunehmen. Wird die Pflicht zur Erhaltung des Mietobjekts generell auf den Mieter überwälzt, dann kann er sich auch nicht auf die Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes berufen, was aber Voraussetzung für einen Zinsminderungsanspruch wäre (vgl 7 Ob 78/06f). Durch die positive Festlegung der generellen Erhaltungspflicht des Mieters werden implizit dessen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen. Da einem Verbraucher gegenüber Gewährleistungsrechte (beim Bestandvertrag die Zinsminderung) im Voraus nicht ausgeschlossen werden können, widerspricht die Klausel § 9 Abs 1 KSchG und ist schon deshalb unwirksam. Ob diese Klausel auch noch aus anderen Gründen unwirksam wäre, bedarf hier keiner Erörterung.
Der Revision der Klägerin ist daher stattzugeben und das erstinstanzliche Urteil wiederherzustellen.
Nach § 30 Abs 1 KSchG iVm § 25 Abs 3 UWG hat das Gericht der obsiegenden Partei, wenn diese daran ein berechtigtes Interesse hat, auf Antrag die Befugnis zuzusprechen, das Urteil innerhalb bestimmter Frist auf Kosten des Gegners zu veröffentlichen. Diese Veröffentlichungsbefugnis wird hier nicht bezweifelt.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.