Justiz (OGH, OLG, LG, BG, OPMS, AUSL)

Entscheidungstext 3Ob2275/96x

Gericht

OGH

Dokumenttyp

Entscheidungstext

Geschäftszahl

3Ob2275/96x

Entscheidungsdatum

11.03.1998

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Hofmann als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Graf, Dr.Pimmer, Dr.Zechner und Dr.Sailer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Mag.Johann Z*****, vertreten durch Dr.Friedrich Doschek, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Alois N*****, vertreten durch Dr.Hans Wagner, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, infolge außerordentlicher Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 30.Mai 1996, GZ 40 R 331/96i-19, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Favoriten vom 18.Jänner 1996, GZ 7 C 1660/95f-14, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

 

Der Revision wird Folge gegeben.

 

Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß sie zu lauten haben:

 

Die Aufkündigung des Bezirksgerichtes Favoriten vom 8.6.1995, 7 C 1660/95f-1, wird als rechtsunwirksam aufgehoben.

 

Das Klagebegehren, die beklagte Partei sei schuldig, die im Haus 1100 Wien, D*****gasse 38, gemietete Wohnung Nr 13, 13a, bestehend aus Zimmer, Kabinett und Küche, von den nicht in Bestand gegebenen Gegenständen geräumt zu übergeben, wird abgewiesen.

 

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 19.909,76 (darin enthalten S 2.844,96 Umsatzsteuer und S 2.840,-- Barauslagen) bestimmten Kosten aller drei Instanzen binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Text

 

Entscheidungsgründe:

 

Der Kläger kündigte dem Beklagten mit der am 13.6.1995 zugestellten Aufkündigung die von ihm gemietete Wohnung in 1100 Wien, D*****gasse 38/13, 13a, bestehend aus Zimmer, Kabinett und Küche, unter anderem deshalb auf, weil sie nicht mehr zur Befriedigung eines regelmäßigen Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen verwendet werde.

 

Der Beklagte erhob Einwendungen und brachte vor, er benütze die Wohnung ständig zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses.

 

Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam; es stellte folgenden Sachverhalt fest:

 

Die Liegenschaft 1100 Wien, D*****gasse 38, steht zur Gänze im Eigentum des Klägers.

 

Mit Mietvertrag vom 3.5.1974 wurde die Wohnung top Nr 13, 13a, bestehend aus einem Zimmer, Kabinett und Küche, per 3.5.1974 an den Beklagten vermietet. Die Wohnung diente zunächst dem Beklagten und seiner Gattin als Ehewohnung. 1982 kam eine Tochter zur Welt. 1977 erwarb der Beklagte ein zunächst kleines Einfamilienhaus in 1100 Wien, W*****gasse 20 (ca 20 Gehminuten von der Wohnung entfernt) in der Absicht, später einmal im Grünen zu wohnen. Im Jahr 1980 erwarb der Beklagte sodann die gesamte Liegenschaft. Bei diesem Haus handelt es sich um ein kleines unterkellertes, aber winterfestes Einfamilienhaus. Der Keller ist bis heute nicht ausgebaut und stellt eine Baustelle dar; er dient vornehmlich als Lagerplatz für Baumaterial und Brennstoffe.

 

Durch Umbau vergrößerte der Beklagte die Nutzfläche des Einfamilienhauses von 40 m2 auf etwa 66 m2. Das Haus ist voll bewohnbar, der Haushalt ist voll eingerichtet und vollständig ausgestattet. Im Erdgeschoß liegt eine Wohnküche mit etwa 15 m2 und ein Wohnzimmer mit 18 m2, im ersten Stock ein WC mit Bad sowie ein Schlafzimmer mit etwa 18 m2 und ein weiteres Zimmer mit 15 m2. Die Tochter des Beklagten bewohnt ein Zimmer des oberen Stockwerks. Die Ehegattin des Beklagten und die Tochter zogen im Jahr 1989 vollständig aus der aufgekündigten Wohnung aus und nahmen insbesondere ihre gesamte persönliche Habe in das Einfamilienhaus mit. Einrichtungsgegenstände wurden nicht mitgenommen, weil sie im Einfamilienhaus nicht zu verwenden waren. Die Ehegattin des Beklagten nahm vom Hausrat nur diejenigen Dinge mit, die sie im Einfamilienhaus gebrauchen konnte. Somit verblieb im aufgekündigten Bestandobjekt ein vollständig eingerichteter funktionsfähiger Haushalt. Die Küche ist vollständig eingerichtet, vorhanden sind ein Eiskasten, eine Duschgelegenheit, eine Waschmaschine und eine Kochgelegenheit; auch die beiden Zimmer und Nebenräume der aufgekündigten Wohnung sind vollständig eingerichtet, insbesondere befinden sich im Bestandobjekt mehrere Schlafgelegenheiten. Vorzimmer und Küche sind in einem Raum zusammengefaßt, im Kabinett kann - wenn der Tisch weggeräumt wird - ein Doppelbett hergerichtet werden, im großen Schlafzimmer ist ebenfalls ein Doppelbett vorhanden. Im Kabinett befindet sich ein großer Wäschekasten (dreiteiliger Kasten mit Legefächern), in dem persönliche Kleidungsstücke des Beklagten, die Hemden, Hosen, Unterwäsche, zwei Anzüge, sechs Sakkos, Mäntel, Trainingsanzüge etc. verwahrt sind. Im großen Schlafzimmer befindet sich auch ein Eßtisch mit Sessel und Nachtkästchen, Spannteppiche, Vorhänge, Beleuchtungskörper etc. Das Bestandobjekt wird mittels einer Gastherme beheizt, mit der auch die Warmwasseraufbereitung vorgenommen wird.

 

Der Beklagte lebt von seiner Ehefrau nicht getrennt; er übersiedelte ebenfalls in das Einfamilienhaus in 1100 Wien, W*****gasse 20. Er begann allerdings ab diesem Zeitpunkt (etwa 1989), die nunmehr aufgekündigte Wohnung anderweitig zu nutzen, nämlich für seine zahlreichen Hobbys. Der Beklagte beschäftigt sich intensiv mit Computern, fotografiert, stellt besprochene Videos her und greift insbesondere seinem Freund Walter Harrer bei der Zusammensetzung von Bausätzen für Verstärker unter die Arme. Der Beklagte, der bei der Firma Philips arbeitet, ist technisch sehr versiert; er und sein Freund Walter Harrer sind in technischen Dingen sehr interessiert, insbesondere was Elektroniksachen betrifft. Der Beklagte kann seine vielen technischen Geräte (insbesondere Kabel) gefahrlos herumliegen lassen, weil seine Familienangehörigen das Bestandobjekt nicht benutzen. Der Beklagte trifft sich etwa acht- bis zehnmal im Jahr mit seinem Freund Walter Harrer im aufgekündigten Bestandobjekt; sie gehen dann ihren Hobbys ungestört nach, weil die Gefahr, daß jemand über Kabel stolpert, nicht gegeben ist. Auch die Geräusche, die beim Vertonen von Videos erzeugt werden, bzw Gerüche, wie sie insbesondere bei der Vornahme von Lötarbeiten entstehen, stören niemanden, insbesondere nicht die Gattin des Beklagten, die äußerst geruchsempfindlich ist. Walter Harrer hat noch nie im aufgekündigten Bestandobjekt übernachtet. Der Beklagte pflegt - mit Ausnahme zu seinen unmittelbaren Nachbarn, dem Ehepaar Altenburger - keinerlei Kontakte und verhält sich auch sonst völlig ruhig und unauffällig. Er ist derzeit in 1100 Wien, W*****gasse 20, gemeldet; bis etwa Jänner 1985 war er auch an der aufgekündigten Wohnadresse gemeldet. Wenn der Beklagte nicht gerade seinen aufwendigen technischen Hobbys im aufgekündigten Bestandobjekt nachgeht, benutzt er die Wohnung häufig auch dann, wenn ihm seine Familie "auf die Nerven geht" und um insbesondere von seiner "dominanten Ehefrau" Ruhe zu haben. Der Beklagte übernachtet etwa dreimal pro Woche im aufgekündigten Bestandobjekt, ansonsten in seinem Einfamilienhaus. Insbesondere die Wochenenden verbringt der Beklagte mit seiner Familie; am Wochenende selbst hat der Gastwirtschaftsbetrieb, in dem seine Gattin arbeitet, geschlossen. Wenn der Beklagte in der aufgekündigten Wohnung übernachtet, und zwar meistens montags, dienstags und donnerstags, steht er zwischen 5 Uhr und 5,30 Uhr auf, fährt dann von der aufgekündigten Wohnung in sein Einfamilienhaus und bereitet das Frühstück für seine Familie vor. Anschließend bringt er die Tochter zur Straßenbahn und ist dann ca um 8 Uhr am Wienerberg bei der Firma Philips. Dort nimmt er auch sein Mittagessen zu sich. Etwa zwischen 16 und 16,15 Uhr fährt er in sein Einfamilienhaus, um sich dort mit seiner 14jährigen Tochter zu treffen und sich insbesondere um ihre Schulangelegenheiten zu kümmern bzw mit ihr Klavier zu üben. Anschließend bringt er seine Frau zur U-Bahn am Reumannplatz und zieht sich dann meist in die aufgekündigte Wohnung zurück. In der Regel erledigt er dann zwischen 18 Uhr und 19,30 Uhr in der aufgekündigten Wohnung die Computersachen, fährt dann wieder in sein Haus und sieht nach, ob mit seiner Tochter alles in Ordnung ist. Wenn dann seine Gattin etwa gegen 23 Uhr nach Hause kommt, fährt er an drei Tagen in der Woche noch am späten Abend in die aufgekündigte Wohnung zurück, um dort zu übernachten. In der aufgekündigten Wohnung kocht der Beklagte wenig, es sei denn, er bereitet für Freunde oder Bekannte seine Spezialität Boeuf Stroganoff zu. Wenn sein Freund Walter Harrer zu Besuch kommt, verköstigen sie sich meistens mit kalten Speisen. Der Beklagte wäscht seine Wäsche teilweise selbst im aufgekündigten Bestandobjekt, teilweise wird das von seiner Gattin im Haus W*****gasse 20 erledigt. Das Bügeln übernimmt vollständig die Gattin des Beklagten. Der Beklagte selbst putzt und reinigt das aufgekündigte Bestandobjekt zum allergrößten Teil selbst; hie und da hält sich auch seine Gattin in der Wohnung auf und übernimmt die "Nacharbeiten". Im aufgekündigten Bestandobjekt befinden sich auch Fernseher und Radio. Persönliche Wäsche, Kleidungsstücke, Schuhe etc des Beklagten befinden sich nicht nur in der aufgekündigten Wohnung, sondern auch in seinem Einfamilienhaus. Der Beklagte verbringt das Wochenende ausschließlich bei seiner Familie im Einfamilienhaus.

 

Das Erstgericht konnte nicht feststellen, daß der Beklagte das Bestandobjekt teilweise oder zur Gänze weitergegeben hat.

 

Rechtlich beurteilte das Erstgericht den festgestellten Sachverhalt dahin, der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG sei nur dann gegeben, wenn die vermietete Wohnung weder vom Mieter noch von einer eintrittsberechtigten Person regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet wird und wenn diese Person kein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses hat, weil ihr Wohnbedürfnis anderweitig angemessen befriedigt wird und daher kein dringendes Wohnbedürfnis an der vermieteten Wohnung besteht. Eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken sei nur gegeben, wenn die Wohnung während eines beachtlichen Zeitraumes im Jahr als wirtschaftlicher und familiärer Mittelpunkt ausgenützt werde. Selbst die Benützung mehrerer Wohnungen erfülle noch nicht den Kündigungstatbestand, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung zumindest zum Teil in der aufgekündigten Wohnung liege. Das Vorhandensein eines eigenen Hauses schließe aber regelmäßig das Wohnbedürfnis für eine zusätzliche Mietwohnung aus. Im vorliegenden Fall liege kein schutzwürdiges Interesse auf seiten des Beklagten vor, das Mietverhältnis aufrecht zu erhalten, weil das Bestandobjekt praktisch ausschließlich zur Verwirklichung der zahlreichen Hobbys und somit zur Freizeitgestaltung des Beklagten verwendet werde. Auch das Ausweichen des Beklagten von seiner "dominanten Ehegattin" stelle ebensowenig ein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Bestandverhältnisses dar wie der Umstand, daß sich der Beklagte gerne zurückziehe, wenn ihm seine Familie auf die Nerven geht. Daß der Beklagte dabei dreimal pro Woche im aufgekündigten Bestandobjekt auch übernachte - ohne daß dies zwingend notwendig wäre - und selbstverständlich auch selbst dafür Sorge trage, daß das Bestandobjekt geputzt und gereinigt wird, sei ebenso wie der Umstand, daß der Beklagte sich hie und da Speisen zubereitet bzw einen Teil seiner Wäsche im aufgekündigten Bestandobjekt wäscht, von untergeordneter Bedeutung. Der Umstand, daß sich die Familie des Beklagten ausschließlich im Einfamilienhaus aufhalte und auch der Beklagte zumindest viermal pro Woche dort übernachte und insbesondere die Wochenenden mit seiner Familie dort verbringe, lasse ganz eindeutig den Schluß zu, daß sich der wirtschaftliche, soziale und familiäre Mittelpunkt des Beklagten nicht im aufgekündigten Bestandobjekt, sondern in seinem Einfamilienhaus befinde. Da der Beklagte ein eigenes Haus besitze, werde somit regelmäßig das Wohnbedürfnis für eine zusätzliche Mietwohnung ausgeschlossen. Schutzwürdige Gründe zur Aufrechterhaltung des Bestandobjektes habe der Beklagte weder behauptet noch seien derartige relevante Gründe im Verfahren hervorgekommen.

 

Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil und ließ die ordentliche Revision nicht zu, weil es von der höchstgerichtlichen Rechtsprechung nicht abgewichen sei. Es übernahm die Feststellungen des Erstgerichtes und führte in rechtlicher Hinsicht aus, Voraussetzung für das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 6 MRG sei einerseits das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung der Wohnung zu Wohnzwecken, andererseits der Mangel eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen. Bei der Beurteilung des Vorliegens einer regelmäßigen Benützung sei nicht nur auf den Nutzungszeitraum abzustellen, sondern auch darauf, ob die Wohnung in dieser Zeit als wirtschaftlicher oder familiärer Mittelpunkt genützt werde. Nur wenn diese Voraussetzung gegeben sei, somit der wirtschaftliche und familiäre Schwerpunkt zumindest zum Teil noch in der aufgekündigten Wohnung liege, erfülle auch die Benützung zweier Wohnungen für sich allein noch nicht den Kündigungstatbestand. Liege aber in der aufgekündigten Wohnung nicht einmal partiell der Schwerpunkt der Lebenshaltung und gehe das Interesse an der Wohnung nicht über bloße Bequemlichkeit hinaus, sei der Kündigungsgrund auch bei zeitlich regelmäßiger Benützung verwirklicht. So bedeute bloßes Schlafen nach Nachtarbeit oder das Zubereiten einfacher Speisen auch vor dem Schlafengehen nicht ein Wohnen im aufgezeigten Sinn. Es sei nicht nur auf den durchschnittlichen Nutzungszeitraum abzustellen, sondern darauf, ob die Wohnung noch Mittelpunkt der Lebensinteressen sei.

 

Hier benütze der Beklagte das aufgekündigte Objekt als großzügigen Hobbyraum, und keineswegs als wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt. Dieser liege im Einfamilienhaus, wo der Beklagte auch seine Wochenenden verbringe. Daß sich der Beklagte gerne in die aufgekündigte Wohnung zurückziehe, wenn er etwas Ruhe haben möchte, könne einen wirtschaftlichen und familiären Mittelpunkt nicht begründen. Gegen eine Gleichstellung der Nutzung zu Hobbyzwecken und aus Bequemlichkeit sowie zum Zurückziehen zu Wohnzwecken spreche auch, daß bei Vereinbarung dieser Nutzung in der Regel vom Verzicht auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 6 MRG ausgegangen werde und bei Vermietung als Zweitwohnung zu diesem Vertragszweck das Mietverhältnis überhaupt nicht dem Kündigungsschutz des MRG unterliegen würde.

Rechtliche Beurteilung

 

Die außerordentliche Revision des Beklagten ist zulässig und berechtigt.

 

Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG, auf den der Kläger (im Revisionsverfahren ausschließlich) die Aufkündigung stützt, ist nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs nur gegeben, wenn die vermietete Wohnung weder vom Mieter noch von einer eintrittsberechtigten Person regelmäßig zu Wohnzwecken verwendet wird, wenn diese Personen kein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses haben, weil ihr Wohnbedürfnis anderweitig angemessen befriedigt wird und daher kein dringendes Wohnbedürfnis an der vermieteten Wohnung besteht (WoBl 1996, 73 = MietSlg 47.392/26; MietSlg 47.390; WoBl 1991, 193 ua). Eine regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken ist nur gegeben, wenn die Wohnung während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr als wirtschaftlicher und familiärer Mittelpunkt ausgenützt wird (WoBl 1996, 73 = MietSlg 47.392/26; WoBl 1993, 139; ImmZ 1992, 297 je mwN). Selbst die Benützung mehrerer Wohnungen erfüllt noch nicht den Kündigungstatbestand, solange der Mittelpunkt der Lebenshaltung zumindest zum Teil in der aufgekündigten Wohnung liegt (WoBl 1996, 73 = MietSlg 47.392/26; ImmZ 1992, 297), wenn der Mieter - oder eintrittsberechtigte Personen - die Wohnung wenigstens während eines beachtlichen Zeitraums im Jahr oder mehrere Tage in der Woche als wirtschaftlichen und familiären Treffpunkt benützen (SZ 69/32; WoBl 1993, 139 ua; Würth in Rummel, ABGB2, Rz 32 zu § 30 MRG). Die Wohnung darf nicht nur als gelegentliches Absteigequartier verwendet werden; das Interesse an der Wohnung muß über das der bloßen Bequemlichkeit hinausgehen (SZ 69/32; WoBl 1993, 139 mwN). Es genügt für die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses, wenn die Wohnung zumindest in mancher Beziehung noch Mittelpunkt der wirtschaftlichen Tätigkeit ist; nicht entscheidend ist hingegen, ob dem Mieter im Hinblick auf das Vorhandensein einer Zweitwohnung die Aufgabe der aufgekündigten Wohnung unter Umständen zugemutet werden könne (SZ 69/32 mwN). Der Oberste Gerichtshof hat deshalb schon ausgesprochen, daß eine nur fallweise Benützung der Wohnung zur Einnahme des Mittagessens (1 Ob 674/88) oder zur Vornahme einzelner Verrichtungen wie baden und Wäsche waschen (7 Ob 516/89) zur Annahme einer Benützung der Wohnung für Wohnzwecke nicht ausreichen. Beweispflichtig für das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung ist der Vermieter (MietSlg 47.390; WoBl 1993, 139). Soweit eine regelmäßige Verwendung der Wohnung zu Wohnzwecken erfolgt, ist der dringende Wohnbedarf nicht mehr zu prüfen. Die bloße Möglichkeit einer anderweitigen Befriedigung des Wohnbedürfnisses eines Wohnungsmieters reicht also zur Erfüllung des Kündigungstatbestandes der Z 6 nicht aus (Würth in Rummel, ABGB2, Rz 31 zu § 30 MRG mwN).

 

Nach den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen ist dem Kläger - entgegen der Rechtsansicht der Vorinstanzen - der ihm als Vermieter obliegende Beweis für das Fehlen einer regelmäßigen Verwendung der aufgekündigten Wohnung durch den Beklagten nicht gelungen.

 

Wenn auch der überwiegende wirtschaftliche und familiäre Mittelpunkt des Beklagten und seiner Familie in seinem Einfamilienhaus liegt, erfüllt dies noch nicht den Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 6 MRG, solange der Schwerpunkt der Lebenshaltung zumindest partiell in der aufgekündigten Wohnung liegt. Im vorliegenden Fall erreicht die Nutzung der aufgekündigten Wohnung durch den Beklagten eine derartige Intensität, daß nicht eine bloß zahlreiche, sondern eine regelmäßige Benützung vorliegt. Der Beklagte geht dort nicht nur seinen Hobbys nach und trifft sich mit seinem Freund, sondern zieht sich in diese Wohnung regelmäßig zurück, um dort seine Ruhe zu haben, und übernachtet dort dreimal in der Woche. Die Ehegattin des Beklagten hält sich ebenfalls hie und da in der Wohnung auf und übernimmt Reinigungsarbeiten ("Nacharbeiten").

 

Eine wesentliche Änderung des Sachverhalts, der bereits in dem früheren Kündigungsverfahren 7 C 1761/93f des Erstgerichtes festgestellt wurde, liegt nicht vor. In diesem Verfahren hatte das Berufungsgericht in seiner Entscheidung vom 8.6.1994, 48 R 364/94, mit eingehender Begründung das Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 6 MRG verneint; die außerordentliche Revision der damaligen Kläger wurde mit Beschluß des Obersten Gerichtshofes vom 19.10.1994, 3 Ob 1594/94, gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

 

Die Entscheidung des nunmehr entscheidenden Senates 40 des Berufungsgerichtes setzt sich mit dieser dasselbe Bestandobjekt betreffenden Vorentscheidung überhaupt nicht auseinander. Da das Berufungsgericht nun von den Grundsätzen der Rechtsprechung zum Vorliegen des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 6 MRG bei Benützung von zwei Wohnungen abgewichen ist, war seine Entscheidung im klagsabweisenden Sinn abzuändern.

 

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 41 ZPO, für die Rechtsmittelverfahren auf §§ 41, 50 ZPO. Für die Einwendungen gegen die Aufkündigung ist nicht der doppelte Einheitssatz nach § 23 Abs 6 RATG zuzusprechen.

Anmerkung

E49501 03A22756

European Case Law Identifier (ECLI)

ECLI:AT:OGH0002:1998:0030OB02275.96X.0311.000

Dokumentnummer

JJT_19980311_OGH0002_0030OB02275_96X0000_000