Begründung:
Die Antragstellerin begehrte - nach vorausgegangem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Feststellung, daß der angemessene Hauptmietzins für das von der Antragsgegnerin im Hause *****, angemietete Geschäftslokal S 80.528,- zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer betrage und daß der gemäß § 46a Abs 4 MRG ab dem 1.1.1995 von der Antragsgegnerin zu zahlende Hauptmietzins S 13.560,91 zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten betrage, dies jeweils wertgesichert gemäß § 16 Abs 6 MRG.Die Antragstellerin begehrte - nach vorausgegangem Verfahren vor der Schlichtungsstelle - die Feststellung, daß der angemessene Hauptmietzins für das von der Antragsgegnerin im Hause *****, angemietete Geschäftslokal S 80.528,- zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer betrage und daß der gemäß Paragraph 46 a, Absatz 4, MRG ab dem 1.1.1995 von der Antragsgegnerin zu zahlende Hauptmietzins S 13.560,91 zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten betrage, dies jeweils wertgesichert gemäß Paragraph 16, Absatz 6, MRG.
Die Antragstellerin brachte im wesentlichen vor, sie sei Eigentümerin des Hauses in dem sich das Mietobjekt befinde. Ein schriftlicher Mietvertrag bestehe nicht, doch sei der mündliche Mietvertrag vor dem 1.1.1968, nämlich zwischen 1935 und 1940 abgeschlossen worden, also zu einer Zeit, als eine freie Mietzinsvereinbarung nicht zulässig gewesen sei.
Bei der Antragsgegnerin hätten sich seit dem Abschluß des Mietvertrages infolge Änderungen in der Zusammensetzung der Hauptversammlung, des Vorstandes sowie wegen Wechsels des Präsidenten und Vizepräsidenten die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten im Sinne des § 12a Abs 3 MRG geändert.Bei der Antragsgegnerin hätten sich seit dem Abschluß des Mietvertrages infolge Änderungen in der Zusammensetzung der Hauptversammlung, des Vorstandes sowie wegen Wechsels des Präsidenten und Vizepräsidenten die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten im Sinne des Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG geändert.
Die Antragsgegnerin beantragte die Abweisung des Antrages, weil § 46a MRG nur für Geschäftsräumlichkeiten im Sinne des § 12a MRG gelte also wenn darin ein kaufmännisches Unternehmen im Sinne des § 1 HGB betrieben werde. Die Antragsgegnerin hingegen sei kein Unternehmen, keine juristische Person des Handelsrechtes und betreibe kein Handelsgeschäft im Sinne des § 1 HGB. Dem Wesen einer öffentlich-rechtlichen Berufsvertretung entspreche es, daß durch die Änderungen der Mitglieder keine Änderung ihres gesetzlichen Aufgabenkreises eintrete. Auch seien seit dem 1.1.1968 keine neuen Kammermitglieder hinzugekommen, weil durch das Dentistengesetz BGBl 1949/99 der Berufsstand der Dentisten auf den gesetzlichen Aussterbeetat gesetzt worden sei.Die Antragsgegnerin beantragte die Abweisung des Antrages, weil Paragraph 46 a, MRG nur für Geschäftsräumlichkeiten im Sinne des Paragraph 12 a, MRG gelte also wenn darin ein kaufmännisches Unternehmen im Sinne des Paragraph eins, HGB betrieben werde. Die Antragsgegnerin hingegen sei kein Unternehmen, keine juristische Person des Handelsrechtes und betreibe kein Handelsgeschäft im Sinne des Paragraph eins, HGB. Dem Wesen einer öffentlich-rechtlichen Berufsvertretung entspreche es, daß durch die Änderungen der Mitglieder keine Änderung ihres gesetzlichen Aufgabenkreises eintrete. Auch seien seit dem 1.1.1968 keine neuen Kammermitglieder hinzugekommen, weil durch das Dentistengesetz BGBl 1949/99 der Berufsstand der Dentisten auf den gesetzlichen Aussterbeetat gesetzt worden sei.
Das Erstgericht wies den Antrag der Antragstellerin ab.
Das Erstgericht begründete seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:
Das Vorbringen der Antragstellerin sei unsubstantiell und daher letztlich unüberprüfbar geblieben. Die Antragstellerin habe keinerlei Vorbringen darüber erstattet, worin die Änderung der rechtlichen und insbesondere der wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten bestanden haben solle. Sie habe auch keinen genauen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angeben können. Selbst wenn man davon ausgehe, daß durch den Wechsel der Mitglieder eine Veränderung der rechtlichen Einflußmöglichkeiten gegeben sei, so könne darin keinesfalls die Änderung der wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten gesehen werden. Zudem ergebe sich aus der Intention des Gesetzgebers, daß dieser durch die Bestimmungen des § 12a und des § 46a MRG die Gleichstellung von Geschäftsraummieten hinsichtlich der Unternehmensveräußerung erreichen wollte. Der Ausdruck "juristische Person" könne daher nicht so verstanden werden, daß damit auch öffentlich-rechtliche Körperschaften umfaßt seien.Das Vorbringen der Antragstellerin sei unsubstantiell und daher letztlich unüberprüfbar geblieben. Die Antragstellerin habe keinerlei Vorbringen darüber erstattet, worin die Änderung der rechtlichen und insbesondere der wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten bestanden haben solle. Sie habe auch keinen genauen Zeitpunkt des Vertragsabschlusses angeben können. Selbst wenn man davon ausgehe, daß durch den Wechsel der Mitglieder eine Veränderung der rechtlichen Einflußmöglichkeiten gegeben sei, so könne darin keinesfalls die Änderung der wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten gesehen werden. Zudem ergebe sich aus der Intention des Gesetzgebers, daß dieser durch die Bestimmungen des Paragraph 12 a und des Paragraph 46 a, MRG die Gleichstellung von Geschäftsraummieten hinsichtlich der Unternehmensveräußerung erreichen wollte. Der Ausdruck "juristische Person" könne daher nicht so verstanden werden, daß damit auch öffentlich-rechtliche Körperschaften umfaßt seien.
Das Rekursgericht hob den Sachbeschluß des Erstgrichtes auf, trug diesem eine neue Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf und sprach aus, daß der Revisionsrekurs zulässig sei.
Das Rekursgericht vertrat die Ansicht, daß § 12a Abs 3 MRG und § 46a Abs 4 MRG auch auf von Körperschaften öffentlichen Rechtes zur Erfüllung ihrer Aufgaben gemietete Räumlichkeiten, nämlich ebenfalls Geschäftsräumlichkeiten, anzuwenden seien. Es erachtete demgemäß eine Ergänzung des Verfahrens zur Feststellung des angemessenen Mietzinses für erforderlich.Das Rekursgericht vertrat die Ansicht, daß Paragraph 12 a, Absatz 3, MRG und Paragraph 46 a, Absatz 4, MRG auch auf von Körperschaften öffentlichen Rechtes zur Erfüllung ihrer Aufgaben gemietete Räumlichkeiten, nämlich ebenfalls Geschäftsräumlichkeiten, anzuwenden seien. Es erachtete demgemäß eine Ergänzung des Verfahrens zur Feststellung des angemessenen Mietzinses für erforderlich.
Das Rekursgericht begründete seine die Auslegung der §§ 12a Abs 3 und 46a Abs 4 MRG betreffende Rechtsmeinung wie folgt:Das Rekursgericht begründete seine die Auslegung der Paragraphen 12 a, Absatz 3 und 46a Absatz 4, MRG betreffende Rechtsmeinung wie folgt:
§ 46a MRG (§§ ohne besondere Bezeichnung seien in der Folge solche des MRG idF des 3. WÄG) regle den "Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten". Der Abs 4 dieser Bestimmung sehe für bestehende (vor dem 1.1.1968 geschlossene) Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten mit "juristischen Personen und Personengesellschaften des Handelsrechtes" eine sogenannte Fünfzehntelanhebung unter bestimmten Voraussetzungen vor.Paragraph 46 a, MRG (§§ ohne besondere Bezeichnung seien in der Folge solche des MRG in der Fassung des 3. WÄG) regle den "Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten". Der Absatz 4, dieser Bestimmung sehe für bestehende (vor dem 1.1.1968 geschlossene) Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten mit "juristischen Personen und Personengesellschaften des Handelsrechtes" eine sogenannte Fünfzehntelanhebung unter bestimmten Voraussetzungen vor.
Zu Unrecht gingen das Erstgericht und die Antragsgegnerin davon aus, daß unter "juristischen Personen" nur solche "des Handelsrechts" gemeint seien, daher § 46a Abs 4 auf eine Körperschaft öffentlichen Rechts nicht anwendbar sei.Zu Unrecht gingen das Erstgericht und die Antragsgegnerin davon aus, daß unter "juristischen Personen" nur solche "des Handelsrechts" gemeint seien, daher Paragraph 46 a, Absatz 4, auf eine Körperschaft öffentlichen Rechts nicht anwendbar sei.
Die besondere Nennung von "Personengesellschaften des Handelsrechts" im § 12a Abs 3 u. § 46a Abs 4 sei sinnvoll, weil Personengesellschaften, die ein Handelsgewerbe betreiben, wie zB die Offene Handelsgesellschaft oder die Kommanditgesellschaft, keine juristischen Personen seien, auch wenn sie eine eingeschränkte Rechtspersönlichkeit besäßen (Kastner/Doralt/Novotny, Gesellschaftsrecht5 84 u. 143). Der Bericht des Bautenausschusses (1268 BlgNR 18.GP, idF mit "AB" abgekürzt) biete außerdem einen eindeutigen Hinweis, daß mit dem Begriff "juristische Personen" nicht nur solche "des Handelsrechts" (was immer man darunter verstehen mag) gemeint seien, weil dort ausdrücklich auch von der Bestellung neuer Vereinsorgane (im Zusammenhang mit der Frage der Bedeutung eines Organwechsels) die Rede sei (AB 11).Die besondere Nennung von "Personengesellschaften des Handelsrechts" im Paragraph 12 a, Absatz 3, u. Paragraph 46 a, Absatz 4, sei sinnvoll, weil Personengesellschaften, die ein Handelsgewerbe betreiben, wie zB die Offene Handelsgesellschaft oder die Kommanditgesellschaft, keine juristischen Personen seien, auch wenn sie eine eingeschränkte Rechtspersönlichkeit besäßen (Kastner/Doralt/Novotny, Gesellschaftsrecht5 84 u. 143). Der Bericht des Bautenausschusses (1268 BlgNR 18.GP, in der Fassung mit "AB" abgekürzt) biete außerdem einen eindeutigen Hinweis, daß mit dem Begriff "juristische Personen" nicht nur solche "des Handelsrechts" (was immer man darunter verstehen mag) gemeint seien, weil dort ausdrücklich auch von der Bestellung neuer Vereinsorgane (im Zusammenhang mit der Frage der Bedeutung eines Organwechsels) die Rede sei (AB 11).
Auch in der Literatur werde der Begriff "des Handelsrechts" lediglich auf die "Personengesellschaften" und nicht auf "juristische Personen" bezogen. Es seien somit grundsätzlich alle Arten von juristischen Personen den §§ 12a Abs 3 und 46a Abs 4 unterworfen (Schauer, Geschäftsraummiete und Unternehmensübertragung, GesRZ 1994, 12, 24; Ostheim, Unternehmensveräußerung und Mietzinserhöhung im 3. WÄG, WoBl 1993, 200, 209; Würth/Zingher, WohnR4 Anm 6 zu § 12a MRG).Auch in der Literatur werde der Begriff "des Handelsrechts" lediglich auf die "Personengesellschaften" und nicht auf "juristische Personen" bezogen. Es seien somit grundsätzlich alle Arten von juristischen Personen den Paragraphen 12 a, Absatz 3 und 46a Absatz 4, unterworfen (Schauer, Geschäftsraummiete und Unternehmensübertragung, GesRZ 1994, 12, 24; Ostheim, Unternehmensveräußerung und Mietzinserhöhung im 3. WÄG, WoBl 1993, 200, 209; Würth/Zingher, WohnR4 Anmerkung 6 zu Paragraph 12 a, MRG).
Schwieriger ist im vorliegenden Fall die Frage nach dem Vorliegen des Tatbestandsmerkmales "Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten iSd § 12a Abs 3" (§ 46a Abs 4 Z 1) zu beantworten:Schwieriger ist im vorliegenden Fall die Frage nach dem Vorliegen des Tatbestandsmerkmales "Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten iSd Paragraph 12 a, Absatz 3 ", (Paragraph 46 a, Absatz 4, Ziffer eins,) zu beantworten:
Nach dem Ministerialentwurf eines Bundeswohnrechtsgesetzes (idF mit "BWRG-Entw" abgekürzt) wäre gemäß § 112 Abs 4 BWRG-Entw für eine schrittweise Anhebung ("Fünfzehntelanhebung") des Hauptmietzinses eines bestehenden, von einer juristischen Person oder Personengesellschaft des Handelsrechtes geschlossenen Hauptmietvertrages über eine Geschäftsräumlichkeit lediglich Voraussetzung gewesen, daß der Hauptmietvertrag vor dem 16.12.1955 geschlossen worden und der Hauptmietzins niedriger sei als der angemessene Hauptmietzins gemäß § 45 Abs 1 BWRG-Entw.Nach dem Ministerialentwurf eines Bundeswohnrechtsgesetzes in der Fassung mit "BWRG-Entw" abgekürzt) wäre gemäß Paragraph 112, Absatz 4, BWRG-Entw für eine schrittweise Anhebung ("Fünfzehntelanhebung") des Hauptmietzinses eines bestehenden, von einer juristischen Person oder Personengesellschaft des Handelsrechtes geschlossenen Hauptmietvertrages über eine Geschäftsräumlichkeit lediglich Voraussetzung gewesen, daß der Hauptmietvertrag vor dem 16.12.1955 geschlossen worden und der Hauptmietzins niedriger sei als der angemessene Hauptmietzins gemäß Paragraph 45, Absatz eins, BWRG-Entw.
§ 112 Abs 5 des BWRG-Entw habe weiters für alle bestehenden Hauptmietverträge über eine Geschäftsräumlichkeit (ohne Differenzierung, ob sie von einer natürlichen oder juristischen Person oder von einer Personenhandelsgesellschaft) geschlossen wurden, eine schrittweise Anhebung des Hauptmietzinses vorgesehen, wenn der Hauptmietvertrag zwischen dem 16.12.1955 und dem 31.12.1967 geschlossen wurde und bei Abschluß des Hauptmietvertrages auf Grund der damals geltenden Bestimmungen eine freie Vereinbarung des Hauptmietzinses nicht möglich war.Paragraph 112, Absatz 5, des BWRG-Entw habe weiters für alle bestehenden Hauptmietverträge über eine Geschäftsräumlichkeit (ohne Differenzierung, ob sie von einer natürlichen oder juristischen Person oder von einer Personenhandelsgesellschaft) geschlossen wurden, eine schrittweise Anhebung des Hauptmietzinses vorgesehen, wenn der Hauptmietvertrag zwischen dem 16.12.1955 und dem 31.12.1967 geschlossen wurde und bei Abschluß des Hauptmietvertrages auf Grund der damals geltenden Bestimmungen eine freie Vereinbarung des Hauptmietzinses nicht möglich war.
Das 3. WÄG ermögliche hingegen keine Mietzinsanhebung bei Hauptmietverträgen über eine Geschäftsräumlichkeit mit einer natürlichen Person bei Lebzeiten des Hauptmieters. Weiters mache es die in § 46a Abs 4 geregelte Fünfzehntelanhebung für Hauptmietverträge über Geschäftsräumlichkeiten mit juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften nun von bestimmten Tatbestandsvoraussetzungen (ua von der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten) abhängig.Das 3. WÄG ermögliche hingegen keine Mietzinsanhebung bei Hauptmietverträgen über eine Geschäftsräumlichkeit mit einer natürlichen Person bei Lebzeiten des Hauptmieters. Weiters mache es die in Paragraph 46 a, Absatz 4, geregelte Fünfzehntelanhebung für Hauptmietverträge über Geschäftsräumlichkeiten mit juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften nun von bestimmten Tatbestandsvoraussetzungen (ua von der entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten) abhängig.
Der AB (10 f) zu §§ 12a und 46a laute:Der AB (10 f) zu Paragraphen 12 a und 46a laute:
"Ausgangspunkt der Neuregelung ist die Willenserklärung der Regierungsparteien im Arbeitsübereinkommen vom Dezember 1990, eine Gleichstellung von Geschäftsraummieten natürlicher Personen mit Geschäftsraummieten von juristischen Personen und Gesellschaften des Handelsrechtes hinsichtlich der Unternehmensveräußerung im weiteren Sinn zu erreichen. Dies geschieht, indem gesellschaftsrechtliche Gestaltungen, die eine Unternehmensveräußerung im engeren Sinn ersetzt und damit eine Mietzinserhöhung durch den Vermieter bisher ausgeschlossen haben, nunmehr durch eine generelle Regelung, daß entscheidende Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten, wie etwa eine Veräußerung der Mehrheitsanteile an einer Gesellschaft, der Veräußerung eines Unternehmens durch eine natürliche Person gleichgestellt werden. Zur Vermeidung sozialer Härten, vor allem im Bereich ertragsarmer Branchen und zur Sicherung der Nahversorgung, ist bei der Festsetzung des angemessenen Mietzinses auf die Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit und die damit verbundenen Ertragsmöglichkeiten Rücksicht zu nehmen. Diese Grundsätze sind auch auf bestehende Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten im Fall des Eintritts anzuwenden."
Nach dem AB, der als Zweck der Regelung die Gleichstellung von "gesellschaftsrechtlichen Gestaltungen" mit einer Unternehmensveräußerung einer natürlichen Person betone, könnte man meinen, daß eine Fünfzehntelanhebung bei bestehenden Mietverträgen mit einer juristischen Person oder Personenhandelsgesellschaft den Betrieb eines Unternehmens, eine wirtschaftliche Tätigkeit, im Mietobjekt voraussetzt.
Nach gängiger Definition ist ein Unternehmen jede auf Dauer angelegte Organisation selbständiger, wirtschaftlicher Tätigkeit, möge sie auch nicht auf Gewinn gerichtet sein. Wirtschaftlich tätig sei, wer wirtschaftlich werthafte Leistungen erbringe, also Leistungen, die für den Waren-, Güter- und Leistungsverkehr grundsätzlich nach Kosten- und Absatzüberlegungen bewertet werden. Das Unternehmen unterscheide sich nun von anderen Organisationen durch das Ziel, anderen wirtschaftlich werthafte Leistungen zu erbringen (Krejci in Rummel, ABGB2, Rz 14 ff zu § 1 KSchG mwN).Nach gängiger Definition ist ein Unternehmen jede auf Dauer angelegte Organisation selbständiger, wirtschaftlicher Tätigkeit, möge sie auch nicht auf Gewinn gerichtet sein. Wirtschaftlich tätig sei, wer wirtschaftlich werthafte Leistungen erbringe, also Leistungen, die für den Waren-, Güter- und Leistungsverkehr grundsätzlich nach Kosten- und Absatzüberlegungen bewertet werden. Das Unternehmen unterscheide sich nun von anderen Organisationen durch das Ziel, anderen wirtschaftlich werthafte Leistungen zu erbringen (Krejci in Rummel, ABGB2, Rz 14 ff zu Paragraph eins, KSchG mwN).
§ 46a habe die Überschrift "Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten". Die Miete von "Geschäftsräumlichkeiten" (§ 1 Abs 1) setze nicht die Absicht voraus, dort eine wirtschaftliche Tätigkeit auszuüben. Auch Tätigkeiten im öffentlichen Interesse oder Tätigkeiten, die humanitären, geistigen oder kulturellen Zwecken dienen, seien "geschäftliche" Tätigkeiten (Bernart in Korinek/Krejci, HdBzMRG 105; MietSlg 34.371; JBl 1990, 48 = WoBl 1989/73).Paragraph 46 a, habe die Überschrift "Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten". Die Miete von "Geschäftsräumlichkeiten" (Paragraph eins, Absatz eins,) setze nicht die Absicht voraus, dort eine wirtschaftliche Tätigkeit auszuüben. Auch Tätigkeiten im öffentlichen Interesse oder Tätigkeiten, die humanitären, geistigen oder kulturellen Zwecken dienen, seien "geschäftliche" Tätigkeiten (Bernart in Korinek/Krejci, HdBzMRG 105; MietSlg 34.371; JBl 1990, 48 = WoBl 1989/73).
Einen weiteren Hinweis, daß § 46a Abs 4 nicht eingeschränkt sei auf Hauptmietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, in denen ein Unternehmen betrieben wird, liefere auch der AB (11), der einen Organwechsel nicht als entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten ansehe und in diesem Zusammenhang auch den Verein erwähne, somit eine juristische Person, die vornehmlich ideelle Zwecke verfolge, auch wenn sie daneben wirtschaftlich tätig sein könne.Einen weiteren Hinweis, daß Paragraph 46 a, Absatz 4, nicht eingeschränkt sei auf Hauptmietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, in denen ein Unternehmen betrieben wird, liefere auch der AB (11), der einen Organwechsel nicht als entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten ansehe und in diesem Zusammenhang auch den Verein erwähne, somit eine juristische Person, die vornehmlich ideelle Zwecke verfolge, auch wenn sie daneben wirtschaftlich tätig sein könne.
Man könnte nun einwenden, die Formulierung im § 46a Abs 4 "Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten" deute auf die Notwendigkeit einer wirtschaftlichen Tätigkeit im Mietobjekt hin. Der Begriff "wirtschaftlich" habe jedoch in diesem Zusammenhang eine andere Bedeutung. Er beziehe sich auf die Änderung der Einflußmöglichkeiten und sei etwa im Sinne von "tatsächlich" zu verstehen. Die entscheidende Änderung müsse nämlich kumulativ die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten betreffen. Eine bloß rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergehe (zB verhältniswahrende Spaltung; Anteilsübertragung auf einen Treuhänder, wenn der bisherige Gesellschafter die Stellung eines Treugebers übernimmt), könne nicht zum Anlaß für eine Mietzinsanhebung genommen werden (Tades/Stabentheiner, ÖJZ 1994/1A, 14; Ostheim, WoBl 1993, 210; Reich-Rohrwig, Mietzinserhöhung, 76 u. 90).Man könnte nun einwenden, die Formulierung im Paragraph 46 a, Absatz 4, "Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten" deute auf die Notwendigkeit einer wirtschaftlichen Tätigkeit im Mietobjekt hin. Der Begriff "wirtschaftlich" habe jedoch in diesem Zusammenhang eine andere Bedeutung. Er beziehe sich auf die Änderung der Einflußmöglichkeiten und sei etwa im Sinne von "tatsächlich" zu verstehen. Die entscheidende Änderung müsse nämlich kumulativ die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten betreffen. Eine bloß rechtliche Änderung, mit der eine wirtschaftliche nicht einhergehe (zB verhältniswahrende Spaltung; Anteilsübertragung auf einen Treuhänder, wenn der bisherige Gesellschafter die Stellung eines Treugebers übernimmt), könne nicht zum Anlaß für eine Mietzinsanhebung genommen werden (Tades/Stabentheiner, ÖJZ 1994/1A, 14; Ostheim, WoBl 1993, 210; Reich-Rohrwig, Mietzinserhöhung, 76 u. 90).
Der Kern der Regelung des § 46a Abs 4 liege somit in der Gleichstellung der Hauptmietverträge über Geschäftsräumlichkeiten von juristischen Personen mit jenen von natürlichen Personen. Seit dem 3. WÄG könne gemäß § 46a Abs 2 spätestens nach dem Tod des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit (im Fall der Gesamtrechtsnachfolge) der Hauptmietzins angehoben werden (Der Erwerb eines Unternehmens zB auf Grund eines Vermächtnisses, somit durch Einzelrechtsnachfolge, erfüllte schon gemäß § 12 Abs 3 MRG aF den Tatbestand der Unternehmensveräußerung, der den Vermieter zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigte; Würth/Zingher, Miet- und WohnR19, Rz 23 zu § 12 MRG mwN).Der Kern der Regelung des Paragraph 46 a, Absatz 4, liege somit in der Gleichstellung der Hauptmietverträge über Geschäftsräumlichkeiten von juristischen Personen mit jenen von natürlichen Personen. Seit dem 3. WÄG könne gemäß Paragraph 46 a, Absatz 2, spätestens nach dem Tod des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit (im Fall der Gesamtrechtsnachfolge) der Hauptmietzins angehoben werden (Der Erwerb eines Unternehmens zB auf Grund eines Vermächtnisses, somit durch Einzelrechtsnachfolge, erfüllte schon gemäß Paragraph 12, Absatz 3, MRG aF den Tatbestand der Unternehmensveräußerung, der den Vermieter zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigte; Würth/Zingher, Miet- und WohnR19, Rz 23 zu Paragraph 12, MRG mwN).
Da juristische Personen oder Personenhandelsgesellschaften nicht eines natürlichen Todes stürben, sei grundsätzlich auf den Wechsel der Mehrheit jener Personen abzustellen, die auf die Gesellschaft einen entscheidenden Einfluß ausüben können und denen das günstige Mietrecht zugute komme.
Zwar stellten § 12a Abs 3 und § 46a Abs 4 ihrem Wortlaut nach auf die entscheidende Änderung bloß der Einflußmöglichkeiten ("Machtwechsel") ab und nicht darauf, wer den Vorteil aus dem günstigen Mietrecht erziele. Grünwald (Unternehmensveräußerung und Änderung der Einflußmöglichkeiten, JBl 1995, 273, 280 f) zeige mit zutreffender Begründung auf, daß diese Formulierung, die bloß auf die Änderung der Einflußmöglichkeiten abstelle, mißglückt sei.Zwar stellten Paragraph 12 a, Absatz 3 und Paragraph 46 a, Absatz 4, ihrem Wortlaut nach auf die entscheidende Änderung bloß der Einflußmöglichkeiten ("Machtwechsel") ab und nicht darauf, wer den Vorteil aus dem günstigen Mietrecht erziele. Grünwald (Unternehmensveräußerung und Änderung der Einflußmöglichkeiten, JBl 1995, 273, 280 f) zeige mit zutreffender Begründung auf, daß diese Formulierung, die bloß auf die Änderung der Einflußmöglichkeiten abstelle, mißglückt sei.
Durch die Neuregelungen im § 12a und § 46a MRG sollte der Schutz des Vermieters davor, daß ein anderer und nicht er selbst den wirtschaftlichen Vorteil aus der Verwertung des künftigen Mietrechtes erzielt, ausgedehnt werden, "indem gesellschaftsrechtliche Gestaltungen, die eine Unternehmensveräußerung im engeren Sinn ersetzt und damit eine Mietzinserhöhung durch den Vermieter bisher ausgeschlossen haben, nunmehr durch eine generelle Regelung .... der Veräußerung eines Unternehmens durch eine natürliche Person gleichgestellt werden" (AB 10 f). Danach sei es dem Gesetzgeber in erster Linie um die wirtschaftliche Verwertung des Unternehmens und damit verbunden des Mietrechts und nicht so sehr um die Änderung des bestimmenden Einflusses in der Gesellschaft gegangen. Das im § 12a Abs 3 geregelte typische Beispiel für eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten, die Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft, bedeute in der Regel auch eine Neuzuordnung der Herrschafts- und Vermögensrechte. Daher sei die Auffassung Grünwalds zutreffend, daß es sachgerecht sei, Vermögensrechte (Gewinn- und Verlustbeteiligung) zumindest gleichwertig bei der Umschreibung des gesetzlichen Tatbestandes zu berücksichtigen, weil es in Wahrheit über diese Vermögensrechte zur Verwertung des günstigen Mietrechts kommen könne. Daher seien § 12a Abs 3 (und damit auch § 46a Abs 4, der, was die Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten anlangt, auf § 12a Abs 3 verweise) teleologisch zu reduzieren: Nur jene Fälle einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten seien tatbestandsmäßig, die auch "mit einer entscheidenden Änderung der Vermögensverhältnisse in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht einhergehen". Der Umgehungstatbestand des § 12a Abs 3 Satz 3 diene daher vor allem dazu, jene Fälle zu erfassen, in denen es ohne eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten durch eine Neuzuordnung der Vermögensrechte zu einer wirtschaftlichen Verwertung des günstigen Mietrechts gekommen sei.Durch die Neuregelungen im Paragraph 12 a und Paragraph 46 a, MRG sollte der Schutz des Vermieters davor, daß ein anderer und nicht er selbst den wirtschaftlichen Vorteil aus der Verwertung des künftigen Mietrechtes erzielt, ausgedehnt werden, "indem gesellschaftsrechtliche Gestaltungen, die eine Unternehmensveräußerung im engeren Sinn ersetzt und damit eine Mietzinserhöhung durch den Vermieter bisher ausgeschlossen haben, nunmehr durch eine generelle Regelung .... der Veräußerung eines Unternehmens durch eine natürliche Person gleichgestellt werden" (AB 10 f). Danach sei es dem Gesetzgeber in erster Linie um die wirtschaftliche Verwertung des Unternehmens und damit verbunden des Mietrechts und nicht so sehr um die Änderung des bestimmenden Einflusses in der Gesellschaft gegangen. Das im Paragraph 12 a, Absatz 3, geregelte typische Beispiel für eine Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten, die Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft, bedeute in der Regel auch eine Neuzuordnung der Herrschafts- und Vermögensrechte. Daher sei die Auffassung Grünwalds zutreffend, daß es sachgerecht sei, Vermögensrechte (Gewinn- und Verlustbeteiligung) zumindest gleichwertig bei der Umschreibung des gesetzlichen Tatbestandes zu berücksichtigen, weil es in Wahrheit über diese Vermögensrechte zur Verwertung des günstigen Mietrechts kommen könne. Daher seien Paragraph 12 a, Absatz 3, (und damit auch Paragraph 46 a, Absatz 4,, der, was die Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten anlangt, auf Paragraph 12 a, Absatz 3, verweise) teleologisch zu reduzieren: Nur jene Fälle einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten seien tatbestandsmäßig, die auch "mit einer entscheidenden Änderung der Vermögensverhältnisse in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht einhergehen". Der Umgehungstatbestand des Paragraph 12 a, Absatz 3, Satz 3 diene daher vor allem dazu, jene Fälle zu erfassen, in denen es ohne eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten durch eine Neuzuordnung der Vermögensrechte zu einer wirtschaftlichen Verwertung des günstigen Mietrechts gekommen sei.
Bei der für die Mietzinserhöhung entscheidenden Änderung der Vermögensverhältnisse sei darauf abzustellen, ob der wirtschaftliche Nutzen, den das billige Mietrecht repräsentiere, durch die jeweilige(n) Transaktion(en) nunmehr mehrheitlich anderen Personen zukommt (Grünwald, JBl 1995, 282; Schauer stelle hingegen allein auf die Änderung der Person desjenigen Gesellschafters ab, der einen bestimmenden Einfluß ausüben kann, GesRZ 1994, 15 ff u. RdW 1994, 170 ff; für Reich-Rohrwig komme es letztlich auf den Wechsel derjenigen Person an, die die wirtschaftliche Nutznießerin des günstigen Mietrechtes sei, Mietzinserhöhung, 64 ff).
§ 46a Abs 4 sei auf die Antragsgegnerin, eine Körperschaft öffentlichen Rechts, anwendbar, auch wenn sie in den gemieteten Geschäftsräumen kein Unternehmen betreibe.Paragraph 46 a, Absatz 4, sei auf die Antragsgegnerin, eine Körperschaft öffentlichen Rechts, anwendbar, auch wenn sie in den gemieteten Geschäftsräumen kein Unternehmen betreibe.
Die österreichische Dentistenkammer sei als Körperschaft öffentlichen Rechts berufen, die gemeinsamen beruflichen, sozialen und wirtschaftlichen Interessen der österreichischen Dentisten wahrzunehmen und zu fördern, die Erfüllung der Berufspflichten zu überwachen und für die Wahrung der Standesehre zu sorgen. Ihr Aufgabenkreis sei in § 19 DentistenG gesetzlich umschrieben. Die Hauptversammlung, ein Organ der Dentistenkammer, setze sich aus den wahlberechtigten Mitgliedern der Dentistenkammer zusammen. Ihr Wirkungskreis sei im § 26 Abs 6 DentistenG beispielhaft umschrieben. Dazu gehöre die Festsetzung der Satzung, der Geschäfts- und Beitragsordnung (mit einer Zweidrittelmehrheit der anwesenden Mitglieder, § 26 Abs 4 DentistenG), die Genehmigung des Jahresvoranschlages und des Rechnungsabschlusses sowie die Beschlußfassung über die Rahmenverträge mit Sozialversicherungsträgern. Gemäß § 23 Abs 1 DentistenG wählten die Mitglieder den Vorstand, dessen Mitglieder aus ihrer Mitte den Präsidenten (der die Dentistenkammer nach außen vertritt und die Geschäftsführung nach Maßgabe der Geschäftsordnung leitet, § 29 Abs 1Die österreichische Dentistenkammer sei als Körperschaft öffentlichen Rechts berufen, die gemeinsamen beruflichen, sozialen und wirtschaftlichen Interessen der österreichischen Dentisten wahrzunehmen und zu fördern, die Erfüllung der Berufspflichten zu überwachen und für die Wahrung der Standesehre zu sorgen. Ihr Aufgabenkreis sei in Paragraph 19, DentistenG gesetzlich umschrieben. Die Hauptversammlung, ein Organ der Dentistenkammer, setze sich aus den wahlberechtigten Mitgliedern der Dentistenkammer zusammen. Ihr Wirkungskreis sei im Paragraph 26, Absatz 6, DentistenG beispielhaft umschrieben. Dazu gehöre die Festsetzung der Satzung, der Geschäfts- und Beitragsordnung (mit einer Zweidrittelmehrheit der anwesenden Mitglieder, Paragraph 26, Absatz 4, DentistenG), die Genehmigung des Jahresvoranschlages und des Rechnungsabschlusses sowie die Beschlußfassung über die Rahmenverträge mit Sozialversicherungsträgern. Gemäß Paragraph 23, Absatz eins, DentistenG wählten die Mitglieder den Vorstand, dessen Mitglieder aus ihrer Mitte den Präsidenten (der die Dentistenkammer nach außen vertritt und die Geschäftsführung nach Maßgabe der Geschäftsordnung leitet, Paragraph 29, Absatz eins,
u. 2 DentistenG) sowie den Vizepräsidenten.
Die Dentistenkammer hebe gemäß § 32 Abs 2 DentistenG zur Bestreitung ihrer Auslagen von ihren Mitgliedern Beiträge ein.Die Dentistenkammer hebe gemäß Paragraph 32, Absatz 2, DentistenG zur Bestreitung ihrer Auslagen von ihren Mitgliedern Beiträge ein.
Seit Inkrafttreten des DentistenG (BGBl 1949/90) könne die Genehmigung zur Niederlassung als selbständiger Dentist nur dem erteilt werden, der seine Ausbildung vor dem 1.1.1948 begonnen habe (§§ 3 f u. 5 Abs 1 Z 1 DentistenG).Seit Inkrafttreten des DentistenG (BGBl 1949/90) könne die Genehmigung zur Niederlassung als selbständiger Dentist nur dem erteilt werden, der seine Ausbildung vor dem 1.1.1948 begonnen habe (Paragraphen 3, f u. 5 Absatz eins, Ziffer eins, DentistenG).
Es sei daher evident, daß die Zahl der Mitglieder in den letzten Jahrzehnten stark abgenommen habe. Selbst bei Ausscheiden von Gesellschaftern (Mitgliedern) ohne Beitritt neuer Gesellschafter (Mitglieder) könne es einerseits zu einer entscheidenden Änderung der Einflußmöglichkeiten (Tades/ Stabentheiner ÖJZ 1994/1A, 14; Schauer GesRZ 1994, 22 u. RdW 1994, 172 aE), andererseits zu einer Änderung der Vermögensverhältnisse kommen. Die entscheidende Änderung müsse gemäß § 46a Abs 4 Z 1 iVm § 12a Abs 3 nicht auf einmal eintreten.Es sei daher evident, daß die Zahl der Mitglieder in den letzten Jahrzehnten stark abgenommen habe. Selbst bei Ausscheiden von Gesellschaftern (Mitgliedern) ohne Beitritt neuer Gesellschafter (Mitglieder) könne es einerseits zu einer entscheidenden Änderung der Einflußmöglichkeiten (Tades/ Stabentheiner ÖJZ 1994/1A, 14; Schauer GesRZ 1994, 22 u. RdW 1994, 172 aE), andererseits zu einer Änderung der Vermögensverhältnisse kommen. Die entscheidende Änderung müsse gemäß Paragraph 46 a, Absatz 4, Ziffer eins, in Verbindung mit Paragraph 12 a, Absatz 3, nicht auf einmal eintreten.
Nach dem Vorbringen der Antragstellerin sei das Bestandobjekt zwischen 1935 und 1940 gemietet worden. Selbst wenn man in der Errichtung der Dentistenkammer mit dem DentistenG BGBl 1949/90 keine entscheidende Änderung der Einflußmöglichkeiten gegenüber ihrer Rechtsvorgängerin sehe (vgl § 36 Abs 2 DentistenG), so sei auch auf Grund des langen Zeitraumes ab Abschluß des Mietvertrages davon auszugehen, daß die Mitglieder nunmehr mehrheitlich andere Personen seien als im Jahr 1940.Nach dem Vorbringen der Antragstellerin sei das Bestandobjekt zwischen 1935 und 1940 gemietet worden. Selbst wenn man in der Errichtung der Dentistenkammer mit dem DentistenG BGBl 1949/90 keine entscheidende Änderung der Einflußmöglichkeiten gegenüber ihrer Rechtsvorgängerin sehe vergleiche Paragraph 36, Absatz 2, DentistenG), so sei auch auf Grund des langen Zeitraumes ab Abschluß des Mietvertrages davon auszugehen, daß die Mitglieder nunmehr mehrheitlich andere Personen seien als im Jahr 1940.
Der Mehrheit der Mitglieder der Dentistenkammer komme - auch wenn ihr Aufgabenkreis gesetzlich grob umschrieben sei und sie der staatlichen Aufsicht unterliege - eine entscheidende Einflußmöglichkeit zu, bestimme sie doch (mit einfacher Mehrheit) die Vorstandsmitglieder, die aus ihrer Mitte einen Präsidenten wählen, und entscheide über die Genehmigung des Jahresvoranschlages und des Rechnungsabschlusses sowie über Rahmenverträge mit den Sozialversicherungsträgern.
Der Wechsel der Mehrheit der Mitglieder bewirke aber nicht nur eine entscheidende Änderung der Einflußmöglichkeiten, sondern auch eine Neuzuordnung des wirtschaftlichen Vorteils, den das billige Mietrecht verschaffe, weil dieser Vorteil mehrheitlich anderen Personen zukomme. Der Vorteil bestehe darin, daß die Auslagen der Dentistenkammer, welche von den Beiträgen der Mitglieder zu bestreiten seien (§ 32 Abs 2 DentistenG), wegen des billigen Mietrechtes geringer seien und dementsprechend von den Mitgliedern ein niedrigerer Beitrag zu bezahlen sei.Der Wechsel der Mehrheit der Mitglieder bewirke aber nicht nur eine entscheidende Änderung der Einflußmöglichkeiten, sondern auch eine Neuzuordnung des wirtschaftlichen Vorteils, den das billige Mietrecht verschaffe, weil dieser Vorteil mehrheitlich anderen Personen zukomme. Der Vorteil bestehe darin, daß die Auslagen der Dentistenkammer, welche von den Beiträgen der Mitglieder zu bestreiten seien (Paragraph 32, Absatz 2, DentistenG), wegen des billigen Mietrechtes geringer seien und dementsprechend von den Mitgliedern ein niedrigerer Beitrag zu bezahlen sei.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine oberstgerichtliche Rechtsprechung zu grundsätzlichen Fragen der Anwendung des § 46a Abs 4 MRG fehle.Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine oberstgerichtliche Rechtsprechung zu grundsätzlichen Fragen der Anwendung des Paragraph 46 a, Absatz 4, MRG fehle.
Gegen den Beschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag, den antragsabweisenden Sachbeschluß des Erstgerichtes wieder herzustellen.
Die Antragstellerin begehrt, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Der Revisionsrekurs ist aus den vom Rekursgericht genannten Gründen zulässig; er ist auch berechtigt.